Рациональное использование объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Лиджиева, Кермен Анатольевна

• Лиджиева, Кермен Анатольевна
• кандидат экономических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Лиджиева, Кермен Анатольевна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К РАЦИОНАЛЬНОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА.

1.1. Объекты жилой недвижимости: понятие, типы, жизненный цикл.

1.2. Рациональное использование объектов жилой недвижимости: понятие, формы.

1.3. Исследование научно-практического опыта в области рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом жизненного цикла.

2. АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ И ВЫЯВЛЕНИЕ ПРЕДПОСЫЛОК РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА.

2.1. Анализ, оценка состояния и проблем рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

2.2. Анализ и оценка состояния и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости.

2.3. Методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла.

3. МОДЕЛИРОВАНИЕ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА.

3.1. Теоретическое описание модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

3.2. Планирование реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

3.3. Перспективы реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Рациональное использование объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла»

Сфера управления использованием объектов жилой недвижимости является одной из самых консервативных, поскольку, ввиду высокой социальной значимости жилья и необходимости обеспечения его доступности, в ней долгие годы присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало развитию рыночных отношений и формированию экономического мышления собственников. В современных условиях развития жилищной сферы, с введением в действие нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбрать и реализовать способ управления своим домом, значительно возросла потребность в профессионализации данной сферы. Особенно остро эта потребность выражена в крупных городах, поскольку: жилищный фонд их представлен многоквартирными домами, которые являются объектом пристального внимания на современном этапе реформирования жилищной сферы; в крупных городах существуют объективные предпосылки для развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью: большой объем рынка, наличие заинтересованных бизнес-структур, повышенное внимание властей и общественности к жилищной сфере; собственникам жилья в крупных городах присущ более высокий уровень просвещенности и активности в вопросах рационального использования жилой собственности; сфера рационального использования объектов жилой недвижимости обладает огромным потенциалом для развития бизнеса, внедрения современных технологий менеджмента и новых видов услуг.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления и рационального использования жилой недвижимости внесли российские ученые М.К. Беляев, В.В. Бузырев, Л.Н. Ларионов, Б.В. Прыкин, Е.И. Тарасевич, Б.Ф. Ширшиков, Л.Н. Чернышев, В.З. Черняк и др., зарубежные ученые Ордуэй Н., Фридман Дж., Г.С. Харрисон и др. Однако, изменяющиеся правовые и экономические условия, практика развития жилищного строительства в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь, требуют концентрации внимания, на недостаточно проработанных аспектах, в частности решении вопросов рационального использования объектов жилой недвижимости. Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Цель диссертационного исследования - разработать теоретико-методический подход к рациональному использованию объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

Задачи:

- уточнить определение и типологию объектов жилой недвижимости;

- дать уточнение понятия жизненного цикла и определить рациональное использование объектов жилой недвижимости;

- провести анализ, оценку состояния и проблем и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости;

- предложить методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла;

- разработать модель рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла и плановые мероприятия по её реализации;

- обосновать целесообразность реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

Объект исследования — объекты жилой недвижимости и этапы их жизненного цикла (на материалах по г. Волгограду). Предмет исследования - организационно-экономические отношения, определяющие формы рационального использования объектов жилой недвижимости.

В качестве научной гипотезы было выдвинуто предположение о том, что рациональное использование объектов жилой недвижимости, выраженное в снижении цены использования возможно, если при использовании объекта жилой недвижимости будет обеспечено взаимодействие всех заинтересованных сторон (управляющих компаний, собственников жилья) на основе выработки, принятия и реализации управленческих решений по обязательным процедурам анализа и оценки факторов, влияющих на рациональное использование объектов жилой недвижимости.

Теоретической и методологической основами диссертационного исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные вопросам жилищного строительства и эксплуатации жилой недвижимости. Информационно-эмпирическую базу исследования составили методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления; нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие жилищное строительство. Методическую основу исследования составили общенаучные методы познания, в частности методы математического, системного, технико-экономического, логического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- уточнены определение жилой недвижимости как строения или его части, предназначенных для проживания, законченных строительством и принятых в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанных с земельным участком, имеющим границы, подлежащих кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающих жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения и типология по 7-ми критериям;

- уточнено понятие жизненного цикла жилой недвижимости - период, в течение которого она обладает, во-первых, всеми признаками жизнеспособности и ценности на рынке, обеспечивающей достижение целей продавца; во-вторых, полезности, функциональной значимости в процессе эксплуатации, обеспечивающей достижение целей потребителя; определено рациональное использование объектов жилой недвижимости как эффективное (рентабельное) использование общих площадей, внутридомовых и внешних пространств, определяемое снижением цены использования (потребления) объекта жилой недвижимости для собственника или временного владельца на всех стадиях жизненного цикла, когда жилая недвижимость выступает объектом собственности, владения, подлежащего функциональному использованию;

- предложен методический подход к расчету, анализу и оценке 3-х групп показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла, характеризующих динамику стоимости услуг для собственников жилой недвижимости; качества услуг (включающее сроки их выполнения); предоставления дополнительных услуг собственникам жилой недвижимости.;

- разработана модель рационального использования объектов жилой недвижимости, описывающая систему взаимодействия всех заинтересованных сторон (управляющих компаний, собственников жилья), которое выражено в виде организационно-экономических и организационно-социальных отношений, формируемых в ходе использования объекта жилой недвижимости по функциональному назначению и в коммерческих целях с учетом их жизненного цикла и плановые мероприятия по её реализации;

Обоснованность и достоверность результатов исследования обеспечивается использованием в качестве теоретической и методической базы трудов отечественных и зарубежных ученых в области экономики строительства, теории управления; использованием большого массива государственной и муниципальной статистики; результатами проведенного анкетного опроса; использованием данных маркетинговых исследований рынка жилой недвижимости. Обоснованность научных положений подтверждается корректностью приме нения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата; опытом практической реализации предложенных мероприятий; обсуждением на международных, межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях по проблемам экономики и управления народным хозяйством; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях.

Практическая значимость работы заключается в разработке модели рационального использования объектов жилой недвижимости и плановых мероприятий (на материалах г. Волгограда). Эти разработки могут быть использованы для решения как стратегических, тактических так и оперативных задач по рациональному использованию объектов жилой недвижимости на уровне государственных органов и управляющих организаций. Полученные результаты могут использоваться в учебном процессе по дисциплинам «Экономика отрасли», «Экономика городского хозяйства».

Реализация и апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международных, межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях, что нашло отражение в статьях и тезисах докладов, а также были использованы в учебном процессе по дисциплинам «Оценка собственности». Кроме этого, некоторые выводы и рекомендации, полученные в результат проведенного исследования, используются в практической деятельности управляющих компаний г. Волгограда.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 6 публикациях, в том числе статьях, тезисах докладов, общим объемом 2,75 п.л., лично автора — 1,5 п.л.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Определение и типология жилой недвижимости.

2. Определение жизненного цикла и рационального использования объектов жилой недвижимости;

3. Методический подход к расчету, анализу и оценке 3-х групп показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла.

4. Модель рационального использования объектов жилой недвижимости.

Структура, объем и краткое содержание работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 129 названий и приложений. Содержит 139 страниц основного текста, включая 2Л таблиц и Г7 рисунков, 7 приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Лиджиева, Кермен Анатольевна

Выводы и результатььпо 3-ей главе диссертации:

1. Рациональное использование жилой недвижимости должно основываться на разработанной автором модели, которая представляет собой упрощенную систему выработки, принятия и реализации управленческих решений. Данная модель,направлена на проведение 10 обязательных процедур по анализу и оценке социально-экономических, экономических, технико-технологических, инженерных и экологических факторов, влияющих на рациональное использования объектов жилой недвижимости.

2. Разработаны плановые мероприятия по рациональному использованию объекта жилой недвижимости и дана прогнозная оценка их целесообразности в формате двух вариантов (оптимистический, пессимистический). Данные мероприятия предполагают: 1) сдачу в аренду подвального помещения; 2) строительство двухуровневой парковки; 3) сдачу в аренду фасада здания; 4) сдачу в аренду крыши здания. При оптимистическом варианте через 17,2 мес. собственники квартир не будут вообще платить за услуги ЖКХ, и даже останутся излишки средств на благоустройство дома. При пессимистическом варианте через 27,4 мес. собственники квартир будут платить за услуги ЖКХ по 11,27 руб. за м~ в месяц, вместо прежних 50 руб.

3. Обоснована целесообразность мероприятий по рациональному использованию жилой недвижимости, в частности ожидается снижение стой-мости оплаты услуг ЖКХ (вместе с электроэнергией) до 50 руб. за 1 м . Опу тимальная ставка арендной платы за 1 м в месяц — 100 руб. Месячная прибыль на 1 м общей площади квартир с учетом управленческих расходов при оптимистическом варианте - 63,43 х 0,85 = 53,91 руб.; месячная прибыль на 1 м2 общей площади квартир с учетом управленческих расходов при пессимистическом варианте — 39,8 х 0,85 = 33,83 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Решение поставленных научных задач позволило получить следующие научные и практические результаты в ходе исследования теоретических основ, методических подходов, практического опыта, проблем и перспектив повышения рационального использования объектов жилой недвижимости.

1. Уточнено определение жилой недвижимости на основе изучения классических понятий недвижимости как строения или его части, предназначенного для проживания людей, законченного строительством и принятого в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанного с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

2. Рациональное использование жилой недвижимости определено как эффективное (рентабельное) использование общих площадей, внутридомовых и внешних пространств, направленное на снижение цены использования (потребления) объекта жилой недвижимости для собственника или временного владельца на всех стадиях жизненного цикла, что позволяет повысить эффективность эксплуатации жилой недвижимости.

3. Установлено, что для жилой недвижимости характерно два жизненных цикла в силу ее особенности как товара, закрепленного к земле, относительно длительного периода строительства (до 1 года и более) и существенно длительного совокупного периода использования (до 100 лет и I более), что необходимо учитывать при разработке и реализации решений по рациональному использованию объектов жилой недвижимости.

4. Определено, что рациональное использование жилой недвижимости можно оценить показателями уровня управления в изменении экономических и социальных результатов деятельности органа управления эксплуатацией жилой недвижимости, заключающейся в применении совокупности качественных или количественных критериев.

5. Выявлено, что в новых жилых комплексах и объектах, управляемых ТСЖ и ТОС, повышается рациональность использования жилой недвижимости, снижается размер оплаты за предоставляемые услуги, это позволяет сделать вывод о высокой степени ответственности аппарата управления перед своими нанимателями, т.е. собственниками жилья и необходимости создания ТСЖ и ТОС в жилых домах более ранней постройки.

6. Проведенный анализ показал, что Волгоград по объему инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям в жилищное строительство занимает средние позиции среди городов-«миллионников», что позволяет говорить о дальнейшем развитии жилищного строительства и строительной отрасли региона.

7. По результатам проведенного опроса населения, выявлено несоответствие между ценой и качеством жилищно-коммунальных услуг, неудовлетворенность потребителей, что подтверждает нерациональность использования жилой недвижимости.

8. Рациональное использование жилой недвижимости должно основываться на разработанной автором модели, которая представляет собой упрощенную систему выработки, принятия и реализации управленческих решений. Данная модель направлена на проведение 10 обяза!ельных процедур по анализу и оценке социально-экономических, экономических, технико-технологических, инженерных и экологических факторов, влияющих на рациональное использования объектов жилой недвижимости.

9. Разработаны плановые мероприятия по рациональному использованию объекта жилой недвижимости и дана прогнозная оценка их целесообразности в формате двух вариантов (оптимистический, пессимистический). Данные мероприятия предполагают: 1) сдачу в аренду подвального помещения; 2) строительство двухуровневой парковки; 3) сдачу в аренду фасада здания; 4) сдачу в аренду крыши здания. При оптимистическом варианте через 17,2 мес. собственники квартир не будут вообще платить за услуги ЖКХ, и даже останутся излишки средств на благоустройство дома. При пессимистическом варианте через 27,4 мес. собственники квартир будут платить за услуги ЖКХ по 11,27 руб. за м" в месяц, вместо прежних 50 руб.

10. Обоснована целесообразность мероприятий по рациональному использованию жилой недвижимости, в частности ожидается снижение стоимости оплаты услуг ЖКХ (вместе с электроэнергией) до 50 руб. за 1 м". Оптимальная ставка арендной платы за 1 м в месяц — 100 руб. Месячная прибыль на 1 м2 общей площади квартир с учетом управленческих расходов при оптимистическом варианте - 63,43 х 0,85 = 53,91 руб.; месячная прибыль на 1 м" общей площади квартир с учетом управленческих расходов при пессимистическом варианте — 39,8 х 0,85 = 33,83 руб.

11. Разработанная модель рационального использования объектов жилой недвижимости и предлагаемые плановые мероприятия могут быть использованы на уровне государственных органов и управляющих организаций. Отдельные методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в работе при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Лиджиева, Кермен Анатольевна, 2011 год

1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г.

2. Жилищный кодекс РСФСР от 24. 06. 1983 г.

3. Жилищный кодекс РФ от 29. 12. 2004 г.

4. Закон от 18.08.2000 г. №134-Ф3 «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».

5. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Указ Президента РФ от 28.04.1997. №425.

6. Постановление СМ РСФСР от 30.11.1990 г. №1129 «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

7. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 28.05.1988 г. №611 «О кооперации в СССР».

8. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 г. №406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации».

9. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.

10. Научная и учебно-методическая литература

11. Абаев Х.С. Совершенствование организационно-экономических решений по реконструкции объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла : автореферат дисс.канд. экон. наук, С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т, Санкт-Петербург, 2005г.

12. Аврех А.Ф. П.А. Столыпин и судьбы реформ в России. — М: «Политиздат», 1991. -С.89.

13. Аджагулов ЕЛО. Формирование стратегии и моделирование развития жилищно-коммунального хозяйства малого города. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук /ВолгГАСУ, 2006.

14. Ансофф Н. Стратегическое управление. / М. Экономика, 1989, с. 519.

15. Акимкин В.В. Права и обязанности собственников жилья.// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2006. №3. с.23-26.

16. Алферов В.Н. Создание и модернизация объектов ЖКХ// Жилищно-коммунальное хозяйство. 2006. №11. с.11.

17. Арцыбашев В.М., Симионова Н.Е. Совершенствование рыночного механизма функционирования жилищно-коммунального комплекса.// Экономика строительства. 2004. №3. с.61.

18. Бабенко Р.В. Организационно-экономический механизм взаимодействия участников сферы управления объектами жилой недвижимости: дисс.канд.экон.наук, РГСУ, Ростов-на-Дону, 2003г.

19. Багров С.Е. Актуальный вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 1999. с. 10-14.

20. Барканов А.С, Касьянов В.Ф. Реконструкции и обновление сложившейся застройки города./ М.: АСВ, 2005.

21. Беляев М.К. Управление персоналом на предприятии: учебное пособие. — Волгоград, 1999, с. 216.

22. Беляев М. К. Управление инвестиционной адаптивностью социально-экономических систем: Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук/ ВолгГАСА, 2003, с. 298.

23. Беляев М.К. Инвестиционная адаптивность социально-экономических систем./ М. ТЕИС, 2003.

24. Береговых Т.В. Совершенствование управления недвижимостью в жилищной сфере: дисс.канд.экон.наук, ХГТУ, Хабаровск, 2002г.

25. Бижанов А.Х. Методология функционирования механизма экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса вжилищной сфере: на опыте Республики Казахстан: автореферат дис. доктора экономических наук: СГСУ, Москва , 2007 44 с.

26. Блохнин А. Итак, договор или приговор?// Жилищно-коммунальное хозяйство. 2007. №12. с.21-24.

27. Борисова Н.И. Механизм формирования затрат на производство и реализацию услуг жилищно-коммунальной отрасли // Взгляд в будущее. Волгоград: изд-во ВолгГАСУ, 2004.

28. Борисова Н.И. Оценка современного состояния жилищно-коммунальной отрасли и перспективы ее развития // Взгляд в будущее. Волгоград: изд—во ВолгГАСУ, 2004.

29. Боровкова В.А, Мокин В.О., Пирогова O.E. Экономика недвижимости // СПб.: ПИТЕР, 2006.

30. Ботвин Д.Н. Формирование механизма эффективного управления недвижимостью на основе оценочных технологий: дисс. канд. экон. наук., С.-Петерб. гос. инженер.-эконом, ун-т, Санкт-Петербург, 2009г.

31. Брунов П.Е. Экономические аспекты оценки износа зданий в системе управления недвижимостью: автореферат дис. кандидата экономических наук, МГСУ, Москва, 2004г.

32. Бузырев В.В., Березин А.О. Проблемы и варианты перспективного развития жилищной сферы в России // Проблемы эффективного функционирования строительного комплекса в современных условиях. СПб.: изд-во СПбГУЭФ, 2003.

33. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы// Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. с.256.

34. Бушуева И.В., Сулоев A.B. Как сделать безубыточной эксплуатацию жилфонда?// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2007. №3. с. 26.

35. Василевский А.Д. Активная позиция профсоюза в реализации преобразований в отрасли// Жилищно-коммунальное хозяйство. 2007. №11 с.7-10.

36. Гад ел ия Д.Г. Реформирование жилищной сферы России// Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно-строительного комплекса в условиях экономической стабильности. Сборник научных трудов. СПб.: СПбГИЭУ, 2004.

37. Грибовский C.B. Оценка доходной не движимости./СПб.: Питер, 2001.

38. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной: недвижимостью. // Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2001.

39. Гунько С.А. Повышение эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости на основе производственной кооперации: дисс. канд. экон. наук, ВолгГАСУ, Волгоград —2007 г.

40. Девятова А. Самая эффективная форма управления многоквартирным домом.//Жилищное и коммунальное хозяйство. 2007. №11. с. 29.

41. Дикайский М.Г. Квартирный вопрос и социальные опыты его решения. — Спб., 1908.- 251с.

42. Доркин В! Судьба дома^ в руках жильцов//Жилищное и коммунальное хозяйство. 2006. №2. с. 27-29; '

43. Дронов A.A. О состоянии ЖКХ России: и перспективах его реформирования// Журнал руководителя и главного бухгалтера, ЖКХ. №6-7. 2001. с.49.

44. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России// Учебное пособие. М.: ТЕИС, 2002. с 171.

45. Забелин И. История города Москвы. М., 1905. - С. 349.

46. Иванова Ю.В. Развитие жилищно-коммунального комплекса в аспекте экономико-математического моделирования// Экономика строительства. 2006. №3. с.9.

47. Киселев В.В. Рыночные технологии в управлении ЖКХ района// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2005. №1. с. 8-13.

48. Король C.B. Методические подходы к определению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости//Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Санкт-Петербург: изд-во СПбГУЭФ, 2005.

49. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Потенциальный источники финансирования реконструкции и модернизации жилищного фонда//Экономика строительства. 2005. №12. с. 12-25.

50. Краткий экономический словарь/ Под ред. Ю.А. Велика и др. М.: Политиздат, 1987.

51. Кривоносов В.Г. Три схемы управлений многоквартирными домами// Жилищно-коммунальное хозяйство. №1. 2006. с.34-35.

52. Круглик С.Н. О мерах по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»// Экономика строительства. №12. 2005.

53. Куколев А.Ю. Определение цены недвижимости с использованием статистических исследований// Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Санкт-Петербург: изд-во СПбГУЭФ, 2005.

54. Ларионов А. Н. Стратегия развития рынка жилья Волгоградской области/ ВолгГАСА. Волгоград, 2002. - 456 с.

55. Лиджиева К., Беляев М.К. Подходы к определению рационального использования жилой недвижимости с учетом жизненного цикла // Предпринимательство, №6, 2010г.

56. Лиджиева К. Методические подходы к оценке рационального использования объектов жилой недвижимости // Предпринимательство, №7, 2010г.

57. Лиджиева К.А., Беляев М.К. Эволюция жилой недвижимости: теория вопроса // Материалы Международной конф. конф. «Наука и образование: архитектура, градостроительство и строительство», Волгоград, ВолгГАСУ, 2010.

58. Лиджиева К.А., Беляев М.К. Ипотечное кредитование как финансирование при строительстве (приобретении) жилья // Материалы 2-ой Всероссийской заочной научно-практ. конф. «Проблемы теории и практики финансово-кредитной сферы», Волгоград, ВолгГАСУ, 2008.

59. Лиджиева К., Беляев М.К. Развитие систем управление строительным комплексом на примере Республики Калмыкия // Материалы Всероссийской заочной паучно-практ. конф. «Специалист 21 века», Волгоград, ВолгГАСУ, 2007г.

60. Малеев Г.Н. Формирование стратегии управления жилой недвижимостью в крупном городе: дисс. канд. экон. наук, С.-Петерб. гос. инженер.-эконом. ун-т, Санкт-Петербург, 2009г.

61. Матеров Л.Н. Кондоминиум и власть// Жилищно-коммунальное хозяйство. №6. 1998.

62. Медведь В.Н. Предпринимательство в сфере управлении жилой недвижимостью: автореферат дис. кандидата экономических наук, Балт. международ, ин-т туризма, Санкт-Перетбург, 2005г.

63. Мижуев П.Г. Сады города и жилищный вопрос в Англии. Пг.: «Новое время», 1916. - С. 14.

64. Михайлов С.Г. Метод оценки объектов для эффективного управления недвижимостью в городах Российской Федерации : автореферат дис. кандидата технических наук, Санкт-Петербург, лесогехн. акад., Санкт-Петербург,2000г.

65. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости// СПб: МКС, 2003. с.203.

66. Окландер А. Новая жизнь старых пятиэтажек// Наука и Жизнь, 2000 г.№8

67. Олеарий А. Описание путешествия в Московию и через Московию в Персию и обратно. СПб: Изд-во A.C. Суворина, 1906. - С.27.

68. Основы внешнеэкономических знаний: Словарь-справочник/ С.И. Долгов, В.В. Васильев, С.I I. Гончарова и др. М.: Высш. Шк., 1990.

69. Основы оценки недвижимости: Метод, пособие.// М.: Комитет РФ по зем. ресурсам и землеустройству, 1995.

70. Отчет отдела маркетинга ОАО «Волгоградский завод железобетонных изделий №1»., 2010 г.

71. Охитович М. Заметки по теории расселения// Современная архитектура. 1930, №1-2.

72. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспектьЛПод ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997.

73. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998.

74. Петрова М.Н. Методы оценки стоимости недвижимости с учетом ее эффективного использования: дисс.канд.экон.наук, Санкт-Петербург,2005г.

75. Прыкин Б.В., Иш В.Г., Ширшиков Б.Ф. Основы управления. Производственно-строительные системы: Учеб. для вузов. М.: Стройиздат, 1991 г.

76. Пургин Е. Экскурс в историю управления жилфондом// Жилищно-коммунальное хозяйство. 2007 №4. с.25-27.

77. Романова А.И., Хуснуллин М.Ш., Загидуллина Г.М., Ибрагимова А.Р. Развитие конкурентоспособного регионального строительного комплекса: проблемы и перспективы (монография). Казань: КГАСУ, 2005.

78. Романова А.И., Миронова М.Д., Загидуллина Г.М. Управленческие инновации в системе массового обслуживания (на примере жилищно-коммунального комплекса) // Журнал «Вестник Казанского технологического университета», Казань: КГТУ.-N 5, 2009г.

79. Романова С.С. Оценка недвижимости с учетом факторов риска. Экономика строительства №1(480), М.: Стройинформация, 1999. с. 23.

80. Рыжов А.Б. Маркетинговая деятельность компании, управляющей многоквартирным домом.// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2007. №11. с. 25-28.

81. Ряховская А.Н., Таги-Заде Ф.Г. Жилищные услуги в условиях рынка ЖКХ.//Жилищное и коммунальное хозяйство. 2005. №3. с.20.

82. Ряховская А.Н., Таги—Заде Ф.Г. О справедливости в оплате коммунальных услуг// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2005. №11. с. 9.

83. Ряховская А.Н., Тагги-Заде Ф.Г. Услуги по содержанию жилфонда.// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2006. №9. с. 24.

84. Ряховская А.Н. Совершенствование системы финансирования ЖКХ// Жилищно-коммунальное хозяйство. 2007.№6. с.22-24.

85. Сабсович JI.M. Города будущего и организация социалистического быта. -М., 1929.- с.15.

86. Святловский В."В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения. -Спб., 1902.-217 с.

87. Святловский В.В. Квартирный вопрос. Спб., 1908. - 278с.; Дикайский М.Г. Квартирный вопрос и социальные опыты его решения. - Спб., 1908. -251с.

88. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. ВСН-53-86

89. Семенов В.Н. Подготовка управляющих недвижимостью.// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2006. №3. с. 6-8.

90. Симионов Ю.Ф., Дрозд Н.И. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник. М.: 2004.

91. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства нарда, т 1. Петрозаводск, «Петроком», 1993.

92. Статистический ежегодник Волгоградская область 2010г. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области.

93. Стражников A.M. Сокова Г.Я., Шебаршина E.H. Управление жилищным фондом и организация реконструкции зданий.// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2006. №2. с. 14.

94. Степынин В.А. Колонизация Енисейской губернии в эпоху капитализма. Красноярск, 1962. — С.328.

95. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. М.: МКС, 2006.

96. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Спб., 1997 г.

97. Толстых Ю.О. Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе: дисс.канд.экон.наук, ПГУАС, Пенза, 2007г.

98. Трухина Н.И. Методология формирования эффективной системы мониторинга в управлении городской жилищной недвижимостью: диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук, МГСУ, Москва, 2007г.

99. Тыртышов Ю.П. Поручения Президента активизировали преобразования в отрасли// Жилищно-коммунальное хозяйство. 2007. №11. с.3-6.

100. Фельдман И.А. Институт некоммерческих организаций в жилищной сфере// Жилищно-коммунальное хозяйство. 2007. №2. с. 13-15.

101. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995.

102. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости // Учебное пособие. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.

103. Хрусталев Б.Б. Основные направления становления и эффективного развития регионального инвестиционно-строительного комплекса Пенза: ПГАСА, 2001. с 240.

104. Чернышов JI.H. Ценовая и тарифная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве М.: Книжный мир, 1998. с. 248.

105. Шаронин А. Частные управляющие компании на рынке ЖКУ.// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2005. №4. с. 9.

106. Шубин A.M. Формирование конкурентной среды на рынке жилищно-коммунальных услуг г. Волгограда // Взгляд в будущее. Волгоград: изд-во ВолгГАСУ, 2004.

107. Шувалова И. Кто будет управлять жилым домом?//Недвижимость и цены, 2006. №1.

108. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. -М: ООО «Русская деловая литература», 1998. — с. 16.

109. Щавелев А. Три довода в пользу ТСЖ.// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2006. №5. с. 40.

110. Щуров Б.В. Методологические аспекты менеджмента качества в строительстве // Материалы VIII-региональной научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2007г. с. 12.

111. Щуров Б.В. Проблемы социально-экономического развития города// Материалы Регион, науч.-практ. конф. -Н. Новгород, 2006г.с.10.

112. Ягудин Р.В. Управление жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы: дисс.канд.экон.наук, С.-Петерб. гос. инженер.-эконом. ун-т, Санкт-Петербург, 2008г.

113. Яковлев В.А. ТСЖ опорная точка реального реформирования ЖКХ.// Жилищное и коммунальное хозяйство. 2006. №11. с.2.

114. Раздел 1. Отделочные работы

115. ТЕР15-02-001-01 Оштукатуривание фасада 4 2370,98 819,37 62,69 1488,92 9483,92 3277,48 250,76 5955,68 70,88 283,52

116. ТЕР15-04-005-04 Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенная по штукатурке поголков (100 м2 окрашиваемой поверхности) 8,87 2151.94 581,34 18,08 0,23 1552,52 19088,0 9 5156,88 160,36 2,04 13770.852 53.9 478,093

117. ТЕР15-01-019-7 Облицовка стен керамической плиткой 100м2 0,5 21755,50 1833,82 35,93 24,36 19885,75 10877,7 4 916,91 17,96 12,18 9942,875 166,11 83,06

118. Итш о: 276570, 5 29365,48 2234,65 1174,53 88332,88 2597,51

119. Итого в текущих уровнях цен. (к общий=6) 165942 3 176192,9 13407,9 7047,18 529997,3 15585,06

120. МДС 81-33. 2004 Накладные расходы (НР) (в % от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов) (0,12%) 21988,8

121. Письмо Госстроя Накладные Расходы с коэффициентом 0,94 20669,4

122. Всего по смете 168009 2,4

123. Локальный сметный расчет на общестроительные работы

124. ТЕР01-01-033-05 Засыпка траншей и котлованов с перемещением грунта до 5 м бульдозерами мощностью 79 (108) кВт (л.е.), 2 группа грунтов (1000 мЗ грунта) 1,1 529,94 529,94 64,87 582.93 582,93 71.35

125. ТЕР01-02-005-01 Уплотнение грунта пневматическими трамбовками, группа грунтов 1, 2 (100 мЗ уплотненного грунта) 10 421,23 128,62 292,61 35,14 4212,3 1286,2 2926,1 351,4 12,53 125,3

126. С405-1-7 Погрузочные работы при автомобильных перевозках: Грунт растительного слоя (земля, перегной)(т) 900 6,18 6,18 5562 5562

127. С403-2-5 Перевозка грузов автомобилями-самосвалами (работающими вне карьеров): на расстояние 5 км (класс груза 2) (т) 1000 15,96 15,96 15960 15960

128. Иго го: 41049.66 2809,41 21522 278,91281612,96 1. Раздел 2. Фундаменты

129. ТЕР07-01- Укладка блоков и плит 0,25 14296,69 6435,58 6395,43 3573,85 366,25 1608,75 1598,8 134,31 33,57001.03 ленточных фундаментов при глубине котлована до 4 м, массой конструкций до 3.5 т (100 шт. сборных конструкций) 1465.68 667,74 166,93 5

130. СЦМ-441-1101 Плиты железобетонные ф)ндаментные (мЗ) 30 1134,32 1134,32 34029,6 34029, 61 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

131. ТЕР07-05-001-04 Установка б.юков стен подвалов массой более 1,5т(100шт сборных конструкций) 1,4 14034,971 399,96 9121,91780,97 3513 11 14730,6 1959,944 12770,671093, 35 4918,3 54 129,8 181,72

132. СЦМ-441-1101-10011 Блоки и плиты фундаментные, объемом более 0,2 мЗ до 1мЗ, (мЗ) 108 1519,93 1519,93 164152,4 16415 2,44

133. ТЕР08-01-003-03-1 Гидроизоляция стен, фундаментов горизонтальная оклеечная в 2 слоя рубероидом (100 м2 изолируемой поверхности) 0,16 6121,13 206,33 179,64 5735,17 979,3 32,96 28,74 917,6 20,1 3,2

134. ТЕР08-01-003-07 Гидроизоляция боковая обмазочная битумная в 2 слоя по выравненной поверхности бутовой кладки, кирпичу, бетону (100 м2 изолируемой поверхности) 0,89 1924,53 242,38 80,6 1601,56 1663,88 215,7 23,37 1424,8 21,2 18,86

135. Итого, 219129,7 2574,854 14431,53 1260,28 20704 1,64 237,35

136. Раздел 3. Стены, перегородки

137. ТЕР08-02-001-01-1 Кладка стел кирпичных наружных простых при высоте этажа до 4 м высотой здания до 9 этажей из керамического кирпича (1 мЗ кладки) 382 721,35 54,00 56,87 5,32 610,48 275699,9 20638,8 21735.7 32033 23332 5,45 5,4 2063,8

138. ТЕР07-05-007-10 Укладка перемычек до массой 0,3 т (100 шт. сборных конструкций) 0,41 1664,8518 5,25 1290,99120.76 188,61 685,9 76,3 531,849.7 777,07 17,61 7,21 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

139. СЦМ-442-5001-10004 Перемычки брусковые при ширине 120 мм, высота 190 мм, длина до 3,0 м, расчетная нагрузка (включая собственный вес) 401800 кгс/м, ГОСТ 94884 (м) 80 55,38 55.38 4430,4 4430,4

140. Игого: 280816,2 20715,1 22267,5 32082,7 23853 2,92 2071

141. Раздел 4. Лестничные марши, площадки

142. ТЕР07-05-014-04 Установка маршей без сварки массой более 1 т (100 шт. сборных конструкций) 0,04 12773,16 2856,93 9456,02 878,86 460,21 485,3 108,5 359,3 33,3 17,4 261,8 9,9

143. СЦМ-448-2001-1 Лестничные марши с чистой бетонной поверхностью под расчетную нагрузку (без учета собственного веса) 360 кгс/м2 ГОСТ 9818-85 изм.1 (м2) 13,6 363,72 363,72 4946,59 4946,5 92

144. ТЕР07-05-014-02 Установка площадок массой более 1 т(100 шт. сборных конструкций) 0,04 13661,763 149,42 9798,99901,47 713,35 519,1 119,6 372,334,2 27,1 282,03 10,7

145. Игого: 5950,99 228,1 731,6 67,5 4991,0 92 20,6

146. Раздел 5. Перекрытия, покрытия

147. ТЕР07-05-011-06 Установка панелей перекрытий с опирая ием на 2 стороны площадью до 10 м2 (100 шт. сборных конструкций) 0,64 17437,16 3588.54 6922.68 603,95 6925,93 11159,7 2296,6 4430.5 386,5 4432,5 ' 313,88 200,81 2 3 4 5 6 7 8 9 10 И 12 13

148. СЦМ-444-2101-10000 Многоп> стотные панели, приведенной толщиной 22см при ширине до 1,6м, весом до 5т, ГОСТ 9561-91 изм.1,2 26434-85 (м2) 523 247,16 247,16 129264,7 12926 4,68

149. ТЕР07-05-011-9 Установка панелей ребрестых (100 шт. сборных конструкций) 0,064 9248,08 1960,89 6345,3 584,67 851,88 591,8 125,4 406 37,4 54,520 32 179,69 11,5002

150. СЦМ-444-2101-10000 Панелей ребрестых м2 14,68 247,16 247,16 3628 309 3628,3 088

151. Игого: 144644,5 2422 4836,5 423,9 13738 0,01 212,30021. Раздел 7. Полы.

152. ТЕР11-01-011-01 Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм(100 м2 стяжки) 4,6 2049,4437 6,81 31,9314,68 1640,71 9478,6 1743,1 147,767,9 7547.2 66 39,51 181,75

153. Игого 9478,6 1743,1 147,7 67,10 7547,2 6 181,751. Раздел 9. Кровля.

154. ТЕР 12-01-015-03 Устройство пароизоляции прокладочной в один слой (100 м2 изолируемой поверхности) 5,1 1142,31 82,47 39.81 1,84 1020,02 587,1 42,3 20,4 0,94 524,2 7,84 4

155. ТЕР12-01-017-01 Устройство выравнивающих стяжек цементно-песчаных толщиной 15 мм (100 м2 стяжек) 5,1 2228.03 254,88 222,68 25,80 1750,48 1145,2 131 114,4 13,2 899,7 27,22 13,91 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

156. Игого 7997,3 346 370,53 20,03 7280,4 33,1

157. Раздел 10. Отделочные работы2В ТЕР15-02-001-01 Оштукатуривание фасада 15,7 2370,98 819,37 62,69 1488,92 37335,8 12902,6 984,23 23376, 044 70,88 1112,816

158. ТЕР15-02-016-04 Оштукатуривание поверхностей цементно-известковым или цементным раствором по камню и бетону улучшенное потолков (100 м2 оштукатуриваемой поверхности) 4,6 2737,17 983,59 109,56 65,46 1644,01 12662,1 4550 506,9 302,8 7562,4 5 87 400,2

159. Итого: 129069,7 35679,6 2897,271354,7 2 89677, 65 3111,71

160. Итого прямые затраты по смете 838136,6 66518,164 67204,63 36905,19 69245 0,97 6146,72

161. Итого в текущих уровнях цен. (к общий=6) 5028820 399109 403227,8 221431,1 41547 06 36880,32

162. МДС 81-33. 2004 Накладные расходы (НР) (в % от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов) (0,12%) 74464,8

163. Письмо Госстроя Накладные Расходы с коэффициентом 0,94 69996,91

164. Всего по смете 5098819, 91