Методологические проблемы экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, доктор экономических наук Квачадзе, Роберт Георгиевич

• Квачадзе, Роберт Георгиевич
• доктор экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации доктор экономических наук Квачадзе, Роберт Георгиевич

Введение.

ГЛАВА

Особенности деятельности хозяйствующих субъектов по управлению объектами недвижимости в жилищном и коммунальном секторе муниципального образования.

1.1. Анализ современного состояния жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

1.2. Анализ существующих организационных моделей управления инвестиционно-строительной деятельностью в России.

1.3. Анализ функций и задач современных организационно-производственных структур жилищно-коммунальных комплексов

1.4. Концептуальные основы системы управления развитием жилищного и коммунального секторов в условиях взаимодействия муниципальных интересов и частного предпринимательства.

1.4.1. Методологические подходы по проблеме управления и развития ЖКК.

Выводы по главе

ГЛАВА

Теоретические и методологические основы воспроизводства жилищного фонда и форм государственно-частного партнерства с учетом рисков в системе местного самоуправления.

2.1. Основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда на муниципальном уровне.

2.2. Анализ форм государственно-частного партнерства при финансировании инфраструктур в жилищно-коммунальном комплексе и управлении городской недвижимостью

2.3. Основы риска и дохода недвижимости в контексте рынков капитала

2.4. Стратегия управления рисками на муниципальном уровне и основных участников инвестиционного процесса на основных фазах жизненного цикла

Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3.

Исследование влияния структурных сдвигов жизненного цикла недвижимости на равновесное состояние инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов при выборе моделей принятия решений

3.1. Анализ моделей принятия решений с учетом особенностей строительного рынка и жилищно-коммунальных услуг.

3.2. Научные аспекты управления домовладением в системе жилищно-коммунального хозяйства.

3.3. Экономико-математическое моделирование процесса управления жилищным фондом с учетом его пространственно-экономического развития

3.4. Финансово-экономический механизм привлечения инвестиций для обеспечения воспроизводства жилищного фонда.

Выводы по главе 3.

ГЛАВА

Стратегия региональных инвестиционно-строительных программ, как основа выбора вариантов использования недвижимости

4.1. Экономический анализ, как методологическая база оценки социально-экономического потенциала регионального развития.

4.2. Особенности региональных инвестиционно-строительных программ в целевом и процедурном разрезе

4.3. Региональный потенциал развития, как основа формирования стратегии управления недвижимостью предприятиями и организаций жилищно-коммунальной сферы.

4.4. Основные положения по выбору вариантов использования недвижимости в блоке стратегического планирования.

Выводы по главе 4.

9 ГЛАВА

Управление как способ извлечения максимальных доходов от создания и модернизации недвижимости

5.1. Управление девелоперскими и управляющими компаниями на стратегическом и тактическом уровнях.

5.2. Стратегическое планирование в рамках деятельности девело-перских компаний и жилищных управляющих предприятий.

5.3. Основы многокритериального подхода к обоснованию эффективных вложений в недвижимость

5.4. Оценка эффективности управления недвижимостью.

Выводы по главе 5.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методологические проблемы экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды»

Государственная жилищная политика — комплекс взаимосвязанных мер законодательного, организационного и финансового характера, основанных на единой стратегической цели и направленных на обеспечение условий перехода от исходного состояния к намеченным преобразованиям в жилищной сфере. В широком смысле жилищная политика понимается как комплекс институтов и механизмов, позволяющих гражданам удовлетворять свои жилищные потребности.

В результате проведенных в 1992—2003гг. преобразований состояние жилищной сферы характеризуется сегодня следующими положительными факторами: создана основная правовая база и инфраструктура для функционирования рынка жилья (68 % жилья находится в частной собственности, ежегодно 3 % жилья меняет своего собственника); в основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован (90 % строительных организаций являются частными компаниями, 41 % жилищного строительства финансируется за счет средств населения (индивидуальное жилищное строительство), объем индивидуального жилищного строительства за 1990—2001 гг. возросли 2,2 раза); существенно сокращен объем дотирования производства жилищно-коммунальных услуг (объем услуг ЖКХ, финансируемых потребителями по установленным ставкам и тарифам, увеличился с 2 % от текущих расходов по предоставлению услуг в 1992 г. до примерно 60 % в 2002 г.; создана адресная система субсидирования граждан в зависимости от их доходов, которая обслуживает около 11 % семей).

Однако необходимо признать, что в последние 12 лет жилищно-коммунальный комплекс играл роль «социального буфера» проводимых экономических преобразований. Стремительный рост цен на потребительском рынке в 1992—94гг., а затем в 1998—99 годах «компенсировался« сдерживанием тарифов на основные коммунальные услуги, замораживанием уровня оплаты этих услуг населением, введением на законодательном уровне огромного количества льгот без определения источников их возмещения.

В настоящее время идет обратный процесс — не только социальная стабильность в обществе, но и безопасность страны в определенной степени поставлены в зависимость от кризисного состояния жилищнокоммунальных комплексов (ЖКК). Таким образом, количество нерешенных проблем значительно превосходит достижения: существенно увеличился износ жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; более 60% предприятий ЖКХ, на которых 5,9 % занятого населения, фактически являются банкротами, продолжается увеличиваться задолженность по заработной плате; объем социальных прав и гарантий в жилищной сфере существенно превосходит возможности государства и поэтому не выполняется; все еще высока степень зависимости ЖКХ от бюджетных ресурсов, что препятствует привлечению частного бизнеса и развитию рыночных механизмов в этой сфере; приватизация жилья не сопровождается приватизацией управления и формированием ответственного собственника, ответственность за состояние жилья остается сферой административного государственного и муниципального управления; практически отсутствуют рыночные финансовые институты и механизмы кредитования как рынка жилья, так и жилищного строительства, развития коммунальной инфраструктуры; не сформирован рынок частного арендного жилья; существуют чрезмерные административные барьеры доступа на рынок жилищного строительства; земля и строящиеся жилые здания (единый объект недвижимого имущества) практически не используются как актив для привлечения средств в жилищное строительство и т.д.

В целом можно сказать, что жилищный сектор в России в настоящее время очень слабо использует традиционные для других стран возможности рыночной экономики для удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей, а ограниченные возможности государства по субсидированию граждан используются неэффективно. Поэтому основной задачей государственной жилищной политики на современном этапе является обеспечение условий для скорейшего развития основных рыночных институтов и механизмов, а также оптимизация системы социальных прав и гарантий в жилищной сфере в соответствии с государственными приоритетами и возможностями.

Стратегической целью государственной жилищной политики должно стать создание в России эффективного жилищного сектора, функционирующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем платежеспособному спросу, а также поддержка незащищенных слоев населения, которые самостоятельно не в состоянии удовлетворять свои потребности на рынке жилья и жилищно-коммунальных услуг, на минимальном социально-приемлемом уровне.

Система мер, направленных на развитие жилищной сферы в России, должна предусматривать: обеспечение необходимой законодательной и иной нормативной правовой поддержки; проведение организационных мероприятий на федеральном, региональном и муниципальном уровне, направленных на приватизацию сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг и развитие конкуренции; повышение эффективности деятельности государственных и муниципальных административных структур, обслуживающих жилищный рынок и регулирующих деятельность естественных монополистов, снижение административных барьеров на жилищном рынке; создание финансовых рычагов для активизации экономической деятельности рыночных субъектов (предприятий и организаций ЖКХ) в случаях неопределенных и высоких рисков и разработка менроприятий для их снижения; развитие конкурентного бизнеса по управлению жилищной недвижимостью на основе вновь созданных товариществ собственников жилья (ТСЖ), пообъектного управления зданиями и рационального ресурсопотребления и др.

В настоящее время становится очевидным, что относительная неудача в процессе самоорганизации частных собственников жилья в многоквартирном жилищном фонде путем создания товариществ собственников жилья была связана с отсутствием реального альтернативного предложения услуг по управлению жилыми зданиями.

В этой ситуации вновь созданным ТСЖ приходилось либо самим заниматься созданием натурального хозяйства, либо обращаться к существующим муниципальным жилищным предприятиям — монополистам. Коренное улучшение ситуации по развитию рыночных отношений в жилищном секторе связано не столько с силовым созданием ТСЖ, сколько с формированием конкурентного предложения услуг в сфере управления жилищным фондом.

Для изменения ситуации необходимо: разработать методологическую базу формирования системы договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг; создать механизмы экономической мотивации к ресурсосбережению в жилищном фонде по схеме работы энергосервисного бизнеса, когда объем доходов энергосервисной компании напрямую зависит от снижения потребления ресурсов в масштабах здания при соблюдении качества условий проживания; обеспечить конкурсный отбор жилищных организаций любой формы собственности для управления жилищным фондом на основе пообъектного управления зданиями и рационального ресурсопотребления, учета ресурсов и финансов (средств);

Медленное развитие процесса создания товариществ собственников жилья — результат отсутствия заинтересованности собственников помещений в управлении своими домами. Создание каждого ТСЖ требует больших организационных усилий, преодоления инерции граждан, активной и затратной защиты перед бюрократами и монополистами. Поэтому важно формировать весомые стимулы для самоорганизации собственников жилья и стимулировать развитие самоорганизации частных собственников жилья.

К числу первоочередных мер по созданию «условий благоприятствования» для ТСЖ относятся: развитие и изменение законодательства, способствующее реальной передаче собственникам прав и обязанностей по управлению жильем и снижению бюрократических барьеров для создания и деятельности ТСЖ; обязательная передача товариществам собственников жилья бюджетных средств финансирования, положенных им по действующему законодательству (дотаций, льгот и субсидий); популяризация опыта создания ТСЖ и распространение информации о положительных примерах; организация подготовки специалистов в области управления жильем и обучение лидеров ТСЖ основам самоуправления.

Отечественная и зарубежная теория и практика располагают различными подходами и методами управления жилищным фондом как на региональном, так и муниципальном уровнях.

Фундаментальными исследованиями устойчивости производственных систем являются труды А.Г. Аганбегяна, Л.Л. Терехова, в зарубежных исследованиях — труды Уильяма Ф. Шарпа, П. Самуэльсона. Отдельные вопросы управления и развития инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной сферы содержатся в трудах С.И. Абрамова, П.Г. Грабового, Х.М. Тумбы, Л.В. Донцовой, Г.М. Загидуллиной,

М.И. Каменецкого, А.Н. Кириловой, A.B. Карасева, В.Я. Осташко, Е.П. Панкратова, H.A. Фалькевича, В.Д. Шапиро, JI.H. Чернышова, Н.Ю. Ясь-ковойидр.

Однако, несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические, методологические и методические аспекты экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунальных комплексов с учетом выбора рациональных моделей управления инвестиционно-строительными комплексами (ИСК) и ЖКК на различных уровнях планирования требуют дополнительных исследований по таким вопросам, как поиск направлений формирования их конкурентных преимуществ, моделирование стратегических направлений развития и т.д. Сложность решения проблемы во многом определяется сравнительно небольшим опытом реформирования жилищно-коммунальной сферы в России.

Все это дает основание считать, что настоящая диссертационная работа, направленная на формирование методологии управления экономическим развитием хозяйствующих субъектов жилищно-коммунальных комплексов муниципальной недвижимости с учетом особенностей формирования региональных инвестиционно-строительных программ, является актуальной, имеет важное народнохозяйственное значение и в высокой степени способствует решению задачи устойчивого развития муниципальных образований.

Целью исследования является обоснование теоретических и методологических принципов и положений, а также разработка практических рекомендаций по формированию экономического механизма устойчивого функционирования и долгосрочного экономического развития субъектов жилищно-коммунальных комплексов муниципальных образований с учетом особенностей реализации городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.

В соответствии с поставленной целью в работе были решены следующие основные задачи: определены причины и установлены узлы напряженности проблем социально-экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунальных комплексов в условиях взаимодействия муниципального и частного секторов городского хозяйства; выявлены и исследованы основные тенденции, эмерджентные свойства и базовые предпосылки воспроизводства жилой недвижимости в системе местного самоуправления; обоснована методология системы обеспечения экономической устойчивости и развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса с учетом различных моделей государственно-частного партнерства на стадиях заемного и инвестиционного циклов; определены основные принципы и положения выбора рациональных форм домовладения в жилищно-коммунальном хозяйстве города в условиях риска и неопределенности; обоснованы оценочные параметры экономического развития предприятий и организаций ЖКК, влияющие на показатель валового городского продукта, и проведена интегральная оценка надежности использования хозяйствующими субъектами инвестиционных ресурсов с учетом эффекта масштаба при воспроизводстве городской жилой недвижимости; предложена методологическая база оценки социально-экономического потенциала регионального развития в контексте реализации инвестиционно-строительных программ и стратегии управления недвижимостью предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса; сформирована методология управления экономическим развитием предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающая опережающие темпы роста инвестиционного потенциала как основы его устойчивого состояния; сформированы методологические подходы к выбору рациональных моделей управления инвестиционно-строительным и жилищно-коммунальным комплексами на тактическом и стратегическом уровнях планирования; обобщены и определены результаты практической реализации разработанных автором методов, средств и способов повышения эффективности деятельности девелоперских, ресурсообеспечива-ющих и управляющих жилищных компаний; разработаны методические подходы по определению экономической эффективности управления недвижимостью жилищного фонда предприятий и организаций ИСК и ЖКК с использованием метода конечной стоимости.

Объектом исследования являются предприятия и организации жилищно-коммунального комплекса муниципального образования.

Предметом исследования является система экономических отношений, возникающих в процессе формирования, функционирования и развития объектов муниципальной жилой недвижимости.

Научная гипотеза предполагает возможность использования современных экономико-математических методов диагностики, прогноза и стратегии устойчивого долгосрочного экономического развития хозяйствующих субъектов ЖКК различных форм собственности на муниципальном уровне в условиях конкурентной среды и взаимодействия государственно-частного партнерства.

Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания; основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий, работы российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам развития производства в условиях конкурентной среды; методология планирования результатов хозяйственной деятельности; отечественные и зарубежные научные труды по проблемам экономического развития инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов; законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

В процессе исследований были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория вероятностей и математической статистики, теория принятия решений, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, корреляционно-регрессивного анализа, имитационного моделирования и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход крещению теоретических и методологических проблем формирования и долгосрочного экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунальной недвижимости, способствующих эффективному воспроизводству муниципальной недвижимости как одной из целевых функций региональной политики.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем:

1. На значительном массиве источников информации исследованы причины ухудшения экономического состояния предприятий и организаций ЖКК и замедления социально-экономического развития муниципальных организаций, связанного со спадом воспроизводственных процессов в жилищной сфере. Установлена объективная необходимость реформирования ЖКХ с учетом повышения роли местных органов самоуправления по реализации муниципальных проектов и региональных инвестиционно-строительных программ в совокупном валовом городском продукте (ВГП).

2. На основе мониторинга статистического материала обоснована необходимость изменения целевой функции управления жилым муниципальным фондом путем перехода от решения задачи получения кратковременного дохода от обновления и эксплуатации отдельных объектов недвижимости к задаче его системного воспроизводства для сохранения и преумножения ресурсного потенциала города как базы долгосрочных доходных поступлений.

3. Сформированы концепция и методологический подход к выявлению конкурентных преимуществ жилищно-коммунального комплекса в системе управления земельно-имущественной собственностью города. Предлагается рассмотреть экономическое развитие предприятий и организаций ЖКК в рыночной системе как совокупность социально-экономических отношений в сфере воспроизводства объектов жилой недвижимости и домовладения, распределения, обмена, оказания услуг, основанных на принципах государственно-частного партнерства, конкуренции, равноправия форм собственности в тесной взаимосвязи с муниципальными и региональными инвестиционно-строительными программами.

4. Предложены методические подходы к выбору рациональных моделей управления во взаимосвязи с инвестиционно-строительным и жилищно-коммунальным комплексами на тактическом и стратегическом уровнях управления в целях создания единой системы воспроизводства объектов муниципальной недвижимости на различных фазах их жизненного цикла.

5. Разработаны показатели оценки экономической эффективности управления объектами жилой недвижимости с хозяйствующими субъектами ЖКК с использованием метода конечной стоимости муниципальной собственности.

6. Разработан механизм совершенствования планирования и управления муниципальным жилищным фондом как важного составляющего совокупной эффективности городской экономики при формировании (ВГП). Обоснованы основные целевые параметры экономического развития предприятий и организаций ЖКК на стратегическом уровне с учетом особенностей формирования городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.

Практическая значимость результатов исследований состоит в том, что применение разработанных научных положений, методологии и рекомендаций способствует реформированию системы управления ЖКХ на муниципальном уровне и обеспечивает достаточный запас прочности и резервов конкурентоспособности для экономического развития предприятий и организаций ЖКК в сложных, динамичных и стохастических условиях рыночной экономики, эффективному управлению городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.

Предлагаемые методы дают возможность хозяйствующим субъектам ЖКК с учетом заемного и инвестиционного циклов ликвидировать взаимозадолженности и эффективно регулировать процессы воспроизводства жилой недвижимости с учетом устойчивого их функционирования.

Достоверность полученных автором научных результатов основывается на репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности за 1994—2003 гг., использовании современных теорий и методов исследования, позволяющих получить достоверную и надежную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез; оценке сопоставления теоретических и практических результатов за счет разработанных автором в процессе исследований оригинальных методов, научных положений и приемов, а также апробации результатов.

Достоверность подтверждается широкой экспериментальной проверкой во многих организациях и на предприятиях ЖКК России.

На защиту выносятся следующие основные результаты исследования:

1. Методология экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса муниципального образования с учетом формирования и реализации территориальных инвестиционно-строительных программ.

2. Методические принципы механизма регулирования воспроизводства жилищного фонда и управления объектами недвижимости жилищно-коммунального хозяйства города.

3. Система фундаментальных условий и оценки потенциальной доходности от управления ЖКК и составляющую основную структуру валового городского продукта. 1

4. Модели и рекомендации по организационно-экономическому механизму совершенствования системы планирования, позволяющие синхронизировать направленность территориальных инвестиционно-строительных программ и стратегий управления недвижимостью.

5. Методические положения и практические рекомендации по повышению эффективности функционирования предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса.

Апробация и внедрение результатов исследования состоят в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в органах управления муниципальными образованиями и выполнения научных исследований в этой области. Результаты диссертационной работы были приняты к внедрению Минэкономразвития и торговли РФ, Госстроем РФ и использованы при выработке стратегии и тактики органами местного самоуправления Москвы, Кисловодска, Сочи.

Основные теоретические и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных конференциях в Праге (2003 г.) и Москве (1999 г., 2003 г.).

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс. при разработке учебных программ, курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города« Московского государственного строительного университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 27 печатных работ, в том числе 12 статей, 2 монографии, 3 брошюры, 3 учебных пособия. Общий объем публикаций составил 44 п.л., в том числе 32,5 п.л. написаны лично автором.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, общих выводов и четырех приложений. Объем диссертации без приложений составляет 293 страниц, в том числе 24 таблицы и 30 рисунков. Библиографический список составляет 157 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Квачадзе, Роберт Георгиевич

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

В условиях дальнейшего развития рыночных отношений в России надежность функционирования и развития организационных структур жилищно-коммунального комплекса на муниципальном уровне приобретает первостепенное значение. В диссертации обобщены научные и практические результаты, полученные автором за многолетний период работы над этой чрезвычайно сложной, многоплановой проблемой. Они основаны на комплексном исследовании, которое включает в себя все этапы — от разработки теоретических и методологических проблем до практической реализации и внедрения полученных результатов.

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие основные выводы и предложения:

1. На основе анализа состояния инвестиционно-строительного комплекса (ИСК) и жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) автор пришел к выводу о том, что имеются неиспользуемые резервы и возможности для дальнейшего развития предприятий и организаций жилищной сферы. Это подтверждается наличием значительного спроса на жилье, достаточно высокого уровня коэффициента его доступности в рамках реализации муниципальных проектов и осуществимости территориальных инвестиционно-строительных программ.

Исследование специфики эксплуатационной деятельности организационных структур ЖКК позволило автору разработать методические подходы регулирования процессов их развития с использованием экономических, организационно-распорядительных и правовых резервов в их деятельности.

2. В целях улучшения расчетов за выполненные работы и предоставленные услуги, вовлечения новых нетрадиционных источников финансирования, недопущения их дефицита, преодоления бюджетной зависимости и инвестиционной апатии предлагается использовать методы государственно-частного партнерства по делегированному управлению городскими объектами ЖКК, ускоряющие процессы обновления жилищно-коммунальных фондов, снижающие муниципальные риски

3. В качестве рыночной организационно-экономической модели воспроизводства объектов недвижимости ЖКК предложен особый вид предпринимательской деятельности — девелопмент — качественно преобразующий объект недвижимости при обновлении сложившейся застройки и повышающей его ценности, который предполагает обязательное участие девелопера на основных этапах жизненного цикла недвижимости (от инициации, координации до принятия эффективных решений по эксплуатации и управлению).

4. Сформированы принципиальные модели структур и организаций управления ЖКК, учитывающие различные уровни развития рыночных отношений в регионах России в зависимости от организационно-правовой формы и функциональной нагрузки управляющей подсистемы, которые обеспечивают непрерывность и стабильность предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), сохранение управляемости и преемственности, использование регионального инвестиционного потенциала развития, обеспечения открытость и др. с выделением наиболее эффективной муниципальной трехуровневой системы управления ЖКК.

Структурируя жилищный сектор при соблюдении принципа «методологического единства» формирования системы управления недвижимостью ЖКК, автор определяет стратегические приоритеты долгосрочного планирования.

5. Принцип «методологического единства» в диссертации реализуется в предложенной обобщенной функциональной модели деятельности управляющей жилищной компании, в которой предусматривается новая функция управления — организационное проектирование, а также в сформировании состав и уточнено содержание принципов и этапов профессионального управления недвижимостью. Для оценки мер управляющего воздействия автор предлагает использовать метод определения конечной стоимости имущества жилищного фонда, как наиболее важный принцип, учитывающий последовательное развитие объекта недвижимости в условиях рыночной среды.

6. Одним из важных направлений социальной политики государства являются регулирование развития рыночных отношений в жилищной сфере и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг населению. Для достижения этих целей и выбора оптимальных решений необходимо руководствоваться основными критериями и принципами , какими являются экономическая эффективность, социальная защита и справедливость, экономический рост, экономическая свобода, стабильность уровня цен на услуги, разумное стимулирование спроса и предложения и т.д. Важно также разработать механизм привлечения в жилищно-коммунальную сферу частных инвестиций за счет различных форм государственно-частного партнерства: концессий, аренды, делегированного управления, контрактов на управление, эксплуатацию и содержание, приватизации.

7. Риски при инвестировании в недвижимость ЖКК автор делит на микрориски (управляемые), мезориски (частично управляемые) и макрориски (систематические и неуправляемые). Предложенная в диссертации модель оценки капитала позволяет рассчитать для портфеля недвижимости предприятий и организаций ЖКК необходимую ставку дохода от актива со статистическим риском и факторами рынка капитала — процентные ставки и допустимый уровень риска.

Стратегия управления рисками на муниципальном уровне предполагает выбор сформированной структуры рисков, выделение главного риска, поэтапное распределение рисков, принятие риска на себя, ограничение и их разделение, определение риска спроса и предложения.

Управление рисками достигается за счет диверсификации вложения капитала, оптимизации структуры портфеля вложений, резервирование, страхование и др. Постадийный расчет рисков на этапах жизненного цикла недвижимости предполагает их деление на простые и сложные с выделением основных стадий (подготовительной, строительной и эксплуатационной).

8. Как показали исследования важным составляющим элементом рыночных отношений в системе ЖКК являются домовладения, расположенные на земельном участке, включенном в систему коммунального обслуживания. Реформирование ЖКХ как части городского хозяйства не может осуществляться изолированно, не затрагивая реформирования хозяйственных отношений, сложившихся между городом и жителями домовладения.

Использование модели стратегического «треугольника« позволяет управляющей жилищной организации определить порядок решений по реализации соответствующей стратегии, тактики и операций при управлении домовладением.

9. В диссертации сформулирована научная идея портфельного управления недвижимостью и предложены модели организации управления совокупным портфелем муниципальных органов управления и частных управляющих компаний. Разработанные мероприятия по снижению затрат и экономии ресурсов в системе ЖКК во многом зависят от типа жилого здания и его проектного решения. Необходима разработка системы стоимостной оценки инженерных решений на стадии проектирования в расчете на весь жизненный цикл объекта, ориентированной на минимизацию совокупных затрат.

10. Автором разработана концептуальная экономико-математическая модель экономической надежности системы ЖКК с учетом уровней иерархии, планирования и управления региональными программами, а также формирования муниципального заказа в соответствии с задачами по полному циклу воспроизводства системы с учетом совокупных рисков внешних и внутренних факторов.

11. Обоснованы методологические предпосылки и в соответствии с этим выделены этапы анализа регионального потенциала. Определены и структурированы основные компоненты регионального потенциала, предложена системная оценка приспособленности к расширенному воспроизводству и устойчивому развитию муниципальных образований, предприятий и организаций ЖКК.

Рассмотрена возможность использования показателя «валовый региональный продукт» в общей системе региональных индикаторов, как отвечающих сути экономического обмена и позволяющих проводить межрегиональные и межпортфельные сравнения, способствующие поддержанию территориальной целостности и отражающие функционирование ЖКК на муниципальном уровне.

12. Проанализированы территориальные инвестиционно-строительные программы и сформулированы рекомендации по формированию стратегии развития, оценки программных ресурсов, механизмов информационной обратной связи, порядка корректировки программных целей, форм вовлечения в программу соинвесторов и соисполнителей и др.

Разработан алгоритм формирования инвестиционно-строительных программ развития недвижимости, предусматривающий выбор способов развития вариантов использования объектов.

Предложено рассматривать инвестиционно-строительные программы как симбиоз среднесрочного непрерывного бюджетного проектирования, основу которого составляет комплекс целевых программ с разными сроками реализации, регулируемых по инфраструктурному и ресурсному обеспечению программными механизмами. Указанные программы способны объединять технологии целевых программ и среднесрочного планирования ИСК и ЖКК, что способствует использованию возможных резервов роста валового городского продукта.

13. В диссертации разработана комплексная функциональная модель, применимая для всех стадиях жизненного цикла недвижимости и для моделирования процесса управления портфелем недвижимости.

Разработанные методологические принципы и методические основы деятельности девелоперских и управляющих организаций, как основных участников ИСК и ЖКХ способствовали раскрытию содержания и формированию основных этапов стратегического планирования с учетом специфики их деятельности и особенностей расширенного воспроизводства недвижимости. Предложены методические положения по оценке эффективности управления портфелем (объектом) недвижимости.

Список литературы диссертационного исследования доктор экономических наук Квачадзе, Роберт Георгиевич, 2004 год

1. Абалкин Л.И. Экономическая стратегия для России: Проблема выбора: М.: ИЭРАН, 1997.

2. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал: М,: Экзамен. 2003.

3. Абрамов С.И. Инвестирование: М.: Центр экономики и маркетинга, 2000.

4. Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности:1. M.: МАМАРМЕН, 2001.

5. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие для студентов вузов. М.: 2001.

6. Административное право зарубежных стран: Учеб. пособие / Л. Гудошников, А. Жданов, А. Казырин и др; М.: Изд. Спарк, 1996.

7. Азоев Г.Л. Конкуренция: анализ, стратегия и практика. М.: 1996.

8. Акимов В.В., Мерзляков В.Ф., Огай К.А. Основы экономических знаний. Учеб. М: Просвещение, 1996.

9. Актуальные проблемы управления собственностью / Сост.: Антю-ганов, C.B., Бородин В.А., Кошкин В.И; Нижний Новгород, 1998.

10. Алпатов A.A. Эффективное управление долями и акциями М.: Изд. ВШПП, 2000

11. Алпатов A.A. Управление реструктуризацией предприятий: М.: Изд. ВШПП, 2000.

12. Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области: опыт и перспективы: Моногр. Учеб. Пособие? / Антюганов C.B., Аратский Д.Б., Козерадский АА, Мальцев A.A.; Нижний Новгород, ГИПП «Нижполиграф», 1997.

13. Артур Д. Азбука экономики: М:? Институт национальной модели экономики. 1996.

14. Аткинсон Э.Б., Стилиц Д.Э. Лекции по экономической теории государственного сектора: М.: Аспект-пресс, 1995.

15. Балацкий Е. Измерение масштабов государственного сектора// Экономист. 1999, № 9

16. Басаргин А.Ф., Рахлин А.Е. Система управления социальным Щ жильем. Опыт Великобритании. М.: ОНФЫ. 2001.

17. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. М.: Экзамен, 200018.