Проблемы формирования вариантов оценки и управления недвижимостью в строительстве тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, доктор экономических наук Черняк, Александр Викторович

• Черняк, Александр Викторович
• доктор экономических наук
• 2000

Оглавление диссертации доктор экономических наук Черняк, Александр Викторович

Введение

СОДЕРЖАНИЕ

Глава I. Исследование тенденций развития форм собственности и условий, влияющих на рынок объектов недвижимости.

1.1. Анализ современного состояния недвижимости и классификация определений собственности.

1.2. Историческое развитие и современное состояние законодательной базы оценочной деятельности.

1.3. Основные условия, влияющие на оценку и состояние рынка недвижимости.

Глава II. Классификация объектов недвижимости по технико-экономическим признакам, обеспечивающим их конкурентоспособность на рынке.

2.1. Особенности и классификация типологии и проектных решений зданий различного назначения, осуществленных в разные периоды.

2.2. Конструктивные особенности зданий, построенных в разные периоды.

2.3. Классификация стратегических задач по оценке, приносящей и не приносящей доход недвижимости.

2.4. Проблемы оценки физического износа и морального старения недвижимости.

Глава III. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления.

3.1. Методика оценки недвижимости в разные периоды.

3.2. Принципы и особенности массовой и индивидуальной оценки недвижимости.

3.3. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.

3.4. Маркетинговые исследования на рынке типовых объектов: методы и анализ.

3.5. Маркетинговые исследования на рынке элитных объектов: методы и анализ.

3.6. Методы маркетинговых исследований на рынке объектов инфраструктуры.

Глава IV. Методология социально-экономической оценки объектов недвижимости.

4.1. Методы экономической оценки территориальных ресурсов.

4.2. Методы оценки объектов недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям.

4.3. Модель экономической эффективности объектов недвижимости.

4.4. Методы оценки строительных параметров объектов недвижимости по функциональным и экономическим критериям.

4.5. Методы экономической оценки реконструкции и модернизации зданий с сохранением функций и перепрофилированием.

Глава V. Методология организационно-экономической оценки недвижимости и ее использование в реальной системе управления.

5.1. Бизнес-планирование как объективная и комплексная оценка объектов строительства.

5.2. Многовариантность построения оценки развития коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости.

5.3. Методология оценки, структура и принципы организации управления в рыночных условиях.

Глава VI. Перспективы оценки объектов строительства на рынке недвижимости

6.1. Перспективы оценки недвижимости как важнейшей функции управления.

6.2. Перспективы отбора вариантов оценки в соответствии с потребностями рынка, целями оценки и сложившейся ситуацией.

6.3. Дальнейшее формирование дифференцированного подхода к оценке недвижимости.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Проблемы формирования вариантов оценки и управления недвижимостью в строительстве»

Актуальность темы исследования. Формирование рынка недвижимости стало одним из наиболее реальных результатов реформ, проводимых в России. Позитивное воздействие на становление рынка оказало формирование законодательной базы и цивилизованных отношений между субъектами рынка недвижимости. В то же время практически не преодолены противоречия между неудовлетворенным спросом и невостребованным предложением на рынке недвижимости, особенно в жилищной и социальной сферах. Наиболее эффективным и социально привлекательным путем выхода к рыночной экономике в цивилизованном понимании и последующего долговременного развития является внедрение в производство новейших технологий, которое повлечет за собой инвестиционный всплеск, решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. При этом сегодняшний невысокий уровень среднедушевого дохода обеспечивает удовлетворение потребностей россиян в жилье примерно в той же степени, что и прочих потребностей. Из этого можно было бы признать, что форсированное строительство только жилья приведет к неоправданному перекосу в потребительском бюджете в пользу жилья. Однако в странах с развитой рыночной экономикой при полной свободе потребительского выбора затраты на жилье, прямые и косвенные, составляют примерно третью часть расходов населения. Жилье является объектом наиболее активного спроса также и в нашей стране, причем тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в более отдаленной перспективе. Действенным направлением решения этой проблемы является совершенствование методов управления и оценки недвижимости максимально отвечающих условиям рыночной экономики и учитывающей потребительские качества объектов.

Объективная оценка недвижимости - важнейшая функция системы управления, предшествующая принятию практически любого решения в отношении недвижимости.

Прежде всего, автор исследования пришел к вывод}', что объективно свойства недвижимости, в основной ее массе, предопределяют общие методические подходы к ее оценке. С методологической точки зрения, отраслевые особенности влияют на конкретные подходы к оценке недвижимости примерно в той же степени, что и другие ее особенности. Поэтому исследование, проведенное в рамках диссертации основывается на недвижимости как на объекте строительства, т.е. - обладающем совокупностью технических и экономических параметров, выраженных системой соответствующих показателей и проходящем в процессе своего жизненного цикла, помимо прочих (эксплуатации и других), основные стадии, присущие строительному объекту: стадия подготовки и стадия реализации, то есть все формы воспроизводства основных фондов. В процессе исследования автором установлено, что недвижимость выходит за рамки чисто строительного объекта и рассматривается как объект собственности, коммерческой и некоммерческой (финансово-хозяйственной и управленческой) деятельности, т.е. его правой статус, единовременные и текущие расходы, результаты деятельности (прибыль и окупаемость) и другие факторы, подлежащие оценке. При этом возрастает значимость оценки, которая влияет на возможность проведения операций с недвижимостью, как объектом экономической деятельности и, в конечном итоге, формирует как конкретные, локальные рынки недвижимости различной отраслевой направленности, входящей сегментами в рынок недвижимости (офисная недвижимость, жилая, промышленная, специфического назначения (например, гостиницы, медицинские центры, „ автозаправочные комплексы), рынок земельных участков и т.д., так и понятие рынка недвижимости как составной части народного хозяйства, на котором обращаются значительные капиталы и обладающего большой социальной значимостью.

Процесс существования недвижимости связан с различными отраслями народного хозяйства. Основные формы воспроизводства недвижимости требуют использования проектных, строительных (подрядных, субподрядных) и других организаций; строительных конструкций и материалов; инвестиций, информационных технологий и других факторов производства. Строительство объектов недвижимости создает основные фонды для экономики страны. Недвижимость, являясь объектом для привлечения внешних и внутренних инвесторов и, принося прибыль государству, выступает как товар, экономическое благо и источник получения дохода.

При всей схожести подходов к оценке объектов недвижимости различной отраслевой принадлежности следует отметить, что применяемые для ее оценки способы и методы требуют учета внеотраслевой специфики: функциональной, социальной, ландшафтно-композиционной, экономической, конструктивной, управленческой и т.п. Этим диктуется необходимость вводимого автором понятия дифференцированной оценки различных объектов недвижимости.

В целях решения важных народнохозяйственных задач, в частности налогообложения (федерального и местного), подлежат оценке все виды недвижимости - от старинных уникальных зданий и сооружений с сохраняющимися функциями или с предполагаемым перепрофилированием до зданий, построенных в течение последних 30-50 лет, подлежащих реконструкции, модернизации, перепланировке, а также различные здания и объекты социальной инфраструктуры, появившиеся на рынке недавно или находящиеся в процессе строительства.

В современной практике оценки недвижимости произошел разрыв между традиционными методами определения технико-экономической эффективности объектов в системе инженерно-экономических критериев и целей и современными рыночными показателями и ориентирами. До настоящего времени оценка экономической эффективности строительных объектов производится, как правило, по критерию минимизации ресурсов при сохранении или повышении достигнутого уровня качества объекта в системе статичных показателей или по критериям чистого дисконтированного дохода, срока окупаемости затрат и т. п., то есть в системе динамичных показателей и рыночных ориентиров. Однако инвестор должен знать не только конечные результаты от вложенных инвестиций, но и учитывать факторы, влияющие на рыночные показатели оцениваемого объекта, его архитектурно-строительных и функциональных вариантах, различающихся по технико-экономическим показателям и составляющих базу формирования дохода. Автор обосновывает необходимость дифференцированного подхода к оцениваемым объектам, различающимся как по времени создания (и стало быть - строительным нормам, традициям, правилам), так и по функционально-архитектурной структуре помещений, в каждом случае предполагая оценку качества построенного или строящегося объекта.

Для всех случаев оценки в системе управления недвижимостью требуется дифференцированный подход, учитывающий особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного и другие особенности объекта оценки.

В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировался, началось формирование вторичного рынка. Отличительной чертой этого этапа развития рынка является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов для получения единовременной прибыли, сколько на получение постоянных денежных поступлений от эффективного управления портфелем недвижимости.

В экономической науке и хозяйственной практике пока еще не выработаны единые методологические подходы к оценке недвижимости как важнейшей функции системы управления. Отсутствие методологии оценки недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры) не позволяет принимать необходимые решения в отношении управления недвижимостью. Кроме того, недостаточно исследованы особенности формирования отношений между участниками рынка недвижимости. Несмотря на их важность в теории принятия решений практически не разработаны методы экономической оценки качества объектов недвижимости, а также обоснование методов оценки недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям, характеризующим типологию и проектные решения объектов недвижимости.

Отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей различных видов и типов жилых и общественных з данин. не позволяет использовать оценку недвижимости, например, в качестве базы налогообложения. Теоретическое исследование проблемы оценки недвижимости как важнейшей функции системы управления, направленных на выработку предложений по ее совершенствованию, имеет одновременно и поисковый и прикладной характер.

Существенный вклад в решение ряда проблем этой сферы деятельности внесли отечественные ученые: А. Барышев, Л. Белых, Э. Бугулов, В. Бушуев, Б. Волков, Н. Волочков, А. Воронков, В. Воропаев, А. Горбунов, П. Грабовый, В. Григорьев, В. Горемыкин, М. Дидковский, Д. Дубровский, И. Егерев, В. Епифанов, А. Ефимов, В. Идрисов, О. Ильина, А. Карасев, М. Каменецкий, А. Кириллова, В. Климов, А. Ковалев, И. Комаров, В. Кошкин, М. Крейнин, Ю. Кулаков, И. Лукманова, Б. Луняков, С. Максимов, В. Мещеряков, Н. Нестерович, И. Острина, А. Павлов, Е. Панкратов, Я. Рекитар, А. Ракитский, В. Ресин, Р. Самусева, А. Севостьянов, В. Серов, Ю. Соколов, М. Соловьев, И. Степанов, В. Стороженко, Е. Тарасевич, М. Федотова и др. Вопросам оценки недвижимости посвящены работы многих зарубежных исследователей.

Экономические исследования в России, в той или иной степени относящиеся к данной теме, можно объединить в две группы: проблемные, касающиеся общих вопросов оценки недвижимости, маркетинговых исследований, правовых и других вопросов, и прикладные, затрагивающие отраслевые проблемы и отдельные стороны развития задач в пределах оценки городских территорий, а также отдельных видов и типов зданий.

Зарубежные исследования проблем оценки объектов недвижимости, сыгравшие значительную роль в развитии российской науки о недвижимости в рыночных условиях, не отражают в полной мере специфики российских условий вхождения в рынок - развития, становления, стабилизации, а вопросы оценки общественных зданий в рыночных условиях практически не исследованы.

Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных рекомендаций по ее оценке, необходимой для инвестиционной, риэлторской, девелоперской, аудиторской деятельности, формирования фондового рынка, налогово-бюджетной сферы и других, многие проблемы стратегического направления развития в этой сфере остаются недостаточно изученными. Практически отсутствует концепция управления недвижимостью как целостной системой, достаточно слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений развития рынка недвижимости в целом, а также по типам зданий, проектным решениям, и формирования эффективного портфеля для различных групп потребителей. Почти не исследованы методические подходы к оценке жилых и общественных зданий, построенных в разные периоды застроек.

Автором предложена концепция формирования вариантов оценки и управления недвижимостью и проанализированы факторы для объектов социальной и иной инфраструктуры с учетом теории принятия решений и разработаны теоретические и методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, ориентированных на коммерческое и некоммерческое их использование.

Цель исследования состоит в разработке теоретических и методологических принципов и положений, а также решении важной научной проблемы оценки и управления объектами недвижимости в рыночных условиях как целостной системы, позволяющей раскрыть и обосновать с точки зрения социальных, экономических, функциональных, организационных и других факторов эффективные подходы и методы оценки недвижимости и принятия решений.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие основные задачи:

- определение особенностей оценки зданий и объектов различного назначения, включая объекты социальной инфраструктуры с учетом отечественного и зарубежного опыта;

- выявление основных факторов, влияющих на оценку состояния рынка недвижимости с учетом конкурентоспособности объектов разных периодов застройки;

- теоретическое обоснование основополагающих принципов и положений анализа, моделей массовой и индивидуальной оценки недвижимости;

- классификация стратегических задач по оценке и управлению доходной и другой недвижимостью;

- исследование проблем физического и экономического износов, морального старения и разработка предложений по реконструкции зданий и сооружений с возможным сохранением функций или их перепрофилированием; определение основных направлений развития коммерческой и некоммерческой недвижимости на основании оценки и системы принятия решений.

Объектом исследования является недвижимость во взаимосвязи с общественными задачами и потребностями всех участников рынка.

Предметом исследования явились особенности формирования системы оценок и управления объектами недвижимости и их влияние на инвестиционно-строительную деятельность субъектов предпринимательства и формирование рынка недвижимости.

Методология исследования. Теоретическую и методологическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития рыночной экономики, оценке недвижимости, управления, совершенствованию организационно-экономического механизма в сфере воспроизводства фонда зданий, проблемам градостроительства, типологии и проектирования в гражданском строительстве, маркетинга и экономической социологии, соответствующие законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам управления экономикой. При проведении конкретных исследований были использованы методы экономико-математического моделирования, экспертных оценок, иерархии и др.

В процессе выполнения работы использовались: статистические материалы Госстатагентства России за 1991-1999 гг., аналитические материалы Госстроя России, обобщенные и конкретные данные риэлторских организаций, результаты научно-исследовательских работ московских институтов, выполненных при участии автора в Институте реконструкции (ИНР!ЕХОН).

ОАО ЦНИИЭП им. Б. С. Мезенцева, практические работы по оценке недвижимости, выполненные автором или по его методике, литературные источники, обзорные, нормативные и справочные данные.

Научная новизна работы заключается в том, что на основе системного подхода разработана методология комплексного исследования экономических проблем оценки и управления недвижимостью различного функционального назначения с учетом особенностей и тенденций их развития в соответствии с потребностями рынка объектов недвижимости и требованиями рыночной экономики, позволяющая формировать эффективный рынок недвижимости. Существо такого системного подхода определяется тем, что он представляет собой органическое единство теоретико-методологического исследования, анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов оценки объектов недвижимости на уровне целостной системы (массовая оценка) и отдельных объектов (индивидуальная оценка). На основе этого подхода автором получены новые теоретические и методологические научные результаты, состоящие в следующем.

1. Проанализированы ситуации на территориальном уровне на рынке жилья, а также на рынке нежилых помещений с учетом сбалансированности спроса и предложения, услуг и ресурсов.

2. Выявлены сущность, роль и место жилого фонда и фонда объектов социальной инфраструктуры в экономике страны, основные функции и структура процессов на рынке недвижимости.

3. Разработан классификатор объектов недвижимости с учетом их назначения по типологическим, конструктивным, функциональным признакам, формирующим конкурентоспособную среду рынка недвижимости, а также исследованы внешние и внутренние факторы формирования рынка недвижимости.

4. Выполнены анализ и обобщение практики развития типологии и проектирования в различные исторические периоды строительства, что позволяет учитывать характер и конкурентоспособные особенности их влияния на формирование вариантов оценки и управления недвижимостью.

Разработаны предложения по определению и использованию коэффициентов приведения к сопоставимым условиям при индивидуальной и массовой оценке различных объектов недвижимости.

5. Теоретически обоснованы целевая и функциональная структуры жилищно-гражданского сектора как саморазвивающейся, ориентированной на прибыль, области народного хозяйства. Рассмотрены возможности и варианты формирования доходов и расходов между различными видами объектов с целью их сбалансированности.

6. Сформированы предложения по развитию рынка недвижимости с учетом стоимостных, потребительских и социальных целей для принятия решений по выбору вариантов форм воспроизводства, номенклатуры, сбалансированности услуг и т. п.

7. Разработана методология оценки объектов с учетом особенностей развития рынка недвижимости, включающая: систему единиц измерения и систему объемно-планировочных коэффициентов, позволяющую проводить сопоставление, сравнение и оценку различных зданий; систему интегральных коэффициентов, позволяющих определять и сравнивать структуру стоимости, а также текущие затраты для различных типов и видов зданий и стоимость отдельных конструктивных элементов; разработана методика и система расчетов, позволяющая проводить детальную и оперативную оценку отдельно стоящих зданий, комплексов и помещений в их составе по затратам, сравнению продаж, доходу с сопоставлением аналогов по основным показателям.

8. Предложены методы выбора экономически целесообразных вариантов развития недвижимости, соответствующие конкретным градостроительным ситуациям и потребительским свойствам.

9. На основе анализа различных моделей прогнозирования для различных этапов жизненного цикла недвижимости обосновывается научный подход к оценке, основанный на согласовании основных компонентов, формирующих общие и частные критерии в зависимости от различных потребительских свойств недвижимости. Рр^аб^глиь; мероприятия по совершенствованию инструментария регулирования процессов распределения жилшцно-гражданских объектов для развития государственных программ в зависимости от типов и видов объектов недвижимости.

Практическая значимость работы. На основе разработанных теоретических и методологических положений создана система научно-практических рекомендаций, обеспечивающих объективность оценки недвижимости как важнейшей функции системы управления, предшествующей принятию обоснованного решения. Предложенные в диссертации методы оценки объектов недвижимости должны способствовать решению строительных задач по созданию основных фондов и их интенсивному использованию. Практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты могут быть использованы в дальнейшем при прогнозировании органами управления народным хозяйством, инвестиционно-строительным сектором экономики при разработке программ по развитию и совершенствованию рынка недвижимости.

Достоверность полученных результатов обусловлена применением в процессе работы над диссертацией современных экономических теорий, методов и научных положений, разработанных лично автором, использованных приемов верификации полученных результатов; основывается на применении репрезетативной статистической отчетности, представляющей собой обширный массив информации по исследуемым аспектам оценочной деятельности как в Российской Федерации, так и за рубежом; подтверждается использованием полученных результатов в практической деятельности научно-исследовательских и проектных институтов, коммерческих банков, риэлторских компаний, а также включением авторских исследований в учебные программы Международного университета и РЭА им. Г.В.Плеханова.

Апробация и реализация результатов работы. Методы и результаты диссертационного исследования были доложены, обсуждены и получили одобрение на заседаниях Комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и реализацией совместной Программы ГД ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей ее\;ьи». на совещаниях в Международном Институте строительства, семинарах Института экономики города - США (в Москве) и Фонда «Институт экономики города», конференциях Ассоциации ипотечных банков (АСИБА), Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, Международном университете (Институт общественных отношений, делового администрирования и менеджмента), ОАО ЦНИИЭП им. Б.С. Мезенцева, Институте реконструкции городов (ИНРЕКОН), Московском институте коммунального хозяйства и строительства.

Основные результаты работы были использованы при подготовке Российско-Американской программы кредитования и финансирования строительства жилья коммерческими банками (1998 г.), разработке Концепции ипотечного кредитования в России в рамках работы в составе Комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и реализацией совместной Программы ГД ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи»(1998-99 гг.), подготовке поправок к законопроектам в сфере недвижимости к Парламентским слушаниям, формировании Российской Ипотечной Ассоциации (РИА) и концепции ее деятельности, Ассоциации ипотечных банков (АСИБА), преподавании курсов «Оценка недвижимости», «Ипотечное кредитование» и других, подготовке магистров экономических наук в Международном университете, разработке учебных программ и пособий, консультировании и обучении на курсах подготовки конкурсных управляющих, а также практической оценке более 200 объектов недвижимости в Москве и других городах России, оценке и управлении недвижимости (активами) группы РОСПРОМ, оценке и переоценке объектов собственности НК «ЮКОС», подготовке предложений по переоценке и управлению имуществом РАО «ЕЭС России», подготовке специалистов на курсах по оценке недвижимости Института финансов и банковских технологий и Российского Общества Оценщиков.

На защиту выносятся следующие положения диссертации:

- методология оценки недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры) как важнейший фактор, предшествующий принятию решений в отношении управления недвижимостью;

- результаты теоретического обобщения особенностей формирования отношений между всеми участниками рынка недвижимости как базы оценки;

- методы экономической оценки качества объектов недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры), с учетом их физического и экономического износа, морального старения, в целях эффективного управления недвижимостью в процессе их воспроизводства;

- теоретические обоснования методов оценки недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям, характеризующим типологию и проектные решения с целью определения конкурентоспособности объектов недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры);

- основные научно-методологические положения и рекомендации по развитию коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости на основе их оценки в соответствии с требованиями рынка.

Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, 6 глав, заключения и общих выводов, библиографии и приложений, содержит 325 страниц машинописного текста (включая таблицы и рисунки). Список использованных источников содержит 209 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Черняк, Александр Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

Принципиальное отличие работы заключается в том, что автором впервые разработано и осуществлено комплексное исследование экономических проблем оценки городской недвижимости (территорий, жилых и общественных зданий) с учетом тенденций и особенностей, относящихся ко времени строительства и влияющих на их конкурентоспособность. Существо этого подхода определяется тем, что он представляет собой органическое единство теоретико-методологического исследования, анализа, фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов оценки объектов городской недвижимости на уровне целостной системы (массовая оценка) и отдельных объектов (индивидуальная оценка). На основе этого подхода з диссертации выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений. К основным из них относятся следующие.

В диссертации выявлены сущность, роль и место жилого"фонда и фонда общественных зданий в экономике страны, основные функции и структура процессов на рынке недвижимости - жилья и общественных учреждении. Предложена классификация объектов городской недвижимости по типологическим, конструктивным, функциональным признакам, формирующим конкурентоспособность на рынке недвижимости. Исследованы внешние и внутренние факторы формирования рынка недвижимости.

Выявлены особенности и тенденции развития системы и рынка городской недвижимости и на этой основе определены устойчивые закономерности, которые являются результатом объективно обусловленных сдвигов в характере развития жилищной сферы и сферы общественных зданий и реализации их услуг. Выполнено обобщение и анализ практики развития типологии и проектирования в различные исторические периоды строительства, что позволило определить конкурентоспособные особенности и характер их влияния на рынок недвижимости. Даны предложения по использованию полученных коэффициентов приведения к сопоставимым условиям при оценке различных строительных и функциональных вариантов.

Впервые, на основе анализа особенностей процесса развития и функционирования отраслей и отдельных видов учреждений общественного назначения, выделена целостная система рыночной экономики, включающая традиционные и нетрадиционные виды и функции учреждений. Обосновала необходимость одновременного исследования, анализа и совершенствования единой жидищно-гражданской материальной базы на основе технико-экономических и функционально-эксплуатационных критериев. Разработаны принципиальные положения методологических и методических основ развития и совершенствования материальной базы этой сферы, системы показателей, общих единиц измерения, формул расчета разноуровневых задач.

Теоретически обоснованы представления о функциональной и целевой структуре жилищно-гражданской сферы как не затратной, а доходной, саморазвивающейся, ориентированной на прибыль, отрасли народного хозяйства. Рассмотрены возможности и варианты' перераспределения доходов и расходов между платными, льготными и бесплатными видами объектов с целью их сбалансированности внутри системы городской недвижимости.

Сформированы предложения по развитию рынка городской недвижимости на основе потребительной стоимости и социально-экономических ориентиров для принятия решений по выбору вариантов реконструкции, перепрофилированию, модернизации (пропускная способность, номенклатура, сбалансированность услуг и т. п.).

Проанализированы ситуации на рынке массовых и элитных домов, а также на рынке нежилых помещений, в том числе сбалансированности спроса з предложения в условиях концентрации услуг и ресурсов на территориальном уровне. Предложены методы выбора экономически целесообразных вариантоз развития жилых и общественных зданий (нового строительства, реконструкции) на основе типов объектов, соответствующим конкретным градостроительным и потребительным ситуациям.

С учетом особенностей развития рынка недвижимости и роста его потребности разработана методика оценки жилых и общественных зданий, включающая: систему единиц измерения и систему объемно-планировочкых коэффициентов, позволяющую проводить сопоставление, сравнение и оценку различных общественных зданий; систему коэффициентов, позволяющих -определять и сравнивать стоимость, а также текущие затраты различных общественных зданий, помещений, структуру стоимости объектов и отдельных конструктивных элементов в их составе; развернутый эталон, позволяющий проводить детальную и оперативную оценку отдельно стоящих зданий, комплексов и помещений в их составе при отсутствии достаточного числа аналогов; систему расчетов, позволяющую производить оценку недвижимости по затратам, доходу и сопоставлению с аналогами по основным показателям.

На основе анализа различных схем прогнозирования городской недвижимости обосновывается новый подход- к оценке, основанный на согласовании основных компонентов, формирующих общие и частные критерии в зависимости от различных потребительских ситуаций. Предложены подходы к совершенствованию инструментария регулирования процессов развития и распределения жилищно-гражданских объектов к государственной программе при функциональной, коммерческой и организационно-управленческой независимости отдельных объектов.

В процессе исследования было сформулировано определение сущности аспектов оценки жилых и общественных зданий; структуризация основных факторов, влияющих на оценку состояния рынка недвижимости для определения возможностей конкурентоспособности объектов, сооруженных в разные периоды;

Теоретическое обоснование основополагающих принципов анализа и оценки городской недвижимости в системе управления, а также принципы и особенности массовой и индивидуальной оценки недвижимости, предложенные в диссертации, раскрывают теоретические и прикладные аспекты исследования, и таким образом представляет собой инструментарий для оценочной деятельности и одновременно формируя базу для дальнейших исследований

Впервые предложенная концепция разработки принципов экономической оценки объектов недвижимости во взаимосвязи: территория - жилые дома -общественные здания, позволяет решать прогнозные градостроительные задачи как в методологическом аспекте, так в конкретно-прикладном, когда предстоит оценка не только отдельных зданий и сооружений, но и градостроительных комплексов - микрорайонов, жилых районов и т. п.

Анализ и классификация стратегических задач по оценке приносящей и не приносящей доход недвижимости, предложенные в диссертации, позволяют объективно оценить не только коммерческие объекты, но и социально необходимые, не рассчитанные на коммерческую деятельность. Определение направлений по развитию коммерческих и некоммерческих жилых и общественных зданий на основании оценки в системе принятия решений в отношении недвижимости раскрывает новый подход к оценке недвижимости не только с коммерческой, но и с социальной точки зрения.

Исследование проблем физического и морального износа зданий и их реконструкции с сохранением функций и перепрофилированием, проведенные в диссертации, позволяют ввести в научную деятельность по оценке недвижимости объекты разных исторических периодов, в том числе памятники архитектуры.

Исследование особенностей рынка массового и элитного жилья, и тенденций, складывающихся на рынке общественных зданий, с одной стороны аргументируют методы проведенного исследования, с другой, служат самостоятельной методикой маркетингового анализа.

Проведенные исследования позволяют сделать следующие выводы:

1. Важнейшим направлением развития объектов и рынка городской недвижимости является преодоление противоречий между неудовлетворенным спросом и невостребованным предложением. Одним из действенных направлений решения этой проблемы является совершенствование методов оценки в сфере управления недвижимостью, максимально отвечающих условиям рыночной экономики и учитывающей потребительские качества объектов на четырех уровнях: а) пиедпроекгном (социально-экономическом); б) типологическом (нормативном): проектном (технологическом); в) строительном (организационно-управленческом); г) эксплуатационном (потребительском). - -------

2. В диссертации на основе анализа особенностей развития и функционирования объектов городской недвижимости выделена целостная система городских объектов, включающая: а) городскую территорию, свободную для строительства или требующую реконструкции; б) проектируемые, строящиеся, перепрофилируемые и функционирующие объекты городской недвижимости - жилые дома и общественные здания.

3. В диссертации обоснована необходимость и разработаны принципиальные положения методологических и методических основ -как совместного развития, -так и локальных объектов в системе жилых и общественных зданий на основе их конкурентоспособности для четырех условий задачи: а) системы городских территорий (микрорайона, жилого района); отдельных видов жилых домов и общественных зданий; в) типологии отдельных видов городской недвижимости; г) проектных (архитектурно-строительных и конструктивных) особенностей объектов.

4. На основе анализа большого количества современных зарубежных и отечественных схем управления, методов и методических направлений в диссертации выявлено, что действующие в настоящее время методы оценки не отвечают в полной мере условиям рыночной экономики. В диссертации предложены методы, объединяющие технико-экономические, финансовые, социальные критерии в единую систему оценок, позволяющих принимать рациональные управленческие решения.

5. Исследование проблемы оценки городской недвижимости (жилых и общественных зданий) проведено в системе разработанных в диссертации показателей, отражающих условия и результаты функционирования рынка недвижимости и выявляющих зависимости от внутренних и внешних факторов потребительских условий и платежеспособного спроса с разной социальной и экономической ориентацией. В отличие от фиксируемого характера затрат метод поиска рационального варианта, предложенный в диссертации, основан на критериях прибыли, в том числе при сочетании платных, бесплатных и льготных форм реализации усл\т в объектах недвижимости. Суть метода заключена в сопоставлении затрат и результатов, полученных на их основе, по одному из трех разработанных в диссертации способов: а) фиксированные затраты сопоставляются с переменными доходами; б) переменные затраты сопоставляются с фиксированными доходами; в) переменные затраты сопоставляются с переменными доходами. Пользуясь одним из предложенных методов, можно отобрать наиболее приемлемый метод оценки для заданного уровня задач, в частности при определении рационального типа здания для конкретных условаий функционировании (элитный объект) или выбрать район (жилой район, микрорайон, квартал), для которого~предложенный из числа имеющихся на рынке (бизнес-планов, инвестиционных проектов, функционирующих объектов) будет наиболее рациональным (массовая застройка, муниципальная недвижимость).

6. Методы оценки объектов городской недвижимости предложены в диссертации для четырех уровней задачи: 1) предпроектная стадия (бизнес-планирование), то есть формирование понятия о конкурентоспособном типе объектов с целесообразным для данных потребительских условий ассортиментов потребительских качеств (факторов) (например, услуг и статичном или трансформируемом сочетания функциональных групп помещений); 2) разработки проектной документации (маркетинговый, организационно-управленческий), то есть при выборе экономического варианта проектного решения, отвечающего потребительскому спросу; 3) обоснование экономически эффективного варианта развития определенного вида недвижимости (например, зданий, характерных для известного периода времени, принятых норм, условий и приемов строительства массовой или уникальной застройки); 4) развитие эффективного направления системы в конкретных территориальных условиях, то есть сбалансированности разных видов объектов (по функциональным признакам), основанных на сочетании различных по назначению, величине, капиталовложениям, годовым затратам на эксплуатацию, а также потенциальным доходам, обусловленных местоположением и конкурентоспособным особенностям объектов.

7. Система оценок объекта недвижимости, предложенная в диссертации, позволяет установить объективную выгоду для инвестора, потребителя, строителей и города. Для инвестора экономические преимущества (критерий оценки) обусловлены высокой коммерческой ценой за 1 кв. м площади объекта недвижимости, которая обеспечивает не только быстрый возврат вкладываемых средств, но и получение высокой прибыли. Для потребителей (частного владельца, квартиросъемщика, арендатора) экономические преимущества обусловлены относительно меньшими затратами, связанными с приобретением и содержанием недвижимости по сравнению с аналогичными объектами. Для строителей экономические преимущества связаны с относительной простотой и быстротой реконструкции (возведения, модернизации) объектов по отработанной схеме. Для города оценка недвижимости означает увеличение жилой площади или площади (единовременной вместимости, пропускной способности и т. п.) общественных учреждений с минимальными затратами или без использования дефицитной земли (при реконструкции). Оценкой предусматривается также возможность проведения стратегической линии на использование внутригородских территориальных резервов при реконструкции сложившейся застройки, создания условий для индивидуализации архитектурных решений городской среды.

Список литературы диссертационного исследования доктор экономических наук Черняк, Александр Викторович, 2000 год

1. Временное положение по оценке стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу и продаже, 1990.

2. Временные правила оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы, Распоряжение мэра Москвы от 29. 06. 98 № 644-РМ.

3. Гражданский кодекс РФ. 4.1,2, М.: Инфра-М, 1996.

4. Закон о собственности, Сборник законодательных актов, М., 1998.

5. Закон об ипотеке, Сборник законодательных актов, М., 1998.

6. Закон об оценочной деятельности в РФ № 135-Ф3 от 23.07.1998, Сборник-законодательных актов, М., 1998.

7. Закон об оценочной деятельности в г.Москве от 11.02.1998, Сборник законодательных актов, М., 1998.

8. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ", Сборник законодательных актов, М., 1998.

9. Земельный кодекс РФ, Сборник законодательных актов, М.: Инфра-М, 1995.

10. Комплексная Программа научно-технического прогресса и его социально-экономических последствий на перспективу до 2000 г., 1990.

11. Конституция Российской Федерации.

12. Основы Гражданского Законодательства СССР, М.: Политиздат, 1991.

13. Положение об официальной (государственной) аттестации и аккредитации профессиональных оценщиков недвижимости. Распоряжение мэра Москвы от 29. 06. 98 № 644-РМ.

14. Положение по организации капитального ремонта жилых зданий в Москве, 1991.

15. Постановление Госкомцен СССР № 763 от 13 ноября 1990.

16. Постановление правительства РФ от 3.11.94 № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли», Сборник законодательных актов, М.: Инфра-М, 1995.

17. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», Сборник законодательных актов, М., 1998.

18. Указ Президента РФ от 11 мая 1995 г. № 478 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации», Сборник законодательных актов, М., 1998.

19. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», Сборник законодательных актов, М., 1998.

20. Абалкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка земли, Вопросы экономики, № 12, 1994.

21. Азгальдов Г.Г., Сендерова О.М. Оценка и аттестация качества в строительстве, М.: Стройиздат, 1977.

22. Алексашин С. Нужны квартиры для среднего класса, Деловая Москва, № 14, 1995.

23. Аллахвердиев М. И. Стоимостная оценка бизнеса (на примере санктпетербургских промышленных предприятий): диссертация к. э. н.: 08.00.05 -Санкт-Петербург, 1996, 156 с.

24. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России, М.: Финансы и статистика, 1996.

25. Бездудный М.А., Юмашев Ю.М. Кредит под залог, М.: Менатеп-Информ, 1992.

26. Белкина Т.Д. Жилищный сектор в России, Вопросы экономики, № 12, 1994.

27. Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций, М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995.

28. Блех Е.М. Социальная экономическая эффективность реконструкции и модернизации жилого фонда, М.: ВНИИТАГ, 1989.

29. Блех Е.М. Экономические проблемы морального износа и модернизации жилых зданий, М.: Стройиздат, 1995.

30. Бойко М.Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений, М.: Стройиздат, 1993.

31. Бочкарев В.В. К вопросу оценки портфельных инвестиций в недвижимость -Вопросы оценки, № 4, 2000.

32. Брыжко О.Г. Экономическая оценка городских земель (на материалах г. Перми): диссертация к. э. н.: 08.00.05 Пермь, 1997.

33. Бубес Э.Я., Попов Г.Т., Шарлыгина К.А. Оптимальное перспективное планирование капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда / под ред. Э.Я.Бубеса-Л.: Стройиздат, 1980.

34. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ, СПб.: Фарватер, 1993.

35. Вакурин A.B. Маркетинг. Теоретический курс, М.: МЭГУ, 1993.

36. Ващук Д. А. Методы экономической оценки строительной продукции в рыночных условиях: диссертация к. э. н.: 08.00.05 Санкт-Петербург, 1995.

37. Вержбицкий H.H. Повышение качества и эффективности архитектурно-строительного проектирования на основе стандартизации и внедрения новых методов разработки проектных решений, Киев: Знание, УССР, 1977.

38. Волков Н.Г. Учет долгосрочных инвестиций и источников их финансирования М. Финансы и статистика, 1994.

39. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости, М.: Инфра-М, 1996.

40. Волынский А.Я. Организация землеотвода и землепользования в городском строительстве и хозяйстве, М.:МИКХиС, 1996.

41. Вольфсон В.А. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий, М.: Стройиздат, 1995.

42. Вон Роджер Дж. Стратегия маркетинга (привлечение капитала), США: Экономика, политика, идеология, № 11, 1994.

43. Воропаев В.И. Управление проектами в России, М.: Алане, 1995.

44. Временное положение по оценке архитектурно-технического уровня и качества проектов зданий жилищно-гражданского назначения. Жилые здания, Л.: ЛенЗНИИЭП, 1977.

45. Гловацкая Н., Лазуренко С., Новицкий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе. Вопросы экономики, №4, 1996,

46. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости, М.: Московский экстерный гуманитарный университет, 1994.

47. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова К.Г. и др. Риски в современном бизнесе, М.: АЛАНС, 1994.

48. Градов Г.А. Город и быт (Перспективы развития системы и типов общественных зданий), М.: Стройиздат, 1968.

49. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов, М.: Инфра-М, 1997.

50. Григорьев В.В., Пономарев H.A., Лукманов Ш.И. Основы экономики архитектурного проектирования и строительства, М.: Стройиздат, 1990.

51. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий, М.: Инфра-М, 1997.

52. Григорьев Ю.П. Жилищное строительство в Москве. Промышленное и гражданское строительство, № 4,1997,

53. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью, М.: Паритет, 1997.

54. Грошев В. А. Реструктуризация собственности: (Основы теории и принципы регулирования) диссертация д. э. н.: 08.00.01 Санкт-Петербург, 1996, 294 с.

55. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др., Оценка бизнеса, М.: Финансы и статистика, 1998.

56. Гуревич М.Б. Метод оценки городских недвижимых имуществ. Доходность. Стоимость. Ярославль, 1913.

57. Дидковский В.М. Определение восстановительной стоимости промышленных зданий, Экономика строительства, № 1 (457), 1997.

58. Дом для Вашей семьи. Совместная Программа Государственной Думы ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России, Москва-Вашингтон, 1998.

59. Дополнение № 1 к МГСН 3.01-96. Реконструкция и модернизация пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения), М.: ГУЛ «НИАЦ», 1996.

60. Дутлова Е.Ю. Земля города Москвы что это такое? - Вопросы оценки, № 4, 1998.

61. Епифанов В.А. Основные направления развития проектно-строительного инвестиционного комплекса в современной градостроительной системе, М.: ЦСЭИ, 1996.

62. Епифанов В.А. Проблемы эффективного развития и методы управления проектно-строительным комплексом города в условиях рыночных отношений, М.: НИАЦ, АОЗТ ТПФ «Градо», 1995.

63. Жабин В. В. Земельные банки России (Условия становления и развития в переходной экономике): диссертация к. э. н.: 08.00.05 М., 1997,145 с.

64. Жилищная экономика. Пер. с англ. Под ред. Г. Поляковского, М.: Дело, 1997.

65. Жилые здания СНиП 2.08.01-89, М.: Стройиздат, 1990.

66. Жилые здания (МГСН 3.01-96), М.: ГУП «НИАЦ», 1996.

67. Земельный кредит, как средство улучшения положения частных землевладельцев. Доклад П.Н. Измалкова, читанный в Общем Собрании Императорского Вольного Экономического Общества 12-20 февраля 1898.

68. Зотов В. Б. Территориальное управление жилищно-коммунальным комплексом (методология, теория, практика): диссертация д. э. н.: 08.00.05 -М„ 1996.

69. Зубков Г.С. Логистическое моделирование регионального рынка недвижимости: диссертация к. э. н.: 08.00.06 Ростов н/Д, 1997.

70. Инструкция для оценок имений, принимаемых в залог Московским земельным банком, утвержденная Общим собранием их акционеров 2 февраля 1893, Москва, 1893.

71. Инструкция для производства оценки недвижимых имуществ. Рига, 1898.

72. Инструкция для собирания сведений о городских и дачных недвижимых имутцествах в Санкт-Петербургской губернии. Санкт-Петербург, 1902.

73. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. СниП 11-01-95. Издание официальное, М.: Минстрой России, 1995.

74. Инструкция по комплексной оценке качества проектных решений, Киев: КиевЗНИИЭП, 1996.

75. Инструкция по оценке недвижимых имуществ. Новгород, 1906.

76. Инструкция по оценке недвижимых имуществ, подлежащих обложению земскими сборами, 1894.

77. Исупов К., Савкин И. Русская философия собственности, СПб: СП «Ганза», 1993.

78. Кабакова С.И. Градостроительная оценка территорий городов, М.: Стройиздат, 1973.

79. Каганова 0.3. Рекомендации по проведению анализа рынка недвижимости перед предоставлением строительных кредитов застройщикам. Институт экономики города, 1995.

80. Казаков В. А. Стоимостная оценка жилья с учетом его потребительских качеств в условиях формирующегося рынка недвижимости: диссертация к. э. н.: 08.00.05 -М., 1996.

81. Канторович В.Л. Учет социальных факторов при оценке городских земель -В сб.: Экономические проблемы оптимизации природопользования, М.: Наука, 1973.

82. Кинах В.В. Методы оценки стоимости завершенных и не завершенных строительством объектов нежилого фонда, : диссертация к. э. н.: 08.00.05 -М., 1998.

83. Кириллова А. Н. Формирование рынка недвижимости и механизм реализации жилищной политики крупного города: (на примере г. Москвы) диссертация д. э. н.: 08.00.05 М. 1995.

84. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия, М.: Финстатинформ, 1996.

85. Коган В. И. Прогнозирование регионального рынка недвижимости: диссертация к. э. н.: 08.00.05 Санкт-Петербург, 1995,164 с.

86. Корнилова И. Л. Моделирование оценки недвижимости в крупном городе: диссертация к. э. н.: 08.00.13 Санкт-Петербург, 1997.

87. Косарева Н.Б. Жилищное кредитование в России. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / МЦСЭИ «Леонтьевский центр» Санкт-Петербург, 1994.

88. Коссен Д. Новейшие достижения в методологии оценки инвестиционных проектов, Гуманитарные науки, СПб, № 1-2, 1996.

89. Котлер Ф. Основы маркетинга, М.: Прогресс, 1990.

90. Коханенко В.В. Экономическое регулирование рынка недвижимости: диссертация к. э. н.: 08.00.05 М., 1997.

91. Кузьмин A.B. Архитектор и город. Промышленное и гражданское строительство, № 4, 1999.

92. Кук Дж. Программа кредитования благоустройства жилья, М.: Фонд «Институт экономики города», 1996.

93. Кухтин П.В. Совершенствование экономической оценки земель населенных пунктов (на материалах городов Московской области) : диссертация к. э. н.: 08.00.27-М„ 1997.

94. Лимонов Л.Э. Кризис крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / МЦСЭИ «Леонтьевский центр» Санкт-Петербург, 1994.

95. Лимонов Л.Э. Недвижимость золотой ресурс - Business international, Санкт-Петербург, 1995.

96. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект, М.: БЕК, 1996.

97. Макконнелл K.P., Брю СЛ. Экономикс, М.: Республика, 1993.

98. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости, Санкт-Петербург. 1999.

99. Мартин Джозеф Н., Сассман Марк В. Обзор методов получения полной нормы капитализации (двенадцать формул полной нормы) Вопросы оценки, № 3,1999.

100. Маслов Н.В. Жилая недвижимость. Вопросы и ответы, М.: Юристъ, 1998.

101. Международные стандарты оценки МСО-1, МСО-2, МСО-3, МСО-4, МСО-5, РОО, 1999.

102. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения М.: Прогресс, 1977.

103. Мескон М., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента, М.: 1990.

104. Методика определения физического износа гражданских зданий, Стройиздат, 1990.

105. Методика подготовки бизнес-планов инвестиционных проектов. -«Российский экономический журнал», № 4,1994.

106. Методика расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений, (МРР-3.1.16-96), М.: ГУЛ «НИАЦ», 1996.

107. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования, НПКВЦ «Теринвест», 1994.

108. Министерство финансов. Крестьянский поземельный банк. О выдаче Крестьянским поземельным банком ссуд под залог надельных земель, Санкт-Петербург, 1913.

109. Михед А. К вопросу архитектурной критики // Архитектура СССР, № 12, 1975.

110. Мягков В.Н., Петрович Л.Л., Платонова Е.А. Западноевропейские системы земельного кадастра и регистрация недвижимости Санкт-Петербург: Институт Евроград, Санкт-Петербургский экономико-математический институт РАН, 1992.

111. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа, М.: АО «Фининвест», АО «Русская инициатива», 1991.

112. Нейперт А.Н. Главные основания ипотечной системы, Санкт-Петербург, 1895.

113. Норкин К.Б. Стратегия и тактика ликвидации ветхого жилого фонда в Москве. Научно-практическая конференция «Реконструкция объектов массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения», 20 декабря 1996.

114. Нормы для определения чистой доходности. Пермь, 1909.

115. Нормы оценки недвижимых имуществ. Горбатов, 1915.

116. Нормы оценки фабрик, заводов, торговых помещений в уездах и сельских построек. Минск, 1910.

117. Нотенко С.Н. Методические основы планирования ремонтных работ в жилищном фонде. Оценка технического состояния эксплуатируемых зданий: Сб. статей, М.: 1994.

118. Обзор научно-экономической литературы и научно-исследовательских работ по проблемам реконструкции жилого фонда городов, С-Пб: НТК «Креон», 1998.

119. Общие основания оценки городских недвижимых имуществ, сельских торговых помещений и сдаваемых в наем квартир. Рязань, 1911.

120. Общие основания оценки недвижимых имуществ. Ярославль, 1908.122. «Опыт градостроительного регулирования в пяти странах: возможность использования в условиях России». Фонд «Институт экономики города, вып. 2/М., 1997.

121. Опыт экспертизы инвестиционных проектов в рамках смотра «Инвестпроект-95», Инвестиции з России, № 2, 1995.

122. Основы предпринимательской деятельности. Экономическая теория, маркетинг, финансовый менеджмент. Под ред. проф. В.М. Власовой, М.: Финансы и статистика, 1994.

123. Острина И. А. Организация управления городской недвижимостью в условиях перехода к рынку (на примере г. Москвы): диссертация к. э. н.: 08.00.05-М., 1995.

124. Оценка земельной собственности. Пер. с англ. Под ред. Дж. К. Эккерта, Красногорск: «Красная гора», 1993., 63 с.

125. Оценка объектов недвижимости. Под ред. В.В. Григорьева, М.: Инфра-М, 1997.

126. Пальчиков Н.С., Пахомова О.М., Мягков В.Н., Федоров В.П. Методы расчета экономической оценки городских земель Санкт-Петербург, 1992.

127. Пальчиков Н.С., Пахомова О.М., Мягков В.Н., Федоров В.П. Экономическая оценка городских земель: моделирование, методы расчета -Санкт-Петербург, 1991.

128. Панибратов Ю.П., Чепухалина Е.В., Вагина М.Д. Проблемы оценки стоимости недвижимости, приносящей доход в условиях высокого темпа инфляции, СПб.: Гуманитарные науки, № 1-2, 1996.

129. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий, М.: Стройиздат, 1990.

130. Правила Оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами, Государственный Совет, 1893.

131. Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами. Харьков, 1895.

132. Правила производства оценок недвижимых имуществ в Харькове. Харьков, 1899.