Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Бажанов, Максим Владимирович

• Бажанов, Максим Владимирович
• кандидат экономических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Бажанов, Максим Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В РАЗВИТИЕ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ.

1.1; Особенности проектов комплексной застройки городских территорий и-проблемы их реализации.

1.2. Инвестиции в недвижимость: специфика, риски, проблемы.

1.3. Инвестиционная деятельность как основа развития городских территорий.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОНОВЫ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В КОМПЛЕКСНУЮ ЗАСТРОЙКУ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ.

2.1;Основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

2.2. Комплекс мер по созданию условий для притока инвестиций в развитие городских территорий.

2.3. Государственно-частное партнерство как ключевой компонент стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

3. МЕТОДЫ И ИНСТРУМЕНТЫ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В КОМПЛЕКСНУЮ ЗАСТРОЙКУ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ.

3.1. Выбор варианта застройки на основе метода альтернативных решений.

3.2. Комплексный инвестиционный проект развития городских территорий как инструмент стратегического управления.

3.3. Формирование программ комплексного развития городских территорий.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий»

В последнее десятилетие экономика России развивалась высокими темпами. Как следствие наблюдался рост интереса инвесторов к инвестиционно-строительному рынку и рынку недвижимости крупных российских городов.

Важность и необходимость комплексной застройки территорий под жилищное строительство на сегодняшний день осознают все участники рынка недвижимости.

Отсутствие механизмов привлечения инвестиций в развитие городской недвижимости и эффективной реализации проектов комплексной застройки территорий является острой проблемой.

Сегодня земельные участки под осуществление проектов комплексной застройки территорий выделяются, в основном, на окраинах спальных районов. Данные земельные участки характеризуются неразвитой инженерной инфраструктурой, отсутствием возможности подключения к инженерным сетям соседних участков, а также, в большинстве случаев, наличием большого количества обременений земельного участка.

Также необходимо выделить, что при реализации проектов комплексной застройки инвесторы сталкиваются с отсутствием действенной нормативно-правовой базы, информационными и организационными проблемами, а государство — с нацеленностью инвестора на получение экономического результата в кратчайшие сроки без учета целей города в развитии своих территорий.

Для решения вышеуказанных проблем необходимо стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий, направленное на объединение усилий частных инвесторов и государства, регулирование проблем совместной реализации проектов. Стратегическое управление позволит обеспечить развитие не только отдельных городских территорий, но и города в целом, создание благоприятных условий жизни горожан.

Исследованиям проблем в области инвестиционно-строительной деятельности, комплексного развития городских территорий посвящены труды

A.Н.Асаула, А.Е.Абрамова, В.В.Бузырева, П.И.Бурака, Н.В.Васильевой, Н.Г.Ветрова, М.Х.Газеева, Г.Н.Давидянца, С.А.Ершовой, А.Б.Зеленцова, Л.Э.Лимонова, В.Н.Лившица, П.П.Макагонова, С.Н.Максимова, Г.А.Мусиной,

B.В.Папава, Л.И.Петражицкого, В.Л.Тамбовцева, И.В.Федосеева, К.А.Хубиева, В.С.Чекалина, М.К.Беляева, Г.И.Черкасова и др. Среди зарубежных ученых такими проблемами занимались Н.Вешзе1г, М.8гт1еу, В.Ваггу, 1.Вгузоп.

Благодаря этим и многим другим ученым исследование названных проблем поднято на высокий научный уровень. Вместе с тем, постоянное развитие экономической практики ставит новые проблемы и вызывает необходимость обращения к этой тематике вновь, требует концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Целью исследования является обоснование сущности и содержания стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, разработка методических положений и рекомендаций по его практическому применению.

Для достижения цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

1. Раскрыть роль и особенности комплексной застройки городских территорий, показать необходимость и раскрыть сущность стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

2. Выделить основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

3. Разработать алгоритм привлечения инвестиций в развитие городских территорий, направленный на обеспечение роста объема инвестиций и увеличение их эффективности.

4. Показать необходимость и обосновать принципы реализации комплексных инвестиционных проектов по развитию городских территорий с учетом стратегических целей города.

5. Разработать механизм формирования программы комплексного освоения городских территорий, основанной на взаимодействии инвесторов со структурами государственной власти.

Объектом исследования является комплексная застройка городских территорий.

Предмет исследования составляют теоретические и практические вопросы управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Обоснована необходимость и выявлены особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, которые проявляются в развитии городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства, направленности на преодоление административных барьеров и развитие нормативно-правовой базы, а также соответствии стратегического управления целям города в долгосрочной перспективе. Предложено авторское определение данного понятия, учитывающее выявленные особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

2. Обоснованы основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, включающие механизм государственно-частного партнерства, алгоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий, комплексные инвестиционные проекты и программы комплексной застройки городских территорий. Это позволит обеспечить не только рост объема и эффективности инвестиций, но и развитие города с учетом его стратегических целей.

3. Разработан алгоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий, направленный на формирование необходимых условий для инвестиционной деятельности и развития городских территорий. Применение данного алгоритма на практике позволит обеспечить приток инвестиций в комплексную застройку городских . территорий, стимулировать развитие городской недвижимости и улучшение условий жизни в городе.

4. Обоснованы принципы формирования комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий, цель которого заключается в целостном развитии территорий путем объединения инвестиционных проектов по созданию жилых, производственных и инфраструктурных комплексов. Реализация таких проектов основана на механизме государственно-частного партнерства и позволяет застраивать территории с учетом стратегических задач развития города.

5. Разработан метод альтернативных решений, который, в отличие от существующих подходов, рассматривает приоритетность функций использования земельного участка не только с точки зрения экономической эффективности - доходности вложений, но и с точки зрения совместимости этих функций. Гармоничность совмещения определяет эффективность использования нескольких функций одновременно как с учётом наибольшей экономической эффективности исходя из целей заказчика, так и с учётом правил землепользования и застройки в городах. Предлагаемый метод позволяет в полной мере учесть задачи комплексного развития городских территорий.

6. Разработан механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий, основанный на взаимодействии инвесторов со структурами государственной власти и позволяющий согласовать стратегические интересы участников программы, обеспечить пространственное развитие городских территорий и улучшить качество городской среды.

Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников и приложения, в котором представлены расчеты по предложенному в работе методу альтернативных решений.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Бажанов, Максим Владимирович

- выводы, рекомендации по оптимизации финансовых потоков и увеличению доходности проекта.

Стоимость и сроки исполнения определяются индивидуально, в зависимости от площади участка, его местоположения, ограничений на использование.

Из многочисленных вариаций построения анализа, на наш взгляд, лучшей является вариация, представленная на рис 3.1. Вариация наиболее полно отражает последовательность действий при комплексной разработке плана развития земельного участка, опираясь на разделение функций между участниками проекта и непосредственно этапов воплощения предпроектной проработки в жизнь.

Рассмотрим основные блоки данного метода и логику его построения.

1 .Предварительные архитектурные концепции.

В данном блоке приводятся выводы о физических характеристиках Объекта и его местоположении, а также выводы анализа рынка, которые позволят определить основные предпосылки для формирования перечня функций.

2. Первичный отбор функций.

Первичный отбор функций проводится на основании и с учётом:

- имеющихся физических и нормативных ограничений (границы участка, соседние дома, грунты, ограничения по высотности застройки, строительные нормы и правила и т.п.);

- первоначальных представлений о целесообразных функциях, их объеме и размещении на территории, основывавшихся на:

1) имевшейся информации по рынку недвижимости;

2) мнениях Проектировщика, консультантов и экспертов;

3) целях Заказчика;

- собственно целей Заказчика.

Рис. 3.1. Схема построения анализа наиболее эффективного использования методом альтернативных решений

3.Оценка доходности, приоритетности и совместимости функций.

Примерная доходность функций использования определяется на основании укрупненной оценки эффективности (по критерию ИРУ) проектов по воплощению предварительных архитектурных концепций. При этом последовательность расчета ИРV для каждой концепции следующая:

- выбор усреднённых размеров функции;

- оценка полезной площади (¿пол) по каждой функции на основании общей площади (£о) соответствующей функции;

- оценка рыночного уровня цен в расчете на 1 кв. м полезной площади, на основании имеющейся рыночной информации и проведенных маркетинговых исследований;

- оценка затрат на возведение объектов каждой функции, на основании данных по аналогичным проектам и информации Заказчика, с учетом прогнозируемых темпов роста цен, в долл. США на 1 кв. м полезной площади и далее — на всю площадь соответствующей функции;

- расчет ТУР V (Чистой текущей стоимости) по каждой функции, на основании моделей денежных потоков и рыночного уровня нормы отдачи (У);

- расчет удельного значения ЫР¥{в расчете на 1 кв. м общей площади).

Учитывая, что в предварительных архитектурных концепциях некоторые параметры функций использования» могли отличаться (площадь, размещение, класс), то необходимо было выделить принципиальные вариации для отдельных функций, имеющие разную удельную доходность. В результате выполнения данного этапа были получены расчетные значения Л/РК/м2 для всех рассмотренных функций с их принципиальными вариациями (уже без «привязки» к конкретным архитектурным концепциям).

С учётом ограниченного диапазона возможных значений показателя общей площади комплекса (определено на этапе 1), именно рассчитанные на этапе 2 значения показателя 7УРК/м2 дают представление о сравнительной целесообразности реализации соответствующих функций в проекте застройки квартала. Соответственно, на данном этапе были проранжированы основные функции и их принципиальные вариации по приоритетности реализации, ориентируясь на значения показателя 7УРР7м2.

4.0пределение приоритетности функций, с учетом доходности и гармоничного совмещения.

Одной из задач анализа альтернатив являлся выбор, наряду с наиболее доходными (этап 2), наиболее гармонично сочетаемых функций.

Оценка взаимовлияния и гармоничного совмещения функций производится путем построения матрицы взаимовлияния функций. При построении данной матрицы рассматривался вариант одновременного размещения всех анализируемых функций в квартале и оценивается влияние каждой из функций на каждую корреспондирующую функцию. Такая матрица позволяет выявить пары функций, которые не сочетаются друг с другом, а также рассчитать сводный показатель совместимости каждой функции (коэффициент совместимости). Коэффициент совместимости функции учитывает совокупное влияние данной функции на все корреспондирующие функции и совокупное влияние всех корреспондирующих функций на данную и рассчитывается по формуле1: где кг — коэффициент совместимости 1-й функции, у - влияние функции ] на функцию /, измеряемое экспертным путем, в баллах; яу7 - влияние функции / на функцию у, измеряемое экспертным путем, в баллах; п - количество функций.

Критериями гармоничного совмещения являются:

- комфортность для конечного потребителя. Например, наличие стрит ритейла влияет на повышение комфорта проживающих в соседних домах людей.

- удобство расположения. Примером может служить наличие подземного паркинга в жилом доме.

- повышение качества и органичности городской среды. Совмещение функций с учетом целей города.

- влияние функций на увеличение стоимости друг друга. При положительном влиянии функций друг на друга, которое заключается в

1)

1 Kezner Н. Project management. - NY: John Wiley & Sons, 2003. p. 891 повышении комфорта, качества среды застраиваемой территории, увеличивается стоимость каждой из функций для конечного потребителя.

Расчет коэффициентов совместимости позволяет сгруппировать (ранжировать) функции по уровню совместимости, что, в комплексе с произведенным на этапе 2 ранжированием функций по уровню доходности, позволяет построить сводную матрицу «доходность-совместимость». В; данной матрице выделяются группы функций с различными соотношениями доходности и совместимости, что дает возможность затем их ранжировать по

• > приоритетности реализации в проекте застройки квартала.

5.Комбинирование функций в базовые варианты.

На данном этапе определяется возможный диапазон! площади отобранных функций. С учётом их приоритетности и совместимости делается вывод о необходимом количестве указанных функций в рамках обозначенного диапазона.

Оцененная приоритетность функций является необходимой, но недостаточной для формирования базовых вариантов, т.к. не учитывает рыночные, технологические, экономические и иные ограничения по реализации функций в проекте. К примеру, невозможно реализовать наиболее приоритетную функцию в максимально возможном объеме (заполнив ею весь квартал) по следующим причинам: специфические требования к размещению функций на территории и определенных этажах,, ограниченный спрос на функцию, необходимость наличия вспомогательных функций (также требующих площади).

Таким образом, на данном этапе дополнительно задаются ограничения «сверху» и «снизу». Ограничение «сверху» задается объемами спроса, требованиями к расположению и разумными сроками реализации проекта, «снизу» - минимальными требованиями по обеспечению функционирования комплекса и «экономического масштаба».

С учётом анализа совместимости функций и количества используемых площадей формируются требования к размещению функций относительно друг друга и окружающих объектов.

6.Визуализация, расчет площади.

На этом этапе сформулированные параметры функций, требования к их размещению, базовые элементы зонирования Объекта перерабатываются в соответствующие предварительные архитектурные концепции с привлечением специальных архитектурных организаций.

Рассмотрим применение метода альтернативных решений на примере. Анализируемый Объект - земельный участок с наиболее типовыми характеристиками общей площадью 15 га, расположенный в Приморском районе Санкт-Петербурга.

Основные цели Заказчика — рассмотрение вариантов застройки земельного участка под жилую, офисную и досуговую функцию.

Основные преимущества и недостатки Объекта.

Преимущества:

- объект располагается в активно развивающемся и плотно населённом Приморском районе СПб;

- размер участка достаточно велик для того, чтобы его застройка могла сформировать свой собственный стиль локальной среды;

- большая часть земельного участка находится в собственности, что существенно облегчает процесс строительства и дальнейшего использования, а также снижает риски проекта;

- возможность обеспечения жильцов и пользователей коммерческой недвижимости подземным паркингом и необходимой инфраструктурой;

- участок инженерно подготовлен.

Недостатки:

- принадлежность по Генеральному плану к зоне Д1, что приводит к уменьшению площади возможной жилой застройки;

- в составе земельного участка существуют земельные участки, не оформленные в собственность и по которым процедура оформления долгосрочной аренды только ведется или планируется.

Таким образом, можно сделать вывод о привлекательности участка для реализации проекта строительства жилого квартала. При этом такое использование рассматриваемой территории потребует устранения ряда принципиальных недостатков участка.

Одним из важных факторов, принимаемым во внимание при анализе земельного участка, является его* местоположение. Для данного Объекта его можно охарактеризовать как хорошо обеспеченное общественным транспортом. Однако Объект характеризуется также высокими показателями доступности и на автомобильном транспорте.

Следующий не менее важный фактор — рыночные характеристики Объекта, которые во многом определяются общим состоянием экономики как на федеративном уровне, так и на общегородском уровне и уровне района, в котором располагается данный Объект. Немаловажным является и позиционирование земельного участка на рынке недвижимости.

На сегодняшний день Петербург может быть признан одним из самых динамично развивающихся и перспективных регионов России. Город входит в группу наиболее1 промышленно развитых российских регионов и имеет высокий экономический потенциал. Динамика основных макроэкономических показателей социально-экономического развития Санкт-Петербурга позитивна, большинство отраслей реального сектора экономики демонстрируют успешное развитие. Текущие макроэкономические показатели, устойчивый рост заработной платы способствуют росту благосостояния населения города и, соответственно, дальнейшему увеличению потребительского спроса. Достигнутые в последнее десятилетие темпы роста экономики города позволяют прогнозировать на ближайшую среднесрочную перспективу сохранение положительной динамики основных экономических показателей, существенно превышающей среднероссийскую.

Рынки недвижимости имеют собственную фундаментальную причину цикличности вследствие инерционности процесса проектирования и строительства, так как предложение более инерционно, чем спрос. При этом цикличность рынка недвижимости подвержена влиянию и смежных рынков — фондового, денежного, товарных, долговых. Зарубежный опыт указывает на регулярность кризисов рынка недвижимости и вероятную продолжительность периода - около 11 — 12 лет. Таким образом, существует опасность того, что все затраты по реализации проекта или их часть может оказаться оплаченными в фазе высоких цен на материалы и подрядные услуги, а реализация продуктов проекта (продажа, сдача в аренду) придётся на период резкого падения цен.

Таким образом, можно сделать вывод о необходимости диверсификации объектов в составе Объекта и целесообразности ориентации на недвижимость эконом и комфорт класса с точки зрения снижения последствий возможного кризиса.

Основной тенденцией освоения новых и крупных преобразуемых территорий становится комплексное освоение, что позволяет рационально организовывать проектирование и подготовку территории под освоение, создавать более качественную среду обитания.

Анализ материалов Генерального плана развития Санкт-Петербурга показал, что свободные, инженерно-подготовленные территории, расположенные в районах с высоким уровнем культурно-бытового обслуживания, и имеющие размер, достаточный для Объектного освоения, в городе практически отсутствуют.

Для всестороннего анализа рынка недвижимости необходим анализ его составляющих, а именно анализ жилой, офисной, торговой, социальной и досуговой недвижимости.

При анализе основных характеристик наравне с анализом местоположения и рыночных предпосылок развития должны быть учтены основные ограничения по застройке земельного участка.

Основные факторы, ограничивающие возможность реализации определенных видов функционального использования и вариантов развития объекта недвижимости, условно можно объединить по следующим группам:

1. Юридические ограничения:

- часть участка находится в долгосрочной аренде, а не в собственности, части находятся в состоянии оформления прав аренды или собственности;

- ограничения по высотности «66/66 м», где первая цифра означает предельную высоту фоновой застройки, а вторая - предельную высоту доминантной застройки квартала;

- нормативы, обязывающие включить в состав Объекта социальные заведения, такие как школа, детский сад, поликлиника и т.п.;

- ограничения, связанные с плотностью застройки на территории микрорайона, озеленением территории.

2. Физические ограничения:

- площадь участка достаточна для полноценной реализации различных функций и не накладывает серьезных ограничений.;

- существующие обременения (таблица 3.1.).

Ограничения по финансированию в данной работе не рассматривались, так как было принято допущение, что Собственник в состоянии профинансировать реализацию любого экономически эффективного варианта развития Объекта.

После определения ограничений производится первичный отбор функций с учётом целей Заказчика (таблица З.2.).

1. Производственно-складская функция исключается из рассмотрения согласно требованиям, предъявляемым Заказчиком.

2. Высокая обеспеченность окружения Объекта торговыми площадями позволяет отказаться от использования Объекта исключительно под торговую функцию. Размещение в составе Объекта крупного торгового центра видится не целесообразным, также из-за высокой конкуренции в окружении и необходимости отведения большой площади участка для создания такого объекта.

Заключение

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.

1. Санкт-Петербург является крупным и развитым регионом РФ. Одними из важнейших целей, которые ставит перед собой Правительство города являются: постоянное повышение уровня и качества, жизни, достижение высоких темпов экономического и социального развития. Необходимость комплексного освоения городских территорий, равно как и его преимущества перед точечной застройкой, в Санкт-Петербурге очевидны. Взаимная выгода города и органзаций-девелоперов от реализации подобных проектов: заключается главным образом в том, что город значительно повышает эффективность использования своих территорий, улучшает качество городской среды, а строительный бизнес получает широкие возможности для своего развития

2. Проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы и государство при реализации проектов комплексной застройки городских территорий определяют необходимость разработки стратегического управления инвестициями в комплексную- застройку городских территорий, которое должно отражать суть комплексной застройки, заключающуюся в развитии городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства, и соответствовать целям развития города в долгосрочной перспективе. :

При этом стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий' должно обладать следующими особенностями:

- соответствовать целям развития города в долгосрочной перспективе и положительно влиять не только на развитие конкретных городских территорий, но и города в целом, обеспечивая формирование благоприятной городской среды и улучшение условий жизни горожан;

- обеспечивать комплексную застройку городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства;

- использовать действенные механизмы регулирования проблем, возникающих у государства и инвесторов при совместной реализации проектов комплексной застройки территорий.

С учетом изложенного выше, в работе предложено следующее определение.

Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий представляет собой деятельность органов власти по планированию, регулированию и стимулированию инвестиционной деятельности в области комплексной застройки городских территорий, выстраиванию долгосрочных конструктивных отношений с инвесторами для достижения стратегических целей развития города.

3. Основными компонентами стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий являются:

- механизм государственно-частного партнерства;

- алгоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий;

- разработка и реализация комплексных инвестиционных проектов;

- обеспечение гармоничного сочетания интересов инвестора и города в процессе освоения-земельных участков под комплексную застройку;

- формирование программ комплексной застройки городских территорий.

4. Для обеспечения роста объема инвестиций в развитие городских территорий," для увеличения эффективности данного рода инвестиций необходима последовательность действий, объединенных общей, инвестиционной стратегией города.

Алгоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий призван не только обеспечивать привлечение инвестиций, но и улучшать городскую среду, развивать городскую недвижимость, а также применять особые меры для сложных и важных для города территорий.

В соответствии с алгоритмом формирование мер по созданию условий притока инвестиций должно происходить по нескольким направлениям.

Во-первых, необходимо реализовать следующий комплекс мер, направленных на создание условий для притока инвестиций в недвижимость: уменьшение количества барьеров на административном уровне, формирование ограничений на пользование земельными участками, формирование условий подключения к инженерным сетям, улучшение процесса подготовки тендерной документации и продажи участков с торгов:

Во-вторых, предоставлять потенциальным инвесторам открытую и достоверную информацию, которая в том числе может быть представлена в виде электронных систем, специальных справочников и т.д. Также необходимо проводить маркетинговые исследования и распространять на уровне городских информационных систем (телевидение, радиовещание) информацию о предполагаемых к реализации и реализованных инвестиционных проектах с целью повышения имиджа городских территорий.

В-третьих, необходимо формировать краткосрочные городские инвестиционные программы с использованием механизма государственно-частного партнерства, которые будут направлены на решение проблем городской инфраструктуры, препятствующих развитию города.

Меры особого характера для наиболее важных для города территорий могут включать не только определение территорий данного вида, но также создание разнообразных форм государственно-частного партнерства и создание необходимых организационных и правовых условий их существования.

5. В связи с отсутствием четкого порядка в структуре городских инвестиционных проектов их разобщенностью существует необходимость комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий.

В работе предложен комплексный инвестиционный проект развития, который объединяет все инвестиционные инструменты, используя при этом разные механизмы привлечения источников финансирования.

Основные принципы построения комплексного инвестиционного проекта развития:

- принцип предпроектной оценки, позволяющей определить будущий результат проекта;

- принцип социального развития, обеспечивающий положительное влияние экономического результата проекта на социальное развитие города;

- принцип государственно-частного партнерства, направленный на привлечение частного капитала для реализации комплексных проектов;

- принцип надежности источников финансирования, предусматривающий обоснование и-проверку источников инвестиций;

- принцип согласованности, обеспечивающий согласование комплексных инвестиционных проектов с городским сообществом с использованием разных инструментов (общественные слушания, вовлечение объединений предпринимателей и т.д.);

6. Наиболее адекватным задачам комплексного развития городских территорий является метод альтернативных решений. В отличие от методов, которые на сегодняшний ' день имеют широкое распространение, этот метод рассматривает приоритетность функций использования земельного участка не только с точки зрения экономической эффективности — доходности вложений, но и с точки зрения гармоничности совмещения этих функций. Гармоничность совмещения определяет эффективность использования нескольких функций одновременно как с учётом наибольшей экономической эффективности исходя из целей инвестора, так и с учётом правил землепользования и застройки и целей города в,развитии территорий.

Выбор наиболее эффективного использования земельного участка методом альтернативных решений включал в себя анализ возможных вариантов застройки земельного участка, оценку доходности и гармоничности совмещения функций его использования, выбор наилучшего варианта, исходя из совмещения доходности и гармоничного совмещения функций.

7. С учетом существующей нормативно-правовой базы, проблем реализации проектов комплексной застройки городских территорий, в работе предложен механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий на основе взаимодействия инвестора со структурами государственной власти.

Согласно представленному механизму, формирование программы осуществляется в несколько этапов.

1. Формирование ответственным органом исполнительной власти перечня территорий, планируемых для включения в программу комплексного освоения территорий города, с учетом анализа существующего состояния городских территорий и сформированных долгосрочных стратегий развития городских территорий и городской среды в целом. На данном этапе для устранения информационных барьеров органы государственной власти предоставляют доступ к информации по объектам, определенным в вышеуказанном перечне. После появления информации о планируемых к освоению территориях определяется список заинтересованных лиц, с которыми в том числе определяются особые условия освоения территорий, включающие реализацию потребностей в развитии городской инфраструктуры.

2. Подготовка и согласование проекта программы комплексного освоения городских территорий, которая должна включать помимо согласования проекта программы комплексного освоения городских территорий с государственными органами исполнительной власти также согласование условий данной программы с городской общественностью с использованием разных инструментов (общественные слушания, вовлечение объединений предпринимателей и т.д.)

3. Согласование проекта программы с государственными органами исполнительной власти и частными компаниями, которое в том числе может включать анализ возможности обеспечения эффективной комплексной застройки и развития территорий.

4. Утверждение проекта программы комплексного освоения городских территорий Правительством Санкт-Петербурга, принятие программы к исполнению. При невозможности утверждения программы Правительством Санкт-Петербурга программа направляется на корректировку соответствующего этапа подготовки и согласования проекта.

Отличительной особенностью механизма формирования программы комплексного освоения городских территорий является учет целей и потребностей города в развитии территорий и городской среды на каждом этапе программы, который основан на проведенном предварительном анализе, а также соответствие долгосрочным планам развития городских территорий и города в целом. Также к отличительным особенностям можно отнести:

- учет анализа факторов, препятствующих эффективному комплексному развитию городских территорий;

- использование в качестве основы принципов организации процессов комплексного развития территорий при взаимодействии государства и частного бизнеса.

В целом разработанные предложения по управлению инвестициями в комплексную застройку городских территорий направлены на обеспечение долгосрочного системного эффекта в развитии города, которого можно достичь с помощью именно стратегического управления.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Бажанов, Максим Владимирович, 2011 год

1. Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 года № 51 «Гражданский кодекс РФ» с изменениями от 06.04.2011 г.

2. Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 года № 190 «Градостроительный кодекс РФ» с изменениями от 30.12.2008 г.

3. Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 года № 163 «Земельный кодекс РФ» с изменениями от 30.12.2008 г.

4. Федеральный закон РФ от 21 июля 2005 года № 115 «О концессионных соглашениях» с изменениями от 04.12.2007 г.

5. Закон Санкт-Петербурга от 21 декабря 2005 года №728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».

6. Закон Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

7. Закон Санкт-Петербурга от 20 декабря 2006 года №627-100 «Об участии Санкт- Петербурга в государственно-частных партнерствах».

8. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 февраля 2006 года № 167 «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства».

9. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

10. Абрамов С.И. Инвестирование. М: Центр экономики и маркетинга, 2010.

11. Аныпин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. М: Дело, 2009.- С. 27.

12. Асаул H.A. Институциональный подход к развитию инвестиционно-строительного комплекса / Н. А. Асаул // Экономическое возрождение России. 2005. № 1(3).-С. 37-43.

13. Асаул А.Н. Проблемы инновационного развития отечественной экономики / А. Н. Асаул // Экономическое возрождение России. 2009. № 4(22). — С. 3-6.

14. Асаул А.Н. Синергетический эффект объединения строительных организаций в конкурентные структуры / А.Н. Асаул // Экономическое возрождение России. 2007. № 3(13). С. 37-41.

15. Асаул А.Н. Состояние и перспективы инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации / А.Н. Асаул // Экономическое возрождение России. 2008. № 2(16). С. 3-9.

16. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для ВУЗов. 2-е издание — СПб: Питер, 2008. С. 64.

17. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2006.

18. Барьеры для инвестиций в развитие недвижимости в Санкт-Петербурге / Под общей редакцией Л.Э. Лимонова; ГП Международный центр социально-экономических исследований «Леонтьевский центр». СПб.: ГП МЦСЭИ «Леонтьевский центр», 2004.

19. Беляев М.К. Оценка адаптивности к -инвестициям залог успешной инвестиционной политики региона// Экономика строительства. 2002. № 4(5) -С. 35

20. Беляев М.К., Мазница Е.М. Развитие предпринимательства в ЖКХ на основе инновационных решений — Волгоград: ВолгГАСУ, 2010.

21. Богатин Ю.В., Швандарь В. А. Инвестиционный анализ: Учебное пособиедля ВУЗов. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005. \

22. Бондарь Т. Вынужденное партнерство / Т. Бондарь // Политический журнал. 2005. №9.

23. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. СПб.: Питер, 2002. - С. 21.

24. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. СПб.: Питер, 2004.

25. Бузова И.А., Васильева Н.В., Максимов С.Н. Управление недвижимым имуществом Учебник / Под ред. Максимова С.Н. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.

26. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций: Учебник для ВУЗов / Под ред. засл. деят. науки, проф. Есипова В.Е. СПб: Питер. 2003.

27. Бузырев В.В., Березин А.О., Кияткина Е.П. Региональное жилищное строительство: прогнозирование и стратегическое планирование. СПб.: СПбГУЭФ, 2009.

28. Бузырев В.В., Суворова А.П., Федосеев И.В., Чепаченко Н.В. Экономикастроительства: Учебное пособие.- М.:Академия, 2007. «

29. Бутыркин А.Я., Фатьякина Л.П. Финансово-кредитный механизм стимулирования инвестиционной деятельности: Учебное пособие. М: ИНИЦ, 2003.

30. Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития: Монография. СПб.: СПбГИЭУ, 2002.

31. Васильева Н.В. Основы землепользования и землеустройства: Учебное пособие / Н.В. Васильева. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.

32. Варнавский В.Г. Партнерство государства и частного сектора в инвестиционном процессе / В.Г. Варнавский, В.Б. Кондратьев, Ю.В. Куренков // Особенности инвестиционного развития России. М.: Наук, 2005. — С. 48-67.

33. Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Гардарика, 1998.

34. Власова В.М. Методы оценки инвестиций. СПб.: Элатриум, 2007. - С. 45.

35. Воронин A.B. Совершенствование системы управления региональным инвестиционно-строительным комплексом. СПб., 2007. — С. 170.

36. Воронцов Б.В. Проектное инвестирование программ развития регионов. -СПб.: Инфо-Да, 2008.

37. Воротилова H.H., Каткова М.А.,Мальцева Ю.Н. Управление инвестициями: Учебное пособие. — М: Дашков и К, 2008.

38. Гари В. Элдред, Эндрю Джеймс Мак-Лин. Инвестирование в недвижимость. -М: Вильяме, 2011.

39. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997.

40. Глущенко В.В., Глущенко И.И. Разработка управленческого решения. Прогнозирование планирование. Теория проектирования экспериментов. - г. Железнодорожный, Моск. обл. : ООО НПЦ "Крылья", 2004.

41. Годин A.M., Максимова Н.С., Подпорина И.В. Бюджетная система Российской Федерации. М.: ЮНИТИ, 2003.

42. Голиченко О.Г. Национальная инновационная система России: состояние и пути развития / О.Г. Голиченко. — М.: Наука, 2006. С. 396.

43. Гончаров А.Б. Реформирование государственной собственности в РФ / А.Б. Гончаров, A.M. Соколов // Экономическое возрождение России. 2009. № 1(19).-С. 29-37.

44. Гордеев Д.А. Проблемы развития новых институциональных форм и отношений в инновационной деятельности в Российской Федерации / Д.А. Гордеев // Экономическое возрождение России. 2009. № 3(21). С. 52-58.

45. Гордеев Д.А. Формирование локальных инновационных систем в предпринимательстве / Д.А. Гордеев // Экономическое возрождение России. 2008. №3(17).-С. 47-55.

46. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для ВУЗов. — М: Высшее образование, 2007.

47. Грабовой П. Г. Управление рисками в недвижимости: Учебник для ВУЗов-М: Реалпроект, 2005.

48. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов. СПб. : ПИТЕР, 2002.

49. Грибовский C.B., Иванова E.H., Львов Д.С., Медведева O.E. Оценка стоимости недвижимости. -М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

50. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебное пособие М.: Дело, 2011.

51. Гришин А.О. Типовые формы взаимодействия управляющего с собственником // Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. 2001. Вып. 1.-С. 114-117.

52. Гуськов Н.С., Гуцериев С.С., Зенякин В.Е., Крюков В.В., Шершунов В.А. Инвестиции. Формы и методы их привлечения. М.: Алгоритм, 2001.

53. Динамика уровня экономического и социального развития в Санкт-Петербурге в январе-феврале 2010 году: стат. бюллетень. СПб: Комитет по информатизации и связи, 2010.

54. Есипова В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: СПбГУЭФ, 1998.- С. 159.

55. Жук В.А. Новые методические подходы к привлечению инвестиций в отраслевую и региональную экономику // Проблемы современной экономики. 2008. № 3. С. 435^439.

56. Жук В.А. Проблемы формирования и механизмы развития рынка недвижимости российских регионов // Экономика и управление. 2008'. № 3. — С. 73-75.

57. Зуб А.Т. Стратегический менеджмент: Учебное пособие. — М: Форум, 2010.

58. Ивасенко А.Г., Никонова Я.И. Инвестиции: Источники и методы финансирования. М: Омега — JI, 2009.

59. Игонина JI.JI. Инвестиции: Учебное пособие / Под ред. В.А. Слепова. -М.: Экономистъ, 2008.

60. Идрисов А.Б., Картышев C.B., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Информационно -издательский дом "Филинь", 2006.

61. Касимов Ю.Ф. Финансы и инвестиции: Инвестиционный процесс и его оценивание. Оптимальные портфели ценных бумаг. Активы с фиксированной доходностью. М: Анкил, 2009. — С. 12.

62. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Инвестиции: Учебное пособие. — М: Эксмо, 2006.

63. Каргина О.С. Проблемы собственности и критерии эффективности государственного предпринимательства в российской экономике / О.С. Каргина // Экономическое возрождение России. 2009. № 3(21). - С. 59-65.

64. Квасов И.Н. Методика оценки рисков государственно-частного партнерства // Апрельские экономические чтения: Сб. тр. междунар. науч.-практ. конф. — Омск: ОмГТУ, 2008.

65. Квасов И.Н. Модель государственно-частного партнерства в регионе // Социально-экономические проблемы формирования трудовых отношений: Матер, междунар. науч.-практ. конф. / Отв. ред. Потуданская В.Ф. — Омск: ОмГТУ, 2007.

66. Климанов В.В., Сычев Б.В. Фонды регионального развития как инструмент-оказания финансовой помощи местным бюджетам // Всероссийский научный журнал «Регион: экономика и социология». 2005. № 2.-С. 28-42.

67. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2006.

68. Косарев A.A. Методология и практика проектирования системы управления портфелем недвижимости // Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. 2003. - Вып. 1. - С. 62-81.

69. Коссов В.В., Липсиц И.В. Экономический анализ реальных инвестиций. М.: Экономистъ, 2003.

70. Коупленд Том, Коллер Тим, Муррин Джек. Стоимость компаний: оценка и управление / Пер. с англ. М.:ЗАО «Олимп-Бизнес», 1999.

71. Кощеев В.А. Государственное предпринимательство в строительстве / В.А. Кощеев // Экономическое возрождение России. 2007. № 3(13). С. 57-62.

72. Крувшиц Л.Г. Финансирование и инвестиции. Неоклассические основы теории финансов / Пер. с нем. под общей редакцией В.В.Ковалева и З.А.Сабова -СПб.: Питер, 2000.-С. 17.

73. Крутик А.Б., Муравьев А.И. Антикризисный менеджмент. СПб: Питер, 2010.

74. Кузнецов Д.Д. Экономика недвижимости. Примеры и задачи. Учебное пособие. СПб.: СПбГТУ, 2000.

75. Курбатова A.C., Башкин В.Н., Касимов Н.С. Экология города: Учебное пособие. — М.: Научный мир, 2004.

76. Кухаренко В.Б., Воронин В.В. Хозяйственное партнерство государства и частного бизнеса // Проблемы современной экономики. 2009. №3. С. 186-190.

77. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. М: Норма, 2005.- С. 47.

78. Лимонов Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии / Науч.ред.О.П.Литовка, СПб.: Наука, 2004.

79. Лахметкина Л.И. Инвестиционная стратегия предприятия: Учебное пособие. -М: КноРус, 2008.

80. Максимов Д.В., Рябопашко В.Г. Чапек В.Н. Финансовая основа инвестиций в России. Ростов-на-Дону: Феникс, 2007.

81. Максимов С.Н. Девелопмент: развитие недвижимости. — СПб: Питер, 2003 .

82. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Академия, 2010.

83. Методологические рекомендации по оценке эффективности инвестиций и их отбору для финансирования. Официальное издание. М.:, 2009.

84. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений: Пер. с англ. под. ред. Шохина А. Н. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2007.

85. Нужина И.П. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности строительного предприятия: экономический и экологический аспекты: Учебное пособие. — Томск: ТГАСУ, 2007.

86. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.

87. Основы теории управления: Учебное пособие / Под ред. В.Н. Парахиной, Л.И. Ушвицкого. М.: Финансы и статистика, 2003.

88. Особенности инвестиционной модели развития России / В.Б. Кондратьев, Ю.В. Куренков, В.Г. Варнавский и др.; Ин-т мировой экономики и междунар. отношений РАН. М.: Наука, 2005. - С. 309.

89. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой Н. А. М.: Финансы и статистика, 2003.

90. Оценка недвижимости: Учебник. М: Финансы и статистика, 2010. С. 43.

91. Письмак В. Новые формы организации инновационного процесса / В. Письмак // Экономист. 2003. № 9. С. 53-65.

92. Платонов A.M., Малышев П.А. Выработка механизма развития строительного кластера через реализацию проектов комплексной застройки городских территорий // Проблемы современной экономики. 2008. № 1. — С. 312-315.

93. Плотникова JI.B. Экологическое сопровождение объектов строительства // Экология урбанизированных территорий. 2006. № 3.

94. Придвижкин C.B. Анализ рынков жилья крупнейших городов Российской

95. Федерации: теория, методика, практика. Екатеринбург, 2006.

96. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге. Современное состояние и перспективы. Аналитический обзор. СПб: ООО «Петерлэнд», 2010.

97. Региональные механизмы поддержки рынка доступного жилья СПб.: Международный центр социально-экономических исследований "Леонтьевский центр", 2007.

98. Романов А.Н., Корлюгов Ю.Ю., Красильников С.А. Маркетинг: Учебник / Под ред. Романова А. H. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2011.

99. Ряховская О.Н. Мудрость управления. / Российское предпринимательство. 2007.

100. Савчук В.П., Прилипко С.И., Величко Е.Г. Анализ и разработка инвестиционных проектов. Учебное пособие. - Киев: Абсолют-B, Эльга, 2005.

101. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. М: ИНФРА -М, 2010.

102. Стратегическое управление / Под общей редакцией Ансофф И. — М: Экономика, 1989.

103. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — СПб: ГТУ, 1996.

104. Татарова A.B. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: ТРТУ, 2003. - С. 43.

105. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общей редакцией Лимонова Л.Э., Власовой Т. В.- СПб.: ГП МЦСЭИ «Леонтьевский центр», 2002.

106. Федосеев И.В. Совершенствование управления инновационно-инвестиционной деятельностью строительного предприятия в регионе. — СПб.: СПбГИЭУ, 2008.

107. Федосеев И.В., Васильева Н.В., Голикова Т.А. и др. Региональные факторы экономического роста. — СПб.: СПбГИЭУ, 2006.

108. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов /Под общ. ред. Грабового П.Г. иЯськовой Н.Ю. СПб.: Лимбус Пресс, 2003. - С. 47.

109. Фридман Дж., Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело, 1995.

110. Хаирова С.М., Стадникова Е.С. Проблемы формирования государственно-частного партнерства в России // Проблемы современной экономики. 2009. №3.- С. 191-193.

111. Харвей Дж. Экономика городской собственности. М:Макмиллан, 1993.

112. Холдинги: правовое регулирование и корпоративное управление: научно-практическое издание / Под общей редакцией Шиткиной И.С. М.: Волтерс Клувер, 2006.

113. Хуснутдинова С.Р. Частно-общественное партнерство: основные понятия, возможности использования для реализации стратегических проектов // Современные методы и инструменты развития города. 2005.

114. Чекалин B.C. Стратегическое управление в городском хозяйстве: Учебник / B.C. Чекалин, М.А. Любарская, Т.В. Малеева, Т.Ю. Семенова; под ред. B.C. Чекалина. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.

115. Шарингер Л. Новая модель инвестиционного партнерства государства и частного сектора // Мир перемен. 2004. №2.

116. Шапиро В.Д. Управление инвестиционными проектами: учебно-практичское пособие. М: РЭА им. Г.В. Плеханова, 2010.

117. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. — М.: Стар Интер, 2004.

118. Экономика строительства: Учебное пособие / Под общ. ред. Бузырева В.В. 3-е изд. -М: Академия, 2010.

119. Юденко М.Н. Формирование институциональной инфраструктуры обеспечения предпринимательской деятельности в строительстве. —СПб.: СПбГИЭУ, 2008.

120. Янковский К.П. Инвестиции: Учебное пособие. СПБ: Питер, 2008.

121. Яковец Ю.В. Стратегия научно-инновационного прорыва / Ю.В. Яковец // Экономист. 2002. № 5. С. 3-11.

122. Ястребов О.А. Концессионные формы партнерства между государством и частным бизнесом и перспективы их использования в России // Проблемы современной экономики. 2009. №2. С. 171-174.

123. Bryson, J. and Roering, W. "Applying private sector planning in the public sector." In Bryson, J', and Einsweiler, R. (eds.). Strategic planning: threats and opportunities for planners. Washington, DC: Planners Press (АРА).

124. Barry, B. Strategic planning workbook for nonprofit organizations. St. Paul, MN: Amherst H. Wilder Foundation. 1997.

125. Smiley, M. Strategic planning for nonprofit organizations. Washington, DC: National Trust for Historic Preservation. 1998.

126. The economics of property rights. Ed. by Furudoth E. G., Pejovich S., Cambridge, 1974.