Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Сафонов, Дмитрий Геннадьевич

• Сафонов, Дмитрий Геннадьевич
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Сафонов, Дмитрий Геннадьевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. Содержание и принципы девелопмента на рынке инвестиционной недвижимости

1.1. Специфика недвижимого имущества и рынка 10 инвестиционной недвижимости

1.2. Жизненный цикл недвижимости и функции его участников

1.3. Содержание и принципы девелопмента, оценка его 33 экономических результатов

ГЛАВА II. Организационно-технологические особенности финансирования девелопмента недвижимости в России

2.1. Разработка и осуществление девелоперских проектов, 47 управление их стоимостью

2.2. Особенности финансирования девелопмента недвижимости

ГЛАВА III. Инвестиционные приоритеты девелопмента российской недвижимости ^

3.1. Девелопмент как инструмент развития рынка земли

3.2. Девелопмент как инструмент реализации федеральной 99 целевой программы «Жилище»

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка»

Актуальность темы диссертационного исследования определяется исключительно важным значением для России формирования системы эффективного воспроизводства недвижимости в целях ускоренного накопления национального богатства страны и увеличения потенциала ее дальнейшего социально-экономического развития.

В настоящее время стоимость глобального рынка коммерческой недвижимости оценивается примерно в 4 трлн. долл., что характеризует этот вид активов как наиболее востребованный в мировой инвестиционной практике.

Высокий общественный интерес к инвестированию недвижимости в североамериканском, а затем европейском бизнесе способствовал становлению девелопмента - нового перспективного направления предпринимательства по программно-целевому управлению развитием недвижимости на основе системного обеспечения инвесторов необходимым набором инженерно-консалтинговых услуг.

Как показывает мировой опыт, его преимущество состоит в объединении в рамках одной предпринимательской структуры функций инвестирования, организации проектно-строительного процесса, маркетинга, эксплуатации и продажи построенного объекта. Это способствует сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик и рыночной стоимости объектов.

Пока еще в России технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости. Число девелоперских фирм еще невелико, и они действуют главным образом в некоторых крупных городах и поселках коттеджной застройки. Не сформированы механизмы их эффективного функционирования в границах существующего правового пространства. Вместе с тем, реальный девелопмент явочным порядком утверждается на российском рынке, доказывая свои преимущества в конкурентной борьбе с традиционными участниками инвестиционно-строительного комплекса. Это актуализирует значение анализа проблем, условий и перспектив его более широкого использования на территории России.

Степень разработанности проблемы. Предварительные авторские исследования показали, что российский девелопмент пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. В то же время в США с 1936 года действует Институт городских земель (ULI) -некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, которое на сегодняшний день насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр дисциплин, связанных с землепользованием и девелопментом.

В России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента долгое время сдерживались недостаточностью современных правоустанавливающих регламентов и опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений. Поэтому исследования по каждому отдельному направлению в комбинации девелопмента носили специализированный характер, что снижало их системную результативность.

Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли В.П.Антонов, Н.В.Комов, П.Ф.Лойко, В.А.Прорвич, С.И.Сай. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н.Максимова, Е.И.Тарасевича, а также И.М.Мазура, В.Д.Шапиро, Н.Г.Ольдерогге, Н.Ф.Вечера, А.А.Ольховского. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить работы В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.Р.Дорожкина,

В.Н.Зарубина, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.П.Ушакова, М.А.Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и девелопмента отражены в трудах В.П.Гринева и В.В.Куценко.

Несмотря на плодотворную деятельность отмеченных ученых современное состояние, условия и перспективы российского девелопмента в научной литературе освещены недостаточно, что препятствует формированию оптимальных предпосылок его дальнейшего развития, принятию необходимых нормотворческих решений и введению в образовательный процесс учебных программ по соответствующей подготовке специалистов.

Цель диссертационного исследования состоит в выявлении стратегических источников финансирования и обосновании инвестиционных приоритетов девелопмента в условиях российского рынка недвижимости.

Эта цель реализуется на основе решения следующих теоретико-методологических и научно-практических задач:

• проанализировать закономерности обращения недвижимости как инвестиционного товара, специфику рынка недвижимости и взаимодействия его участников;

• определить содержание и конструктивные функции девелопмента как интегральной структурной инновации на рынке недвижимости России;

• выявить методологические принципы и источники эффективности девелопента;

• раскрыть правовые, организационно-технологические особенности финансирования девелопмента недвижимости в России;

• обосновать стратегические, инвестиционные приоритеты российского девелопмента на рынке земли и жилищной недвижимости.

Объектом исследования выступают предпринимательские структуры инвестиционно-строительного комплекса, а также органы государственного и муниципального управления, регламентирующие развитие недвижимости и удовлетворение социально-градостроительных потребностей населения.

Предметом исследования являются финансово-экономические отношения участников осуществления градостроительных программ и девелоперских проектов развития территорий.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды ученых и практиков в области градостроительного регулирования земельно-имущественных отношений, инвестиционного проектирования, организации проектного финансирования, управления, оценки и риэлтинга недвижимости.

В диссертационной работе использованы системный подход к исследованию явлений, методы логического анализа.

Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, статистические данные Росстата, Роснедвижимости, а также собственная информационная база автора работы, сформированная на основе его хозяйственной практики.

Основные результаты диссертационного исследования, определяющие его научную новизну, заключаются в следующем: по специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью):

- конкретизировано понятие рынка инвестиционной недвижимости как системы передачи прав на развитие, эксплуатацию и продажу объектов недвижимого имущества в целях извлечения предпринимательского дохода от повышения эффективности их использования и прироста стоимости;

- уточнено содержание девелопмента недвижимости, который характеризуется комплексной организацией инвестиционно-строительного процесса по развитию объектов недвижимого имущества, включая постановку инновационной идеи, разработку, финансирование и осуществление проекта в намеченные сроки с учетом установленных ограничений и ожидаемой коммерческой выгоды;

- предложены модели использования девелопмента в совместной с местной администрацией деятельности по разработке и осуществлению градостроительных программ и социальных проектов на основе государственно-частного партнерства путем введения дополнительных инвестиционных условий контрактов в связи с предоставлением земельных участков и инженерной инфраструктуры под застройку; по специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит:

- систематизированы источники финансирования девелоперских проектов, сформированные на основе объединения собственного капитала проектоустроителей, кредитов институциональных инвесторов, средств участников долевого строительства, бюджетных ассигнований, реализуемых через адресные инвестиционные программы, и ресурсов, привлеченных на базе концессионных соглашений;

- обоснована целесообразность внесения изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях в России» от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ с целью приведения его в соответствие с международными нормами концессионного права и действующей инвестиционной практикой.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту: по специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью):

1. Принципы девелопмента недвижимости, вытекающие из мирового и отечественного опыта разработки и реализации девелоперских проектов.

2. Инвестиционные приоритеты развития рынка земельных участков под застройку.

3. Перспективы жилищного девелопмента в свете реализации Национального проекта «Доступное и комфортабельное жилье -гражданам России». по специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит:

4. Финансовый механизм привлечения девелопмента к разработке градостроительной документации, инженерной подготовке земельных участков под застройку и реализации других социально значимых проектов.

5. Предложение об усилении финансовой ответственности девелоперов за исполнение инвестиционных контрактов.

Практическая значимость исследования определяется прикладным характером рассматриваемых вопросов, решение которых актуализировано текущими проблемами социально-экономического развития территорий, его организационного и финансового обеспечения. Результаты работы могут быть использованы органами регионального и муниципального управления, службами градостроительства и землеустройства, предпринимательскими структурами.

Теоретические и методологические фрагменты исследования могут быть востребованы при разработке учебных материалов и чтении лекций по специальностям: «Экономика недвижимости», «Экономика строительства», «Управление проектами», «Инвестиционно-финансовый менеджмент».

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на второй международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров» в Московском государственном строительном университете в октябре 2006 года и на семинарах Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, отражены в 4 научных публикациях автора общим объемом 2,8 п.л., в том числе 2 статьи в журналах, аккредитованных ВАК, использованы в практической работе соискателя.

Логика и структура работы определяются общей концепцией, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников и литературы.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Сафонов, Дмитрий Геннадьевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать выводы, имеющие концептуальное значение для оценки состояния и определения перспектив девелопмента недвижимости в условиях российского рынка. Важнейшие из них следующие:

1. В мировой и общественной научной литературе укоренилось собирательное понятие инвестиционной недвижимости для обозначения этого инструмента инвестирования с позиций его способности генерировать текущий доход и обеспечивать прирост стоимости авансированного капитала.

К исключительным особенностям недвижимости, как инвестиционного товара, безотносительно к ее функциональному назначению, можно отнести: фиксированное местоположение; уникальность; высокую капиталоемкость; длительность жизненного цикла; многовариантность использования; неодинаковую товарность различных элементов; пониженную ликвидность; дефицит достоверной информации о денежных потоках, генерируемых недвижимостью, изменениях ее стоимости, доходности и рисков; активное участие государства в кругообороте вложенного в недвижимость капитала; зависимость доходности недвижимости от качества управления.

2. Рынок недвижимости в диссертации трактуется как система взаимосвязанных механизмов, обеспечивающих условия передачи прав на эксплуатацию, развитие и продажу объектов недвижимости в целях извлечения предпринимательского дохода от повышения эффективности их использования и прироста стоимости.

Как показал анализ отечественных и зарубежных рынков недвижимости, им присущ ряд общих специфических характеристик: пониженная ликвидность обращающихся активов; цикличность развития, не совпадающая с цикличностью в других сферах экономики; высокая степень государственного регулирующего воздействия; территориальная детерминированность; высокий уровень трансакционных издержек; низкая информационная доступность.

Следовательно, рынок недвижимости менее эффективен, чем рынки других активов, что не снижает его привлекательности для диверсификации инвестиционного портфеля, особенно в условиях повышенной инфляции.

3. Перспективная структура рынка недвижимости, сложившаяся в современной мировой практике, предусматривает специализацию его участников на решении определенного круга задач, что обусловлено концепцией максимизации коммерческой эффективности инвестиционного проекта на протяжении его жизненного цикла. Ключевым звеном структурных реформаций российского рынка недвижимости по опыту экономически развитых стран является становление системы профессионального девелопмента.

4. В соответствии с понятийным аппаратом, принятым в англоязычных странах, общим характерологическим признаком девелопмента является комплексная организация инвестиционного процесса по строительству или реконструкции объекта недвижимости, предполагающая обеспечение финансирования и осуществление определенного проекта силами девелопера и сформированной им команды в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

В диссертации рассмотрен исторический опыт применения специфических вариантов девелопмента в российской инвестиционностроительной практике. В работе раскрыты принципы девелопмента, вытекающие из методологии оценки рыночной стоимости недвижимости, а также обусловленные опытом его реализации.

5. В отличие от мировой практики российский девелопмент пока еще работает по схеме, привязанной к нормам разрешительного инвестирования, сформировавшегося в период государственной монополии на инвестиционную деятельность и воспринявшего за годы рыночной реформации ряд дополнительных ограничительных условий, заимствованных из опыта стран с традиционным хозяйственным укладом.

В результате исследования в диссертации ныне действующих регламентов и процедуры оформления исходно-разрешительной документации, включающих получение прав застройки земельного участка, ордера на производство строительных работ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соискатель установил, что в среднем эта процедура в большинстве регионов РФ фактически составляет около 1,5 лет, вдвое превышая нормативные сроки, а издержки на ее осуществление составляют 25-30% стоимости инвестиционного проекта без учета официальной цены земельного участка. Эти затраты с учетом дисконта компенсируются девелоперу при продаже или сдаче в аренду недвижимости, что резко увеличивает ее стоимость.

6. В диссертации доказано, что на протяжении жизненного цикла объекта недвижимости он может многократно изменять свои стоимостные характеристики. Соответственно, должны изменяться и показатели эффективности девелоперского проекта на разных стадиях его развития. Но по действующей в России методологии показатели коммерческой эффективности непосредственных участников проекта должны соизмеряться с показателями общественной и бюджетной эффективности, что обусловливает необходимость включения крупных девелоперских проектов в перспективные планы социально-экономического развития субъектов РФ и муниципальных образований, создает предпосылки их конструктивного сотрудничества с частным бизнесом.

7. Важная особенность российского девелопмента недвижимости состоит в формировании источников его финансирования. В соответствии с классической схемой, принятой в мировой практике, после вложения в проект собственных средств на его прединвестиционной стадии девелопер привлекает инвесторов для финансирования строительства под гарантию оформления прав застройки земельного участка и договаривается об ипотечном кредите под залог построенного объекта, либо о коммерческом кредите от потенциальных пользователей. Если за рубежом в недвижимость вкладывают средства для последующего или текущего извлечения дохода, то в России частные инвесторы ее в основном приобретают в личную собственность на стадии строительства посредством долевого участия в финансировании проектов.

До 2005 г. 65-90% объемов строительства жилья финансировалось на основе долевого участия. Введение в действие федерального закона от 30 декабря 2004 г. об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, призванного регламентировать взаимоотношения застройщиков и частных соинвесторов, серьезно осложнило финансовое положение девелоперов, резко снизило объемы строительства жилья и стимулировало рост цен на жилищном рынке.

При этом участие девелопмента в реализации инвестиционных проектов и программ, финансируемых из государственных и муниципальных источников, у нас пока еще весьма незначительно. Причем недавно принятый Федеральный закон от 21 июля 2005 г. «О концессионных соглашениях» № 115-ФЗ не создает заинтересованности девелоперов в применении этой формы государственно-частного партнерства, широко используемой в мировой практике.

8. В качестве основных приоритетов российского девелопмента в диссертации рассмотрены девелопмент земли и жилых зданий, как наиболее социально важные направления инвестиционно-строительного предпринимательства.

9. По мнению соискателя, обоснованному в диссертации, российское земельное законодательство еще не сформировалось в своем рыночном развитии, имеет много внутренних противоречий и несогласованностей с градостроительными регламентами, а также строительными нормами и правилами, которыми из-за отсутствия других равноценных нормативных документов руководствуется большинство предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса.

10. Весьма низка эффективность российского земельного рынка, особенно рынка частных земель. Анализ показал, что в настоящее время годовой оборот государственных и муниципальных земель почти в 100 раз превышает оборот частных земель. Поэтому российский девелопмент в ближайшей перспективе не может рассчитывать на существенное увеличение предложения частной земли, на что сегодня он прежде всего нацелен, и ему надо радикально переориентироваться на приоритетное обслуживание государственных и муниципальных потребностей, активизировать освоение рынка неприватизированных земель.

11. У российского девелопера в отличие от зарубежных, как правило, отсутствует возможность рыночной оптимизации использования земельного участка, который у нас изначально оформляется под определенный проект. Поэтому в отечественном девелопменте преобладает наименее выгодный для девелопера вариант точечной застройки, который не предусматривает возможности разукрупнения и продажи другим застройщикам частично улучшенных земельных участков. Внеплощадочные инженерные коммуникации у нас принято строить на средства муниципальных бюджетов, и низкая эксплуатационная готовность инженерных сетей существенно сдерживает своевременную подготовку площадок под застройку и увеличение объемов жилищного строительства.

Не менее важной проблемой местной администрации является недостаточность финансовых ресурсов и профессиональных возможностей для своевременной подготовки в соответствии с Градостроительным кодексом РФ генеральных планов поселений и городских округов, правил землепользования и застройки, проектов планировки и межевания территорий. Из-за неготовности указанных документов местные власти не могут на законных основаниях принять решения о резервировании или изъятии земель, качественно оформить тендерную документацию.

Отмеченные обстоятельства дают веские основания предполагать значительную перспективность использования ресурсов девелопмента для совместной с органами местной власти подготовки градостроительной документации и инженерного освоения земельных участков для капитальной застройки.

12. В связи с необходимостью реализации федеральной целевой программы жилищного строительства в диссертации обоснована исключительная роль девелопмента в обеспечении возрастающего спроса населения на индивидуальные одноквартирные жилые дома усадебного типа (коттеджи, таунхаузы). В настоящее время доля таких домов в жилищном строительстве США превышает 92%, а у нас достигла 42% и продолжает резко увеличиваться. Вместе с тем, материально-техническая база строительного комплекса нашей страны была предназначена главным образом для возведения на индустриальной основе многоквартирных, многоэтажных жилых домов в городах. Созданная в 50-60-е годы она почти полностью исчерпала свой производственный потенциал и не может быть реконструирована для строительства индивидуальных одноквартирных домов на обширной территории России.

Сегодня как никогда актуальна задача формирования системы мобильных девелоперских предприятий, оснащенных необходимой инженерной инфраструктурой и способных комплексно, на современном архитектурно-технологическом уровне реализовать общественный заказ по обеспечению потребностей населения в индивидуальном комфортабельном жилище.

13. Немаловажная проблема состоит в том, что формирующийся российский девелопмент не столько технологически, сколько морально не готов к выполнению таких ответственных социальных полномочий, как массовое строительство индивидуального жилья. Соблазн использовать удачную конъюнктуру цен для получения сверхприбыли обычно превалирует над социальными приоритетами проекта. Решение данной проблемы состоит не в отказе от развития жилищного девелопмента, реальной альтернативы которому просто нет, а в его привлечении наряду с девелопментом земли к постоянному перспективному сотрудничеству с местной администрацией и общественностью в сочетании с ужесточением санкций за нарушение установленных норм социального партнерства.

14. Как свидетельствует мировая практика, эффективной формой стимулирования взаимодействия девелопмента с местной администрацией является приоритетное право участия в инвестиционных торгах и земельных конкурсах, получения кредитных гарантий и отсрочек по налоговым платежам. В то же время необходимо сократить до месяца сроки погашения задолженностей девелоперов за выделенные земельные участки. Неполучение в установленный срок строительного ордера должно служить неоспоримым основанием для расторжения в одностороннем порядке инвестиционного контракта, причем ранее сделанные предоплаты и расходы на оформление исходно-разрешительной документации должны переходить в собственность муниципального образования и использоваться на финансирование намеченных улучшений, выполняемых силами другого девелопера. В этом случае непрофессиональные компании будут вынуждены уйти со строительного рынка, а хорошо зарекомендовавшие себя фирмы включаются в реестр компаний, аккредитованных на исполнение государственных и муниципальных заказов, и получают право на использование установленных для них преференций.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Сафонов, Дмитрий Геннадьевич, 2007 год

1. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 г. № 145-ФЗ (по состоянию на 1 июля 2005 г.).

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, И, III (по состоянию на 1.01.2006 г.).

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-Ф3.

6. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

7. Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-Ф3 «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

8. Федеральный закон от 2.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

9. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10. Федеральный закон от 20.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

11. Федеральный закон от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».

12. Федеральный закон от 8.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

13. Федеральный закон от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

14. Федеральный закон от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

15. Федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

16. Федеральный закон от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 30.12.2001 г., 10.01.2003 г., 22.08.2004 г.).

17. Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

18. Федеральный закон от 09.07.1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

19. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

20. Федеральный закон от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

21. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ).

22. Постановление Правительства РФ от 11.03.1999 г. № 271 «Об утверждении Положения о ведении государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации».

23. Постановление Правительства РФ от 4.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности».

24. Постановление Правительства РФ от 27.12.2000 г. № 1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации».

25. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция). /Утверждено Мин. экономики РФ, Мин. финансов РФ, Гос. комитетом РФ по строит., архит. и жил. политике № ВК 477 от 21.06.1999 г.

26. Постановление Госстроя России от 29.10.2002 г. № 150 «Об утверждении Инструкции «О порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации».

27. СП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.

28. СНиП 12-01-2004. «Организация строительства» (введен с января 2005 г. взамен СНиП 3.01.01-85).

29. МДС 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (введена с 9.03.2004 г. взамен СП 81-01-94).

30. Закон г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» (ред. 14.04.2004 г.).

31. Закон г. Москвы от 9.07.2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

32. Постановление Правительства Москвы от 11.07.2000 г. № 530 «Об утверждении московских городских строительных норм и правил. Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», согласованные с Госстроем России.

33. Постановление Правительства от 7.12.2004 г. № 841-ПП «Об утверждении Положения о порядке выдачи разрешений на производство строительно-монтажных работ».

34. Распоряжение Мэра Москвы от 11.04.2000 г. № 378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовке строительства в г. Москве» (с изм. по сост. на 14.06.2005 г.).

35. Абрамов С.И. Инвестирование. М.: Центр экономики и маркетинга, 2000.

36. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал. М.: Экзамен, 2003.

37. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. 2-е издание. -СПб.: Питер, 2001.

38. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2002.

39. Баронин С.А. Методология формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством территориальной жилищной недвижимости. Пенза: ПГУАС, 2005.

40. Баронин С.А., Осташко В.Я., Еремкин А.А. Современные методы управления недвижимостью. Пенза: ПГУАС, 2003.

41. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. Пер. с англ. М.: АОЗТ "Интерэксперт», «ИНФРА-М», 1995.

42. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. Пер. с англ. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

43. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

44. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Изд. дом «Бизнес-пресса», 2005.

45. Гитман JI. Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. -М.: Дело, 1997.

46. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2004 году. М.: Роснедвижимость, 2005.

47. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2002 году. М.: Росземкадастр, 2003.

48. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2001 году. М.: Росземкадастр, 2002.

49. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2000 году. М.: Росземкадастр, 2001.

50. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Смоленск: Изд. «Смолин Плюс», М.: Изд. «АСВ», 1999.

51. Грабовый П.Г., Квачнадзе Р.Г., Осташко В.Я. Управление рисками в недвижимости. Учеб. пособие. М.: Изд. АСВ, 2004.

52. Гринев В.П. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. -М.: ГроссМедиа, 2005.

53. Гринев В.П. Правовое регулирование градостроительной деятельности. М.: ГроссМедиа, 2006.

54. Грицюк Т.В. Государственное регулирование экономики: теория и практика. М.: Изд. РДЛ, 2004.

55. Даешь инжиниринг! М.: Изд. Эксмо, 2005.

56. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов /Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004.

57. Дмитриев А.В. Правовое регулирование городского землепользования в современных условиях. М.: МИИГАиК, 2002.

58. Довдиенко И.В. Развитие рынка недвижимости в регионах России. -М.: АВЧ, 2004.

59. Довдиенко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка. М.: ЮНИТИ, 2005.

60. Дорожкин В.Р. Ценообразование и управление стоимостью в строительстве. Воронеж, 2003.

61. Калмыков Г.И. Строительный бизнес в России: с чего начать и как преуспеть? М.: Флинта, Наука, 2003.

62. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. -М., 2001.

63. Корнеев A.JI. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. -М.: Изд. дом. «Городец», 2006.

64. Кушлин В.И. Траектории экономических трансформаций. М.: Изд. «Экономика», 2004.

65. Куценко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. М.: «Норма», 2004.

66. Либерман И.А. Управление затратами в строительном комплексе. -М.: Ростов н/Д, 2005.

67. Лойко П.Ф. Современное многоукладное землепользование. М.: РАГС, 2001.

68. Лужков Ю.М. Путь к эффективному государству: План преобразований системы государственной власти и управления в Российской Федерации. М.: Изд. МГУ, 2002.

69. Лужков Ю.М. Развитие капитализма в России. 100 лет спустя: спор с правительством о социальной политике. М.: ОАО «Московский учебник и Картлитография», 2005.

70. Лукманова И.Г. Менеджмент качества в строительстве. Монография. -М.: МГСУ, 2001.

71. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: Учебное пособие. М.: «Экономика», 2004.

72. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: «Питер», 2003.

73. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: «Питер», 2000.

74. Марголин А., Семенов С. Инвестиционный анализ. Учебное пособие. -М.: Изд. РАГС, 1999.

75. Марголин A.M., Быстряков А .Я. Экономическая оценка инвестиций: Учебник. -М.: Изд. ЭКМОС, 2001.

76. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2000.

77. Озеров Е.С. Экономика недвижимости. Анализ и оценка стоимости объекта. Учебное пособие. СПб.: СПбГТУ, 2004.

78. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд. «МКС», 2003.

79. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие. Под ред. В.П.Антонова и П.В.Лойко. М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999.

80. Оценка недвижимости: Учебник. /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. -М.: Финансы и статистика, 2002.

81. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практ. пособие. /Под ред. В.Н.Зарубина, В.М.Рутгайзера. М.: Дело, 1998.

82. Пейзер Р.Б., Фрей А.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. Вашингтон: ULI, 2003.

83. Прорвич В.А. и др. Оценка урбанизированных земель: Учебное пособие. /Под ред. В.А.Прорвича. М.: Экономика, 2004.

84. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. -М.: Дело, 1998.

85. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве (модели, алгоритмы, практический опыт). М.: Экономика, 1996.

86. Разу M.JL, Воропаев В.И. и др. Управление программами и проектами. М.: ИНФРА-М, 2000.

87. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России. М.: Экономика, 2000.

88. Ресин В.И., Попков Ю.С. Развитие больших городов в условиях переходной экономики (системный подход). М.: Эдиториал УРСС, 2000.

89. Руководство для мэра по организации и управлению городским хозяйством. Под ред. П.Г.Грабового и И.Г.Лукмановой. М.: Реалпроект, 2004.

90. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: РАГС, 2001.

91. Сафонов Д.Г. Организация и финансирование девелопмента недвижимости. М.: Экономика, 2006.

92. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. М.: ГУ ВШЭ, 2002.

93. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: МКС, 2000.

94. Тарасевич Е.И. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2005.

95. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб.: СПбГТУ, 1996.

96. Толмачев Е.А., Монахов Б.Е. Экономика строительства: Учебное пособие. М.: Юриспруденция, 2003.

97. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -М,: «Дело Лтд», 1995.

98. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. 2-е изд. -М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

99. Чернов В.А. Инвестиционная стратегия: Учебное пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

100. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства. Профессиональный учебник. -М.: ЮНИТИ, 2003.

101. Чистов Л.М. Экономика строительства. СПб.: Питер, 2002.

102. Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров. 3-е изд. М.: Изд. ОМЕГА-Л, Филинъ, 2006.

103. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции. Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2001.

104. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Под ред. В.И.Ресина. -М.: Дело, 1999.