Создание и развитие специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Маньков, Игорь Александрович

• Маньков, Игорь Александрович
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Маньков, Игорь Александрович

Введение.

Глава 1. Паевые инвестиционные фонды: зарубежный и российский опыт.

1.1 Инвестиционные фонды в мировой практике финансирования.

1.2 Формирование и развитие паевых инвестиционных фондов в России.

1.3 Национальные жилищные программы: текущее состояние и перспективы развития.

Глава 2. Организационно-экономические проблемы создания и функционирования специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости в различных регионах Российской Федерации.

2.1 Предпосылки к созданию паевых инвестиционных фондов, специализированных на реализации национальных жилищных проектов.

2.2 Организационно-экономические проблемы осуществления строительства объектов жилой недвижимости ЖилПИФами в различных регионах

Российской Федерации.

Глава 3. Формирование и интеграция Жилищных паевых инвестиционных фондов в процесс реализации Национальных жилищных программ.

3.1 Основные участники Жилищных паевых инвестиционных фондов.

3.2 Организационно-функциональная структура Жилищного паевого инвестиционного фонда.

3.3 Структура эксплуатационно - управляющей компании, осуществляющей управление жилыми объектами ЖилПИФа.

3.4 Эффективность внедрения ЖилПифов в реализацию Национальных жилищных проектов.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Создание и развитие специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости»

Одной из наиболее актуальных проблем стоящих перед правительством Российской Федерации, является проблема обеспечения населения доступным и комфортным жильем. На текущий момент наблюдаются значительные диспропорции между потребностями населения в жилье и возможностями его приобретения. Вместе с тем, отсутствует система долгосрочного жилищного кредитования, недостаточны объемы жилищного строительства, низка развитость социальной инфраструктуры, имеет место невыполнения обязательств перед отдельными категориями граждан по обеспечению их жильем со стороны государства.

В 2005 году правительством Российской Федерации была предпринята попытка решения сложившейся ситуации, путем создания национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Его целью было формирование рынка доступного жилья и обеспечение граждан комфортными условиями проживания. Однако, в программе не было предусмотрено механизма реализации разработанных проектов и программ, способного свести воедино интересы всех вовлеченных в создание доступного жилья сторон, что привело к невыполнению поставленных задач.

Функции единого механизма реализации разработанных к настоящему времени национальных жилищных программ, может взять на себя предлагаемая в диссертации государственно - коммерческая финансовая структура в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, базирующаяся на аккумуляции сбережений граждан, подобно действующим паевым инвестиционным фондам (ПИФам), однако направляющая аккумулированные средства на инвестиции в жилищное строительство.

Специализированные паевые инвестиционные фонды получили значительное развитие в Росси в последние годы. Благодаря четкой регламентации и контролю паевые инвестиционные фонды стали наиболее защищенным коллективным инструментом инвестирования. В 156 федеральном законе «Об инвестиционных фондах» строго прописан механизм создания и функционирования фондов, а также разделены процессы управления активами фонда и их хранения (это главное отличие от инвестирования через стандартные схемы, т. е. открытые и закрытые акционерные общества или брокерские счета).

Инфраструктура ЖилПИФа - позволяет не только использовать его как единый механизм реализации разработанных в настоящее время национальных жилищных программ, но и привлечь к их реализации частных инвесторов, а так же профессиональных участников рынка недвижимости.

Названные аспекты обуславливают объективную необходимость научного осмысления поставленных вопросов, что и определило актуальность темы и основные направления диссертационного исследования.

Цель исследования состоит в теоретическом и методическом обосновании необходимости создания на базе специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости единого механизма реализации национальных жилищных проектов для регионов Российской Федерации с учетом их экономического и социального развития.

Для достижения поставленной цели в рамках работы будет необходимо решить следующие задачи:

- проанализировать зарубежный опыт создания и развития инвестиционных фондов;

- изучить отечественную практику формирования и управления российскими паевыми инвестиционными фондами

- исследовать условия становления и развития национальных жилищных программ

- раскрыть предпосылки к созданию паевых инвестиционных фондов, специализированных на реализации национальных жилищных проектов.

- Разработать методику, позволяющую учесть региональную специфику при формировании специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости в различных регионах Российской Федерации

- определить состав участников, их функции, а так же принципы взаимодействия в рамках рассматриваемых специализированных инвестиционных паевых фондов жилой недвижимости

- разработать рекомендации по практике создания и развития региональных специализированных инвестиционных паевых фондов жилой недвижимости

- провести оценку эффективности использования специализированных паевых инвестиционных жилищных фондов в реализации национальных жилищных проектов

Предмет исследования - методы, модели и принципы создания и развития эффективного механизма реализации национальных жилищных программ.

Объектом исследования являются национальные жилищные проекты, реализуемые правительством Российской федерации и специализированные паевые инвестиционные фонды

Теоретической основой исследования послужили литература, материалы и труды отечественных и западных ученых, отражающие опыт создания и использования инвестиционных фондов (П. Линч, Д. Ротшильд, Б.М. Смит, Д. Хилл, Д. Пруитт, Воропаев В.И.,У. Ф. Шарп, Г. Дж. Александер, Дж. В. Бэйли, А. Суханов, М.В. Чекулаев), управления девелоперскими проектами (С.Н. Максимов, Р. Пейзер, А. Фрей), статистические материалы о социально-экономическом равитии субъектов Российской Федерации, законодательные и нормативные акты Российской федерации.

Методология исследования базировалась на общей теории фондовых рынков, теории организации, методах статистического и экономико-математического анализа. Непосредственно в исследуемой области формирования механизма реализации национальных жилищных программ общая теоретическая и методологическая база находится в стадии формирования. При разработке методических положений построения и развития ЖилПИфа автор опирался на имеющиеся разработки в области общей теории управления и инвестиционного менеджмента.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методики формирования и развития специализированных инвестиционных фондов жилой недвижимости и на их основе создании единого механизма реализации национальных жилищных проектов в регионах Российской Федерации, учитывающего их региональную специфику, а так же позволяющего привлечь к их реализации как частных, так и коллективных инвесторов и профессиональных участников рынка недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разрабатываемая в рамках диссертации методика создания государственно - коммерческой финансовая структуры в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, основанного на аккумуляции сбережений граждан, позволит регионам Российской Федерации формировать на своей территории подобные фонды, что в свою очередь откроет возможность эффективно реализовать поставленные национальными жилищными проектами задачи.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Маньков, Игорь Александрович

Заключение

В процессе исследования был изучен мировой опыт и проведена классификация весьма многообразных паевых инвестиционных фондов, действующих в разных странах, что позволило увидеть гибкость и динамику самого процесса формирования паевых инвестиционных фондов. Это открывает возможность закладывать при формировании подобных фондов разнообразные факторы и условия. Такой взгляд на формирование Паевых инвестиционных фондов, позволяет использовать широкие возможности специализации, при создании новых видов паевых фондов в условиях развивающегося рынка современной России.

С созданием в России института паевых инвестиционных фондов появляется оптимальный по своей экономической эффективности инвестиционный посредник, который может реально изменить представление об инвестиционном процессе своей организационной формой и предоставлением финансовых услуг инвесторам. При поддержке государства и создании благоприятных условий деятельности ПИФы смогут повысить конкуренцию не только среди финансовых институтов, но и среди других хозяйствующих субъектов.

Деятельность такого посредника, базирующаяся на достоверности и доступности оперативной финансовой информации, ограниченная рамками лицензирования и одновременно перекрестного контроля за правомерностью проведения операций и в свою очередь ориентированная на инвесторов вне зависимости от их финансовых возможностей и одновременно способная сочетать названные свойства с общим государственным контролем - может оказать позитивное воздействие на российскую экономику в целом, вернув утраченное доверие частных вкладчиков и обеспечить недостающее финансирование Национальных жилищных проектов.

Для успешной реализации намеченных Национальных жилищных проектов, направленных на удовлетворение потребностей всего населения в жилье на территории десятков областей и регионов России, резко отличающихся друг от друга в экономическом и социальном развитии необходимо создание единого механизма управления этим процессом. Функции такого единого механизма, может взять на себя предлагаемая в работе государственно - коммерческая организационно - финансовая структура в форме паевого инвестиционного фонда, специализирующегося на аккумуляции сбережений граждан с целью инвестирования в жилищное строительство и названного в настоящей работе жилищный паевым инвестиционным фондом - «ЖилПИФ»ом.

Диапазон функций единого механизма реализации жилищных программ на территории России колеблется в таких больших пределах, что неизбежны выводы о необходимости, при создании ЖилПИФов, учитывать специфику каждого региона. В работе выполнена классификация регионов по степени их производственно - экономического и социально развития, по разработанной методике на основе данных Росстата. Это позволило выявить их относительную однородность применительно к обозначившимся группам, что в свою очередь, дает возможность сформировать единые для регионов каждой группы, но различные по обозначившимся группам, организационно - экономические схемы построения коммерческо-государственных финансово - кредитных организации или иначе говоря сформировать Региональные ЖилПИФы.

Региональные ЖилПИФы, позволяют сочетать интересы всех участников инвестиционно - строительного процесса, и вместе с тем подводят юридическую и финансово-экономическую базу под реализацию Национальных жилищных программ. Однако, практическая реализация новой организационно-финансовой структуры, какой могут стать ЖилПИФы нуждается в доработке ряда нормативных актов федеральной и региональной власти, с одновременным развитием динамичности подходов к индивидуальным условиям регионов. В результате, может быть получен двойной результат: запущен эффективный организационно-финансовый механизм реализации национальных жилищных программ с одной стороны и создан современный инструмент коллективных инвестиций в форме ЖилПИФов с другой стороны.

Одним из главных организационных эффектов формирования региональных ЖилПИФов проявляется в централизации денежных ресурсов на конкретной территории способных превратиться в адресные инвестиции. Это достигается за счет особенностей функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов, а так же созданием надежной управляющей компании сочетающей в себе функции, как по аккумуляции денежных средств, так и по их распределению.

Важным организационным эффектом создания регионального ЖилПИФа является внедрение в практику реализации Национальных жилищных проектов разнообразных передовых приемов и методов управления в зависимости от особенностей региона. В одних регионах, используются современные методы управления аккумулированием частных вкладов, в других - передовые методы управления развитием производственно - технической базы строительства, в третьих внедряются новые технологии управления инвестиционно - строительными проектами, то есть создаются девелоперские структуры.

Социальным эффектом от создания региональных ЖилПИФов является улучшение структуры занятости в регионах за счет роста рабочих мест, увеличения заработной платы и как следствие улучшение качества жизни, что позитивно сказывается на социально-экономическом развитии каждого региона и страны в целом.

Бюджетным эффектом от создания региональных ЖилПИФов является снижение нагрузки на различные уровни бюджетов за счет снижения доли бюджетного финансирования, уменьшения субсидирования населения, а так же уменьшения срока возврата бюджетных средств.

Сочетание в рамках единого механизма всех этапов инвестицонно -строительного процесса, открывает возможность исключить из него появившиеся посреднические структуры, тем самым снизить стоимость жилья для конечного потребителя, сделав его более доступным.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Маньков, Игорь Александрович, 2007 год

1. Арсентьев В. Руководство по российскому рынку капитала. М.: Альпина Паблишер, 2001. - 280с.

2. Б. Марк Смит Путь к рациональному изобилию: эволюция современного фондового рынка, Douglas&McIntyre LTD, 2001

3. Биржевое дело / под ред. В.А. Галанова, А.И. Басова. М.: Финансы и статистика, 1999. - 304с.

4. Бланк И. А. Инвестиционный менеджмент, Киев: МП "ИТЕМ" ЛТД, 1995

5. Богданов С., Вольский О. Мое IPO мое богатство // Банковские технологии. М., 1999, № 12, 22-26

6. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов: Пер. с англ. М. ЗАО "Олимп-Бизнес", 1997

7. Быкова Е. Муниципальные займы: как снизить риски инвестора и риски эмитента// Рынок ценных бумаг, 1996 № 9, 29-31

8. Бычков А. П. Мировой рынок ценных бумаг: институты, инструменты, инфраструктура. М., Диалог МГУ, 1998

9. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами: Пер. с англ. М., Финансы и статистика, 1996

10. Ю.Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник.- М.: Изд-во МГУ, 2004.

11. П.Воропаев В.И. Управление проектами в России. М.: Алане, 1995.

12. Генкин А. С. Эффективный траст: опыт Западной Европы и российская практика. М., Издательский дом "Альпина", 1999

13. Гончаренко Л.И. Налогообложение организаций финансового сектора экономики. Учебное пособие. М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2001. - 1 Юс.

14. Данилов Ю. А. Создание и развитие инвестиционного банка в России/ Академия народного хозяйства при Правительстве России, М., Дело, 1998

15. Джон Хилл, Джордж Пруитт, Ланди Хилл, Полное руководство по биржевым торгам, Wiley Trading Advantage, 2000

16. Инструкция ЦБ РФ от 02.07.1997 № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ»

17. Кочеврин П. Инвестиционный фонд на рынке недвижимости опыт работы // Рынок ценных бумаг, М., 2001 №7, 65-67

18. Мазура И. Девелопмент, Экономика,2004

19. Мазура И., Шапиро В. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход, Авалон, 2004

20. Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование. ИД «Питер», 200321 .Менеджмент. Маркетинг. Персонал / Под ред. А.Г. Поршнева, М.JI. Разу, Ю.В. Якутина и др. М., 1997.

21. Мещерова Н. В. Организованные рынки ценных бумаг: Учебное пособие для студентов вузов. М., Логос, 2000

22. Миловидов В. Д. Паевые инвестиционные фонды. М., Анкил, ИНФРА-М, 1996

23. Миловидов В., Шокин М. Эволюция паевых инвестиционных фондов: роль информации и саморегулирования // Рынок ценных бумаг, М., 1996 №20, 70-73

24. Миркин Я. М. Ценные бумаги и фондовый рынок: Профессиональный курс в Финансовой академии при Правительстве России, М., Перспектива, 1995

25. Миркин Я.М. Рынок ценных бумаг. Учебное пособие. М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2002. - 87с.27.0'Брайен Дж., Шриваставва С. Финансовый анализ и торговля ценными бумагами (FAST). / пер. с англ. М.: «Дело ЛТД», 1995. -208с.

26. Пипко В. А. Бухгалтерский учет денежных средств и ценных бумаг: Учебное пособие /Под ред. Ю. Г. Бинатова, М. Финансы и статистика, 1997

27. Питер Линч, Джон Ротшильд Учитесь зарабатывать: Введение в основы инвестиционного бизнеса, Fireside, 1995

28. Разу М.Л., Воропаев В.И., Якутии Ю.В. и др. Управление программами и проектами: 17-модульна программа для менеджеров "Управление развитием организации". Модуль 8. М.: ИНФРА-М, 2000. .

29. Разу М.Л. Талонов A.B. Атаманова H.A. Управление коммерческой недвижимостью: Учебник для вузов. КноРус, 2007

30. Ричард Б.Пейзер, Анна Б. Фрэй Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса, ULI-THE URBAN LAND INSTITUTE, 2003

31. Рогов М. А. Риск-менеджмент. М. Финансы и статистика, 2001

32. Санин Д. («Интерфин капитал»). Хороший стимул для фондового рынка. Валютный Спекулянт. - 2003 № 03(41). - С. 66

33. Семенкова Е. М. Операции с ценными бумагами: российская практика. М., Перспектива, ИНФРА-М, 1997

34. Справочная правовая система «ГАРАНТ» / пакет «ГАРАНТ -профессионал».

35. Талонов A.B. Организационно-экономический механизм развития рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве (Теоретико-методологические проблемы): Дис. д-ра экон. наук : 08.00.05 : Москва, 1998 225 с. РГБ ОД, 71:99-8/220-Х.

36. Твид JI. Психология финансов / пер. с англ. М.: ИК «Аналитика», 2002. - 376с.

37. Тьюлз Р., Брэдли Э., Тьюлз Т. Фондовый рынок 6-е изд.: Пер. с англ., М., ИНФРА-М, 1997

38. У правление коллективными инвестиционными фондами. Под ред. Гилкриста К. при участии Сент-Джайлса М., Бакстон С., Алексеевой Е., М., Raster's, 1999

39. Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ., М., ИНФРА-М, 2000

40. Федеральный закон от 07.05.1998 № 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах»

41. Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»

42. Хохлов Н. В. Управление риском: Учебное пособие для вузов. М., ЮНИТИ-Дана, 1999

43. Цисарь И. Ф., Чистов В. П., Лукьянов А. И. Оптимизация финансовых портфелей банков, страховых компаний, пенсионных фондов. М., Дело, 1998

44. Чекулаев М.В. Риск менеджмент. Управление финансовыми рисками на основе анализа волатильности. - М.: Альпина Паблишер, 2002. -343с.

45. Ческидов Б. М. Развитие банковских операций с ценными бумагами. М., Финансы и статистика, 1997

46. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ., М., ИНФРА-М, 1997

47. Шихвердиев А.П. Рынок ценных бумаг как фактор инвестиций.//Финансы.- 2001.- № 8

48. Штольте П. Инвестиционные фонды: Пер. с нем., М. Финастатинформ: Интерэксперт, 1996

49. Эндрю Джеймс Мак-Лин, Гари В. Элдред Инвестирование в недвижимость, Диалектика-Вильяме, 2006

50. Якушин Е.В. Эксплуатация недвижимости, УК "Система" (СПб), 200754.http://www.investfiinds.ru/5 5 .http://www.nlu.ru/56.www.k2kapital.com5 7. http ://www. fcsm.ru/

51. Е. F. Fama, M. Н. Miller The Theory of Finance. New York: Holt, Rinehart and Winston, 1972

52. E. J. Elton and M. J. Gruber Modern Portfolio Theory and Investment Analysis, 2d ed. John Wiley & Sons, New York, 1984

53. E. L. Grant, W. G. Ireson, and R.S. Leavenworth Principles of Engineering Economy, 8th ed. Ronald Press, New York, 1990.

54. Fisher The Theory of Interest. New York: Augustus M. Kelley, Publisher, 1965.

55. Ibbotson Associates, Inc. Stocks, Bonds, Bills and Inflation: 1989 Yearbook. Ibbotson Associates, Chicago, 1989

56. M.C. Jencen (ed.) Studies in the Theory of Capital Market. Frederick A. Praeger, Inc., New York, 1972

57. S.C. Myers Postscript: Using Simulation for Risk Analysis// S. C. Myers (ed.) Modern Development in Financial Management. Praeger Publishers, Inc., New York, 1976

58. Wall Street Journal, (c) Dow Jones & Company Inc. 1993, December 14. -P.C18