Совершенствование инвестиционной деятельности управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Логинова, Галина Геннадиевна

• Логинова, Галина Геннадиевна
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Логинова, Галина Геннадиевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ЖКХ В УСЛОВИЯХ ЕГО РЕФОРМИРОВАНИЯ

1.1 Основные направления реформирования ЖКХ на современном этапе

1.2 Принципы перестройки управления жилищным фондом и развитие конкуренции в сфере его эксплуатации

1.3 Организационно-правовые основы осуществления инвестиционной деятельности управляющими компаниями

ГЛАВА II МЕТОДЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

2.1 Методы анализа инвестиционного потенциала управляющих компаний

2.2 Методы формирования инвестиционных ресурсов управляющих компаний

2.3 Методические основы аренды и концессии как формы привлечения в ЖКХ частного капитала

ГЛАВА III. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

3.1 Эффективность создания территориальных компаний-холдингов

3.2 Эффективность вложений в капитальный ремонт и реконструкции жилых зданий

3.3 Риски инвестирования в жилищно-коммунальном хозяйстве и защита интересов инвесторов

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование инвестиционной деятельности управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве»

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в рамках общей экономической реформы, связанной с переходом Российской Федерации к рыночным условиям функционирования народного хозяйства, проходит значительно медленнее, чем в других отраслях. Сложности создания целостной экономической системы экономики жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), адекватно отражающей рыночные принципы, обусловлены особыми социальными функциями отрасли и значительным отставанием её развития от современных требований.

Современное жилищно-коммунальное хозяйство России - это многоотраслевой комплекс, состоящий из ряда взаимосвязанных, но юридически самостоятельных предприятий и организаций социальной и производственной сферы. В этой отрасли функционирует более 52 тысяч предприятий и организаций, численность работающих на них - свыше 4 миллионов 200 тысяч человек. Потребителями услуг ЖКХ является практически всё население страны и хозяйствующие объекты экономики. Валовой годовой объём произведённых предприятиями отрасли работ и услуг достигает 900 млрд. рублей, или почти 6% валового внутреннего продукта страны. Принимая во внимание то, что площадь жилищного фонда в стране будет расти, и одновременно будет увеличиваться степень благоустроенности жилья, можно прогнозировать дальнейшее увеличение жилищно-коммунального сектора в экономике страны.

Опубликованные данные свидетельствуют о том, что состояние жилищного фонда в стране в настоящее время не может считаться удовлетворительным. Недостаточными темпами проводится капитальный ремонт: при нормативной потребности в ремонте в 4-5% в среднем ежегодно ремонтируется лишь 0,3% жилья. Более 290 млн. кв. м жилья, или 11%, нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного проживания. Ещё 250 млн. кв. м, или 9%, требуют реконструкции. В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 млн. человек; в ветхом и аварийном жилищном фонде - 5 млн. человек. В отрасли велики производственные затраты 3 и потери ресурсов, которые ложатся тяжким бременем на потребителей услуг и бюджет. Поэтому очевидно, что коммунальная реформа является важнейшей социально-экономической задачей государства.

Экономические и организационные проблемы, связанные с совершенствованием управления деятельностью ЖКХ можно условно разделить на две самостоятельные группы вопросов:

• повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда, его модернизация, текущий и капитальный ремонты, реконструкция с целью улучшения социальных стандартов проживания, сбалансированное развитие коммунальной инфраструктуры, снижение удельных затрат и повышение качества услуг;

• увеличение жилищного фонда и его коммунальной инфраструктуры за счёт ввода новых объектов.

Данная диссертация посвящена первой группе вопросов.

Отраслевые особенности функционирования жилищно-коммунального хозяйства определяют необходимость применения специфических методов управления инвестициями и оценки их эффективности. Основная особенность ЖКХ состоит в том, что целью инвестиционной деятельности входящих в него предприятий является достижение социального эффекта, выраженного в улучшении условий проживания населения в жилых домах, а не извлечение прибыли, как это имеет место в других отраслях народного хозяйства. Этот круг вопросов недостаточно разработан в научном плане.

Общая постановка проблемы определяется тем, что реформировать данную отрасль необходимо, во-первых, по наиболее эффективным направлениям, во-вторых, с минимальными болезненными последствиями для населения. В этой связи определяются задачи ликвидации супермонополий, разделения объектов инфраструктуры между множеством относительно небольших конкурирующих между собой специализированных предприятий. При этом необходимо учитывать целостность системы ЖКХ, что требует комплексного подхода к разработке мероприятий по реформе.

С учётом этих положений основные цели реформирования ЖКХ можно охарактеризовать следующим образом:

• повышение эффективности, устойчивости и надёжности функционирования жилищно-коммунальных систем;

• улучшение качества жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат;

• создание конкурентной ситуации на рынке коммунальных услуг;

• адресная социальная защита населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.

Для реализации этих целей необходим механизм контроля тарифов, сдерживания цен поставщиков и перепродавцов ресурсов, а также применение мер ответственности за невыполнение условий поставки коммунальных услуг.

Современная концепция реформирования ЖКХ связана с активным участием в этом процессе органов федеральной государственной власти, органов местного самоуправления с последовательным восстановлением возрастающей роли последних. При этом на уровне субъектов РФ и органов местного самоуправления должны решаться следующие основные задачи:

• развитие в рамках федеральных законов правовой нормативной основы реформирования жилищно-коммунального комплекса;

• обеспечение предусмотренных программой преобразований в рамках формируемой на федеральном уровне нормативной правовой базы с учётом местных особенностей и передового опыта;

• передача значительной части организационных функций управления жилищным фондом собственникам жилья путём создания и привлечения к этой деятельности различного вида управляющих организаций, взаимодействующих с собственниками жилья на договорной основе.

Принятие новых законодательных актов, в частности нового Жилищного кодекса РФ, потребовало новых решений и от собственников жилья, которые теперь имеют не только право, но и обязанность управлять своим имуществом. Регламентированная процедура управления многоквартирным имуществом позволяет собственникам выбрать такой способ управления, который даст им уверенность в качестве и своевременности предоставляемых коммунальных и прочих услуг, а также в обоснованности понесённых им расходов.

Согласно новому Жилищному кодексу, все собственники квартир должны выбрать одну из трёх возможных форм управляющей организации:

• непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир;

• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным, потребительским кооперативом;

• управление профессиональной управляющей компанией (УК).

Деятельность управляющей компании должна заключаться в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решении вопросов пользования общим имуществом многоквартирного дома и его надлежащим содержанием, предоставлении жильцам коммунальных услуг.

В последнее время федеральными органами исполнительной власти принято много нормативных правовых и методических актов, регулирующих деятельность управляющих компаний. Их анализ свидетельствует о том, что часть из них не соответствует Жилищному кодексу РФ и не может применяться в полном объёме. В частности, недостаточное внимание уделено инвестиционной деятельности управляющих компаний.

В современных условиях развитие ЖКХ невозможно без привлечения финансовых ресурсов со стороны. Эффективные инвестиционные проекты позволяют не только обновлять материально-техническую базу отрасли и, соответственно, повышать качество оказываемых услуг, но и сокращать бюджетные расходы, оказывать содействие развитию конкуренции, обеспечить создание новых рабочих мест, повышать уровень жизни населения.

Основная инициатива разработки и реализации инвестиционных проектов должна исходить от управляющих компаний, которые, во-первых, наиболее тесно связаны с запросами собственников жилья; во-вторых, в своей деятельности активно взаимодействуют с муниципальными органами власти.

Проблемами экономики жилищно-коммунального хозяйства России и, в частности, проблемами инвестиционной деятельности управляющих организаций, активно занимались российские учёные и специалисты Абызов М.А., Аверченко В.А., Белоусов В.М., Гордеев Д.П., Гордеев-Гавриков В.К., Дронов

A.А., Егорова Н.Е., Ермишина А.В., Кирилюк A.M., Киркорова Н.П., Киселёв

B.В., Князева В.В., Симионов Ю.Ф., Сокова Е.Я., Тишин В.А., Шагинян Г.А., Щербаков А.И. и другие.

На исследование проблем управления инвестициями в жилищно-коммунальном хозяйстве большое влияние оказали работы отечественных и зарубежных учёных Егорова А.Ю., Игошина Н.В., Колтынюка Б.А., Конотопова М.В., Крылова Э.И., Воронцовского А., Томпсона А., Хидла Т. и других.

К настоящему времени намечен к реализации комплекс мер по техническому и технологическому «оздоровлению» отрасли. Имеющиеся в ЖКХ фонды свидетельствуют о том, что при надлежащем уходе, своевременном ремонте и поэтапном обновлении они могли бы обеспечить достаточно комфортное проживание населения. Однако решить эту задачу пока не удаётся.

Износ основных фондов ЖКХ достиг в среднем 60%. По оценке специалистов, уровень надёжности работы инженерных коммуникаций в Российской Федерации в десятки раз ниже, чем в европейских странах. Из-за изношенности коммуникаций в ЖКХ теряется до 70% тепла, 30% воды и 18% электроэнергии.

Имеющиеся расчёты свидетельствуют о необходимости увеличения объёмов финансирования работ по модернизации объектов ЖКХ из федерального бюджета до 10 млрд. рублей ежегодно, но бюджетные возможности государства весьма ограничены. В этой ситуации более реальной и действенной мерой видится создание условий прихода частных инвестиций для модернизации ЖКХ путём заключения инвестиционных соглашений. Поэтому возникла необходимость дальнейшей разработки ряда методических проблем инвестиционной деятельности в ЖКХ, предусматривающих широкое участие в этом процессе управляющих компаний.

В настоящее время представляется чрезвычайно важным собрать по крупицам бесценный положительный опыт, накопленный за последние годы предприятиями жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), коммерческими структурами, различного рода управляющими организациями, функционирующими в ЖКХ, обобщить его и с использованием этих материалов подготовить научно-обоснованные предложения по дальнейшему развитию реформы. Этими обстоятельствами определяется выбор темы данной диссертации и её актуальность.

Целью данного исследования являются разработка, обоснование и экспериментальное внедрение методов деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, направленной на привлечение и эффективное использование инвестиционных ресурсов, необходимых для эксплуатации жилищного фонда.

Такая постановка цели исследования определила необходимость поиска путей комплексного решения следующих взаимосвязанных задач:

• анализ правовых основ и выявление законодательных рамок инвестиционной деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, установленных федеральным законодательством;

• изучение и обобщение накопленного в ходе экономической реформы опыта участия управляющих компаний в эксплуатации жилищного фонда, своевременного проведения капитального ремонта жилых зданий и внутренних коммунальных сетей, мероприятий по модернизации и реконструкции жилых домов;

• разработка организационно-правовых форм и методов развития коммерческой предпринимательской деятельности управляющих компаний, направленной на извлечение прибыли и основанной на передаче в их ведение общей собственности граждан, включая земельные участки, подвальные и другие общедомовые помещения жилого дома;

• разработка методических основ использования аренды и концессий отдельных объектов ЖКХ, находящихся в общей собственности граждан, как формы привлечения в отрасль инвестиционных ресурсов и эффективного их использования;

• исследование особенностей и разработка предложений по совершенствованию методов отражения в ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги потребностей управляющих компаний в инвестиционных ресурсах для обеспечения надёжности функционирования жилых домов и коммунальных систем, повышения качества услуг ЖКХ;

• развитие методов анализа инвестиционного потенциала управляющих компаний как основы сбалансированности комплексных планов рациональной эксплуатации жилищного фонда с возможностями их инвестиционного обеспечения;

• изучение сложившихся в ходе реформы ЖКХ схем взаимодействия управляющих компаний с Едиными информационно-расчётными центрами и разработка мер по стабилизации потоков финансовых средств для инвестирования в систему эксплуатации жилищного фонда.

Объектом исследования явились управляющие компании ЖКХ и принятая ими система управления инвестиционной деятельностью.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения по поводу инвестиционной деятельности между, с одной стороны, населением как сообществом нанимателей и собственников жилья и, с другой стороны, управляющими компаниями, обеспечивающими содержание жилищного фонда, и предприятиями коммунальной сферы.

Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись общенаучные методы: абстракция, классификация видов, сравнения, системный подход, логико-аналитическая оценка параметров, аналогии, экономическое моделирование. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность научных выводов и практических рекомендаций.

Теоретической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных учёных и специалистов в областях управления инвестициями и экономических отношений в системе внутренних и внешних связей ЖКХ. В ходе подготовки диссертации изучена специальная литература по инвестиционному менеджменту, по управлению текущей и перспективной деятельностью организаций и предприятий ЖКХ. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, определяющие основные направления реформирования ЖКХ и совершенствования его внутриотраслевого хозяйственного механизма.

Научная новизна положений, сформулированных в диссертации, определяется тем, что в совокупности они представляют собой целостную концепцию управления инвестиционной деятельностью в системе эксплуатации жилищного фонда. Данная концепция отражает роль управляющих компаний применительно к Жилищному кодексу РФ в решении задач коренного улучшения условий проживания населения, развития предпринимательских инициатив, способствующих повышению инвестиционной привлекательности объектов ЖКХ, а также включает положения по сбалансированности планов эксплуатации жилищного фонда с возможностями их инвестиционного обеспечения.

Научные результаты, полученные лично автором:

1. Обоснована классификация элементов общего имущества многоквартирного дома, создающая основу для алгоритма формирования инвестиционных ресурсов управляющих компаний.

2. Разработаны методические принципы предпринимательской деятельности управляющих компаний, основанной на коммерческом использовании общего имущества многоквартирного дома, привлечении в ЖКХ частного капитала путём передачи в аренду или концессию отдельных его элементов с целью получения дохода, направляемого на улучшение эксплуатации жилищного фонда.

3. Получили развитие методы анализа инвестиционных возможностей управляющих компаний, выбора путей стабилизации потоков финансовых средств, формируемых за счёт оплаты собственниками жилищно-коммунальных услуг и направляемых на цели инвестирования.

4. Разработаны методические принципы противодействия банкротству и антикризисного управления инвестиционной деятельностью при-менбительно к работе управляющих компаний, основанные на анализе условий стабильности их финансирования и постоянном контроле за потоками доходов и расходов.

5. Обобщён опыт проведения мероприятий по капитальном}' ремонту, модернизации и реконструкции отдельных жилых домов и комплексов зданий в жилых кварталах, на основе чего разработаны предложения по участию в них управляющих компаний.

6. Предложена классификация инвестиционных рисков в деятельности управляющих компаний и обоснован комплекс практических рекомендаций по их минимизации.

7. Разработаны предложения по развитию методов обоснования цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие учёт в них необходимых затрат управляющих компаний на нужды эксплуатации и ремонта объектов общей собственности в многоквартирных домах.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные методические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизма управления инвестиционной деятельностью управляющих компаний, функционирующих в системе ЖКХ. Практическая значимость проведённой работы состоит в целесообразности применения сформулированных в ней положений и выводов муниципальными структурами и управляющими компаниями при регулировании условий инвестиционной деятельности в системе ЖКХ.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении лекционных куров в высших специальных учебных заведениях, в учебных заведениях профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов, занятых в области экономики и управления инвестиционной деятельностью организаций и предприятий жилищно-коммунального хозяйства.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения работы отражены в учебных лекциях и семинарах, проведённых в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы. Результаты диссертационного исследования внедрены в деятельности дирекций единого заказчика (ДЕЗ) и управляющих компаний ряда административных округов г. Москвы.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4 публикациях общим объёмом 4,6 п.л.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Логинова, Галина Геннадиевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Актуальность исследований проблемы совершенствования инвестиционной деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве определяется тем, что состояние жилищного фонда в стране не отвечает современным требованиям. Проведённый анализ свидетельствует о недостаточных объёмах капитального ремонта жилых домов: при нормативной потребности в ремонте 4-5% жилого фонда ежегодно ремонтируется лишь 0,3%, более 11% жилья нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в квартиры для посемейного проживания. В неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн. человек, в ветхих и аварийных домах - 5 млн. человек. В коммунальной инфраструктуре велики производственные затраты и потери ресурсов, что ложится тяжким бременем на население. Преодоление этой ситуации требует значительных инвестиций в поддержание и модернизацию жилищного фонда.

Общая постановка проблемы определяется тем, что реформировать данную отрасль необходимо, во-первых, по наиболее эффективным направлениям, во-вторых, с минимальными болезненными последствиями для населения. В этой связи определяются задачи ликвидации супермонополий, разделения объектов инфраструктуры между множеством относительно небольших конкурирующих между собой специализированных предприятий. При этом необходимо учитывать целостность системы ЖКХ, что требует комплексного подхода к разработке мероприятий по реформе.

Результаты проведённых исследований приводят к выводу, что одной из узловых проблем реформирования ЖКХ является необходимость создания действенной, гибкой системы эксплуатации жилищного фонда. Принятая в диссертации концепция решения этой задачи предполагает ведущую роль управляющих компаний в обеспечении коренного улучшения условий проживания населения, развития предпринимательских инициатив, способствующих повышению инвестиционной привлекательности объектов ЖКХ. В диссертации показано, что одно из основных положений этой концепции является совершенствование управления инвестиционной деятельностью предприятий и организаций в системе эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Разработанные в диссертации методы совершенствования инвестиционной деятельностью управляющих компаний основана на положении, что жилищно-коммунальное хозяйство относится к числу отраслей экономики, выполняющих совокупность экономических и социальных функций. С одной стороны, ЖКХ и, в первую очередь, входящий в его состав жилищный фонд, призвано решать важнейшую социальную задачу - удовлетворять потребность населения в современном, благоустроенном жилье. С другой стороны, жильё и обслуживающее его коммунальное хозяйство создаётся путём вложения огромных инвестиционных ресурсов государства и частных инвесторов. Эксплуатация объектов ЖКХ должна в условиях рыночной экономики обеспечивать финансовую окупаемость этих вложений, т.е. рассматриваться как экономическая система, в рамках которой необходимо соизмерять затраты и получаемые на их основе экономические результаты.

В соответствии с жилищным законодательством собственник должен за свой счёт содержать принадлежащее ему помещение и свою долю общего имущества многоквартирного дома. Для содержания общего имущества многоквартирного дома собственники помещений обязаны выбрать способ управления всем домом. В этой связи основной упор в проведении жилищной реформы в последние годы делался на создание в многоквартирных домах некоммерческих объединений собственников жилья в форме товариществ.

Как показали проведённые исследования, в практике некоммерческого управления жилищным фондом накоплен определённый позитивный опыт, в т. ч. достигаемый путём объединения нескольких товариществ собственников жилья в некоммерческие ассоциации товариществ собственников жилья. Однако в большинстве случаев система некоммерческого управления не принесла желаемого результата и не способствовала повышению эффективности управления жилищным фондом. Анализ показывает, что некоммерческим формам управления жилищным фондом присущ ряд недостатков, связанных с неразвитостью в России рынка профессиональных услуг управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей в этой области, что мешает развитию здоровой конкуренции. В этой связи представляется, что большими перспективами обладает коммерческая форма управления.

На основе анализа практики последних лет представляется обоснованным вывод о том, что в ЖКХ сложилась экономическая целесообразность и возможность привлечения частного бизнеса для повышения качества предоставляемых услуг по управлению и эксплуатации жилищного фонда. В связи с этим в реформе сферы жилищно-коммунального хозяйства целесообразно сделать серьёзную ставку иа создание конкурентоспособного рынка профессиональных управляющих компаний.

Наибольший интерес с точки зрения формирования конкурентоспособного профессионального рынка услуг по управлению жилищным фондом представляют независимые управляющие компании. С первого этапа создания новых структур для управления их инвестиционной деятельностью в работе предполагается ведение по каждому дому учёта всех доходов и расходов, а также разработка подомовых тарифов и цен на жилищно-коммунальные услуги, которые должны обеспечивать полное возмещение экономически обоснованных затрат.

В диссертации обосновано положение о том, что для оценки деятельности управляющих компаний важно использовать, наряду с показателями экономической эффективности, величину социального эффекта, достигаемого за счёт совершенствования управления инвестиционной деятельностью. Эту величину предложено измерять, ориентируясь на отзывы людей, проживающих в домах, эксплуатацией которых ведает та или иная организация. Для получения этих отзывов в ходе исследования был использован метод периодического репрезентативного анкетирования.

Экономическая природа средств, аккумулируемых в качестве финансовых ресурсов ЖКХ, неодинакова. Основным источником инвестиционных ресурсов управляющих компаний, отвечающих за содержание жилищного фонда, является регулярная оплата гражданами жилья и коммунальных услуг. Средства населения, передаваемые организациям ЖКХ в форме оплаты за пользование жильём и его ремонт, имеют целью, в основном, компенсировать их затраты. При этом прибыль как элемент цены, в т.ч. её инвестиционная составляющая, включается в цену в минимальном размере в качестве инструмента стимулирования эффективной работы эксплуатирующих организаций. В отличие от этого, тарифы на услуги предприятий коммунального хозяйства должны включать инвестиционную составляющую в составе прибыли, которая призвана обеспечить предприятиям накопление инвестиционных ресурсов.

При изучении путей совершенствования инвестиционной деятельности управляющих компаний' в диссертации было принято во внимание, что Жилищный кодекс РФ даёт им возможность заниматься предпринимательской деятельностью, используя для этого объекты общей собственности жилых домов (подвалы, придомовые территории и др.). Прибыль, получаемая от этой деятельности, является весьма существенным дополнительным источником инвестиций, направляемых на улучшение коммунального обслуживания жильцов. Очевидно, что для подготовки к этому виду деятельности могут потребоваться определённые капитальные затраты, которым должны предшествовать такие традиционные пре-динвестиционные мероприятия, как составление в минимальном объёме бизнес-плана, получение кредита и т.п. Эффективность этих капитальных затрат должна оцениваться по общепринятой методике, включающей определение всех необходимых показателей, позволяющих с определённой степенью достоверности оценить экономическую целесообразность намечаемых мероприятий.

Проведённый в рамках данной работы анализ свидетельствует о том, что для обеспечения инвестиционной деятельности управляющих компаний финансовыми ресурсами важно не только правильно оценить их инвестиционный потенциал, но и обеспечить стабильность денежного потока от потребителей к производителям. Основным передаточным звеном между ними повсеместно должны стать Единые информационно-расчётные центры (ЕИРЦ) или Расчётно-кассовые центры жилищно-коммунального хозяйства (РКЦ). Прохождение всех денежных средств через единый счёт, их распределение в разрезе каждого лицевого счета, создание единого формата отчётности и перечисление денег организациям - поставщикам жилищно-коммунальных услуг на следующий день после приёма платежей от населения позволяет сформировать законченный биллинговый цикл услуг для предприятий ЖКХ.

Расходование инвестиционных ресурсов, в основном, связано с капитальным ремонтом многоквартирных домов и текущим ремонтом общего имущества. Соответствующее решение об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома целесообразно принимать общим собранием собственников помещений с учётом предложений управляющей компании, определяющей необходимый объём работ, их стоимость, источники и порядок финансирования, а также подрядчиков. Для подготовки соответствующих заключений необходимо привлечение экспертов, специализирующеюся в области конструкций зданий, материалов и др. Как показывает анализ, непроведение необходимого капитального ремонта влечёт за собой существенное повышение эксплуатационных расходов по обслуживанию жилого здания, частые текущие ремонты. Если в жилом доме вовремя проводить капитальный ремонт, можно достичь 30-процентной ежегодной экономии затрат на текущий ремонт.

Эффективность инвестиционной деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, ответственных за надёжную эксплуатацию жилищного фонда и высокое качество коммунальных услуг, предоставляемых населению, во многом зависит от чёткой работы объектов коммунальной инфраструктуры. Поддержание этих объектов в хорошем эксплуатационном состоянии требует значительных инвестиций. В настоящее время признано целесообразным шире привлекать частный капитал в качестве источника этих инвестиций. В диссертации показано, что основными формами привлечения частного капитала в систему ЖКХ являются аренда и концессия недвижимого имущества объектов коммунальной инфраструктуры и объектов общей собственности в составе жилищного фонда. Возможность сдачи в аренду чердачных и подвальных помещений жилого дома, а также участков придомовой территории создаёт для управляющих компаний большие возможности пополнения инвестиционных ресурсов. В условиях сложного финансового состояния предприятий ЖКХ, недостатка собственных оборотных средств, высокого износа систем жизнеобеспечения привлечение в жилищно-коммунальную сферу частного бизнеса на основе аренды представляется своевременным, оправданным и перспективным.

В ходе исследования в диссертации были проанализированы первые результаты практического использования экономических моделей долгосрочной аренды и концессии нежилых объектов ЖКХ. Новая модель бизнеса имеет целевой характер, полноценно описывает отношения партнёрства между муниципалитетом и частным инвестором, распределяет между ними риски.

Следующим шагом в совершенствовании инвестиционной деятельности управляющих компаний представляется создание на их основе в крупных городах территориальных компаний-холдингов с участием частного капитала. Предлагается построить эффективную рыночную систему управления территориальными жилищно-коммунальными комплексами на базе действующих организационных схем путём акционирования и разукрупнения муниципальных и государственных предприятий ЖКХ. В этом случае муниципальное или государственное предприятие трансформируется в управляющую компанию-холдинг в форме акционерного общества с участием в формировании его уставного капитала муниципальных и государственных органов управления, а на базе его подразделений создается сеть малых частных предприятий в форме ЗАО или ООО, одним из основных учредителей которых выступает уже компания-холдинг.

На основе разукрупнения предприятия и создания на базе его подразделений группы малых частных предприятий складывается система малого бизнеса и конкурентная среда в жилищно-коммунальном комплексе территории. Формируется рыночный механизм функционирования жилищно-коммунального хозяйства города, так как появление на производственном поле вместо одного предприятия совокупности предприятий потребует создания рыночной (договорной) системы производственно-экономических отношений. Кроме того, предполагается, что введение на предприятиях внутрихозяйственного расчёта, а также схемы подрядных и арендных отношений с конкретными исполнителями работ позволит стимулировать снижение издержек и внедрение ресурсо- и энергосберегающих технологий при производстве жилищно-коммунальных услуг.

Изучение законодательных и нормативных документов свидетельствует о том, что препятствий для вхождения частного бизнеса в коммунальную отрасль объективно не существует. Анализ позволяет найти инструменты в правовом поле, определённые законодательством РФ, которые позволяют до выхода в свет специальных законов, регулирующих, например, концессионные соглашения между собственниками коммунальной инфраструктуры и частными инвесторами, уже сегодня осуществлять эту деятельность. Это долгосрочные договора аренды с правом внесения улучшений, которые представляются наиболее разумным вариантом распределения рисков.

Обобщение результатов проведённого исследования позволяет сделать вывод, что в настоящее время созданы необходимые правовые и методические предпосылки для эффективной инвестиционной деятельности управляющих компаний в системе эксплуатации жилищного фонда.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Логинова, Галина Геннадиевна, 2007 год

1. Постановление Правительства Москвы «О приоритетных направлениях деятельности по реформированию жилищно-коммунального комплекса» (в ред. Постановлений Правительства Москвы от 29.01.02 г. № 76-ПП, от 8.10.02 г. № 840-ПП, от 29.04.03 г. №2300-ПП).

2. Постановление Правительства Москвы «О создании Единых информационно-расчётных пенIреи» от 25.06.02 г. jYs! 476-.III (и ред. Постановления Правительства Москвы от 15.07.03 г. № 563-ПП).

3. Закон г. Москвы «О юродском государем пенном заказе» от 15.05.d2 г. № 26 (в ред. Закона г. Москвы от 16.06.04 г. № 39).

4. Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных >c.iyr» oi 30.06.04 i. X» 392.

5. Гражданский кодеке Российской Федерации, ч. 1. М.: Изд. Группа ИНФРА-М-НОРМА, 1996 г.

6. Аболин А.А. Инвестиции в инфраструктуру по обращению с ТБО.//ЖКХ, №1,2006.

7. Абызов М.А. Муниципальные предприятия и частный бизнес. // ЖКХ, № 1, 2004.

8. Анискин 10. Управление инвестиционной активностью. М.: Омега-Л.2002.

9. Басов А. Финансово-кредитное регулирование инвестиционного процесса в России. М.: Омега-Л. 2002.

10. Бланк И.А. Основы инвестиционного менеджмента, 2-ое изд. М.,2004.

11. Бурцев В.В. Перспективы финансовой отчётности по бизнес-сегментам предприятий ЖКХ.//ЖКХ, №1,2006.

12. Бычковский И. Снежный ком жилищных платежей. // Экономика и жизнь, 2004.

13. Варшавский Л. Исследования инвестиционных стратегий фирм на рынках. М.: ИК Аналитика. 2002.

14. Воронцовский А. Инвестиции и финансирование. Методы оценки и обоснования. М.: Филин. 2003.

15. Гордеев Д.П. Кто собственник жилищного фонда. // ЖКХ №8, 9,2004.

16. Гордеев-Гавриков В.К., Ермишина А.В. Двухкомпонентный тариф в водоканализационном хозяйстве. // ЖКХ, №10,2004.

17. Гребет. М.В. Практика управления жилищным фондом.//ЖКХ, №45, 2006.

18. Губина А.С. Риски инвестирования в жилищно-коммунальный ком-плекс.//ЖКХ, №3, 2006.

19. Гулькин П. Венчурные и прямые частные инвестиции в России. М.: Инфра,2003.

20. Дронов А.А. Основные проблемы и задачи реконструкции и капитального ремонта жилых зданий.//ЖКХ №1, 2006.

21. Егоров I I.E. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. М., 1998.

22. Ефремов В. Стратегическое планирование в бизнес-системах. М.: Альпина. 2001 .

23. Зуб А. Системный стратегический менеджмент: методология и практика. М.: ДелоМ. 2001.

24. Игошин Н. В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. М.: Экономика. 2002.

25. Кирилюк A.M. Оптимизация систем управления территориальнымижилищно-коммунальными комплексами.//ЖКХ №4,2006.

26. Кирилюк A.M., Киселёв В.В., Кирилюк М.А. Реструктуризация системы управления жилищным фондом района «Митино» г. Москвы. // ЖКХ, №4, 2004.

27. Киркорова Н.П. Основные аспекты ценообразования в сфере оказания жилищных услуг.//ЖКХ №4,2006.

28. Колб В.Р. Финансовый менеджмент. М.: Фин-пресс. 2001.

29. Колтынюк Б. Инвестиции. Учебник. М.: Филин, 2003.

30. Коттер Джон П. Впереди перемен. -М.: Дело. 2003.

31. Красавина JI. Финансовые и кредитные проблемы инвестиционной политики. М.: ФиС. 2004.

32. Крылов В. И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной стратегии. М.: Омега-JI. 2003.

33. Крылов В.И. Реконструкция жилых домов в Санкт-Петербурге. // ЖКХ, №4, 2004.

34. Крылов Э. Анализ эффективности инвестиционной стратегии. М.: Ника-центр. 2003.

35. Кузнецов Б. Управление инвестициями. М.: ФиС. 2004.

36. Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Едиториал УРСС. 2003.

37. Маркварт Э., Михайлова Е. Проблемы правового статуса ТСЖ и управляющих компаний и формирования договорных отношений.//ЖКХ №1, 2006.

38. Материалы Межрегионального отраслевого форума «ЖКХ России: перспективы развития. Партнёрство потребителей, власти и бизнеса», г. Владимир, 2004.

39. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов.

40. Москвин В. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов. -М.: ФиС. 2004 .

41. Нефёдов В.А. Влияние тарифов на инвестиции в ЖКХ. // ЖКХ, №2,2004.

42. Панкрухин А. Маркетинг. М.: Омега-JI. 2003.

43. Пикфорд Дж. Управление рисками. М.: Вершина. 2004.

44. Портер М.Э. Конкуренция. М.: ИД Вильяме. 2003.

45. Реформирование жилищно-коммунального комплекса на современном этапе. Ростов-на-Дону, ЗАО «Книга». 2002.

46. Санжаков О.И. О реорганизации системы управления многоквартирными домами в Екатеринбурге.//ЖКХ №3, 2006.

47. Сиваев С.Б. Промежуточные итоги реформы жилищно-коммунального комплекса.//ЖКХ, №3,2006.

48. Степанов И. Экономика строительства. М.: Юрайт. 2003.

49. Сулицкий В. Методы статистического анализа в управлении. М.: Дело. 202.

50. Тапейцина А.С. Предприятия ЖКХ: реформирование, бухучёт, налогообложение. М.: Современная экономика и право. 2000.

51. Томпсон А. Стратегический менеджмент: концепции и ситуация для анализа М.: Дело М. 2003.56; Трухи на ИМ. Вопросы финанажои стабилизации предприятий ЖКХ.//ЖКХ, №4, 2006.

52. Хейвуд Дж. Брайан. Аутсорсинг. В поисках конкурентных преимуществ.-М.: ФиС. 2002.

53. Царёв В. Оценка экономической эффективности инвестиций. М.: ИК Аналитика. 2004.

54. Чернышов Л.Н., Мунтян В.Н., Пасечников В.П. Муниципальный трест ЖКХ: движение к рынку. // ЖКХ, №8, ч. 1,2004.

55. Черняк В. Экономика строительства и коммунального хозяйства. М.: ЮраЙт. 2004

56. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. Учебное пособие. Под ред. Ю.Ф.Симионова. М.: ИКЦ «МарТ», Ростов-на-Дону: Изд. центр.1. МарТ; 2004.

57. Хидл Т. Рынок услуг. М.: Дело, 2000.

58. Яковлев В.А. Время ответственных решений и практических шагов. // ЖКХ, №1,2004.