Инновационные механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда в условиях реформирования ЖКХ тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Рыбальченко, Михаил Борисович

• Рыбальченко, Михаил Борисович
• кандидат экономических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Рыбальченко, Михаил Борисович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ИННОВАЦИЯМИ В ЖКХ.

1.1 Реформирование ЖКХ и современные проблемы управления эксплуатацией жилищного фонда.

1.2 Основные направления инновационного совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда.

ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ.

В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ ПРИ ПЕРЕХОДЕ.

НА ИННОВАЦИОННЫЕ МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ.

ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛЫХ ДОМОВ.

2.1 Основные факторы эффективного управления эксплуатацией жилищного фонда.

2.2 Инновационные формы управления жильём и совершенствование организационно-экономических связей в ЖКХ.

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ ИННОВАЦИОННЫХ МЕХАНИЗМОВ.

УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

3.1 Пообъектное управление эксплуатацией жилых домов.

3.2 Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом.

3.3 Эффективность перехода на инновационные механизмы управления эксплуатацией жилья и возможности снижения рисков.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Инновационные механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда в условиях реформирования ЖКХ»

Жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) является одной из крупнейших отраслей российской экономики, расходы на которую в консолидированном бюджете страны составляют около 8% от общей суммы бюджетных затрат. Для поддержания отрасли в рабочем состоянии требуется всё больше средств:

• в 1996 г. на дотации ЖКХ из бюджетов всех уровней ушло около 4% ВВП;

• к 2000 г. - около 8%;

• в 2006 г. более 10%.

Несмотря на значительные инвестиции, в настоящее время более 2/3 из 52 тыс. организаций ЖКХ находятся на грани банкротства. Ситуация усугубляется невозможностью оценить реальное положение дел, так как в отрасли не проведены полномасштабная инвентаризация основных фондов и их технического состояния, а также рыночная оценка имущества.

Согласно официальным данным Росстата на начало 2006 г. кредиторская задолженность российских предприятий в секторе ЖКХ превысила 320 млрд. руб., а дебиторская - 280 млрд. руб. В последние годы задолженность постоянно растет. По сравнению с 2000 г. задолженность за 2005 г. увеличилась более чем на 40%, что свидетельствует об углублении финансового кризиса ЖКХ. Долги поставщикам ресурсов и в бюджеты всех уровней по-прежнему в 1,5 раза превышают долги потребителей и заказчиков услуг предприятий ЖКХ. Значительная часть этой суммы приходится на государство, поскольку составляет задолженность бюджетов различных уровней перед организациями ЖКХ.

С принятием нового Жилищного кодекса, внесением изменений в ряд нормативно-законодательных актов часть причин дестабилизации работы организаций ЖКХ устранена. Однако по-прежнему не урегулированы вопросы освобождения организаций от долговой нагрузки и определения механизмов, обеспечивающих формирование рынка в отрасли.

Исправлять ситуацию планируется путём решения задачи стимулирования преобразования муниципальных и государственных предприятий, задействованных в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг населению, в хозяйственные общества.

Жилье - одна из главных составляющих благосостояния человека, тесно увязанная с иными составляющими качества жизни. Оно является важнейшим стабилизирующим фактором социально-экономической обстановки как в целом по стране, так и в отдельных её регионах.

Состояние имеющегося жилищного фонда постоянно ухудшается в результате практически полного прекращения работ по его содержанию, обновлению и реконструкции. В предстоящие 10 лет потребности России в ремонте и реконструкции жилищного фонда достигнут критического уровня. Даже если появится возможность в короткие сроки довести темпы строительства нового жилья до уровня 1990 г., то и тогда ежегодный прирост жилищного фонда составит лишь 2%. Поэтому выбор способов удовлетворения организационных и финансовых потребностей, связанных с содержанием, ремонтом, обновлением и модернизацией существующего жилищного фонда, весьма актуален.

Наиболее существенными причинами непрекращающегося обветшания жилищного фонда являются сохраняющаяся до сих пор неопределённость в отношении прав собственности и отсутствие действенных механизмов управления и содержания жилищного фонда. Скоротечная бесплатная приватизация квартир создала множество трудностей. Исходным посылом было мнение, что новые собственники готовы в полном объёме взять на себя организационную, экономическую и финансовую ответственность по содержанию жилища (без какой-либо внешней помощи). Однако в результате приватизации появились так называемые малоимущие собственники, доход которых не позволяет вкладывать достаточное количество средств в содержание жилых помещений, а порой и оплачивать потребляемые коммунальные услуги.

Кроме того, приватизация завершилась в части, затрагивающей отдельные квартиры, права же и обязанности собственников в отношении общего имущества многоквартирных домов до сих пор не определены. В результате такое имущество остается бесхозным.

Для эффективного управления эксплуатацией существующего жилищного фонда необходимо:

• определиться с правом собственности и ответственностью за содержание отдельных квартир общих помещений дома и всего здания в целом;

• реализовать на практике положения Земельного кодекса РФ, согласно которым земля под многоквартирными домами может принадлежать собственникам квартир;

• чётко закрепить правовые обязанности по отношению к имуществу, находящемуся в индивидуальном и коллективном владении и пользовании.

Новый Жилищный кодекс РФ определил необходимость и главные цели реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), среди которых основным является переход к экономическим отношениям между государством, предприятиями ЖКХ и потребителями, адекватным принципам рыночной экономики. Развитие рыночных принципов функционирования ЖКХ потребовало совершенствования системы управления отраслью, обеспечения эффективной эксплуатации жилищного фонда.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства имеет исключительную значимость для повышения эффективности, качества, надёжности предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, снижения нерациональных издержек путём использования ресурсосберегающих технологий, формирования рынка недвижимости. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники жилых помещений должны осуществлять в своих интересах управление эксплуатацией жилых домов, использованием общего имущества при минимальном вмешательстве органов власти. Вовлечение собственников в управление своей недвижимостью призвано повысить их ответственность за её состояние.

Такой взгляд на проблему определил объективную необходимость разработки и практического применения инновационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда, коренного изменения организационных схем и экономических отношений между местными органами исполнительной власти, предприятиями ЖКХ и собственниками жилых помещений. Реализация основных положений Жилищного кодекса РФ требует разработки скоординированной системы мероприятий, направленных на формирование мотивации деятельности участников жилищно-коммунальных отношений на достижение целей реформирования. Эти мероприятия должны обеспечить решение широкого круга вопросов, связанных с поддержанием технического состояния жилищного фонда в нормальных условиях эксплуатации путём рационального сочетания текущих и капитальных ремонтов, ликвидации несоответствия качества и стоимости жилищно-коммунальных услуг, а также с сокращением централизованного администрирования в управлении жилищным фондом.

Лидирующие позиции в разработке инновационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда занимают Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород. Представляет большой научный и практический интерес обобщение их опыта разработки и применения новых схем управления структурами ЖКХ и, в первую очередь, его основным ядром - жилищным фондом. Эксперименты, проведённые с целью практической отработки инновационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда, в данном исследовании проводились применительно к условиям Москвы, но его результаты могут стать объектом коммерческой реализации для других городов Российской Федерации, что позволяет рассматривать эти результаты как инновации, направленные на цели реформирования коммунального хозяйства.

В Постановлении Правительства Москвы «О мерах по усовершенствованию системы управления комплексом городского хозяйства Москвы» в целях совершенствования и оптимизации системы городского хозяйства и повышения эффективности его работы, а также для осуществления единого методологического подхода к вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства был утверждён перечень приоритетных задач развития системы управления жилищным фондом. В числе этих задач выделено разделение функций структур жилищно-коммунального хозяйства (балансодержателя, заказчика и подрядчика) по видам работ и услуг, где это целесообразно с экономической точки зрения, а также развитие конкурентной среды и малого предпринимательства в сфере эксплуатации жилых домов.

При этом основное внимание сосредоточено на инновационном обновлении методов управления эксплуатацией жилищного фонда, который в Москве, как и в большинстве других городов, состоит, в основном, из многоквартирных домов. Объективная необходимость совершенствования механизма управления в сфере жилищно-коммунального комплекса, в целом и, в частности, управления многоквартирными домами, определяется следующими обстоятельствами:

• переходом народного хозяйства России на рыночные отношения и значительным отставанием ЖКХ в проведении соответствующих реформ;

• практическим завершением процесса приватизации жилищного фонда;

• необходимостью решения задачи децентрализации управления в системе ЖКХ и поиска рациональных форм самоуправления собственниками жилья;

• актуальностью задачи сокращения бюджетных расходов на эксплуатацию жилищного фонда и перекладыванием этих затрат, в основном, на собственников и нанимателей жилых помещений.

Поиск рациональных путей комплексного решения этих проблем определяет шсгуш1ьнос^

В области управления инновациями и инвестиционной деятельностью автор обратился к трудам отечественных учёных и специалистов: Аньшина В.М., Егорова А.Ю., Ильенковой С.Д., Конотопова М.В., Крылова В.И., Оголевой JI.H., Румянцева A.A., Фатхутдинова P.A., Шемякиной Т.Ю., а также работам зарубежных учёных Друкера П., Давила Т., Коллиса Д., Монтгомери С., Такара Р., Харгадана Э., Эпштейна М.

В области экономики и строительства и управления эксплуатацией жилищного фонда автор опирался на работы российских учёных и специалистов Абызова М.А., Бузырева В.В., Балабанова И.Т., Воронина А.Г., Гордеева Д.Д., Дронова A.A., Зерновой М.А., Иванова С.Г., Кирилюка A.M., Сиваева С.Б., Симеонова Ю.С., Спектора В.А., Филимонова C.JL, Чернышова JI.H., Чекалина B.C., Черешнева М.А., Черняка В.З., Широкова А.И.

Изучение работ указанных и других авторов показывают, что проблема формирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, адекватных условиям реформирования жилищно-коммунального хозяйства, не нашли в них должного разрешения и требуют дальнейших исследований.

Цель данного исследования состоит в развитии инновационных методов управления эксплуатацией жилищного фонда, которые должны быть адекватными задачам реформирования ЖКХ применительно к условиям рыночной экономики.

Для достижения поставленной цели исследования в диссертации выделен и решён комплекс взаимосвязанных научно-методических задач.

В процессе исследования использовались различные методы и принципы экономической теории и практики: анализ и синтез, сочетание исторического и логического подходов, гипотеза, обобщение, математическая статистика и моделирование и др.

Информационной основой исследования послужили законы Российской Федерации, связанные с переходом к рыночной экономике и, в частности, в сфере ЖКХ, правовые и нормативные документы по проблемам развития ЖКХ в Москве, статистические данные Мосгорстата, методические документы департаментов Правительства Москвы, материалы конференций и семинаров по проблемам управления жилищным фондом.

Объектом исследования явилась система управления эксплуатацией многоквартирных жилых домов в городе.

Предметом исследования выступает совокупность внутриотраслевых и внешних организационных связей и экономических отношений ЖКХ и населения по поводу инновационного обновления методов управления эксплуатацией жилищного фонда города.

Научная новизна результатов исследования определяется развитием методов управления инновациями в организационных схемах городского хозяйства, инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, соответствующих основным направлениям реформирования ЖКХ.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну диссертационной работы, полученных лично автором, можно выделить следующие:

• в области управления инновациями:

1. Разработаны методы управления инновациями в организации городского хозяйства, включающие выбор критериев экономической и социальной эффективности при сравнении альтернативных вариантов управления эксплуатацией жилищного фонда и принципы уменьшения рисков при переходе на инновационные механизмы управления. Применение этих методов позволили сформировать рациональную организацию управления, развить конкуренцию на рынке управления жильём, обеспечившие снижение бюджетных расходов на эксплуатацию многоэтажных жилых домов, улучшение их содержания, повышение качества жизни населения.

2. Предложена система мониторинга за разработкой и внедрением инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, использование которой способствовало сокращению затрат ресурсов и времени на проведение исследований и экспериментальную проверку эффективности внедрения полученных результатов в практическую деятельность организаций.

3. Разработаны организационно-экономические принципы функционирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, включая структурные схемы самоуправления собственников жилья (товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы), формы взаимодействия новых структур с предприятиями городского хозяйства и местной исполнительной властью. Использование инновационных механизмов позволяет обоснованно разделить между управляющими организациями и коммунальными предприятиями финансовые потоки, активно использовать экономические рычаги улучшения содержания жилых домов.

• в области экономики, организации и управления ЖКХ:

4. Выявлены основные проблемы, тормозящие развитие экономической реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве и требующие первоочередного решения в сфере управления эксплуатацией жилищного фонда.

5. Разработаны предложения по областям рационального применения различных схем управления эксплуатацией жилищного фонда по привлечению дополнительных источников финансирования их деятельности путём активизации предпринимательства с использованием объектов общей собственности.

6. Разработан состав стандарта эксплуатации жилых домов, позволяющий регламентировать систему экономических взаимоотношений, прав и обязанностей собственников жилья и управляющих компаний.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования определяется необходимостью совершенствования методов управления эксплуатацией жилья в соответствии с современными задачами перехода ЖКХ на условия функционирования в системе рыночной экономики.

Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определённый вклад в методы управления инновациями и могут быть использованы при дальнейшем изучении вопросов, связанных с инновационным развитием организационных форм и экономических отношений в системе жилищно-коммунального хозяйства.

Практическая значимость данного исследования состоит в возможности использования полученных результатов при формировании и организации деятельности структур самоуправления жилищным фондом во взаимодействии с коммунальными предприятиями. Внедрение результатов проведённого исследования на практике позволит:

1) создать эффективные коммуникации в системе «власть» - «бизнес» - «потребитель», при которой для каждой стороны чётко определён партнёр для диалога по вопросам экономической поддержки, расчётов за оказанные услуги и ответственности за их качество;

2) обоснованно подходить к выбору из большого количества активно работающих на рынке коммерческих управляющих компаний той, которая готова предложить свой потенциал для решения поставленных задач.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 5 опубликованных научных трудах автора общим объёмом 26,47 п.л.

Предложения по практическому использованию разработанных в диссертации инновационных механизмов методов управления эксплуатацией жилищного фонда обсуждены и одобрены на научно-практических семинарах руководителей и специалистов прбедпряитий и организаций ЖКХ на кафедре экономики и инвестирования Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС).

Материалы диссертации используются в учебном процессе ГАСИС при подготовке учебных пособий, чтении лекций, проведении практических занятий по дисциплине «Экономика и управление на предприятии городского хозяйства».

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Рыбальченко, Михаил Борисович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Продуктом деятельности предприятий ЖКХ являются услуги. В условиях рыночной экономики услуги, как и любой продукт, должны рассматриваться как товар, т.е. воспроизводиться на экономической основе.

Научно-методические разработки, связанные с реализацией целей реформирования ЖКХ на основе применения инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, выполненные на материалах отдельных городов, могут быть с успехом использованы в других регионах (с учётом их привязки к местным условиям). Поскольку выполнение этих разработок связано с определёнными затратами, то передача документации может производиться на коммерческой основе, что позволяет рассматривать методики совершенствования управления жилищным фондом как инновационный продукт.

Особенностью инновационных методов управления эксплуатацией жилищного фонда является огромное количество точек приложения этих методов, что определяет необходимость разработки их региональной модификации применительно к экономико-географическим особенностям городов и населённых пунктов. Анализ сложившихся методов управления жильём высветил неэффективность используемых организационных структур, которые не учитывают возрастающего значения невещественных форм и новых качественных факторов экономического роста. В этих условиях управление инновациями в сфере управления эксплуатацией жилых домов должно быть нацелено на достижение отраслью стоящих перед ней задач путём преимущественного использования интенсивных некапиталоёмких факторов роста, повышения эффективности материально-технических, финансовых и трудовых ресурсов.

Целью функционирования подразделений, связанных с инновационной деятельностью, является эффективное управление процессом разработки, внедрения в производство на основе коммерциализации новшеств. При этом, как показали проведённые исследования, отдельные элементы этой системы могут выпадать и заменяться другими. Так, например, стадия разработки может быть заменена операциями по закупке прогрессивных методик управления эксплуатацией объектов, необходимой технической документации.

Формирование эффективной инновационной системы управления жилищным фондом в диссертации предусмотрено на основе разделения функций и ответственности между собственниками жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными ремонтно-эксплуатационными и ресурсоснабжающими организациями, участвующими в процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг. В соответствии с этим положением определены принципы новой системы управления жилищным фондом: рациональное распределение функций и ответственности за достижение планируемых результатов и единое пообъектное управление жилищным фондом.

При формировании новой системы управления был проанализирован опыт ряда стран, который показал, что основным направлением государственной жилищной политики является финансовая поддержка преодоления морального и физического старения жилищного фонда. Эта поддержка, в основном, осуществляется в форме софинансирования капитального ремонта жилых домов путём выдачи кредитов с низкой процентной ставкой и выделением безвозмездных жилищных субсидий.

В ходе исследования был проведён анализ проблем, на которых необходимы концентрация работы по формированию инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда. Этот анализ показал, что основное внимание следует сосредоточить на низовом звене управления жилищным фондом городов, который представлен, в основном, многоквартирными домами. Результаты проведённых экспериментов свидетельствуют о том, что наиболее рациональной организационной формой этого низового звена являются, как правило, товарищества собственников жилья (ТСЖ), а в жилищных и жилищностроительных кооперативах — правления этих организаций.

Проведённый в ходе исследования сравнительный анализ эффективности альтернативных способов управления многоквартирными домами позволил сделать вывод, что варианты управления с использованием ТСЖ и варианты привлечения частной управляющей организации практически одинаково приемлемы для собственников жилья. При этом вариант создания ТСЖ обеспечивает большее участие граждан в принятии решений, а также гарантирует их от недобросовестного использования финансовых средств. С другой стороны, привлечение частных управляющих компаний расширяет возможности получения дополнительных доходов от коммерческого использования общего имущества и привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов на кредитной основе. Выбор наиболее рационального варианта должен производиться в каждом конкретном случае с учётом всех рассмотренных факторов.

Для ускорения процесса перехода на инновационные формы управления жилищным фондом по принципу пообъектного управления необходимо разработать методику инвентаризации общего имущества по каждому дому, т.к. одна из основных задач новых органов управления состоит в содержании и использовании этого общего имущества. Требуется также завершить капитальный ремонт домов, подготовленных к передаче управления ими в новые структуры, т.к. жители не хотят брать на себя содержание домов, где не был проведён капитальный ремонт. Важным условием создания ТСЖ или управляющих организаций является передача земельных участков под домами в общую долевую собственность владельцам жилых помещений. Наряду с этим, на этапе передачи жилых домов в новые управленческие структуры требуется проверить и обновить техническую документацию по домам, отрегулировать систему ценообразования на коммунальные услуги, а также вооружить ТСЖ типовой методикой составления бизнес-плана их финансово-хозяйственной деятельности. Нуждается в совершенствовании система налогообложения ТСЖ. Исследования показали целесообразность исключения из их налогооблагаемой базы средств, получаемых от собственников на оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также накопления средств на капитальный ремонт зданий.

При формировании инновационных механизмов управления жилищным фондом особого внимания заслуживает социальный аспект проблемы, что связано с ростом цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Представляется необходимым и дальше совершенствовать комплекс мер, предпринимаемых федеральным Правительством и органами местного самоуправления, по социальной защите населения.

В диссертации при исследовании проблем перехода функций управления жилищным фондом к инновационным структурам (ТСЖ, управляющие организации) учитывалось, что в настоящее время эти функции выполняются государственными унитарными предприятиями - «Дирекциями единого заказчика (ГУП ДЕЗ), в обязанности которых входит обеспечение координации эксплуатации и развития жилищного фонда с предприятиями его коммунальной инфраструктурой. В ходе исследования подтвердилось целесообразность инновационного преобразования ДЕЗов применительно к условиям рыночной экономики путём их приватизации и акционирования, что создаст условия для привлечения частного бизнеса в управление жильём.

В числе приоритетных направлений формирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда в диссертации выделены:

• непосредственное участие собственников жилья в управлении домами;

• децентрализация системы управления многоквартирными домами путём перехода к модели пообъектного управления;

• формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом;

• повышение эффективности использования бюджетных средств путём их переориентации от ресурсоснабжающих организаций на субсидии объединениям собственников жилья;

• государственное регулирование ценовой и тарифной политики в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Для реализации этих направлений в диссертации разработан состав необходимых мероприятий, которые целесообразно осуществлять для достижения поставленных целей. Важная роль в деле обеспечения сохранности жилищного фонда Москвы отведена Мосжилинспекции, в состав которой входят Газовая и Кровельная технические инспекции, отвечающие за эксплуатационную безопасность систем газоснабжения, за техническое обслуживание и ремонт кровель жилых зданий. В качестве приоритетного направления совершенствования схем управления жилищным хозяйством города принято преобразование единых информационно-расчётных центров в государственные учреждения «Инженерные службы» округов и районов города, на которые следует возложить функции получателя бюджетных субсидий и контроля за их целевым использованием.

Существенным элементом инновационного механизма управления жилищным фондом является конкурсная система размещения муниципального заказа на коммунальные услуги и отбора управляющих компаний для управления многоквартирными домами.

В целях повышения эффективности системы размещения заказов со стороны государственных заказчиков на поставку товаров, выполнения работ и оказания услуг за счёт городского бюджета в диссертации на основе проведённых исследований рекомендовано производить эти действия только на основании полномочий, предоставленных соответствующим предприятиям органами исполнительной власти города.

Дальнейшему совершенствованию системы управления эксплуатацией жилищного фонда будет способствовать установление строгого порядка передачи управления многоквартирным домом при смене управляющей организации. Это порядок должен предусматривать отбор по конкурсу организации, которая будет нести ответственность за содержание и благоустройство прилегающего к дому земельного участка, объектов озеленения и других расположенных на участке объектов. При отсутствии установленных границ земельного участка эта деятельность должна осуществляться за счёт средств городского бюджета.

Совокупность рассмотренных мер по применению инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда радикально изменяет условия его функционирования. В этой связи определилась необходимость реорганизации единых информационно-расчётных центров в государственные учреждения «Инженерные службы» административных округов и районов. В ходе исследования в диссертации определён круг дополнительных обязанностей, которые целесообразно возложить на эти структуры. В результате реализации рассмотренного комплекса мероприятий можно прогнозировать развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом, объединения ТСЖ в ассоциации для совместного управления домами, расширение практики применения ресурсосберегающих технологий, улучшение технического состояния домов и, как следствие, удлинение межремонтного периода и срока их службы.

Представляются целесообразными меры по комплексной поддержке, информационному обеспечению, содействию деятельности ТСЖ, других организационных форм участия собственников жилья в управлении домами. Анализ мирового опыта свидетельствует о том, что наиболее рациональной формой поддержки инноваций являются бизнес-инкубаторы, которые могли бы консультировать управляющие структуры по технико-экономическим, финансовым, правовым вопросам, организовывать обучение, централизованно вести бухгалтерский учёт и т.д. Эта деятельность превратит бизнес-инкубаторы в стартовые площадки развития инновационных методов управления жилищным фондом.

В целом стратегию инновационного совершенствования методов управления жилищным фондом можно характеризовать как поэтапный переход от исполнения административных функций (финансирования, планирования, распределения ресурсов и т.д.) к конкурентно-рыночным объектным принципам управления многоквартирными домами.

Основные положения этой стратегии основывается на директивных документах федерального и городского уровня по реформированию ЖКХ, в которых определены задачи создания новой системы управления. Приоритетным направлением реформирования признаны объединения собственников жилья, получающие реальную возможность самостоятельно решить вопросы управления эксплуатацией объектов недвижимого имущества. Формирование эффективной системы управления домами за счёт создания благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ обеспечивается на основе программно-целевых методов реализации мероприятий на всех уровнях управления жилищным хозяйством.

Обоснованные в диссертации предложения предназначены для целенаправленного решения задач по улучшению условий развития ТСЖ как способа управления общим имуществом собственников, реализации равноправных условий деятельности коммерческих управляющих организаций с различными организационно-правовыми формами собственности, созданию эффективной городской инфраструктуры, обеспечивающей механизмы реализации положений Жилищного кодекса РФ.

Достижение основных целей инновационной системы управления эксплуатацией жилищного фонда позволяет:

1. Сформировать структуру управления домами, основанную на развитии системы ТСЖ и коммерческих управляющих организаций, совершенствовании организационных форм взаимодействия между органами власти, ресурсо-снабжающими организациями и конечными потребителями услуг. Предусматривается разделение функций, установление договорных отношений, конкурсный отбор, создание конкурентной среды на основе акционирования ГУП ДЕЗ, развитие государственно-частного партнёрства, что обеспечит снижение бюджетной нагрузки, повышение эффективности контроля над расходами и объёмами работ.

2. Обеспечить перераспределение бюджетных субсидий на эксплуатацию жилищного фонда с ДЕЗ на новые структуры, что создаст условия для экономии средств, повышения качества обслуживания.

3. Создать ремонтно-инвестиционные холдинги, что позволит увеличить объёмы капитального ремонта, привлечь средства собственников, стимулировать инициативу собственников по проведению работ капитального характера.

4. Обеспечить экономию бюджетных средств за счёт перехода на новый порядок оплаты услуг теплоснабжающих организаций. Расчёты показывают: доля субсидирования населения может увеличиться не более чем на 5%, что составит рост доходов домашних хозяйств в среднем до 9%. Объём выделенных субсидий, например, по Москве достигнет за счёт этого 8 млрд. рублей, что на 3 млрд. рублей ниже сложившегося уровня.

5. Снизить эксплуатационные расходы на один дом за счёт целевого пообъектного использования финансовых средств, более эффективного планирования ремонтных работ, выполнения ряда работ силами жильцов.

Итоговым результатом можно считать повышение эффективности управления эксплуатацией и ремонтом жилых домов, что будет обеспечиваться повышением роли и ответственности собственников при принятии решений о выполнении работ, усилением контроля за качеством обслуживания, организацией договорных отношений, развитием рыночных механизмов.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Рыбальченко, Михаил Борисович, 2008 год

1. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 №9-ФЗ, от 10.02.99 №29-ФЗ, от 17.06.99 №113-ФЗ, от 8.07.99 №152-ФЗ, от 24.12.02 №179-ФЗ, от 6.05.-3 №52-ФЗ, от 22.08.04 №122-ФЗ).

2. Закон РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 24.12.01 №178-ФЗ.

3. Закон РФ «О фонде содействия реформированию ЖКХ»

4. Закон РФ «Об общих притопах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95 №154-ФЗ.

5. Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке и условиях оплаты граоюданами жилья и коммунальных услуг» от 30.06.04 №392.

6. Постановление Правительства Москвы «О приоритетных направлениях деятельности по реформированию жилищно-коммунального комплекса» (в ред. Постановлений Правительства Москвы от 29.01.02 №76-ПП, от 8.10.02 №840-ПП, от 29.04.03 №2300-ПП).

7. Постановление Правительства Москвы «О порядке сдачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, посредством аукциона» от 23.08.05 №648-ПП.

8. Постановление Правительства Москвы «Программа поддержки и развития ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в г. Москве на 2007-2009 гг. и задание на 2010 г.» от 22.05.07 №398-ПП.

9. Закон г. Москвы «О городском государственном заказе» от 15.05.02 №26 (в ред. Закона г. Москвы от 16.06.04 №39).

10. Гражданский кодекс Российской Федерации, 4.1, М.: Изд-во Группа ИН-ФРА-М-НОРМА, 1996.11 .Жилищный кодекс Российской Федерации. Утверждён Законом №89-ФЗ.

11. Абызов М.А. Муниципальные предприятия и частный бизнес. II ЖКХ, №1, 2004.

12. Афонин И.В. Инновационный менеджмент. М.: «Гардарика». 2006.

13. Н.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2002.

14. Бовин A.A., Чередникова J1.E. Управление инновациями в организациях. — М: Омега-Л. 2007.

15. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. Учеб. Пособие. М.: ИНФРА-М. 2001.

16. Бурменко Т.Д. Сфера услуг: менеджмент. М.: КНОРУС. 2007.

17. Васильева JT. Методы управления инновационной деятельностью. М.: КНОРУС. 2005.

18. Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. — М.: Дело. 1998.

19. Гордеев Д.П. Кто собственник жилищного фонда. II ЖКХ №№8 и 9, 2004.

20. Гребень М.В. Практика управления жилищным фондом. II ЖКХ №№4 и 5,2006.

21. Губина A.C. Риски инвестирования в жилищно-коммунальный комплекс. //ЖКХ №3,2006.

22. Гулькин П. Венчурные и прямые частные инвестиции в России. — М.: ИНФРА. 2003.

23. Давила Т., Эпштейн М. Работающая инновация: как управлять ею и извлекать из неё выгоду. — М.: Баланс Бизнес Букс. 2007.

24. Дандон Э. Инновации: как определить тенденции и извлекать выгоду. — М.: Вершина. 2006.

25. Дронов A.A. Основные проблемы и задачи реконструкции и капитального ремонта жилых зданий. II ЖКХ №1, 2006.

26. Друкер Питер Ф. Бизнес и инновации. М.: Вильяме ИД. 2007.

27. Ефремов В. Стратегическое планирование в бизнес-системах. — М.: Аль-пина. 2—1.

28. Зайцев М.Г. Методы оптимизации управления и принятия решений. М.: Дело. 2007.

29. ЗО.Зернова М.А. Опыт реформирования жилищно-коммунального комплекс Санкт-Петербурга. II ЖКХ №№4 и 5, 2007.

30. Иванов С.Г., Лифшиц З.В. Преобразование муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества. // ЖКХ №7, 2006.

31. Ильенкова С.Д. Инновационный менеджмент. М.: ЮНИТИ. 2007.

32. Инновации в бизнесе. М.: Изд-во «Альпина Бизнес Букс». 2007.

33. Ъ А. Инновационный менеджмент. Уч. пос. / Под ред. Л.Н.Оголевой. М.: ИНФРА-М. 2002.

34. Кирилюк A.M. Оптимизация систем управления территориальными жилищно-коммунальными комплексами. II ЖКХ №4, 2006.

35. КолбВ.Р. Финансовый менеджмент. М.: Фин-пресс. 2001.

36. Коллис Дэвид Дж., Монтгомери С. Корпоративная стратегия. Ресурсный подход. -М.: Олимп-Бизнес. 2007.

37. Красавина Л. Финансовые и кредитные проблемы инвестиционной политики. М.: ФиС. 2004.

38. Краснянский Л.Н. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве. М.: Экономика. 2001.

39. Крылов В.И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной стратегии. М.: Омега-Л. 2003.

40. Крылов В.И. Реконструкция жилых домов в Санкт-Петербурге. И ЖКХ №4, 2004.

41. Крылов Э. Анализ эффеюпивности инвестиционной стратегии. М.: Ника-Центр. 2003.

42. Кузнецов Б. Управление инвестициями. М.: ФиС. 2004.

43. Масленникова Н. Менедэюмепт в инновационной сфере. М.: «ФБК-Пресс». 2005.

44. Материалы межрегионального отраслевого форума «ЖКХ России: перспективы развития. Партнёрство потребителей, власти и бизнеса», г. Владимир, 2004.

45. Материалы Федеральной целевой программы «Жилище». Утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 №675.

46. Медынский В., Скамай JI. Инновационное предпринимательство. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002.

47. Местные власти и рыночная экономика. Уроки западноевропейского опыта. Под общ. ред. Причеля Б.М. СПб. 1996.

48. Парасочка В.Т., Устинов Г.А. Анализ, оценка и перспективы развития реформы ЖКХII ЖКХ №4, 2007.

49. Постон Т., Стюарт И. Теория катастроф и её приложение. М.: Мир. 1980.

50. Румянцев A.A. Менеджмент инноваций: как научную разработку довести до инновации. -М.: Бизнес-Пресса. 2007.

51. Сиваев С.Б. Промежуточные итоги реформы эюилищно-коммуналъного комплекса И ЖКХ №3, 2006.

52. Соловьева Л.Д. Рынок в ЖКХ: проблемы и ожидания II ЖКХ №10, 2006.

53. Такер Р. Инновации как формула роста. Новое будущее ведущих компаний. М.: Олимп-Бизнес. 2006.

54. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. — СПб. ТОО «Техно-балт». 1995.

55. Фатхутдинов P.A. Инновационный менеджмент. СПб. Изд-во «Питер». 2006.

56. Филимонов С.Л. О некоторых аспектах реализации жилигцного законодательства II ЖКХ №7, 2006.

57. Филимонов С.Л. Об особенностях оказания услуг и выполнения работ по надлежагцему содержанию общего имущества в многоквартирных домах II ЖКХ №5, 2007.

58. Харгадон Э. Управление инновациями. Опыт ведущих компаний. М.: «Вильяме ИД». 2007.

59. Хидл Т. Рынок услуг. М.: Дело. 2000.

60. Христенко В.Б. О жилищном строительстве в Российской Федерации и мерах по развитию рынка жилья И ЖКХ №8, 2004.

61. Цвет Е.Е. Инновационный менеджмент. М.: Приор-издат. 2006.бЗ.Черешнев М.А. Взаимодействие управляющих организаций с органами местного самоуправления. // ЖКХ №6, 2007.

62. Чернышёв JI.H. Совершенствование управления недвижимостью как фактор комплексной модернизации ЖКХ// ЖКХ №7, 2006.

63. Чернышёв Л.Н., Глебов P.M. Классификация жилых зданий по уровню комфортности II ЖКХ №1, 2007.

64. Черняк В. Экономика строительства и коммунального хозяйства. М.: ЮраЙт. 2004.

65. Шемякина Т.Ю. Инновационный процесс: регулирование и управление. М.: Изд-во «Флинта». 2007.

66. Шепель В. Коммуникационный менеджмент. М.: Гардерика. 2004.

67. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. Учебное пособие. Под ред. Ю.Ф.Симионова. Ростов-на-Дону, ИКЦ «МарТ». 2004.