Организационно-экономический механизм комплексного управления жилищным фондом тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Нефедов, Артур Вячеславович

• Нефедов, Артур Вячеславович
• кандидат экономических наук
• 2013

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Нефедов, Артур Вячеславович

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1. Теоретические подходы к управлению многоквартирным жилищным фондом в современных условиях

1.1. Многоквартирный жилищный фонд и управление им в РФ

1.2. Зарубежный опыт управления жилищным фондом

1.3. Развитие управления жилищным фондом России в исторической ретроспективе

1.4. Проблемы и тенденции управления жилищным фондом в РФ

2. Методические основы комплексного подхода к управлению многоквартирным жилищным фондом

2.1. Анализ способов управления многоквартирным домом: управляющие компании и ТСЖ как важнейшие участники управления

2.2. Сравнительное моделирование управления многоквартирным жилищным фондом

2.3. Институциональный подход к управлению

3. Комплексный механизм управления многоквартирным жилищным фондом и его совершенствование

3.1. Субъектная модель комплексного управления

3.2. Межотраслевой баланс и его возможности в реализации комплексного управления жилищным фондом

3.3. Государство в управлении жилищным фондом: изменение функций

Заключение

Список литературы

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Организационно-экономический механизм комплексного управления жилищным фондом»

ВВЕДЕНИЕ

Процесс социально-экономических реформ, осуществляемый в стране, постепенно охватывает все сферы экономики, в том числе инфраструктурные отрасли, и направлен на повышение их эффективного функционирования и развития.

В последние годы в Российской Федерации проблемы реформирования системы развития и управления жилищным фондом выдвинулись в качестве важнейших системных блоков, без решения которых рыночные реформы пробуксовывают и существенно не продвигаются. Существующая система управления жилищным фондом малоэффективна как с позиции высоких затрат при низком качестве обслуживания, так и с позиции управляемости. Механизм контроля качества работает неудовлетворительно.

Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства - ЖКХ. Вопросы управления жилищным фондом активно обсуждаются в средствах массовой информации. До сих пор, несмотря на более чем 20-летний опыт рыночных реформ, существует достаточно сторонников, отстаивающих централизованные методы управления жилищным фондом, вплоть до возврата к старой трестовской системе управления ЖКХ и централизованному финансированию его эксплуатации за счет государства. Другая, противоположная точка зрения, сводится к тому, что следует как можно скорее внедрить в эту систему исключительно рыночные методы и перевести ее исключительно на самоокупаемость и внедрить коммерческий расчет. Все, однако, включая и население, за интересованное в улучшении жилищных условий, сходятся на том, что существующее состояние и система управления жилищным фондом существенно отстает в реформировании по сравнению со многими другими секторами экономики и не может оставаться без изменения.

До настоящего времени большая часть жилищного фонда находится в управлении государственных и муниципальных предприятий, которые не яв-

ляются эффективными управленцами в новых рыночных условиях. Существует настоятельная необходимость реорганизации механизма управления жильем в России, особенно это касается многоквартирных домов.

Значительные средства, выделяемые государством, существенно не улучшают положение в данной сфере, что позволяет предположить, что они расходуются недостаточно неэффективно, а значит, управление в данной сфере находится в неудовлетворительном состоянии. По некоторым данным, расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, по данным Госстроя России, составляют не менее 8% валового внутреннего продукта страны, что больше, чем расходы на оборону и образование, вместе взятые [64].

Жилищный фонд, созданный в период социалистического строительства, существенно обветшал. До сих пор не создан сколько-нибудь значимый экономический механизм его простого воспроизводства, не говоря уже о расширенном. Наиболее остро проблемы представлены в крупных городах, где жилищный фонд представлен преимущественно блоками многоквартирных домов. На решение проблем развития жилищного фонда направлены не только значительные средства государственного бюджета, но и изданы нормативные юридические документы, проводится разъяснительная работа с населением.

Однако к настоящему времени стало очевидно, что накопившиеся проблемы не решить в одиночку ни одному из хозяйствующих субъектов - участников управления жилищным фондом в отдельности, в том числе и государству, так как в рыночных условиях это невозможно. В сфере ЖКХ пересекаются множество экономических и социальных интересов, в том числе появившихся недавно, которые необходимо согласовывать. Хотя такие попытки не прекращаются и в научных исследованиях, и в законодательстве, и в хозяйственной практике. Между тем, сколько-нибудь оптимальной концепции комплексного управления с участием всех или большинства заинтересованных субъектов пока не найдено.

Наиболее значительные усилия прикладывает государство, но и оно признает, что и в этой сфере необходимо переходить на рыночные отношения. Ва-

куум фундаментальных экономических исследований заполняется нормативными документами. Однако предпринимаемые законодательные инициативы обнаруживают необходимость глубокого анализа экономических факторов, складывающихся в сфере управления жилищным фондом. Назрела необходимость поиска путей комплексного управления жилищным фондом с участием всех заинтересованных субъектов.

Немалую долю в решении накопившихся проблем должны занять научные исследования и вытекающие из них практические рекомендации, в том числе экономической направленности. Нельзя не отметить, однако, что иногда рекомендации носят взаимоисключающий характер. Используемые формы управления жилищным фондом, особенно для многоквартирных домов, противопоставляются друг другу. Наблюдается попытки обязательно предложить одну какую-либо форму управления в качестве ведущей или даже единственной.

Между тем, сам жилищный фонд России не унифицируется, а наоборот, становится все более многообразным. Появляются новые формы жилья, не развивавшиеся ранее. Многообразие форм жилья, по нашему мнению, не предполагает унификации форм управления им. Наоборот, по-видимому, они будут становиться все более многообразными. Это значит, что количество и разновидности субъектов управления, а также управленческие отношения между ними будут усложняться. Это обстоятельство также требует, по нашему мнению, комплексного управления жилищным фондом с участием всех заинтересованных сторон, поиск компромисса интересов всех участников данного процесса, в том числе граждан, государства, коммерческих и некоммерческих организаций, заинтересованных в данном деле.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилищным фондом посвящены труды многих отечественных и зарубежных экономистов. В них изложены различные концепции управления и предложены пути решения проблем. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилой недвижимо-

стыо в России внесли А.Н.Асаул, О.Э.Бессонова, В.В.Бузырев, Н.В.Васильева, С.А.Ершова, Ю.П.Панибратов, С.Б.Сиваев, Е.Б.Смирнов, С.Р.Хачатрян и другие.

Вместе с тем изменяющиеся правовые и экономически условия, а также хозяйственная и управленческая практика развития жилищного фонда выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращаться в данной тематике вновь, концентрировать внимание на поиске причин неудовлетворительного продвижения жилищной сферы России в целом по пути рыночных реформ. Причем именно многоквартирный жилищный фонд испытывает наибольшие трудности на этом пути.

Именно данное обстоятельство предопределило выбор темы исследования - комплексное управление жилищным фондом, состоящего преимущественно из многоквартирных домов, так как многоквартирный дом продолжает оставаться наиболее массовым видом городского жилищного фонда России.

В качестве объекта исследования выступает жилищный фонд в виде многоквартирных домов городской застройки и сфера управления им.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие между основными участниками комплексного управления многоквартирным жилищным фондом: организациями, гражданами и государством и научно-методические основы их совершенствования.

Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), п. 1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом».

Целыо диссертационного исследования является разработка организационно-экономического механизма комплексного управления жилищным фондом, состоящего преимущественно из многоквартирных домов, в процессе взаимодействия субъектов управления.

Достижение поставленной цели потребовало поставить перед собой и решить следующие задачи исследования:

- обобщить материалы о состоянии жилищного фонда России, а также теоретические и практические аспекты управления многоквартирным фондом;

- исследовать опыт управления многоквартирными домами в странах с развитой рыночной экономикой с целыо выявления отличий в управлении в России;

- проанализировать существующие способы управления многоквартирными домами как наиболее типичными объектами жилищного фонда, выявить количество и экономические функции основных субъектов управления многоквартирными домами в России;

- предложить организационную структурно-логическую модель комплексного управления жилищным фондом на основе рыночного согласования интересов продавцов и покупателей услуг в этой сфере хозяйства;

- создать экономико-математическую модель экономической реализации функций управления с целыо создания организационно-экономического механизма эффективного управления жилищным фондом;

-изучить эволюцию изменения функций государства в процессе реформирования управления жилищным фондом;

- разработать практические рекомендации по совершенствованию комплексного управления жилищным фондом.

Теоретической, методической и информационной основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области управления жилищным фондом, нормативные и статистические материалы. Исследование проводилось с использованием системного, ситуационного и функционального подходов, методов институционального, сравнительного, логического и причинно-следственного анализов, экспертных оценок, организационного проектирования и экономико-математического моделирования. Использовались данные Федеральной службы государственной статистики, материалы

Фонда «Институт экономики города», государственной корпорации Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании теоретических инструментов комплексного подхода к управлению многоквартирным жилищным фондом.

Научные результаты, полученные лично соискателем, состоят в следующем:

1. Развито и дополнено представление об экономическом содержании управления многоквартирным жилищным фондом, основанное на положениях российского законодательства. Оно рассматривается не только как согласованная операционная организационная деятельность собственников помещений в многоквартирных домах и субъектов, привлеченных к управлению, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, предоставление жилищных, коммунальных и административно-управленческих услуг и надлежащее содержание частного и общего имущества, но и как экономическая деятельность, предполагающая финансовое участие всех хозяйствующих субъектов в процессе эксплуатации и воспроизводства общего имущества на основе их доходов.

2. Проанализирован зарубежный опыт управления многоквартирным жилищным фондом, на основе которого выявлены и сформулированы основные препятствия реализации экономической функции управления многоквартирным жилищным фондом в России: наличие на одном объекте управления нескольких собственников; необязательность участия граждан в ассоциациях собственников жилья; полная ответственность управляющих организаций за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг, а также неограниченная степень ответственности государства за состояние жилищного фонда.

3. Обобщены основные способы и модели управления многоквартирным жилищным фондом в России, и доказана их недостаточность для решения проблемы комплексного управления. Это их микроэкономический характер, ограниченный круг организаций (в основном ТСЖ и УК), дублирование функций

организациями. На основе применения аппарата институциональной теории разработаны и сформулированы необходимые условия повышения эффективности имеющихся способов управления многоквартирным жилищным фондом: формирование «социального капитала» ассоциации собственников, контроль с его помощью за правлением с целью недопущения оппортунистического поведения и обеспечения преимущественно некоммерческого использования общего имущества, а также спецификация собственности, то есть четкое разделение функций собственников квартир и государства.

4. Определены группы субъектов управления жилищным фондом и разработана структурно-логическая модель их взаимодействия на рынках жилищных, коммунальных и управленческих услуг, обеспечивающая экономические взаимосвязи в процессе комплексного управления жилищным фондом на основе механизма спроса и предложения услуг.

5. Разработана экономико-математическая модель на основе матрицы межотраслевого баланса, реализующая экономические взаимодействия основных хозяйствующих субъектов посредством достижения баланса их доходов и расходов. На ее основе выявлен дефицит частных инвестиций, обосновывается необходимость роста инвестиций в жилищную сферу и перераспределение их источников в направлении повышения доли частных инвестиций, а также повышения роли амортизации как составляющей валовых инвестиций. Это дополняет принципы Концепции Федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы».

6. Выявлена необходимость изменения направлений участия государства в управлении многоквартирным жилищным фондом и предложены мероприятия по изменению форм его участия в управлении: снятие с государства исключительной обязанности по поддержанию жилищного фонда и усиление функции социальной защиты населения, усиление функции регулирование цен естественных монополий, формирование стандартов качества услуг.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях: Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях:

-Российская научно-практическая конференция «По пути к возрождению: теория и практика управления в условиях перехода России на инновационный путь развития» (Санкт-Петербург, 2010);

-63-я, 64-я и Международные научно-технические конференции молодых ученых «Актуальные проблемы современного строительства» (Санкт-Петербург 2010, 2011);

- I Международный конгресс молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов, посвященный 180-летию Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета «Актуальные проблемы современного строительства» (Санкт-Петербург, 2012);

—XI, XII международная научно-практическая конференция «Актуальные проблемы экономики и новые технологии преподавания (Смирновские чтения) (Санкт-Петербург, 2012, 2013);

-Пятый научный конгресс студентов и аспирантов «Инжэкон-2012»;

- Всероссийской научно-практической конференции «Педагогическое пространство вуза: технологии, смыслы, ценности» (Санкт-Петербург, 2012).

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 17 научных работ общим объемом 4,2 п.л., из них три - в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. Работа изложена на 171 странице, включает 9 таблиц, 8 рисунков, 3 формулы и библиографический список из 138 наименований.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Нефедов, Артур Вячеславович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выполненное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1.«Жилищный фонд» можно рассматривать как операционную форму существования жилой недвижимостью, которая предполагает реализацию функции его полезности как блага, существующего в виде предмета потребления и использования для предоставления жилья и комфортного проживания граждан, то есть предполагает эффективную эксплуатацию объектов недвижимости в виде извлечения из него полезных свойств.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом и их совокупность как многоквартирный жилищный фонд. Экономический подход к управлению многоквартирным жилищным фондом подразумевает направленность управления на обеспечение баланса доходов и расходов в жилищной сфере. Данная составляющая управления в определении представлена недостаточно. Кроме того, в современных условиях, предоставление услуг не ограничивается лишь коммунальными услугами, а предполагает, наряду с ними, услуги жилищные и административно-управленческие.

2. По нашему мнению, управление многоквартирным жилищным фондом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме и лиц, привлеченных ими. Она направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание частного и общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования и воспроизводства общего имущества, а также предоставление жилищных, коммунальных и административно-управленческих услуг гражданам, проживающим в таком доме. Объект управления, во-первых, это как частное, так и общее имущество, состояние которого обеспечивает комфорт всех жителей дома. Во-вторых, пользование имуществом неотделимо от его воспроизводства и финансового обеспечения. В-третьих, собственники - обязательные участники управления, несмотря на то, что часть своих полномочий они делегируют другим лицам. В-четвертых, круг субъектов управления не ограничивается гражданами-собственниками и привлеченными ими организациями, так как государство - активный участник управления. В-пятых, совокупность предоставляемых услуг включает не только коммунальные и жилищные, но и административно-управленческие услуги.

С точки зрения функций управление многоквартирным домом включает:

- целевое и рациональное использование дома для удовлетворения потребностей проживающих в нем граждан;

- обеспечение необходимого качества среды проживания путем обслуживания, ремонта и реновации дома;

- экономическое и финансовое обеспечение названных целей путем сбора денежных средств, планирования доходов и расходов и контроля используемых ресурсов.

3. Субъект управления многоквартирным домом многолик и сложен. Он осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения и обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом субъектом управления являются и собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) и лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В случае если дом многоквартирный и у него много собственников, часть функций по управлению делегируется частной коммерческой или некоммерческой управляющей организации, которая, в свою очередь, прибегает к услугам других подрядных организаций. В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими.

Таким образом, с точки зрения субъектов управление многоквартирным домом - это хозяйственное взаимодействие следующих групп субъектов:

1) Государственных структур в виде региональных и муниципальных органов, в том числе муниципалитетов как собственников части жилищного фонда.

2) Граждан - собственников квартир.

3)Управляющих и подрядных организаций как коммерческой, так и некоммерческой направленности.

3. В развитых странах с рыночной экономикой условия деятельности в сфере управления жилищным фондом имеют ряд существенных благоприятных отличий по сравнению с условиями, в которых осуществляется управление жилищным фондом в России, а именно:

1) органы государственной власти не участвуют в управлении кондоминиумами, а единственная область, где пересекаются интересы собственников и органов власти - это контроль безопасности и технического состояния жилища. Муниципалитет не заинтересован в делах объединений собственников, а домовладельцы не испытывают давлении со стороны властей при решении любых вопросов кондоминиума. Но и собственники помещений не требуют от муниципалитетов организации содержания или проведения ремонта своих квартир и домов;

2) в западных странах в отличие от ситуации, сложившейся в Российской Федерации, права собственности гораздо четче определены. Большая часть жилищного фонда находится в частной собственности, а жилые многоквартирные дома либо полностью принадлежат одному собственнику - частному лицу, государству, муниципалитету, кооперативу, либо являются кондоминиумами, то есть находятся в частном совместном владении и пользовании нескольких собственников. На Западе практически нет домов, в которых были бы одновременно и государственные, и частные квартиры. Существенным отличием является отсутствие в этих странах многоквартирных домов, в которых помещения находились бы одновременно в муниципальной и частной собственности;

3) отношения между домовладельцами реализуются в рамках ассоциаций собственников, которые создаются в обязательном порядке, а членство в ассоциациях собственников жилья является обязательным для всех собственников помещений в кондоминиуме;

4) в жилищной сфере существуют профессиональные управляющие организации, функции которых обособлены и разделены с функциями товариществ или ассоциаций собственников жилья. Так ответственность перед собственниками за содержание здания несет товарищество. Оно же распоряжается финансами и заключает договора на закупки товаров и предоставление коммунальных услуг. Управляющая организация за предоставление коммунальных услуг не отвечает. На Западе чаще встречается схема организации работ, когда управляющая компания вообще не имеет своих материальных активов, а лишь подбирает для товарищества соответствующих специалистов или подрядчиков. К услугам таких управляющих - множество организаций, которые имеют специалистов с требуемой квалификацией и опытом и собственную материально-техническую базу, необходимую для выполнения работ;

5) хорошо развит рынок услуг по управлению и содержанию жилищного фонда;

6) законодательная база четко регламентирует сферы строительства, жилищного хозяйства, право частной собственности.

4. В России в методическом плане наиболее распространен анализ управления многоквартирным домом, основанный на правовом подходе, предложенном российским законодательством. Такой анализ управления превалирует в научной и методической литературе.

В соответствии с Жилищный кодексом РФ собственники помещений обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Следствием правового подхода является преобладание сравнительного моделирования. Оно основано на выявления отличий ТСЖ и УК в выполнении их функций. На этой сравнительной основе собственникам и предлагается сделать выбор.

По нашему мнению, ннедостатки сравнительного моделирования заключаются в следующем:

- это в основном модели анализа, основанные на разделении способов и функций и управления и попытках их классификации. Между тем, функции управления дублируются и пересекаются, поэтому такое моделирование имеет пределы и ограничиваетт возможности управления;

- моделии носят микроэкономический характер, так как анализируемые управленческие структуры являются негосударственными организациями, действующими каждый в своих интересах и максимизирующих выгоду;

- исследуется ограниченный круг субъектов, вовлеченных в управление, а другие участники управления, в т.ч. граждане-собственники и государство лишь подразумеваются;

-при моделировании предполагается отсутствие влияния государства на деятельность этих структур, его роль ограничивается лишь правовым обрамлением деятельности этих компаний.

С практической точки зрения показано, что организации коммерческой и некоммерческой направленности в сфере управления жилищным фондом собственными силами не в состоянии самостоятельно решить проблемы, существующие в этой сфере. Требуется экономическое участие в управлении всех заинтересованных субъектов.

5. Предложены модели взаимодействия всех субъектов управления, модели синтеза и взаимодействия. Структурная модель взаимодействия субъектов управления многоквартирным жилищным фондом представлена в работе. В ней в терминах спроса и предложения рассматриваются основные натуральные и денежные потоки ресурсов. Модель дает представление о взаимодействиях хозяйствующих субъектов на рынках. Однако ее недостатком является статичность и отсутствие сведений о возможностях инвестирования в жилищно-коммунальную сферу, а также она не дает возможностей количественных измерений в ней. Поэтому к исследованию привлечена модель межотраслевого баланса в виде матрицы межотраслевого баланса.

6. Рассмотрение важнейших составляющих расходов и доходов в жилищной сфере расширило возможности анализа и выявило возникающие проблемы.

Анализ статьи расходов, связанной с оплатой услуг населением подтвердил, что доля расходов в структуре семейных доходов, связанных с обслуживанием жилья, будет возрастать и в России.

Текущий этап увеличения платежей населения должен, по-видимому, включать следующие позиции:

- поддержание роста ставок оплаты на уровне индекса потребительских цен и недопущение уменьшения доли платежей населения в финансировании. При появлении устойчивой тенденции роста реальных доходов населения продолжить увеличение доли платежей населения в покрытии затрат;

- использование дифференцированных ставок и тарифов на оплату сверхнормативной площади жилья и сверхнормативного потребления коммунальных услуг. Тарифы для оплаты сверхнормативной площади и сверхнормативного потребления услуг могут корректироваться в зависимости от совокупного дохода семьи;

- использование в ходе реформы оплаты жилья и коммунальных услуг мер социальной защиты для семей с низким уровнем дохода путем выплаты им субсидий. При этом плата за содержание жилья должны повышаться для всех жильцов до уровня, когда будут полностью покрываться расходы параллельно с соответствующим увеличением прямых целевых выплат определенным группам;

- включение в потребительскую корзину при разработке потребительских бюджетов затрат на содержание и ремонт жилья и предоставление коммунальных услуг, исходя из нормативных минимальных социальных стандартов.

- включение в состав оплаты жилья инвестиционной составляющей, предназначенной на развитие и реконструкцию жилищного фонда;

7. Анализ инвестиционной составляющей расходов выявил ряд проблем и задач в этой сфере:

- важнейшая из них - это существенное недоинвестирование жилищной сферы и поиск возможностей дополнительных вложений и их субъектов;

- инвестиции осуществлялись лишь в двух направлениях - в жилищное и коммунальное хозяйство. В жилищном и коммунальном хозяйстве действительно создается механизм действенной реконструкции жилья с обеспечением его финансовой составляющей. Необходимы, однако, и инвестиции в управленческую и административно-юридическую составляющие управления. В противном случае, не удастся добиться комплексности управления; - в структуре валовых инвестиций практически отсутствует амортизация на реновацию. Она в должной степени не начисляется, что приводит к потерям жилищного фонда;

- предприятия ЖКХ должны перейти к обеспечению расширенного воспроизводства основных фондов в результате своей хозяйственной деятельности посредством не только включения в тарифы на оплату услуг инвестиционной составляющей, но и частных инвестиций из прибыли, которые обеспечат постепенное покрытие затрат на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда.

8. Целью государственного регулирования жилищно-коммунального комплекса России является достижение баланса интересов потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса и интересов указанных организаций, в том числе государственных. Государству следует переходить от прямого финансирования ЖКХ к преимущественно косвенному участию в управлению им.

Механизм распределения бюджетных средств на финансирование потребностей организаций коммунального комплекса должен быть изменен, По-видимому, важнейшее направление деятельности государства - существенное сокращение бюджетных дотаций и субсидий жилищной сфере и стимулирование в ней частных инвестиций.

Среди мероприятий, направленных на социальную защиту населения -исполнение социальных гарантий по обеспечению доступности жилищно-коммунальных услуг для населения, улучшению качества и повышению надежности предоставления этих услуг. Очевидно, что основным, но не единственным механизмом достижения «компромиссной» эффективности в жилищно-коммунальном комплексе является ценовое регулирование тарифов и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

В условиях поэтапного повышения тарифов на оплату ЖКУ необходимо введение гибких механизмов налогообложения жилищно-коммунальной деятельности с целью снижения совокупных затрат по их производству. Необходимо постепенное введение специальных муниципальных налогов на уличную уборку улиц в городах.

Другое новое возможное направление деятельности государства - выпуск государственных долгосрочных инфраструктурных облигаций, в том числе и муниципальных, так как муниципалитеты могут и должны быть инициаторами таких проектов.

Направлением деятельности государства следует считать развитие института государственно-частного партнерства, способствующего привлечению в жилищно-коммунальный комплекс частных инвестиций.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Нефедов, Артур Вячеславович, 2013 год

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Абрамова О.С. Сравнительная оценка новых форм управления жилищным фондом // Власть и управление на Востоке России. 2011. № 1. С. 76-84.

2. Абрамова О.С. Товарищество собственников жилья - одна из форм эффективного управления жилищным фондом // Власть и управление на Востоке России.- № 2. 2010. - С. 37-42.

3. Аганбегян А. Строительство жилья - локомотив социально-экономического развития страны // Вопросы экономики - № 5. 2012.- С.59-69.

4. Адухова JI.0 Институциональные основы и пути реформирования товариществ собственников жилья (на материалах республики Дагестан) // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена.- № 70. 2008.- С. 21-26.

5. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. — 2-е изд.

— СПб.: Питер, 2008. — 624 с.

6. Афанасьев Н. Е. Инновации в деятельности управляющих жилищных компаний // Транспортное дело России. - № 2. 2010. - С. 68-70.

7. Афонина A.B. Жилищное право учебное пособие. Издательство: Дашков и Ко, 2008 г. - 376 с.

8. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / И.Т.Балабанов СПб.: Питер, 2002. - 208 с.

9. Бардасова Э.В. Проблема разработки экономической модели управления жилищным строительством в субъекте федерации// Вестник Казанского государственного финансово-экономического института. № 1. 2008.

- С. 20-22.

10. Белозор А.Ф. Взаимодействие государства и бизнеса в культурной политике России. М., 2008.

11. Березнев C.B., Турищев E.B. Проблемы и направления повышения эффективности управления жилой недвижимостью // Региональные проблемы преобразования экономики № 4, 2008 - С. 197-201.

12. Борисова Е.И., Полищук Л.И., Пересецкий A.A. Управление коллективной собственностью в российских городах: экономический анализ товариществ собственников жилья // Вопросы экономики № 11. 2010.- С. 115— 135.

13. Брискер О.П., Буреш О.В. Повышение эффективности деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства: учебное пособие / О.П.Брискер, О.В.Буреш. - Оренбург: Издательский центр ОГАУ, 2007. - 144 с.

14. Букреев В.В., Рудык Э.Н. Реформа жкх: проблемы и перспективы //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 2. С. 3-14.

15. Бутенко В.А. Управление многоквартирными домами: проблемы и перспективы // Социально-экономические и технические системы: Исследование, проектирование, оптимизация. 2009. № 52. С. 67-76.

16. Варновский В.Г. Партнерство государства и частного сектора: формы, проекты, риски М.; Наука- 2005.

17. Варнавский В.Г. Государственно-частное партнерство в России: проблемы становления // Отечественные записки. 2004. № 6.

18. Волков Б. А. Экономика и управление недвижимостью на железнодорожном транспорте: учебник для вузов ж.-д. трансп. / Б. А. Волков, Г. В. Федотов, А. А. Гавриленков ; под ред. Б. А. Волкова ; рек. Управ, учеб. завед. и прав, обеспеч. Федер. агентства ж.-д. трансп. - М. : УМЦ по образов, на ж.-д. трансп., 2007. - 637 с.

19. Генцлер И.В.,Лыкова Т.Б. Профессиональное управление многоквартирными домами: Информационно-методическое пособие - Тверь: Научная книга, 2009. - 114 с.

20. Генцлер И.В., Петрова Е.Ф., Сиваев С.Б., Лыкова Т.Б. Энергосбережение в многоквартирном доме: Информационно-методическое пособие-Тверь: Научная книга, 2009. - 130 с.

21. Глазова Е.С., Степанова М.П. Цены: рыночный механизм и государственное регулирование // Мировая экономика и международные отношения, 2011, № Ю, - С.40-50.

22. Гончаров, А. Б. Реформирование государственной собственности в РФ / А. Б. Гончаров, А. М. Соколов // Экономическое возрождение России.

— 2009. — № 1(19). — С.29-37.

23. Горбова И.Н. Проблемы развития жилищной политики страны // Среднерусский вестник общественных наук. 2011. № 2.- С. 169-170.

24. Грабовый П.Г. Управление недвижимостью в России на современном этапе: теория, практика, перспективы развития // Недвижимость: экономика, управление. 2007. № 1-2. С. 9-10.

25. Гребень М.В Практика управления жилищным фондом (обобщенный опыт) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 6. С. 49-62.

26. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. СПб.: Наука, 2007. - 292 с.

27. Игнатов В.Г., Бутов В.И. Зарубежный опыт местного самоуправления и его реформирования. - Ростов н/Д.: Изд-во СКАГС, 2004. - 144.

28. Иванченко E.H. Финляндия: муниципальный сектор // ЖКХ. 2009.

- № 7.

29. В.В.Иванов, О.К.Хан Управление недвижимостью.- М.- Инфра-М, 2007. 446с.

30. Ильин Д.А. Внедрение новой модели управления жилищным фондом // Вестник Самарского государственного университета. 2006. № 8.-С. 74-79.

31. Имидеева И.В. Современные формы управления собственностью // Вестник Бурятского государственного университета. 2009. № 1-2. - С. 23-26.

32. Канатаев В. Описание моделей современных бизнес-процессов на предприятиях жкх // Бизнес: Экономика, маркетинг, менеджмент. 2008. № 1. С. 2-9.

33. Канторович JI.B., Горстко А.Б. Оптимальные решения в экономике. М.: Наука. - 1972. - 232 с.

34. Катаев A.B. Зарубежная практика воспроизводства жилищного фонда / Социально-экономические проблемы регионального развития: сб. науч. тр., вып.З / отв. ред. С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - С.394-396.

35. Копылов В.В. Отечественный и зарубежный опыт реформирования ЖКХ // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. 2009. № 1.С. 404-407.

36. Корева О.В. Эффективное управление ЖКХ на основе концессионных соглашений // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2006. № 5. С. 15-18.

37. Кирсанов С.А. Зарубежный опыт управления многоквартирными домами // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. № 10, 2011.

38. Кирсанов С.А.О повышении эффективности системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга // Управленческое консультирование. Актуальные проблемы государственного и муниципального управления. 2010. №4. С. 131-141.

39. Кицай Ю.А. управляющая компания в ЖКХ как участник государственно-частного партнерства: проблемы развития правового поля // Теория и практика общественного развития. 2011. № 5. С. 235-239.

40. Климантова Г. Семья и жилищно-коммунальная реформа // Городское управление. Сетевая версия.

41. Кнюпфер В.Б. И. Государственно-частные партнерства (ГЧП) в контексте использования современных форм управления комплексами недви-

жимости [Электронный ресурс] URL.V/www.duma.gov.ru/sobstven/ analysis/corporation/ 161007/5knupfer.htm

42. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010.-413 с.

43. Критина Е.Д. Выход из кризиса - укрупнение товариществ собственников жилья в границах городских поселений // Вестник ЮжноРоссийского государственного технического университета (Новочеркасского политехнического института). Серия: Социально-экономические науки. 2011. № 1.-С. 102-107.

44. Круглик С.И. Развитие системы управления жилищной сферой городов России.

45. Лелявина Т.А. Проблемы управления сферой услуг жилищно-коммунального хозяйства России в условиях реформы. // Проблемы современной экономики: Евразийский международный научно-аналитический журнал. -2008. -№3(27). - С.456-458.

46. Лелявина Т.А. Концепция управления ЖКХ в условиях конкурентной среды // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И.Герцена. - СПб., - 2009. - № 101. - С.78-81.

47. Лисовская Л.Н., Воронина А.А. Эта коммунальная проблема/ Российское предпринимательство. № 76.

48. Мальцев Д.Б. Модель развития рынка эксплуатационных услуг ЖКХ на примере муниципального образования // Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2008. № 3. С. 62-67.

49. Матеров Л. Управление жкх: вчера, сегодня, завтра -http://www.up.mos.ru/

50. Мишуринская К.Е. Управляющая компания как инструмент управления многоквартирным домом - www.ibl.ru

51. Новикова Н.А Повышение эффективности управления в жилищной сфере Север и рынок: формирование экономического порядка. 2010. Т. 1. №25.- С. 82-84.

52. Очеретяная Д.В., Шаховская JT.C Формирование конкурентной среды на рынке услуг жкх // Известия Волгоградского государственного технического университета. 2006. № 5. - С. 195-198.

53. Панибратов Ю.П. Совершенствование управления жилищной сферой городов России. - СПб.: Институт проблем экономического возрождения, 2008. - 77 с.

54. Петров С.В. Роль негосударственных форм управления эксплуатацией жилищного фонда в России //Экономическое возрождение России. 2010. №1.-С. 51-58.

55. Пилипенко В.И., Бутакова O.A. Перспективы развития систем управления в товариществах собственников жилья // Мир человека. 2008. № 3. -С. 6.

56. Полищук JL, Борисова Е., Пересецкий А. Управление коллективной собственностью в российских городах: экономический анализ товариществ собственников жилья// Вопросы экономики, № 11., 2011. - С. 115 - 135.

57. Плеханов A.C. Опыт стран ЦВЕ по управлению коммунальным хозяйством // Вопросы экономики. 2009. - № 7.

58. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города / Под общ. ред. П.Г.Грабового и В.А.Харитонова. - М.: Изд-ва «АСВ» и «Ре-алпроект», 2006. - 624 с.

59. Реформа ЖКХ. Управляющие компании и ресурсосбережение в оценках экспертов. Доклад. Фонд национальной энергетической безопасности.

60. Самосудова Н.В. Особенности управления многоквартирными комплексами в современных условиях // Недвижимость: экономика, управление. 2011. № 1. - С. 69-72.

61. Сафарова И.М. Проблемы создания товариществ собственников жилья как альтернативной формы управления жилищным фондом // Вестник Поволжского государственного университета сервиса. Серия: Экономика. 2006. № 1.-С. 143-152.

62. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. - СПб.: СПбГИЭУ, 2002. —234 с.

63. Севостьянов A.B. Экономика недвижимости - М.: Колос С, 2007.-

276с.

64. Сиваев С.Б. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика. Фонд «Институт экономики города» Москва, 2002.

65. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа: монография. — СПб.: СПбГИЭА, 1997. - 147 с.

66. Смирнов О.П. Управление многквартирным домом. Мето-дичсекие рекомендации собственникам. Пермь, 2011 - 60с.

67. Соколов М.В. Управление многоквартирными домами: условие качественного жилищно-коммунального обслуживания - последний этап реформ жкх // Известия Волгоградского государственного технического университета. 2009. Т. 4. № 8. - С. 100-104.

68. Современный экономический словарь, «ИНФРА-М», М., 2011.

69. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2010: Стат.сб. / Росстат - М., 2010. - 507 с.

70. Стрекач В.А. Проблемы научного обеспечения управления жилой недвижимостью в крупном городе. Социально-экономические проблемы регионального развития: сб. науч. тр. Вып. 3 / редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - С. 290-294.

71. Стороженко В. Жилищное строительство как фактор демографической динамики// Вопросы экономики. - № 10. - 2009. С. 144 - 149.

72. Субботина В.Н. Эффективное управление домом: практическое руководство. — М.: Эксмо, 2008. - 224 с.

73. Сыропятова С.Б Зарубежный опыт управления жкх // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. 2010. № 21. - С. 85-89.

74. Толкачев О.М. Проблемы развития жилищно-коммунального комплекса и пути их решения // Экономическое возрождение России. 2009. № 3. -С. 8-14.

75. Ускова Т.В., Гордина О.Н., Барабанов A.C. Реформирование жкх: региональный аспект // Проблемы развития территории. 2010. № 5. С. 14-19

76. Фатахетдинова А.И. Частная собственность и ЖКХ// Управление многоквартирным домом. - №2 , 2007. - с. 18.

77. Управление многоквартирным домом. Методические рекомендации собственникам. Пермь, 2011. - 60 с.

78. Фомин Д.А., Ханин Г.И. Воспроизводство материально-технической базы в сфере коммунальной инфраструктуры //Экономика и математические методы, 2009, том 45, № 3 - С.28-39.

79. Хатаева М.А., Цирин А.М. Законодательство о государственно-частном партнерстве в Российской Федерации: проблемы, тенденции, перспективы // Журнал российского права. 2008. № 10.

80. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Пинегина М.В. Методы анализа и моделирования процессов внедрения современных технологий в управление жилищным фондом. - Интернет-ресурс. Аудит и финансовый анализ. - 2002. №4.

81. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов развития малого предпринимательства в сфере управления жилищным фондом города. Интернет-ресурс.

82. Хурхумал JI.B Основные направления реформирования комплекса жилищно-коммунальных услуг // Вестник Майкопского государственного технологического университета. 2009. № 2. - С. 79-84.

83. Черняк В.З. Жилищно-коммунальное хозяйство: развитие, управление, экономика: Учебное пособие. М.:КНОРУС, 2007.- 392с.

84. Шиндина Т.А., Петрова И.А. Особенности функционирования управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства в России // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент. 2007. № 17. - С. 55-59.

85. Шварева О.Ю. Эффективность жилищно-коммунальных услуг: критерии и управление// Проблемы современной экономики, № 3(27). - 2008.

86. Шевчук Д.А. Оценка и управление недвижимостью.

87. Экономические субъекты постсоветской России (институциональный анализ): десять лет спустя. Часть 1. Российские домохозяйства. Под ред. засл. работника Высшей школы РФ д.э.н., проф. Р.М.Нуреева. - М.- 2010. -195 с.

88. Янковский Н.Я. Правовые основы функционирования коммунального хозяйства в Европейских странах. Владивосток: Сфера ЖКХ, 2007. - 340 с

Интернет Ресурсы

89.http://www.konserg.ru/

90.http://www.ecoteco.ru/library/

91 .http://www.xserver.ru/user/upzhf/

92.http://www.center-kgh.ru/docs/obzor/26-280610.doc

93.http.7/www.lenobl-invest.com/issue/749/756.html

94.http://ltd-vozrogdenie.ru/gf.html

95.http://gkskurort.ru/index.php/company

96.http.7/www.bakertillyrussaudit.ru/ru/publications/experts/918-200301010903 59.html

97www.urbaneconomics.ru

98.http://www.minregion.ru/

99.http://www.tsj.ru/tag publication.asp?rubr id= 10073 10Qhttp://www.kvartplata.info/d/l/index.ihtml 101 .http://www.gkh-reforma.ru/cats 16.html lQ3,http://www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main

104. http://www.vestnikevropv.com/all-articles/2011/3/10/19912008.html

105.http://www.neweurasia.rn/

106.http://fondgkh.ru/finance/doc bank/ref/index.html

107.http://opec.ru/1327507.html

108.http://www.energovopros.ru/issledovania/kak-povysit-effektivnost-dejatelnosti-tszh/

109.http://youhouse.ru/tsi obshie voprosu/sozdanie tsj.php

110.http://isc.hse.ru/proi homeownershttp://ulgilinspekt.ulgov.ru/l 2/179/26

O.html

111 .http://www.bsn.ru/news/market/spb/27677/

Нормативно-правовые документы:

1 ^"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 28.07.2012)

113.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94г. №51 - ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.94г.) // Собрание законодательства РФ. 05.11.94г. №32 ст. 3301 (с изм. от 30.11.2011. N ЗбЗ-ФЗ) // Опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 01.12.2011.

114.Жилищный кодекс Российской федерации от 29 января 2004. №188-ФЗ (в ред. от 01.04.2012) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.// Опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 03.04.2012)

115. О жилищной политики Санкт-Петербурга. Закон Санкт-Петербурга от 26 апреля 2006 года (с изменениями на 21 октября 2011 года).

116.0 фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Федеральный закон РФ от 21 июля 2007 года. №185- ФЗ // Российская газета.- 2007.- №135.-31 июля.

117.0 специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга. Закон Санкт Петербурга от 04.04.2006 N 100-15 (ред. от 02.07.2007) (принят ЗС СПб 15.03.2006)//"Санкт-Петербургские ведомости" - 12.07.2007.

118.0 признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года. №47 // Российская газета.- 2006.- №.56.- 24 февраля.

119.06 утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003года. №170-ПГ // Российская газета.- 2003.- №.214.- 23 октября.

120.06 утверждении правил пользования жилыми помещениями. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 года. №25 // Российская газета.- 2006.- №.16.- 27 января.

121.Методика оценки эффективности деятельности управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов // утверждено Правлением государственной корпорации - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от 14 октября 2011 года, № 286.

122.3акон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики" //Российская газета, N 15, 23.01.1993.

123.Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // "Российская газета" -18.06.2008.

124.Концепция ФЦП «Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на 2010-2020 г.» (Распоряжение Правительства РФ от 2.02.2012 № 102-р).

Авторефераты

125. Борисова Е.И. Анализ некоммерческих организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Автореф. дис. на соис. уч ст. к.э.н. М.: 2011.

126. Высокинский Д.Г. Механизм совершенствования организационно-экономической деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ. Автореф. дис. на соиск. уч. ст. к.э.н. Екатеринбург. - 2010.

127. Васильев С.Е. Формирование экономической стратегии деятельности управляющей компании ЖКХ в условиях кризиса. Автореф. дис. на соиск. уч. ст. к.э.н. Санкт-Петербург. - 2011.

128. Жадько П.А. Информационное обеспечение оценки состояния и организации контроля в структуре ЖКХ региона. Автореф. дис. на соиск. уч. ст. к.э.н.-М.: 2009.

129. Борисова Е.И. Анализ эффективности некоммерческих организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Автореф. дис. на соиск. уч. ст. к.э.н. М., 2011.

130. Иванова Ю.В. Развитие методологии управления жилищно-коммунальным комплексом мегаполиса. Автореф. дис. на соиск. уч ст. д.э.н. СПб, 2009.

131. Карпуничев Д. М. Формирование плана строительства социального жилья Санкт-Петербурга. Автореф. дис. на соиск. уч ст. к.э.н. СПб, 2008.

132. Круглик С.И. Методологические основы управления жилищной сферой городов России. Автореф. дис. на соиск. уч ст. к.э.н. СПб, 2008.

133. Малеев Г.Н. Формирование стратегии управления жилой недвижимостью в крупном городе. Автореф. дис. на соиск уч ст. к.э.н. СПб, 2009г.

134. Трушковская Е.Д. Повышение эффективности управления реконструкцией и капитальным ремонтом жилищного фонда крупного города Авто-реф. дис. на соиск. уч ст. к.э.н. СПб, 2011.

135. Чеботарева П.Г. Институциональные основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства РФ. Автореф. дис. на соиск. уч. ст. к.э.н. М. 2006.

136. Фильченков В.А. Формирование государственно- частного партнерства в социальной сфере: Автореф. дис. на соиск. уч. ст. к. э. н. М., 2008.

137. Широков A.B. Административно-правовые механизмы реформирования управления жилой недвижимостью и коммунальными комплексами. Автореф. дис на соиск. уч. ст. д. юрид. наук. М. 2008г.

138. Ягудин Р. В. Управление жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы. Автореф. дис. на соиск. учет, к.э.н. СПб, 2008г.