Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Красилова, Анна Николаевна

• Красилова, Анна Николаевна
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Красилова, Анна Николаевна

Введение.

Глава 1. Методы исследования рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье.

Глава 2. Закономерности развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье на примере г. Москвы.

Глава 3. Взаимодействие рынка жилой недвижимости с социально-экономической системой городов с повышенным спросом на жилье.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье»

Глава 1. Методы исследования рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье.19

1.1 Применяемые методы типологнзацни городов н современные исследования в сфере экономической географии по проблематике диссертационного исследования^

1.2 Существующие методики анализа рынка жилья и оценки доходности инвестиций в жилую недвижимость.23

1.2.1 Методики анализа рынка жилой недвижимости.23

Базовая теоретическая модель рынка недвижимости.23

Анализ динамики цен на недвижимость.27

Модели оценки спекулятивной составляющей в ценовом росте.29

Эмпирические исследования динамики цен и пузырей.32

Критика классических методов оценки стоимости жилья.35

Анализ доходности.37

Анализ инвестиционных стратегий.40

Сегментирование рынка недвижимости.44

1.2.2 Методики оценки доходности инвестиций в жилую недвижимость.44

Инвестиционный процесс.44

Методы оценки доходности.47

Прочие характеристики привлекательности инвестиционных проектов.51

Подходы к оценке стоимости недвижимости.52

1.3 Современные представления о социальных аспектах и социально-экономических последствиях развития рынка жилья.58

1.3.1 Особенности деятельности частных инвесторов на первичном рынке жилья в финансовых столицах.62

1.3.2 Меры по регулированию инвестиционного спроса физических лиц и социальная политика за рубежом.66

1.4 Предлагаемая методология исследования проблемы.70

Глава 2. Закономерности развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье на примере г. Москвы.75

2.1 Города с повышенным спросом на жилье на примере городов России.75

2.1.1 Группа городов с повышенным спросом на жилье.75

2.1.2 Особенности городов с повышенным спросом на жилье.78

Демография.81

Характеристики рынка жилья.83

Экономические показатели и инфраструктура.85

Структура валового регионального продукта региона.87

Цены.88

2.2 Основные характеристики состояния рынка.91

2.2.1 Теоретическая схема рынка жилья.91

2.2.2 Рынок использования площадей жилой недвижимости.95

Улучшение жилищных условий.97

Рынок аренды жилья.102

2.2.3 Рынок недвижимости как инвестиционного актива.104

Специфика недвижимости как объекта инвестирования.105

Предложение.108

Спрос.111

Равновесие.112

2.3 Инвестиционные характеристики отдельных секторов рынка.112

2.3.1 Оценка доходности с помощью западных методик.113

2.3.2 Прогнозирование стоимости недвижимости с помощью западных методик.115

2.3.3 Модель оценки доходности по секторам.119

Исходные предпосылки.121

Операционализация переменных.124

Эмпирические данные.133

Риски для частных инвесторов.134

Описание этапов строительства и юридического оформления с точки зрения рисков.138

Результаты.141

2.3.4 Экспертная оценка.148

2.4 Оценка ценового пузыря на рынке жилой недвижимости.151

2.4.1 Индекс доступности жилья.151

2.4.2 Отношение «цена/ставка аренды».153

2.4.3 Модель фундаментального роста цен.157

Глава 3. Взаимодействие рынка жилой недвижимости с социально-экономической системой городов с повышенным спросом на жилье.163

3.1 Динамика цен на жилье и рыночные циклы.163

3.1.1 Динамика цен на жилую недвижимость в городах с повышенным спросом на жилье.163

3.1.2 Цикличность рынка в городах с повышенным спросом на жилье.170

3.2 Влияние специфики региона на факторы рыночного равновесия.171

3.2.1 Факторы спроса, обусловленные спецификой регионального развития.171

3.2.2 Факторы предложения, обусловленные спецификой регионального развития.180

3.2.3 Прогнозы.183

3.2.4 Факторы гедонистического ценообразования.185

3.3 Экономическое поведение населения на рынке жилья с повышенным спросом 187

3.3.1 Развитие практики частного инвестирования.187

3.3.2 Мотивация деятельности частных инвесторов.189

3.3.3 Структура спроса на разных фазах цикла первичного рынка жилья.193

3.4 Социально-экономические последствия развития рынка жилья.194

3.4.1 Оценка доступности жилья.194

3.4.2 Влияние практик частного инвестирования на доступность жилья.196

Цены на жилье и доступность жилья.199

Заключение.203

Список библиографических источников.209

Приложение 1.218

Приложение 2.221

Приложение 3.233

Приложение 4.234

Приложение 5.235

Приложение 6.237

Приложение 7.239

Приложение 8.242

Приложение 9.247 s

Перечень графиков

График 1. Модель четырех квадрантов DiPasquale'я и \\^Ъеа1оп'а (значения на горизонтальной оси возрастают для всех квадрантов в одном направлении: справа налево).25

График 2. Фактические и базовые цены жилья в Великобритании.34

График 3. Отношения эквивалентной ренты собственника к альтернативным ценовым индексам.36

График 4. Общий индекс инфляции (Индекс потребительских цен, ИПЦ) (сплошная линия) и Индекс арендных ставок жилья (пунктирная линия) в США с 1947 г.41

График 5. Распределение городов России по параметру «отношение стоимости жилья к стоимости жизни», количество городов.77

График 6. Диаграмма зависимости стоимости жилья от типа региона с подписями данных.

79

График 7. Зависимость показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» от федерального округа для городов России.80

График 8. Взаимосвязь стоимости жилья и численности студентов ВУЗов для разных типов городов по численности населения.83

График 9. Взаимосвязь показателей «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» и ввода в действие жилых домов.84

График 10. Взаимосвязь показателей номинальной стоимости кв.м. жилья и ввода в действие жилых домов в городах с повышенным спросом на жилье.84

График 11. Численность населения Москвы (млн. чел.) в 2000-2009 гг. и темпы прироста численности населения (%).98

График 12. Динамика (тыс.кв.м.) и темпы прироста (%) ввода в эксплуатацию жилфонда в

Москве в 2000-2008 гг.99

График 13. Динамика среднегодового общего объема предложения жилья, объема социального жилья (тыс. кв.м.) и доля коммерческого жилья в общем объеме возводимого жилья (%) в Москве в 2000-2008 гг.100

График 14. Индекс стоимости жилья в Москве за 2000-2009 гг., долл. США.101

График 15. Динамика стоимости (правая шкала) и ставок аренды (левая шкала) в Москве за двухкомнатные квартиры в эконом- и бизнес-классе в 2003-2009 гг., в долл. за 1 кв.м. и месяц аренды соответственно.104

График 16. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным методом, для разных ставок дисконтирования и капитализации и рыночная дисконтированная стоимость объекта в 2002-2007 гг., долл.117

График 17. Максимально возможные уровни реальной доходности для всех рассматриваемых стратегий по различным уровням риска, %.144

График 18. Ожидаемые (взвешенные по риску) уровни реальной доходности для всех рассматриваемых стратегий по различным уровням риска, %.146

График 19. Индекс доступности жилья в Москве в 2000-2009 гг., в годах, и его полиномиальный тренд 2-ой степени.152

График 20. Отношение «цена жилья/ставка аренды» (обе цепы рассчитывались в рублях за кв.м. площади) в секторах бизнес- и эконом-класса в Москве в 2000-2009 гг.154

График 21. Кривые фактической, реальной и базовой средней стоимости квартиры площадью 80 кв.м. за период 2000-2009 гг., руб.159

График 22. Составляющие роста цен недвижимости в Москве за 2000-2009 гг. с прогнозом на 2010 г., в % по отношению к показателям 2000 г., и прирос фактической цены жилья, в % к предыдущему году.161

График 23 в), г), д), е). Динамика номинальных цен на жилье в городах России с повышенным спросом на жилье 2000-2009 гг., руб. за кв.м.165

График 24 а), б), в), г), д). Динамика показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» городов с повышенным спросом на жилье, в % от границы группы 9 городов с самым высоким спросом па жилье, в 2000-2009 гг.166

График 25 в), г), д). Динамика индекса реальной стоимости жилья в городах России с повышенным спросом на жилье и темпы роста ВВП РФ, в % к 1999 году, 1999-2009 гг.

169

График 26. Количество купленных квартир из 100 в новостройке в Москве разными типами покупателей на разных фазах рыночного цикла, шт.193

График 27. Минимальные и максимальные оценки доли спроса частных инвесторов на жилую недвижимость Москвы, в % от общего рыночного спроса на жилье (правая шкала), и динамика индекса доступности жилья, в годах (левая шкала) за 2000-2009 гг.

197

График 28. Минимальная и максимальная оценки доли спроса частных инвесторов на жилую недвижимость Москвы, в % от общего рыночного спроса на жилье (правая шкала), динамика индекса стоимости жилья в Москве (индекс ¡Ю4!), в долл. за кв.м. (левая шкала) за 2000-2009 гг.198

Перечень схем

Схема 1. Подходы, используемые при оценке стоимости недвижимости.53

Схема 2. Факторы, влияющие на формирование доходности инвестиционных вложений на рынке жилья в Москве.96

Схема 3. Переменные модели на временной шкале.127

Схема 4. Доходность и начальные инвестиции i-того инвестиционного цикла.128

Перечень таблиц

Таблица 1.47

Таблица 2.77

Таблица 3.78

Таблица 4.82

Таблица 5.86

Таблица 6.108

Таблица 7.110

Таблица 8.113

Таблица 9.114

Таблица 10.114

Таблица 11.115

Таблица 12.116

Таблица 13.116

Таблица 14.124

Таблица 15.125

Таблица 16.126

Таблица 17.140

Таблица 18.142

Таблица 19.146

Таблица 20.158

Таблица 21.195

Введение

Россия — страна городов, сегодня в городах и поселках городского типа, занимающих всего полпроцента ее территории, живет почти три четверти населения, сосредоточена основная доля капитала, культурная и хозяйственная жизнь страны. Города России сильно различаются между собой, велико также и количество признаков, по которым они дифференцируются. По экономико-географическому положению выделяют центральные города и переферию, по численности населения — малые и крупные города, по развитости отраслей промышленности - монопромышленные и полифункциональные. Но возможна и типология по уровню предъявляемого населением спроса на жилье в городе. Жилье несет важнейшую социальную функцию — способствует развитию человеческого капитала и является детерминантой социальной стабильности в обществе. Развитие рынка жилья стимулирует развитие всей экономики страны в целом, поскольку жилая недвижимость является наиболее массовым и доходным инвестиционным инструментом.

С начала 1990-х гг. в каждом городе начал формироваться свой рынок жилья, и практически сразу выделились рынки, на которых спрос заметно превышал предложение, т.е. жилье стало в таких городах дефицитным товаром. Сама ситуация дефицита в условиях рыночной экономики уникальна. Например, нет дефицита на продовольственные товары, хотя это товары, на которые всегда существует очень высокий спрос, нет дефицита на рынке строительного оборудования: во всех отраслях экономики спрос в той или иной мере сбалансирован. Феномен дефицитности жилья в некоторых городах наблюдается на всем постсоветском пространстве, но при этом остается практически неисследованным.

В связи с высокой актуальностью указанной проблемы данное диссертационное исследование посвящено анализу рынка жилой недвижимости городов, характеризующихся повышенным спросом на жилье, и анализу малоизученных последствий складывающейся на этом рынке ситуации на социально-экономическое развитие этих территорий на примере города Москвы как наиболее характерного примера таких территорий. Данная проблематика актуальна как в научном, так и в практическом отношении, в том числе в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Значимость социально-экономических последствий развития рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и анализ специфики развития самого этого рынка не соответствует уровню ее изученности, что делает проведение настоящего исследование особенно актуальным. Необходимость исследования проблем рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье определяется и интересами администраций крупных городов России, поскольку от обоснованности их решений зависит широкий круг конкретных последствий социального, бюджетно-финансового и градостроительного характера.

В городах с повышенным спросом на жилье жилищное строительство становится уникальным инструментом инвестирования. Во-первых, недвижимость приносит высокую доходность при относительно коротких сроках окупаемости по сравнению со всеми остальными бизнесами. Во-вторых, это наиболее массовый с точки зрения инвестиционных стратегий населения инструмент инвестирования. В условиях нестабильности фондового и других рынков капитала, а также проблем в сфере пенсионного обеспечения и недоверия населения финансовым институтам и государству все больше людей рассматривают жилье как на инвестиционный актив. На рынке жилья появляется много частных инвесторов, движимых различными мотивами в своей инвестиционт ной деятельности. Спекулятивную деятельность инвесторов часто называют одной из основных причин роста цен на жилье. Однако расхожий тезис об отрицательном влиянии инвестиционных покупок на перспективы решения жилищной проблемы нуждается в дополнительном обосновании. Если с инвестиционной точки зрения секторы элитного жилья или жилья бизнес-класса более привлекательны, чем жилье эконом-класса, то именно в них сосредоточится основной спекулятивный спрос. В этом случае инвестиции не будут препятствовать решению социальных проблем в жилищной сфере, поскольку «доступное жилье» подразумевает принадлежность к эконом-классу. Возможна и противоположная ситуация, когда наибольшей является отдача от капитала, вложенного в жилье низкого ценового сегмента. Тогда негативные социальные последствия инвестиционной активности на рынке жилья неизбежны.

В связи с этим особое внимание в диссертационном исследовании посвящено анализу инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка жилой недвижимости и оценке степени воздействия высокой инвестиционной активности населения на перспективы решения жилищной проблемы.

Цель диссертационной работы заключается в выявлении специфики и основных факторов развития первичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье, что позволит более системно оценить влияние развития этого рынка на социальную и экономическую ситуацию в городе.

Указанная цель обусловила необходимость постановки и решения следующих взаимосвязанных задач:

• выявить типичные условия и предпосылки формирования факторов, определяющих повышенный спрос на жилье;

• выявить специфику рынков жилой недвижимости с повышенным спросом на жилье как на товар первой необходимости и инвестиционный актив и проанализировать факторы, формирующие рыночное равновесие на таких рынках;

• оценить масштаб ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и сделать прогнозы относительно развития ситуации на этом рынке;

• проанализировать возможность применения классических методов и подходов к анализу и прогнозированию развития первичного рынка недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье;

• оценить доходность и риски инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для населения на основе расчетов, проведенных на статистических данных 2000-2009 гг. и дать прогноз перераспределения инвестиционных потоков на этом рынке;

• оценить последствия для социально-экономического развития городов с повышенным спросом на жилье сложившейся на первичном рынке жилой недвижимости ситуации.

Объектом диссертационного исследования является первичный рынок жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье в России в период 2000 — начало 2009 гг.

Предметом исследования являются особенности первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и их связь с социально-экономическим развитием этих городов. Предмет исследования детально проанализирован на примере Москвы как города с наиболее ярко выраженными свойствами городов с повышенным спросом на жилье.

Информационную базу исследования составили статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, в том числе данные сборника «Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов», Министерства финансов РФ, Центрального Банка РФ, Московского городского комитета государственной статистики, данные ряда общероссийских социологических опросов, проведенных различными социологическими центрами в 2006-2009 гг., данные аналитических порталов: «Индикаторы рынка недвижимости» www.IRN.ru и «Рынок жилой недвижимости России» www.realtyinvestments.ru Г. Стерника, данные из баз данных по сделкам с недвижимостью, в том числе: из журнала «Недвижимость и цены», базы данных РБК, данные информационных, инвестиционных и риэлтерских агентств Москвы и других городов России и мира.

В работе были также использованы данные экспертных интервью, проведенных непосредственно автором. В конце 2006 — начале 2009 годов автором было проведено 10 интервью с частными и институциональными инвесторами, аналитиками и девелоперами, а также генеральным директором компании-застройщика в секторе жилой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье.

В качестве эмпирической базы для анализа городов были использованы данные Федеральной службы государственной статистики по основным социально-экономическим показателям субъектов Российской Федерации, административных центров субъектов («региональных столиц»); данные региональных статистических ведомств и риэлтерских агентств.

Степень разработанности проблемы. Проблема рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье многоаспектна, и ее отдельные стороны были в разное время предметом исследования специалистов различного профиля. Так, региональный анализ и анализ проблематики развития городов представлен в работах Г.М. Лаппо, В.Н. Лексина, Н.В. Зубаревич, В.П. Глазычева и др. Вопросы новой экономической географии, в частности исследования агломерационных эффектов и эффектов от пространственной концентрации экономики, рассмотрены в работах П. Кругмана, В.Ф. Лапо, R. Baldwin и т.д.

Методы моделирования сложных социоэкономических систем и региональное прогнозирование представлены в работах С.Л. Чернышева и Дж. Форре-стера. Классическая модель рынка жилья приведена в работах зарубежных экономистов D. DiPasquale, W. Wheaton, J.D. Fisher. В России разработкой методологии анализа и прогнозирования рынков жилой недвижимости занимались многие авторы, прежде всего — Г.М. Стерник, О.Н. Репченко и др.

Методы оценки инвестиционных характеристик проектов, рассмотрены в фундаментальных работах У. Шарпа, в частности методы оценки инвестиций в недвижимость приведены в работах А.Г. Грязновой. Анализ ценовых пузырей на рынках инвестиционных активов приведен в работах таких авторов как Дж. Стиглиц, R.P. Flood,, P.M. Garber, М. Whitney и D. Baker.

Анализ финансового поведения населения в России проводился Т.Ю. Богомоловой, В.В. Радаевым, Я.М. Рощиной, O.E. Кузиной, H.H. Ивашиненко. Проблематика формирования рынка доступного жилья в России фундаментально рассмотрена в работах А.Б. Гусева. Социальные процессы и социальная политика в жилищной сфере исследована российскими учеными Н.Б.Косаревой, Н.Е. Тихоновой и др. В то же время специфика развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, в частности Москвы, как наиболее яркого представителя таких городов, до сих пор не становились предметом самостоятельного исследования.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. На основе проведенного в работе инвестиционного анализа на первичном рынке жилой недвижимости показана некорректность результатов, получаемых с помощью методов определения остаточной стоимости объектов недвижимости, основанных на доходном подходе и наиболее широко применяемых в западной практике инвестирования, для городов с повышенным спросом на жилье.

2. Установлено, что равновесная теория, используемая для системного анализа рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить некоторые тенденции и закономерности рынков городов с повышенным спросом на жилье, в частности рынка Москвы, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этого рынка. Среди таких тенденций — использование жилой недвижимости в качества средства сбережения капиталов, позволяющего защитить сбережения от потерь в результате инфляционного обесценения, и, как следствие, повышенная спекулятивная активность на рынке жилья.

3. Установлено, что вопреки распространенному мнению, частные инвесторы не используют классические методы оценки доходности, руководствуюсь чаще другими, неэкономическими соображениями, что влияет на их поведение, а следовательно, и на параметры инвестиционного спроса, формирующего равновесие на рынке недвижимости.

4. Для целей исследования инвестиционного спроса в городах с повышенным спросом на жилье разработан собственный метод определения доходности инвестиционных вложений в различные сегменты рынка жилой недвижимости, в частности московского рынка жилья, для различных инвестиционных стратегий, учитывающая 20 переменных, а также компьютерная программа, обеспечивающая ее успешное применение.

5. На основе проведенных с помощью разработанного автором метода расчетов впервые выявлено, что для инвесторов-спекулянтов, перепродающих квартиры в течение короткого срока после их покупки, наиболее доходным оказался сегмент бизнес-класса. Для всех остальных инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции, получать регулярный доход как рантье, или накопить средства на пенсию, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что ее результаты вносят определенный вклад в развитие и совершенствование способов изучения рынка жилой недвижимости. В диссертации разработан метод оценки доходности инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для разных инвестиционных стратегий, а также предложена типология городов России по уровню спроса на жилье.

Практическая значимость работы состоит в том, что разработанный метод оценки доходности инвестиционных вложений на рынке жилой недвижимости может быть использован в практической деятельности частных и институциональных инвесторов, девелоперских компаний и аналитиков жилищного рынка. Предложенные меры по государственному регулированию жилищного рынка могут быть использованы в органах муниципальных и региональных властей в городах с повышенным спросом на жилье.

Основные научные результаты, выносимые на защиту и отражающие конкретный личный вклад автора в разработку проблемы, следующие:

1. Показано, что выявленный в некоторых российских городах повышенный спрос на жилье связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе. Из 82 проанализированных российских городов — «региональных столиц» 10 были отнесены к группе городов с повышенным спросом на жилье на основании сопоставимых цен на жилье. Основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие: высокая численность населения, высокая общая экономическая и инвестиционная активность, развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли, наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация ВУЗов, высокий уровень доходов горожан относительно регионального уровня. Также спрос на жилье выше в городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, т.е. в так называемых «столицах федеральных округов».

2. В работе продемонстрировано, что рынок жилья Москвы является дефицитным рынком товара первой необходимости, причем сложившийся дисбаланс спроса и предложения может сохраниться в долгосрочной перспективе, а следовательно, в обозримом будущем рост цен на рынке будет продолжен, несмотря на возможные кратковременные колебания. Основными факторами, формирующими равновесие на рынке жилья, характерными для всех городов с повышенным спросом на жилье, являются: низкая обеспеченность горожан жильем, изменение потребительских предпочтений, рост доходов части населения, развитие рынка ипотеки со стороны спроса; множественные провалы рынка и недостаточное финансирование в строительной отрасли со стороны предложения. Специфичными для Москвы являются следующие факторы: относительно более быстрый рост численности группы покупателей жилья, столичный статус и проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.

3. На основе расчетов выявлено, что спекулятивный спрос концентрируется, в основном, в сегменте дорогого жилья, однако основная масса частных инвесторов являются стратегическими или ситуативными инвесторами, для которых сегмент дешевого жилья более выгоден. Сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль при фиксированных начальных инвестициях приносил бизнес-класс. Для всех других типов инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, где была выше норма капитализации.

4. Показано, что на рынке жилой недвижимости Москвы в 2008 г. имел место определенный ценовой навес (пузырь), однако учитывая повышенный спрос на жилье в данном регионе, рост цен на нем может возобновиться уже в 2010 году даже несмотря на экономический кризис. Наблюдаемый сейчас спад на рынке жилья носит временный характер, и в дальнейшем рынок будет расти вокруг кривой «фундаментального роста цен» с определенными колебаниями, обусловленными как экономическими, так и социально-психологическими факторами. Перспектива роста цен в ближайшие месяцы связана с тем, что существующий сегодня разрыв между кривыми «фундаментального» и фактического роста цен может быть скомпенсирован уже к 2010 году.

5. Установлено, что сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвы ситуация препятствует реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны — «созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста». Существующая на рынке ситуация препятствует повышению качества жизни массовых слоев населения и развитию человеческого капитала, снижает эффективность государственного регулирования и конкурентоспособность экономики региона за счет монополизации строительной отрасли.

6. При осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве рекомендуется проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов. Такая политика должна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жилья эконом-класса, который остается в условиях ведущей роли для большинства частных инвесторов сберегательных, а не собственно инвестиционных мотивов вложений в недвижимость, наиболее привлекательным. С другой стороны, налоговая политика должна быть направлена на увеличение прибыльности инвестиций в сегмент жилья бизнес-класса.

Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также ее практические рекомендации представлялись автором на следующих конференциях: на 3-ей международной конференции "Современные подходы к исследованию и моделированию в экономике, финансах и бизнесе" (Европейский университет в Санкт-Петербурге, апрель 2009 г.), на 24-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Государственный университет управления, Москва, апрель 2009 г.), а также докладывались на научном семинаре кафедры социально-экономических с систем и социальной политики экономического факультета ГУ-ВШЭ (Москва, апрель 2009 г.).

Публикации. Основные теоретические и прикладные результаты диссертации опубликованы автором лично в 4 статьях (2 из них - в изданиях, рекомендованных ВАК), 1 главе в коллективной монографии и тезисах выступлений на конференциях. Объем принадлежащих лично автору опубликованных материалов составляет около 3,9 п.л.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Красилова, Анна Николаевна

Заключение

Цель данной диссертационной работы заключалась в выявлении специфики и основных факторов развития первичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье, что позволило более системно оценить влияние развития этого рынка на социальную и экономическую ситуацию в городе.

В ходе исследования в соответствии с поставленной целью и задачами были получены следующие результаты.

Анализ литературы показал, что, во-первых, равновесная теория, используемая для анализа стабильного рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить «провалы» российских рынков жилья в городах с повышенным спросом на жилье, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этих рынков.

Во-вторых, построение традиционных прогнозирующих моделей при анализе рынка с использованием методов регрессионного и корреляционного анализа затруднительно применительно к рынкам недвижимости с повышенным спросом на жилье, поскольку они не учитывают поведение рынка при значимых сдвигах в законодательстве и активном государственном вмешательстве, для них необходимы устойчивые и стационарные переменные, а также длинные временные ряды данных. Российские рынки жилья не только не стабильные, не равновесные, но и имеют очень весомую принципиально не формализуемую компоненту, которая и затрудняет анализ, прогнозирование и особенно моделирование экономических процессов на этих рынках.

В-третьих, некоторые тенденции, характерные для прочих столичных городов мира, имеют место и в Москве — городе, где жилье является дефицитным товаром первой необходимости. Среди таких тенденций — повышенная спекулятивная активность на рынке жилья, использование жилой недвижимости в качества средства сбережения капиталов, позволяющего защитить сбережения от потерь в результате инфляционного обесценения.

Наблюдаемая в Москве ситуация на жилищном рынке одновременно и уникальна, и типична. В ряде российских городов могут повториться, и уже реализуются многие столичные «сценарии», в основном негативные, вызванные чрезвычайно высоким несбалансированным спросом на рынке жилья.

На основании сравнительного анализа в десяти российских городах был зафиксирован повышенный спрос на жилье. Выявлено, что такой дисбаланс обусловлен помимо рыночных факторов территориальной спецификой, заключающейся в особым административном статусе этих городов, обеспечивающим присутствие представителей власти; высокой концентрации населения; более диверсифицированной структуре экономики; более высоких уровнях доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спрос; большей дифференциации этих доходов, способствующей притяжению новых миграционных потоков. Другими словами, повышенный спрос на жилье, выявленный в 10 российских городах, связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе.

В целях анализа последствий спекулятивной активности инвесторов на рынке жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье была проведена оценка наличия ценового навеса (пузыря) на примере г. Москвы. Исследование, проведенное с использованием различных методов оценки, показало, что ценовой пузырь на московском рынке недвижимости имел место, о чем свидетельствует падение цен в 2009 году, завышенные коэффициенты «цена жилья/ставка аренды» и уровня доступности жилья. Анализ фундаментальных факторов роста стоимости жилья - динамики ВВП и темпов инфляции — также позволяют сделать вывод о существовании ценового пузыря. Однако существующий сегодня разрыв — превышение фактической цены над базовой - сократился вследствие кризиса до 15-20%, и может быть скомпенсирован уже к 2010 году, после чего неизбежно начнется новый рост цен.

Кроме того, проведенный качественный анализ ситуации, несмотря на показания количественных индикаторов, подтверждает предположение, что тенденция повышения цен продолжится в ближайшем будущем, поскольку на российских рынках с повышенным спросом на жилье имеются предпосылки к ценовому росту в долгосрочной перспективе.

Специфика рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье заключается в чрезвычайно низкой обеспеченности горожан жилой площадью, низких темпах введения в эксплуатацию нового жилья, снижающейся на протяжении семи лет доступностью жилья для массовых слоев населения, дисбалансом спроса и предложения. Вследствие дефицита предложения и постоянно поддерживаемого на высоком уровне спроса на рынках жилой недвижимости и аренды до кризиса конца 2008 г. наблюдался продолжительный ценовой рост. В исследовании были выделены следующие факторы, поддерживающие эту тенденцию в долгосрочном периоде. Со стороны спроса это: рост доходов части населения, обуславливающий текущий уровень платежеспособного спроса на недвижимость, развитие ипотеки, низкая обеспеченность жильем на душу населения и высокий накопленный отложенный спрос, изменение вкусов и предпочтений потребителей, а также увеличивающаяся дифференциация спроса.

Со стороны предложения это: сокращение свободных земельных участков под застройку, чрезмерное государственное регулирование в строительном секторе, осложняющее в последнее время деятельность застройщиков и, следовательно, способствующее сокращению предложения, а также монополизм и коррупция в строительной и смежных отраслях, влияющие на объем и цену предложения жилья.

Среди факторов, специфичных для Москвы, были выделены со стороны спроса: Демографические тенденции, среди которых — рост иммиграционных потоков и временной миграции (студенты и т.д.), снижение привлекательности альтернативных недвижимости инвестиционных активов, и наконец, особый статус Москвы — единственным глобальным городом на пространстве СНГ, — притягивающий в нее жителей со всей страны. Со стороны предложения это: изменение в структуре предложения, в частности снижение доли жилья эконом-класса в общем объеме возводимого жилья вследствие более высокой доходности для девелоперов в бизнес-классе, и проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.

В исследовании было выяснено, что применение классических методик оценки доходности вложений в рынок недвижимости, и в частности, метода определения остаточной стоимости, основанного на доходном подходе и наиболее широко применимого в западной практике инвестирования, привел к парадоксальным и даже абсурдным результатам при анализе данных московского рынка жилья: заключительная стоимость объекта недвижимости должна падать в соответствии с расчетами, в то время как в реальности происходил рост стоимости жилья. Кроме того, было выяснено, что на практике частные инвесторы не используют классические методы оценки доходности, а чаще руководствуются другими соображениями, что свидетельствует о необходимости качественно иного подхода к анализу рынка недвижимости Москвы в целом для принятия инвестиционного решения.

Самостоятельным научным результатом работы стала также, после получения нереалистичных выводов при использовании классических моделей, разработка собственной модели оценки доходности для сравнения отдачи от вложений в разные сегменты рынка жилой недвижимости Москвы при различных инвестиционных стратегиях. Для этого потребовалось собрать необходимые эмпирические данные, воспользовавшись статистическими данными и данными проведенных автором экспертных интервью, и просчитать возможные варианты осуществления различных стратегий инвесторов. Всего в анализ было включено около 12 переменных, как экономических, так и социальных. Расчеты были проведены с помощью специально разработанной для этой цели компьютерной программы. В модели были проанализированы 4 возможных и реализуемых на рынке жилой недвижимости стратегии: «купить-перепродать», «купить-сдавать», «купить-сдавать-продать», «купить-держать» в их самых разных комбинациях. Модель учитывала приемлемый для инвестора уровень риска и позволяла рассчитать максимальные уровни ожидаемой доходности при фиксированных начальных инвестициях для сегментов эконом- и бизнес-класса за 8,5 лет инвестирования при использовании разных стратегий.

В результате было выявлено, что инвесторам-спекулянтам, придерживающимся стратегии «купить-перепродать» (с перепродажей в течение короткого срока после покупки и совершении нескольких таких покупок за весь период), максимальную прибыль могло принести жилье бизнес-класса. Однако при этом перепродажи должны были совершаться не реже двух раз в год и объекты вбираться так, чтобы рост цены на каждый из них был, по крайней мере, не ниже среднего роста цены на рынке. Для всех других инвесторов, мотивами которых могут служить сохранение накопленных сбережений, создание фонда будущего пенсионного обеспечения, потребительские или стратегические инвестиции, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса.

Этот вывод противоречит экспертным оценкам большинства профессиональных участников рынка недвижимости, оценивающих привлекательность бизнес-класса как более высокую, но вытекает из проведенных расчетов с достаточной степенью убедительности. Опираясь на данные экспертного опроса, выявлена структура инвестиционного спроса по целям инвестирования. Доля инвесторов в общем числе покупателей квартир в новостройках варьируется от 10 до 20%, причем от фазы рыночного цикла зависит только поведение спекулянтов.

Из проведенного анализа следует важнейший вывод: при осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве необходимо проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья. Такая политика должна быть направлена, с одной стороны, на вытеснение инвесторов с рынка жилья эконом-класса, который остается для них наиболее привлекательным. При игнорировании правительством сложившейся ситуации программа «Доступное жилье» обречена на провал. С другой стороны, политика должна быть направлена на увеличение привлекательности сегмента жилья бизнес-класса. Если эта часть государственной программы не будет выполнена, капиталы этой части российских инвесторов будут выводиться за рубеж, в частности, в курортные зоны, что негативно отразится на отечественной экономике, и будет препятствовать формированию положительного опыта инвестирования в российские активы.

Наконец, что касается социально-экономических последствий ситуации, сложившейся на рынках жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, то на примере первичного рынка жилой недвижимости Москвы показано, что созданы препятствия для реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны - созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста. В частности, сложившаяся ситуация препятствует развитию человеческого капитала и повышению качества жизни массовых слоев населения региона, способствует снижению эффективности государственного управления и конкурентоспособности экономики региона.

В числе позитивных последствий, касающихся в основном банковского сектора и москвичей-представителей среднего класса: развитие рынка ипотечного кредитования, а вместе с ним и всего банковского сектора; рост доходов части москвичей за счет высокого спроса на аренду жилья; создание населением Москвы «альтернативной системы пенсионного обеспечения» в виде ренты от приобретенных инвестиционных квартир; повышение инвестиционной вовлеченности и грамотности москвичей; возможность за счет аренды инвестиционных квартир временного решения жилищного вопроса для части москвичей и трудовых мигрантов разной квалификации и т.д.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Красилова, Анна Николаевна, 2009 год

1. Баранов А. В. Социально-демографическое развитие крупного города. -М.: Финансы и статистика, 1981. — 181 с.

2. Башкирова Е.И., Лайдинен Н.В. Имидж Москвы глазами россиян // Социс. -2001. №2.-С. 45-40.

3. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 1999. 236 с.

4. Богомолова Т.Ю., Тапилина B.C. Финансовое поведение домохозяйств: сбережение, инвестирование, кредитование, страхование: Учебно-методическое пособие. — Новосибирск: НГУ, 1999. — 56 с.

5. Бутрин Д. Раздельное проживание Электронный ресурс. // Коммерсантъ Дом, 2004. - Режим доступа: http://www.kommersant.ru/application.html?DocsID=460276

6. В 2006 году в Москве 95% ипотечных сделок приходилось на вторичный рынок. Электронный ресурс. Аналитический портал о рынке недвижимости Russian Realty. Сайт Russian Realty, 2007. Режим доступа: http://www.russianrealty.ru/news/l 15560.phtml

7. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учеб. пос. — 2-е изд., перераб. и доп. М.: Дело, 2002. - 888 с.

8. Глазычев В.П. Политическая экономия города: учеб. пособие. М.: «Дело» АНХ, 2009.- 189 с.

9. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. — 3-е изд. — M.: ТК Вел-би, Изд-во Проспект, 2004. 848 с.

10. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. -336 с,

11. Гусев А.Б. Формирование в России рынка доступного жилья. Электронный ресурс. — М., 2007. Режим доступа: http ://www.urban-planet.org/mono 2.html

12. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. 1342 с.

13. Жилищное строительство и ситуация на рынке жилья Электронный ресурс.: социологический опрос Фонда «Общественное мнение». 2007. Сайт Фонда «Общественное мнение» — Режим доступа: http://www.fom.ru/

14. Жить в Москве по-прежнему модно Электронный ресурс. // Российская газета. 2007. Сайт Всероссийского изучения центра общественного мнения — Режим доступа: http://wciom.ru/arkhiv/tematicheskii-arkhiv/item/single/8263 .html

15. За I полугодие 2008 года инвесторы вывели из Казахстана за рубеж $52 млрд. Электронный ресурс. // Информационное агентство "Казахстан Сегодня", 2008. Режим доступа: http://www.gazeta.kz/art.asp?aid=122676

16. Зубаревич Н.В. Российские города как центры роста // Демоскоп Weekly. 2006. №247-248.

17. Ивашиненко H.H. Механизм взаимодействия на финансовом рынке России: население и финансовые структуры Электронный ресурс. // Экономическая социология. 2001. Т. 2, №3. С. 27-43. — Режим доступа: http://www.ecsoc.msses.ru

18. Искян К. Жилая недвижимость Санкт-Петербурга: время инвестиций. Электронный ресурс. Аналитический отчет MDM Financial Group, июль 2006.

19. Кацев Б., Кечин О. Преодоление (Новые организационно-финансовые механизмы против «инвестиционных пузырей»). — Красноярск: 2008. — 112 с.

20. Косарева Н.Б. Об оценке доступности жилья в России. // Вопросы экономики, 2008. №7. С. 118-127.

21. Кризис фондового рынка ударит по жилью Электронный ресурс. // Аналитический центр IRN. 2008. Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/16338.html

22. Кузина O.E., Рощина Я.М. Моделирование сберегательного поведения домо-хозяйств России Электронный ресурс.: EERC WP. — Режим доступа: http://www.eerc.ru/publications/wp/browse.asp?Page=7

23. Кузина O.E., Формирование доверия в массовом инвестиционном поведении//Социологический журнал, 1999, №1-2, с. 171-181.

24. Лапо В.Ф. Пространственное распределение инвестиций в России: агломерационный эффект. М.: РПЭИ, 2002.

25. Лаппо Г.М. География городов. — М.: Владос, 1997. — 480 с.

26. Лексин В.Н. Федеративная Россия и ее региональная политика. — М.: ИНФРА-М, 2008. 352 с.

27. Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий A.A. Эконометрика. Начальный курс: Учебник. 7-е изд. - М.: Дело, 2005. - 504 с.

28. Мак-Лин Э., Элдред Г.В., Инвестирование в недвижимость, пятое издание.: Пер. с анлг. М.: ООО «И.Д. Вильяме», 2007. - 416 с.

29. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости (Организация, Управление, Финансирование). — СПб.: Питер, 2003. 256 с.

30. Мелехин Ю.В. Сберегательное поведение. Мотивы и функции — М.: Изд. центр АКЦИОНЕР, 2003. 171 с.

31. Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости? Электронный ресурс. Сайт аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости»: http://www.irn.ru/ (2004).

32. Обзор рынка аренды Электронный ресурс.: Источник: МИЭЛЬ. Сайт «Большого портала недвижимости». 2007. Режим доступа: http://www.bpn.ru/publications/24334/

33. Отношение к своему жилищу Электронный ресурс.: социологический опрос Фонда «Общественное мнение». 2007. Режим доступа: http://bd.fom.ru/report/map/d074623

34. Официальный сайт Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Электронный ресурс. — Режим доступа: http://housing.mos.ru/dmg?news

35. Официальный сервер Правительства Москвы Электронный ресурс. — Режим доступа: www.mos.ru

36. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.

37. Постановление Правительства Москвы от 23 января 2007 г. N 24-1111 «О Среднесрочной жилищной программе "Москвичам доступное жилье" на. период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год».

38. Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 2008 годы), утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации № 38-р от 19 января 2006 г.

39. Программа экономического развития Москвы Электронный ресурс.: Институт экономики города. Сайт Института экономики города — Режим доступа:http://www.urbaneconomics.ru/proiects.php?folder id=53&matid:=l 1

40. Путеводитель частного инвестора 2006 // Приложение к газете «Ведомости». М.: ЗАО «Бизнес Ньюс Медиа», 2006. 200 с.

41. Радаев В.В. О сбережениях и сберегательных мотивах российского населения // Вопросы социологии. 1998. №8. С. 39-54.

42. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2008: Р32 Стат. сб. / Росстат. -М., 2008. 981 с.

43. Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов. 2008: Р32 Стат. сб. / Росстат. М., 2008. - 375 с.

44. Репченко О.Н. Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости? Электронный ресурс. Сайт аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости». 2004. — Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/2210.html.

45. Российский статистический ежегодник. 2006: Стат.сб./Росстат. Р76 М., 2006.-806 с.

46. Сайт агентства недвижимости «Инком-Недвижимость» Электронный ресурс. — Режим доступа: www.incom.ru

47. Сайт агентства недвижимости «Миэль-Недвижимость» Электронный ресурс. Режим доступа: www.miel.ru

48. Сайт агентства недвижимости МИАН Электронный ресурс. — Режим доступа: www.mian.ru

49. Сайт аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Электронный ресурс. — Режим доступа: www.irn.ru

50. Сайт английской ассоциации агентств по сдачи в аренду жилья (Association of Residential Letting Agents) Электронный ресурс. Режим доступа: www.arla.co.uk.

51. Сайт Г.Стерника «Рынок недвижимости россии» Электронный ресурс. -Режим доступа: www.realtymarket.ru

52. Сайт лондонского агентства недвижимости Chesterton Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.Chesterton.co.uk/

53. Сайт шанхайского агентства недвижимости Shanghai Space Электронный ресурс. — Режим доступа: http://www.space.sh.cn/

54. Сергеев И. Рынок аренды: будут ли расти цены? Электронный ресурс. Сайт информационно-аналитического издания о рынке недвижимости «Собственник». 2006. Режим доступа: http://sob.ru/issue940.html

55. Смена места жительства Электронный ресурс.: социологический опрос Фонда «Общественное мнение». 2006. — Режим доступа: http://bd.fom.ru/report/map/dd064325

56. Смогут ли дома из дерева стать решением жилищной проблемы? Электронный ресурс.: Консалтинговая компания на рынке недвижимости Swiss Realty Group. Сайт Swiss Realty Group. 2006. — Режим доступа: http://www.swissrealty.ru/news20060628id28528.html

57. Социальные неравенства и публичная политика. Всероссийский социологический опрос, проведенный ИКСИ РАН в 2006 г.

58. Социальные неравенства и социальная политика в современной России / Отв. ред. М.К.Горшков, Н.Е.Тихонова. М.: Наука, 2008. 422 с.

59. Сравнительный анализ всех сегментов рынка жилья Электронный ресурс.: Сайт аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости».2007. Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/9971 .html (

60. Срок ожидания в очереди на жилье в столице к 2010 году сократится почти вдвое Электронный ресурс. — ИА Интерфакс. Сайт аналитического портала о рынке недвижимости Russian Realty. 2006. — Режим доступа: http://www.russianrealty.ru/news/103879.phtml

61. Стерник Г.М., Стер ник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Имущественные отношения в РФ. № 11 (86).2008. С. 14-19.

62. Форрестер Дж. Динамика развития города. Перевод с английского М.Г. Орловой / Под ред. Ю.П. Иванилова, А.,П. Иванова, Р. Е. Оганова. М: Изд. «Прогресс», 1974. - 286 с.

63. Хомяков П.М. Системный анализ: краткий курс лекций / Под ред. В.П. Прохорова. М.: КомКнига, 2006. 216 с.

64. Хорев Б. С., Алисов Н. В. Экономическая и социальная география мира (общий обзор): учебник. — М., Гардарики, 2001. 704 с.

65. Чубаров В. Недвижимость в Китае обесценилась на 30% Электронный ресурс. // газета «Business & FM». 2008. — Режим доступа: http://www.bfm.ru/news/2008/l l/28/nedvizhimost-v-kitae.html

66. Шарп У.Ф., Александер Г.Д., Бэйли Д.В. Инвестиции: Учебное пособие. Пер. с англ. М.: Инфра-М, 2006. - 1027 с.

67. Шехова А. Дорогая моя столица Электронный ресурс. // Журнал о личных финансах «D"» №6 (21), март 2007. Режим доступа: http://www.expert.rU/printissues/d/2007/06/stolichnaya nedvizhimost/

68. Щукин А. Конец эпохи инвестирования Электронный ресурс. // Журнал о личных финансах «Dr» №5 (20), март 2007. Режим доступа: http://www.expert.rU/printissues/d/2007/05/konec epohi investirovaniya/

69. Щукин А. Алма-Атинский пузырь Электронный ресурс. // Журнал о личных финансах «Dr» №10 (25), май 2007. Режим доступа: http://www.expert.rU/printissues/d/2007/10/rynoknedvizhimostikazahstana/

70. Aguiar М., Gopinath G. Emerging Market Business Cycles: The Cycle is the Trend, NBER Working Paper, No. 10734 Электронный ресурс. (Cambridge,

71. MA), September 2004. Режим доступа: Сайт сети исследований по социологии Social Science Research Network (SSRN): http://www.ssrn.com/

72. Arce O. J., Lopez-Salido J. D. House prices, rents, and interest rates under collateral constraints Электронный ресурс., Documentos de Trabajo, No 0610, 2006. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

73. Aura S., Davidoff T. Supply Constraints and Housing Prices Электронный ресурс. CESifo Working Paper No. 1738, Category 1: Public Finance, May 2006. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

74. Baker D. Plunder and Blunder: The Rise and Fall of the Bubble Economy Электронный ресурс. Polipoint Press, 2009.

75. Baldwin, R. E. Agglomeration and Endogenous Capital // European Economic Review, 1999, 43(2), pp. 253-280.

76. Berges S. Complete Guide to Investing in Rental Properties Электронный ресурс. Blacklick, OH, USA: McGraw-Hill Companies, The, 2004. Режим доступа: Сайт информационных сервисов корпорации ЕВ SCO: http://www.ebsco.com/

77. Birch J. W., Sunderman M. A. Estimating Price Paths for Residential Real Estate Электронный ресурс. // The Journal of Real Estate Research, Vol. 25, 2003, No.3., pp. 277-299. Режим доступа: JSTOR: http://www.jstor.org/

78. Black A., Fraser P., Hoesli M. House Prices, Fundamentals and Inflation Электронный ресурс. Research Paper № 129, January 2005. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

79. Bourassa S.C., Hoesli M., Peng V.S. Do Housing Submarkets Really Matter? Электронный ресурс. International Center for Financial Asset Management and Engineering, Research Paper № 58, November, 2002. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

80. Campbell M., Cocco J., How Do House Prices Affect Consumption? Evidence from Micro Data Электронный ресурс. NBER Working Paper, No. 11534 (Cambridge, MA), August 2005. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

81. Case В., Goetzmann W., Rouwenhorst K.G. Global Real Estate Markets: Cycles and Fundamentals Электронный ресурс. Yale International Center for Finance, Working Paper No. 99-03, March, 1999. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

82. Cho M. House Price Dynamics: A Survey of Theoretical and Empirical Issues Электронный ресурс. // Journal of Housing Research, 1996, Vol. 7, Issue 2, pp. 145-172. Режим доступа: JSTOR: http://www.jstor.org/

83. Chung H.S., Kim J.H., Housing Speculation and Housing Price Bubble in Korea Электронный ресурс. KDI School of Public Policy and Management Working Paper Series, Working Paper 04-06, February 2004. — Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

84. Faff R.W., Hallahan Т., McKenzie M.D., An Empirical Investigation of Personal Financial Risk Tolerance Электронный ресурс. 2003. Режим доступа:http://www.riskprofiling.com/Downloads/Monash RMIT Report Faff&Co.pd f

85. Fisher J.D. Integrating research on markets for space and capital Электронный ресурс. // Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1992, Vol. 20(2), pp. 161-180. Режим доступа: JSTOR: http://www.istor.org/

86. Flood R.P., Garber P.M. Market fundamentals versus price-level bubbles: the first tests Электронный ресурс. // Journal of Political Economy, 1980, 88(4), pp. 745-70.

87. Fujita, M., Krugman, P. and Venables, A.J. The Spatial Economy: Cities, Regions, and International Trade. Cambridge: MIT Press, 1999. - 384 p.

88. Gallin, J. The Long-Run Relationship between House Prices and Rents, Finance and Economics Электронный ресурс. Discussion Series 2004-50, 2004. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

89. Geltner D.M., Miller N.G. Commercial Real Estate Analysis and Investments Электронный ресурс. South-Western Publishing, Thomas Learning, 2001. -Режим доступа: EBSCO: http://www.ebsco.com/

90. Haight G. T. Real Estate Investment Handbook Электронный ресурс. Hobo-ken, NJ, USA: John Wiley & Sons, Incorporated, 2005. Режим доступа: EBSCO: http://www.ebsco.com/

91. Hendershott P. H., Hall H. Uses of Equilibrium Models in Real Estate Research Электронный ресурс. 1996. — Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

92. Hendershott P.H., Turner В. Estimating Constant-Quality Capitalization Rate and Capitalization Effects of Below-Market Financing Электронный ресурс. Working paper, 2002. — Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

93. Himmelberg С., Mayer С., Sinai Т., Assessing High House Prices: Bubbles, Fundamentals, and Misperceptions Электронный ресурс. // Journal of Economic Perspectives, Staff Report no. 218, September 2005. Режим доступа: JSTOR: http://www.i stor.org/

94. Hoag J. W. Towards Indices of Real Estate Value and Return Электронный ресурс. // The Journal of Finance, Vol. 35, No. 2, 1980, pp. 569-580. -Режим доступа: ЕВ SCO: http://www.ebsco.com/

95. Hollans H., Munneke H. J. Housing Markets and House Price Appreciation: An Intracity Analysis Электронный ресурс. Working Draft, December 2003. -Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

96. Ka Yui Leung C. Economic Growth and Increasing Housing Price Электронный ресурс. Working paper, May 2003. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

97. Kang C.K., Chung C.S. Study of Dynamic Changes in Housing Price Электронный ресурс. // Planning Review, Vol.36, No.6, 2001. — Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

98. Kurz C., Hoffmann J. A rental-equivalence index for owner-occupied housing in West Germany 1985 to 1998 Электронный ресурс. Discussion Paper, Series 1: Studies of the Economic Research Centre, No 8, 2004. — Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

99. Levy D. S. Behavioural real estate Электронный ресурс. // Property Investment & Finance, Volume 22, 2004, pp. 290-340. Режим доступа: EBSCO: http://wvAY.ebsco.com/

100. Miller N, Peng L. Exploring Metropolitan Housing Price Volatility Электронный ресурс. Current Draft: November 2003. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

101. Ooi J. T. L., Liow K.-H. Risk-Adjusted Performance of Real Estate Stocks: Evidencefrom Developing Markets Электронный ресурс. // Journal of Real Estate Research, Vol. 26, No. 4, 2004. Режим доступа: JSTOR: http ://www. j stor. org/

102. Pagliari J. L. Jr., Webb J.R., A Fundamental Examination of Securitized and Unsecuritized Real Estate Электронный ресурс. // Journal of Real Estate Research, Vol. 10, No. 4, 1995, pp. 381-426. Режим доступа: JSTOR: http ://www. i stor. org/

103. Palacin J., Shelburne R.C. The Private Housing Market in Eastern Europe and the CIS Электронный ресурс. The UNECE series, Discussion Papers Series No. 6, December 2005. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

104. Plazzi A., Torous W., Valkanov R. Expected Returns and the Expected Growth in Rents of Commercial Real Estate Электронный ресурс. Working paper, 2005. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

105. Rebelo S. Long-run Policy Analysis and Long-run Growth Электронный ресурс. // Journal of Political Economy, 99, 1991, pp. 500-521.

106. Stewart S., Brannon I. A Collapsing Housing Bubble? Электронный ресурс. // Regulation, Spring 2006, pp. 15-16. Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

107. Stiglitz, J. E. Symposium on Bubbles Электронный ресурс. // Journal of Economic Perspectives 4(2), Spring 1990, pp. 13-18. — Режим доступа: EBS-CO: http://www.ebsco.com/

108. Tabner I.T. Predicting house prices in perpetuity when greed, fear and value expression vie with fundamentals Электронный ресурс. University of Stirling, February 2007.

109. The Private Housing Market in Eastern Europe and the CIS Электронный ресурс. Discussion Papers Series No. 6, December 2005. — Режим доступа: SSRN: http://www.ssrn.com/

110. Wang P. Econometric Analysis of the Real Estate Market & Investment Электронный ресурс. Publisher: Routledge, 2001. Режим доступа: EBSCO: http://www.ebsco.com/

111. Whitney M. Housing Bubble Bloodbath Электронный ресурс. // Atlantic Free Press, 2007. Режим доступа: http://www.atlanticfreepress.eom/news/l/677-housing-bubble-bloodbath.html

112. Цели, задачи и план (гайд) экспертного интервью, проведенного А.Н. Красиловой в рамках диссертационного исследования в 2006-начале 2009 гг.1. Цель:

113. Топ менеджмент или собственники компаний-застройщиков, частные и институциональные инвесторы, аналитики и девелоперы в секторе жилой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье.

114. Общая логика проведения интервью:

115. Сначала эксперту задавался основной вопрос по теме данного исследования. Далее по ситуации уточнялись высказанные экспертом идеи, акцентируя внимание на вопросах, помогающих решить поставленные задачи.

116. План проведения интервью: Вступительная часть.

117. Представление: аспирантка ГУ-ВШЭ. Диссертационное исследование на тему «Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье». Отсутствие профессиональной заинтересованности.

118. Необходимость мнения ДАННОГО конкретного эксперта для проведения исследования и наличие других экспертов.

119. Правила проведения интервью (режим интервью, использование диктофона, конфиденциальность и анонимность).1. Основная часть.

120. Основные блоки интервью. Последовательность зависит от занятий конкретного эксперта. В целом :a. Основной вопрос:

121. Какими методами оценивается привлекательность проектов?b. Уточняющие вопросы для всех:

122. Что вы понимаете под жильем эконом- и бизнес-класса?

123. Какова нормальная доходность для инвестора?c. Уточняющие вопросы по специальности:

124. Кто сегодня предъявляет спрос на квартиры бизнес-класса в Москве? Какова доля инвестиционного спроса? риэлтеры, аналитики.

125. Что влияет на поведение обычных покупателей и инвесторов? — риэлтеры, аналитики.

126. Каковы, на Ваш взгляд, фундаментальные факторы роста цен на жилую недвижимость в Москве? — риэлтеры, застройщики, аналитики.

127. Какие факторы влияют на цену жилья со стороны предложения? — застройщики.

128. Какова структура цены 1 квадратного метра жилья? застройщики.

129. Каковы основные риски — рейтинг рисков — для частных инвесторов на РЖН? — частные инвесторы.

130. Какие тенденции по предложению? застройщики.1. Дополнительные вопросы:

131. Как вы оцениваете вероятность кризиса? Похожа ли сегодняшняя ситуация на предкризисную ситуацию 2000 года?

132. Каковы наиболее вероятные направления государственного регулирования РЖН и последствия изменения законодательства для застройщиков и инвесторов?

133. Перечисление факторов, влияющих на будущую цену объекта в Москве, с просьбой оценить их значимость и вероятность наступления тех или иных сценариев.

134. Выдержки из транскриптов интервью, проведенных автором в рамках магистерского исследования в 2006 начале 2009 гг.