Формирование институциональных предпосылок развития рынка жилья в России тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Адамян, Карен Арсенович

• Адамян, Карен Арсенович
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Адамян, Карен Арсенович

Введение

Глава I. Место и роль рынка жилья в современной экономике 1. Категориальный анализ рынка жилья

1.2. Становление рынка жилья в России

1.3. Сравнительный анализ жилищных рынков в развитых странах и странах с переходной экономикой

Глава II. Институциональные аспекты регулирования рынка жилья в России

2.1. Современное состояние жилищной проблемы в России

2.2. Роль государственного регулирования жилищных инвестиций

Глава III. Перспективные направления формирования доступности жилья

3.1. Институт ипотеки как способ решения жилищной проблемы

3.2. Альтернативные способы формирования доступности жилья

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование институциональных предпосылок развития рынка жилья в России»

Актуальность те;иы исследования. Рынок жилой недвижимости является важнейшей составляющей структуры экономики любого современного государства. Развитость рынка жилья во многом определяет степень развитости той или иной страны, поскольку доступность жилья - это важный социально-экономический параметр, отражающий возможность удовлетворения первоочередной потребности человека - иметь место для проживания. Рынок жилья представляет собой многомерную структуру, включающую различные институты, взаимодействующие между собой и тем самым обеспечивающие его функционирование. В странах с переходной экономикой большую роль в становлении рынка жилья играет государство и его жилищная политика, не всегда являющаяся достаточно продуктивной. Период перемен - самый сложный период для любой страны независимо от степени ее социальной и экономической развитости - обуславливает разобщение в структуре рынка жилья из-за несогласованности действий институтов власти, что может привести к социально-экономическому кризису.

В современной России проблема доступного и качественного жилья -одна из наиболее актуальных. Она состоит з том, что, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает, а с другой, среди огромного числа желающих улучшить свои жилищные условия, позволить себе покупку новой квартиры в состоянии чуть больше 10% граждан. Поэтому современная жилищная политика государства должна быть нппрлменя ип ттько на социальную защиту граждан, но и на привлечение к строительству жилья финансовых ресурсов из различных источников, в том числе и негосударственных: средств населения, банковской сферы, страховых компаний и инвестиционных фондов. Важным аспектом современной жилищной политики должна стать программа по эффективному внедрению и развитию системы ипотечного кредитования на основе использования опыта развитых стран с коррективами и обязательной привязкой к российским реалиям. К сожалению, российское государство, несмотря на многочисленные обещания и заявления, так и не решило жилищную проблему.

Вследствие всего вышеперечисленного исследование и анализ проблем, связанных со становлением и эффективным развитием рынка жилья в России, представляет не только теоретический, но и практический интерес. Поэтому тема данной диссертационной работы приобретает особую актуальность в процессе становления и развития в современной России рынка жилой недвижимости.

Цель и задачи исследования. Целью данной диссертационной работы являются исследование становления и развития рынка жилья в России, анализ экономических и социальных факторов, оказывающих воздействие на развитие и динамику данного рынка, а также исследование его возможностей как способа решения жилищной проблемы и определение необходимых институциональных изменений, способствующих формированию жилищного рынка и его эффективному функционированию.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

- осуществить категориальный анализ рынка жилья с выявлением его институциональной структуры, определить особенности этого рынка в России;

- выявить тенденции развития рынка жилья в России;

- исследовать сложившееся социально-экономическое состояние рынка килъя з России;

- проанализировать роль государства в развитии жилищного рынка России;

- исследовать опыт формирования института ипотеки в развитых странах и определить возможности его применения в российских условиях;

- выявить приоритетные направления развития рынка ипотеки в России.

Предметом исследования являются процессы формирования и функционирования жилищного рынка России, механизмы управления рынком жилья. Объект исследования диссертационной работы - рынок жилья России, его институты, а также социально-экономические отношения, возникающие между участниками рынка жилья.

Теоретической и методологической основой диссертации послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотеки. Информационную базу составили аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Степень разработанности проблемы. Вопросам развития и эффективного функционирования жилищного рынка посвящено значительное число исследований отечественных и зарубежных ученых. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродом1. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу, Г. Беккером2. Основы жилищной политики з разработаны В. Ойкеном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным4. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Г. Мэнкью, Г. Поляковским3. Проблемы институциональной неэффективности жилшиной сферы исследованы Я де Сото. О. Бессоновой6. Механизмы решения жилищных проблем разработаны И. Масловой,

1 КейнсДж, М. Общая теория занятости, процента и денег // Избранные произведения. - М.: Экономика, 1993, Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход. - М. Прогресс, 1996,Харрод Р., Хансен Э. Классики кейнсианства. В 2 Т. - М.: Экономика, 1997.

2 Маркс К. Капитал. Т. 1 // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. -2-е год. - Т. 23; Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. 1. - М.: Прогресс, 1985; Беккер Г. Экономический взгляд на жизнь// Вестник Санкт-Петербургского университета. -Сер 5. Экономика. - Выл. 3 - 1993.

3 Ойкен В. Основные принципы экономической политики. - М., 1995; Эрхард Л. Полвека размышлений: Речи и статьи-М.: Руссико: Ордынка, 1993.

4 Шаталин С. С. Функционирование экономики развитого социализма. - М.: МГУ, 1982.

5 Мэнкью Г. Макроэкономика. - М, 1994; Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г.Поляковского. - М.: Дело, 1996.

6 Сото Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире. - М. 1995; Бессонова О.Э. Институциональная теория хозяйственного развития России. - Новосибирск: ИЭИОПП, 1999.

Т. Бараненковой, Е. Кубишин7. Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном8. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы J1. Батуриным, Л. Руди9. Развитие кредитно-финансовых механизмов рынка жилья рассматривается М. Федоровой, В. Полтерович, О. Старковым, Е. Черных, С. Печатниковой, И. Караваевой, Г. Цылиной10.

Научная новизна диссертационного исследования определяется комплексным подходом к изучению институциональных предпосылок развития российского рынка жилья. В ходе проведенного исследования сделаны следующие выводы, имеющие элементы научной новизны.

1. Раскрыта сущность рынка жилья России как экономико-правового пространства, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней, а также выявлены такие отличительные черты рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственной регистрации сделок, ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики, необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций.

2. Выявлена тенденция развития рынка жилья в России, заключающаяся в том, что рынок жилья в своем развитии проходит ряд стадий. При переходе от одной стадии к другой цены на жилье (основной индикатор рынка) изменяются следующим образом. В начале первой (стартовой) стати жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но

7 Маслова И.С., Бараненкова Т.А., Кубишин Е.С. Неформальная занятость в России: тенденции развития и неоднозначность социального эффекта. - M.: ИЭ РАН, 2004; Ипотека в системе приоритетов экономического роста. -М.: ИЭ РАН. 2005. Фридман Дж„ Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М.: Дело, 1995; Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. - М.: Закон и Право, ЮНИТИ, 1998. Батурин Л.А. Социальная сфера в рыночной экономике. - Ростов-н/Д, 1997; Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект)- Новосибирск: Изд-во НГАЭиУ, 1997.

10 Федорова Л/. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере // Вопросы экономики, 2006, №9; Полтерович В., Старков О., Черта Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, №1; Пеиатникова СМ. Организация и механизм функционирования жилищного рынка. - М., 2003; Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования. // Право и экономика, 1996, №11-12;ЦшинаГ.А Ипотека: жилье в кредит. - M.: Экономика, 2001. затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены вырастают в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%). Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год). На третьей стадии (складывающегося рынка) рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок жилой недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

3. Раскрыты противоречия между интересами жилищного бизнеса и интересами населешм, одной из форм проявления которых в настоящее время является разнонаправленность динамик прибыльности бизнеса и роста доступности жилья для основной массы российских граждан. Доказана объективная необходимость разрешения этих противоречий путем государственного регулирования, принимающего форму государственных явных (прямых), экономических (косвенных) и административно-правовых экстерналий на рынке жилья.

4. Обоснованы предложения по выработке направлений государственной жилищной политики. Первоочередными задачами государства являются создание в стране благоприятной экономической обстановки, контроль за ценами, обеспечение финансовых гарантий и страхования инвестиционных ттскои ппзвитие системы г\'бгтмппцанИЯ " птпрпжп гппитт ттг. ->тт?.ЧИМЫХ групп населения, построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования через стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств, разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки, определение порядка выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

5. На основе обобщения опыта ипотечного кредитования в развитых странах выделены основные препятствия к развитию ипотечного кредитования в России (слабость законодательства; завышенные цены на недвижимость; отсутствие возможностей для рефинансирования кредитных учреждений, выдавших ипотечные кредиты; отсутствие государственных гарантий и страхования; низкие доходы населения). Определены приоритетные направления развития института ипотеки: снижение цен на жилье путем оптимизации налогов и сборов на стадии строительства; увеличение платежеспособного спроса населения; разработка и внедрение системы страхования, которая должна будет снизить высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Теоретическая и практическая значимость работы. Научные результаты, полученные в диссертации, позволяют объективно оценить состояние жилищной проблемы в России. Основные положения и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, углубляют понимание проблемы развития рынка жилья в нашей стране и могут быть использованы при разработке государственной политики в жилищной сфере России для решения проблемы обеспечения населения страны жильем, долгосрочных задач привлечения инвестиций в строительство, при выборе возможных инструментов, опосредующих движение капитала от стратегических инвесторов к заемщикам.

Публикации. Основные результаты диссертации опубликованы в 6 научных статьях обшим объемом 4.0 п л

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Адамян, Карен Арсенович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ, проведенный в диссертационном исследовании позволяет сделать следующие выводы:

1. Рынок жилья представляет собой институт, обеспечивающий взаимодействие экономических субъектов в жилищной сфере и минимизирующий трансакционные издержки в процессе обмена жилья и жилищных услуг. Значение рынка жилья как сектора российской экономики определяется:

- высокой долей национального богатства, материализованного в жилищной сфере, которое может быть вовлечено в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований (жилой фонд оставляет 1/3 национального богатства России);

- высокой долей инвестиционных сделок рынка жилья в ВВП;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

- величиной налоговых сборов на жилую недвижимость и сделок с ней;

- количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынок жилья в (жилищной сфере России занято около 7 млн. чел).

2. Начавшееся в России в начале 90-х гг. становление рынка жилой недвижимости явилось одним из ключевых моментов процесса перехода к рыночной экономике. За уже более чем 15 лет своего существования российский рынок жилья претерпел множество изменений, каждый раз, подстраиваясь под текущую рыночную конъюктуру. Одним из поворотных моментов в развитии рынка жилья можно считать "августовский" кризис 1998 года. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости главная особенность года состоит в том, что впервые в новейшей истории рыночных отношений в России (за 7-8 лет своего становления и развития) рынок жилья отреагировал на изменение макроэкономической ситуации в стране в соответствии с закономерностями рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. Ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г.) цены в основном повышались. Еще одним итогом 1998 г. для рынка жилья городов России является усиление расслоения городов по темпам снижения стоимости жилья вследствие увеличения разрыва в уровне платежеспособного спроса населения этих городов. Главным итогом 1998 г. можно считать то, что рынок жилья в условиях макроэкономических потрясений сохранился.

3. В настоящее время одной из причин, тормозящей успешное функционирование рынка жилья, является институциональная проблема жилищной сферы. Несогласованные действия государственных структур, отвечающих за поддержку жилищного рынка и социальную поддержку населения, с такими финансовыми институтами, как банки, инвестиционные компании, страховые компании, ипотечные агентства и пр., ведут к принятию несовершенных законодательных и нормативных актов, невыполнению целевых программ, а также общему повышению тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

4. В настоящее время у государства, наряду с отсутствием возможности финансирования строительства жилья, имеются и серьёзные трудности с привлечением частного капитала в жилищное строительство для реализации жилищной реформы обеспечения жильём всех нуждающихся.

5. Реформа ЖКХ, призванная упростить и сделать более эффективным управление жилищно-коммунальными услугами путем перекладывания финансового бремени с государства на плечи собственников жилья, на деле оказалась полной недостатков, приведшая к существенному росту тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В настоящее время ЖКХ в России переживает кризисный период. Это обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью этой сферы, недостаточным финансированием, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, большими потерями энергии, воды, тепла и других ресурсов, отсутствием конкурентной среды, высокой степенью износа основных фондов и рядом других факторов.

Отсутствие необходимого опыта и определённый психологический настрой и у представителей властных структур, и у населения вызывают недоверие к разного рода новым начинаниям в этой сфере. Зачастую они считают, что существует реальный риск вообще развалить сложившуюся систему обеспечения граждан и жильём, и ЖКУ. Несовершенная форма управления комплексом ЖКХ, а зачастую и отсутствие юридической самостоятельности у предприятий, входящих в его состав, не могут обеспечить надежность их работы, а также проведения текущих ремонтных работ в установленные сроки. Органы местного самоуправления, являясь собственниками муниципального жилищного фонда, в силу ограниченности финансовых средств, не в состоянии в должной мере обеспечить развитие материально-технической базы ЖКХ и материально заинтересовать высококласагых специалистов. Всё это происходит потому, что реформирование комплекса ЖКХ началось в России без типовой модели и правовой концепции реформы, практически без экономической основы, необходимой для преобразования отрасли и без чёткой законодательной базы. В законах, в частности, не прописаны разграничения полномочий власти и субъектов ЖКХ, к которым относятся и производитель, и потребитель жилищно-коммунальных услуг. Поэтому для успешного проведения реформы ЖКХ, в первую очередь, необходимо принять законы, в которых были бы чётко прописаны все алгоритмы её реализации, определяющие интерес общества власти и бизнеса

6. Эффективная институциональная организация рынка жилья способна активизировать значительные ресурсы частных сбережений и определяет инвестиционную активность как в жилищной сфере, так и в экономике в целом. Активизация сбережений населения на основе эффективных организационных форм требует реализации специальной экономической политики, к числу мер которой относятся: нормативная деятельность государства по разработке политики привлечения сбережений населения, правовых и экономических основ расширения институциональной организации сбережений; активизация финансовых институтов по привлечению сбережений населения.

7. Развитие процесса институционализации рынка жилья предполагает создание новых экономических механизмов - института частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения. Институциональными ловушками как проявлением неэффективности рынка жилья выступают: недоинвестирование частных сбережений в жилищную сферу, хранение сбережений населения в форме непроизводственного капитала в «чулке» вместо инвестирования в капитальные активы, недоверие финансовым институтам, уклонение от оплаты жилищных услуг, информационная асимметрия, теневой сектор.

8. Развитие инвестиционного механизма жилищного строительства с необходимостью предполагает реализацию функций финансового инвестирования, являющегося опосредованным инвестированием в недвижимость - косвенным инвестированием в жилье посредством жилищных ценных бумаг. В основе инвестиционного механизма развития жилищной сферы лежит активизация частных инвестиций и, прежде всего, такого источника, как сбережения населения. Одной из ведущих рыночных форм трансформации сбережений населения в жилищные инвестиции выступает ипотечное кредитование.

9. В настоящее время институт ипотеки в России находится в начальной стадии своего становления. С наступлением этапа становления ипотечного рынка становится острой необходимость определения на государственном уровне пути, по которому будет двигаться весь процесс, т.е. выбор модели ипотечного кредитования. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования преимущественно внедрять на российском рынке, американскую двухуровневую или немецкую систему стройсбережений, окончательно не сформирована до сих пор.

10. Развитию ипотечного кредитования в России препятствует также высокий уровень кредитных рисков. Такими рисками являются: крайне высокие цены на жилье; низкие доходы населения; недостаточная проработанность законодательной базы; отсутствие системы страхования, что является следствием высоких процентных ставок по ипотечным кредитам, в качестве защиты от несостоятельности заемщика. Так, на Западе процентные ставки по жилищному кредитованию составляют от 3 до 7% годовых, а в РФ - от 9 до 15%.

11. Ипотека не является панацеей от всех проблем. В условиях нашей страны большое значение также имеет аренда жилья. В последние три года из-за роста цен на продаваемые квартиры на российском и особенно московском рынке увеличилась доля так называемого инвестиционного жилья первичного и вторичного. В результате общее количество сдаваемых в аренду квартир выросло на 20%. В то же время на рынке сложилась нестандартная ситуация. С одной стороны, ежегодно арендные платежи в Москве ощутимо растут, и в дальнейшем арендаторам придется платить больше, поскольку важная составляющая в цене аренды - стоимость самой недвижимости и сроки ее окупаемости. Но, с другой стороны, ценовой рост на рынке аренды не поспевает за ростом цен на продаваемые квартиры. Таким образом, сегодня в Москве предоставление жилья в аренду становится невыгодным бизнесом. Если несколько лет назад благодаря сдаче в наем владелец дорогой квартиры окупал затраты на ее приобретение за пять лет, а в сегменте жилья эконом-класса - за 12 лет, то сейчас этот показатель вырос вдвое, а возможно, и больше.

По нашим прогнозам, платежи по аренде и по выплатам по заемным средствам сравняются в 2012-2015 годах, после чего начнется бурное развитие ипотеки. При этом возможен некоторый рост цен на недвижимость, но не очень существенный, так как в этом случае начнут действовать компенсационные законы. Это означает, что наряду с покупателями, которые приобретают квартиры для проживания, ипотекой начнут пользоваться и инвесторы, покупающие квартиры для ее последующей сдачи. А это, в свою очередь, приведет к росту числа сдаваемых в наем квартир и соответственно понизит цены на аренду, т.е. сделает менее выгодным приобретение инвестиционных квартир.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Адамян, Карен Арсенович, 2006 год

1. Конституция РФ.

2. Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая).

3. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

4. Закон РФ «О банках и банковской деятельности в РФ».5. Закон РФ «О залоге».

5. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

6. Закон РФ «О собственности».8. Налоговый кодекс РФ.

7. Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

8. Указ Президента РФ «О жилищных кредитах».

9. Указ Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

10. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

11. Указ Президента РФ «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья».

12. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

13. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья».

14. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

15. Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики».

16. Федеральный закон «Об оценочной деятельности».

17. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

18. Федеральная целевая программа «Свой дом».

19. Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты».

20. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 2010 гг.

21. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями на 08.05.2002), утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28.

22. Абалкин Я И Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики //Вопросыэкономики, 1997, №6.

23. Адпашева С., Яковл® А Влияние асимметрии информации на стругауру российского рынка сбережений //Вопросы экономию l, 1999, №12.

24. Аналитические записки в 3-х частях. Серия «Ипотечное кредитование» // Под. ред. Е.В. Орешкович. Киров: 2003.

25. Аткинсон Э.Б., Стиглиц Дж Ю. Лекции по экономической теории государственного сектора-М., 1995.

26. Бабич A.M., Павлова JI.H. Государственные и муниципальные финансы. М.:Финансы, ЮНИТИ, 1999.

27. Баглай М В. Социальная природа и некоторые проблемы современного российского государства // Вестник РАН, 2000, № 9.

28. Багтимирова 3. Государственное управление и качество жизни населения // Общество и экономика, 2003, № 3.

29. Батурин JIA. Социальная сфера в рыночной экономике. -Ростов-н/Д, 1997.

30. Беккер Г. Человеческий капитал (главы из книги) // США: экономика, политика-идеология. -1993. № 11, № 12.

31. Беккер Г. Экономический взгляд на жизнь// Вестник Санкт-Петербургского университета Сер 5. Экономика -Выл.З- 1993.

32. Белкина Т. Жилищный сектор в эшiomiгке // Вопросы экономики. -1994. № 10.

33. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск, 1993.

34. Бессонова О.Э. Институциональная теория хозяйственного развития России. Новосибирск: ИЭИОПП, 1999.

35. Богомолова Т.Ю., Тапилина B.C. Финансовое поведение домохозяйсгв: сбережение, инвестирование, кредитование, страхование. -Новосибирск, 1999.

36. Быокенен Дж, Таллок Г. Расчет согласия / Нобелевские лаурягы по экономике. Дж Бьюкенен. -М., 1997.

37. Волконский В.А. "Институциональные проблемы российских реформ" // Вопросы экономики, 2000, №6.

38. Горина Н., Цауне Ю. Вторичный рынок ипотечного кредитования //Финансовый бизнес. 2001. - № 6.

39. Город вступает в кооператив // Недвижимость и строительство Петербурга. 2002. - № 24.

40. Гриценко Н. Выбор социальное государство // Общество и экономика, 1999. № 10-11.

41. Грудинин М.Ю. Основные направления политики развития рынка недвижимости // Экономика строительства. 2000. - № 5.

42. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание // Экономика строительства. 2000. - № 2.

43. Гутин В.Б. Универсальные функциональные модули для построения моделей жилищной ипотеки // Экономика строительства. -2001.-№8.

44. Деньги есть закона нет // Недвижимость и строительство Петербурга. -2002. -№39.

45. Довгялло М. Схемы финансирования жилищного строительства // Рынок ценных бумаг. 2001. - № 4.

46. Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г.Поляковского. -М.:Дело, 1996.

47. Жилищный кооператив. Расскажите подробнее. // Квартиры в строящихся домах. 2002. - № 32.

48. Иванов В.В. Ипотечное кредитование М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001.

49. Инвестиции в недвижимость // Рынок ценных бумаг. 2000. - № 24.

50. Инвестиции в недвижимость в регионах России: состояние, факторы влияния, проблемы (материалы к обсуждению). СПб.: Институт недвижимости, 2001.

51. Ипотека в России ищем свои пути // Строительство и городское хозяйство. - 2002. - № 54.

52. Ипотечные ценные бумаги. Когда миф превратится в реальность? //Рынок ценных бумаг. 2002. - № 15.

53. Калинина Н.В., Новомлинская Е., Ноздрина H.H. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга // «Вопросы экономики» -1993.- №7.

54. Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования. //Право и экономика, №11-12,1996.

55. Каримов Б. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании // Бюллетень финансовой информации. 2000. - № 10.

56. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег // Избранные произведения. М: Экономика, 1993.

57. Кесарева Н., Улюкаев А. Реформа жилищно-коммунального хозяйства эволюция или революция // Вопросы экономики, 1997, № 9.

58. Колганов А. К. К вопросу о власти кланово-корпоративных групп в России // Вопросы экономики, 2000. № 6.

59. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. - № 5.

60. Косарева Н., Сиваев С. Проблемы реформирования жилищного сектора //Общество и экономика. 2001. - № 1.

61. Косарева Н., Страйк Р. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. М.: Дело. Фонд «Институт экономики города», 1995.

62. Коханенко В.В. Особенности функционирования рынка недвижимости в экономически развитых странах //Директор. 1998. - № 8.

63. Коханенко В.В. Экономический механизм государственного регулирования рынка недвижимости // Директор. 1998. - № 9.

64. Красильниова М. Склонность к сбережению и потреблению // Экономические и социальные перемены: мониторинг обественного мнения. -1997 -№3.

65. Кузина O.E., Рощина Я.М. Моделирование сберегательного поведенияроссийских домохозяйств // Экономическая социология. 2000 - Том 1. - № 2.;

66. Кузина О.Е. Формирование доверия в массовом инвестиционном поведении //Социологический журнал. -1999. -№ 1-2.

67. Кузьминский О. Квартирный вопрос в теории и на практике // Коммерсантъ-ОаПу. 19.09.2005, № 175/П.

68. Лавицкий В. Стройсберкассы сулят массовую ипотеку // Деловой Петербург. 30.09.2002.

69. Левашов В.И. Государственная жилищная политика: Учебное пособие / Российская академия госслужбы при Президенте РФ М.: Изд-во РАГС, 2004.

70. Лимаренко В. Управление ипотечным кредитованием: стратегия развития в условиях переходной экономики // Инвестиции в России. -2000. №8.

71. Лимаренко В.И. Моделирование системы управления ипотечным кредитованием в условиях переходной экономики России // Экономика строительства. 2000. - № 6.

72. Львов Д. Экономика России, свободная от стереотипов монетаризма // Вопросы экономики. 2000. - № 2.

73. Маркс К. Капитал.Т. 1// Маркс К., Энгельс Ф. Соч. -2-е изд. Т. 23.

74. Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика М., 1990.

75. Маслова И.С., Бараненкова Т.А., Кубишин Е.С. Неформальная занятость в России: тенденции развития и неоднозначность социального эффекта. М.: ИЭ РАН, 2004.

76. Маслова И.С., Бараненкова Т.А., Кубишин Е.С. Ипотека в системе приоритетов экономического роста. М.: ИЭ РАН, 2005.

77. Массовая ипотека невозможна без участия в ней банков // Бюллетень финансовой информации. 2000. - № 7.

78. Материалы 3-й международной практической конференции «Ипотека в России». М., 2002.

79. Материалы I международной конференции «Проблемы иперспективы развития рынка недвижимости России. Инвестиционный климат». -М., 2001.

80. Материалы VI международного конгресса по недвижимости и X съезда Российской гильдии риэлторов. СПб., 2001.

81. Материалы интернет-сайта Института экономики города www.urbaneconomics.ru, 2006.

82. Материалы международной конференции «Инвестиции 2001: новые реалии новые возможности Северо-Запада России». - СПб., 2001.

83. Материалы официального интернет-сайта депутата Государственной думы Федерального собрания Российской Федерации И.Д.Грачева- www.grachev.ru, 2006.

84. Материалы официального интернет-сайта Европейской ипотечной федерации) www.hypo.org, 2006.

85. Материалы официального интернет-сайта жилищного кооператива «Строй и живи» www.spbcoop.ru, 2006.

86. Материалы официального интернет-сайта Северо-Западного филиала агентства по ипотечному жилищному кредитованию www.ipoteka.spb.ru, 2006.

87. Мельников А. Рынок жилья накануне лета Профессиональный сервер недвижимости www.pres.ru, 2006.

88. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. М.: Институт экономики города, 1999.

89. Миронов М. Ценные бумаги на рынке недвижимости: то густо, то пусто //Рынок ценных бумаг. 2002. № 15.

90. Митрошина К. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 1999. - № 4.

91. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. Сборник материалов Института экономики города (США).-М., 1995.

92. Мэнкью Г. Макроэкономика М, 1994.

93. Насибян С. О направлениях и формах государственной поддержки ипотечного кредитования // Бюллетень финансовой информации. -2000.-№5.

94. Недвижимость и строительство Петербурга, 30.09.2002, № 38.

95. Недвижимость и цены, 2005, № 45.

96. Недвижимость России-2001. Справочник СПб: ИИЦ «Недвижимость Петербурга», 2001.

97. Новицкий Н. Ориентиры инвестиционной и инновационной деятельности. // Экономист. 1999. №3

98. Ноздрина H.H., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России // Проблемы прогнозирования. -1996. Вып. 6.

99. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. 2001. - № 5.

100. Озерова Е. Дольщик не плачет только за рубежом // Петербургский Час пик. 2002.

101. Оленина Е.А., Плущевская Ю.Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. 2000. - № 5.

102. Остапенко В.В. Источники финансирования жилищного строительства // Экономика строшельства 1997. №6.

103. Ойкен В. Основные принципы экономической полигики. M, 1995.

104. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньга и кредит.-М., 2003. N 3.

105. Пастухова Н. Использование ценных бумаг как инструмента рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. - № 6.

106. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России // Рынок ценных бумаг. 2002. - № 6.

107. Петрова О. 20 сентября состоялся семинар на тему «Ипотека. Как приобрести жилье». // Московская правда. 2002.

108. Печатникова С.М. Как управлять процессами на жилищном рынке? // Менеджмент в России и за рубежом. М., 2004. - № 4.

109. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. 2001. - № 1.

110. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства М., 2003. - № 4.

111. Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. 1. М: Прогресс, 1985.

112. Побуковский А. Инвестирование в недвижимость. Правовые риски для инвестора // Рынок ценных бумаг. 2001. - № 1.

113. В. Полгерович, О. Старков, Е. Черных. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, №1.

114. Пономарев В. Государственная жилищная политика России: реализация и перспективы // Рынок ценных бумаг. 2001. - № 6.

115. Попова OA. Оценка перспектив развития ипотечного жилищного кредитования в Тамбовской области //Материалы ПТ международной практической конференции «Ипотека в Россию). Москва, 26 28.03.2002.

116. Появится ли ипотечная крыша над головой? // Экономические новости России и Содружества. 2002.

117. Пояснительная записка к проекту федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». М., 2002.

118. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под. ред. В.С.Ема. М.: Статут, 1999.

119. Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье -гражданам России" http://www.rost.ru

120. Пчелинцев О., Белкина Т. Жилищные реформы и европейская интеграция //Проблемы прогнозирования. 1997. - Вып. 1.

121. Радаев В.В. Возвращение толпы: анализ поведения вкладчиков «финансовых пирамид» // «Вопросы социологии». -1998. №4.

122. Рахман И.А. Экономический механизм развития рынка недвижимости в сфере жилищного строительства // Экономика строительства. 2000. - № 11.

123. Романова В. «Дом строится в убыток, но все довольны» // Экономика и время. 2001. -№ 8.

124. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. - № 6.

125. Руди JI.IO. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект) Новосибирск: Изд-во НГАЭиУ, 1997.

126. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика / Под ред. Л.Э.Лимонова. СПб.: Лимбус Пресс, 1994.

127. Рынок жилья в России в I квартале 2002 года: стабилизация и «откат» цен М.: Промышленно-страховая компания, 2002.

128. Савруков А.Н. Модели ипотечного кредитования и возможность их применения в РФ // Современные аспекты экономики.-СПб.,2003.-N 6.

129. Сайгак Е.К. Региональный рынок жилья и его инвестиционное обеспечение // Экономика строительства. 2000. - № 11.

130. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. 2001. - № 1.

131. Синочкин Д. Bausparkasse: как это будет по-русски? // Недвижимость и строительство Петербурга. 2002. - № 38.

132. Сойер Камерон Ф. Критерии отбора инвестиционных проектов на рынке недвижимости // Рынок ценных бумаг. 2001. - № 2.

133. Соловьев В.В. Проблемы реформ в России. М.: Гелиос АРВ, 2004.

134. Сото Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире. -М 1995.

135. Социальное положение и уровень жизни населения России. Справочник. 2006.

136. Стерник Г.М. Рынок недвижимости в России в 2001 году: кризис роста. — М.: Промышленно-страховая компания, 2001.

137. Стерник Г.М. Рынок недвижимости: кризис закончился забудьте! -www.realtymarket.org, 2001.

138. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. М., РОО, 2002.

139. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономические и математические методы. 1998. - т. 34., вып. 1.

140. Стейметц Т., Уигг Ф. Ипотечное кредитование. Пер. с англ. Изд-во "Сфера".Екатеринбург, 1997.

141. Страйк Р.Д. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок?//Рынок ценных бумаг, 1999, № 19.

142. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: МКС, 2000.

143. Фаттахов А., Стащак Г. Дом будущего в форме пирамиды // Недвижимость и строительство Петербурга. - 2002. - № 39.

144. Федорова М. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере // Вопросы экономики, 2006, №9.

145. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело, 1995.

146. Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. М: Закон и Право, ЮНИШ, 1998.

147. Харрод Р.Ф. К теории экономической динамики. Новые выводы экономической теории и их применение в экономической полигике/ Пер. И.К. Дашковского. -М: Изд-во иностр. лиг-ры, 1959.

148. Харрод Р., Хансен Э. Классики кейнсианства. В 2 Т. М.: Экономика, 1997.

149. Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход. M Прогресс, 1996.

150. Цылина Г.А. Государство и ипотечное кредитование. // Жилищное строительство, 1999, №7.

151. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М: ЗАО "Издательство "Экономика". 2001.

152. Шаталин С.С. Функционирование экономики развитого социализма М.: МГУ, 1982.

153. Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В.Пашкуса. СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 1999.

154. Экономическая ситуация и инвестиционный климат в

155. России //Общество и экономика. 2001. - № 2.

156. Эрхард Л. Полвека размышлений: Речи и статьи.- М.: Руссико: Ордынка, 1993.

157. Яшин A.M. Законодательное обеспечение программ жилищного строительства в РФ: проблемы, задачи, пути решения // Ипотека. Опыт регионов. 2001. - № 3.