Механизм управления инвестиционным процессом на рынке жилья тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Назметдинова, Лилия Габдулбареевна

• Назметдинова, Лилия Габдулбареевна
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Назметдинова, Лилия Габдулбареевна

Введение 3 ® 1. Теоретические основы формирования инвестиционных процессов в жилищной сфере 12 1.1. Социально-экономическая сущность процессов жилищного инвестирования в условиях рынка

1.2 Механизм ипотечного инвестирования жилищной сферы

1.3 Мировой и российский опыт организации системы ипотечного жилищного инвестирования 2. Анализ современной российской системы жилищного инвестирования

2.1 Специфика инвестиционных процессов на российском рынке жилой недвижимости

2.2 Анализ функционирования рынка ипотечных инвестиционных ресурсов в муниципальном образовании

2.3 Взаимосвязь инвестиционных ипотечных процессов с параметрами 115 рынка жилой недвижимости

3. Разработка механизма управления инвестиционным процессом на рынке жилья 124 3.1 Организационно-экономические механизмы развития российского ф рынка ипотечных инвестиционных ресурсов tr 3.2 Ипотечный инвестиционно-строительный механизм 137 3.3 Механизмы государственной поддержки граждан в системе ипотечного жилищного инвестирования

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Механизм управления инвестиционным процессом на рынке жилья»

В дореформенный период российская система жилищного инвестирования заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Порядок предоставления жилья определялся соответствующими нормативами, согласно очередности, без учета уровня доходов граждан. В очереди на получение нового жилья или увеличение жилой площади на 1 января 1991 года стояло 14 млн. семей (24,2%), средняя обеспеченность жильем составляла 16,0 кв.метров на одного человека, более 3,5 млн.семей жили в коммунальных квартирах, 5,3 млн.семей в общежитиях, 14,3 млн.семей (27,5%) - в неблагоустроенном жилье1. Самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы было ограничено рамками малораспространенного кооперативного строительства. Основная часть населения СССР, даже имея материальные возможности, не могла участвовать в процессе приобретения жилья за свой счет в силу сложившегося в стране организационного механизма строительства, эксплуатации и распределения жилья.

За период реформ в сфере жилищного инвестирования страны произошли серьезные перемены. Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам инвестирования. В условиях, когда сокращалось бюджетное финансирование строительства и обеспечения населения жильем, государство перестало быть основным участником жилищного инвестирования. В структуре источников средств для строительства и приобретения жилья стали преобладать собственные средства населения и предприятий.

1 Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. - М.: ТЕИС, 2002.-С.58-61

Принятие соответствующей законодательной базы способствовало формированию и быстрому развитию рынка жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время более 60 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности, на рынке жилья преобладающими операциями стали сделки купли-продажи квартир.

В то же время, осуществленные экономические реформы изменили и социальную структуру общества. Обозначились существенные диспропорции в уровне жизни населения, произошло расслоение общества по размерам доходов, резко и значительно упал платежеспособный спрос домохозяйств.

Данные официальной статистики (согласно им, сейчас в очереди на жилье стоит около 5 миллионов семей) не отражают реальную нуждаемость граждан в жилье. В действительности число семей, желающих улучшить жилищные условия, намного выше. Некоторые граждане не вставали на учет по различным причинам, другие «выпали» из числа нуждающихся после банкротства государственных предприятий и аннулирования очередей на жилье их работников. Данные социологических опросов свидетельствуют о том, что 61% населения не удовлетворены своими жилищными условиями, а ведь это более 80 миллионов человек. Из них 51% хотели бы улучшить жилищные условия, построить или купить жилье в собственность, 10% рассчитывают только на социальное жилье.

Поскольку государство в силу экономических причин было не в состоянии продолжать самостоятельно финансировать строительство жилья для своих граждан, возникла необходимость переосмысления процессов, происходящих в жилищной сфере, и формирования новой государственной жилищной политики. В новых рыночных условиях государство не обязуется предоставлять всем гражданам жилье бесплатно, а только гарантирует право граждан на жилье (ст.40 Конституции РФ). Граждане теперь могут получить жилье в собственность или право пользования жильем на условиях найма, аренды, строительства или купли-продажи, а государство гарантирует предоставление жилья на условиях социального найма лишь ограниченному кругу лиц, имеющих низкие доходы2.

Современная государственная политика в России направлена на привлечение в жилищную сферу инвестиционных ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь - средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Одним из приоритетных инструментов жилищного инвестирования признана ипотека, в связи с чем была разработана Концепция развития ипотечного кредитования в России и в ее рамках принята федеральная программа ипотечного жилищного инвестирования (ИЖИ). Данная программа призвана разрешить жилищные проблемы множества домохозяйств, имеющих относительно стабильные доходы, некоторые накопления и желающих приобрести жилье в собственность.

Центральным звеном системы является созданная Правительством федеральная структура - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С декабря 2003 года АИЖК под государственные гарантии начинает выпускать корпоративные ценные бумаги, активизировав таким образом приток финансовых ресурсов в систему ИЖИ. Была выстроена двухуровневая структура рефинансирования кредитов с участием практически всех регионов России, в результате чего муниципальные операторы ипотечного рынка получили возможность рефинансировать выданные кредиты и предоставлять новые кредиты клиентам. Суммарный объем рефинансирования закладных в регионах за последние три года возрос многократно.

В рамках системы жилищного инвестирования существует тесная взаимосвязь между рынком жилья, рынком капитала и рынка ипотечных услуг. Поэтому столь значительное увеличение объема рынка ИЖИ в

2 подробнее правовые основы рынка жилья и ипотеки см.параграф 1.2 последние годы приводит к определенным изменениям параметров спроса и предложения на рынках жилой недвижимости муниципальных образований.

В этой связи особо актуальной становится задача изучения влияния системы ИЖИ на рынок жилья и разработка механизма управления инвестиционным процессом на рынке жилой недвижимости.

Степень разработанности проблемы. В числе работ, посвященных анализу инвестиционных процессов, управлению инвестиционной деятельностью, инвестированию в недвижимость, экономике жилой недвижимости выделяются труды таких исследователей, как А.Н.Асаул, А.И.Гаврилов, Е.М.Блех, В.М.Аныиин, Л.С.Валинурова, В.А.Горемыкин, И.А. Бузова, А.М.Мухамедьяров, С.В.Валдайцев, М.П.Логинов, Б.Ф.Зайцев, Н.С.Пастухова, В.И.Лимаренко, И.В.Довдиенко, Г.М. Стерник,

A.С.Махмутов, Н.И.Климова. Проблемы организации и функционирования системы ИЖИ являются предметом исследования Г.Г.Матюхина,

B.А.Кудрявцева, А.М.Мейзлера, А.Н.Ужегова, В.С.Ема, В.В.Смирнова, И.Д.Грачева, И.В.Караваевой, А.РингаР.Страйка и др.

Следует отметить, что в учебной, научной литературе, изданной в СССР до 1990 года, понятие «ипотека» употреблялось только как способ обеспечения жильем граждан капиталистических стран, абсолютно неприемлемый для России. Лишь в 1991-1992 годах нашей общественности стали известны работы зарубежных ученых по проблемам недвижимости и стали анализироваться различные механизмы жилищного инвестирования, чему способствовали происходящие в это время изменения в сфере инвестирования строительства и распределения жилья. Начинают публиковаться труды отдельных авторов, посвященные вопросам становления рынка недвижимости, экономике жилищного хозяйства страны, проблемам реформирования жилищной сферы.

В 1993-1995 стали появляться статьи некоторых авторов, в которых анализируются преимущества и недостатки ипотечного ■ инвестиционного механизма и делаются выводы о целесообразности его применения в нашей стране. Появляющиеся в то время альтернативные механизмы жилищного инвестирования (долевое строительство, пилотные программы коммерческих банков, региональные программы и др.) способствовали более детальному анализу этих возможностей, в результате чего появляются работы, в которых дается комплексная оценка ипотечной системы и освещаются вопросы организации ипотечных программ, необходимых для них организационно-правовых и инвестиционных механизмов.

Имеющиеся сейчас работы авторов по ипотечному инвестированию посвящены в целом рассмотрению различных моделей ипотеки и методам дальнейшего ее внедрения. Однако в большинстве работ внимание уделено лишь отдельным проблемам, препятствующим развитию ипотечного кредитования в России, таким как: проблемы страхования ипотечных рисков, снижение издержек при оформлении сделок, поиск альтернативных источников инвестирования программ и др.

В то же время, при всем многообразии литературы и обилии публикаций, анализ трудов, посвященных проблемам управления инвестиционными процессами на рынке жилья, свидетельствует, что исследования рынка ипотечных инвестиционных ресурсов проводятся без учета взаимосвязи его с рынком жилой недвижимости, не проработаны вопросы взаимодействия рынка капитала, рынка ипотечных ресурсов и рынка жилья как неразрывных звеньев в системе жилищного инвестирования.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются инвестиционные процессы на рынке жилой недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в ходе управления инвестиционными процессами на рынке жилья.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование взаимодействия инвестиционных ипотечных процессов с процессами, происходящими на рынке жилой недвижимости и разработка механизма управления инвестиционным процессом в жилищной сфере.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

• исследовать социально-экономические основы системы жилищного инвестирования в условиях рынка, а также экономические и правовые основы ипотеки (залога жилой недвижимости) как одного из ее инструментов;

• проанализировать мировой опыт организации системы ИЖИ и отечественную практику функционирования ипотечных отношений;

• определить современные процессы на муниципальных рынках жилья, состояние объектной базы на этих рынках, соотношение спроса и предложения;

• в количественном отношении определить потенциальный объем спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы со стороны населения и оценить влияние этого параметра на рынок жилья;

• определить барьеры в развитии системы ИЖИ в России и разработать механизмы для повышения эффективности данной системы.

Теоретической основой исследования послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного инвестирования, труды по экономике недвижимости, финансам, инвестиционному анализу, экономике жилищного хозяйства.

В качестве методологической базы исследования использованы законы статистического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий. На разных этапах работы, в зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистической группировки, графических изображений, анализ первичной документации и статистической отчетности. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Информационной базой исследования послужили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ и РБ, периодические федеральные и региональные издания, ресурсы сети Интернет, действующие законы, постановления Правительства РФ, проекты законов и другие нормативно-правовые документы, а также обнародованные данные Госстроя РФ, Центробанка, Антимонопольного комитета, других ведомств, данные субъектов рынков ИЖИ муниципальных образований.

Научная новизна. Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретических и практических рекомендаций по реализации механизмов управления инвестиционными процессами на рынке жилья, отражающих современные организационно-экономические отношения в жилищной сфере российской экономики.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие.

1. В рамках развития понятийного аппарата предложено авторское определение сущности жилищного инвестирования, под которым понимается деятельность субъектов инвестиционного рынка по реализации инвестиций в жилищной сфере в целях получения как коммерческого, так и в социального эффекта.

2. Разработана и апробирована на данных конкретных муниципальных образований методика оценки ипотечного инвестиционного спроса, позволяющая в количественном виде определить объем спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы, потенциальную емкость ипотечного инвестиционного рынка в муниципальном образовании и оценить влияние ипотечной системы на параметры рынка жилой недвижимости.

3. Определены сдерживающие развитие системы ИЖИ факторы, и предложен комплекс законодательных и организационно-экономических механизмов развития данной системы, включающий в себя мероприятия по расширению объемов инвестиционного спроса и предложения на рынке ипотечных ресурсов.

4. Для расширения объектной базы рынка жилой недвижимости разработан механизм, позволяющий сочетать инвестиционно-строительные циклы с текущим функционированием ипотечных федеральных программ. Предложенный в рамках данного механизма способ инвестирования средств минимизирует строительные риски покупателей, а обеспечением ипотечного займа становится построенная недвижимость.

5. Разработан механизм государственной поддержки граждан при жилищном инвестировании с помощью субсидирования части стоимости жилья и организации системы государственного страхования ипотечных рисков, позволяющий расширить круг потенциальных заемщиков в системе ИЖИ.

Практическая значимость настоящей диссертации определяется тем, что ее материалы могут использоваться для целей оценки потенциальной емкости ипотечного рынка и объема спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы в муниципальных образованиях; дальнейшего совершенствования федеральных, муниципальных и коммерческих программ ИЖИ в целях повышения их доступности для населения. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин «Жилищное инвестирование», «Экономика недвижимости», «Экономика жилищного хозяйства», а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в сфере принятия управленческих решений инвестиционного характера, в практической деятельности менеджеров по ипотечным операциям, ипотечных брокеров, специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью.

Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для органов государственной власти и субъектов ипотечного рынка в качестве аналитического и прикладного материала.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и обсуждались на всероссийских и международных научно-практических конференциях. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 3,25 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения и приложений, изложенных на 175 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 19 таблицах и 14 рисунках. Список использованной литературы содержит более 120 наименований.

1. Теоретические основы формирования инвестиционных процессов в жилищной сфере

1.1 Социально-экономическая сущность процессов жилищного инвестирования в условиях рынка

Направленность инвестиционной политики в любой стране определяется как многими экономическими показателями и критериями, так и долгосрочными инвестиционными планами, потребностями населения, а также другими экономическими категориями. Однако жилищному инвестированию все государства уделяют первостепенное значение ввиду его огромной социальной значимости.

Рассмотрим различные трактовки термина «инвестиции», которых в современной литературе приводится более десятка. В ряде определений раскрывается экономическая сущность этого понятия как важного элемента производственной деятельности при достижении финансовых результатов. В, частности, Абрамов С.И. считает, что «инвестиции - все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которых образуется прибыль (доход) или достигается социальный эффект». Также в отдельных работах отмечается, что инвестиции представляют собой долгосрочные вложения денежных средств.

В других определениях раскрывается понятие инвестиций как одного из элементов развития отраслей экономики: «инвестиции - совокупность затрат материальных, трудовых, денежных ресурсов направленных на расширенное воспроизводство основных фондов всех отраслей народного хозяйства»4. Отсюда можно сделать вывод, что экономическая сущность

3 Абрамов С.И. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. - С.40.

4 Булатов А.С. Экономика: Учебник для вузов. - М.: Бек, 1997. - С.26. рассматриваемого понятия заключается не только в получении прибыли, но и в развитии региональной экономики.

В соответствии с законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности РСФСР» от 26.06.1991, «инвестиции - денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе на товарные знаки; кредиты, либо другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта».

Наиболее полно отражающим суть инвестиций нам представляется следующее определение: «инвестиции - это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов»5.

Из приведенных определений видно, что в основном источником прироста капитала и движущим мотивом осуществления инвестиций является прибыль (доход). Инвестиции осуществляются с целью получения дохода (результата) и становятся бесполезными, если они дохода (результата) не приносят. Однако здесь же присутствует и вторая, не менее важная сторона инвестиций, а именно - вложение ресурсов для получения требуемого дохода. Следовательно, экономическое содержание инвестиций в условиях рыночной экономики заключается в сочетании двух сторон инвестиционной деятельности: затрат ресурса и получения результата.

Достижение положительного социального эффекта является ключевой задачей такой сферы инвестирования, как жилищное инвестирование.

Некоторые специалисты6, работающие в области жилищного инвестирования, определяют инвестирование в недвижимость как приобретение непосредственно недвижимости или жилищных

5 Валдайцев С.В., Воробьев П.П. и др. Инвестиции. Учебник. - М., «Проспект», 2005. - С.22.

6 Цылина Г.А. Ипотека. Жилье в кредит . - М., «Экономика», 2001. С.29 инвестиционных инструментов с целью получения прибыли. Действительно, любая недвижимость, тем более спекулятивная или доходная жилая недвижимость, в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным жилищным рынком - не только стабильный актив, но и способ получения дохода за счет прироста стоимости во времени. В этом случае конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам. Однако существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящее доход.

Помимо этого, некоторыми авторами понятие «жилищное инвестирование» рассматривается в узком смысле слова как инвестирование строительства жилья или долевое участие в строительстве. Но, по нашему мнению, термин «жилищное инвестирование» включает в себя и другие направления деятельности субъектов рынка жилья и финансового рынка. Рассмотрим их подробнее.

В самом общем виде рынок жилья можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения. Рынок жилья оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций, среди которых особо следует выделить инвестиционную и социальную.

Инвестиционная функция заключается в том, что рынок жилья способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом сама жилая недвижимость служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. В результате неоднократного перераспределения на рынке жилье в конечном

7 здесь и далее в работе под понятиями «недвижимость, недвижимое имущество» мы подразумеваем только жилую недвижимость счете переходит к эффективным инвесторам, обеспечивающим наиболее рациональное его использование.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир. Недвижимость - важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния его граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества. Социальная роль жилой недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение жильем престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя общества.

Рынки инвестиций и жилья тесно связаны между собой. С одной стороны, жилая недвижимость - один из наиболее надежных и эффективных объектов инвестирования, а с другой, - операции на рынке жилья всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Доходность инвестиций в недвижимость складывается за счет:

S прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже; S текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта; S получения удовлетворения непосредственно за счет личного пользования жильем (социальный доход).

Жилищное инвестирование - это самостоятельный вид вложений (финансирования), который включает инструменты и технологии накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, институты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты. Система может включать один или несколько этапов жилищного инвестирования (в случае с ценными бумагами, рефинансированием кредитов и ценных бумаг и т.д.), в конечном итоге объединенных одной целью - создание инвестиционного капитала и инвестирование в реальные жилищные активы, в том числе и для личного использования.

Инвестиции в жилую недвижимость по виду активов, в которые они вкладываются, подразделяются на реальные (капиталообразующие) и финансовые. В отечественной экономике до сих пор преобладали реальные инвестиции в жилье, вложения средств в создание реальных активов, как материальных (готовое жилье, материалы для строительства), так и нематериальных (например, в новые технологии строительства, повышение квалификации персонала). В то же время в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции - вложения средств в различные финансовые инструменты, среди которых наиболее о значимую долю занимают вложения в ценные бумаги . Финансовые инвестиции связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т.д.).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием в недвижимость. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, т.е.большинство инвестиций в конечном итоге становятся реальными, пройдя технологический круг.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него

8 Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. - Киев: МП «ИТЕМ» ЛТД, «Юнайтед Лондон Трейд Лимитед», 1995.-С.18. с целью последующего развития или инвестирование с помощью жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Процесс приобщения инвестора к объекту инвестиций (жилой недвижимости), осуществляемый с целью получения управляемого инвестиционного дохода посредством инвестирования, называется инвестиционным процессом.

Для создания объектов недвижимости и их рыночного обращения требуется большой объем инвестиций вследствие капиталоемкости процессов строительства и реконструкции. Рынок жилья, как наиболее социально значимый сегмент рынка недвижимости, не меньше других нуждается в недорогих долгосрочных ресурсах для создания на нем новых объектов и их рыночного обращения. Субъекты данного рынка -домохозяйства - рассматривают жилье как товар, удовлетворяющий одну из основных потребностей человека - потребность в жилье. Ликвидация дефицита жилья является главной социальной задачей любого государства, а формы и методы жилищного инвестирования определяются в целом государственной жилищной политикой. Однако отсутствие возможности долгосрочного инвестирования в операции с недвижимым имуществом тормозит инвестиционный процесс, не позволяет обеспечить увеличение объемов рынка жилья.

Обобщая опыт исторического развития в XX веке, можно сделать следующий вывод. В сущности, выделяются две принципиальные модели жилищных отношений, на которых строятся соответствующие системы жилищного инвестирования, они условно различаются как рыночная и социалистическая. Главное различие этих моделей заключается в их подходах к решению жилищной проблемы, а также в том, в какой степени жилье рассматривается ими как экономическое благо.

В первой, рыночной модели жилье признается прежде всего товаром, хотя и имеющим свои специфические особенности. Удовлетворение жилищной потребности осуществляется либо путем приобретения этого товара (пользования и владения жильем как имуществом), либо посредством аренды жилья (только пользования). Цена жилья, как и любого другого товара, подчиняется законам рынка, вследствие чего мера удовлетворения жилищной потребности в обществе определяется соотношением платежеспособного спроса на жилье и его предложением на рынке недвижимости. В любой стране с рыночной экономикой большую долю средств для инвестирования в жилищную сферу дают частные сбережения. Поэтому проводимая государством политика сбережений средств населения с последующей трансформацией в различные инвестиционные инструменты и финансовые источники для ипотечного кредитования является залогом успешного жилищного инвестирования.

Согласно второй, социалистической модели, жилье включается в разряд социально значимых благ, которые должны распределяться среди всех членов общества в равных пропорциях вне зависимости от трудового вклада каждого, вне зависимости от дохода индивидуума. Жилищная потребность приравнивается к базовым социальным потребностям, таким как потребность в здравоохранении, в образовании, и выделяется из всей системы потребностей человека. Поскольку социалистическая идеология базируется на примате общественной собственности на средства производства, отрицании рыночных отношений как основы экономики, то большая часть жилищного фонда национализируется. В основном жилищное инвестирование осуществляется за счет государства, затем жилье распределяется между нуждающимися по установленным нормам. В СССР средства, необходимые для жилищного инвестирования (строительство и эксплуатацию жилья), изымались автоматически из прибыли предприятий, затем поступали в госбюджет, откуда потом централизованно направлялись на капитальные вложения в жилищное строительство и на дотации жилищно-коммунальному хозяйству.

В процессе исторического развития страны социалистической системы пришли к выводу о неэффективности этой модели и решили возвратиться к рыночной экономике. Переход к рыночным принципам развития отразился и на сфере жилищного инвестирования этих государств. Но система жилищных отношений, существовавшая долгое время, затруднила быстрый переход к цивилизованным рыночным отношениям в этих странах.

Исторически сложилось так, что жилье, будучи товаром, с одной стороны, с другой - выступает как важнейшее социальное благо. Поэтому в странах с рыночной экономикой проблема жилищного инвестирования всегда проявляется двояко: во-первых, как проблема обеспечения баланса предложения и спроса на жилье и, во-вторых, как проблема обеспечения жильем бедных слоев населения. В частности, Пчелинцев О.С. считает, что «обеспечение «крыши над головой» - такая область распределения ресурсов, в которой социальные критерии безусловно доминируют над экономическими. Только за пределами этой нормы («крыши над головой») жилье выступает как обычный частный товар, распределение которого должно диктоваться спросом и предложением»9.

Анализируя опыт проведения реформ в бывших социалистических странах, можно сделать вывод о том, что все страны с переходной экономикой стремятся перейти к решению жилищных проблем с помощью рыночных механизмов. Отход государств от решения жилищных проблем происходил довольно болезненно для большинства населения, проведение преобразований выразилось в снижении темпов строительства. Во всех странах сейчас налаживаются новые механизмы привлечения инвестиций в жилищную сферу.

Для России в новых экономических условиях характерны следующие проблемы жилищной сферы:

• Резкое сокращение объемов строительства жилья, в том числе социального, низкие показатели обеспеченности населения жильем.

• Неудовлетворительное состояние существующего жилищного фонда, обусловленное низким качеством массового жилищного строительства

9 Пчелинцев О.С. На пороге жилищной реформы // Вопросы экономики. 1993.- №7. - С.11. прошлых лет и многолетней нехваткой средств на содержание жилого фонда.

• В результате резкого изменения государственной социальной и жилищной политики: основные расходы по многим жилищным программам переносятся на потребителей жилья.

• В связи с расслоением общества на различные категории в зависимости от имеющегося у домохозяйств дохода появилась необходимость государственной поддержки малообеспеченных граждан при оплате жилья и коммунальных услуг.

Наличие этих проблем в сочетании с низкими показателями обеспеченности населения страны жильем в целом объективно определяет необходимость максимального наращивания объемов жилищного инвестирования.

Различают частные, государственные, иностранные и совместные инвестиции. Субъектами инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости выступают, с одной стороны, участники, обладающие свободными инвестиционными ресурсами (инвесторы), с другой стороны — предприятия, организации (застройщики, подрядчики, поставщики), граждане и другие субъекты, испытывающие потребность в инвестиционных ресурсах. Третьей стороной инвестиционной деятельности являются посредники, обеспечивающие взаимодействие инвестиционных институтов с потребителями инвестиционных ресурсов - банковские, страховые организации, агентства недвижимости, фонды и др.

В работе под термином «жилищное инвестирование» в самом широком смысле слова мы будем понимать деятельность субъектов инвестиционного рынка (частных лиц, государства, специализированных организаций и т.п.) по реализации инвестиций в жилищной сфере в целях получения как коммерческого, так и в социального эффекта.

Иными словами, под жилищным инвестированием мы понимаем и приобретение домохозяйством жилья за счет собственных или заемных средств для собственного проживания, и приобретение гражданами жилья в инвестиционных целях (для дальнейшей его перепродажи или сдачи в аренду), и инвестирование строительства жилья частными лицами и специализированными организациями, и организацию системы ипотечного жилищного инвестирования, и выделение субсидий отдельным категориям граждан.

При этом ожидаемым результатом процесса жилищного инвестирования будет являться получение положительного социального и экономического эффектов, которые выражаются в:

S Удовлетворении гражданами своей жилищной потребности путем приобретения жилья в собственность;

S Увеличении объемов строительства жилья и обновлении таким образом жилого фонда страны;

S Более эффективном управлении жилым фондом, его своевременном ремонте и реконструкции (например, при организации ТСЖ);

S Росте трудовой активности всего населения, повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир;

S Мобилизации сбережений инвесторов в жилищной сфере.

Жилищное инвестирование осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Помимо традиционной формы - инвестирования собственного капитала - в мировой практике применяется широкий круг инструментов жилищного инвестирования: ипотека, долговые обязательства, заемный капитал, взаимно-паевые фонды и др. Инструментарий системы жилищного инвестирования представлен в табл. 1.1. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы реального и финансового инвестирования в недвижимость.

Таблица 1.1

Система жилищного инвестирования

Субъекты ■ домохозяйства; ■ государство; ■ инвесторы, застройщики, подрядчики, поставщики, другие предприятия и организации; ■ посредники, банковские, страховые организации, агентства недвижимости, фонды и др.

Цели - Удовлетворение потребностей граждан в жилье - Расширение объемов жилого фонда, его своевременный ремонт и реконструкция - Повышение покупательной способности граждан на рынке жилья - Получение прибыли за счет операций на рынке жилья

Инструменты ■ Собственный капитал ■ Заемный капитал ■ Ипотека ■ Гибридная задолженность и сборные инструменты инвестирования (трасты, взаимно-паевые фонды, агентства, опцион) ■ Акции ■ Облигации (государственные, корпоративные, муниципальные) ■ Другие ценные бумаги

В экономически развитых странах при инвестировании в объекты жилой недвижимости большая часть средств поступает с рынка капиталов и может состоять из различных источников, потребитель же выполняет роль соинвестора. При этом его собственный капитал может быть внесен единовременно, например, в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в общую технологию инвестирования, либо за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

Итак, в условиях рыночной экономики недвижимость становится товаром, связывающим огромные инвестиционные ресурсы участников рыночных отношений. Доход от прямых инвестиций в объекты жилой недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам10. Причем покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств является предпочтительней для инвесторов, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

В России на фоне бурного развития рынка недвижимости до сих пор не сформировались окончательно инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка, с одной стороны, и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость - с другой. Поэтому государственная политика на рынке жилой недвижимости, направленная на обеспечение граждан жильем и получение доходов от недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных и частных инвестиций в недвижимость, при условии создания системы эффективной защиты прав инвесторов.

В связи с этим особое значение приобретает развитие особого инструмента жилищного инвестирования, при котором инвестирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств с рынка капитала, обеспечивая при этом и интересы инвесторов - механизма ипотечного жилищного инвестирования.

Несомненно, ипотека является одним из самых эффективных инструментов жилищного финансирования, проверенным многократно в мировой практике. Через активизацию потребительского спроса в системе ипотечного кредитования происходит мобилизация инвестиций населения. Благодаря эффекту мультипликации эти инвестиции умножаются, порождая новые налоговые поступления. Поскольку часть дополнительно полученных из налоговых поступлений бюджетных ресурсов может быть использована для рефинансирования в системе ипотечного инвестирования, можно сделать вывод, что при определенных условиях эта система становится

10 Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004. - С. 137. самодостаточной. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного потенциала страны, регулирования денежной массы (антиинфляционным фактором), стабилизации банковской системы, социально-экономического развития в целом.

Для того, чтобы понять инвестиционную суть ипотеки и принципы ее эффективной работы, необходимо остановиться на внутренних причинах популярности данного инструмента.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Назметдинова, Лилия Габдулбареевна

Заключение

Итак, в работе был проведен анализ функционирования российской системы ипотечного жилищного инвестирования, который явился основой для разработки механизмов управления инвестиционным процессом на рынке жилья и совершенствования системы ИЖИ страны в целом.

Результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

1. Исследован и уточнен понятийный аппарат теоретических основ жилищного инвестирования, показана особая роль системы ИЖИ в качестве инструмента жилищного инвестирования и тесная взаимосвязь процессов, происходящих на инвестиционном рынке, рынке ипотечных услуг и рынке жилья. Проведена систематизация теоретических аспектов функционирования системы ИЖИ, проанализирован мировой и российский опыт организации системы ИЖИ. Выявлена экономическая сущность ипотеки которая в системе рыночных отношений заключается в возвратном перераспределении денежных средств между рынками инвестиций и недвижимости. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге. Поэтому правовую основу ИЖИ создает залоговое право и законодательство жилищной сферы, которое в нашей стране достаточно проработано и постоянно совершенствуется.

2. Доказано, что ипотека объектов жилой недвижимости - важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов системы ИЖИ и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. Именно ипотечный механизм позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, инвесторов - в надежных ценных бумагах, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Раскрыта социальная направленность ипотеки как наиболее перспективного метода жилищного инвестирования для граждан, стимулятора социальной и трудовой активности всего населения. Мультипликативный эффект от масштабного функционирования системы ИЖИ приводит к увеличению количества рабочих мест в строительной и смежных отраслях, росту ВВП и доходов бюджета, которые можно использовать на социальные нужды.

Среди множества альтернативных способов жилищного инвестирования ипотека обладает неоспоримым преимуществом - оформлением квартиры в собственность сразу при ее приобретении, что позволяет минимизировать риски покупателя.

3. Установлено, что система долгосрочного ИЖИ, организованная в нашей стране, опирается на двухуровневую (американскую) модель ипотеки как наиболее перспективную с точки зрения источников инвестирования. Имеются все правовые и экономические предпосылки для эффективной работы данной модели ИЖИ в России. Определено, что современное развитие системы ИЖИ в России происходит по трем направлениям: кредитование коммерческими банками, региональные ипотечные программы и федеральная программа ИЖИ. Проанализированы характеристики различных программ и оценены перспективы их развития. В частности, региональные программы должны избрать целевой группой отдельные социальные слои населения, федеральная двухуровневая программа должна охватить рефинансированием вторичные рынки ипотечных услуг всех регионов страны, а коммерческие банки - стать первоначальными кредиторами и поставщиками закладных для их рефинансирования. В дальнейшем, по мере становления системы ИЖИ в России, коммерческие банки также охватят сегмент вторичного рынка ипотечных услуг.

4. Исследован процесс становления рынка недвижимости в условиях рыночной трансформации экономики России, реализация новой политики жилищного инвестирования без преобладающей роли государства, с опорой на систему долгосрочного ИЖИ.

В рамках задачи нахождения «узких мест» развития ипотечного инвестиционного рынка и системы жилищного инвестирования в целом проанализированы:

S современные процессы, происходящие на рынках жилья муниципальных образований и характеристики объектной базы рынка жилья;

•S возможности расширения объема предложения ипотечных инвестиционных услуг и рефинансирования кредитов в рамках федеральной программы ИЖИ в долгосрочном периоде (бесперебойный приток инвестиций);

•S возможности расширения объема инвестиционного спроса на ипотечные ресурсы.

Установлено, что в целом рынок недвижимости России активно развивается, и лишь в ограниченном числе муниципальных образований он находится на начальном этапе становления. Однако практически для всех городов России характерно неудовлетворительное состояние жилого фонда из-за большого количества морально и физически устаревших зданий. На рынках жилья крупных муниципальных образований при суммарном превышении предложения над спросом все же недостаточно представлено предложение благоустроенного жилья, отвечающего современным требованиям. Вследствие такого структурного несоответствия на рынке жилья часто условия диктуют продавцы благоустроенного, комфортабельного жилья (частично в их число входит сегмент первичного жилья). В предложении жилья в городах в целом невелика доля сегмента первичного жилья (от 10 до 20%), вследствие чего цены на жилье устанавливаются в основном на вторичном рынке.

Также определены факторы, влияющие на рост цен на жилье в муниципальных образованиях как на первичном, так и вторичном рынках жилья, при этом показана второстепенная роль системы ИЖИ в силу незначительного количества ипотечных сделок в общем количестве сделок купли-продажи (менее 5%) в настоящее время. Однако в перспективе увеличение объемов ИЖИ до массовых без расширения соответствующего объема предложения объектов жилой недвижимости приведет к ускоренному росту цен на жилье, и цель внедрения всей системы ИЖИ (повышение доступности жилья для населения) не будет достигнута.

5. Разработана методика оценки инвестиционного ипотечного спроса в рамках муниципального образования, по ней произведена оценка спроса на ипотечные ресурсы в городе Уфе и получены данные о потенциальной емкости ипотечного рынка, о ежегодном платежеспособном спросе на ипотечные ресурсы. Произведена количественная оценка объемов жилищного строительства, которые необходимо обеспечивать для пропорционального развития рынка жилья в условиях развития новых инструментов жилищного инвестирования.

Установлено, что несоответствие количества и качества объектной базы рынка жилья параметрам спроса является главным фактором, препятствующим интенсивному росту системы ИЖИ и всего жилищного инвестирования в целом. Кроме того, необходимость ввода жилья максимальными темпами диктуется неудовлетворительным состоянием жилого фонда, высокой степенью его износа, наличием ветхого, аварийного жилья и низкой обеспеченностью жилья большинства граждан страны.

6. В исследовании определены ограничения, препятствующие процессу наращивания объемов строительства жилья максимально возможными темпами, в число которых входят:

Отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных необходимой инженерно-технической инфраструктурой;

Монополизация строительной отрасли в отдельных городах;

Высокие налоги;

Недостаточный объем строительных материалов, удовлетворяющих ценовым и качественным потребностям;

Ограничения возможностями производственных мощностей, в которых велика доля основных фондов с высокой степенью износа и морально устаревших и др.

Найденные ограничения предлагается преодолеть путем внедрения механизма, в котором были бы объединены элементы строительства и ипотеки. При его разработке был проанализирован опыт отдельных регионов, успешно внедривших у себя ипотечно-строительные механизмы, и поставлена задача распространить этот опыт в масштабах всей страны, чтобы подобные схемы можно было реализовать в любом муниципальном образовании.

Однако важнейшим отличием в предлагаемом нами механизме является то, что строительные и ипотечные риски строго разграничены путем организации выдачи кредита под залог уже построенного жилья (завершенного строительства). Значительную роль в массовом распространении данной программы играет и временной фактор, когда ипотечный банк должен своевременно предоставить ипотечные кредиты гражданам с предварительно проверкой банком их платежеспособности, АИЖК в короткие сроки рефинансировать кредиты, застройщик обеспечить скорейший возврат банковских кредитов, быстро продать построенную недвижимость (обеспечить ее ликвидность) и начинать строить следующий дом. Другими словами, важно обеспечить быстрый, без задержек кругооборот инвестиций, только в этом случае реальным будет выполнение задачи массового обеспечения граждан жильем.

Таким образом, с одной стороны, решается проблема недостатка комфортабельного жилья, возникающая при расширении системы ИЖИ, а с другой стороны, преодолевается нехватка инвестиционных ресурсов (платежеспособного спроса), которая препятствует развитию жилищного строительства.

7. Разработан механизм управления процессом ИЖИ, который включает в себя мероприятия по обеспечению достаточного объема предложения инвестиционных средств со стороны АИЖК, доработку правовой базы ипотеки по отдельным вопросам, меры по снижению накладных расходов при оформлении ипотечных сделок, меры по улучшению условий кредитования для заемщика, а также по повышению спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы. Реализация данного механизма позволит устранить барьеры в развитии системы ИЖИ как со стороны спроса на ипотечные кредиты, так и со стороны их предложения.

8. И, наконец, в целях расширения совокупного инвестиционного спроса на ипотечные ресурсы путем увеличения числа потенциальных заемщиков нами предложены: во-первых, система субсидирования граждан с определенными параметрами кредитов и, во-вторых, система государственного страхования ипотечных рисков.

Итак, современный опыт организации и внедрения различных инструментов жилищного инвестирования, накопленный за последние годы в муниципальных образованиях Российской Федерации, подтвердил жизнеспособность и привлекательность схем ИЖИ. Особенно интенсивному их развитию способствует определение на федеральном уровне Концепции развития ипотеки, создание специализированного института общегосударственного значения - АИЖК, финансирование деятельности этого агентства, а также поддержка выпуска облигаций и обеспечение их государственными гарантиями.

Осуществление предлагаемых в работе мероприятий позволит обеспечить соразмерное увеличение объемов предложения жилой недвижимости и дальнейшее пропорциональное развитие системы ИЖИ, строительной отрасли и рынка жилья. С помощью дальнейших преобразований в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотека может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни населения.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Назметдинова, Лилия Габдулбареевна, 2006 год

1. Абрамов С.И. Инвестирование. М: Центр экономики и маркетинга, 2000. -440 с.

2. Абрамова М.А. Ипотечные банки в Германии // Банковское право. -2002.-№3.-С. 57-59.

3. Аналитические записки. Часть II. Ипотека: опыт российских регионов. -Киров, 2001.- 152 с.

4. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. М: Дело, 2004.- 279 с.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. - 512 с.

6. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь,- 2000. -№7.-С. 29-31.

7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192с.

8. Березин И. Структура распределения доходов в России в 2002 году http://www.maгketologi.ru/lib^erezin/income02.html

9. Будаков Д. Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.2002. № 9. - С.44-48.

10. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций. СПб.: Питер, 2003. - 432 с.

11. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.- Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.-97с.

12. Валдайцев С.В., Воробьев П.П. и др. Инвестиции. Учебник. М.: Проспект, 2005. - 440 с.

13. Валинурова JI.C., Казакова О.Б. Управление инвестиционной деятельностью. М.: КноРус, 2005. - 384 с.

14. Все о строительстве города Уфы. Информационно-справочное издание. Единая информационная служба по недвижимости «Азимут». Уфа,2003,- 110 с.

15. Галаева Е.Становление среднего класса в России на фоне мировых тенденций // Общество и экономика. 2002. - №8/9. - С.94-111.

16. Гарипова 3.JI. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2004. - №1. - С.20-24.

17. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.:Изд-во БЕК, 2000. - 272с.

18. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0», 2003.-836с.

19. Грачев И.В. Ипотека в России: время требует правовых гарантий // Аудитор. 1997. - №2. С.3-6.

20. Гузанова А.К. Перспективы решения жилищной проблемы в оценках российских семей // Проблемы прогнозирования. 1998. - №2. - С. 127144.

21. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. -1995. -№ 8. — С.48 51.

22. Довдиенко И.В. Ипотека: учебно-практическое пособие / Под ред. д.э.н., проф.В.З. Черняка. М.: Издательство РДЛ, 2002. - 272 с.

23. Доклад заместителя главы администрации г.Уфы А.Юсуповой на 28 сессии Уфимского городского совета 23-го созыва «О показателях социально-экономического развития г.Уфы на 2003 год и на период до 2005 года»

24. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. - №10. - С.47-53.

25. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. -М.: ТЕИС, 2002. 171 с.

26. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья // Экономика ипредпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С. 98 - 101.

27. Закон РФ от 16 июля 1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

28. Закон РСФСР от 4 июля 1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

29. Закон РФ от 21 июня 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

30. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»

31. Захарова Н.Н. Комментарий к федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Постатейный. М.: Юрайт, 1999. - 189с.

32. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования // Экономист. 1997. - №4. - С.93-96.

33. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2001. - 273 с.

34. Ивантер А. Еще не наелись // Эксперт. 2004. - №7. http://www.middleclass.ru/articles/index.shtml

35. Ильичев В.Г., Ильичева В.В. К вопросу о моделировании обмена квартир // Экономика и математические методы. 2001. - №1. - С. 1319.

36. Каламбет А.П. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит. 2000. - №9. - С.30-32.

37. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит. 2000. - №9. - С.27-29.

38. Киданов В. Влияние ипотеки на тенденции развития рынка жилья// Банковское дело в Москве. 2003. - №8.

39. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0», 2002. - 120с.

40. Копейкин А., Стебенев JL, Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитиеипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1998. - № 8. - С.26.

41. Косарева Н., Страйк Р. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России М.: Институт экономики города США, 1995. -С. 24.

42. Кочетков Ю. Двухуровневая ипотека и рынок новостроек // Монолит. -2003. -№1.

43. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы ипотечного кредитования. -М.: Высшая школа, 1998. 64 с.

44. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров Нижегородской обл.: изд-во «Альфа», 1998. - 271 с.

45. Лимаренко В.И. Управление ипотечным кредитованием: стратегия развития в условиях переходной экономики // Инвестиции в России. -2000. № 8. - С.44 - 48

46. Логинов М.П. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике // Маркетинг. 2002. - №1. - С. 91-116.

47. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование на уровне муниципальных образований // Маркетинг. 2002. - №2. - С.97-113.

48. Логинов М.П. Как решить жилищный вопрос // ЭКО. 2001. -№11.-С.78-83.

49. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. - №4.

50. Материалы официального интернет-сайта ОАО «АИЖК» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - www.ahml.ru

51. Материалы официального сайта Гильдии Маркетологов http://www.marketologi.ru/lib/berezin

52. Материалы официального сайта комитета государственной статистики Республики Башкортостан www.bashstat.ru

53. Материалы сайта единой информационно-аналитической службынедвижимости г.Уфы www.asimut.ru

54. Матюхин Г.Г. Ипотека монополия или конкуренция // Банковское дело.-2003.-№5.

55. Матюхин Г.Г. Ипотека: от истории к современности // Банковское дело.- 2003. №1. - С.10-12.

56. Матюхин Г.Г. Ипотека социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. - 2003. - №3. - .25-27.

57. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. - № 7.- С. 47-56.

58. Мейзлер A.M., Савченко Е.В., Хабибуллин У.А. Опыт внедрения ипотечного кредитования в городе Уфе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. - №1.

59. Мейзлер A.M. Обеспечение доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе http://www.rusipoteka.ru/publications/

60. Мелентьева К. Некоторые рассуждения о различных схемах финансирования покупки жилья // Монолит. 2003. - №1.

61. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования. — СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003. 360 с.

62. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред.Н.Б.Косаревой. М .: Фонд «Институт экономики города», 2004. -92 с.

63. Минц В. Доплата от дяди // Эксперт. 2003. - №19.- С.44 - 48.

64. Митрофанов М.В., Сфонова В.Н. Применение ипотеки для улучшения жилищных условий населения конкретного муниципального образования // Государственная власть и муниципальная система управления. 2003. - №2. - С. 18-20.

65. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступностьжилья в городах России // Проблемы прогнозирования. 1996. - Вып. 6. -С.115-138.

66. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. 2001. - № 5. -С.107-112.

67. Оленина Е.А., Плущевская Ю.Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. 2000. - № 5. — С.42-46.

68. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под ред. Н.Н.Рогожиной.- М ,:Фонд «Институт экономики города», 2004.- 128 с.

69. Организация рынка жилья (концептуальный обзор). М., 1991.

70. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. 1995. - №8. - С.60-64.

71. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд «Институт экономики города» www.urbaneconomics.ru

72. Павлова И.В. Процесс оформления ипотечных кредитов в банке // Банковское дело. 2001. - №4. - С. 17-28.

73. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. - №3. - С.57-62.

74. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека): Комментарий закона // Хозяйство и право. 2000. - №4. - С. 3-16.

75. Пастухова Н. Использование ценных бумаг как инструмента рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. - №6. - С.66-70.

76. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России // Рынок ценных бумаг. 2002. - № 6. - С. 18-20.

77. Пахомова Е.А., Веселова Д.Е. Развитие жилищной ситуации в России и эконометрический анализ рынка квартир в Москве // Экономика иматематические методы. 2001. - №2. - С.41 -48.

78. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. - 256 с.

79. Половина сделок по покупке жилья к 2010 году будет осуществляться с помощью ипотечных кредитов // Этажи. 2004.- №3. - С.5.

80. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию».

81. Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 6 ноября 1996 г. № 300 «Об организации ипотечного жилищного кредитования в городе Уфе»

82. Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 26 июня 2002 г. № 196 «О Республиканской целевой жилищной программе Республики Башкортостан на 2002-2005 годы»

83. Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 16 сентября 1998 г. № 195 «О государственной целевой жилищной программе Республики Башкортостан на 1998-2000 годы»

84. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 2010 годы".

85. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

86. Прогноз социально экономического развития Республики Башкортостан на 2002 год и на период до 2004 года. Книга 1. Министерство экономики и антимонопольной политики РБ. Уфа -2001.

87. Пчелинцев О.С. На пороге жилищной реформы // Вопросы экономики. 1993.- №7. - С.7-13.

88. Пчелинцев О., Белкина Т. Жилищные реформы и европейская интеграция // Проблемы прогнозирования. 1997. - Вып. 1. - С. 140142.

89. Республика Башкортостан. Статистический ежегодник / Комитет государственной статистики Республики Башкортостан. Уфа, 2003.

90. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. М .:Фонд «Институт экономики города», 2004. - 84 с.

91. Романова М.В. Ипотечное страхование // Налоговый вестник. 2002. -№5.-С.97-100.

92. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. - №6. - С.73-79.

93. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. 1997. - №3. - С. 53 - 57.

94. Рябченко Л.И. Особенности организации ипотечного кредитования в мировой банковской практике // Аудитор. 1999. - № 1-2. - С.76-86.

95. Сайгак Е.К. Региональный рынок жилья и его инвестиционное обеспечение // Экономика строительства. 2000. - №11. - С.50-53.

96. Сводка с рынка ипотеки // Этажи. 2004. - №3. - С. 16.

97. Семеняка А.Н. Некоторые задачи государства по повышению уровня доступности жилья для населения // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. - № 4.

98. Сивкова Л.А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. М.: Библиотека журнала «Бюллетень предпринимателя», 1996.

99. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. - 112 с.

100. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. - №7. - С. 114-114.

101. Социально экономическое положение районов и городов Республики

102. Башкортостан: Статистический сборник / Комитет государственной статистики Республики Башкортостан. Уфа, 2003. - 240 с.

103. ЮЗ.Стерник Г. М. Эконометрический анализ и прогнозирование стоимости жилья в городах России http://www.realtymarket.ru/stat.htm

104. Ю4.Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономические и математические методы. 1998. - т. 34, вып. 1.

105. Ю5.Страйк Раймонд Д. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок? // Рынок ценных бумаг. 1999. - №19. - С.75-77.

106. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. - № 4. - С.25 - 30.

107. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

108. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах».

109. Ю9.Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб: Питер, 2001. -288 с.

110. Уровень жизни населения. Статистический сборник. Комитет государственной статистики РБ. Уфа, 2003. - 122 с.

111. Хорьков М.И. Рынок жилья Екатеринбурга в октябре 2003г. // www.realtymarket.ru

112. Чикишева Н.М. Современные формы финансирования и кредитования жилищного строительства и их роль в решении жилищной проблемы в России и Тюменской области. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.

113. ПЗ.Чиненков А.В. Основы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -1997. № 6. - С.52 - 61.

114. Цылина Г.А. Ипотека. Жилье в кредит. М.: «Экономика», 2001 -360с.

115. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. - №10. - С.60-61.116. www.denex.ru

116. Case, Karl E. Real estate and the macroeconomy // Brookings papers on economic activity, Washington, 2000.- Issue 2. P. 119 - 162.

117. Diamond, D., Lea, M. Housing Finance in Developed Countries // Journal of Housing Research, Vol. 3, No. 1 (special issue). P. 10-15

118. Goebel Paul R., Ma Christopher K. The integration of mortgage markets and capital markets // Journal of the American real estate and urban economics association 1993. - V.21,4 - P. 511 -538.

119. Housing policy and housing market models some disaggregate analyses /Jan R. Gustafsson - Stockholm, 1980 - № 16.

120. Krainer, J. Real estate liquidity // Economic review (Federal reserve bank of San Francisco). 1999. - Issue 3 - P. 14-26.

121. Mortgage lenders and the new Basel capital accord www.hypo.org, 2004

122. Recent Developments on European Mortgage-backed Securitisation Markets (By European Mortgage Federation) www.vinodkothari.com, 2004

123. Securitisation in Asia www.hvpo.org. 2004