Формирование механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Пустоваров, Эдуард Анатольевич

• Пустоваров, Эдуард Анатольевич
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Пустоваров, Эдуард Анатольевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРОЦЕССЕ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЭКОНОМИКИ РОССИИ.

1.1. Этапы формирования рынка жилой недвижимости в России.

1.2. Обоснование ипотечного кредитования как способа активизации платежеспособного спроса на недвижимость.

1.3. Повышение эффективности механизма приобретения жилой недвижимости с помощью рефинансирования ипотечных кредитов.

Глава 2. МЕТОДЫ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ.

2.1. Критический анализ существующего механизма рефинансирования ипотечных кредитов в России.

2.2. Систематизация основных способов и инструментов рефинансирования ипотечных кредитов.

2.3. Анализ перспектив использования различных видов ипотечных ценных бумаг в России.

Глава 3. РАЗРАБОТКА РЕГИОНАЛЬНОГО МЕХАНИЗМА ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ.

3.1. Формирование региональной модели рефинансирования ипотечных кредитов на основе функционирования ипотечных сертификатов участия.

3.2. Разработка механизма функционирования региональной модели рефинансирования ипотечных кредитов.

3.3. Социально экономическая эффективность предлагаемых мероприятий.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки»

Обеспеченность населения жильем одна из важных характеристик уровня экономического развития страны, а также залог дальнейшего стабильного развития экономики. С изменением политического строя и сменой стратегии формирования экономической системы страны, изменились и способы обеспечения жильем населения. От фактически единственного распределительного способа государство перешло к многообразию рыночных механизмов приобретения жилой недвижимости.

В связи с этим важным становиться вопрос об эффективности существующих механизмов приобретения жилья населением. Сравнительный анализ информации по объемам потенциального спроса на жилье и количеству осуществляемых сделок по приобретению жилья на рынке недвижимости в России, показал, что количество сделок по приобретению жилой недвижимости существенно ниже объемов потенциального спроса на жилье. Обоснованием значительной потребности населения в жилье может служить информация об обеспеченности жильем граждан, в России этот показатель составляет в среднем 19,3 кв.м. на человека [74], в то время как в большинстве развитых стран он колеблется между 30-45 кв.м. на человека [129, с.5]. Еще одним косвенным подтверждением потребности населения в улучшении жилищных условий является количество семей очередников это около 6.3 млн. семей [129 с.5]. По последним данным общая потребность в жилье составляет 1569,8 млн. кв.м [74]. Таким образом, на рынке жилья присутствует значительное превышение потенциального спроса над платежеспособным. Это провоцирует социальное напряжение и препятствует эффективному развитию всей экономики. Очевидно, сокращение разницы между объемом потенциального спроса на жилье и количества осуществляемых сделок по приобретению жилья на рынке недвижимости будет способствовать снижению этих негативных последствий.

Цель работы: разработка экономического механизма приобретения жилья, способствующего увеличению количества сделок на рынке недвижимости.

Достижение этой цели, исходя из рыночных механизмов функционирования системы обеспечения жильем населения, возможно путем активизации платежеспособного спроса населения. Это, по мнению автора, главная задача данного научного исследования. Одним из способов активизации платежеспособного населения на рынке жилой недвижимости может стать использование института ипотеки, об этом свидетельствует проведенное исследование зарубежного опыта в данной сфере экономических взаимоотношений.

Формированию механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки и была посвящена диссертационная работа.

Актуальность темы исследования во много обусловлена тем, что «ипотека» новая экономическая и правовая категория для современной России. Соответственно, институт ипотеки требует фундаментального исследования, в целях наиболее эффективного его применения на практике. В связи с этим системный подход к данному вопросу, который предполагает научное исследование в рамках кандидатской диссертации, является, по мнению автора, весьма уместным и актуальным.

Изучение литературы и отбор фактического материала показал, что данному научному направлению посвящено немало работ отечественных исследователей. В частности наиболее значимый вклад в развитие теории по мнению автора сделали такие исследователи как: С.И. Касаткин, В.И.

Лимаренко, М.П. Логинов, В.В. Меркулов, С.М. Печатникова, Г. Суворов, Г.А. Цылина, И.А. Ясеновец. Однако институт ипотеки настолько обширен и многогранен, что молено утверждать: научное исследование данного вопроса далеко не завершено. В целях ограничения круга исследуемых вопросов, в данной работе, были определены объект и предмет исследования.

Объект исследования: экономические взаимоотношения по поводу осуществления сделок на рынке недвижимости. Объект исследования соответствует паспорту ВАК № МК-1-пр. от 16.02.01. специальности 08.00.05 -«Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)» пункт №15.72 Основные операции (сделки) на рынках недвижимости.

Предмет исследования: формирование механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки.

Анализ состояния исследуемого вопроса показал, что наиболее полно и всесторонне исследованы общие механизмы функционирования рынка жилья; обосновано наличие огромного спроса на жилье и необходимость его удовлетворения; детально исследована экономическая, организационная и правовая сущность ипотеки. Вместе с тем, по мнению автора недостаточно исследованы вопросы влияния ипотечного кредитования на платежеспособный спрос и другие показатели рынка жилья; должным образом не систематизированы многочисленные трудности, препятствующие практическому применению механизма приобретения жилья на основе ипотеки; недостаточно исследованы вопросы финансового обеспечения механизма приобретения жилья на основе ипотеки. Исходя из этого, для достижения цели поставленной в работе, необходимо в процессе исследования решить ряд задач:

1) определить основные понятия и термины, используемые в работе;

2) проанализировать влияние ипотечного кредитования на активизацию платежеспособного спроса жилье;

3) выявить причины, мешающие эффективному функционированию механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки в России;

4) проанализировать эффективность существующего механизма обеспечения финансовыми ресурсами системы приобретения жилья на основе ипотеки;

5) систематизировать способы обеспечения финансовыми ресурсами системы приобретения жилья на основе ипотеки;

6) выбрать наиболее эффективный способ рефинансирования на современном этапе развития экономики России;

7) предложить альтернативную модель приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки с привязкой к конкретному территориально экономическому базису;

8) обосновать экономическую эффективность предлагаемых мероприятий.

Методологической основой были различные литературные источники, такие как книги, учебные пособия отечественных и зарубежных авторов, научные труды современных исследователей посвященных вопросам ипотеки, нормативно-правовые акты регулирующие общественные отношения в сфере приобретения жилья и ипотечного кредитования. Большое значение имела информация полученная во время общения с профессиональными участниками рынка: риэлтерами агентств недвижимости г. Новосибирска и специалистами Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования. Изучение существующего механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки происходило как в форме вербальной общения со специалистами практиками, так и на основании служебных документов, регламентирующих поведение субъектов на рынке жилой недвижимости и ипотечного кредитования. В условиях динамичного развития рынка недвижимости и постоянных изменений объемов и условий ипотечного кредитования, особую значимость в написании работы приобрели оперативные источники информации: публикации в периодических изданиях и данные полученные с помощью глобальной компьютерной сети Интернет.

Инструментарием для решения поставленных задач явились общенаучные и специальные методы научного исследования. На разных хронологических и логических этапах выполнения работы использовались разные методы. На предварительной стадии написания работы при выборе темы исследования, подборе и систематизации материала использовались такие методы как: наблюдение сравнение абстрагирование. На этапе выполнения теоретической части диссертации: абстрагирование, исторический метод, метод восхождения от абстрактного к конкретному. На этапе написания методологической части диссертации особое значение имели такие методы познания как анализ, синтез, индукция, дедукция, сравнительное моделирование. На проектной стадии наибольшее значение приобрели специальные методы научного познания: экономический эксперимент, математический анализ.

Пытаясь достичь цели исследования и решая задачи поставленные в работе автор старался быть предельно логичен в своих рассуждениях и выводах. Формирование структуры работы также основывалось на законах логики раскрытия темы и общих правилах проведения научного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, трех приложений. Объем работы 141 страница машинописного текста, включает 17 таблиц и 6 рисунков. Список литературы состоит из 139 источников.

Во введении выявлена проблемная ситуация определен возможный путь решения этой проблемы. На основании этого определена стратегия исследования и направление научного поиска. Разрешение проблемной ситуации определено в качестве цели диссертационной работы. Исходя из необходимости достижения цели, сформулирована тема научной работы и обоснована ее актуальность. Для конкретизации границ исследования определены объект и предмет научного исследования. Поставлены ряд задач, необходимые для достижения цели. Определены методические и методологические основы исследования. Раскрыта структура диссертации. Кратко изложена суть каждого структурного элемента и обоснована их логическая взаимосвязь и последовательность.

Основная часть работы по замыслу автора состоит из трех глав. В соответствии с общим правилами научного исследования первая глава работы теоретическая, в ней охарактеризованы основные категории используемые в работе, изложено текущее состояние исследуемого вопроса, систематизированы трудности порождающие проблемную ситуацию.

Во второй методологической главе работы определены возможные способы решения задач и устранения причин, порождающих проблемную ситуацию. Обоснована невозможность разрешение конфликтной ситуации на основании применяемых в настоящее время способов и инструментов.

В третьей, экспериментальной главе работы, предложены авторские разработки по устранению выявленных трудностей и разрешением проблемной ситуации. Исходя из методической направленности работы, эксперимент проводился не непосредственно с объектом исследования, а с его моделью. Для количественной и качественной оценки результатов работы проведен расчет эффективности результатов исследования.

В заключении подведены основные итоги работы. Кратко сформулированы основные результаты, полученные в процессе исследования. Определено их участие в достижении поставленной цели. Обоснована их научная значимость и практическая ценность работы. Определено возможное дальнейшее развитие исследовательской мысли в данном направлении научного исследования.

Научная новизна работы заключается в формировании новых экономических отношений связанных с выпуском и обращением ипотечных сертификатов участия

Практическая значимость работы состоит в возможности использования полученных результатов и выводов при разработке и функционировании региональных программ ипотечного жилищного кредитования.

1. РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРОЦЕССЕ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЭКОНОМИКИ РОССИИ

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Пустоваров, Эдуард Анатольевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключительной части работы, автор попытался синтезировать полученные в ходе научного исследования результаты и выводы, соотнести их с целью и задачами, поставленными перед началом выполнения работы, оценить научную новизну теоретическую значимость и практическую ценность результатов работы.

В целях необходимости оперирования терминами составляющими предмет исследования «механизм приобретения жилья», «ипотека», «ипотечное кредитование», в дальнейшем исследовании, а также решая задачи формирования нового знания по исследуемому вопросу, автором уточнено понятие «ипотечное кредитование», «ипотечное жилищное кредитование». Эта задача решалась на основании исторического возникновения понятия «ипотека», его первоначального смысла и дальнейшего эволюционного развития в различных правовых и культурных традициях, а также в различных экономических системах. Смысловое значение производных от «ипотеки» терминов, определялось исходя из правил морфологии русского языка и логического соотношения отдельных терминов, составляющих рассматриваемое словосочетание.

Проанализирована институциональная структура ипотеки с точки зрения структурно-генетического анализа. Выводом, проведенного анализа явилось подтверждение мнения некоторых ученых, о том, что понятие ипотеки имеет триединую сущность: экономическую, правовую и организационно-финансовую. Были детально проанализированы все три составляющих понятия «ипотека».

Проанализировано влияние экономической составляющей института ипотеки - «ипотечного кредитования», на улучшения показателей рынка жилой недвижимости. В качестве основного показателя был принят платежеспособный спрос граждан, как определяющий фактор изменения рыночной ситуации в условиях рыночной экономики. Был получен вывод о невозможности удовлетворения покупателем потребности в жилье из собственных средств. В целях разрешения выявленного противоречия была рассмотрена возможность применения альтернативных способов приобретения жилья, решающих проблему ограниченности собственных средств покупателя. Сравнительный анализ всех изложенных способов применительно к современному состоянию экономики и права России, позволил сделать вывод, что наиболее эффективным способом приобретения жилья в условиях недостаточности собственных средств заемщика, является использование кредитных ресурсов в рамках программы ипотечного жилищного кредитования.

Проведен анализ влияния ипотечного кредитования на изменение платежеспособного спроса при приобретении жилой недвижимости. Исследование строилось на основании моделирования макроэкономической ситуации на рынке жилой недвижимости, с применением законов общей экономической теории, исходя из общих правил функционирования товарных рынков. Анализ модели показал, что с внедрением механизма ипотечного жилищного кредитования, увеличивается платежеспособный спрос населения на жилье, существенно вырастает уровень потребления на рынке, увеличивается количество сделок покупки жилой недвижимости. Помимо это, главного результата, анализ модели выявил побочные результаты научного исследования, в частности выявлено снижение эластичности спроса на недвижимость, на основании чего прогнозируется значительное повышение цен на недвижимое имущество при увеличении масштабов сделок по ипотечному кредитованию.

Систематизированы и классифицированы причины затрудняющие эффективное развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России. За основу анализа была взята Федеральная программа ипотечного жилищного кредитования. Методологической основой анализа явились публикации в прессе, посвященные проблемам рынка ипотечных кредитов, показатели хозяйственной деятельности кредиторов и других участников рынка ипотечных кредитов, информация полученная при общении со специалистами рынка. Основным научным методом анализа явилось выявление причинно следственных связей между частными Ш трудностями функционирования системы и определение основополагающих причин, мешающих эффективному функционированию рынка. Результат исследования заключается в систематизации и классификации основных причин затрудняющих увеличение объемов ипотечного кредитования в России. Выявленные трудности разделены автором на три большие группы: экономические, правовые, общеорганизационные. К дальнейшему анализу и исследованию были приняты трудности экономического характера, ф затрудняющие эффективное функционирование механизма приобретения жилья на основе ипотеки.

Основной системной причиной ограниченного масштаба сделок по приобретению жилья с участием ипотечного кредитования признаны высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Установление причинно следственных связей выявило, что основополагающими ограничениями этой причины являются высокие риски кредитования и несоответствие активов и пассивов кредитора. Исходя из проведенного исследования фундаментальных основ функционирования рынка ипотечных ф кредитов, в частности анализа организационно-финансовой составляющей данного рынка, автор пришел к выводу, что устранить причины выявленной проблемы можно путем создания эффективного механизма рефинансирования ипотечных кредитов.

Создание эффективного механизма рефинансирования ипотечных кредитов, по мнению автора, является необходимым и достаточным условием для устранения причин экономического характера затрудняющих эффективное функционирование рынка ипотечных кредитов.

Предпосылкой разработки нового механизма рефинансирования явился ♦ анализ существующего механизма рефинансирования ипотечных кредитов.

Анализ общих основ существующего механизма рефинансирования ипотечных кредитов в России, и детализированный анализ частных проблем функционирования этого механизма, позволили сделать вывод, что в целом, механизм недостаточно эффективен. Исходя из этого, автором предлагается разработать альтернативный способ решения задачи обеспечения системы ипотечного жилищного кредитования финансовыми ресурсами.

Автором подробно рассмотрены существующие в мировой практике ипотечного кредитования методы обеспечения системы финансовыми ресурсами. Каждый из методов критически оценивался с точки зрения применимости в современных условиях России. На основании сочетания положительных и отрицательных характеристик каждого метода был сделан вывод, что наиболее приемлемым методом рефинансирования ипотечных кредитов является использование ресурсов фондового рынка. Проанализированы способы и инструменты рефинансирования ипотечных кредитов с участием ресурсов фондового рынка применяемые в мировой практике и перспективы применения этих способов в условиях современного развития экономики и права России. Результатом исследования явилось то, что теоретически возможным и наиболее эффективным инструментом рефинансирования ипотечных кредитов в условиях современного развития экономики России будут являться ипотечные ценные бумаги по типу американских Mortgage backed securities (MBS), аналог в российском праве -ипотечные сертификаты участия.

Цель третьей главы работы: разработка регионального механизма приобретения жилья на основе ипотеки. Исходя из методической направленности диссертационной работы, экспериментальная часть проводилась не непосредственно с объектом исследования, а с его моделью. Разработка региональной модели рефинансирования исходила из двух основополагающих принципов:

1) модель должна быть локальной и ограничиваться рамками одного региона, это, по мнению автора, позволит существенно снизить издержки системы рефинансирования;

2) основным инструментом рефинансирования должен стать ипотечный сертификат участия. Так как именно этот вид ипотечных ценных бумаг был признан наиболее эффективным на современном этапе развития экономики России.

Разработка региональной модели рефинансирования является методическими рекомендациями по установлению и развитию новых экономических взаимоотношений между субъектами регионального рынка ипотечных кредитов, субъектами рынка жилой недвижимости региона и субъектами фондового рынка, в целях развития и эффективного функционирования механизма приобретения жилья на основе ипотеки.

Использование ипотечных сертификатов участия в качестве инструмента привлечения средств фондового рынка в систему ипотечного жилищного кредитования, является научной новизной работы.

На основании преложенной модели рефинансирования ипотечных кредитов, более подробно был исследован ее механизм функционирования. Автором выявлена тенденция уменьшения поступлений по ипотечным сертификатам участия с течением времени, из-за постепенного снижения суммы ипотечного покрытия. В ответ на это, в целях повышения привлекательности данного вида ценных бумаг для инвесторов, в работе был предложен механизм досрочного погашения ипотечных сертификатов участия. Данное предложение, также можно рассматривать в качестве одного из основных результатов работы. Разработанный механизм досрочного погашения был экономически обоснован с точки зрения теории стоимости денег во времени, и по мнению автора, имеет право на практическое применение при функционировании рынка ипотечных кредитов.

Обоснована экономическая эффективность и социальная значимость предлагаемых мероприятий. Основной экономический эффект предлагаемых мероприятий заключается в снижении процентной ставки по ипотечному кредиту до 11% годовых, то есть на 4% годовых по сравнению с ее существующим уровнем. Полученный экономический эффект позволил увеличить платежеспособность потенциальных заемщиков, путем снижения необходимой и достаточной суммы для выполнения своих обязательств по ипотечному кредиту. Проведенные математические расчеты, основанные на применении законов матричной алгебры, позволили сделать вывод, что при реализации предложенной модели рефинансирования ипотечных кредитов на практике, платежеспособность заемщиков по ипотечному кредиту повыситься в среднем на 14,6% по сравнению с существующим уровнем.

Таким образом, основная задача работы, заключающаяся в повышении платежеспособного спроса на жилую недвижимость, выполнена и автор максимально приблизился к цели диссертации: увеличению количества сделок по приобретению жилья. Однако, исследование проведенное в работе позволяет сделать вывод, что предложение на рынке жилой недвижимости не сможет мгновенно отреагировать на увеличившийся спрос, следовательно равновесная цена на недвижимость повысится. Таким образом, основным ограничивающим фактором увеличения количества сделок по приобретению жилья, будут являться недостаточные объемы предложения товара на рынке жилой недвижимости. Исходя из этого, полное достижение цели поставленной в работе возмоясно лишь при условии значительного увеличения объемов строительного производства. По мнению автора: это важнейшая практическая задача на современном этапе развития рынка недвижимости. Предполагается, что дальнейшие направления научного поиска в сфере увеличения количества сделок на рынке недвижимости, могут быть посвящены именно увеличению количества предложения жилья. Решение этой задачи наряду с достигнутыми автором результатами по увеличению платежеспособного спроса, создадут основные предпосылки для увеличения количества сделок на рынке недвижимости. В конечном итоге, достигнутые результаты, смогут существенным образом отразиться на уровне обеспеченности жильем населения России и будут являться предпосылкой, дальнейшего стабильного социального и экономического развития общества.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Пустоваров, Эдуард Анатольевич, 2004 год

1. Marchoun М. Availability of mortgage loans in volatile real estate markets// Journal of urban economics markets. N.Y. ets., 2000. - vol. N3.

2. Peter S. Rose. Money and capital market. USA, 1989. - 872.

3. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2004. - №4.-С.42-48.

4. Архипов Е.Н. Совершенствование системы кредитования ценными бумагами в Германии // Рынок ценных бумаг. 1999. - № 14. - С.14-18.

5. Ашрапов М.М. О системе кредитования жилищного строительства // Жилищное строительство. 2004. - № 1.- С.2-4.

6. Базовые тарифы ОАО «ПСБ» по обслуживанию паевых инвестиционных фондов // http://www.icbank.ru

7. Баликоев В.З. Общая экономическая теория. Уч. пособ. Новосибирск. ЮКЭА, 1996. 416с.

8. Барейша И. А. Секьюритизация причины успеха // Рынок ценных бумаг. -2004. -№2. С.23-31.

9. Баронин С.А. Развитие стоимостного управления при планировании ^ ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства// Экономикастроительства. 2004. - №7.- С.2-13.

10. Берзон Н.И. Буянова е.А. Кожевников М.А. Чаленко А.В. Фондовый рынок: Уч. пособ. М.: Вита-Пресс, 1999. - 400с.

11. Битеряков А.В. Ипотека в России до 1861г.// Жилищное строительство. 2000. - N11- С. 23-24.

12. Битеряков А.В. Основы ипотечного кредитования // Промышленное и гражданское строительство. 2000. - № 11.- С.41.

13. Богданов И.А. «Длинные» лучше коротких. Практические шаги по реализации закона об ипотеке в целях повышения инвестиционной активности в строительстве // Строительный эксперт. 1998. - №6. - С.43-47.

14. Бобков В. Анализ социально-экономической дифференциации // Экономист. 2003. - № 7. С.10-20.

15. Бобылева Ю.Е. Формирование системы обеспечения финансовыми ресурсами процессов приобретения и строительства жилья: Автореф.дис. . канд.экон.наук. Иваново, 2004. - 18с.

16. Большой энциклопедический словарь. 2-е изд. - М.: Большая Российская энциклопедия; СПб.: Норинт, 1997. - 1456 с.

17. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2002. - №9. - С.18-20.

18. Власов П.А., Хорошавина Н.В. Кредиты не для слабонервных //1. Эксперт. 1998.

19. Все о залоге (комментарий, законодательные и нормативные документы). //Экономико-правовой бюллетень АКДИ «Экономика и жизнь». Вып. 10 (42). М., 1994.

20. Гарипова 3.JI. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования / 3. JL Гарипова// Деньги и кредит. 2004. - №6.-С.51-55.

21. Гитмэн Лоренс Дж., Джонк Майкл Д. "Основы инвестирования", — ^ М.: "Дело", 1997.-314с.

22. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. №32.

23. Гутин В.А. Факторный анализ структуры инвестиционного фонда муниципальной ипотечной программы // Инвестиции в России. 2001. - № 7.-С.36-39.

24. Доверительное управление активами клиента. Стратегии вложения.// Брокеркредитсервис. Новосибирск.- 2004. - 30с.

25. Евтух Е.А. Жилищная ипотечная система ( мировой опыт) // Деньги и 4 кредит. 2000. - №10. - С. 47-53.

26. Жилищное кредитование: (Серия статей)// Проектирование и строительство в Сибири. 2002. - № 5.- С.5-8.

27. Жилищный кодекс РСФСР. Утвержден Вс РСФСР 24.06.83. // Свод законов РСФСР.

28. Закон РСФСР от 4.07.1991. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. 1993, №5. С. 12-19.

29. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №28-72-1 «О залоге» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. №23.

30. Зельднер А.Г., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО: экономика и организация промышленного производства. -2004. №8.- С.38-49.

31. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. - 273с.

32. Иванов Г.И. О совершенствовании механизма ипотечного кредитования/ Иванов Г.И.// Жилищное строительство. — 1999. — N1. — С. 9-11.

33. Игнатьев Г.В. Ипотечное кредитование как метод привлечения инвестиций в строительство. Красноярск: Универс; Союз, 1999. - 190с.

34. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управление и финансирование. Уч. Для вузов. М.: Дельта. 215с.

35. Ипотека: (Серия статей)// Бюллетень строительной техники. 2004. -№ 6.- С.39-44.

36. Исаков В.В. О ходе реализации федеральной целевой программы «Свой дом»/ Исаков В.В.// Промышленное и гражданское строительство. -1999. -N4.-C. 18-21.

37. Казаков А.Н. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг 2004. - №3. - С.16-22.

38. Касаткин С.И. Моделирование ипотечного кредитования на примере ЗАТО // Сибирская финансовая школа: АВАЛЬ. № 4.- С.2-9. - 2003.

39. Касаткин С.И. Сравнительная характеристика программ ипотечного кредитования в Железногорске и Северске // Сибирская финансовая школа: АВАЛЬ. 2003. - № 3.- С. 116-118.

40. Касаткин С.И. Экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании: Дис. канд.экон.наук: Томск, 2004. 222с.

41. Кобелева С.А. Формирование конкурентного превосходства на рынке жилой недвижимости // Жилищное строительство. 2003. - № 12.- С. 1213.

42. Колошенко А.Н. Банки планируют клиенты выжидают // Банковское дело в Москве. 2004. - №7. - С.32-39.

43. Колпакова Г.М. Финансы. Денежное обращение. Кредит. М.: Финансы и статистика, 2004. 496с.

44. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Ипотека. 2000. № 1-2. С. 5-12.

45. Концепция развития ипотеки. Интервью с профессором Пономаревым // Строительная газета. 1999. - №49. - С. 11.

46. Коростелев С.П. Основы теории ипрактика оценки недвижимости: Уч. пос. М.: Финист. 1998. - 327с.

47. Косарева Н.А. , Н.И. Пастухова, Н. Г. Рогожина Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. - № 5.- С.89-107.

48. Лазарева Л. Ипотеке зеленый свет // Финансист. - 1998. - №5. -С.23-28.

49. Ланцов В.М. Ипотека-прогресс или экономическое оружие: (Критический анализ российского опыта) Казань: Казан.гос.архитектур.-строит.акад., 1996. - 104с.

50. Латкин А.А. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в Самарской области // Промышленное и гражданское строительство. 1998. - № 4. - С. 57-59.

51. Лосев С.А. Организация выпуска ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. 1999. №19. - С. 13-15.

52. Лимаренко В. Управление ипотечным кредитованием: стратегия развития в условиях переходной экономики // Инвестиции в России. 2000. - № 8.- С.44-48.

53. Лимаренко В.И, Моделирование системы управления ипотечным кредитованием в условиях переходной экономики // Экономика строительства. -2000.-№6.- С.2-13.

54. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // ЭКО: экономика и организация промышленного производства. 2002. - № 12.- С.127-137.

55. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. 2003. - № 12.- С.67-69.

56. Логинов М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. 2002. - № 1.- С.11-14.

57. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. - № 4.- С.22-30.

58. Ляпин Н.А. Почему в России такая дорогая ипотека? // Коммерсантъ. -2004. №9.-С.11-18.

59. Макконел К.Р., Брю С.Л. Экоеномикс: принципы, проблемы и политика. Т.1. М.: Республика, 1995. -400с.

60. Макконел К.Р., Брю С.Л. Экоеномикс: принципы, проблемы и политика. Т.2. М.: Республика, 1995. -400с.

61. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: издательство «Юридический центр Пресс», 2003. - 360с.

62. Минтц В.Н. Доплата от дяди // Эксперт. -2003. №5. - С.23-29.

63. Огородников В.Р. Регистрация недвижимости в московском регионе // Экономика и жизнь. 1997. № 50. - С.11- 18. Нефедов

64. О компании Брокеркредитсервис // http:www.bcs.ru/services/du/du cons.asp

65. Объединенный банк квартир Новосибирска // Недвижимость. — 2004.37 (383). С.5-11.

66. Овсянникова Т.Ю. Региональные инвестиционные программы: поиск эффективных решений // Жилищное строительство. 2002. - № 7.- С.2-7.

67. Оловянникова Л.И. Специализированные кредитные союзы // Ипотека. 2000. №6. - с. 2871. Оленина Е.А., Ю. JI. Плущевская Ю.Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. - 2000. - № 5.- С.42-46.

68. Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотекеодобрены распоряжением Правительства РФ от 22 декабря 1993 г. № 96-рз) // Российская газета. 1994. № 3.

69. Основы гражданского законодательства РСФСР и республик (утв. ВС РСФСР 31.05.91 №2211-1)// Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. №26.

70. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России (Краткое изложение основных результатов и выводов)// М. Институт экономики города, 2004. — 48с.

71. Павлов В.В. Развитие ипотечного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство // Промышленное и гражданское строительство. -2004. -№ 1.- С.11-13.

72. Павлодский Е.К. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. - № 2. -С.12-15.

73. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. - № 3,- С.57-62.

74. Пастухова Н.И. Использование ценных бумаг как инструмента рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. -2001,- №3. С.43-49.

75. Пастухова Н.И. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. - №10. - С.35-39.

76. Пастушенко А.И. Ипотечных программ становится все болыпе/ЯСоммерсанть. 2004. - №9. - С.34-39.

77. Первая стройсберкассса в столице. Интерьвью с В. Силиным // Строительная газета. 1999. - №40. - с.37.

78. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. 2001. - № 1.- С.21-30.

79. Печатникова С.М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. 2001. - № 6.- С.20-32.

80. Пипко Н.Д. Состояние рынка жилья // Жилищное строительство. -2002.-№ 10.- С.2-3.

81. Питкевич Ю.А. Ипотека пришла в Удмуртию // Строительная газета. -1999.-№ 13. С.24-25.

82. Платонов A.M. Кредитование жилищного строительства:-Екатеринбург: Урал.гос.техн.ун-т 1999. 120с.

83. Постановление правительства №13 от 12.10.1995. «Типовые правила открытого паевого инвестиционного фонда». // Российская газета. 1995. -№96. - С.26.

84. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе "Свой дом"» // Российская газета. 1996. - № 138.-С.17.

85. Постников Д.О. Ипотека: Омский вариант // Проектирование и строительство в Сибири. 2003. - № 1.- С.6-7.

86. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / В. С. Ем, С. Н. Дудкин, А. А. Лаврищева и др.; Под ред.В.С.Ема. М.: Статут, 1999. - 254с.

87. Пьянкова В.И. Особенности национальной ипотеки // Вечерняя Москва. -2003. -№11. С.12-18.

88. Раитин Е.В. Альтернатива ипотечному кредитованию / Е. В. Раитин // Проектирование и строительство в Сибири. 2002. - № 3,- С.43-47.1., 93. Райзберг Б.А., Лазовский Л.Ш., Стародубцева Е. Б. Современныйэкономический словарь. М.: ИНФРА-М, 1998. - 479с.

89. Рахман И.А. Оценка социальных факторов жилищного строительства: (На основе социологического исследования) // Экономика строительства. -2001. -№10. С.30-34.

90. Роготень А.Богданова Е. Сердцев Д. Банки увлеклись ипотекой // Ведомости — Новосибирск. 2004. - №175. - С.7-11.

91. Розен В.В. Математические модели принятия решений в экономике. Уч. пособ. М.: Высшая школа, 2002. - 288с.

92. Рубцов Б.А. Современные фондовые инструменты финансированияипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. — 2001. №6. - С. 12-23.

93. Рябченко Л.А. Особенности организации ипотечного кредитования в мировой банковской практике. // Аудитор. 1999. - №1-2. - С.76-86.

94. Сафрончук М. Стрелец И. Ипотека // Наука и жизнь. №5. - 1999. -С.32-36.

95. Сергеева И.А. Об ипотечном кредитовании / И. А. Сергеева // Жилищное строительство. 2003. - № 1.- С.6-8.

96. Симчера В. Экономика России в 2003 году: итоги обнадеживающих ^ преобразований // Общество и экономика. 2004. - № 2.- С.40-55.

97. Синицин В.В. Организационно-экономический механизм формирования муниципальной жилищной политики при разработке ипотечных программ: Автореф.дис. канд.экон.наук. Н.Новгород, 2002. 22с.

98. Словарь современных понятий и терминов. / Н.Т. Бунимович, ГГ. Жаркова., Т.М. Корнилова и др.; Под. ред. В.А. Макаренко. М.: Республика, 2002. - 527с.

99. Смолянников А.В. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества// Вопросы экономики. 1997. - №7. -С.41-44.

100. Степанян К.Н. Четыре способа сделать и плохой и дешевой квартиры хорошую и дорогую // Деньги. 1995. - №8. - С. 17.

101. Стандарты процедуры выдачи рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.// ОАО АИЖК, Москва.- 2002. 190с.

102. Степанов B.JI. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец XIX начало XX в.) // Деньги и кредит. - 2004. - № 2.- С.61-67.

103. Суворов Г.А. Закон об ИЦБ выгоден . иностранным банкам // Банковское дело в Москве. 2003. - №7. - С.24-27.

104. Суворов Г.А. О вреде ипотечной компании (записки автомобилиста) // Открытая экономика. 2004. - №2. - С.56-68.

105. Суворов Г.А. Обеспечение высокого кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг // Банковское дело в Москве. 2003. - №8. - С.34-41.

106. Сучков А.А. О пользе конкуренции //Банковское дело в Москве. -2004. -№7. С.24-26.

107. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СпбГТУ, 1997. - 422с.

108. Тарифы на услуги. Аудиторская фирма ООО «Бизнес-Аудит. И.Т.» // http:wvvw.it-audit.ru/tarif.htm

109. Теория государства и права: Уч. Для вузов / Под ред. проф. Корельского В.М. и проф. Перевалова В.Д. М.:- НОРМА-ИНФРА-М, 2001. -616с.

110. Трубицина О.С. Регулирование региональной ипотечной системы в жилищном секторе: Автореф.дис. канд.экон.наук. Томск, 2003. - 22с.

111. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах» // Российская газета. 1994. №111.

112. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. № 420 «О разработке федеральной целевой программы "Свой дом"» // Российская газета. 1996. - № 58. -С.13.

113. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» // Российские вести. 1993. № 254.

114. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Российская газета. 1996. - № 45.-С.11.

115. Усоскин В.М. Секьюритизация активов // Деньги и кредит. 2002. -№ 5.- С.39-44.

116. Устойчивое развитие городов: Жилище земля - деньги - транспорт // Архитектура и строительство России. - 2002. - № 2.- С.2-29.

117. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"

118. Федорченко О.А., Смолянников А.В, Ипотека как она есть // Коммерсант Daily. - 1997.- №66. -С.12-16.

119. ФЗ «О банках и банковской деятельности» № 395-1ФЗ от 02.12.1990.

120. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». № 102-ФЗ от 24.07.97.

121. Финансы и кредит в недвижимости. Под общ.ред.П.Г.Грабового, Н.КХЯськовой. М.: Алфей, 2004. 470с.

122. Ходжаев Д. Чтобы мечта стала реальностью // Социальная защита. -1996.-№5.-С.27-32.

123. Цылина Г.А. Институциональная структура современного рынка ипотечного кредита и ее тенденции // Жилищное строительство. 2000, -N11-С.19-23.

124. Цылина Г.А. Ипотека: Жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.

125. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски. // Жилищное строительство. 2001. - №4. - с. 9-11; №5. - С. 5-7.

126. Черняк А.В. Рынок открыт для всех// Банковское дело в Москве. -2004. №7. 17-23., июль 2004

127. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектов в строительстве/ Черняк В.З. М.: Русская деловая литература, 1998. - 800с.

128. Шахов В.В. Страхование. Уч. для вузов. -М.: ЮНИТИ, 2000. 311с.

129. Швец М.Ю. Ипотечное кредитование как индикатор социально-экономической политики в рамках экономической безопасности // ВНИИНТПИ. Строительство и архитектура. Сер. Экономика, организация и управление в строительстве: 2001. - № 1.- С.9-18.

130. Шевяков А.П. Экономический рост и неравенство // Общество и экономика. 2004. - № 2.- С.56-68.

131. Шуба В.В. Уровень инфляции в 2005 году не превысит 10% // http:kreml.org/opinions/67142195

132. Экономика и финансы недвижимости / Под. Ред. Ю.В. Пашкуса-СПб.: Изд. С.-Петерб. Ун-та, 1999. 186с.

133. Экономическое и социальное положение Новосибирской области в 2003 году // Советская Сибирь. 2004. - 20 февр.- С.4-7.

134. Ясеновец И.А., И Стругацкий А.К., Кредитный рейтинг ипотечных ценных бумаг //Рынок ценных бумаг. 2004. - №3. - 21-32.

135. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ КЛИЕНТА

136. Компания «Брокеркредитсервис» предлагает Вам услугу управление активами клиента. Специалисты компании сформируют Ваш инвестиционный портфель и будутуправлятъ им в целях получения наиболее высокого дохода

137. В настоящее время мы предлагаем б различных стратегий вложения денежных средств:1. Стратегии вложения1. ФОНД «КОНСЕРВА ТПВНЫП»

138. Минимальный срок: бмесяцсв Минимальная сумма: 300 ООО рублей Доходность с начала 2003г.: 20.02% годовых ФОНД «НАДЕЖНЫЙ»

139. Минимальный срок: бмесяшвМинимальная сумма: 300 000 рублей Доходность с начала 2003г.: 20,38% годовых ФОНД «СПАЛАНСПРОВАННЫП»

140. Минимальный срок: б месяцев Минимальная сумма 300 000 рублей Доходность с начата 2003г.: 24,39% годовых ФОНД «ДОХОДНЫЙ»

141. Минимальный срок б месяцев Минимальная сумма: 300 000 рублей Доходность с начала 2003г.: 28.71% годовых1. ФОНД «СПЕКУЛЯТИВНЫЙ»

142. Минимальный срок: ЗмссяцевМинимальная сумма: 300 000 рублей Доходность с начала 2003г.: 34,42% годовых1. ФОНД «ПЕРСПЕКТИВНЫЙ»

143. В зависимости от выбранной стратегии управления активами, Вы можете выбрать соответствующий тарифный план, согласно которому взимается воашграждение компании.

144. Фондам «Консервативный» и «Надежный» соответствуют два тарифных плана:

145. Вознаграждение Управляющего составляет 0,7% от стоимости активов на конец отчетного периода независимо от дохода, полученного Управляющим в процессе доверительного управления. НДС не включен.

146. Вознаграждение Управляющего составляет 15% от прибыли, полученной в результате управления имуществом Учредителя. НДС не включен.

147. Для всех остальных фондов («Сбалансированный», «Доходный»,«Спекулятивный», «Перспективный») Вы можете выбрать один го следующих вариантов:

148. Вознаграждение Управляющего составляет 15% от прибыли, полученной в результате управления имуществом Учредителя. НДС не включен

149. Вознаграждение Управляющего взимается ежеквартально в последний рабочий день отчетного периода либо при полном или частичном выводе агаивов.1. Отчетность

150. ПРОСПЕКТ ЭМИССИИ ОБЛИГАЦИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАЙМА1. SU46002RMFSO1. Р.

151. Информация о ценной бумаге1. Наименование ОФЗ Эмитент1. Код ценной бумаги

152. Номер государственной регистрации Дата размещения Дата погашения Дата оферты Объявленный объем, шт. 62000000

153. Размещенный объем, шт. 61834565

154. Номинальная стоимость* 1000.0001. Статус Торгуется

155. Для еврооблигаций и ОГВЗ номинал указан в иностранной валюте, для остальных ценных бумаг— в рублях.

156. График погашения номинальной стоимости9 февраля 2011 г.

157. Процент от номинальной стоимости, % 25.00

158. Сумма частичного погашения номинальной стоимости, руб. 250.0010 августа 2011г.

159. Процент от номинальной стоимости, % 25.00

160. Сумма частичного погашения номинальной стоимости, руб 250.00 8 февраля 2012 г.

161. Процент от номинальной стоимости, % 25.00

162. Сумма частичного погашения номинальной стоимости, руб. 250.00 8 августа 2012 г.

163. Процент от номинальной стоимости, % 25.00

164. Сумма частичного погашения номинальной стоимости, руб. . 250.00

165. Календарь купонных выплат по бумаге 16 февраля 2005 г.

166. Купонная ставка, % Размер купонного платежа, руб.11000 54.85017 августа 2005 г.1. Купон ная ставка, %

167. Размер купонного платежа, руб.15 февраля 2006 г. Купонная ставка, %

168. Размер купонного платежа, руб.16 августа 2006 г. Купонная ставка, %

169. Размер купонного платежа, руб.14 февраля 2007 г. Купонная ставка, %

170. Размер купонного платежа, руб.15 августа 2007 г. Купонная ставка, %

171. Размер купонного платежа, руб. 13 февраля 2008 г. Купонная ставка, % Размер купонного платежа, руб. 13 августа 2008 г. Купонная ставка, % Размер купонного платежа, руб.11 февраля 2009 г. Купонная ставка, %

172. Размер купонного платежа, руб.12 августа 2009 г. Купонная ставка, %

173. Размер купонного платежа, руб.10 февраля 2010 г.

174. Купонная ставка, % Размер купонного платежа, руб.11 августа 2010 г. Купонная ставка, %

175. Размер купонного платежа, руб.9 февраля 2011 г. Купонная ставка, %

176. Размер купонного платежа, руб.10 августа 2011 г. Купонная ставка, %11000 54.85010000 49.86010000 49.8609000 44.8809000 44.8809000 44.8809000 44.8809000 44.8809000 44.8808000 39.8908000 39.8908000 39.8908.000

177. Размер купонного платежа, руб. 29.920 8 февраля 2012 г.1. Купонная ставка, % 8.000

178. Размер купонного платежа, руб. 19.950 8 августа 2012 г.1. Купонная ставка, % 8.000

179. Размер купонного платежа, руб. 9.970 SU4G002RMFSO

180. Доходность по средневзв. цене, % годовых 7.7700

181. Изменение к доходности по средневзв. цене пред, торговогодня, % годовых -0.0100

182. Доходность по цене последней сделки, % годовых 7.7700

183. Средневзв. цена, % к номиналу 108.2985

184. Объем торгов, руб. 179 163 688

185. Дата/Время 05.11.2004 16:48:060\1. А в с D Е

186. Расчет процентной ставки по ипотечным сертификатам участия обеспечивающую заданную доходность (MS Excel)2 срок инвестирования лет 3 9,5