Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Крупин, Валериан Олегович

• Крупин, Валериан Олегович
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Крупин, Валериан Олегович

Введение

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Экономическое содержание ипотечного жилищного кредита

1.2. Организационно-экономические основы функционирования рынка ипотечного жилищного кредитования

1.3. Зарубежный опыт развития жилищной ипотеки

ГЛАВА II. МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ РОССИЙСКИХ УСЛОВИЯХ

2.1. Современное состояние российского рынка жилищной ипотеки

2.2. Сравнительный анализ программ ипотечного жилищного кредитования российских кредитных организаций

2.3. Нормативная база ипотечного жилищного кредитования

ГЛАВА III. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1. Совершенствование государственного регулирования оценочной деятельности в отношении объектов жилой недвижимости

3.2. Развитие жилищной ипотеки как структурного элемента девелоперской деятельности

3.3. Повышение эффективности региональной модели ипотечного жилищного кредитования 126 Заключение 141 Список литературы 149 Приложения

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования»

Жилищная проблема России является одной из наиболее острых социально-экономических проблем, решение которой требует более широкого внедрения ипотечного жилищного кредитования. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» предполагает в 2008 г. увеличение объема ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 600 млрд. рублей, рост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств до 25%, а также достижение целевого показателя годового объема ввода жилья в 72,5 млн. кв.м. В этой связи развитие жилищной ипотеки представляется не столько инструментом повышения платежеспособного спроса населения и фактором активизации жилищного строительства, сколько механизмом ускорения социально-экономического развития России.

В 2007 г. на одного жителя России приходилось 21,5 кв. м общей площади жилых помещений. По этому показателю Россия заметно отстает от развитых стран. Например, в Германии на одного жителя приходится 50 кв. м общей площади, в Великобритании - 62 кв. м, в США - 70 кв. м, при том, что минимальный уровень обеспечения жильем согласно социальным стандартам ООН составляет 30 кв. м на человека1. Если учесть, что на 1 января 2008 г. весь жилищный фонд в стране оценивался в 3047 млн. кв. м., то для достижения социальных стандартов ООН жилищный фонд России необходимо увеличить на 39,5%. Очевидно, что одних организационных или финансовых усилий государства для решения этой задачи будет недостаточно.

Российский и международный опыт социально-экономического развития свидетельствуют, что уровень организации ипотечного жилищного кредитования является показателем инвестиционной активности в стране. Мультипликативный эффект от развития жилищного кредитования под залог

1 Марычев Л. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России//Банковскос дело. - 2006. - №9. - С.8. недвижимого имущества проявляется в таких функциях как привлечение инвестиций в сферу материального производства, ускорение темпов роста банковского сектора, стимулирование оборота и расширения форм перераспределения жилой недвижимости, формирование многоуровневой системы фондового рынка.

Ключевыми аспектами совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступают поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, развития унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, повышение эффективности финансово-хозяйственной деятельности всех субъектов жилищного рынка. Несмотря на значительный интерес, проявляемый к жилищной ипотеке, до сих пор теория становления, развития и регулирования ипотечного жилищного кредитования содержит немало нерешенных вопросов, коррелирующих с институциональными проблемами российского общества. Теоретические разработки проблем совершенствования жилищной ипотеки, повышения ее конкурентоспособности и эффективности, реализация государственных и региональных социальных программ требуют уточнения способов практического воплощения. Поиск путей устранения данных проблем определил выбор темы диссертации, ее цель, предмет и объект исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Значительный вклад в разработку теоретических и практических аспектов ипотечного жилищного кредитования и путей его совершенствования внесли отечественные ученые С.Ю.Витте, В.А.Горемыкин, В.В.Иванов, М.И.Калинин, М.И.Каменецкий, Н.Б.Косарева, О.И.Лаврушин, В.В.Меркулов, И.В.Павлова, Г.С.Панова, И.С.Радченко, Л.И.Рябченко, В.В.Смирнов, А.Ю.Сучков, А.В.Толкушин, Е.В.Фетисова, Г.А.Цылина, В.К.Южелевский, а также зарубежные специалисты Р.Дорнбуш, П.Друкер, Дж.Дэниэл, Дж.М.Кейнс, Дж.Кук, В.Лексис, М.Равиц, М.Розенберг, Д.Сигел, С.Фишер, Д.Шим, Р.Шмалензи, Л.Эрхард и другие.

Однако несмотря на значительное количество публикаций, пока в достаточной степени отсутствуют научные работы, в которых потребность в совершенствовании ипотечного жилищного кредитования находила бы конкретное теоретическое и методологическое подкрепление. При этом экономическое содержание, понятийный аппарат, нормативно-правовое регулирование также требуют существенной доработки.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является оценка современного состояния российского ипотечного жилищного кредитования, разработка и обоснование направлений его совершенствования.

В соответствии с поставленной целью в процессе диссертационного исследования осуществлялось решение следующих задач, определивших логику и структуру работы:

- уточнение сущности, принципов и функций ипотечного жилищного кредита, раскрытие организационно-экономических основ функционирования рынка ипотечного жилищного кредитования; оценка современного состояния и взаимосвязи жилищного строительства и рынка ипотечного жилищного кредитования, выявление тенденций их развития;

- обобщение российского и позитивного зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования (механизм кредитования, проблематику процентной политики, источники рефинансирования); обоснование реальных возможностей оптимизации налогового администрирования субъектов ипотечного жилищного рынка при проведении операций с жилой недвижимостью;

- разработка направлений совершенствования ипотечного жилищного кредитования, включающих реформирование государственного регулирования оценочной деятельности в отношении объектов жилой недвижимости, развитие жилищной ипотеки в системе комплексной застройки территорий и управления жилой недвижимостью, повышение эффективности региональной модели ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования является процесс ипотечного жилищного кредитования в условиях современного этапа развития рыночной экономики в России.

Предмет исследования — финансово - экономические отношения, складывающиеся между субъектами ипотечного жилищного кредитования в процессе его совершенствования.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные вопросам развития и совершенствования ипотечного жилищного кредитования, государственного регулирования жилищной ипотеки, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти Российской Федерации, нормативные акты Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Банка России, региональных исполнительных структур, научные публикации в специализированной печати по изучаемой проблеме, материалы научно-практических конференций и семинаров.

Методологической основой исследования стали современные общенаучные методы, включающие системный подход, аналитический, экономико-статистический комплексно-факторный анализы, методы экспертных оценок, статистической обработки данных.

В качестве информационной базы исследования использовались официальные данные Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной службы государственной статистики и ее территориальных органов, Банка России, органов региональной исполнительной власти, справочные материалы различных организаций, собственные разработки автора.

Научная гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что разработанные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования будут способствовать эффективному развитию жилищного строительства, ипотечного жилищного рынка, финансового сектора российской экономики. с

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- на основе анализа различных подходов к определению сущности ипотечного жилищного кредита дана его уточненная авторская трактовка, что позволило сформулировать социально-экономическое содержание категории «рынок ипотечного жилищного кредитования», определить его место и роль в системе жилищного рынка;

- выявлены наиболее существенные факторы, определяющие текущее и перспективное развитие жилищного строительства и рынка ипотечного жилищного кредитования, раскрыто их воздействие на развитие ипотечного жилищного кредитования;

- на основании анализа организационно-экономических особенностей действующих программ ипотечного жилищного кредитования, реализуемых с участием российских кредитных организаций, систематизированы проблемы банковского сектора в части предоставления и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов; обоснованы предложения по модернизации налогообложения деятельности субъектов ипотечного жилищного рынка;

- разработаны основные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования, связанные с реформированием государственного регулирования оценочной деятельности в сфере жилой недвижимости, развитием жилищной ипотеки как структурного элемента системы комплексной застройки территорий и управления жилой недвижимостью, повышением эффективности региональных программ ипотечного жилищного кредитования (на примере Тверской области).

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Уточненное определение ипотечного жилищного кредита, под которым автором понимается ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан под обеспечение недвижимым имуществом. Уточненное определение ипотечного жилищного кредита позволило сформулировать социально-экономическое содержание категории «рынок ипотечного жилищного кредитования», представленное системой организационных, экономических, правовых и социальных отношений, она проявляется в механизме регулирования спроса и предложения с целью удовлетворения жилищных потребностей граждан посредством приобретения жилой недвижимости за счет ссудного капитала, предоставляемого под обеспечение недвижимым имуществом. Рынок ипотечного жилищного кредитования определен в органическом единстве с другими элементами единой системы, образуемой рынком банковских услуг, рынком недвижимого имущества и фондовым рынком. Его роль состоит в удовлетворении жилищных потребностей населения, создании условий для получения ссудного процента кредитными организациями и прибыли другими финансовыми учреждениями по операциям с ипотечными ценными бумагами, содействии развития рынка недвижимого имущества и жилищного строительства, мультипликативном воздействии на развитие экономики страны.

2. Факторы, определяющие текущее и перспективное развитие жилищного строительства и рынка ипотечного жилищного кредитования. К позитивным факторам автором отнесены поступательные тенденции развития российской экономики, рост показателей банковской системы, государственное организационное и финансовое содействие развитию жилищной ипотеки; к негативным - неустойчивая динамика мировых финансовых рынков, увеличение себестоимости жилищного строительства, недостатки законодательного регулирования и налогообложения.

3. Систематизация наиболее существенных ограничений, проявляющихся в действующем механизме ипотечных жилищных кредитов. Анализ влияния негативных факторов развития жилищного строительства и рынка ипотечного жилищного кредитования, проведенный в работе, позволил сгруппировать отрицательные экстерналии по следующим признакам: недостаточное методическое обеспечение деятельности кредитных организаций; повышение платы и уменьшение источников привлечения финансовых ресурсов; проявления недобросовестной конкуренции при предоставлении ипотечных жилищных кредитов и дополнительных услуг; недостаточное развитие механизма привлечения средств институциональных инвесторов.

4. Предложения по модернизации существующей системы налогового регулирования деятельности субъектов ипотечного жилищного рынка. Аргументирована необходимость корректировки сложившегося порядка предоставления имущественных налоговых вычетов, совершенствования алгоритма определения материальной выгоды, дополнения состава расходов на оплату труда, упорядочения механизма формирования налоговой базы по налогу на имущество.

5. Основные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования. Реформирование государственного регулирования оценочной деятельности в отношении объектов жилой недвижимости предполагает кодификацию стандартов оценки в соответствии с Международными стандартами оценки, изменения в системе подготовки оценщиков, расширение полномочий общественных организаций оценщиков. Пути развития жилищной ипотеки как структурного элемента девелоперской деятельности представлены по результатам анализа функций ипотечного жилищного кредитования в системе девелопмента: формирование транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры комплексных жилых поселков, совершенствование интернет-обеспечения реализуемых проектов, раскрывающего их социальную инфраструктуру, предоставление рассрочки покупателям жилой недвижимости на оплату отдельных работ и услуг. Меры по повышению эффективности региональной модели ипотечного жилищного кредитования предложены с учетом анализа опыта реализации Тверской областной целевой программы ипотечного жилищного кредитования на 20072009 гг. и касаются изменений порядка субсидирования, пересмотра перечня банковских услуг, плата за оказание которых возмещается из регионального бюджета, корректировки плана финансирования с учетом ценовой динамики на рынке жилой недвижимости и процентной политики кредитных организаций, разработки комплексной программы жилищного развития региона.

Практическая значимость исследования. Научные результаты и практические рекомендации, полученные в процессе исследования, могут быть использованы при разработке федеральных и региональных программ ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства, органами государственной власти всех уровней, органами законодательной и исполнительной власти Тверской области, Министерством финансов Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации, Министерством регионального развития Российской Федерации, Банком России и его территориальными управлениями. Предложения автора могут быть применены в практической деятельности кредитных организаций, хозяйствующих субъектов, в том числе с участием государственного капитала, в учебном процессе вузов при подготовке и переподготовке специалистов по дисциплинам «Банковское дело», «Государственное и муниципальное управление», «Инвестиции», «Налоговый менеджмент», «Оценка собственности», «Региональная экономика», «Финансы и кредит».

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления - 2006» и международной межвузовской научно-практической конференции «Образование и наука — основной ресурс социально-экономического развития в третьем тысячелетии» в г.Ростов-на-Дону в 2007 г., научно-практических конференциях, научных чтениях, семинарах, использовались в учебном процессе РГСУ.

Разработанные автором рекомендации использовались в деятельности Законодательного Собрания Тверской области, Администрации Тверской области, ОАО «Инвестиционно-девелоперская группа «ОПИН».

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4 научных публикациях общим объемом 6,6 п.л.

Структура диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Диссертация изложена на 162 страницах машинописного текста, содержит 18 таблиц, 7 рисунков, 6 диаграмм 2 приложения. Список литературы включает 122 наименования.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Крупин, Валериан Олегович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ Анализ современного этапа развития ипотечного жилищного кредитования, оценка факторов, формирующих рынок жилищной ипотеки, исследование теоретических и практических аспектов решения жилищной проблемы, предпринятые в работе, позволили сделать ряд выводов и предложений.

1. Поскольку одной из задач исследования заявлено уточнение ряда экономических категорий, автором предложены следующие определения.

Экономическое содержание ипотечного жилищного кредита автором трактуется следующим образом: ипотечный жилищный кредит — это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан под обеспечение недвижимым имуществом.

Принципы ипотечного жилищного кредитования — возвратность, срочность, платность обеспеченность и целевое назначение. Объектом ипотечного жилищного кредитования, по мнению автора, может быть только приобретение жилья, в этом проявляется одно из отличий ипотечного жилищного кредита от ипотечного кредита. Объектами ипотечного кредитования могут выступать любые предметы или процессы, финансирование которых потребовало привлечения заемных средств под залог недвижимого имущества, в том числе связанные с жилищным строительством. К функциям ипотечного жилищного кредита автор относит функцию стимулирования платежеспособного спроса, функцию перераспределения капиталов, мультипликативную функцию и социально-экономическую функцию.

Рынок ипотечного жилищного кредитования, по мнению автора - это система организационных, экономических, правовых и социальных отношений, функционирующая на основе механизма регулирования спроса и предложения с целью удовлетворения жилищных потребностей граждан посредством приобретения жилой недвижимости за счет ссудного капитала, предоставляемого под обеспечение недвижимым имуществом.

Место данного рынка можно представить в виде одного из основных связующих элементов единой системы, образуемой рынком банковских услуг, рынком недвижимого имущества и фондовым рынком. Роль рынка ипотечного жилищного кредитования состоит в удовлетворении жилищных потребностей населения, создании условий для получения ссудного процента кредитными организациями и прибыли другими финансовыми учреждениями по операциям с ипотечными ценными бумагами, содействию развития рынка недвижимого имущества и жилищного строительства, положительном мультипликативном воздействии на развитие экономики страны.

2. Оценка современного состояния жилищного строительства, ипотечного жилищного рынка, выявление тенденций их развития, проведенные в работе, показали следующее.

Во-первых, общая площадь жилищного фонда в России стабильно возрастает: за период 1987-2007 гг. прирост составил 34,8%. При этом стабильно увеличивается доля ветхого и аварийного жилья, в настоящее время общая площадь такого жилья составляет 97,5 млн.кв.м. Во-вторых, в 2007 г. жилищное строительство в России достигло уровня всего лишь 1980 г., что видно при сопоставлении показателей введенного жилья в расчете на одного жителя страны: в 1980 и 2007 гг. - по 0,43 кв.м. В-третьих, в период с 1992 по 2007 гг. количество жилых домов, построенных за счет собственных и заемных средств населения, увеличилось в 5,3 раза (а по сравнению с 1987 г. - в 6,2 раза). В-четвертых, Россия пока не достигла позднесоветских показателей строительства жилья в сельской местности - в 1980 г. на селе было построено 14,4 млн. кв.м, в 1987 г. - 20,1 млн. кв.м, а в 2007 г. - 13,6 млн. кв.м. В-пятых, современную жилую застройку нельзя признать массовой, какой она была в советский период. Если в 1980 г. было построено 1057 тыс. квартир при средней общей площади в 49,6 кв.м, в 1987 г. - соответственно 1182 тыс. квартир и 54,2 кв.м, то в 2007 г. — всего 721 тыс. квартир при средней общей площади в 84,6 кв.м.

За 2000-2007 гг. цены на жилье на первичном рынке возросли в 5,5 раза, на вторичном рынке — в 7,2 раз, а инвестиции в основной капитал в фактически действовавших ценах - в 5,7 раз. Эти данные свидетельствуют, что вложения в жилую недвижимость возрастали не меньшими по сравнению с производственными инвестициями темпами, что говорит о неблагоприятном инвестиционном климате в стране. Стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов, построенных в 2007 г. составила 16387 рублей или 34,5% стоимости жилья на первичном рынке; 65,5% стоимости первичного жилья составила инвестиционная (спекулятивная) составляющая.

На конец 2007 г. суммарная задолженность в российских кредитных организациях по выданным ипотечным жилищным кредитам составила 611 млрд. рублей. В 2007 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 587 кредитных организаций, что составляет 45,3% от общего количества действовавших в 2007 г. кредитных организаций. По сравнению с 2006 г. объем ипотечных жилищных кредитов выданных в рублях, возрос в 2,4 раза и составил 438,1 млрд. рублей. По итогам 2007 г. 78,1% всех ипотечных жилищных кредитов было выдано в рублях. Средневзвешенный срок кредитования в 2007 г. составил 199 месяцев по рублевым ссудам и 189 месяцев по валютным ссудам, увеличившись по сравнению с 2006 г. соответственно на 16 и 9 месяцев.

По мнению автора, дальнейшее развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России будет проходить под влиянием нескольких факторов.

Итоги последних лет развития российской экономики свидетельствуют о наличии положительных долгосрочных тенденций, что является позитивным фактором. Кроме того, активы банковской системы выросли на 43,0%, а объем вкладов населения возрос на 38,0%, что также является положительным фактором. Однако мировой финансовый кризис, спровоцированный обвалом на американском рынке высокорисковой ипотеки, значительный внешний долг банковского сектора, рост инфляции в России, трансформирующийся в увеличение потребительских расходов населения и снижение доли сбережений в расходах домохозяйств, могут привести к затруднениям отдельных заемщиков при исполнении ими долговых обязательств, а в целом - к уменьшению темпов роста рынка жилищной ипотеки в 2008-2010 гг.

3. Систематизация российской и международной практики ипотечного жилищного кредитования по механизму кредитования, процентной политике и источникам рефинансирования, поведенные на основе изучения кредитной ипотечной политики ряда российских кредитных учреждений, развитых и развивающихся стран продемонстрировала сближение практики функционирования российских банков в сфере ипотечного жилищного кредитования и существующей ипотечной парадигмы за рубежом. Все банки, участвовавшие в исследовании, предлагают несколько видов ипотечных кредитов, при этом обеспечением по кредитам могут выступать как кредитуемый (строящийся) объект, так и другие виды обеспечения, а в отдельных банках ипотека выступает в качестве обеспечения по потребительским и иным кредитам, что не позволяет отнести их к ипотечным жилищных кредитам и подтверждает верность авторских выводов о различии ипотечного кредитования и ипотечного жилищного кредитования, содержащихся в первой главе работы.

В настоящее время все более активно развивается кредитование не только в рублях, долларах США или евро, но и в других валютах, например, в швейцарских франках или японских иенах. Суммы кредитов колеблются от 10 тыс. до 2 млн. долларов США. Некоторые банки не устанавливают рубеж максимальной суммы. Сроки предоставления составляют от 1 года до 40 лет, но наибольшее число кредитов выдается на срок от 15 до 20 лет. Первоначального взноса в отдельных случаях банковской практики в 2007 г. не было. Однако в 2008 г. такая практика практически не встречается. Увеличиваются и процентные ставки - рост по кредитам, выдаваемым в рублях, составил до 3,5% годовых, в валюте - до 2,5% годовых. Страхование осуществляется по страховым тарифам страховых организаций, предлагаемых банком-кредитором, что, по мнению соискателя, содержит признаки нарушения конкуренции на финансовом рынке.

4. Обоснование направлений оптимизации налогового администрирования субъектов ипотечного жилищного рынка при проведении операций с жилой недвижимостью при констатации существенного улучшения налогового климата в диссертации представлено по следующим пунктам: а) действующая редакция ст.220 НК РФ «Имущественные налоговые вычеты» предполагает, что повторное предоставление вычета не допускается, что является дополнительным барьером для развития жилищной ипотеки в стране. Данное положение целесообразно отменить либо заменить на срочность предоставления вычета, например, не реже одного раза в три года или пять лет. Кроме того, имущественный налоговый вычет на новое строительство либо приобретение жилой недвижимости не применяется, если эти расходы производятся за счет средств работодателя, чем сдерживается участие последнего в процессе улучшения жилищных условий сотрудников; б) пункт 1 ст.224 НК РФ «Налоговые ставки» предусматривает налоговую ставку при получении материальной выгоды от экономии на процентах за пользование ипотечными кредитами в размере 13%. В то же время налоговая ставка в отношении доходов от долевого участия в деятельности организации, полученных в виде дивидендов, а также в отношении доходов, полученных от инвестирования физическими лицами в облигации с ипотечным покрытием, устанавливается в размере 9%. В данном случае оптимальным решением могло бы стать освобождение от налогообложения доходов физических лиц, полученных от экономии на процентах по ипотечным жилищным кредитам; в) представляется целесообразным внести в НК РФ (ст.255 НК РФ «Расходы на оплату труда») ряд изменений, освобождающих от налога на прибыль суммы, направляемые работодателями на оплату ипотечных жилищных кредитов и процентов по ним работников. Нуждается в изменении ст.238 НК РФ, определяющая налоговую базу по уплате Единого социального налога (ЕСН). Средства работодателя, уплачиваемые на погашение ипотечных жилищных кредитов и процентов по ним, не должны подлежать налогообложению ЕСН; г) необходимо внести изменения в гл.30 НК РФ «Налог на имущество организаций»: из налоговой базы по налогу необходимо исключить имущество, переданное в залог (ипотеку) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита сотрудника (сотрудников) налогоплательщика в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору ипотечного жилищного кредита или целевого займа; освободить от налогообложения организации, созданные с целью жилищного строительства; установить в субъектах Российской Федерации дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций, уполномоченных для выполнения программ жилищного строительства.

5. Разработка направлений совершенствования ипотечного жилищного кредитования, осуществленная в работе, произведена по следующим направлениям.

Первое направление - реформирование государственного регулирования оценочной деятельности в отношении объектов жилой невидимости. По этому направлению автором предложено кодифицировать стандарты оценки в соответствии с МСО (учитывая то, что с 1 января 2008 г. российские Стандарты оценки утратили силу), в частности, внедрить Стандарт 4 МСО «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств». Помимо этого, важно реформировать систему подготовки оценщиков посредством ужесточения образовательных требований к оценщикам. Важно также расширить полномочия общественных организаций оценщиков, в частности, передать им часть надзорных функций, в настоящее время осуществляемых федеральными органами власти.

Второе направление - развитие жилищной ипотеки в системе девелопмента. В работе рассмотрена сущность девелоперской деятельности, определены место, роль и функции жилищной ипотеки в системе девелопмента. Практические аспекты ипотечного жилищного кредитования как структурного элемента девелоперской деятельности рассмотрены на примере ОАО «ОПИН», по результатам рассмотрения которой представлены следующие рекомендации:

• предусмотреть в планах развития ОАО «ОПИН» создание на земельных участках комплексных жилых поселков с обязательным наличием не только транспортной или коммунальной, но и социальной инфраструктуры;

• ориентировать юридическую службу компании на взаимодействие с приобретателями жилой недвижимости посредством предоставления полного комплекса юридических услуг;

• разработать специальную программу жилищной ипотеки для покупателей объектов недвижимости девелоперских проектов компании, предусмотреть возможность предоставления рассрочки покупателям жилой недвижимости не оплату отдельных работ и услуг ОАО «ОПИН»;

• разработать внутренний информационный регламент, усовершенствовать интернет-обеспечение реализуемых проектов, раскрывающие социальную инфраструктуру проектов.

Третье направление — повышение эффективности региональной модели ипотечного жилищного кредитования — показано на примере Тверской областной целевой программы ипотечного жилищного кредитования на 20072009 гг. Во-первых, на основе анализа программы и региональной экономической ситуации в работе предложено повысить размер субсидии на приобретение жилья со 150 тыс. рублей не менее чем до 236,7 тыс. рублей, а гражданам, приобретающим жилье на условиях софинансирования организации-работодателя - до 118,4 тыс. рублей (при условии, что не менее 5% первоначального взноса будет внесено работодателем). Во-вторых, представляется уместным закрепить в действующей программе параметры ежегодной индексации субсидий в соответствии с приростом валового регионального продукта (ВРП), либо с увеличением региональной инфляции.

В-третьих, важно составить перечень банковских услуг, плата за оказание которых возмещается из бюджета программы. В-четвертых, провести корректировку плана финансирования программы с учетом роста цен на жилье, повышения процентных ставок и ужесточения требований кредитных организаций. В-пятых, принять комплексную программу жилищного развития региона, совместив в ней ориентиры жилищного строительства и развития ипотечного жилищного кредитования.

В диссертационном исследовании предложен ряд других, ценных для науки и практики, предложений по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и развитию рынка жилой недвижимости России.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Крупин, Валериан Олегович, 2009 год

1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

2. Конституция Российской Федерации. — М.: Ось-89, 2007. — 48 с.

3. ГК РСФСР, принятый на IV сессии Всероссийского Центрального Исполнительного Комитета. Официальное издание. М.: Юридическое издательство Наркомюста, 1923. - 102 с.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Омега-Л, 2007. — 408 с.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. — М.: Издательство «Омега-Л», 2007. — 694 с.

6. Трудовой кодекс Российской Федерации. М.: ТК Велби, 2006. - 256 с.

7. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности в Российской Федерации» М.: ИНФРА-М, 2007. - 48 с.

8. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 3-е изд. М.: Ось-89, 2008. - 32 с.

9. Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». — М.: Ось-89, 2005. 64 с.

10. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 6-е изд. — М.: Ось-89, 2008.-64 с.

11. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». — 2-е изд. — М.: Ось-89, 2008. 48 с.

12. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». М.: Омега-Л, 2006. — 128 с.

13. Федеральный закон «О кредитных историях». М.: Ось-89, 2005. — 32 с.1.. МОНОГРАФИИ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ПОСОБИЯ

14. Ален П. Реинжиниринг банка: программа выживания и успеха/ Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2002. — 264 с.

15. Ансофф И. Новая корпоративная стратегия / Пер. с англ. СПб.: Питер, 1999.-416 с.

16. Банки и банковские операции в России / 2-е изд., перераб. и доп. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И./Под ред. д.э.н., проф. М.Х. Лапидуса. -М.: Финансы и статистика, 2001. 368 с.

17. Банковская система России. Настольная книга банкира/Под ред. А.Г.Грязновой, А.В.Молчанова, А.М.Тавасиева. М.: ДеКа, 1995. Кн.1. -688 с.

18. Беляков A.B. Банковские риски: проблемы учета, управления и регулирования. М.: Издательская группа «БДЦ-Пресс», 2003. - 256 с.

19. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. В 2-х томах. М.: Ника-центр, 2000.-1104 с.

20. Витте С. Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах / С.Ю. Витте. Переизд.. - М.: Фонд «Начала», 1997. - 511 с.

21. Вормс А.Е., Данилова E.H. Источники торгового права. — М.: Изд. кн. магазина «Высш. школа», 1918.-481 с.

22. Гитман Л. Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования / Пер. с англ. М.: Дело, 1997. -1008 с.

23. Глущенко В.В. Рынок ценных бумаг и биржевое дело: системный подход. Железнодорожный, Моск. обл.: ТОО НПЦ «Крылья», 1999. -216 с.

24. Голубкова Е.В. Маркетинговые коммуникации. М.: Финпресс, 2000. — 255 с.

25. Гришаев С.П. Комментарий к законодательству России о недвижимости / С.П. Гришаев. М.: Норма, 2008. - 272 с.

26. Грюнинг X. Ван, Брайович Братанович С. Анализ банковских рисков. Система оценки корпоративного управления и управления финансовым риском/ Пер. с англ. М.: Весь мир, 2004. - 304 с.

27. Друкер П. Эффективное управление. Экономические задачи и оптимальные решения / Пер. с англ. М.: ФАИР-ПРЕСС, 1998. - 288 с.

28. Збрицкий A.A. Усиление экономических методов управления в строительстве. Иркутск, Изд-во Иркутского университета, 1990. — 180 с.

29. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. - 273 с.

30. Ипотека в России /Под ред. А.В.Толкушина. М.: Юристь, 2002. - 525 с.

31. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / Покопцева Е.Б. и др.; под ред. И.С.Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004. 320 с.

32. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. Изд. доп. и перераб. М.: Книга сервис, 2005. - 176 с.

33. Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования // Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М.: 2005. - 153 с.

34. Каменецкий М.И. «Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М.И.Каменецкий, Л.В.Донцова, С.М.Печатникова. М.: Издательство «Дело и Сервис», 2006. - 272 с.

35. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. — М.: Финансы и статистика, 1998. -512 с.

36. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития. — М.: Дашков и К, 2002. — 120 с.

37. Коркин В.М. Ссудный рынок России. М.: Экзамен, 2001. - 320 с.

38. Корпоративное управление. Владельцы, директора и наемные работники акционерного общества / Пер. с англ. М.: Джон Уайли энд Санз, 1996.-240 с.

39. Котлер Ф. Основы маркетинга / Пер. с англ. М.: Прогресс, 1992. - 736 с.

40. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. — М.: Высшая школа, 1998. — 235 с.

41. Кук Дж. Программа кредитования благоустройства жилья. М.: Институт экономики города, 1996. - 97 с.

42. Ламбен Ж. Стратегический маркетинг. СПб.: Наука, 1996. - 589 с.

43. Ларионова И. В. Реорганизация коммерческих банков. М.: Финансы и статистика, 2000. - 368 с.

44. Масленников В.В. Зарубежные банковские системы. — М.: Элит-2000, 2001.-392 с.

45. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. — Казань, Изд-во книгопродавца И.Дубровина, 1855. 50 с.

46. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирования инвестиционных проектов. М.: ДИС, 1997. — 160 с.

47. Менар К. Экономика организаций / Пер. с франц. М.: Инфра-М, 1996. - 428 с.

48. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — М.: Юридический центр ПРЕСС, 2003.-360 с.

49. Миллер Р.Л. Современные деньги и банковское дело. М.: ИНФРА-М, 2000. - 856 с.

50. Мировой рынок недвижимости: города, тренды, цены. М.: Эксмо, 2008. - 224 е.: ил. - (Библиотека ЭКСПЕРТА).

51. Мод Д., Молино Ф. Private Banking. Элитное обслуживание частного капитала/ Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2003. - 338 с.51.