Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Брусницын, Евгений Анатольевич

• Брусницын, Евгений Анатольевич
• кандидат экономических наук
• 2003

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Брусницын, Евгений Анатольевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Формы и способы финансирования недвижимости.

1.2. Методологические основы ипотечного кредитования в рыночной экономике.

1.3. Оценка методических подходов к организации ипотеки в жилищном строительстве.

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ РЫНКА ИПОТЕКИ В РОССИИ.

2.1. Особенности формирования и основные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России.

2.2. Законодательная база формирования и развития ипотеки на рынке недвижимости в РФ.

2.3. Ипотечное кредитование на уровне субъекта РФ: социально-экономический потенциал и перспективы развития.

ГЛАВА 3. ФИНАНСОВЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В НЕДВИЖИМОСТЬ (на примере ипотечного кредитования строительства и покупки жилья).

3.1. Разработка мер по решению институциональных проблем развития ипотечного кредитования.

3.2. Разработка мер по совершенствованию нормативно-правовой базы регулирования рынка ипотечного кредитования.

3.3. Совершенствование механизма реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке недвижимости»

Актуальность исследования обусловлена происходящими в России экономическими преобразованиями, направленными на развитие рыночных методов хозяйствования, формирование финансового рынка страны, отвечающего принципам свободной конкуренции, развитие финансово-кредитных отношений между экономическими субъектами. В результате структурной перестройки российской экономики, появления и преобразования финансовых институтов, соответствующих рыночным методам хозяйствования, в России на протяжении 1990-х годов активно формировались такие сегменты современного финансового рынка как рынок ценных бумаг (рынок фиктивного капитала), рынок ссудного капитала, складывающийся из кредитно-финансовых институтов, рынок недвижимости, в ходе функционирования которых выявлялись существенные особенности, характерные для экономики России.

Проблема формирования и развития регионального рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование в современных условиях является актуальной и малоисследованной, требует разработки методических рекомендаций по дальнейшим направлениям развития ипотечного кредитования на региональном рынке недвижимости с учетом социально-экономического потенциала ипотечного кредитования в субъекте РФ и кредитоспособности региона, его инвестиционного потенциала, обеспеченности нормативно-правовой базой, оптимизации структуры регионального финансового рынка.

Исследование проблем теории и практики формирования и развития ипотечного кредитования на региональном рынке недвижимости обусловлено рядом причин. Во-первых, недвижимое имущество является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости как одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является эффективной формой вложения капитала в условиях транзитивной экономики в связи с устойчивой тенденцией к росту её стоимости. Во-вторых, такая форма финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование способствует развитию финансово-кредитных отношений в регионе и снижению социальной напряженности в t обществе при применении данного механизма долгосрочного кредитования для строительства и покупки жилья.

Необходимо учесть также, что на современном рынке недвижимости рынок жилой недвижимости представляет собой наиболее развитый сегмент регионального рынка, что позволяет успешно реализовывать интересы его участников, в первую очередь интересы субъектов ипотечного жилищного кредитования. Следующая причина заключается в том, что большой интерес для исследования представляет использование ценных бумаг в ходе долгосрочного ипотечного кредитования. Это особенно актуально в условиях формирования региональных рынков ценных бумаг и адаптации зарубежного опыта к российским условиям.

Однако актуальность поставленной проблемы связана не только с возрастающей ролью рынка недвижимости в экономическом развитии страны, но * и с нерешенностью ряда проблем общеэкономического плана, таких как, например, несовершенство нормативной и методической базы регулирования рынка недвижимости и сделок, осуществляемых на нем с финансовыми активами (земельные участи, недра, жилые и нежилые помещения и т.д.) как на федеральном уровне, так и на уровне отдельного субъекта РФ, продолжающийся передел собственности, оказывающий большое влияние на деятельность основных участников регионального рынка недвижимости, в том числе » кредитных учреждений и населения как основного конечного потребителя.

Актуальность проблемы развития ипотечного кредитования на региональном рынке недвижимости в современной экономике России заключается и в том, что сложившаяся социально-экономическая обстановка требует для разрешения существующих проблем новых инвестиций в экономику региона. До сих пор недостаточно учитываются и реализуются инвестиционные возможности рынка недвижимости в региональной экономике.

Результаты работы позволяют обеспечить улучшение развития ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона, а также способствуют разработке научно-обоснованной концепции формирования механизма реализации интересов субъектов ипотечного кредитования в условиях транзитивной экономики.

Степень научной разработанности проблемы. Для достижения целей диссертационного исследования автором проанализированы проблемы формирования и распределения капитала и доходов в обществе, исследовались фундаментальные основы ипотечного кредитования с точки зрения выявления экономической сущности кредита и ипотеки. Это обусловило обращение к трудам классиков экономической теории, таких, как А. Смит, Д. Милль, К. Маркс, А. Маршалл, Дж. М. Кейнс, Л. Эрхард, И. Шумпетер, А. Богданов, Н. Кондратьев, В. Леонтьев.

Исторические аспекты формирования и развития ипотечного кредитования представлены в работах зарубежных и отечественных ученых, таких, как И. Кнайт, Р. Ланглойз, Н. Мэнкью, Д. Норт, Г. Саймон, Р. Страйк, Г. Харисон, И. Гиндин, В. Кудрявцев, Е. Черных и др. В процессе анализа состояния ипотечного кредитования в современной экономике России были использованы работы А. Воробьева, Ю. Ильиной, А. Кретова, А. Ларионова, В. Лимаренко, В. Полякова, А. Ткаченко, В. Усова.

Анализ финансовых аспектов современного рынка недвижимости и ипотечного кредитования как способа финансирования инвестиций в недвижимость был проведен в работе на основе использования теоретического материала, содержащегося в трудах И.Т. Балабанова, А.П. Иванова, В.Е. Есипова, В.М. Рутгайзера, В.И. Ресина. Для освещения вопросов финансирования инвестиций на рынке недвижимости и его взаимосвязь с рынком ценных бумаг были рассмотрены работы Е. Г. Жукова, Я.М. Миркина, Г. Александера, Дж. Бейли, Г. Поляковского, Дж. М. Розенберга, Дж. Фридмена и Н. Ордуэйя, Г. Харисона, У. Шарпа.

В настоящее время в специальной литературе и научных исследованиях преимущественно идет процесс изучения и описания западной теории и методологии, относящейся к рынку недвижимости, либо работы, связанные с ипотечным кредитованием, носят форму методических практических рекомендаций с улавливанием некоторых тенденций его развития. Недостаточная изученность способов согласования интересов субъектов ипотечного кредитования на фоне достаточно слабой институциональной среды финансового рынка страны в целом, потребность в развитии ипотечного жилищного кредитования в системе региональной экономики определили выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.

Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании особенностей развития ипотечного кредитования на региональном рынке недвижимости и разработке перспективных направлений реализации экономических интересов его участников. Осуществление указанной цели потребовало решения следующих задач диссертационного исследования:

- исследовать основные показатели состояния регионального рынка недвижимости, его институциональную структуру, особенности взаимодействия участников и условия функционирования в современной экономике;

- охарактеризовать современное состояние ипотечного кредитования в России на уровне субъектов РФ, выявить и системно представить факторы, препятствующие формированию и развитию рынка недвижимости;

- выявить правовые, организационные и финансово-кредитные проблемы развития ипотеки на региональном уровне;

- уточнить социально-экономическую сущность и функции ипотеки в условиях современной России;

- изучить исторический опыт России, регионов и зарубежных стран в области ипотечного жилищного кредитования с целью определения возможностей его адаптации и применения в современных условиях;

- критически оценить законодательную базу регулирования ипотечного кредитования в России, состояние государственных гарантий и страхования ипотечных операций;

- предложить программу реализации ипотеки, включающую правовой, организационный, финансово-кредитный блоки и предусматривающую гарантию прав собственности на объекты недвижимости;

- предложить формы ипотеки, учитывающие региональные особенности, в частности, эффективные способы финансирования жилищного строительства.

Предметом исследования являются социально-экономические и финансово-кредитные отношения, возникающие между субъектами ипотечного кредитования в процессе функционирования региональных рынков недвижимости.

Объектом исследования стали региональные рынки недвижимости, субъекты и механизм ипотечного жилищного кредитования.

Методологическую основу работы составили приемы исторического, логического, экономико-статистического, структурно-функционального и других методов научного анализа. Для проведения практического исследования использовались методы сценариев развития, обобщающих показателей и имитационно-графическое моделирование.

Теоретической базой диссертационного исследования послужили законодательные акты, регулирующие рынок недвижимости и ипотечное кредитование; концепции, теории и гипотезы, представленные и обоснованные в фундаментальных классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых; программные и прогнозные разработки федеральных и региональных органов государственной власти и самоуправления.

Информационная база исследования включает зарубежный опыт развития ипотечного кредитования на рынке недвижимости США, Канады, Германии, Франции, Финляндии, представленный в монографиях и периодических изданиях, в Internet; фактический материал и статистические сведения по ипотечному кредитованию в России; результаты экспертных оценок, методических разработок ведущих российских экономистов, финансистов, участников рынка недвижимости.

В ходе исследования изучались также материалы научных конференций и семинаров; законодательные акты, методические и нормативные документы Правительства РФ, касающиеся развития финансового рынка страны; справочные материалы и данные Госкомстата РФ, Волгоградского областного комитета статистики, Госстроя РФ, Волгоградского территориального строительного комитета и Комитета экономики Администрации Волгоградской области, государственных органов местной власти; документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Волгоградской области.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

По специальности 08.00.05:

- региональный рынок недвижимости характеризуется взаимодействием между конечными потребителями и продавцами (региональными и инорегио-нальными, способными удовлетворить спрос на данный объект недвижимости или финансовую операцию с ним в регионе) и другими участниками рынка. В результате исследования особенностей функционирования местных участников рынка недвижимости предлагается авторская модель взаимодействия субъектов рынка, включающая более широкий круг его участников. Основными участниками финансирования рынка недвижимости являются федеральные и территориальные органы власти и управления (путем централизованных капитальных вложений в рынок недвижимости, средства на которые выделяются из федерального и территориальных бюджетов), коммерческие банки (в виде банковских кредитов), инвесторы - юридические лица (резиденты и нерезиденты) и физические лица. Динамика показателей развития ипотечного кредитования во многом определяется не только влиянием экономических факторов, но и эффективностью управления и регулирования со стороны региональных органов власти и управления;

- наиболее существенными факторами, затрудняющими формирование и развитие рынка недвижимости в РФ, в том числе на региональном уровне, являются факторы территориальной асимметрии (локальный характер рынков недвижимости, резкая дифференциация спроса на объекты недвижимости, диспаритет цен); институциональные факторы (институт прав собственности на объекты недвижимости и земельные участки, институт государственного регулирования рынка недвижимости, институт финансовых посредников рынка); структурные и инфраструктурные факторы (отсутствие вторичного ипотечного рынка, недостаточное развитие информационного, консультационного, оценочного звеньев инфраструктуры); факторы платежеспособного спроса (низкий уровень доходов населения, сбережений); финансово-бюджетные факторы (недостаточное финансирование целевых программ жилищного строительства и региональных фондов ипотеки); кредитные факторы (низкая доля долгосрочных кредитов в структуре банковских активных операций, отсутствие специализированных ипотечных банков и небанковских ипотечных организаций, несовершенство механизмов гарантирования и страхования ипотечных кредитов, сложность получения долгосрочного кредита); трансакци-онные факторы (высокий уровень трансакционных издержек по операциям с недвижимостью и обеспечению их безопасности);

- на региональном рынке недвижимости используются формы ипотеки, учитывающие такие факторы, как особенности законодательства, спрос на объекты недвижимости, объемы незавершенного строительства, возможности использования в рамках ипотечного жилищного кредитования различных источников финансирования (бюджетные средства, средства населения, средства предприятий и другие). Наиболее эффективной формой финансирования жилищного строительства определено ипотечное кредитование посредством жилищных кредитных потребительских кооперативов.

По специальности 08.00.10.

- в широком смысле категория «ипотека» означает институциональную систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент. К функциям ипотечного кредитования, исходя из экономической и социальной сущности ипотечного кредита отнесены: сберегательная, инвестиционная, социальная и политическая. Две последние функции являются необходимым условием выполнения стабилизирующей функции ипотечного кредитования, лежащей в основе экономической безопасности страны. Природа и сущность ипотечного кредита в условиях рыночной экономики автоматически создают условия для выполнения вышеперечисленных функций одновременно системой ипотечного кредитования.

- собственно ипотечные кредиты в широком понимании, представляющие кредиты под залог недвижимости, имеют достаточно большие различия, поэтому целесообразно их классифицировать по цели использования, поскольку этот критерий наиболее полно отражает сущность каждой группы кредитов. Основными группами ипотечных кредитов являются земельный кредит, кредиты на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, коммерческие кредиты под залог недвижимости, жилищные кредиты. Жилищные ипотечные кредиты представляют собой самую крупную и значимую группу, которая отражает все сущностные характеристики ипотечного кредита как способа финансирования приобретения недвижимости. По способу финансирования объектов недвижимости выделены три группы, объединяющие абсолютно все типы ипотечных кредитов: ипотечные кредиты, используемые в качестве способа долгосрочного финансирования приобретения недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа рефинансирования затрат, уже произведенных при строительстве или приобретении недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа получения финансирования на иные цели при помощи недвижимости;

- в широком смысле ипотечный кредит рассматривается не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой этого взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников от схемы «заемщик-кредитор» к схеме «заемщик-инвестор». Банки и прочие финансовые институты выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам;

- проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников: во-первых, кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами); во-вторых, средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 510 лет; в-третьих, размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг; в-четвертых, средства от продажи целевых облигационных займов. По мере развития первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, а именно: выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций или рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Научная новизна полученных результатов заключается в том, что в настоящей диссертационной работе на основе комплексного исследования механизма формирования и развития ипотечного кредитования разработаны и адаптированы к применению на региональном рынке недвижимости методики проведения ипотеки на рынке жилой недвижимости с учетом интересов всех участников. Реальное приращение научного знания состоит в следующем:

По специальности 08.00.05:

- раскрыта сущность регионального рынка недвижимости, состоящая во взаимодействии между непосредственными поставщиками и потребителями специфического товара - недвижимой вещи, а также резидентами и нерезидентами по поводу инвестиций в недвижимость в форме ипотечного кредитования, бюджетного финансирования и частных инвестиций в объекты недвижимости;

- предложена авторская модель взаимодействия субъектов регионального рынка недвижимости, разработанная на основе расширительной трактовки субъектного состава операций с недвижимостью; помимо покупателей, продавцов (заемщиков, инвесторов) и финансовых посредников функционирование рынка недвижимости обеспечивают органы государственного управления, самоуправления, специализированные компании, управляющие развитием территории (девелоперы);

- выявлены, структурированы и комплексно представлены факторы препятствующие развитию региональных рынков недвижимости: факторы территориальной асимметрии, институциональные, структурные и инфраструктурные, факторы платежеспособного спроса, финансово-бюджетные, кредитные, трансакционные;

-доказано, что под влиянием факторов территориальной асимметрии региональные рынки недвижимости имеют локальный характер и непропорциональное развитие; выявлено влияние региональных факторов на реализацию программ ипотечного жилищного кредитования: состояние нормативно-правовой базы; спрос на объекты недвижимости; объемы незавершенного строительства; состояние информационной, консультационной, кредитной инфраструктуры; возможности многоканального финансирования; государственная поддержка и стимулирование коллективного инвестирования;

- обоснована необходимость перехода от программ ипотечного жилищного кредитования, опирающихся на бюджетное финансирование, к программам преимущественного самофинансирования, включающим комплексное проведение организационно-экономических и финансово-кредитных мероприятий, стимулирующих создание регионального фонда ипотеки.

По специальности 08.00.10:

- аргументирована расширительная трактовка категории «ипотека», исходя из ее социально-экономической сущности и многофункциональности; ипотека как институциональная система, включающая порядок определения владения недвижимостью и долгов по нему в динамике, выполняет не только сберегательную, инвестиционную, но и социальную, политическую функции, лежащие в основе стабильности экономики;

- выявлены существенные признаки структуризации ипотечных кредитов - цель использования и способ финансирования объектов недвижимости; проведена классификация по цели использования на земельный кредит, кредит на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, коммерческий кредит под залог недвижимости жилищный кредит; по способу финансирования объектов недвижимости выделены: ипотечные кредиты, используемые в качестве способа долгосрочного финансирования приобретения недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа рефинансирования затрат, уже произведенных при строительстве или приобретении недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа получения финансирования на иные цели при помощи недвижимости;

- субординирован рынок ипотечных кредитов в системе отношений финансового рынка как целостная самовоспроизводимая подсистема рынка ссудных капиталов, совокупность долгосрочных кредитных операций, обеспеченных залогом недвижимости; характерной черной воспроизводственного подхода к рынку ипотечных кредитов является расширение взаимоотношений участников от схемы «заемщик-кредитор» к схеме «заемщик-инвестор»;

- установлена зависимость эффективности реализации программ ипотечного кредитования от социально-экономического потенциала региона и состояния рынка жилья; выделены индикаторы оценки доступности приобретения жилья (отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м. к среднему совокупному доходу семьи из 3-х человек), эффективности функционирования рынка (доля жилья, вовлеченного в сделки в течение года, в общем объеме частного жилищного фонда); развития ипотечного жилищного кредитования (общее количество выданных ипотечных кредитов, количество выданных ипотечных кредитов на 1000 человек);

- - разработана и предложена комплексная программа мер, направленная на повышение эффективности ипотеки и включающая взаимоувязанные блоки: совершенствование финансового законодательства (залоговые операции с земельными участками, упорядочение трактовки прав пользования жилыми помещениями, создание нормативно-правовой базы функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг, нормативное обеспечение реализации заложенного имущества); государственные гарантии и страхование (государственный резервный фонд гарантий прав собственника, титульное страхование, имущественный страховой фонд ипотечного кредитования в форме маневренного жилого фонда); организационный блок (развитие Российской ипотечной ассоциации, региональных фондов жилья и ипотеки); финансово-кредитный блок привлечения долгосрочных ресурсов (кредитные линии и долгосрочные банковские кредиты, средства институциональных инвесторов, размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг, продажа целевых облигационных займов, рефинансирование кредиторов через систему коллективных облигаций или через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов).

Теоретическая и практическая значимость работы. Вкладам в развитие теории региональной экономики является определение регионального рынка недвижимости, его сегментация, субъектно-объектная характеристика и разработка модели экономического взаимодействия участников.

Выводы диссертации развивают теорию кредита в области ипотечного жилищного кредитования более полным представлением его функций, форм реализации, институциональной среды и инфраструктуры.

Обоснована целесообразность применения и развития системы ипотеч1 ного жилищного кредитования в качестве способа реализации экономических интересов конечного покупателя жилья и других субъектов ипотеки. Предложенные рекомендации по ее дальнейшему совершенствованию могут быть использованы в работе департаментов инвестиций и целевых программ региональных администраций, региональных фондов ипотеки с целью повышения эффективности проводимой в стране государственной жилищной политики. Разработанные направления дальнейшего развития регионального рынка недвижимости могут служить теоретической базой для выработки способов повышения емкости рынка, увеличения объема привлекаемых средств в региональный бюджет, решения социально-экономических интересов населения.

Отдельные положения работы могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Финансы, денежное обращение и кредит», «Региональная экономика», «Инвестиции» студентам экономических специальностей вузов и слушателям курсов повышения квалификации - работникам банков и небанковских институтов, занимающихся ипотечным жилищным кредитованием, а также при подготовке специалистов финансовых служб региональных органов власти и упраления, другим участникам рынка недвижимости.

Апробация результатов исследования. Основные положения и практические рекомендации диссертационного исследования были изложены, обсуждены и получили одобрение на проблемных семинарах и заседаниях кафедры «Финансы и кредит» ВолГУ, прошли апробацию на научно-практических конференциях и семинарах, проводимых Волгоградским государственным университетом в 2002-2003гг. Ряд положений, содержащихся в диссертации и высказанных в опубликованных научных работах, внедрены в практику работы ряда участников регионального рынка ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области.

По теме исследования автором было опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,8 п.л.

Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли отражение в 5 публикациях автора общим объемом 2,8 п.л., были изложены, обсуждены и получили одобрение на проблемных семинарах и заседаниях кафедры «Финансы и кредит» ВолГУ,.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Брусницын, Евгений Анатольевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях перехода российской экономики на рыночные методы хозяйствования по-новому встал вопрос жилищного строительства и обеспечения жильем населения страны. Прежний механизм бюджетного государственного финансирования жилищного строительства оказался полностью неприемлем в рыночной экономике, поэтому стало необходимо создание нового способа финансирования, полностью отвечающего рыночным реалиям.

Одним из самых прогрессивных способов долгосрочного финансирования приобретения недвижимости, в том числе жилья, является ипотечное кредитование, которое с успехом используется во многих развитых странах, а в США система ипотечного кредитования является предметом национальной гордости.

Ипотечный кредит в широком смысле слова представляет собой любое обязательство, выполнение которого обеспечено залогом недвижимости, в данном широком понимании главное отличие ипотечный кредита от всех других видов ссуд только в том, что залогом по этому кредиту выступает недвижимость. Такая характеристика ипотечного кредита не отражает той роли, которую данный вид обязательств может выполнять в экономике, поэтому в первой главе моего исследования обозначены виды ипотечных кредитов и четко выделено ипотечное кредитование как способ финансирования приобретения жилья. Как экономический процесс ипотечное кредитование как способ финансирования приобретения жилья представляется системой экономических отношений по поводу купли-продажи жилья, в которых кроме покупателя и продавца жилья участвуют кредитор и инвестор, с помощью которых осуществляется финансирование, при этом сумма и срок ипотечного кредита, при прочих равных условиях, зависят от размера ежемесячных доходов заемщика, а собственно ипотечный кредит представляет собой капитализированную будущую ренту.

Дальнейшее исследование направлено прежде всего на анализ функционирования модели ипотечного кредитования как способа финансирования приобретения жилья.

Программа ипотечного жилищного кредитования необходима российской экономике не только как способ долгосрочного финансирования приобретения жилья, но и как один из факторов, способствующих увеличению темпов экономического роста и снижению социальной напряженности.

В первой главе работы обоснована и определена экономическая роль ипотечного жилищного кредитования в экономике. При этом в первую очередь ипотечное кредитование рассматривается с точки зрения эффективности финансирования инвестиций в недвижимость.

Экономическое значение ипотечного кредитования проявляется в том действии, которое оно оказывает на экономику, фактически ипотека заставляет покупателей жилья осуществлять сбережения (для осуществления первоначального взноса за квартиру) и затем ежемесячно часть дохода также направлять не на потребление, а на обслуживание ипотечного кредита. К тому же ипотечный кредит является строго целевым, поэтому направление его использования также увеличивает инвестиционную активность, ведь недвижимость можно считать инвестиционным товаром.

Увеличение объема сбережений в экономике и направление этих сбережений на инвестиционные вложения позволяет мобилизовать внутренние ресурсы страны для обеспечения долговременного экономического роста в экономике и способствует выводу страны из критической экономической ситуации. Актуальность темы развития ипотечного кредитования в России определяется, прежде всего, проблемой обеспечения в нашей стране устойчивого экономического роста - в этом заключается экономическая роль ипотечного кредитования.

Не менее важным является социальное значение ипотечного кредитования. Ипотека позволяет значительно снизить социальную нестабильность в обществе, посредством решения жилищной проблемы и смягчения последствий безработицы.

Собственной разработкой автора является формулировка функций ипотечного кредитования, исходя из экономической и социальной сущности ипотемного кредита. Основными функциями являются социальная, сберегательная, инвестиционная и стабилизирующая. Система ипотечного кредитования выполняет все эти функции одновременно, так как сама природа ипотечного кредита и его сущность автоматически в условиях рыночной экономики создает условия для выполнения этих функций.

Социальная функция воплощается в создании условий для обеспечения жильем населения и в повышении уровня занятости посредством произведения новых рабочих мест в строительной отрасли и смежных отраслях, а также повышения мобильности трудовых ресурсов,

Сберегательная функция выполняет задачу повышения склонности к сбережениям, кроме этого, аккумуляция сбережений в системе ипотечного кредитовая является составной частью сберегательной функции.

Инвестиционная функция способствует наращиванию платежеспособного спроса на жилье, а возросший спрос на жилье неизбежно возродит предложение жилья со стороны строительных фирм и компаний, которые смогут привлечь значительные инвестиции в свой основной и оборотный капитал, то же можно сказать и о других отраслях, которые прямо или косвенно принимают участие в строительстве недвижимости, отделке, обустройстве, кроме этого, ипотечное кредитование предполагает развитие вторичного рынка закладных. На этом рынке будут обращаться ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, каждый покупатель этих бумаг становится инвестором, деньги которого идут на финансирование ипотечного кредитования.

Стабилизирующая функция ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на банковскую систему страны в целом, увеличивая стабильность и устойчивость банковской системы страны посредством создания устойчивого сектора банковской системы, который занимается ипотечным кредитованием.

Стабилизирующая функция ипотечного кредитования также добавляв устойчивости рынку ценных бумаг, который становится более предсказуемым и менее рискованным, когда на нем обращаются ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.

Рынок недвижимости тесно связан с системой ипотечного кредитования. В условиях, когда нет стабильной системы долгосрочного финансирования приобретения недвижимости, объем продаж недвижимого имущества значительно снижается из-за недостатка платежеспособного спроса, и рынок недвижимости становится менее ликвидным.

Собственно ипотечные кредиты в широком понимании, представляющие кредиты под залог недвижимости имеют достаточно большие различия, поэтому целесообразно их классифицировать по цели использования, так как этот критерий наиболее полно отражает сущность каждой группы кредитов.

Основными группами ипотечных кредитов являются - земельный кредит, кредиты на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, коммерческие кредиты под залог недвижимости, жилищные кредиты. Именно жилищные ипотечные кредиты представляют собой самую крупную и значимую группу, исследованию которой и посвящена диссертация. Эта группа ипотечных кредитов отражает все сущностные характеристики ипотечного кредита как способа финансирования приобретения недвижимости. Кроме этого, по мнению автора, вполне обоснованно и справедливо обобщить данную классификацию по укрупненным целям использования ипотечных кредитов, которые определяют мотив заемщика при получении ипотечного кредита.

Таким образом, можно разделить ипотечные кредиты на 3 группы, объединяющие абсолютно все типы ипотечных кредитов: ипотечные кредиты, используемые в качестве способа долгосрочного финансирования приобретения недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа рефинансирования затрат, уже произведенных при строительстве или приобретении недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа получения финансирования на иные цели при помощи недвижимости.

К принципиальным основам ипотечных жилищных кредитов можно отнести - срочность, платность, возвратность, обеспеченность, целевое использование, регулярный мониторинг кредитов и принцип соответствия срочности ресурсов. Два последних принципа являются специфическими только для ипотечных кредитов.

Дальнейшее исследование ипотечного кредитования как целостного механизма по финансированию приобретения жилья потребовало дать субъектно-объектную характеристику, справедливую, для всех систем ипотечного кредитования. В Приложении 1 приведена авторская модель взаимодействия субъектов системы ипотечного кредитования, состав которых определен нами как характерный для транзитивной экономики.

Главными участниками процесса ипотечного кредитования выступают, кредитор, заемщик, инвестор, государство. Эти субъекты всегда присутствуют в системе ипотечного кредитования и от характера отношений между ними зависит нормальное функционирование ипотечных программ. Остальные субъекты, показанные на схеме в Приложении 1 либо являются посредниками между основными субъектами, либо выполняют вспомогательную роль в процессе ипотечного кредитования.

Немаловажным этапом в исследовании систем ипотечного кредитования стал анализ опыта ипотечного кредитования в России и в других странах. Этому процессу посвящена вторая глава диссертации.

Основными выводами стали следующие положения: система ипотечного кредитования разработанная в дореволюционный период в России является актуальной и сегодня, посредством «кредита на облигациях», были решены многие проблемы на пути развития ипотеки в России, данный опыт с успехом был использован в других странах, напри мер в США;

- в период плановой экономики в России также с успехом использовались схемы долгосрочного финансирования строительства и приобретения жилья, но эти программы характерны только для административно-командной экономики и полностью не могут быть использованы сегодня, хотя опыт жилищно-строительных кооперативов очень показателен и полезен, при надлежащей доработке некоторые моменты этого опыта несомненно будут полезны;

- среди ипотечных систем зарубежных стран наиболее проработанной и действенной, по мнению автора, является система ипотечного кредитования США, анализ опыта США показывает, какие еще шаги нужно сделать для нормального функционирования ипотечного кредитования в России.

Третья глава диссертации посвящена освещению проблем и перспектив развития российской ипотеки сегодня, включая совершенствование институциональной структуры рынка ипотечного кредитования, развитие финансового права в области регулирования ипотечного жилищного кредитования в современных условиях.

Проанализировав состояние ипотечного кредитования в России в настоящее время были обозначены основные проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования. Среди них нами выделены проблемы экономического порядка и проблемы правового поля.

К экономическим проблемам можно отнести макроэкономическую нестабильность российской экономики, которая порождает инфляцию, оказывающую негативное влияние на уровень банковского процента и размер реальных доходов населения. Кроме этого, в России до сих пор не используется такой прогрессивный инструмент рефинансирования ипотеки как ипотечные закладные ценные бумаги, вторичный, впрочем как и первичный рынок, которых не функционирует в России.

Основные юридические проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования можно сформулировать следующим образом: 1. Существует серьезная проблема выселения жильцов из квартир, домов, заложенных по ипотечным кредитам и подлежащих реализации в соответствии с законом в определенных законом случаях, или проблема упорядочения трактовки прав пользования жилым помещением в различных федеральных законах и кодексах.

2. Практически не создана необходимая нормативно-правовая база для функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг для привлечения на этот рынок потенциальных инвесторов.

В заключение диссертации автор определил возможные перспективы развития ипотечного кредитования в России, обозначив основные задачи, решение которых необходимо для становления полноценной системы ипотечного кредитования, которая бы выполнила основные свои функции.

В качестве перспективного направления развития ипотечного кредитования необходимо определить развитие двухуровневой ипотечной системы по типу расширенной открытой модели ипотечного кредитования во всех регионах России, прежде всего в крупных городах, с учетом использования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными, и государственного субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам для некоторых категорий заемщиков.

Еще одно направление развития ипотечного кредитования в России - это создание в регионах локальных программ по типу «контрактных» сбережений (сбалансированная автономная модель ипотечного кредитования), где для рефинансирования ипотечных кредитов привлекаются ресурсы самих вкладчиков - потенциальных заемщиков.

Задачи, решение которых необходимо для создание полноценной, эффективной, самофинансирующейся модели ипотечного кредитования в России, включают следующие. Во-первых, создание условий для развития ипотеки во всех регионах России. Здесь целесообразно вмешательство федеральных органов власти в политику регионов с целью мотивировать создание в каждом регионе государственных организаций, занимающихся рефинансированием ипотечных жилищных кредитов.

Во-вторых, создание условий для развития группы специализированных финансовых институтов, осуществляющих предоставление и обслуживание ипотечных жилищных кредитов. Организация этих институтов необходима для успешного развития ипотечного кредитования, потому что крупные банки недостаточно активны на рынке ипотечных жилищных кредитов из-за большой себестоимости предоставления этих кредитов и значительного объема вмененных издержек. В-третьих, формулировка государственной социальной политики по • жилищной проблеме с обозначением основных приоритетов.

Решение этих задач позволит развиваться системе ипотечного кредитования по оптимальному пути и создаст условия для комплексного решения жилищной проблемы в России.

Система ипотечного кредитования является составной частью огромной программы по обеспечению жильем населения России, к сожалению, государственные программы на эту тему принимались неоднократно российским правительством, но целостной комплексной системы обеспечения граждан жильем не создано до сих пор. Становление системы ипотечного кредитования является позитивным показателем в развитии жилищной темы, но нельзя забывать, что ипотека это только один из способов обеспечения жильем населения, к тому же этот способ ориентирован на слои населения с высокими и средними доходами, поэтому актуальным для России является разработка комплексной проФ граммы по решению жилищной проблемы, частью которой, несомненно, станет ипотечное жилищное кредитование.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Брусницын, Евгений Анатольевич, 2003 год

1. Абалкин Л. И. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики // Вопр. экономики. 1997. - № 6. - С. 4-12.

2. Абалкин Л. Роль государства и борьба с экономическими догмами // Экономист. -1998.-№9.- С.3-11.

3. Абанкша И. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли / И. Абанкина, А. Высоковский, Э.Тругаев// Вопросы экономики. 1994. - № 10.

4. Авдашева С. Влияние ассиметрии информации на структуру российского рынка сбережений домохозяйств / С. Адашева, А. Яковлев // Вопр- экономики. 1998. -№12.- С.32-55.

5. Актуальные проблемы российской экономики на современном этапе: Сб. науч. труд. Волгоград: ВолгГАСА, 2000. - 180 с.

6. Анипкин A.M., Ларионов А.Н. Жилищное строительство и инвестиции. -Волгоград: Ком. по печати, 1997. 62 с.

7. Анистратенко А.И., Ларионов А.Н. Индивидуальное жилищное строительство: вчера, сегодня, завтра. Волгоград: Ком. по печати и информации, 1998. - 72 с.

8. Асаул А.Н. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе / А.Н. Асаул, А.В. Батрак. М., СПб.: Изд-во АСВ, 2001.- 168с.

9. Балабанов И. Т. Финансы граждан.-М: Финансы и статистика, 1995.- 221с.

10. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996г. - 165с.

11. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Краткий курс. СПб: Питер, 2000г. - 208с.

12. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. М.: Финансы и статистика, 2001.- 576с.

13. Баранов А.В. Социально-демографическое развитие крупного города (методы изучения приживаемости населения). М., 1972. - 173 с.

14. Басин Е.М. Новая жилищная политика в государственной целевой программе «Жилище» // Вопросы экономики. 1995. -№ 7. - С.36-46.

15. Белов В.А. Ценные бумаги: вопросы правовой регламентации — М.: Изд. «Дело», 1993.- 174с.

16. Белкина Т.Д. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. 1994. - № 12.

17. Белых А.П. Формирование портфеля недвижимости: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 1999г.

18. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск, 1993. - 160с.

19. Буренин А.Н. Рынки ценных бумаг и производных финансовых инструментов: Учеб. пособие. М.: Федеративная книготорговая компания, 1998. - 348с.

20. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность / Ю. Воробьев, И. Караваева, А. Скробов // Вопросы экономики. 1995.-№11.

21. Гапоненко A.J1. Развитие региона: цели, закономерности, методы управления / A.J1. Гапоненко, В.Г. Полянский. М.: Изд-во РАГС, 1999. - 135с.

22. Глазьев С.Ю. Теория долгосрочного технико-экономического развития. М: ВлаДОР, 1993.-310с.

23. Годовой отчёт Фонда «Институт экономики города». М.: Риза - М., 1996. -28 с.

24. Городецкий С. Ипотечные ценные бумаги в дореволюционной России // Рынок ценных бумаг. 1999. - №19. - С. 78-80.

25. Горцев О. И. Решение жилищных проблем по западным образцам.// Коммерсант. 1999. - 11 февраля.

26. Градостроительство в России в XXI веке // Доклады на Общем собрании Российской Академии архитектуры и строительных наук в Санкт-Петербурге.1. СПб., апрель 2000.- 22с.

27. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1 и 2. М.: Инфра-М, 1996г.

28. Гринчель Б.М. Местные власти и рыночная экономика. Уроки западноевропейского опыта. СПб, 1996. - 295с.

29. Гусева К. Инвестиционная деятельность в регионах России // Вопросы экономики. -1995.-№3.- С.129-134.

30. Денисов Б. Взаимодействие предприятия и государства / Б. Денисов, В. Крылов // Экономист. 1993. - № 12. - С.32.

31. Денисов Н. Социальная политика: цели, принципы, механизмы реализации //Экономист. 1995.-№ 11.- С.81-85.

32. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит. 1995. - №8. -С.48-51.

33. Дзарасов С.С. План и рынок в тектологической концепции А. Богданова // Вопросы экономики. 1995. - № 10.

34. Дикайский М.Г. Квартирный вопрос и социальные опыты его решения. -СПб., 1998.- 251с.

35. Допан Э. Дж. Макроэкономика / Э. Дж. Долан, Д. Линдсей; Пер. с англ. В. Лукашевича и др.; Под общ. ред. Б. Лисовика и др. СПб: АОЗТ «Литера плюс», 1994. -402с.

36. Дубенецкий Я.И. Есть возможность активизировать инвестиционную деятельность // Строительная газета. 1997. - № 6. - С.3.

37. Дудкин В. Саморегулирование и регулирование рыночной экономики // Экономист. 1998. - № 5. - С. 40-45.

38. Дьяченко А.В. Теория систем и некоторые экономические проблемы. -Волгоград: Изд-во ВолГУ, 1996. -120с.

39. Дьяченко А.В. Эволюционная трансформация экономики в конкурентоспособную форму. Волгоград: Изд-во ВолГУ, 1999. - 368с.

40. Евтух А. Современная жилищная ипотечная система // Мировая экономика и международные отношения. 2000. - № 7. - С.94-97.

41. Елисеева И.И. Социальная статистика. М.; Финансы и статистика, 1997.414с.

42. Жданов С.А. Экономические модели и методы в управлении. М.: Дело и сервис, 1998.- 176с.

43. Жилищное и коммунальное хозяйство Российских регионов. Волгоградская область. М., 2000. - 152 с.

44. Жилищно-коммунальное хозяйство Волгоградской области: Стат. сборник. Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2001. - 47 с.

45. Жилищный фонд Волгоградской области. Стат. сборник. Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2001. - 49 с.

46. Жуков Е.Ф. Ценные бумаги и фондовые рынки: Учебное пособие. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995. - 224с.

47. Журавлев A.M. Архитектурные проблемы массового жилищного строительства. М.: Знание, 1988. - 54 с.

48. Закон Волгоградской области от 277.03.2001г. №524-ОД «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области»

49. Замараев Б. Сбережения: проблемы формирования и использования // Экономист. 1998. - №9. - С.59-67.

50. Заславская Т. И. О предмете экономической социологии // Изв. СО АН СССР. Серия «Экономика и прикладная социология», 1984, вып.1. №1.- С.9-20.

51. Заславская Т. И. О социальном механизме развития экономики // Пути: совершенствования социального механизма развития советской экономики. Новосибирск, 1995.-С. 8-28.

52. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). М.: Юрайт, 1999. - 189 с.

53. Здравомыслов А.Г. Потребности. Интересы. Ценности. М., 1986.

54. Иванченко В. Оценка некоторых теоретических подходов к экономике, планологии и управлению.// Экономист. 1998. - № 11. - С. 6-19.

55. Илларионов А.Н. Только здоровая экономика обеспечит людям достойную жизнь // Финансовые изв. 1995. - 16 нояб.

56. Ильин Н.И. Управление проектами / Н.И. Ильин, И.Г. Лукманова и др. -СПб.: Два-ТрИ, 1996.-610 с.

57. Инвестиционная и строительная деятельность в области за 2001 год: Стат. сборник. Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2002. - 41 с.

58. Инвестиционная и строительная деятельность в области за 2002 год: Стат. сборник. Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2003. - 71с.

59. Инвестиционная и строительная деятельность в отраслях АПК: Стат. сборник. — Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2000. 32 с.

60. Инвестиционный рейтинг регионов России // Эксперт. — 1996. № 47. - 64 с.

61. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра//Под ред. А.П. Иванова, В.И. Бу-сова.- М.: Инфра-М, 1994 г.

62. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учеб. пособие. /Под ред. В.Е. Есипова. — СПб: Изд. СПбУЭФ, 1998 г.

63. История развития ипотеки. Пенза: Главпензгосэкспертиза, 1999. - 26с.

64. История создания и развития ипотечных банков в Германии // Финансист. -1997. -№3.-С. 74-77.

65. История экономического развития России / А.А. Борейко, А.В. Вольц, И.А. Гараевская и др.; Под ред. А.К. Шуркалина. М.: Приор, 2000. - 208с.

66. Исупов К., Савкин И. Русская философия собственности. СПб: СП «Ган-за», 1993 г.

67. Казанский Ю.Н. Опыт организации и управления строительными фирмами в США. М: Стройиздат, 1985. 225 с.

68. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: Изд. Приор, 1999г. - 176с.

69. Канонов А.Б. К развитию залогового кредитования // Рос. экон. журн. -1996. -№5-6.- С.52-55.

70. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. Пер с англ. М.: Прогресс, 1978.- 494с.

71. Клинский А.И. Планирование экономического и социального развития. М: Мысль, 1974.-216с.

72. Клоцвог Ф. Ресурсный потенциал субъектов федерации и его использование / Ф. Клоцвог, И. Кушникова// Экономист. 1998. - №12. - С.33-39.

73. Ковалев В. В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчётности. М.: Финансы и статистика, 2001. - 512с.

74. Колтынюк Б.А. Ценные бумаги: Учебник для вузов — СПб.: Изд. Михайлова В.А., 2000.-304с.

75. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. О.Н. Садикова. -М.:ИНФРА-М, 1997.-778с.

76. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке» / Под общ. ред. И.Д. Грачёва. М.: ИНФРА-М, 1999. - 348 с.

77. Кондратьев Н.Д. Проблемы экономической динамики. —М.: Экономика, 1989.-524с.

78. Концепция создания Региональной управляющей компании: Препринт WR / 2001 / 09 / О.В. Иншаков, В.В. Курченков, А.С. Плотников, П.В. Поляков. -Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2001. 28с.

79. Корнай Я. Путь к свободной экономике: Страстное слово в защиту экономических преобразований. Пер. с англ. М.: Экономика, 1990. - 148 с.

80. Коростелев С.П. Осовы теории и практики оценки недвижимости. -М.'.Русская делоавя литература, 1997г.

81. Корчаго И.Г. Уроки индустриализации сельского жилищного строительства// Жилищ, строительство. 1997. -№ 5. -С. 10-11.

82. Красилъников С.А. Государство как субъект инвестиционно-хозяйственной деятельности // Деньги и кредит. 1993. - №9. - С. 28.

83. Круглик С. У. О стратегических приоритетах в области долгосрочного жилищного финансирования // Материалы третьей межрегиональной конференции «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование», 13-16 мар.2001 г. М., 2001. -С. 19-21.

84. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие. М.: Высш. школа, 1998. - 214с.

85. Кузьмин В.П. Принцип системности в теории и методологии К. Маркса.

86. М: Политиздат, 1986;-391с.

87. Кузьмин С. Альтернативные стратегии социально-экономического развития // Экономист. 1998. -№ 9. - С. 12-20.

88. Кушлин В. Россия и экономический порядок XXI века // Экономист. 1997. -№12.- С.3-12.

89. Ларионов А.Н. Актуальные проблемы развития жилищно-коммунальной сферы города Волгограда (Отчет о социологическом исследовании Волгоград-Жилище) / А.Н. Ларионов, В.Б. Усов, С.П. Федулов. Волгоград: Изд-во Вол-ГАСА, 2000. - 99с.

90. Ларионов А.Н. Социально-экономический потенциал современного рынка жилья в России: Дис. канд. экон. наук. Волгоград, 1998. - 218 с.

91. Лебедева Н.Н. Место и роль институционализма в экономике переходного периода // Вестник Волгоградскою государственного университета. Серия 3. Экономика. Экология. Выпуск3.-Волгоград: Изд-во ВолГУ, 1998. С. 12-15.

92. Левашов В. И. Государственная жилищная политика. М.: Изд-во РАГС, 1999.-70с.

93. Лексин В. Региональная политика России: концепции, проблемы, решения. Статья 6. Приоритеты региональной политики. Депрессивные территории и механизмы их санации / В. Лексин, А. Швецов // Российский экономический журнал. 1995. - № 1. - С. 31-40.

94. Леонтьев В. В. Экономические эссе. Теории, исследования, факты и политика. Пер. с англ. М: Политиздат, 1990. - 415с.

95. Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения: Учеб. М.: Дело, 2000. -392с.

96. Лосев С. Организация выпуска ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. 1999.-№19.- С.71-73.

97. Львов Ю.И. Банки и финансовый рынок. СПб.: «КультИнформ-Пресс», 1995 -522с.

98. Малес В.Н. Комплексное планирование экономического и социального развития городов и районов / В.Н. Малес, Е.Г. Панченко, В.И. Сенченко. М: Мысль, 1978. -220с.

99. Масленникова Л.И. Совершенствование форм кредитования строительных предприятий И Экономика строительства. 1996. - № 9. - С. 52-54.

100. Матерое И. Формирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ в рамках целевых программ // Ипотека: опыт регионов. -Саров, 1999. № 1-2.-С. 8-9.

101. Матькин Ю.А. Инвестиционная деятельность в условиях перехода к регулируемой рыночной экономике в СССР // Экономика строительства. 1990. - № 11.-С. 20-32.

102. Машинистова Е. С. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильём // Рос. экон. журнал 1996. - № 7. - С. 47-56.

103. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание. - М.: Экономика, 2000. - 421 с.

104. Механизм рефинансирования ипотечных программ // Рынок ценных бумаг. -1999.- №20.- С. 166-169.

105. Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт.-2000.-№ 12.-С. 18-24.

106. Мир управления проектами / Под редакцией X. Решке, X. Шелле. Пер. с английского М.: Алане, 1993. - 303 с.

107. Налоговый кодекс РФ. 4.1 и 2.

108. Недвижимость в Москве. Сборник нормативных документов. М.: Агентство «Бизнес-Информ», 1997г.

109. Нестеренко А. Экономический рост на основе институциональных изменений // Вопросы экономики. 1996. - №7. - С. 19-29.

110. Николаев В.П. Введение в рыночную экономику строительства // Экономика строительства. 1994. - №4. - С.3-12.

111. Новичков В. Вопросы методологии оценки возможностей экономики // Экономист. 1998. - №2. - С.24-31.

112. Новый приоритет организация финансирования ипотечных программ // Рынок ценных бумаг. - 1999. -№20. - С.162-163.

113. Норт Д. Институты и институциональные изменения и функционирование экономики. Пер. с англ. М.: Фонд экон. книги, 1997. - 180с.

114. О ходе проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области: Аналитическая записка, Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2000.-15 с.

115. Общая теория денег и кредита /Под ред. Б.Ф. Жукова. М.: ЮНИТИ, 1995.-304с.

116. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб.-справ. пособие / Васильев В.М., Исаев В.В., Панибратов Ю.П. СПб: Изд-во «АСВ», 1998.-316с.

117. Основы теории градостроительства /Под ред. З.Н. Яргиной. М.: Строй-издат, 1986г.

118. Оценка объектов недвижимости /Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1997г.

119. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учеб. пособие. /Под ред. В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998г. - 384с.

120. Парламентские слушания на тему: «О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи». М., 1415 мая 1998 года. - 253с.

121. Перестройка управления экономикой: проблемы, перспективы / Л.И.

122. Абалкин, Н.Я. Петраков, Е.Г. Ясин и др.; Отв. ред. Н.П. Федоренко и др.; Сост. Ф.Г. Гурвич. М.: Экономика, 1989. - 352 с.

123. Поляков В.Г. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Ниж-не-Волжском регионе / В.Г. Поляков, А.Н. Ларионов, В.Б. Усов. Волгоград-Изд-во ВолГУ 1999.-111 с.

124. Поляковский Г. Жилищная экономика. Зарубежный экономический учебник. Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 223 с.

125. Постатейный комментарий в ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /под ред. П.В. Крашенинникова. -М.: Изд. «Спарк», 1999г. 239с.

126. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. - 256с.

127. Привлечение капитала: Пер. с англ. / Ред. Г. Микерин.- М.: John&Sons, 1995 -457с.

128. Прогнозирование и программирование жилищного строительства: свободный доклад о работе семинара. Мадрид, 30.03 - 02.04.81. - 186с.

129. Пчелинцев О.С. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений // Вопросы экономики. 1994.- №10. - С. 10-15.

130. Рахман И.А. Методы ценообразования объектов недвижимости в строительстве. М.: МАКС Пресс, 2001. - 126с.

131. Региональная промышленная политика: Материалы научно-практической конференции, 9 июня 1998. Волгоград: Ком. по печати и информации, 1999. -136с.

132. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики. Материалы конференции, проведенной Советом Федерации совместно с Институтом экономики РАН // Экономист. № 6. - 1997. - С.3-24.

133. Россия 1999. Экономическая конъюнктура. - Выпуск 1. - М.: Центр эконом. конъюнктуры при Правительстве РФ, 1999. - 263 с.

134. Россия на рубеже эпох: о положении в стране и основных направлениях политики Российской Федерации. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 30.03.99 // Рос. газета. 1999. - № 60. - 31 мар.

135. Россия, Волгоградская область и страны мира: Стат. бюллетень. Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 1985. - 105 с.

136. Рошек Ю. А теперь ипотека // Профиль. - 2001. - № 28. - С. 30-37.

137. Руди Л.Ю, Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект). Новосибирск, 1987. - 166с.

138. Рыбкина Р. В. Роль социальных механизмов в ускорении социально-экономического развития общества / Р.В. Рывкина, Л.Я. Косалс // Изв. СО АН СССР. Серия «Экономика и прикладная социология», 1986. № 12. - Вып. №3. -С. 13-14.

139. Сазонов С.П. О проблемах развития региональных финансовых органов. -Волгоград: Ком. по печати и информации, 1999. 112с.

140. Саймон Г. Рациональность как процесс и продукт мышления. «THESIS», 1993.-№3.- С. 19.

141. Санжина О.П. Методология управления строительством в региональной социально-эколого-экономической системе (на примере Республики Бурятия): Дис. д-ра.' экон. наук. Санкт-Петербург, 2001. - 273с.

142. Сафронов Б.И. О некоторых тенденциях и факторах социально-экономического развития России в 2001 году / Б.И. Сафронов, Б.Л. Мельников, В.И. Новосельский // Индикатор. 2001. - № 2. - С. 2-4.

143. Совершенствование хозяйственного законодательства // Экономическая наука современной России. Под ред. акад. Д.С. Львова. Вып. .№3. - 1999. - С. 52-54.

144. Сойер К. Российская недвижимость и рынки ценных бумаг // Недвижимость. -2001.-№3.-С. 56-57.

145. Сокольский В.А. Принципы экономичности и их выражение в современном строительстве. М., 1912. - 97с.

146. Соловьев А.А. Расприватизация жилья. Юридические последствия. М: Изд-во «ПРИОР», 2000.-16с.

147. Сорвина Г.Н. Экономическая мысль XX столетия: страницы истории.

148. М.: Российская политическая энциклопедия, 2000. 224с.

149. Социально-экономическое положение Волгоградской области в 1996, 1997, 1998, 1999 и I полугодии 2000 года: Стат. бюллетень. Волгоград: Вол-гогр. обл. ком. гос. статистики, 2000. - 85 с.

150. Социально-экономическое положение Волгоградской области в 2001 году: Стат. бюллетень.-Волгоград:Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2002. 96 с.

151. Социально-экономическое положение Волгоградской области: Стат. бюллетень. Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 1991-1996. - 46 с.

152. Стабилизирующая роль банков в социально-экономическом развитии Волгоградской области: Материалы научно-практической конференции 21 декабря 1999 года. Волгоград: Государственное учреждение «Издатель», 2000. -152с.

153. Стерник Г.М. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости / Г.М. Стерник, Н.Н. Ноздрина. М., 1997. - 61с.

154. Страйк Р. Использование косвенных методов определения доходов при реализации программ социальной защиты в России: возможности и проблемы / Р. Страйк, А. Колодезникова. М: Инст. эконом, города, 1997. - 23 с.

155. Страйк Р.Дж. Исследование рынков городского жилья в России // Вопросы экономики. 1994. - №10. - С. 4-9.

156. Строев Е.С. Сохранить стратегический курс // Российская Федерация сегодня. 2001.-15 авг. - С. 12-14.

157. Строительный комплекс Волгоградской области: Стат. сб. Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2001. - 35с.

158. Строительство в Волгоградской области: Стат. сб. Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2000. - 77с.

159. Строительство в Волгоградской области: Стат. сб. — Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2001. 72с.

160. Тамбовцев B.J1. Государство и переходная экономика: пределы управляемости. М.: Экономический факультет МГУ. ТЕИС, 1997. - 125с.

161. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. — СПб: ТОО «Технобалт»,1995г.

162. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб: ГТУ, 1996г.

163. Теория и практика региональной экономики: Учеб. пособие / И.М. Шабу-нина, О.А. Ломовцева, М.Ю. Трубин Волгоград: Издательство ВолГУ, 1996. -184с.

164. Толковый экономический и финансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология. В 2-х тт. Т. 2. М.: Международные отношения, 1994. - 273с.

165. Управление строительными инвестиционньми проектами / Под ред. Васильева В.М., Панибратова Ю.П. М.: Изд-во «АСВ», 1997. - 307с.

166. Федеральный справочник «Российское строительство». М: Изд. центр «Президент», 1998. - 273 с.

167. ФЗ РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Российская газета, 23 января, 1993г.

168. ФЗ РФ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

169. ФЗ РФ от 17.06.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

170. ФЗ РФ от 29.07. 1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ».

171. Финансы в системе факторов экономического роста / Под ред. А.В. Бачу-рина, А.Т. Спицына. М.: Изд-во РАГС, 1998. - 170с.

172. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.02.2002г. №104)

173. Формирование и распределение денежных доходов населения Волгоградской области в 1999 году: Стат. бюллетень. Волгоград: Волгогр. обл. ком. гос. статистики, 2000.-31с.

174. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман, Н. Ордуэй; Пер. с англ. М: Дело ЛТД, 1995. - 229с.

175. Хайкин Г.М. Ценообразование в строительстве. М: Стройиздат, 1988. -303с.

176. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. Пер. с англ. -М.: РОО «Мособлупрполиграфиздат», 1994г.

177. Хачатрян С.Р. Модель оптимизации инвестиционного портфеля в условиях диверсификации жилищного строительства и внедрения ипотеки // Аудит и финансовый анализ. 1999. -№1. - С.91-95.

178. Хромов Б.Ю. Формирование жилищного рынка в Санкт-Петербурге // Жилищное строительство. 1997. - № 4. - С.6-7.

179. Цукерман Г., Авард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер. с англ.- М.: АО «Тема», Диамант Меркурий, 1994г.

180. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.: ООО «Русская деловая литература», 1998. - 800с.

181. Чикишева Н.М. Формирование институциональной структуры управления жилищным строительством: Дис. д-ра. экон. наук, С-Пб., 2000. - 325с.

182. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов Под общей ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.-567с.

183. Экономика недвижимости: Учебное пособие. /Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999г.

184. Экономика строительства / Под ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт, 1997. -416с.

185. BouldingK. A Reconstruction of Economics. P. 173.

186. Langlois R. Rationality, Institution and Explanation // In R. Langlois, ed. Economic as a Rocess. Essays in the University Press, 1990. - P. 228.

187. Michael J. Moran. Hie federally sponsored credit agenciess // Instruments of the money market / Cook, Timothy Q. Richmond, 1986. - P. 136-158.

188. Rose, Peter S. Commercial Bank Management: Producing and Selling Financial Services. Boston: Texas A&M University, 1991. - P. 242-266.

189. Sharp M. Economics of Social Issuel. Boston, 1986. - P. 65-72.