Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и основные тенденции его развития тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Соколов, Игорь Валерьевич

• Соколов, Игорь Валерьевич
• кандидат экономических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Соколов, Игорь Валерьевич

СОДЕРЖАНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ И ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ.

1.1. Анализ работы строительного комплекса Санкт-Петербурга и современной ситуации на рынке жилья с 2002 по 2008 год.

1.2. Типология основных сегментов рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

1.3. Формирование рынка жилой недвижимости мегаполиса.

1.4. Основные направления развития современного строительного комплекса Санкт

Петербурга.

Выводы по первой главе.

ГЛАВА 2. ФОРМИРОВАНИЕ ИННОВАЦИОННОЙ ЖИЛИЩНОЙ СИСТЕМЫ И ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РЫНКОМ ЖИЛЬЯ МЕГАПОЛИСА.

2.1. Формирование системы управления рынком доступного жилья.

2.2. Исследование законодательной базы, обеспечивающей формирование рынка доступного жилья.

2.3. Организационно-экономические подходы к формированию рынка доступного жилья

2.4. Разработка концепции инвестиционно-инновационного развития жилищной системы города.

Выводы по второй главе.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ И ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МЕГАПОЛИСА.

3.1. Формирование программы по созданию рынка доступного жилья и эффективному управлению жилищным фондом города.

3.2. Моделирование современной системы управления жилищным фондом крупнейшего города.

3.3. Методика расчета и прогнозирования состояния рынка недвижимости мегаполиса с использованием сводного показателя.

Выводы по третьей гцаве.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и основные тенденции его развития»

Актуальность темы диссертационного исследования. Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-х годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности: последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности на объекты жилищного назначения. Законодательно обеспеченный процесс приватизации собственности на объекты жилой недвижимости стал основой для появления нового и уникального для России конца XX века товара - недвижимости, и возникновению рынка жилья.

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Анализ, оценка и прогноз развития рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга будут в существенной степени определять как экономическое позиционирование региона в ряду других, так и обеспечивать условия для стабильного развития мегаполиса.

Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость составляет, как правило, единственный реальный актив, поэтому адекватную оценку обеспеченности граждан Санкт-Петербурга собственным жильем можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка. Предприятиям и организациям инвестиционно-строительного комплекса анализ и оценка успешности и качества его работы, а также исследование и прогноз ситуации на рынке жилья Санкт-Петербурга необходимы для обеспечения более эффективного функционирования, с учетом выявленных недостатков и разработанных рекомендаций по их устранению, и возможности реализации новых современных механизмов привлечения заемного капитала и инвестиций.

Формирование и функционирование рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к анализу, оценке и прогнозу эффективности работы этого рынка и строительного комплекса региона. Подобная ситуация блокирует динамику развития строительной отрасли экономики Санкт-Петербурга, способствует нарушению интересов государства и граждан города при распоряжении имуществом, оставляет открытым вопрос обеспечения населения доступным жильем в ближайшей перспективе, препятствует успеху реализации масштабных государственных проектов в сфере реализации государственной и региональной жилищной политики, формированию благоприятного инвестиционного климата.

Проблема жилищного строительства является наиболее острой в социально-экономической сфере любого государства. В Санкт-Петербурге решение жилищных проблем относится к приоритетным направлениям государственной политики.

Важность анализа и оценки состояния рынка недвижимости для успешного социально-экономического развития Санкт-Петербурга, практическое отсутствие методологии оценки и прогноза ситуации на рынке жилья в период активной смены экономической формации в России, а также необходимость практической реализации повышения эффективности функционирования жилищной системы региона на основе комплекса организационно-экономических и нормативно-правовых мер, обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку теоретических и методологических вопросов анализа рынка жилой недвижимости и основных направлений его развития внесли труды Асаула А.Н., Бузырева В.В., Вахмистрова А.И., Ершовой С.А., Заренкова В.А., Каплана JI.M., Ларионова А.Н., Панибратова Ю.П., Пасяды Н.И., Роботова A.C., Рыбнова Е.И., Смирнова Е.Б., Фалтинского P.A. и других ученых, которые и послужили основой для данного диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является развитие научно-методических принципов управления рынком жилой недвижимости в Санкт

Петербурге, выявление тенденций и сценариев развития этого рынка. Для достижения указанной цели в диссертации реализованы задачи:

- проведен анализ состояния рынка жилья в Санкт-Петербурге за период с 2002 по 2008 год;

- проанализирована динамика развития жилищного строительства Санкт-Петербурга за период с 2002 по 2008 год;

- разработана и обоснована классификация сегментов рынка жилой недвижимости;

- выявлены тенденции развития жилищного рынка Санкт-Петербурга;

- предложена методика прогнозирования основных сегментов рынка недвижимости;

- развита и дополнена модель системы управления жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Предметом исследования стали управленческие отношения, возникающие при управлении рынком жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Теоретической и методологической основой исследования являются диалектический метод, метод системного программно-целевого подхода, структурно-функциональный и технико-экономический анализ, решение экономических задач посредством экономико-математических методов, а также научные труды отечественных и зарубежных ученых по исследованию проблемы рынка жилой недвижимости мегаполиса и основных тенденций его развития, материалы научных конференций.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- на основе анализа состояния рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга в целом и отдельных его сегментов, выявлены основные тенденции и разработаны прогнозы развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге;

- предложена методика позволяющая оценивать основные сегменты рынка жилой недвижимости;

- определены и обоснованы организационно-экономические подходы к формированию рынка доступного жилья;

- сформированы концептуальные основы инвестиционно-инновационного развития жилищной системы как элемента региональной социальной инфраструктуры.

- предложена модель системы управления недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Практическая значимость работы заключается в актуализации методики комплексного анализа, прогнозирования и выявления тенденций развития рынка жилой недвижимости и основных его сегментов в Санкт-Петербурге.

Выводы и рекомендации диссертационного исследования нашли применение в практической деятельности инвестиционно-строительного холдинга «Петротрест» в 2004-2008 годах в г.Санкт-Петербурге.

Апробация основных научных результатов диссертации. Основные научные результаты были изложены на конференциях СПБГАСУ (2006-2007г.г.) по теме исследования. Автором опубликовано 9 научных статей общим объемом 2,4 п.л.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Соколов, Игорь Валерьевич

Выводы по третьей главе

1. Проведен анализ современной системы жилищного фонда мегаполиса, ее места в общей городской системе, ее основных подсистем и элементов, специфики современного функционирования и развития.

2. Определены основные направления деятельности по созданию рынка доступного жилья.

3. Исследованы ключевые характеристики и основные особенности управления современным жилищным фондом мегаполиса, определены принципиальные элементы области управления современным жилищным фондом.

4. Разработана модель системы управления жилой недвижимостью в регионе. Определен порядок взаимодействия всех участников, задействованных в процессе управления жильем в Санкт-Петербурге.

5. Разработаны методы и организационные решения по переходу на новую систему управления эксплуатации объектов жилой недвижимости на базе разделения функций собственности и функций управления недвижимостью.

6. Обоснована главная роль ТСЖ и управляющих компаний в системе управления жилой недвижимостью в городе Санкт-Петербурге.

7. Актуализированы основные организационные решения по деятельности управляющей жилищной компании на основе разделения функций собственности и функций управления недвижимостью.

8. Обоснована возможность и целесообразность использования методологии управления проектом в целях повышения эффективности, результативности и гибкости управления жилищным фондом.

9. Определены основные принципы создания и развития партисипативной, партнерской, проектно-ориентированной системы управления жилищным фондом.

10. Разработана методика расчета и прогнозирования сводного показателя рынка жилой недвижимости. Данный показатель является комплексным индикатором, учитывающим изменения, происходящие в строительстве жилья, в финансировании строительной отрасли, управлении жилой недвижимостью. С его помощью с достаточной степенью достоверности можно оценивать состояние рынка жилой недвижимости в заданном временном периоде, делать прогноз на перспективы развития рынка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Прошло более 15 лет со времени начала коренных преобразований, связанных с переходом России на рыночные основы хозяйствования. За это время произошло много изменений в различных сферах экономики, но в особой мере эти преобразования затронули инвестиционно-строительную сферу, поэтому настало время осмысления произошедших и происходящих перемен.

В рамках диссертационный работы исчерпывающий анализ ситуации, сложившейся на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга, невозможен, так как требует комплексного исследования. Задача данной работы — наметить направления обширного исследования, выявить тенденции на рыке жилья города, проанализировать важнейшие процессы, происходящие в экономике строительства, выработать направления совершенствования методики управления и прогнозирования развития рынка жилищной недвижимости мегаполиса, который является наиболее показательным с точки зрения развития инвестиционно-строительной сферы и текущего состояния рынка жилой недвижимости города, поэтому выявленные тенденции можно экстраполировать на другие регионы.

В ходе диссертационного исследования были получены следующие результаты.

1. Проведен анализ современного состояния рынка жилой недвижимости и работы строительного комплекса Санкт-Петербурга за 2002-2008 годы.

2. Выявлены тенденции и проблемы развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

3. Разработана и обоснована типология рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга на основе маркетингового подхода.

4. Раскрыто понятие жилья как социально-экономической категории. Выявлена приоритетность жилищной системы в ряду элементов региональной социальной инфраструктуры мегаполиса.

5. Раскрыты сущность, структура, функции и принципы жилищной системы региона.

6. Выявлены приоритетные направления и целевые ориентиры повышения эффективности жилищной системы региона.

7. Сформированы концептуальные основы инвестиционно-инновационного развития жилищной системы как элемента региональной социальной инфраструктуры.

8. Определены и обоснованы организационно-экономические подходы к формированию рынка доступного жилья.

9. Проведен анализ современной системы жилищного фонда мегаполиса, ее места в общей городской системе, ее основных подсистем и элементов, специфики современного функционирования и развития.

10.Определены основные направления деятельности по созданию рынка доступного жилья.

11. Актуализированы основные организационные решения по деятельности управляющей жилищной компании на основе разделения функций собственности и функций управления недвижимостью,

12. Обоснована возможность и целесообразность использования метододики управления проектом в целях повышения эффективности, результативности и гибкости управления жилищным фондом.

13. Разработана методика расчета и прогнозирования сводного показателя рынка жилой недвижимости.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Соколов, Игорь Валерьевич, 2008 год

1. КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ СПБ.: ЛИТЕРА, 1998.-47.

2. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

4. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

5. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 188-ФЗ от 29.12.2004г. «ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

6. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293.

7. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

8. ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА «О государственной поддержке Санкт-Петербургом инвестиций в жилищное строительство»

9. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА СПб от 29 мая 2007 года N 593 «О Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007-2011 годы»

10. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА СПб от 21 февраля 2006 года N 167 «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительств»

11. Целевая программа Санкт-Петербурга "Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения", утвержденной Законом Санкт-Петербурга от ЗОЛ 1.2005 N648-91;

12. Целевая программа Санкт-Петербурга "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" на 2002-2012 годы, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 10.10.2001 N 707-90;

13. Целевая программа Санкт-Петербурга "Молодежи доступное жилье", утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 11.04.2001 N 315-45.

14. Агапкин В.М. Деятельность ипотечных фондов по развитию системы долгосрочного жилищного финансирования: проблемы и перспективы // Третья межрегиональная конференция16.