Развитие современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере: на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Шукюров, Адалят Закир оглы

• Шукюров, Адалят Закир оглы
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Шукюров, Адалят Закир оглы

Введение.

Глава 1 Общая характеристика современных форм предпринимательства в жилищной экономике.

1.1 Предпринимательские стратегии в жилищном строительстве и сфере управления жилищным хозяйством.

1.2 Бюджетирование и бенчмаркинг в управлении комплексами жилой недвижимости.

1.3 Предпринимательские решения в управлении жилищным хозяйством Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Выводы по главе.

Глава 2 Развитие предпринимательства в инвестиционно-строительном комплексе и жилищной сфере в условиях реализации современной жилищной политики.

2.1 Состояние конкурентоспособности предпринимательских структур в жилищно-строительной сфере.

2.2 Методологические аспекты государственно-частного партнерства в жилищно-строительном комплексе и эффективном управлении жилой недвижимостью.

2.3 Организация государственно-частного управления жилым фондом.

Выводы по главе.

Глава 3 Формы и методы реализации предпринимательских проектов в жилищно-строительной сфере.

3.1 Аналитические показатели и методики оценки инвестиционно-строительных проектов.:.

3.2 Варианты компенсации трансакционных издержек и снижения стоимости жилья.

3.3 Предпринимательские решения по снижению стоимости услуг в жилищной сфере.

Выводы по главе.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере: на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области»

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема, обеспечение населения страны качественными жилищными услугами затрагивают интересы каждого российского гражданина. Решение этих проблем является одной из основ социально-экономической стабильности общества. Развитие рынка жилья и жилищно-строительной сферы призваны ускорить модернизацию жилищной экономики в целом, привести ее в соответствие цивилизованным стандартам.

Жилищная сфера, создание объектов жилья и жилищной инфраструктуры, обеспечение в дальнейшем жильцов качественными услугами представляет собой многопрофильную деятельность, которой невозможно управлять из единого центра. Так, только обеспечение жилищными услугами производится более 30 видами самостоятельной деятельности, среди которых -жилищное строительство, эксплуатация жилищного фонда, водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод, электроснабжение, сбор, вывоз и утилизация бытовых и вредных для здоровья отходов, очистка и уборка улиц и придомовых территорий, их озеленение, ремонт покрытий дворов и тротуаров и многое другое, что формирует жилищную инфраструктуру в целом.

Жилищное строительство, в свою очередь, требует предварительного развития строительной индустрии, оно затрагивает не только экономику, но и право, архитектуру, транспортную систему и множество других сфер деятельности, выходящих далеко за рамки компетенции строителей, что ведет к . длительному согласованию объектов жилищного строительства на стадии их проектирования и «нулевого» цикла.

Вместе с тем рынок предполагает возмездность в приобретении жилья и компенсации услуг по его дальнейшей эксплуатации. В условиях инфляции, когда рост цен зачастую опережает рост доходов населения, доходы граждан значительно дифференцированы, покупательная способность основной части населения все еще низкая, требуются неординарные инициативнопредпринимательские и административно-управленческие решения в развитии 3 современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере. Определенный опыт в реализации современной жилищной политики, развития предпринимательства в жилищно-строительной сфере, реализации программ доступного жилья, модернизации старого жилищного фонда и ипотечного кредитования накоплен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Он нуждается в научном осмыслении, теоретическом истолковании и практическом распространении.

Вышесказанное определяет актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Жилищная сфера затрагивает, как уже отмечалось, экономику строительства, городского хозяйства, инвестиционную деятельность, эксплуатацию, реконструкцию, ремонт зданий, сооружений, инженерных сетей, экономику природоиспользования и жизнеобеспечения, страхование и аудит в предпринимательстве и управлении жилищно-строительной сферой. Каждому из указанных направлений деятельности посвящено достаточно источников отечественной и зарубежной литературы.

В процессе исследования автором изучены работы таких ученых и практиков, как Асаул А.Н., Бойко И.П., Благих И.А., Бляхмана JI.C., Власовой Т.И., Волчкова Н.Г., Грибовского С.В., Горбунова А.А., Горенбургова М.А., Ескина К.Ф., Занадворова B.C., Максимова С.Н., О' Салливан А., Тарасевич Е.Н., Чернышева J1.H., Чибинева A.M., Щербаковой Н.А., Цацулина А.Н., Greenhut М., Johnson С., Harrey J., и других.

Вместе с тем исследование жилищно-строительной сферы, как самостоятельной отрасли хозяйства, полностью функционирующей по законам рынка, находится в отечественной экономической литературе в стадии разработки. В особенности нуждается в теоретическом обобщении и добротных практических рекомендациях реформируемая сфера управления и предпринимательства на рынке жилья, жилищно-строительных и эксплуатационных услуг в долгосрочной, стратегической перспективе, без научного обоснования которой, как известно, невозможны ни привлечение требуемых инвестиций, ни стабильный экономический рост в данной жизненно важной отрасли российской экономики.

Цель диссертационного исследования состоит в научно-теоретическом обосновании, разработке методических принципов и практических рекомендаций по развитию современных форм предпринимательства в условиях продолжающегося реформирования жилищно-строительной сферы, появления новых возможностей для развития предпринимательства, партнерства государства и бизнеса, в формировании социально-ориентированной рыночной экономики.

Реализация поставленной цели диссертационного исследования потребовала решения следующих взаимосвязанных задач: уточнить понятийный аппарат механизма предпринимательства в жилищной экономике, выявить основные направления его функционирования в жилищно-строительной сфере; систематизировать формы, способы и методы самоорганизации предпринимательских структур в управлении строительством, ремонтом и эксплуатацией жилищного фонда; классифицировать формы и методы организации управления жилой недвижимостью при реализации долгосрочных предпринимательских проектов в данном секторе рыночной экономики; сформулировать зависимости, существующие между жилищностроительным комплексом и его дальнейшей эксплуатацией, предложить конкретные решения по оптимизации издержек в жилищной сфере, уменьшении стоимости жилья и эксплуатационных услуг по мере либерализации жилищной экономики; раскрыть методологические аспекты государственно-частного партнерства в управлении инвестиционно-строительным комплексом, жилым фондом и жилищной инфраструктурой; определить эффективность механизма государственного регулирования, координации и поддержки предпринимательства на региональном и муниципальном уровнях (на примере Санкт-петербурга и Ленинградской области); обосновать и на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области предложить, эффективные предпринимательские в жилищно-строительной сфере.

Объектом исследования являются субъекты предпринимательства, выступающие на жилищно-строительном рынке: инвесторы, застройщики, управляющие компании, эксплуатационные службы и их организационно-хозяйственные формы.

Предметом исследования являются экономические, организационно-хозяйственные отношения, складывающиеся в предпринимательских структурах на рынке жилья и жилищных услуг, в жилищно-строительной сфере, в управлении строительством и эксплуатации жилого фонда, а также методические основы их государственного и инициативного регулирования.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области экономики города, жилищной экономики, современные монографии и публикации, посвященные проблемам развития предпринимательства в жилищно-строительной сфере, в управлении комплексами жилой недвижимости, в предоставлении жилищных и эксплуатационных услуг, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, Правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области, органов муниципального самоуправления.

Информационную основу исследования составили материалы статистических органов, аналитических служб, отчеты администраций Санкт-Петербурга и Ленинградской области, данные налоговой, бухгалтерской, ведомственной, оперативной отчетности организаций, функционирующих в строительном и жилищно-коммунальном комплексах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В зависимости от задач применялись различные методы исследования: анализа и синтеза, позитивный и нормативный, в границах общего системно-функционального метода использовался потенциал логического и синтетического подходов, методы математической статистики и экономико-математического моделирования.

Обоснованность и достоверность результатов исследования, выводов и рекомендаций, представленных автором, достигнута за счет использования объективных данных; проверенных опытным путем положений и методов экономического и логического анализа, экономического моделирования; корректностью применения апробированного математического инструментария; апробацией теоретических положений в публикациях автора.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических и методических основ предпринимательских и управленческих стратегий в жилищно-строительной сфере и на рынке жилья, формировании эффективного орагнизационно-экономического механизма развития предпринимательства на уровне городской (региональной) экономики на основе комплексного решения проблем инвестиционно-строительной, жилищно-эксплуатационной и инфраструктурной составляющих жилищной экономики.

К основным результатам, определяющим научную новизну диссертационного исследования, относятся: теоретическое и методологическое обоснование предпринимательских стратегий в жилищно-строительной сфере; концепция инновационной стратегии предпринимательства, разработанная на основе компенсации трансакционных издержек методами концессионных соглашений, финансового мониторинга и снижения предпринимательских рисков; предпринимательские решения, используемые в управлении жилым фондом, деятельности управляющих и эксплуатирующих компаний, позиционирующих себя на жилищно-строительном рынке и рынке эксплуатационных услуг; методологические основы и организационно-экономические формы и направления государственно-частного партнерства в жилищно-строительной сфере, эксплуатации жилого фонда и жилищной инфраструктуры; система универсальных показателей, предложенных для оценки жилого фонда с учетом его структуры, соответствия нормативам жилищных стандартов и обеспеченности жильем различных социальных групп населения.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предлагаемые в нем решения методологических и методических проблем, выводы и рекомендации позволяют в условиях рыночных отношений целенаправленно реализовывать предпринимательские и управленческие стратегии на рынке жилья и коммунальных услуг.

Полученные результаты могут быть использованы при оценке проектов инвестиционно-строительного комплекса, разработке региональных жилищных программ, регулировании и координации мер по развитию и совершенствованию государственно-частного партнерства в сфере управления жилой недвижимостью и предоставления населению услуг жилищно-коммунального хозяйства.

Апробация результатов исследования и публикации. Основные положения, результаты и выводы диссертационного исследования докладывались на совещаниях, методических и практических семинарах, проводимых Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, Комитетом по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области, администрацией Центрального района Санкт-Петербурга и муниципальным образованием «Литейный округ».

Теоретические и методические материалы, представленные в диссертации, используются в процессе преподавательской деятельности, подготовке учебно-методических пособий для студентов.

По результатам исследования опубликовано 6 статей общим объемом 3,05 п.л. в научных периодических и межвузовских изданиях.

Структура и логика исследования подчинены решению поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Общий объем работы составляет 169 листов машинописного текста, включая 17 рисунков.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Шукюров, Адалят Закир оглы

Выводы по главе

1. Реальность выполнения принятых программ в жилищной сфере не может зависеть от цен на нефть, а это значит, что не сверхдоходы государственного бюджета, а инвестиционная активность населения должна лежать в основе жилищной политики Российской Федерации.

Инвестиционная активность требует совершенствования нормативно-правовой базы в этой сфере деятельности: а) гарантий в отношении неизменности правовых условий и сроков действия принятых нормативных документов; б) прозрачных и стабильных правил процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов (займов и залогов); в) защита прав заемщиков и инвесторов; г) равных условий конкуренции на региональном ипотечном жилищностроительном рынке и действий антимонопольной политики; д) дебюрократизации согласования проектной и проектно-строительной документации для застройщиков; е) упорядочения контрольных и контрольно-ревизионных функций федеральных, городских и муниципальных властей.

2. Необходимы механизмы, способствующие: развитию строительной отрасли и смежных с ней отраслей; развитию конкуренции на рынках жилья и коммунальных услуг; формированию цивилизованного рынка первичного и вторичного жилья; привлечению дополнительных инвестиционных ресурсов.

В качестве основных индикаторов, характеризующих эффективность жилищной политики, необходимо использовать следующие показатели: а) общее число выданных ипотечных займов (кредитов); б) количество ипотечных кредитов (займов) на 10 тыс. жителей региона; в) динамика ввода жилья и реконструкции жилищного фонда; г) объем инвестиций в жилищной строительство на 1 тыс. жителей; д) общий объем кредитов (займов), выданных застройщиками; е) доля жилья, построенного за счет кредитных ресурсов, в общем объеме жилья, введенного в эксплуатацию; ж) доступность приобретения жилья - отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м.) к среднему совокупному доходу семьи их стрех человек.

3. Предложенная в данной главе система показателей инвестиционных проектов позволяет, по мнению соискателя, более правильно производить расчет эффективности вложенных инвестиций. Он проводится с учетом следующий информации: а) стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам; б) уточнение источников и условий финансирования; в) анализ доходов от объекта, изменения рентабельности; г) выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования (включает строительство, освоение, эксплуатацию); д) прогнозирование изменения цен на составляющие дохода и затрат; е) расчеты по выявлению резервов повышения экономической эффективности и надежности инвестиционного проекта.

4. Наиболее перспективной формой государственно-частного партнерства как в сфере жилищного строительства, так и в сфере дальнейшей эксплуатации филья является передача государственного имущества в концессию частным лицам и фирмам. Сторонами концессионного соглашения являются:

1. Концедент - Российская Федерация, отимени которой выступает Правительство Российской Федерации или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект Российской Федерации, от имени котрого выступает орган государтсвенной власти субъекта Российской Федерации, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления.

2. Концессионер - индивидуальный предприниматель, российской или иностранное юридическое лицо, либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.

5. Доходы концедента от деятельности концессионера складываются из двух основных источников: 1) платы концессионера за право пользования государственным имуществом; 2) установленных законодательством налогов, сборов и других платежей фискального характера. В то время как налоги являются платежами фиксированными, уравнительными и универсальными, концессионные платежи дают сторонам концессионного соглашения широкий простор для договорного комбинирования индивидуальных условий концессионной деятельности с учетом многих обстоятельств, влияющих на такую деятельность в каждом конкретном соглашении.

6. Гибкие механизмы расчетов в зависимости от рыночной конъюнктуры позволяют инвестору заранее точно знать, на какие доходы он может рассчитывать в любой конкретной ситуации, и тем самым планировать свои расходы, финансирование и возврат как заимствованных, так и собственных вложенных средств. Стабильность деятельности концессионера обеспечивается именно таким образом. Только такие механизмы расчетов могут позволить концессионеру спокойно заниматься инвестиционной деятельностью, а не вывозить капитал из страны. Только в этом случае концессионные соглашения смогут обеспечить приток частных инвестиций в коммунальную сферу и, тем самым, высокие темпы модернизации и повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального хозяйства.

7. Предпринимательские стратегии в строительстве в настоящее время направлены на сокращение издержек производства путем экономии расходов на оплату труда работников. Дешевая рабочая сила позволяет экономить на основных производственных фондах, новой технологии в строительстве. Подобная картина наблюдается в производстве строительных материалов, где также слабо внедряются новые производственные линии, обеспечивающие увеличение объема производства материалов, необходимых для жилищного строительства.

Проведенные расчеты показывают, что необходимы перемены в устаревших, сложившихся в условиях инфляции и спекулятивного оборота стереотипов в предпринимательских стратегиях. Стабилизация рубля, меры, принимаемые по повышению оплаты труда, наведению порядка в миграционной политике неизбежно повлекут за собой рост заработной платы рабочей силы, задействованной в строительной индустрии.

В конечном итоге, в конкурентной борьбе выживут те предпринимательские структуры, которые соблюдали оптимальное соотношение между экономией на издержках и повышением на внедрение новой техники и технологических линий в строительстве и изготовлении строительных материалов. Законы экономии времени и живого труда неизбежно заработают в условиях экономической стабилизации и роста уровня жизни населения.

8. Эффективность функционирования жилищной сферы во многом будет определяться реализацией потенциала товариществ собственников жилья. Товарищества собственников жилья содержат в себе все возможности формирования новых отношений в жилищной сфере и жилищно-коммунальном хозяйстве, которые создадут условия для приемлемых способов защиты прав домовладельцев и для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда, окажут влияние на стоимость и качество предоставляемых услуг, позволят домовладельцам самостоятельно решать вопросы организации и эксплуатации жилья, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели, проводить ресурсосберегающие операции (установка приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, уменьшение объемов потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов).

Заключение

Реформа в жилищно-коммунальной сфере не в состоянии решить проблемы удешевления жилищно-коммунальных услуг, если она будет проходить изолированно, не затрагивая инвестиционно-строительную сферу. Рост стоимости вновь построенного жилья неизбежно, наряду с другими факторами, влечет за собой рост стоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства.

Одним из факторов удорожания вновь построенного жилья (помимо рыночных факторов спроса - предложения) является рост трансакционных издержек, обусловленный существующим порядком выделения застройщикам «пятна застройки» под новое строительство. Для их снижения, на наш взгляд, необходимо, чтобы городские власти передавали застройщику, выигравшему тендер на строительство, весь пакет строительной документации со всеми согласованиями (на которые у строительных компаний уходит в настоящее время около двух лет, после проведения тендера на застройку).

В современных условиях «уплотнительная застройка» в Санкт-Петербурге, в частности, практически себя исчерпала. Город в состоянии предоставить застройщикам не более 3-4 «пятен» в год. Неудовлетворительный спрос на участки под жилищное строительство ведет к удорожанию стоимости вновь построенного объекта. Кроме того, вновь поостренные жилые дома используют старую инженерную инфраструктуру, что приводит в дальнейшем к авариям и росту издержек в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Снижению стоимости вновь построенного жилья, сокращению расходов на жилищно-коммунальное хозяйство, повышению стандартов качества услуг жилищно-коммунального хозяйства будут способствовать реализация концепции «городов - спутников», выделение больших по площади земельных участков под новое жилищное строительство

Изменения в системе экономических отношений жилищно-коммунального хозяйства, определенные новым Жилищным Кодексом, необходимо закрепить пакетом законов, положений и инструкций, которые формировали бы действующий хозяйственный механизм в жилищной сфере. В частности, переход на договорные отношения между службами заказчика, подрядчика и потребителей (товарищества собственников жилья, кооперативы, граждане) в настоящее время весьма затруднен в связи со слабым развитием муниципального движения.

Жильцы многоквартирных домов все еще не обрели чувство собственника, а это, в свою очередь, происходит потому, что городские субсидии на поддержание программ по формированию и развитию товариществ собственников жилья расходуются не «прозрачно» и выделяются зачастую не в те дома, которые действительно подлежат ремонту (по плановым нормативам), а в те, где, по каким-то причинам, оказались у руководства ловкие люди, имеющие связи с аппаратами, администраций, муниципалитетов, районов или жилищных комитетов.

Органы управления вновь созданными товариществами собственников жилья имеют весьма слабые экономические, управленческие и бухгалтерские знания. Помимо традиционной системы обучения новых «домуправов», необходимо, на наш взгляд, внедрять инновационные технологии обучения, такие, например, как вышерассмотренные бенчмаркинг и бюджетирование.

Исследование нормативной базы и методических разработок Жилищного Комитета Санкт-Петербурга и Ленинградской области показало, что наряду со многими положительными и довольно успешными предпринимательскими решениями, предложенными администрацией города, существуют нерешенные проблемы, в том числе проблемы, порожденные ходом жилищной реформы.

В частности, не решен вопрос об образовании нормативной прибыли в товариществах собственников жилья. Некоторым домам достались подвалы, бельэтажи и другие нежилые помещения, которые жильцы имеют право сдавать на правах аренды и извлечения прибыли. Однако абсолютное большинство товариществ собственников жилья оказались в крайне невыгодных условиях коммерческого хозяйствования, потому что все нежилые помещения были заранее «аннексированы» КУГИ.

Они обречены на дотационное существование, но нормативные правила таких условий хозяйствования не разработаны. Складывается впечатление, что хозяйственники города пытаются использовать создание товариществ собственников жилья только лишь для того, чтобы освободить себя от проблем по содержанию ветхого и нуждающегося в капитальном ремонте жилого фонда.

Государственная жилищная политика в условиях рынка проводится мерами государственного регулирования. Либеральное регулирование осуществляется, как правило, денежной (монетаристской) политикой -изменением ставки процента, что приводит к изменению спроса на жилье и на объемы нового строительства.

Социал-демократические правительства европейских стран влияют на темпы нового строительства методами налоговой политики, предоставляя льготы и преференции компаниям, занимающимися строительством социального жилья. Практически все государства мира включают в жилищные программы: а) жилищную помощь (меры по улучшению жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных семей); б) поддержку городских властей в усилиях по реконструкции депрессивных районов; в) ограничение максимальной квартплаты.

Современную жилищную политику Российской Федерации можно определить как «смешанную» политику, поскольку она сочетает в себе монетаристские, социал-демократические и авторитарные меры прямой государственной поддержки регионов и городов. На наш взгляд, подобный эклектизм свидетельствует о незавершенности переходного периода к рыночной экономике и о серьезных различиях в диспропорциях в развитии регионов и областей страны, что, возможно, имеет своим происхождением инфраструктурные сложности (транспорт, растянутость коммуникаций), климатические различия различных регионов и т.д.

Невысокие доходы абсолютного большинства населения не позволяют им участвовать в покупке жилья на рыночных условиях. Необходимо развивать такие формы кредита, где бы государство взяло на себя нагрузку по погашению части процентных ставок, вызванных инфляцией, спекулятивными ожиданиями, недобросовестным поведением банковских, риэлтерских, строительных и других структур.

Ипотечные жилищно-строительные программы, определяя цель и задачи решения региональных (муниципальных) жилищных программ, должны предусматривать: обзор существующих моделей развития ипотечного механизма в жилищно-строительном комплексе; оценку роли ипотеки в создании инвестиционного климата в регионе; оценку платежеспособности населения и рынка спроса на жилье; характеристику основных направлений и механизм реализации программы; формулировку задач и функций основных участников программы; организационную модель программы развития жилищно-строительного комплекса; ресурсное обеспечение программы; сроки и этапы ее реализации; оценку эффективности программы; планируемые ее результаты; управление программой и контроль за ее реализацией.

Решение региональных жилищных проблем предполагает использование программно-целевого метода и учет основных направлений программы социально-экономического развития Российской Федерации и ее субъектов и должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.».

До настоящего времени в Российской Федерации отсутствуют нормативные документы, регламентирующие основные требования к составу, структуре, порядку разработки, согласования и утверждения не только ипотечных, но и региональных (муниципальных) инвестиционных, социальных и экономических программ. Их разработка, рассмотрение и утверждение осуществляется в произвольной форме, а качество зависит от уровня квалификации, добросовестности и ответственности разработчиков.

Поэтому соискателем предлагается использовать в жилищной сфере типовую структурную модель региональных ипотечных программ. Предлагаемая модель региональной ипотечной программы позволяет, по мнению диссертанта, обеспечить методическое единство региональных программ и согласовать их с государственной стратегией экономического и социального развития.

Государство должно обеспечить в процессе проведения жилищной политики создание общих институциональных условий для функционирования жилищного рынка, стрительно-инвестиционных и управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства. К ним относятся: система регистрации прав собственности на недвижимость; условия функционирования финансового рынка; обеспечение безопасности сделок в области долевого строительства; определение правового статуса земельных участков, выделенных для жилищного строительства; поощрение создания недоходных объектов социальной инфраструктуры; законодательное регулирование деятельности основных субъектов жилищной сферы и другие.

Если эти общие условия будут обеспечены, то применение административного и экономического регулирования будет приносить прогнозируемый эффект, а реализация жилищных программ - достигать поставленных целей.

В контексте проводимого реформирования и развития сферы жилищно-коммунального хозяйства особое значение имеют: а) создание благоприятных условий для привлечения бизнеса к управлению и обслуживанию жилья; б) разработка и внедрение механизмов государственно-частного партнерства в коммунальной сфере.

Современная организация государственно-частного производства предполагает, что управлять многоквартирным домом могут и сами собственники жилых помещений (квартир), объединения жильцов товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы) и различные предприятия, а также индивидуальные предприниматели.

Разнообразие форм собственности и экономической стратегии управления выдвигает в качестве насущной необходимости создание новой нормативной базы, которая включает в себя лицензирование деятельности, сертификацию услуг, государственных стандартов качества, правовую возможность жильцов требовать соответствия предоставляемых услуг размеру их оплаты.

В настоящее время система добровольной сертификации услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве (утвержденная Госстандартом в 2003 году) не соответствует новым условиям хозяйствования. К тому же одной этой меры явно недостаточно. Требуется разработать целый пакет документов, который утвердил бы единообразные стандарты качества для всех организаций и частных лиц, взявших на себя задачу по управлению многоквартирным домом.

Реальность выполнения принятых программ в жилищной сфере не может зависеть от цен на нефть, а это значит, что не сверхдоходы государственного бюджета, а инвестиционная активность населения должна лежать в основе жилищной политики Российской Федерации.

Инвестиционная активность требует совершенствования нормативно-правовой базы в этой сфере деятельности: а) гарантий в отношении неизменности правовых условий и сроков действия принятых нормативных документов; б) прозрачных и стабильных правил процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов (займов и залогов); в) защита прав заемщиков и инвесторов; г) равных условий конкуренции на региональном ипотечном жилищно-строительном рынке и действий антимонопольной политики; д) дебюрократизации согласования проектной и проектно-строительной документации для застройщиков; е) упорядочения контрольных и контрольно-ревизионных функций федеральных, городских и муниципальных властей.

Необходимы механизмы, способствующие: развитию строительной отрасли и смежных с ней отраслей; развитию конкуренции на рынках жилья и коммунальных услуг; формированию цивилизованного рынка первичного и вторичного жилья; привлечению дополнительных инвестиционных ресурсов.

В качестве основных индикаторов, характеризующих эффективность жилищной политики, необходимо использовать следующие показатели: а) общее число выданных ипотечных займов (кредитов); б) количество ипотечных кредитов (займов) на 10 тыс. жителей региона; в) динамика ввода жилья и реконструкции жилищного фонда; г) объем инвестиций в жилищной строительство на 1 тыс. жителей; д) общий объем кредитов (займов), выданных застройщиками; е) доля жилья, построенного за счет кредитных ресурсов, в общем объеме жилья, введенного в эксплуатацию; ж) доступность приобретения жилья - отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м.) к среднему совокупному доходу семьи их стрех человек.

Предложенная в данной главе система показателей инвестиционных проектов позволяет, по мнению соискателя, более правильно производить расчет эффективности вложенных инвестиций. Он проводится с учетом следующий информации: а) стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам; б) уточнение источников и условий финансирования; в) анализ доходов от объекта, изменения рентабельности; г) выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования (включает строительство, освоение, эксплуатацию); д) прогнозирование изменения цен на составляющие дохода и затрат; е) расчеты по выявлению резервов повышения экономической эффективности и надежности инвестиционного проекта.

Наиболее перспективной формой государственно-частного партнерства как в сфере жилищного строительства, так и в сфере дальнейшей эксплуатации филья является передача государственного имущетсва в концессию частным лицам и фирмам. Сторонами концессионного соглашения являются:

1. Концедент - Российская Федерация, отимени которой выступает Правительство Российской Федерации или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект Российской Федерации, от имени котрого выступает орган государтсвенной власти субъекта Российской Федерации, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления.

2. Концессионер - индивидуальный предприниматель, российской или иностранное юридическое лицо, либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.

Доходы концедента от деятельности концессионера складываются из двух основных источников: 1) платы концессионера за право пользования государственным имуществом; 2) установленных законодательством налогов, сборов и других платежей фискального характера. В то время как налоги являются платежами фиксированными, уравнительными и универсальными, концессионные платежи дают сторонам концессионного соглашения широкий простор для договорного комбинирования индивидуальных условий концессионной деятельности с учетом многих обстоятельств, влияющих на такую деятельность в каждом конкретном соглашении.

Гибкие механизмы расчетов в зависимости от рыночной конъюнктуры позволяют инвестору заранее точно знать, на какие доходы он может рассчитывать в любой конкретной ситуации, и тем самым планировать свои расходы, финансирование и возврат как заимствованных, так и собственных вложенных средств. Стабильность деятельности концессионера обеспечивается именно таким образом. Только такие механизмы расчетов могут позволить концессионеру спокойно заниматься инвестиционной деятельностью, а не вывозить капитал из страны. Только в этом случае концессионные соглашения смогут обеспечить приток частных инвестиций в коммунальную сферу и, тем самым, высокие темпы модернизации и повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального хозяйства.

Предпринимательские стратегии в строительстве в настоящее время направлены на сокращение издержек производства путем экономии расходов на оплату труда работников. Дешевая рабочая сила позволяет экономить на основных производственных фондах, новой технологии в строительстве. Подобная картина наблюдается в производстве строительных материалов, где также слабо внедряются новые производственные линии, обеспечивающие увеличение объема производства материалов, необходимых для жилищного строительства.

Проведенные расчеты показывают, что необходимы перемены в устаревших, сложившихся в условиях инфляции и спекулятивного оборота стереотипов в предпринимательских стратегиях. Стабилизация рубля, меры, принимаемые по повышению оплаты труда, наведению порядка в миграционной политике неизбежно повлекут за собой рост заработной платы рабочей силы, задействованной в строительной индустрии.

В конечном итоге, в конкурентной борьбе выживут те предпринимательские структуры, которые соблюдали оптимальное соотношение между экономией на издержках и повышением на внедрение новой техники и технологических линий в строительстве и изготовлении строительных материалов. Законы экономии времени и живого труда неизбежно заработают в условиях экономической стабилизации и роста уровня жизни населения.

Эффективность функционирования жилищной сферы во многом будет определяться реализацией потенциала товариществ собственников жилья. Товарищества собственников жилья содержат в себе все возможности формирования новых отношений в жилищной сфере и жилищно-коммунальном хозяйстве, которые создадут условия для приемлемых способов защиты прав домовладельцев и для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда, окажут влияние на стоимость и качество предоставляемых услуг, позволят домовладельцам самостоятельно решать вопросы организации и эксплуатации жилья, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели, проводить ресурсосберегающие операции (установка приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, уменьшение объемов потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов).

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Шукюров, Адалят Закир оглы, 2007 год

1. Андреева Е.Г., Добрин В.Ю. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга: планы и предпочтения потребителей. СПб., 2003.

2. Архипов И., Грязневич В. Управление государственной собственностью в Петербурге //Эксперт Северо-Запад. СПб., 2004. № 8.

3. Алексашин А.А. Развитие инновационной деятельности в Петербурге: сфера жилищного строительства и эксплуатации коммунальных сетей //Инновации. СПб., 2005. № 7/8.

4. Александров B.JL, Кораблев А.В., Соколов В.Ф. Система экспресс-оценок коммерческой привлекательности эксплуатации инженерных сетей ЖКХ на стадии предконтрактных проработок проектов //Деловые люди. -СПб., № 12 (201).

5. Асаул А.Н., Батрак А.В. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе. -М.: Издательство АСВ, 2004.

6. Асаул А.Н., Джаман М.А. Функционирование петербургского инвестиционно-строительного комплекса. СПб.: Издательства СПбГАСУ, 2003.

7. Ананов Е.Г. Развитие предпринимательства в сфере ЖКХ Санкт-Петербурга и Ленинградской области //Экономика строительства. 2002. № 1.

8. Антонов Ю. Санкт-Петербург развивает транспортный бизнес в новостройках //Транспортное строительство. 2001. № 5.

9. Ахиезер Е.С. Жилищная стратегия в Санкт-Петербурге //Петербургский Дом. 2006. № 9.

10. Ахунов В.К. Управленческие стратегии в малом бизнесе //Муниципальная экономика. 2005. № 6.

11. Бабкина JI.C. Стратегический анализ Северо-Западного региона. -СПб., 2003

12. Благих И.А. Государственной регулирование в экономике города //Вестник СПбГУ, сер. 5. Экономика, № 3, 2001.

13. Благих И.А. Жилищная политика в РФ на этапе рыночных реформ //Межвузовский сборник научных трудов. СПб.: СОИЭФ, 2006.161

14. Белогурова А., Масленников Н., Смирнов Л. Инвестиционный климат города: образующие факторы и перспективы. СПб.: Издательство СПбГУ, 2004.

15. Березин А.О. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях (на примере Санкт-петербурга): Автор, дис. канд. экон. наук. СПб., 2003.

16. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и задача. Новосибирск: ВО «Наука», 2006.

17. Богданов М.В., Герасимова Г.П. Производственные возможности стройиндустрии Северо-Запада. СПб., 2004.

18. Бойко И.П. Концентрация производства и децентрализация управления в рыночных условиях. СПб.: Издательство СПбГУ, 2005.

19. Бочков А., Исхаков Ф. Портрет региона: экономика, финансы, кредитная история выпуска субфедеральных облигаций для городского хозяйства //Индикатор, 2004. № 5.

20. Бляхман Л.С., Замятина М.Ф. Инвестиционная политика Санкт-петербурга в жилищном строительстве: реализация программ доступное жилье //Региональная экономика. СПб., 2006. № 2.

21. Бурина О.Ю. Сетевые исследования первичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга //Маркетинг и глобализация экономики. Бернбург-СПб, 2003.

22. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001.

23. Бюджет Санкт-Петербурга на 2006 г.: В кратком изложении. -СПб.: Леонтьевский центр, 2006.

24. Вендина О.И., Аксенов К.Э. Москва и Санкт-Петербург: реорганизация городского пространства как индикатор изменения модели развития. -М., 2003.

25. Вечканов А.Г. Формирование строительного пакета в Санкт-Петербурге //Петербургский Дом, 2006. № 9.

26. Вобленко С. Методика оценки состояния муниципальной недвижимости //Муниципальная экономика, 2002.

27. Волчек Д.Г. Организационно-экономические основы совершенствования управления строительным комплексом в Северо-Западном регионе. -СПб., 2004.

28. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. Издание 2-е. М.: ИНФРА-М, 2006.

29. Голубков A.M. Развитие стройиндустрии Северо-Запада в современных условиях. Препринт. СПб.: Издательство ЛОИЭиФ, 2005.

30. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Индексы рвнка недвижимости Российской гильдии риэлторов. М., 2000.

31. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: Издательство МЭГУ,2004.

32. ГОСТ Р 51195.0. 02-04 Единая система оценки имущества в РФ.

33. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: ПИТЕР,2003.

34. Данилов Я.Е. Управление социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных образований Санкт-Петербурга. Автореф. дис. канд. экон. наук. СПб., 2003.

35. Дудин С.В. Регулирование деятельности предприятий инженерной инфраструктуры (на материалах Санкт-Петербурга). Автореф. дис. канд. экон. наук. СПб., 2002.

36. Даугавет Д. Городской жилищный заев: как направить финансовые потоки в жилищное строительство //Поземельная собственность. СПб., 2006. №2.

37. Ескин К.Ф. Инновационная деятельность в малом предпринимательстве //Инновации. СПб., 2—3. № 2-3.

38. Ескин К.Ф. О мерах государственной поддержки малого предпринимательства в сфере ЖКХ //Петербургский Дом. СПб., 2006. № 8.

39. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Юристъ, 2005.

40. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. СПб.: Наука, 1998.

41. Жилищная реформа в Российской Федерации //Сборник нормативной документации и комментарии. Ростов-на-Дону, 2006.

42. Жилищная экономика. М.: Издательство «Дело», 2004.

43. Житков Д.И. Капитал на квадратных дрожжах //Эксперт, 2006. №18.

44. Занадворов B.C. Экономика города //Институт «Открытое общество». -М.: Магистр, 1998.

45. Заболотский А.С. Эффективность создания жилого массива «Балтийская жемчужина» //Поземельная собственность, 2005. № 4.

46. Зубарев Н.А. Современное состояние стройиндустрии Северо-Запада России. СПб.: Вестник РАЕН, 2006.

47. Итоги 2006 года и задачи Администрации города на 2007 год. -СПб., 2007.

48. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2000.

49. Крутик А.Б., Решетова М.В. Роль малого предпринимательства в экономической стратегии России //Известия Вроцлавской экономической академии (Польша), 2004. № 920.

50. Крутик А.Б., Стадник Д.В. Управление финансами в малом бизнесе. СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 2006.

51. Крылов Э.И., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учебное пособие для студентов. М.: Финансы и статистика, 2004.

52. Кутакова Т.Б. Опыт создания ТСЖ за рубежом //ЖКХ, 2006. № 4.

53. Лебедев Ю. Российские инновационные программы: но-новому использовать государственную собственность //Российский экономический журнал, 2004.

54. Лозинский С.В., Праздничных А.Н. Процессы трансформации собственности: мировой опыт//Менеджмент в России и за рубежом, 2005. № 2.

55. Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах //ЖКХ, 2006. № 7.

56. Ломтев Г.А. Что делать для создания системы самоуправления в жилищной сфере //ЖКХ, 2005. № 3.

57. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: СПбГУ, 2000.

58. Методика формирования плана финансирования коммунального хозяйства городов и регионов области //www.gosstroy.

59. Малое предпринимательство в России: состояние, проблемы, перспективы. м.: МИЛИ, 2005.

60. Марковский В.Л., Мельников А.С., Павлов Г.И., Иванов А.И. Привлечение инвестиций в России: практическое руководство. СПб.: Б.С,К„ 2007.

61. Материал по работе администрации Ленинградской области за 2005 год. СПб., 2006.

62. Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика //ЖКХ, 2006. №3.

63. Методические рекомендации по формированию концепции экономического развития муниципального образования. М.: Муниципальная власть, 2005.

64. Морозова Л.А. Государство и собственность //Государство и право, 2006. № 12.

65. Мосин В.Г., Щербаков В.А. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельности. Новосибирск: МАН, 2003.

66. Опекунов В.А. Оценка недвижимости в инвестиционной деятельности. М.: Академия государственной службы, 2005.

67. О1 Салливан Экономика города. М.: ИНФРА-М, 2002.

68. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.: СТАР ИНТЕР, 2006.

69. Оценка имущества предприятий. СПб.: Издательство СПбГУ,2000.

70. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости. СПб.: Наука, 2003.

71. Постановление Правительства РФ от 30.08.2004 № 444 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.

72. Сборник 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций. М.: Издательство «Стройиздат», 2005.

73. Смирнов В.а. Организационно-экономические основы инвестирования проектов недвижимости. СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 2003.

74. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. М.: Российская гильдия риэлторов, 2005.

75. Репченко О. Система индексов рынка недвижимости. М., 2005.

76. Рысев Л.Ю. Как купить квартиру в Санкт-Петербурге молодым специалистам? СПб., 2006.

77. Рохман И.А. Развитие рынка недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: теория, проблемы, практика. СПб.: Экономика недвижимости, 2003.

78. Руководстве по политике и процедурам кредитования коммерческой недвижимости. Вып. 4. М., 2005.

79. Сидоренко А.Д. Жилищное строительство в Беларуси в 19962000 гг. Минск: Институт социально-политических исследований при Администрации Президента Республики Беларусь, 2001.

80. Тартышов Ю.П. Новые методы управления ЖКХ с привлечением частного бизнеса //ЖКХ, 2005. № 12.

81. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб., 2005.

82. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб., 2006.

83. Фомина Е.С. Становление жилищного движения в России М.: «Социс», 2005.

84. Федеральный закон № 215-ФЗ от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах». М., 2004.

85. Федеральный закон № 117-ФЗ от 20.08.2004 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». СПб., 2004.

86. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». СПб., 1998.

87. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории РФ». СПб., 2004.

88. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.06.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». СПб., 1997.

89. Федеральная целевая программа «Жилище». М.: Юрист, 2004.

90. Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города. -СПб., 2003.

91. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело Лтд, 2002.

92. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М.: Дело Лтд, 2006.

93. Хачатрян С.Р. Моделирование региональной жилищной политики и механизмов расширения доступности улучшения жилищных условий населения //Аудит и финансовый анализ, 2001. № 4.

94. Центр нормирования и информационных систем в ЖКХ (ЦНИС) //www.cnis.ru//.

95. Чернышов JI.H. Ценовая и тарифная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве. М.: Книжный мир, 2006.

96. Чернышов J1.H. Стратегия развития жилищной и коммунальной сфер России на современном этапе //Недвижимость, экономика, управление, 2002. № 2.

97. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2003.

98. Чепко Т.Г., Щербакова Н.А. Управление исками при инвестировании строительных проектов ЖКХ //Финансовые проблемы РФ и пути из разрешения: теория и практика. СПб.: СПбГТУ, 2004.

99. Щербакова Н.А. Анализ стратегических проектов инвестирования недвижимости. Новосибирск: МАН, 2005.

100. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону, 2004.

101. Щербакова Н.А. Определение стоимости недвижимости. Новосибирск: НГАСУ, 2004.

102. Щербакова Н.А. Оценка стоимости земли под жилищное строительство. Новосибирск, 2005.

103. Шукюров А.З. Бечмаркинг и бюджетирование в управлении жилищной сферой //Проблемы современной экономики, 2006, № 3/4. С. 503 — 504.

104. Экономика и финансы недвижимости. СПб.: Издательство СПбГУ, 2001.

105. Экономика недвижимости. М.: «Дело», 2004.

106. Greenhut, Melvin Theory of Spatial Pricing and Market Areas. Durham: Duke University Press, 2003.

107. Land R. KTI Index for the Finnish Property Market //Baltic Valuation Conference. Turku, Finland, 2000/

108. Valuation Guidelines for Swedish Property Index. Stockholm, 1999.

109. Alfred A. Ring, Jerome Dasso. Real Estate: principles and practices. -N.Y., 2004.

110. Chepko T.G., Scherbakova N.A. The forming of Effective Scientific Tools Of Investment In The Real Estete. MAN, 2005.

111. Harvey J. Urban Land economics: The economics of real property. -London, 2001.

112. The appraisal of Real Estet. Appraisal Institut. Chicago, 2002.

113. Housing Investment Programme: Strategy Statement. Birmingham,2003.

114. Johnson C., Kjellmah L.G. Omvandling till bstadsratter: Frikopt eller ut-forsaljning. Oslo, 2004.

115. Elander I. Paradise lost? Housing and Urban Polisy Studies. Delft,2002.