Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Кулибанова, Виктория Вадимовна

• Кулибанова, Виктория Вадимовна
• кандидат экономических наук
• 2003

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Кулибанова, Виктория Вадимовна

Введение

Глава 1. Теория управления объектами коммерческой недвижимости в инвестиционно — строительном процессе

1.1. Уточнение основных понятий и классификация объектов коммерческой недвижимости. Анализ взаимодействия между субъектами инвестиционно — строительного процесса

1.2.Стратегия маркетинга, управление рисками и управление издержками в процессе девелопмента недвижимости

1.3. Выбор и обоснование показателей экономической эффективности процессов девелопмента недвижимости

Глава 2. Инвестиционно — строительный комплекс Санкт-Петербурга. Тенденции, проблемы, перспективы развития рынка коммерческой недвижимости

2.1. Оценка инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга в целом и рынка недвижимости в частности

2.2. Оценка ситуации на рынке строительства гостиниц и на рынке строительства офисной недвижимости

2.4. Оценка ситуации на рынке торговой недвижимости

Глава 3. Основные направления повышения эффективности механизма управления девелопментом недвижимости

3.1. Основные направления развития государственной поддержки инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге

3.2. Способы решения проблемы дефицита ликвидных помещений

3.3. Формирование оптимальной схемы взаимодействия между субъектами процесса девелопмента недвижимости, и механизма управления издержками, маркетингом ирисками 143 Заключение 162 Библиография 173 Приложение 1. Многофункциональные комплексы в Санкт-Петербурге 181 Приложение 2. Действующие бизнес-центры в Санкт-Петербурге 188 Приложение 3. Характеристика основных гостиниц Санкт-Петербурга

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости»

Актуальность темы исследования. Развитие недвижимости (девелопмент) как явление возникло с переходом к рынку. В настоящее время девелоперский бизнес — одна из самых высокодоходных и инвестиционно привлекательных областей на российском экономическом пространстве. В России инвестиции в недвижимость составляют до 10 % ВВП.

Для петербургского рынка недвижимости периодом роста активности стал 2001 г. Лидером нового строительства остается жилье, однако, в 2001 году произошли существенные структурные изменения в секторе нового строительства и реконструкции. Отмечается особенно резкий всплеск интереса девелоперов к таким объектам коммерческой недвижимости, как бизнес-центры, многофункциональные торгово-развлекательные центры и гостиницы. Со второй половины 2001 года возросло число желающих построить промышленные, складские и логистические объекты.

Широкие перспективы перед торговой недвижимостью открываются в связи с приходом на петербургский рынок московских и зарубежных торговых сетей и девелоперов. Следует отметить, что на данный сегмент обратили свое внимание и петербургские застройщики, изначально занимавшиеся исключительно жилищным домостроением.

Петербургский рынок коммерческой недвижимости уверенно набирает обороты и расценивается местными бизнесменами как высокорентабельный и перспективный.

Можно с уверенностью сказать, что в ближайшие несколько лет в центре города не останется промышленных предприятий и значительно сократится количество социальных учреждений (до разумного минимума). Их заменят объекты, приносящие прибыль, - жилье и коммерческая недвижимость.

В связи с этим актуальным является вопрос регулирования процесса развития коммерческой недвижимости, повышения эффективности инвестиционно - строительного процесса, а также методов приведения механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости к стандартам общемирового уровня.

Цель диссертационного исследования состоит в формировании механизма управления развитием объектов коммерческой недвижимости и разработке методов повышения эффективности проектов в сфере коммерческой недвижимости.

Для достижения цели диссертационной работы необходимо решить следующие задачи'.

- определить субъектов инвестиционно - строительного процесса, степень их влияния на эффективность проектов девелопмента

- проанализировать и определить роль государства в повышении инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости;

- изучить способы управления издержками в эффективном управлении проектами девелопмента;

- установить функцию маркетинга в повышении эффективности инвестиционно -строительного процесса;

- изучить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга;

- разработать мероприятия, направленные на совершенствование государственного регулирования инвестиционно - строительного комплекса;

- разработать мероприятия на уровне строительного предприятия по повышению эффективности инвестиций в развитие коммерческой недвижимости.

Объектом исследования является процесс развития инвестиционно - строительного комплекса Санкт-Петербурга, в частности развития рынка коммерческой недвижимости.

Предметом диссертационного исследования являются способы повышения инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости и способы повышения эффективности проектов девелопмента.

Теоретической, методологической и информационной базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития инвестиционно -строительного комплекса в России, документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации и Санкт-Петербурга, статистические справочники, программы, отчеты и справки государственных органов, результаты социологических исследований инвестиционной привлекательности, а также рынка недвижимости Санкт-Петербурга, материалы печатных средств массовой информации. Также в основу исследования заложены труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме оценки эффективности инвестиций: Беренс В., Бланк И.А., Бочаров В.В., Горбашко Е.А., Горенбургов М.А., Зенкина М.В., Идрисов А., Карлик А.Е., Крутик А.Б., Максимов С.Н., Маркин А.А., Норкотт Д., Ордуэй Н., Панибратов П.Ю., Рохчин В.Е., Смирнов В.А., Тарасевич Е.И., Фридман Дж., Чикишева Н.М. и др.

При выполнении диссертационного исследования применялись общенаучные методы сравнительного экономического и корреляционного анализа, наблюдения и сравнения и т.д.

Научная новизна работы:

1. Даны уточненные понятия новых разновидностей торговых предприятий как форм коммерческой недвижимости, в частности гипермаркет, молл, дискаунтер и др., а также приведены особенности их функционирования и отличия друг от друга

2. Разработана методика присвоения категории бизнес-центрам, основанная на приемах SWOT - анализа

3. Разработана модель взаимодействия субъектов инвестиционно — строительного процесса, включающая девелопера, поставщиков, подрядчиков, проектировщиков, конкурентов, государственные органы, поставщиков инженерных ресурсов, финансовые институты и потребителей

4. Предложены основные направления развития законодательной базы государственной поддержки инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга: законодательство по вопросам инвестиций в недвижимость, градостроительное законодательство, земельное законодательство.

5. Предложены способы решения проблемы ликвидных помещений за счет создания благоприятной инфраструктуры в Санкт-Петербурге и передачи в развитие городских территорий частным девелоперским компаниям, а также за счет расселения и дорасселения жилых объектов недвижимости

6. Предложена модель механизма управления девелопментом недвижимости, включающий как государственное регулирование инвестиционно — строительных процессов, так и регулирование процессов девелопмента на уровне предприятия

7. Разработана матрица конкуренции, основанная на изучении матрицы Портера, учитывающая условия функционирования современной российской экономики, в частности перенасыщение рынка и скорость изменения конъюнктуры.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения, списка использованной литературы. В работе приведены 15 таблиц, 15 рисунков, 49 формул. Библиография состоит из 124 источника.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Кулибанова, Виктория Вадимовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Традиционно в России недвижимость делится на три основные группы:

• жилищный фонд, как совокупность всех жилых помещений, независимо от формы собственности, включая жилые дома, общежития, какие-то специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания;

• нежилой фонд, к которому относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. При этом в России нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

• земля.

Нежилой фонд можно разбить еще на несколько подгрупп:

В условиях российской действительности ряд направлений использования недвижимости не получил соответствующего развития. Поэтому в нашем диссертационном исследовании мы рассматривали три наиболее популярных сегмента недвижимости в Санкт-Петербурге, в которые направлены основные объемы инвестиций:

• гостиницы

• офисные здания

• торговые предприятия. Гостиницы.

В результате исследования мы выяснили, что в общем гостиничный сектор недвижимости на рынке Санкт-Петербурга условно можно разделить на три класса: первый, средний и низкий.

Распределение постояльцев по категориям гостиниц выглядит следующим образом: Распределение постояльцев по категорям гостиниц, %

70 60 50 40 30

Первый класс Средний класс Низкий класс

Таким образом, мы выявили, что в городе явный дефицит отелей класса 2 — 3 звезды, на которые, тем не менее, существует преобладающий спрос. При этом цены в таких гостиницах явно завышены и не соответствуют уровню предоставляемого сервиса.

Бизнес-центры.

В результате исследования выяснилось, что сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес-центров. Классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.

Офисные здания делятся на категории "А", "В", "С" и "D", где "А" означает высокий статус, a "D" - самый низкий. Деление это весьма условно. Критерии присвоения той или иной литеры не были однозначно определены, а потому по большей части бизнес-центры классифицировали сами себя в зависимости от амбиций и потребностей в рекламе.

В нашей работе мы предложили метод классификации бизнес-центров, основанный на применении элементов SWOT-анализа. При наличии двенадцати параметров (в соответствии с таблицей, приведенной ниже) и использовании десятибалльной шкалы минимальное количество баллов для бизнес-центра — 12, максимальное — 120. Соответственно, категорию класса «D» можно присвоить бизнес-центру с баллом в промежутке «12- 39», «С» - «40 - 67», «В» - «68 - 95», «А» - «96 - 120».

Анализ параметров бизнес-центра

Параметры Вес КФУ Оценка

Месторасположение 0,20

Арендные ставки 0,15

Внешний вид 0,10

Внутренний вид 0,10

Оказание коммунальных услуг 0,10

Оказание услуг по содержанию и эксплуатации здания 0,10

Сервисные услуги 0,10

Свободная планировка офисов 0,05

Круглосуточный доступ 0,02

Количество оптоволоконных телефонных линий 0,05

Опыт работы управляющей компании 0,02

Наличие на территории сервисных служб: банк, тренажерный зал, ресторан 0,01

Торговые предприятия.

С начала прошлого века костяк петербургской (потом ленинградской, а затем опять петербургской) торговли составляли три городских универмага - Гостиный двор, "Пассаж" и Дом ленинградской торговли (ДЛТ). В советские времена к ним присоединилось еще несколько магазинов общегородского уровня, таких, как "Фрунзенский", "Кировский", "Московский" и "Нарвский".

За время реформ в работе петербургских универмагов произошли заметные изменения. Несмотря на общеэкономические сложности, практически все они смогли не только выжить, но и продолжают заниматься именно торговлей. Однако принципы их работы все же трансформировались.

В отличие от времен плановой экономики, когда универмаг самостоятельно занимался организацией закупок и торговлей, активно стала практиковаться сдача торговых площадей в аренду разрозненным частным структурам.

За прошедшее десятилетие в Петербурге появилось немало новых торговых форматов, имеющих ориентацию на конкретные группы покупателей.

Основные торговые форматы

Формат Площадь, м1 Ассортимент Ключевые характеристики

Дискаунтер 700 10 000-20 000 наименований Магазин эконом-класса, низкие цены за счет уменьшения затрат на рекламное оформление и больших оборотов продаж; самообслуживание

Гипермаркет > 10 000 30 000-50 000 наименований 40% ассортимента — пищевые продукты, 60% - товары смешанного ассортимента; каждый магазин независим от центрального офиса; самообслуживание

Супермаркет 600-3 000 12 000-25 000 наименований Самообслуживание

Универсам 500 6 000-8 000 наименований Частичное самообслуживание

Центр cash & carry 4 000-20 000 20 000-60 000 наименований Магазин — склад самообслуживания, торговля мелким оптом

Торговый центр:

микрорайонный 5 000 Продажа товаров повседневного назначения и бытовых услуг; значимые арендаторы - супермаркет, аптека, универсальный магазин

окружной 15 000 Большой ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров

региональный 30 000-100 000 Продажа товаров длительного пользования, основной группы

товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома

В нашем диссертационном исследовании мы определили основные направления повышения эффективности процессов девелопмента недвижимости:

1. Государственное регулирование процессов девелопмента

2. Формирование механизма решения проблемы ликвидного жилья

3. Формирование оптимальной схемы взаимодействия между субъектами, непосредственно задействованными в процессе девелопмента недвижимости

4. Формирование механизма управления издержками

5. Формирование механизма управления маркетингом

6. Формирование механизма управления рисками.

Государственное регулирование процессов девелопмента недвижимости.

В результате нашего исследования мы выяснили, что Санкт-Петербург является регионом с высоким инвестиционным потенциалом. По оценкам рейтингового агентства «Эксперт-РА» Санкт-Петербургу присвоен инвестиционный рейтинг 1В — высокий потенциал - минимальный риск (в эту группу также входят Московская и свердловская области, Ханты-Мансийский автономный округ). Санкт-Петербург занимает второе место (после Москвы) по рейтингу инфраструктурного и институционального потенциала.

По данным Госкомстата Санкт-Петербург в течение последних 10-ти лет входит в десятку ведущих регионов России - крупнейших получателей прямых инвестиций. По уровню социально-экономического развития, объемам получаемой западной технической помощи и инвестиционному потенциалу в 2001 г. Санкт-Петербург занял второе место в России после Москвы.

В отчете Администрации СПб за 2002 г. указано, что темпы роста инвестиций в Санкт-Петербурге (105%) превосходят темпы роста инвестиций по России в целом (102,6%), причем в целом ряде регионов России в 2002 году наблюдался спад инвестиционной активности.

По информации, предоставленной Администрацией СПб в 2002 году в экономику Санкт-Петербурга поступило 881 млн.долларов США иностранных инвестиций (в т.ч. прямые инвестиции - 84,1 млн.долл. США, портфельные - 12,6 млн.долл. США), что составило 75,2% от аналогичного показателя 2001 года.

Однако, иностранные компании в целом сдержанно оценивают инвестиционный климат Санкт-Петербурга. Единодушно были выделены следующие основные проблемы, серьезно влияющие на качество инвестиционного климата:

• бюрократия в государственных органах, сложность решения вопросов;

• ведомственная разобщенность, отсутствие единого органа, координирующего инвестиционную деятельность на территории Санкт-Петербурга.

Инвестиционное законодательство Санкт-Петербурга также оценивается инвесторами сдержанно.

Надо отметить, что рынок строительства и недвижимости не является исключением из правил в оценке его привлекательности иностранными компаниями. Однако, практически для всех сегментов петербургского рынка недвижимости 2001 год стал периодом роста активности.

Несмотря на то, что лидером нового строительства остается жилье, в 2001 году произошли существенные структурные изменения в секторе нового строительства и реконструкции. Отмечается особенно резкий всплеск интереса девелоперов к таким объектам коммерческой недвижимости, как многофункциональные торгово-развлекательные центры и гостиницы. Стабильно число застройщиков, выступающих с инициативой реконструкции бывших жилых и административных зданий под бизнес-центры.

Основной объем предложения площадей в городе формируется за счет ротации существующих объектов. Источников появления новых помещений практически нет, что и обуславливает дефицит в этом секторе рынка.

Так, в соответствии с требованиями федерального законодательства в области градостроительства, распоряжения объектами недвижимости и земельным законодательством необходимо принять следующие законы Санкт-Петербурга:

1. Градостроительный кодекс Санкт-Петербурга, который регулировал бы отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства Санкт-Петербурга, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования и т.д.

2. Закон Санкт-Петербурга «О границах социально - экономических зон в Санкт-Петербурге», предметом регулирования которого должно быть социально - экономическое зонирование территории Санкт-Петербурга в зависимости от установленных кодексом целей развития той или иной территории и установление коэффициентов, влияющих на определение платы за землю в соответствующих.

3. Закон Санкт-Петербурга «О границах зон градостроительной ценности в Санкт-Петербурге», предметом регулирования которого должно являться общее градостроительное зонирование территории Санкт-Петербурга в соответствии с вышеуказанным законом Санкт-Петербурга «О границах социально — экономических зон в Санкт-Петербурге», определяющее допустимое изменение функционального использования земли в пределах каждой социально - экономической зоны в Санкт-Петербурге.

4. Закон Санкт-Петербурга «О дополнительных сведениях государственного земельного кадастра в Санкт-Петербурге», устанавливающий дополнительные сведения государственного земельного кадастра в Санкт-Петербурге, которые фиксируют установленные законом Санкт-Петербурга «О границах социально — экономических зон в Санкт-Петербурге», законом Санкт-Петербурга «О границах зон градостроительной ценности в Санкт-Петербурге», Генеральным планом Санкт-Петербурга характеристики вносимого в кадастр земельного участка.

5. Закон Санкт-Петербурга «О значениях выкупного коэффициента земли в Санкт-Петербурге».

6. Закон Санкт-Петербурга «О зонах особого режима использования в Санкт-Петербурге».

Также на сегодняшний день важной задачей для государственных органов является регламентация получения «пятен» (земельных участков) под застройку.

Значительная часть инвесторов остаются именно на этом этапе по нескольким причинам, очень ясно характеризующим сложившуюся в Санкт-Петербурге систему получения «пятен» под застройку:

• Вся сегодняшняя система получения пятне под застройку защищает личные интересы отдельных чиновников, уполномоченных выдавать разрешительные письма, а также отстаивает интересы отдельного клана 10-15 монополистов - застройщиков, имеющих прямой доступ «до тел» этих чиновников, а это лишь 0,001 % тех, кто входит в эту систему;

• На сегодняшний день в системе, связанной с получением разрешительной документации, нет ни одного комитета, звена или структуры, где бы «спонсорская помощь» не принималась или отвергалась.

Для решения этой проблемы необходимо:

1. Создать единую базу данных по объектам недвижимости Санкт-Петербурга (может осуществляться параллельно с работой по созданию Единого реестра земельных участков, предусмотренного Земельным кодексом РФ).

2. Формирование и обновление Банка данных должно осуществляться в режиме "online" по согласованным форматам на соответствующей правовой основе.

3. Предоставление информации должно быть платным с различными размерами оплаты в зависимости от сроков предоставления информации. «Банк данных» - отдельная структура, которая зарабатывает на предоставлении информации и тратит на свое развитие.

4. Создание Агентства (Общества) содействия инвестициям, функционирующего независимо от Администрации города (акционерное общество, где городу не принадлежит контрольный пакет, но город может участвовать). Агентству город поручает выполнение определенных функций (на платной основе) по предоставлению услуг инвесторами продвижению города СПб как объекта для инвестиций на мировых рынках.

5. Введение упрощенной процедуры предоставления дополнительных земельных участков для развития действующего бизнеса.

6. Подготовка объектов инвестирования для предложения инвесторам (пакет документов, инженерно подготовленные территории).

Кроме того, в данном исследовании мы выявили потребность в реализации таких мероприятий как: создание единой базы данных по объектам недвижимости Санкт-Петербурга, введение упрощенной процедуры предоставления дополнительных земельных участков для развития действующего бизнеса, подготовка объектов инвестирования для предложения инвесторам и т.д.

Формирование механизма решения проблемы ликвидного жилья.

Проведенная нами оценка ситуации на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге выявило необходимость решения проблемы дефицита ликвидных помещений. В качестве путей решения проблемы мы предлагаем два способа:

• Создание благоприятной инфраструктуры в Санкт-Петербурге, привлечение для этой цели частных девелоперских компаний и передача им в развитие городских территорий

• Расселение. Этот способ решения проблемы ликвидных помещений требует переработки и дополнения регулирующего законодательства, оптимизации цепочки лиц, задействованных в процессе расселения. Необходимо создание организации, контролируемой и управляемой Санкт-Петербургом и в то же время обладающей финансовой обособленностью и имеющей определенную свободу действий и принятия решений по проблемам расселения.

Формирование оптимальной схемы взаимодействия между субъектами рынка девелопмента недвижимости.

В нашем диссертационном исследовании мы определили основных субъектов рынка девелопмента недвижимости: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик и т.д.

В результате анализа было выявлено, что в силу российского менталитета инвестор часто выступает в качестве заказчика, застройщика, а иногда генподрядчика и генпроектировщика, как правило, не обладая полным объемом информации и возможностью контролировать инвестиционно - строительный процесс. На Западе все эти функции разделены.

Специализация позволяет создавать и внедрять в производство высокопроизводительные машины для комплексной механизации работ, обеспечивать постоянную и ритмичную загрузку специальной строительной техники, совершенствовать технологию строительного производства, систематически повышать квалификацию кадров, улучшать качество работ.

Таким образом, мы разработали схему, которая отражает наиболее оптимальную схему взаимоотношений между субъектами процесса девелопмента недвижимости.

Подрядчики

Проектировщики, архитекторы и пр.консультанты

Потребители

Поставщики материалов

Инвесторы

Девелопер

Конкуренты

Застройщик

Государственные органы

Поставщики инженерных ресурсов

Финансовые институты

Формирование механизма управления издержками.

В результате нашего анализа мы пришли к выводу, что управление издержками в строительстве основывается на управлении несколькими основными факторами:

• Технология производства

• Ресурсное оснащение

• Организационная форма

• Время

• Система налогообложения.

Управление этими факторами дает возможность снизить издержки инвестиционно -строительного процесса в несколько раз.

Формирование механизм управления маркетингом.

В нашем исследовании мы выяснили, что на сегодняшний день можно с уверенностью говорить о формировании нового механизма управления маркетингом, сильно отличающегося от механизма, существовавшего еще несколько десятков лет назад. Инструменты и методы управления маркетингом остались те же, но изменились приоритеты. Сегодня матрица конкуренции, некогда введенная Портером, как нам кажется, должна выглядеть следующим образом:

То есть, мы сделали вывод, что на сегодняшний день невозможно концентрироваться на одной из указанных Портером стратегий. Поскольку рыночная ситуация меняется настолько стремительно, экономика функционирует настолько быстро, конкуренты улавливают конкурентные преимущества друг друга и внедряют их на своем предприятии настолько превосходно, что недостаточно сосредотачивать свои усилия на управлении издержками, на дифференциации продукта или на концентрации на сегменте. Необходимо внедрять все три стратегии одновременно. Кроме того, сегодня в строительстве уникальность объекта недвижимости заключается в его имидже: в имидже застройщика и управляющей компании и в имидже самого объекта недвижимости, достигнутого за счет рекламной политики.

Формирование механизма управления рисками.

В нашем исследовании мы выяснили, что независимо от этапов девлопмента (каждый из которых характеризуется определенным набором рисков) существует ряд методов снижения рисков. Самый популярный и эффективный, на наш взгляд, метод

снижения риска - страхование. Страхование представляет собой систему возмещения убытков страховщиками при наступлении страховых случаев из специальных страховых фондов, формируемых за счет взносов, уплачиваемых страхователями.

Другой метод - поручительство. Данный вид минимизации рисков предусматривает, что при недостаточности средств у должника поручитель несет ответственность по его обязательствам перед кредитором.

Залог — метод обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Распределение риска. Чаще всего этот способ снижения риска применяется в случае разработки и реализации проекта несколькими исполнителями (инвесторами, проектировщиками, строителями, заказчиком). При этом каждый участник выполняет запланированный проектом объем работ и несет соответствующую долю риска в случае невыполнения проекта.

Резервирование средств, т.е. создание резервов ресурсов на покрытие непредвиденных расходов, позволяет компенсировать риск, возникающий в процессе реализации планов предприятия, и тем самым ликвидировать различные «сбои» в работе.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Кулибанова, Виктория Вадимовна, 2003 год

1. Абрамов С.И. «Расчет показателей при оценке эффективности инвестиционного проекта»// Экономика строительства. - 1995. -№ 12. - с.7-12

2. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. «Ценообразование в строительстве» СПб: Питер, 2000 - 255 с.)

3. Анализ инвестиционных проектов: подход зарубежных инвесторов.// Директор. -1995. № 6. - с.46 - 48

4. Арсланова 3., Лившиц В. «Оценка инвестиционных проектов в разных системах хозяйствования»// Инвестиции в России. — 1995. № 1,2.

5. Багиев Г.Л., Аренков И.А. «Основы современного маркетинга/ Учеб.пособие»// СПб.: Издательство СПбУЭФ, 1995

6. Балабанов И.Т. « Финансовый менеджмент ». М.: Финансы и статистика, 1994

7. Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России» М.: Финансы и статистика, 1996

8. Балацкий Е. «Эффективность инвестиций в открытой экономике»// Мировая экономика и международные отношения. — 1996 № 10

9. Бариленко В.И. Анализ себестоимости продукции в объединениях строительного комплекса.- М.: Финансы и статистика, 1990.- 191с

10. Бахрушина М. Нормативный учёт затрат как способ управления предприятием // Экономика и жизнь.- 2001.- № 17.

11. Бахрушина М. Управленческий анализ поведения затрат // Экономика и жизнь.-2001.-№21.

12. Беренс В., Хавранек П. «Руководство по оценке эффективности инвестиций». Пер. с англ. М. :ИНФРА-М, 1995.

13. Бланк И.А. «Инвестиционный менеджмент» Киев: МП «Итем», 1995

14. Бланк И.А. Управление прибылью.- Киев: «Ника Центр», 1998.-544 с. (Серия «Библиотека финансового менеджера»; Вып. 2)

15. Бочаров В.В. «Финансово кредитные методы регулирования инвестиций» - М.: Финансы и статистика, 1993

16. Бочаров В.В. «Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий» М.: Финансы и статистика, 1998

17. Бромович М. «Анализ экономической эффективности капиталовложений» М.: ИНФРА-М, 1996

18. Буклемишев О. «Новая инвестиционная теория»// Финансовый бизнес. — 1996. № 1. -с.17-2219. «Ведомости». 2002,2003.

19. Веремеенко С., Игудин Р. «Приоритеты инвестиционного проектирования»// Финансист. 1996. - № 2. - с. 16 - 19

20. Волков Н.Г. Строительные работы: организация учета, определение себестоимости.- М.: Финансовая газета, 1994.- 144 с.

21. Волочков Н.Г. «Справочник по недвижимости» М.: Филин, 1998

22. Воронов К.Н. «Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов»// Финансовая газета. 1993 - № 49-52; 1994 - № 1-6,24-27

23. Горбашко Е.А., Лёнквист Р. Модели и методы калькулирования в управлении экономикой предприятия // Известия Санкт-Петербурге кого университета экономики и финансов.- 1999.-№ 1.- С. 63-76

24. Гражданский кодекс РФ СПб, 1996

25. Градостроительный кодекс РФ (в ред.Федеральных законов от 30.12.2001 № 196 — ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ)

26. Грибков А.Ю. Создание и использование резервов // Бухгалтерский учёт- 2000- № 9- С. 40-4528. «Деловая панорама» 2002,2003 г.29. «Деловой Петербург» 2002,2003 г.

27. Дихтиль Е., Хершген X. «Практический маркетинг». Пер. с нем. М.: Высшая школа, 1995

28. Добрин Г., Смирнов В. «Основы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов: Методические аспекты» СПб: ЛИК, 1995

29. Дрейк Р. «Распределение риска и управление рисками в проектах «постройка — управление — передача» / Строительство и строительная индустрия, № 1 (1), 1996

30. Жуйкова О. Износ и амортизация // Экономика и жизнь.- 1999 .-№ 18

31. Законом РФ «Об инвестиционной деятельности» от 28.06.91 г.

32. Закон Санкт-Петербурга «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга» от 30.07.1998

33. Закон Санкт-Петербурга «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга» от 30.07.1998

34. Закон Санкт-Петербурга от 28 апреля 1997 г. № 69-21 «О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые»

35. Закон Санкт-Петербурга от 16 июля 2001 г. № 572-73 «О жилищной политике Санкт-Петербурга»

36. Захарьин В.И. Бухгалтерский учёт в подрядных строительных организациях.- М.: Современная экономика и право, 1999.- 160 с.

37. Зелтынь А.С. «Инвестиционная активность в России»// ЭКО. 1998 - № 10

38. Зенкина М.В. «Формирование системы управления затратами на производство строительных работ» СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2001 г. - 196 с.

39. Зубарева В., Андреев А. «Коммерческий и социальный анализ инвестиционных проектов»// Нефть и бизнес. — 1996. № 4. - с.36 - 38

40. Идрисов А. и др. «Стратегическое планирование и анализ инвестиций» М.: Филин, 1997

41. Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий (утверждена Приказом Минфина СССР от 01.11.91 г. № 56

42. Инструкции по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве (разработана НИИЭС Госстроя СССР в 1979 г.)

43. Карлик А.Е., Айрапетова А.Г., Титов К.А. и др. «Государственное регулирование деятельности предприятий» СПб: СПбГУЭФ, 2002

44. Кизилова Л. Нет разворота без оборота // Экономика и жизнь. — 1996. № 42

45. Кирин А.В. «Правовые основы отношений государства и инвесторов» М.: ИНФРА-М, 1998

46. Когут А.Е., Бахарев С.Ю., Шопенко Д.В. «Управление инвестиционной деятельностью на предприятии» СПб: РАНИСЭП, 1997

47. Комаров А.Г. «Инвестиционное проектирование» Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1998

48. Комаров В.В. «Инвестиции и рынок» М.: Знание, 1991

49. Кондратова И.Г. Основы управленческого учета // Современное управление. — 2000.-№4.-106 с.

50. Коростелев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости» // М.: Русская деловая литература, 1998.

51. Коротков П.А., Борисов С.М. «Инвестиционный процесс и коммерческие банки»// Деньги и кредит. 1996. - № 7. - с. 10 -12

52. Котлер Филипп «Основы маркетинга» М.: «Прогресс», 1990

53. Котов В.В., Емелин В.И. «Жилищный рынок: проблемы, пути решения» // СПб,1996

54. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. «Экономика недвижимости» // СПб: Издательство «Лань», 2000

55. Крутик А.Б., Сайтов А.В., Долин Р.А. « Анализ эффективности инвестиционных проектов» // Ученые записки экономического факультета СПб гуманитарного факультета профсоюзов. Выпуск 2. СПб. 1996

56. Крутик А.Б., Сайтов А.В. «Привлечение инвестиций в экономику Санкт-Петербурга»// Ученые записки экономического факультета СПб гуманитарного университета профсоюзов. Выпуск 2. СПб. 1996

57. Крушельницкая О. «Инвестиционная политика: программа на завтра»// Инвестиции в России. 1995. - № 8

58. Кулешов В.В., Дашут Е.С., Маршак В.Д. «Новый подход к реализации инвестиционных проектов в строительстве» // ЭКО. 1996. - № 4. - с. 125 - 138

59. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. «Муниципальное право Российской Федерации: Учебник»//М.: Юристь, 1997.

60. Лесник А.П., Мацицкий И.П., Чернышев А.В. «Организация и управление гостиничным бизнесом» Москва, 2000 г.

61. Липсиц И.В., Коссов В.В. «Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа» //М., 1996

62. Логинов В., Курнышева И. «Реструктуризация промышленности в условиях экономического кризиса»// Вопросы экономики. 1996. -№11. — с.ЗЗ - 47

63. Макконелл К.Р., Брю С.Л. «Экономика, принципы, проблемы и политика» / Пер.с англ. В 2-х т. М.: Республика, 1992.

64. Максимов С.Н. «Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование». СПб: Питер, 2003.

65. Маркетинг в строительстве / Под ред.И.С.Степанова, В.Я.Шайтанова. — М.: Юрайт-М, 2001.-344 с.

66. Менеджмент в строительстве: Учебное пособие / Под редакцией И.С.Степанова — М.: Юрайт, 1999-540 с.

67. Мескон Майкл, Майкл Альберт, Франклин Хедоури «Основы менеджмента». Пер. с англ. М.: «Дело», 1992

68. Миронова Н. Управление себестоимостью // Директор.- 2001.- № 3.74. «Недвижимость и строительство» 2002,2003.

69. Неркин Я., Шамис Л. «Расчеты эффективности капитальных вложений в условиях регулируемых рыночных отношений»// Экономика строительства. — 1991. № 5

70. Никешин С.Н. «Внешняя среда экономических систем» // СПб.: Издательство «Два -Три», 1994

71. Нордстрем К.А., Риддерстрале Й. «Бизнес в стиле фанк. Капитал пляшет под дудку таланта», СПб Стокгольмская школа экономики в Санкт-Петербурге, 2000 г.).

72. Норкотт Д. «Принятие инвестиционных решений»- Пер. с англ. — М.: Банки и биржи. ЮНИТИ, 1995

73. Овчаренко Г.В. «Инновации в системе факторов экономического роста в рыночной экономике»// Социально — политический журнал. 1998. - № 4. - С. 151 - 157

74. Основы бизнеса на рынке недвижимости. — СПб., 1997

75. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. В.В.Григорьева. // М.: ИНФРА М, 1997

76. Панибратов П.Ю., Смирнов Е.Б. «Развитие договорных отношений в инвестиционно строительном комплексе в России и зарубежом»// Экономика строительства. - 1997. - № 4. - с. 15 - 22

77. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 // Экономика и жизнь. 2001 .-№18

78. Положение по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000 // Экономика и жизнь. 2000. - № 48

79. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утверждено Приказом Минфина России от 29.07.98 г. № 34 н и введено в действие с 01.01.99 г.)

80. Постановление Правительства РФ от 21.03.94 г. № 220

81. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.1997 г. № 4 «О Программе стабилизации и дальнейшего развития экономики Санкт-Петербурга в 1997 — 2000 годах»

82. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 12.11.1998 г. № 33 «О первоочередных задачах Администрации Санкт-Петербурга по улучшению условий проживания граждан в общежитиях и контролю за сохранностью и надлежащим использованием жилищного фонда»

83. Пошерстник Е.Б., Мейксин М.С. Бухгалтерский учет в строительстве.- СПб.: Издательский торговый дом «Герда», 1999.- 576 с.

84. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.ЭЛимонова.// СПб.: Наука, 1997.

85. Пьянкова И.В. «Формирование региональных рынков жилья» Автореф.дис.канд.экон.наук СПб: СПбГУЭФ, 1997

86. Распоряжение губернатора № 283-р от 04.01.1997 «Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях»

87. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 08.07.1997 г. № 678-р

88. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости и прав на них на инвестиционных условиях» от 03.06.1994 № 585-р

89. Резник А.И., Дронов Р.И. «Подрядные торги в капитальном строительстве: определение и повышение экономической эффективности»// Экономика строительства. — 1998.-№3.-2-8 с.

90. Резник А.И. «Экономика конкурсных торгов в системе государственного статистического наблюдения» // Экономика строительства 1998 - № 10 - С.20 - 36

91. Резниченко B.C., Резник А.И. «Многокритериальный отбор претендентов и оценка предложений участников подрядных торгов» // Экономика строительства — 1997 № 5 —С.33-34

92. Ризель В.И. «О проведении конкурсов поставщиков строительных материалов, изделий и конструкций в 1997 году» // Промышленное и гражданское строительство. 1998. - № 2 — С.43

93. Рохчин В.Е. «Стратегическое планирование развития регионов: первоочередные задачи научного обеспечения»// Гуманитарные науки — 2000. № 3 - С.62 - 77

94. Сивкова JI.A. «Недвижимость: маркетинг, оценка» М., 1996

95. Смирнов В.А. Организацонно экономические основы инвестирования проектов недвижимости/ СПбГУЭФ, 1999 - 166 с.)

96. Стрельбицкий В.П. «О проведении конкурсов и тендеров» // Промышленное и гражданское строительство 1998 - № 2 - С.42

97. Строительство: налогообложение и учет /Либерман И.А., Терехова Л.В., Полянский С.В. и др.; Под ред. Тереховой Л.В. М.: ФБК-Пресс, 2000 - 212 с.

98. Тарасевич Е.И. «Финансирование инвестиций в недвижимость» СПб, 1996

99. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб.пособие /Под ред.проф.В.Е.Есипова.//СПб: Изд-во СПбУЭФ, 1998.

100. Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ (в ред. Письма Госстроя РФ от 14.08.97 №ВБ-12-185/7

101. Уолш К. Принятие управленческих решений: соотношение издержек, объёмов реализации и прибыли II Деловая информация.- 2001№ 5-С. 59-82

102. Управление портфелем недвижимости: Учеб.пособие для вузов/ Пер.с англ. Под ред.проф.С.Г.Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998

103. Управление это наука и искусство: А.Файоль, Г.Эмерсон, Ф.Тейлор, Г.Форд. -М.: Республика, 1992.

104. Федотов В. Интеллектуальная собственность: горе от ума // Экономика и жизнь. -2000.-№52

105. Фридман Дж., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» -М.: Дело, 1997

106. Фридлянов В. «Инновации как фактор экономического роста»// Общество и экономика. 1999. - № 7. - С. 104 - 128

107. Цукерман Г.А., Блевинс Д.Д. «Недвижимость: зарубежный опыт развития»: Пер.с англ. М.: Диамант - Меркурий, 1994

108. Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости» М., 1996

109. Чикишева Н.М. «Организация и управление региональным инвестиционно — строительным комплексом» СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2001 -292 с.

110. Чистов Л.М. «Экономика строительства» СПб: Изд-во «Питер», 2001 — 383 с.

111. Шумпетер Й. «Теория экономического развития» М.: Прогресс, 1982

112. Эванс Дж.Р., Берман Б. «Маркетинг». Пер. с англ. М.: «Экономика», 1990

113. Экономика строительства / Под редакцией И.С.Степанова. М.: Юрайт, 1997. -416c.-c.101121. «Эксперт СЗ», 08.04.2003

114. Land and houses policies in Europe and the USA: f comparative analyses/ Ed.by G.Hallet.-London, 1988

115. Plate J. Real Estate management. Visbaden, 1994

116. Smith A. "An Inquiry Into the nature and Causes of the Wealth of Nations", New York The Modern Library, 1776/1937