Управление земельно-имущественным комплексом региона: На примере Самарской области тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Кузякина, Ольга Викторовна

• Кузякина, Ольга Викторовна
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Кузякина, Ольга Викторовна

Введение.

Глава 1. Теоретические основы управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне.

1.1. Земельно-имущественный комплекс как социально-экономическая категория и целостный объект управления.

1.2. Формирование новой системы земельно-имущественных отношений: тенденции и механизмы регулирования.

1.3. Межведомственное взаимодействие в процессе управления земельно-имущественным комплексом региона;.

Глава 2. Анализ зарубежных моделей управления земельно-имущественным комплексом.

2.1. Основные инструменты управления земельно-имущественным комплексом.

2.2. Единый банк данных как фактор эффективного управления земельно-имущественным комплексом.

2.3. Географические информационные технологии в системе управления земельно-имущественным комплексом.

Глава 3. Направления совершенствования управления земельноимущественным комплексом в Самарской области.

3.1. Совершенствование систем государственного земельного кадастра и регистрации прав на объекты недвижимости.

3.2. Создание единого информационного банка данных и оценка его экономической эффективности.

3.3. Повышение эффективности управления земельно-имущественным комплексом с использованием географических информационных систем.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Управление земельно-имущественным комплексом региона: На примере Самарской области»

Актуальность исследования. Ключевым направлением государственной социально-экономической политики в условиях рыночной трансформации России является реформирование земельно-имущественных отношений. В ходе реализации земельной реформы, проводимой с 90-х гг. XX в., создан институт частной собственности на землю и иную недвижимость, заложены основы рынка земли и недвижимости, введена государственная регистрация права, землепользование приобрело платный характер. Однако до настоящего времени не достигнута цель по вовлечению земли и расположенных на ней объектов недвижимости в экономический оборот, земельные ресурсы регионов не превратились в высокодоходный производственный ресурс, определяющий экономический потенциал территории, земельно-имущественный комплекс не стал целостным объектом управления. В регионах ухудшилось состояние земельных ресурсов, выбывают из сельскохозяйственного оборота продуктивные земли, снижается плодородие. В этих условиях существенно возрастает роль государственного управления земельно-имущественным комплексом, актуальной становится разработка хорошо отлаженных механизмов экономического, правового и организационного администрирования.

Управление земельно-имущественным комплексом на региональном уровне невозможно без полной * информации об объекте управления. С точки зрения развития рыночной инфраструктуры приоритетным направлением современной региональной политики являются создание глобальной информационной системы о земле и прочно связанных с ней объектах недвижимости, передача данного информационного ресурса региональным властям для обеспечения принятия ими обоснованных управленческих решений.

Создание адекватной управляющей инфраструктуры на региональном уровне, пересмотр механизмов регулирования земельно-имущественных отношений - сложная, долговременная задача. Для ее решения необходимо привлечение опыта зарубежных стран, в которых инфраструктура рынка земли и недвижимости формирует возможности для вовлечения имущественных комплексов в процесс образования национального богатства, а также обеспечивает надежную охрану земельных ресурсов, защиту прав собственника.

Недостаточная разработанность теоретических, методологических подходов к управлению отечественным земельно-имущественным комплексом как целостным объектом и большая практическая значимость решения данной проблемы в совокупности определяют актуальность избранной темы диссертации.

Научная разработанность проблемы. Вопросы управления российским земельно-имущественным комплексом рассматриваются в работах В.В. Алако-за, Б.А. Альтшулера, И.Н. Буздалова, Н.И. Бурмакиной, С.Н. Волкова, Б.В. Ерофеева, И.А. Иконицкой, Н.В. Комова, B.C. Кислова, С.А. Липски, П.Ф. Лой-ко, В.В. Милосердова, А.Л. Оверчука, С.И. Сая, Н.В. Сазонова, А.Э. Сагайдака, Э.К. Трутнева, В.Н. Хлыстуна и ряда других ученых. Научные труды указанных авторов служат теоретической и методологической базой для дальнейших исследований в изучаемой сфере науки.

Инструменты управления земельно-имущественным комплексом как целостным объектом на региональном уровне изучены меньше. Отдельные вопросы проблематики рассматриваются в работах Д.Б. Аратского, В.Р. Беленького, С.Н. Бобылева, A.A. Варламова, B.F. Введенского, А.П. Воронцова, АЛ. Га-поненко, Л.Я. Герцберг, A.A. Голуб, К.Г. Гофмана, А.Г. Гранберга, О.В. Кузнецовой, Б.И. Ломакина, В.Я. Любовного, Е.Е. Лысова, Т.П. Магазинщикова, В.А. Прорвича, О.С. Пчелинцева, Б.М. Рабановича, Е.Б. Струковой, Г.Р. Хасаева, А.Н. Швецова, Б.М. Штульберга и др.

Структурные изменения, произошедшие в сфере земельно-имущественных отношений в Российской Федерации в конце XX в., привлекают внимание и зарубежных ученых, в том числе Х.Ауэра, Р.Вессели, Й.Камерера, Г. Муггенхубера, К. Твароха, К. Штиха и др. Часто круг исследований иностранных экспертов ограничивается рамками международных проектов, посвященных отдельным проблемам, что объясняет узкую направленность и фрагментарность их работ.

Тем не менее на региональном уровне недостаточно исследованы направления оптимизации институциональной системы государственного управления земельно-имущественным комплексом; практически отсутствуют разработки по адаптации зарубежного опыта стран с развитой рыночной экономикой в целях повышения эффективности применения механизмов управления - систем земельного кадастра и регистрации прав; требуют дальнейшего изучения проблемы повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации за счет развития рынка земли и иной недвижимости, снятия бюрократических барьеров при получении доступа к информации системе об объектах недвижимости региона. г

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является комплексное исследование и обоснование конкретных направлений совершенствования управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне, основанных на отечественном и зарубежном опыте.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи:

• раскрыть содержание земельно-имущественного комплекса как новой социально-экономической категории и целостного объекта управления;

• проанализировать формирование новой системы земельно-имущественных отношений на уровне субъекта Федерации, определить основные механизмы их регулирования;

• провести анализ моделей государственного управления земельно-имущественным комплексом на федеральном и региональном уровнях в странах с развитой рыночной экономикой;

• разработать с учетом зарубежного опыта и обосновать направления совершенствования основных инструментов государственного регулирования земельно-имущественного комплекса на уровне субъекта Федерации - земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество;

• построить модель единого информационного банка данных об объектах недвижимого имущества региона, основанного на аккумуляции технических, оценочных и правовых сведений о земле и ее улучшениях на базе администрации субъекта Федерации;

• обосновать необходимость привлечения и сферы применения географических информационных систем для управления региональным земельно-имущественным комплексом.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является земельно-имущественный комплекс Самарской области.

Предмет исследования. Предметом диссертационной работы выступает совокупность отношений по управлению региональным земельно-имущественным комплексом.

Методологическая и теоретическая основа исследования. Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам регионального управления земельно-имущественными отношениями, материалы Всероссийских и Международных конференций по данной проблематике.

В работе использованы аналитический, абстрактно-логический, сравнительный и экономико-математический методы исследования, совокупность которых обеспечила системный подход к исследованию проблемы.

Информационная и эмпирическая база. Информационную и эмпирическую базу работы составили: федеральные и региональные законодательные и нормативные акты по изучаемой проблеме; материалы Федеральной службы земельного кадастра России, Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Федерального кадастрового центра "Земля", Администрации Самарской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области, Учреждения юстиции по регистрации прав "Самарская областная регистрационная палата"; статистические материалы, опубликованные в печати; информационные ресурсы Интернета.

В период работы в научно-исследовательском проекте Европейского Союза ТАС18 РБКиБ 9703 "Содействие созданию рынка земли в России"

1997-2000) автор неоднократно посещала министерства экономики Австрии, Франции и Германии, Федеральную службу земельного кадастра и метрологии Австрии, Кадастровую службу Германии, министерства юстиции Австрии и Германии, департаменты кадастра и географических информационных систем (ГИС) при администрациях федеративных земель Австрии и Германии с целью исследования действующей системы управления земельно-имущественными отношениями в этих странах на федеральном и региональном уровнях, а также для сбора информационных материалов о состоянии земель разных категорий.

Научная новизна результатов исследования. Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексной разработке и обосновании взаимоувязанных положений, моделей и мероприятий по повышению эффективности управления земельно-имущественным комплексом региона как целостным объектом, обеспечивающих развитие рынка земли и недвижимости, защиту прав собственности, повышение инвестиционной привлекательности и эффективности региональной экономики.

В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, содержащие элементы научной новизны:

• раскрыто содержание земельно-имущественного комплекса как новой социально-экономической категории и целостного объекта управления, имеющее принципиальное методологическое значение для обоснования механизма управления земельно-имущественным комплексом;

• обобщен зарубежный опыт государственного управления земельно-имущественным комплексом на федеральном и региональном уровнях, проведен сравнительный анализ отечественной и зарубежных моделей управления земельно-имущественным комплексом региона;

• обоснована необходимость и предложен механизм создания на базе регионального органа исполнительной власти информационного банка данных по землям сельскохозяйственного назначения с целью повышения эффективности использования земель данной категории, обеспечения адресности выделяемой из бюджетных средств финансовой помощи крестьянским (фермерским) хозяйствам;

• доказано,,что с целью создания в регионе объемной информационной инфраструктуры необходимым является объединение графических баз данных земельных кадастровых палат региона в единое информационное поле;

• разработана с учетом зарубежного опыта и предложена к применению на региональном уровне новая модель управления земельно-имущественным комплексом, основанная на консолидации сведений о качественных, количественных, оценочных и правовых характеристиках земельных ресурсов и расположенных на них улучшениях в едином региональном банке данных на базе администрации субъекта Федерации;

• построена экономико-математическая модель и разработана программа на MS Excel ХР с использованием Visual Basic Application для оценки экономической эффективности внедрения регионального информационного банка данных по объектам недвижимости;

• обоснована эффективность использования географических информационных систем при предоставлении сведений из единого регионального банка данных для повышения эффективности управления региональным земельно-имущественным комплексом и информационного обеспечения участников земельного рынка.

Практическая значимость исследования. Основные положения и выводы диссертации, модели и мероприятия по совершенствованию системы управления земельно-имущественным комплексом региона использованы Администрацией Самарской области и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области при выработке политики в области земельно-имущественных отношений и совершенствовании структуры управления. Полученные результаты можно использовать и в других регионах Российской Федерации в силу идентичности проблематики и схожести организационной структуры органов управления земельно-имущественным комплексом.

Теоретические и практические положения работы используются Самарской государственной экономической академией в учебном процессе при преподавании курсов "Зарубежный опыт управления природными ресурсами", "Государственное регулирование земельных отношений", "Государственная регистрация недвижимости и сделок с ней", а также в процессе обучения государственных служащих в Самарском межрегиональном учебно-консультационном центре "Земля".

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на научной конференции "Экономико-экологические и управленческие аспекты природопользования" (г. Самара, 17-18 октября 2001 г.), Всероссийской научно-практической конференции "Программирование регионального развития" (г. Самара, 18-19 декабря 2002 г.), научно-практической конференции молодых ученых "Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра" (г. Москва, 1819 марта 2003 г.), Международном научном симпозиуме "Перспективы развития рынка в условиях глобализации: экономика, менеджмент, право" (г. Самара, май 2003 г.).

По теме диссертации опубликовано 7 работ объемом 3,45 печ.л., написанных лично автором, в том числе 1 работа в зарубежном издании.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. Библиографический список содержит 161 наименование. Работа изложена на 170 страницах машинописного текста, содержит 6 таблиц, 11 рисунков и 9 приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Кузякина, Ольга Викторовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основная цель диссертационного исследования состояла в комплексном исследовании и обосновании конкретных направлений совершенствования управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне с привлечением зарубежного опыта стран с развитой рыночной экономикой. Поставленная цель позволила определить круг задач, которые были последовательно решены в ходе исследования.

В работе раскрыта сущность земельно-имущественного комплекса как новой социально-экономической категории и целостного объекта управления, имеющая принципиальное методологическое значение для обоснования механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом. В связи с расхожестью мнений современных ученых в определении термина «земельно-имущественный комплекс» автором предложена собственная формулировка данного понятия. «Земельно-имущественный комплекс» по нашему мнению есть целостный объект, включающий в себя земельный участок и расположенные в его границах строения, сооружения, легкие конструкции и иные объекты, недвижимого имущества, а также связанные с ними имущественные права и обременения.

В ходе исследования современной системы управления земельно-имущественным комплексом на уровне субъектов РФ выявлено, что она не соответствует требованиям действующего земельного законодательства. В диссертации показано, что в регионах РФ процессы учета земли и недвижимости функционально и технологически рассредоточены1 по различным ведомствам; единое информационное пространство для учреждений, располагающих сведениями о земле, иной недвижимости и оформленных на имущественные комплексы правах, не создано.

Обосновано, что существующее распределение функций описания объектов недвижимости влечет нецелесообразное расходование бюджетных средств на проведение схожих видов работ по сбору информации разными государственными учреждениями, сдерживает развитие рынка земли и недвижимости в субъектах Федерации, противоречит действующему законодательству и интересам всех участников рынка земли и недвижимости.

Обосновано, что системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество носят ярко выраженный локальный характер, препятствуя действенной защите имущественных прав населения региона, привлечению в экономику региона крупных инвестиций других, более развитых в экономическом отношении субъектов Федерации.

В ходе проведенного анализа формирования новой системы земельно-имущественных отношений в регионах РФ особое внимание уделено одному из крупнейших регионов Приволжского федерального округа - Самарской области. Выявлены негативные последствия, явившиеся результатом неэффективного управления в сфере земельно-имущественных отношений, к числу основных из которых отнесены:

• устойчивая тенденция деградации земель, выбывание из оборота продуктивных сельскохозяйственных земель: 1965,5 тыс. га, или 51,4%, сельскохозяйственных угодий эрозионно-опасные;

• неразвитость цивилизованного, свободного рынка земли: 99% всех сделок с земельными участками приходится на аренду муниципальных и государственных земель;

• предоставление земельных участков для строительства даже в зонах соответствия градостроительной документации и градостроительному регламенту через процедуру предварительного согласования места размещения, а не через торги, следствием чего является недопоступление финансовых средств от выкупа права аренды или приобретения земли в собственность в бюджеты городов и области;

• отсутствие информационного взаимодействия организаций, располагающих сведениями о земле - региональных отделений Росземкадастра, Минюста, Ростехинвентаризации, Минимущества, БТИ, департаментов строительства и архитектуры. I

В ходе диссертационного исследования проведен анализ моделей государственного управления земельно-имущественным комплексом на федеральном и региональном уровне в странах с развитой рыночной экономикой.

Выявлено, что в странах с "наполеоновской" административной системой земельный кадастр является строго фискальной системой и не служит правовой защите границ землевладений, реестр прав имеет исключительно функции публикации прав перед третьими лицами. Опыт Франции, Испании, Италии и Греции не рекомендуется для применения в условиях российского региона в связи с тем, что основной задачей отечественной системы государственного управления земельно-имущественным комплексом является не только выполнение фискальных функций, но и защита имущественных прав собственников и арендаторов недвижимости.

Обосновано, что британская система также не может быть рекомендована для адаптации к условиям российского региона потому, что по теории английского права вся земля является собственностью короны и может находиться только во владении или пользовании частных лиц, а в Российской Федерации право частной собственности на землю закреплено Конституцией РФ.

Доказано, что опыт Австрии является наиболее подходящим для применения на уровне субъекта РФ в целях повышения эффективности государственного управления региональным земельно-имущественным комплексом. Главное преимущество австрийской системы заключается в формировании на государственном уровне единой земельно-информационной системы - основы стабильного рынка земли и иной недвижимости и устойчивого источника пополнения бюджетов всех уровней.

На, основе проведенного анализа особенностей формирования пореформенной системы земельно-имущественных отношений в субъектах Российской Федерации и с учетом зарубежного опыта автором разработан комплекс мероприятий, направленный на совершенствование управления земельно-имущественным комплексом в регионе, в том числе на повышение эффектовности использования систем земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.

Доказано, что в процессе выстраивания земельного кадастра как федеральной структуры требуется сведение электронных земельно-кадастровых баз данных рай(гор) комземов и земельных кадастровых палат на территории Самарской области в единую информационную систему, содержащую такие сведения о земельно-имущественном комплексе региона, как категория земель, качественные показатели земель, описание границ землевладений с координатными показателями, расположенные на участках улучшения, их качественные и количественные характеристики, нормативная/кадастровая стоимость объектов недвижимости, возможные ограничения использования земель.

Обосновано, что наряду с созданием целостной электронной кадастровой системы в регионе необходимым является обеспечение беспрепятственного доступа к этим сведениям всем участникам рынка земли и недвижимости.

Предложено на этапе формирования информационной кадастровой базы данных увеличить объем финансирования из регионального и муниципальных бюджетов работ по сбору и актуализации сведений о земельном фонде области.

Обоснована необходимость законодательного закрепления права земельных кадастровых палат как подразделений территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ранее; Росземкадастр) на выполнение работ по закреплению границ земельных участков на возмездной основе, наряду с частными геодезическими предприятиями региона.

Уточнено, что взаимодействие государственных кадастровых учреждений с частными геодезическими предприятиями должно быть жестко регламентировано. Частные геодезические фирмы должны передавать материалы технических отчетов в комитеты по земельным ресурсам и землеустройству на электронных носителях в цифровых форматах, утвержденных комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Предложено применение австрийского опыта и в части наложения на частных геодезистов запрета на ведение иной деятельности, что должно обеспечить защиту от возможности оказания на них давления со стороны третьих лиц при установлении границ землевладений и формировании кадастровой базы данных.

Предложено введение в структуру государственного реестра прав оцифрованной кадастровой карты с целью предотвращения мошенничества при продаже земельных участков.

В связи с продолжающейся деградацией земельных ресурсов и выбыванием из сельскохозяйственного оборота продуктивных земель предложено создать на базе региональной администрации единый банк данных земель сельскохозяйственного назначения, удаленный доступ к сведениям которого предоставить областной и муниципальным администрациям для повышения эффективности охраны и контроля за использованием земель данной категории.

С учетом зарубежного опыта разработана и предложена к применению в Самарской области новая модель управления региональным земельно-имущественным комплексом. Модель основана на консолидации всей технической и оценочной информации об объектах земельно-имущественного комплекса (земли и ее улучшений) на базе структурных учреждений Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и всей правовой информации на базе структурных учреждений Минюста, с дальнейшим объединением информационных пластов в принадлежащий администрации субъекта Федерации единый информационный банк данных объектов недвижимости региона.

Разработано предложение по дополнению рекомендуемого к созданию банка данных информационным слоем "градостроительный кадастр", содержащим полные сведения об элементах инженерно-транспортной инфраструктуры городов Самарской области.

Для проведения оценки экономической эффективности банка данных объектов недвижимости Самарской области автором построена экономико-математическая модель и разработана программа на MS Excel ХР с использованием Visual Basic Application. Расчеты, произведенные на основе разработанной математической модели, показали, что затраты на создание единого банка данных объектов недвижимости Самарской области окупятся в срок до 2,5 лет.

В диссертации обоснована необходимость привлечения географических информационных систем для повышения эффективности управления региональным земельно-имущественным комплексом.

Обоснована эффективность и рекомендовано к применению оснащение рабочих мест служащих среднего и высшего звена муниципальных и государственных организаций, имеющих доступ в разработанный автором банк данных объектов недвижимости региона, ГИС-пакетами.

Предложено оснащение ГИС пакетами и предоставление доступа к ряду сведений из банка данных таким региональным и муниципальным службам, как пожарные части, медицинские учреждения, отделения МВД и МЧС с целью эффективного решения чрезвычайно опасных ситуаций в регионе.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Кузякина, Ольга Викторовна, 2004 год

1. Алакоз В. В. О государственной кадастровой оценке земель // Земельный вестник России. М., 2000. - №4. - С. 26-29.

2. Алакоз В.В. Основные направления землеустроительного обеспечения земельных преобразований в Российской Федерации // Земельный вестник в России. М., 2000. - №1. -С. 27-35.

3. Альтшулер Б.А. Государственное регулирование земельных отношений в условиях рыночной экономики // Проблемы регулирования земельных отношений и сделок с недвижимостью в Самарской области. Самара, январь 1999 г. - 70 с.

4. Альтшулер Б.А., Лойко П.Ф. Совершенствование системы управления земельными ресурсами как основа устойчивого развития Приволжского федерального округа // Стратегии регионального развития. Самара, октябрь 2001 г. - 50 с.

5. Аратский Д.Б. О реализации основных задач государственной земельной политики // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. - №2-3 (7-8). - С. 6-10.

6. Аратский Д.Б. Механизмы управления земельными ресурсами на региональном уровне (автореферат)

7. Атлас земель Самарской области. М., 2002. - 170 с.

8. Бандурин В. В., Кузнецов В. Ю. Управление федеральной собственностью в условиях переходной экономики. М.: "Наука и экономика". - 1999. - 151 с.

9. Башоров В.А. Совершенствование структуры государственного управления земельными ресурсами кабардино-балкарской республики // Теория и методы управления земельными ресурсами: Сборник научных трудов. М.: ГУЗ. - 2001 - С.8-14.

10. Бурмакина Н.И. Платное землепользование: проблемы и перспективы // Земельный вестник России. М., 2002. - №1. - С. 22-25.

11. И. Бурмакина Н.И Арендная плата как форма платы за использование земли в г. Москве // Недвижимость и инвестиции. Правовое регули12