Управление социально-экономическим развитием муниципалитета на основе организации арендных отношений тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Костюченко, Роман Иванович

• Костюченко, Роман Иванович
• кандидат экономических наук
• 2003

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Костюченко, Роман Иванович

Введение.

Глава 1. Арендные отношения в рамках управления развитием муниципальных образований.

1.1. Социально-экономическая сущность управления муниципальной собственностью.

1.2. Развитие и становление арендных отношений как формы управления муниципальной собственностью.

1.3. Место арендных отношений в ряде методов управления муниципальным имуществом.

Глава 2. Оценка и анализ эффективности арендных отношений на уровне муниципального образования.

2.1. Оценка значения муниципальной собственности в формировании муниципального бюджета (на примере города Курска).

2.2. Оценка современного состояния арендных отношений и применяемых методик определения размера арендной платы.

2.3. Анализ методик определения размера арендной платы на муниципальном уровне.

Глава 3. Совершенствование методики расчета арендной платы.

3.1. Разработка критериев оценки размера арендной платы.

3.2. Оценка экономического потенциала арендных отношений (на примере города Курска).

3.3. Оптимизация методики определения арендной платы.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Управление социально-экономическим развитием муниципалитета на основе организации арендных отношений»

Актуальность работы. Управление муниципальной собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов власти. Эффективное распоряжение такой собственностью позволяет увеличивать финансирование социально-экономических программ и развитие территории.

Вместе с тем, современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного и характеризуется большим набором нерешенных вопросов. Муниципальные предприятия не приносят какой-либо значимой прибыли, а в большинстве являются убыточными, муниципальные организации и учреждения высокозатратны, арендные отношения, как правило, не имеют под собой научных оснований.

Процесс формирования рыночной инфраструктуры объективно опередил степень реформирования муниципальных управленческих структур, а это привело к разрыву между экономической базой муниципального образования и способностью муниципальной власти решать социальные задачи.

Вопросы формирования городского бюджета, улучшения структуры рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан становятся все значимее. Решение их связано с поиском оптимальных путей распоряжения муниципальной собственностью, что является, в широком смысле, темой данного диссертационного исследования, актуальность которого обусловлена рядом обстоятельств:

- стабильность муниципальных образований и способность к устойчивому развитию во многом зависит от эффективности управления муниципальной собственностью;

- все более нарастающее разграничение полномочий, ответственности и источников финансирования между федеральным, региональными и территориальными уровнями заставляет муниципальную власть акцентировать внимание на собственных источниках доходов и повышении эффективности их использования; - доходы, получаемые от рационального использования муниципальной собственности и особенно такой ее распространенной формы использования как сдача в аренду, становятся все более весомыми в доходной части городского бюджета.

В этих условиях многие практики, руководители исполнительных и представительных органов муниципальной власти осознают, что адекватные действия произошедшим переменам невозможны без опоры на надежный научный фундамент, без использования экономических методов в управлении городским хозяйством, без поиска оптимальных вариантов в использовании муниципальной собственности.

Состояние изученности проблемы. Сегодня ощущается острая нехватка разработок по рассматриваемой проблеме. Книга JI.A. Велихова «Основы городского хозяйства», изданная в первый раз в 1928г., до сих пор является уникальной по системности анализа городского управления. В то же время, перемены, произошедшие за последнее десятилетие столь значительны, что требуются разработки, учитывающие новые условия и реалии.

Значительное внимание в последние годы было уделено аспектам развития городов и территориальных систем в работах А.Г. Воронина, В.В. Григорьева, Е.А. Елисеева, В.Н. Лексина, В.И. Кошкина, И.А. Остриной, A.B. Руднева, А.Н. Швецова, В.М. Шупыро и др.

Зарубежные ученые, такие как Ф. Векслер, Б. Гладстоун, П. Кармайкл разрабатывали перспективные направления в муниципальном секторе экономики: анализ эффективности городских проектов, теория внешних эффектов, экономика общественного сектора и т.д.

Вместе с тем, некоторые вопросы управления муниципальной собственностью, главным образом, из-за того, что они в самое последнее время обозначили себя как значимые для экономики городского хозяйства, почти не рассмотрены в отечественных научных исследованиях. К ним относится и управление арендными отношениями муниципальной собственности. В западной литературе этому вопросу уделено значительное внимание в трудах Д. Гулкея, Р. Коула, М. Майлса, С. Хадсон-Уилсон, Дж. Хоуга и др. Обширные статистические исследования развитого рынка муниципальной недвижимости в Западных странах интересны для нас с точки зрения качественных выводов и определения путей развития отечественной науки в этой области, но не пригодны в количественном отношении из-за больших различий в экономических и социальных условиях. Методиками таких исследований нельзя воспользоваться в полной мере по причине отсутствия необходимой информации. Все сказанное выше предопределило цели и задачи исследования, объект и предмет.

Объектом исследования являются арендные отношения в рамках управления муниципальным имуществом в регионе.

Предметом исследования является механизм управления арендными отношениями на муниципальном уровне.

Целью исследования является разработка научно-методических . положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы, позволяющих повысить эффективность управления арендными отношениями.

В соответствии с данной целью основными научными задачами работы являются:

- изучение арендных отношений в совокупности методов управления муниципальным имуществом;

- изучение отечественного опыта управления арендными отношениями и основных факторов, обуславливающих их специфику в условиях становления рыночных отношений;

- оценка величины и необходимости поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду, как наиболее гибких и ненормированных;

- исследование существующего механизма определения арендной платы, выявление его недостатков и определение путей их устранения;

- разработка ряда критериев, позволяющих оценить величину установленной арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд;

- построение логической модели, отражающей взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы;

- проведение практического исследования значимости выбранных критериев на примере статистических данных города Курска и оценка области потенциальных значений арендной платы;

- разработка методических дополнений и изменений к действующему механизму определения величины арендной платы на основе проведенного исследования.

Теоретической и методологической основой исследования является общенаучная методология, предусматривающая комплексный подход к решению вопросов социально-экономического развития муниципального образования, теоретические положения управления государственным и муниципальным имуществом.

Теоретической базой исследования послужили научные труды признанных отечественных и зарубежных ученых и специалистов как д.э.н., профессора В. И. Кошкина, к.э.н., доцента В. М. Шупыро, д.э.н., профессора Горемыкина В. А., д.э.н., профессора Грабового П. Г., Лаффера по макроэкономике, общему и специальному менеджменту, в области управления экономическими и социальными системами, недвижимостью.

Нормативно-правовой базой явились Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», другие законы РФ, законодательные акты местных органов власти.

Информационно-эмпирическую основу работы составили данные органов государственной статистики, экспертные оценки специалистов государственной налоговой службы и городской администрации, материалы российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.

В основе исследования лежит статистический и системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта. В процессе исследования использовались общенаучные методы: комплексного анализа, синтеза, дедукции, индукции, научной абстракции, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, экономико-статистический и эмпирический.

Особенно важная роль принадлежит логическому моделированию, так как оно позволило формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде, удобном для отображения теоретических положений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы. В частности:

- сформулирован механизм взаимозависимости таких основных факторов социально-экономического развития территории, как финансовая наполняемость бюджета, социальная политика территории, инвестиционная привлекательность, налоговая нагрузка, уровень цен и элементов управления арендными отношениями (преобладающие виды предпринимательской деятельности, объем используемых площадей в рамках городского хозяйства и др.);

- построена модель предложения муниципального имущества в аренду и предъявляемого на него спроса, отражающая принципиальные особенности методики сдачи в аренду муниципальной собственности по сравнению с рыночными процессами;

- представлена логическая модель, характеризующая взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы, позволяющая определить интервалы и границы значений арендной платы;

- разработан ряд критериев: минимальная (АПт{п), максимальная (АПтах), рыночная (АПрын) и оптимальная (АПопт ) арендная плата, позволяющих объективно оценить размер арендной платы на основе принципов экономической эффективности;

- разработана методика количественного определения предложенных критериев оценки размера арендной платы за использование муниципального имущества;

- усовершенствована методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом, путем дополнения критериями оценки размера арендной платы;

- предложен механизм внесения количественных изменений в расчет размера арендной платы, полученных в результате применения критериев ее оценки, позволяющий устанавливать арендную плату в размере, необходимом для получения наиболее полного потока арендных платежей.

Полученные научные результаты исследования позволили сформулировать положения, выносимые на защиту:

1. Исследование арендных отношений в рамках социально-экономического развития муниципальных образований позволило выявить множество взаимосвязей прямо и косвенно связывающих размер устанавливаемой арендной платы за использование муниципального имущества и общий поток поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду. В результате была построена логическая модель, отражающая зависимость суммарных поступлений арендных платежей от размера арендной платы. Это позволило определить интервалы и границы значения арендной платы, на которых происходит увеличение или спад суммарных поступлений арендных платежей.

2. Анализ выявленных интервалов и границ значений арендной платы позволил сформулировать и разработать ряд критериев, необходимых для оценки размера устанавливаемой арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд. В его состав вошли: минимальная (АПтт), максимальная (АПтах), рыночная (АПрын) и оптимальная (АПопт ) арендная плата.

Применение каждого из них позволяет скорректировать устанавливаемую арендную плату в направлении наибольшей прямой экономической отдачи.

3. Формулировка критериев оценки арендной платы предопределила необходимость разработки методики их количественного определения, которая строится на основе принципов экономической эффективности как для арендодателя, так и для арендатора.

4. Для успешного применения разработанных критериев предложен механизм учета изменений, определенных на их основе. При этом была усовершенствована действующая методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом в настоящее время.

Практическая значимость результатов исследования определяется его изначальной ориентацией на практическое решение актуальных задач социально-экономического развития муниципального образования и состоит в реальной возможности использования полученных результатов в работе департаментов и комитетов по управлению муниципальным имуществом в управлении арендными отношениями.

Разработанные критерии являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности органов представительной и исполнительной власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, т.к.:

- в расчетах используется доступная статистическая информация и обобщенные данные, находящиеся в распоряжении большинства органов, управляющих муниципальной собственностью;

- базой применения критериев является существующий механизм расчета арендной платы;

- методика доступна в применении и не требует значительных временных и трудовых затрат.

Основные положения диссертации могут применяться при проведении научных исследований и в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в сфере государственного и муниципального управления.

Апробация работы. На протяжении всего времени проведения исследования этапы работы согласовывались, а получаемые результаты обсуждались с руководством высшего и среднего уровня базовой организации -Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска. Результаты научного исследования представляют практический интерес и приняты к рассмотрению Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска, Комитетом по управлению имуществом Курской области.

Основные положения и результаты исследования докладывались на семинарах кафедры «Финансы и кредит» Курского государственного технического университета в 2002-2003 гг., а также на различных межвузовских, региональных, международных научно-практических конференциях: «Проблемы формирования и реализации налоговой политики Российской Федерации в условиях рыночной экономики. (Сборник материалов постоянно действующего научно-практического семинара).» 1-я и 2-я сессии (Курск, КРО Российской академии юридических наук, КФ Московского института права, 2003 г.); Научные чтения, посвященные памяти профессора Пилецкого А. Н. «Новые тенденции государственного регулирования экономики» (Курск, Курский институт государственной и муниципальной службы, 2002 г.); 5-я межрегиональная научно-практическая конференция «Социально-экономическое развитие России: проблемы, тенденции, перспективы» (Курск, КФ ВЗФЭИ, 2003 г.); Всероссийская научно-практическая конференция «Приоритеты социально-экономического развития регионов России в новых условиях» (Пенза, ПФ ВЗФЭИ, 2003 г.); «Региональный потребительский рынок: проблемы функционирования и развития» (Мичуринск, Мичуринский государственный аграрный университет, 2003 г.); III Всероссийская научно-практическая конференция «Высшая профессиональная, естественнонаучная и математическая подготовка экономистов, менеджеров и гос. служащих» (Калуга, КФ Северо-Западной академии гос. службы, 2003 г.); «Человек и общество: на рубеже тысячелетий. Международный сборник научных трудов» (Воронеж, Воронежский государственный педагогический университет, 2003 г.).

Материалы диссертационного исследования также являются составной частью лекционного и практического курсов по дисциплине «Финансы».

Основные публикации по теме диссертационной работы. По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 2,0 п.л. (в т. ч. авторских 1,8 п.л.).

Структура и объем диссертации. Структура определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы на 183 страницах машинописного текста; состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 18 рисунков, 26 таблиц. Библиография включает 147 источников.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Костюченко, Роман Иванович

Основные результаты этой работы КУМИ города Курска представлены в табл. 10.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного диссертационного исследования автор считает возможным сделать вывод о том, что изложенные в работе положения содержат решение принципиальной задачи управления арендными отношениями — разработки и научного обоснования критериев экономической оценки размера арендной платы, имеющей существенное значение для управления муниципальным имуществом в целом.

Ход диссертационного исследования позволяет сформулировать следующие основные положения и выводы:

1 .Переход экономики нашей страны на рыночные основы хозяйствования предопределил совокупность методов, используемых в управлении муниципальным имуществом. Выбор того или иного метода сопряжен с ответом на вопросы о том, считают ли муниципальные власти целесообразным использовать имущество самостоятельно или же передать право использования другому лицу; передать это право навсегда (продажа) или на время (сдача в аренду). Основанием для выбора служит анализ преимуществ и недостатков, присущих каждому из них. Наличие таких неоспоримых положительных качеств аренды как стабильность получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности и сохраняющаяся возможность самостоятельного использования имущества в иных условиях, предопределило широту применения данного метода. Кроме того, аренда лишена главных недостатков самостоятельного использования имущества - необходимости значительных первоначальных вложений и высокой степени коммерческого риска, а так же недостатков продажи имущества - количественной ограниченности объектов недвижимости и потери контроля над ними.

2. Изучение зарубежного опыта управления муниципальным имуществом показывает, что именно аренда имеет приоритетное значение над продажей объектов муниципальной собственности. И хотя передача недвижимости в частное владение остается одним из альтернативных методов, его применение снижают рядом ограничений: прямая ограничивающая политика муниципалитетов; принятие ряда законов и квот, осложняющих приобретение недвижимости; установление высокой стоимости, налогов и платежей за недвижимость и т.д.

До конца 90-х годов в России предпочтение отдавалось приватизации. Причиной явились возможность быстрого получения значительных денежных средств и общей тенденции смены форм собственности с государственной на частную. В результате этого арендные отношения приобрели специфические черты переходного периода. Так предприятия и организации от имени государства сдавали в аренду имущество, находившееся у них в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а полученные средства использовали на собственные нужды. Зачастую муниципальное имущество арендовалось трудовым коллективом, в результате чего собственность оказывалась излишне раздробленной, поэтому трудно поддавалась эффективному управлению, не имела инвестиционной привлекательности из-за отсутствия стратегического собственника. Не подлежали сдаче в аренду предприятия, имевшие наибольшую коммерческую и инвестиционную привлекательность. Кроме того, выкуп имущества осуществлялся по ценам, установленным в размере двойной или тройной ставки арендной платы по договорам аренды. Поэтому выкупная цена была чрезмерно низкой. Нельзя было выкупать арендованное имущество предприятий ликероводочной промышленности, связи, по производству лекарственного сырья, медицинских препаратов и др.

Однако значимая роль муниципального имущества как одного из немногих собственных источников доходной части бюджета и понимание необходимости распределения этого дохода во времени предопределили актуальность и повышенное внимание к теме управления муниципальной собственностью посредством арендных отношений.

3. Все более нарастающее разграничение полномочий, ответственности и источников финансирования между федеральным, региональными и территориальными уровнями заставляет муниципальную власть акцентировать внимание на собственных источниках доходов. Доля доходов местных бюджетов в консолидированном бюджете Российской Федерации за последние годы снижалась до 22%, тогда как доля расходов не опускалась ниже 28%. Поэтому стабильность муниципальных образований и способность к устойчивому развитию во многом зависит от эффективности управления муниципальной собственностью. Доходы, получаемые от рационального использования муниципальной собственности и особенно такой ее распространенной формы использования как сдача в аренду, становятся все более весомыми в доходной части городского бюджета. Так в 2001 году доходы от сдачи муниципального имущества в аренду составили 16,5% всех поступлений из собственных источников и 2% всех доходов бюджета г. Курска. Другой характерной чертой является значимость поступлений от аренды муниципального имущества - около 80% всех платежей от использования имущества, причем их удельный вес постоянно растет: 2000 г. - 77%, 2002 г. -83%. На основе данных показателей можно сделать вывод о том, что аренда является одним из самых приоритетных направлений работы по управлению муниципальным имуществом.

4. В настоящее время методика расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложилась и позволяет в той или иной степени: планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет; регулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах города; иметь минимальную арендную плату для организаций и учреждений социальной направленности, предприятий, торгующих товарами первой необходимости; направлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

В тоже время существующая методика имеет некоторые слабые стороны: применяемые значения арнедной платы не выражают в полной мере всех особенностей сдаваемого объекта; механизм сдачи имущества в аренду не содержит в себе элемента обратной связи; арендная плата лишена возможности корректировки.

Таким образом, особенностью участия муниципальной власти на рынке недвижимости является невозможность определения точки пересечения спроса и предложения с целью расчета оптимального значения арендной платы.

Поэтому основной задачей в рамках управления арендными отношениями на сегодняшний момент является разработка и обоснование научных критериев экономической оценки размера арендной платы.

5. Особенности заключения договора аренды сторонами, являющимися частными лицами, позволяют рыночным механизмам наилучшим образом определять величину арендной платы. Иное положение складывается, если арендодателем выступает орган местного самоуправления. Специфика механизма сдачи имущества в аренду в этом случае определяется значительным количеством объектов недвижимости, задачей передачи их максимально возможного числа и необходимостью создания равных условий для всех участников арендных отношений. Поэтому рыночный механизм исключен из методики сдачи муниципального имущества в аренду и определение величины арендной платы возлагается на муниципальные органы.

Для решения данного вопроса предлагается применить ряд критериев, определяющих минимальный и максимальный размер арендной платы как нижнего и верхнего предела экономически оправданных арендных платежей, арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости и арендной платы, применяемой КУМИ в отношении муниципального имущества.

Минимальный размер арендной платы определяется в виде суммы стоимости имущества, минимальной нормы прибыли на вложенный капитал и годового уровня инфляции. Данный показатель характеризует собой такую величину арендной платы, которая является минимально необходимой с точки зрения экономической эффективности.

Максимальная ставка арендной платы, имеющая своей основой возможность арендатора уплатить арендную плату, определяется посредством разности выручки и всех осуществляемых затрат (в т.ч. налогов) при условии, что размер арендной платы будет максимальным в точке безубыточности, т.е. когда прибыль равна нулю. Поскольку эти данные являются коммерческой тайной, для расчета максимальной арендной платы воспользовались экспертными оценками, законодательно закрепленными в рамках закона «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности».

Рыночная ставка арендной платы представляет собой максимальный размер арендной платы, существующий в данный момент на рынке за сопоставимые объекты недвижимости. Она характеризует предельные значения арендной платы и применяется в целях отражения настоящего положения на рынке.

Неотъемлемой составляющей ряда критериев является арендная плата, применяемая КУМИ в отношении муниципального имущества. Расчет данного критерия позволит наглядно сопоставить все четыре значения и дать объективную оценку положения арендной платы, применяемой при сдаче муниципального имущества.

6. Исходя из проведенных исследований, представляется возможным построение логической модели, отражающей взаимозависимость суммарных поступлений от размера арендной платы (рис. 14). Основываясь на принципах расчета ряда критериев оценки арендной платы, определили их положение в рамках построенной логической модели. Что в свою очередь позволило спрогнозировать результаты изменения (повышения/снижения) размера арендной платы, применяемой при сдаче муниципального имущества.

Таким образом предложенная модель при помощи ряда критериев позволяет количественно оценить существующий уровень арендной платы и путем его корректировки приблизить к необходимому значению.

7. На основе разработанного ряда критериев проведен анализ уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости г. Курска. Основные итоги которого представлены в табл. 23. Анализ полученных результатов еще раз подтвердил выявленные в ходе исследования закономерности и свидетельствует о возможности повышения уровня арендной платы в 2-3 раза по сравнению с существующим.

Также, необходимо отметить, что, не смотря на различие полученных результатов, в общем, критерии, оценивающие уровень арендной платы за использование муниципального имущества и построенная логическая модель выполнили свое назначение. Они позволили дать объективную оценку сложившемуся положению на рынке недвижимости, определить место арендной платы, применяемой КУМИ и наметить направление ее корректировки.

8. В рамках проведенного исследования и существующей методики расчета арендной платы был выбран элемент, изменение значений которого позволило полноценно преобразовать намеченные изменения в прогнозируемый результат. Таким образом, были скорректированы количественные значения коэффициента, учитывающего социальную значимость и вид деятельности в арендуемом помещении. Наделенный новыми значениями по трем рассматриваемым видам деятельности (торговля, общественное питание и бытовое обслуживание населения) он является основой повышения эффективности управления арендными отношениями.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Костюченко, Роман Иванович, 2003 год

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. М.: Центральная избирательная комиссия Российской Федерации, 1993.

2. Бюджетное послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации «О бюджетной политике в 2003 году» от 01.06.02.

3. Европейская хартия о местном самоуправлении. — Страсбург: Совет Европы, 15.10.85.

4. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 09.09.99. № 1024.

5. Налоговый Кодекс РФ, Глава 26.3. Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Федеральный закон от 24.07.02. №104-ФЗ.

6. Постановление Правительства РФ «О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий» от 10.04.02. № 228.

7. Федеральный закон «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности» от 31.07.98. № 148-ФЗ.

8. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности» от 31.03.99. № 63-Ф3.

9. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности» от 13.07.01. № 99-ФЗ.

10. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95. № 154-ФЗ.

11. Федеральный закон «О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации» от 25.09.97. № 126-ФЗ.

12. Заключение о ходе исполнения областного бюджета за 1 полугодие 2002 года от 09.08.02.

13. Закон Курской области «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Курской области» от 02.12.02. № 56-ЗКО.

14. Закон Курской области «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности» от 23.02.99. № 4-ЗКО.

15. Закон Курской области «О внесении изменений и дополнений в Закон курской области «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности» от 14.01.00. № 1-ЗКО.

16. Закон Курской области «О внесении изменений в Закон курской области «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности» от1507.00. №23-3KO.

17. Закон Курской области «О внесении изменений в Закон курской области «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности» от2602.01. №7-ЗКО.

18. Закон Курской области «О внесении изменений и дополнений в Закон курской области «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности» от 21.11.01. № 72-ЗКО.

19. Закон Курской области «О внесении изменений и дополнений в Закон курской области «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности» от 13.06.02. № 24-ЗКО.

20. Закон Курской области «О едином налоге на вмененный доход для отдельных видов деятельности» от 26.11.02. № 54-ЗКО.

21. Концепция управления имуществом, находящимся в государственной собственности Курской области, и приватизации в Курской области. Постановление Губернатора Курской области от 09.02.00. № 108.

22. Отчет об исполнении бюджета города за 2000 год. Решение Курского городского Собрания от 22.05.01. № 115-2-РС.

23. Отчет об исполнении бюджета города за 2001 год. Решение Курского городского Собрания от 20.03.02. № 178-2-РС.

24. Отчет об исполнении бюджета города за первое полугодие 2002 года. Решение Курского городского Собрания от 02.08.02. № 212-2-РС.

25. Отчет о работе комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска за 2001 год. Утвержден председателем комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска 08.01.02.

26. Отчет о работе комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска за 2000 год. Утвержден председателем комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска 27.04.01.

27. Положение о комитете по управлению имуществом Курской области. Постановление Губернатора Курской области от 17.05.01. № 435.

28. Положение о порядке управления и распоряжения имуществом муниципальной собственности города Курска. Решение Курского городского Собрания от 18.10.99. № 15-2-РС.

29. Положение о порядке поступления арендной платы, получаемой от использования имущества муниципальной собственности города Курска. Решение Курского городского Собрания от 17.05.02. № 189-2-РС.

30. Постановление Губернатора Курской области «О мерах по выполнению закона Курской области «Об областном бюджете на 2002 год» от 04.02.02. №60.

31. Устав города Курска. Решения Курского городского Собрания от 29.07.99. №1-2-РС; от 26.06.01 № 122-2-РС.

32. Авеков В. Аренда государственной и муниципальной собственности в Москве // Российский экономический журнал. 1999. — № 7. - с. 28-35.

33. Авеков В. В., Баранова Т. В., Райзберг Б. А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М.: МАМАРМЕН, 2001 — с. 166.

34. Акбашев Б. Управление, собственность и государственное регулирование экономики // Российский экономический журнал. 1993. - № 4.

35. Алексеев Ю. П. Муниципальный менеджмент. -М.: РАГС, 1996.

36. Алтухов П. JI. Управление эффективным развитием государственных предприятий: Дис. 08.00.05. Саратов, 1999.

37. Балабанов И. Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

38. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. Учеб. пособие. СПб.: ПИТЕР, 2000.

39. Балацкий Е. Особенности российской модели управления государственным сектором// Проблемы теории и практики управления. 2002. - № 2. - с. 41-48.

40. Бедин Б. М. Совершенствование управления муниципальной собственностью: Дис. 08.00.05. — Иркутск, 1999.

41. Бекларян JI. А. О некоторых аспектах методики исследования региональных проблем// Аудит и финансовый анализ. 2001. - № 4. - с. 81-96.

42. Белых JI. П. Формирование портфеля недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 1999-с. 264.

43. Берг О. Обеспечение эффективности сочетания форм государственного управления// Экономист. 2002. - № 11. - с. 38-48.

44. Бердникова Т. и др. Региональные особенности приватизации и акционирования // Экономист. 2000. - № 11. - с. 79-85.

45. Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. Пер. с англ. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 1995.

46. Бернштам Е. Региональное распределение инвестиций в России// Российский экономический журнал. 2002. - № 2. - с. 99-109.

47. Берр X., Мариверт Э., Исакова С. Муниципальная экономика. М., - 1997. — 146 с.

48. Бледный С. Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ, 2002.

49. Блинов А. Заметки о роли государства в управлении экономикой// Предпринимательство. 2001. - № 6. - с. 102-118.

50. Варнавский В. Концессионные формы управления государственной собственностью. // Проблемы теории и практики управления. — 2002. — № 4. — с. 66-71.

51. Велихов JI. А. Основы городского хозяйства. — М., 1928. 160 с.

52. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. — М.: ИНФРА-М, 1996.

53. Вольский А. Условия совершенствования управления экономикой// Экономист. 2001. - № 9. - с. 3-8.

54. Воронин А. Г. Муниципальное хозяйство и управление: проблемы теории и практики. М.: Финансы и статистика, 2002. — 176 с.

55. Глазырин М. Муниципальный производственно-социальный комплекс и механизмы его саморазвития// Экономист. 2002. — № 2. - с. 68-75.

56. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. — с. 804.

57. Григорьев В. В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования // Экономика и жизнь. 1994. - № 35.

58. Григорьев В. В., Острина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 2001. — 704 с.

59. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости: Для вузов. — М.: Финансы и статистика, 2002.

60. Гутман Г. В., Лапыгин Ю. Н. Собственность и управление. М.: Наука, 1997.

61. Дерябина М. Реструктуризация российской экономики через передел собственности и контроля // Вопросы экономики. 2001. -№ 10. - с. 55-69.

62. Долан Э. Дж., Линдей Д. Рынок: микроэкономическая модель // Пер. с англ. В. Лукашевича и др.; под общ. ред. В. Лукашевича. — С.-Пб., 1991.

63. Донченко Ю. В. Оценка социально-экономической эффективности Курской области в сравнении с регионами Центрального федерального округа. // Вопросы статистики. 2003. - № 1. - с. 73-76.

64. Дорогов Н. И. Управление хозяйством региона как собственностью (теоретические аспекты) // РЖ. Серия 2. Экономика. 1999. — № 1.-е. 33-37.

65. Дюпюи Ж. О мере полезности гражданских сооружений. — В кн.: Теория потребительского поведения и спроса (серия «Вехи экономической мысли», вып. 1)-СПб.: Экономическая школа, 1993.

66. Елисеев Е. А. Миллионный город «Прорыв» в XXI век. Теория и практика управления социально-экономическим развитием города. - Челябинск, 1999. — 352 с.

67. Еремин А. Теория и практика собственности в современной экономике // Экономист. 1994. - № 10.

68. Ефремов А. Организационная роль областной администрации в экономике // Экономист. 2001. - № 8. - с. 40-46.

69. Ефримчук И. В. Муниципальная собственность и ее эффективность в системе рыночных отношений // РЖ. Серия 2. Экономика. 2001. - № 3. - с. 152-158.

70. Занодворов В. С., Занодворова А. В. Экономика города. М.: НЧП «Издательство Магистр», 1998.

71. Зудина Н. И. Формирование системы функционирования государственной собственности в переходной экономике: Дис. 08.00.05. — М., 2001.

72. Иванов В. В., Коробова А. Н. Муниципальный менеджмент. Справочное пособие. М.: Инфра-М, 2002 - с. 736.

73. Калачева С. А. Аренда офисных, торговых, складских помещений. М.: Книга сервис, 2003. - 160 с.

74. Калачева С. А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 1997.

75. Каленкевич М. В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999- 86 с.

76. Кауров П. А. Управление муниципальным хозяйством среднего города: Дис. 08.00.05.-М., 1998.

77. Ковальский М. И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады. М.: Стройиздат, 1994.

78. Киндеева Е. А. и др. Сделки с недвижимостью. М.: Юрайт, 2001.

79. Кобзарь Э. И. Предприятие и государство: регистрация, налоги. Аренда нежилых помещений. Как построить объект недвижимости. М.: Новый век, 2002.

80. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей с постатейными материалами. Изд. 2-е переработанное и дополненное. М.: Книжный мир, 2002. - 1159 с.

81. Комов Н. В. Российская модель землепользования и землеустройства. — М., 2001.-621 с.

82. Королев О. Пути стабилизации социально-экономического положения региона// Экономист. 2000. - № 8. - с. 61-65.

83. Крюков В. Совершенствование государственного управления собственностью // Экономист. 1999. - № 3. - с. 41-47.

84. Кузнецов С. П. Местное самоуправление: новый этап становления // Финансы.- 2003. -№ 1.-е. 13-17.

85. Кузнецова В. И. Исследование зависимостей макроэкономических показателей региона // Вопросы статистики. 2001. - № 9. с. 16-20.

86. Кузнецова О. Теоретические основы государственного регулирования экономического развития регионов// Вопросы экономики. 2002. - № 4. - с. 4666.

87. Лексин В., Швецов А. Общероссийские реформы и территориальное развитие. Статья девятая. Городская Россия проблемное воплощение реформ// Российский экономический журнал. - 2002. — №№ 1-2. - с. 8-30,3-28.

88. Логинов М. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике// Маркетинг. 2002. — № 2. - с. 91-105.

89. Макконел К. Р., Брю С. Л. Экономикс: Принципы, проблемы, политика. В 2 т. -М.: Республика, 1992.

90. Модин Н. А. Муниципальная собственность — экономическая основа деятельности органов местного самоуправления // Законодательство и экономика. 2001. - № 2. - с. 4-13.

91. Мокрый В. Ключевая роль местного самоуправления в укреплении государственности // Проблемы теории и практики управления. 2002. - № 6. — с. 64-67.

92. Нагаев Р. Т. Недвижимость. Терминологический словарь. М.: Идеал-Пресс, 2002.

93. Нагаев Р. Т. Недвижимость. Энциклопедический словарь. — М.: Идеал-Пресс, 2003.

94. Николаев М. и др. Выбор стратегии регионального экономического развития// Экономист. 2000. - № 3. - с. 54-60.

95. Оглоблина О. М., сост. Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие. -М.: Юринформцентр, 2003 с. 278.

96. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 1997.

97. Орлов С. В., Цыпкин Ю. А. Рыночная оценка имущества города. — М.: ЮНИТИ, 2002-с. 240.

98. Пежев М. X. Формирование и совершенствование системы управления государственной собственностью на федеральном и региональном уровнях: Дис. 08.00.05.-М., 2001.

99. Половинкин П. Д., Савченко А. В. Основы управления государственной собственностью в России: проблемы теории и практики. М.: Экономика, 2001.

100. Проблемы развития и управления местной (региональной) экономики// РЖ. Сер. 2. Экономика. 2002. - № 2. - с. 253-258.

101. Проблемы управления собственностью: региональный аспект. (Сводный реферат) // РЖ. Серия 2. Экономика. 2000. - № 4. - с. 7-13.

102. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика. СПб.: ОсОО «Ламбада Пресс», 1994.

103. Рябов В. М. Формирование и развитие муниципального управления (макроэкономический аспект): Дис. 08.00.05. М., 1998.

104. Рябцев А. Н. Организационно-экономический механизм формирования и функционирования муниципального имущественного комплекса крупнейшего города: Дис. 08.00.05. Екатеринбург, 2000.

105. Савин В., Дмитриев В. Укрепление финансовой основы местных бюджетов- потребность времени// Проблемы теории и практики управления. 2002. - № 4.-с. 83-87.

106. Савченко А. Экономические основы управления государственной собственностью// Проблемы теории и практики управления. — 2000. № 6. - с. 28-32.

107. Самуэльсон П. Экономика, т. 1,2. -М: МГП «Алгон», ВНИИСИ, 1992.

108. Сахарнова В. Н. Управление муниципальной собственностью и муниципальный заказ // Законодательство и экономика. 2001. - № 6. - с. 8-11.

109. Сегединов А. А. Проблемы экономики развития инфраструктуры городов. -М.: Стройиздат, 1997.

110. Скатерщикова Е. Интегральная оценка меры социально-экономического благополучия российских городов: новая методика и результаты ее применения // Российский экономический журнал. 2001. - № 5-6. - с. 39-46.

111. Управление портфелем недвижимости. Пер. с англ. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

112. Селезнев А. К оценке управления экономикой в свете результатов реформ 90-х годов// Экономист. 2000. - № 9. - с. 14-22.

113. Серпилин А. Принципы построения оптимальных инвестиционно-заемных систем в регионах// Проблемы теории и практики управления. 2002. - № 4. -с. 91-94.

114. Скляров И. П. и др. Муниципальная собственность: проблемы управления .- Нижний Новгород, 1996. 239 с.

115. Смирнов Е. Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. СПб, СПбГИЭА, 1997.

116. Соловьев Ю. А. Формирование системы управления муниципальной собственностью в новых условиях хозяйствования: Дис. 08.00.05. — М., 1998.

117. Тамбовцев В. А. Собственность и эффективность. // Общественные науки и современность. 2002. — № 4. - с. 30-38.

118. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость / СПбГТУ, СПб., 1996.-235 с.

119. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.

120. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.

121. Тэпман JI. Н. Оценка недвижимости. М.: ЮНИТИ, 2002.

122. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д.э.н., профессора В. И. Кошкина, к.э.н., доцента В. М. Шупыро. М.: ИНФРА-М,1997.-329с.

123. Управление государственной собственностью в РФ. // Законодательство и экономика.-2002.-№12.-с. 4-12.

124. Управление собственностью в регионе / под ред. Н. Дорогова — Иваново,1998.-156 с.

125. Фридман А. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997.

126. Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело ЛТД, 1995.

127. Хадеон-Уилсон С. Количественные методы анализа недвижимого имущества. В кн.: Количественные методы финансового анализа / Под ред.

128. С.Дж. Брауне и М. П. Крицмена: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996.

129. Харитонов А. С. Минимальное число параметров, характеризующих социально-экономическое развитие регионов// Аудит и финансовый анализ. -2002.-№ 1.-е. 193-208.

130. Ходов Л. Экономические интересы и государственное регулирование экономики, прямая и обратная связь // Российский экономический журнал. -1995. -№ 1.

131. Хубиев К. Государственная собственность и условия ее эффективности. // Экономист. 2003. - № 1. - с. 45-56.

132. Цветкова Г. Экономические проблемы в деятельности местных органов власти// Экономист. 2002. - № 2. - с. 60-68.

133. Цукерман Говард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Диамонт и Меркурий-М, 1994.

134. Чернышов Л. Н. Экономика городского хозяйства. М., 1999. — 328 с.

135. Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2003.

136. Швецов А. Потребности муниципальных образований в финансовых средствах и бюджетно-налоговые возможности их удовлетворения// Российский экономический журнал. 2001. - № 7. - с. 17-39.

137. Штадлер К., Гелен У. Германия: местные органы власти в поисках эффективного управления // Проблемы теории и практики управления. 1995. — №5.-с. 110-114.

138. Шустов В. В. Упрощенная система налогообложения и единый налог на вмененный доход. М.: Главбух, 2003. - 144 с.

139. Щанкин С. А. Организация и эффективность функционирования предприятий системы городского хозяйства: Дис. 08.00.05. Саранск, 1999.

140. Экономические и организационные аспекты управления собственностью в условиях развития рыночных отношений. Опыт Комитета по управлению госимуществом администрации Ивановской области. Методические материалы.

141. Организационно-распорядительные и нормативно-правовые документы. М.: «Нива России», 1997. - 136 с.

142. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999-с. 567.

143. Библиографический список используемой иностранной литературы

144. Goilkey D., Cole R., Miles M. The Motivation for Institutional Real Estate Sales. Working Paper, University of North Caroline at Chapel Hill, 1988.

145. Hoaq J. W. Towards Indices of Real Estate Value and Return. "Journal of Finance", May 1980, p-p. 569-580.

146. I. B. Williams. The Theory of Investment Value. Harvard University Press. Cambridge, Mass., 1938.

147. M. I. Gordon and E. Shapiro. Capital Equipment Analysis: The Required Rote of Profit. // Management Science. 3: 102-110, October, 1956.

148. Miles M. Real Estate as an Asset: A 25-Yeas Perspective. "Bond Market Research: Real Estate", Salomon Brothers, Irenary, 1989.

149. Wendt P. F., Cerf A. R. Real Estate Investment Analysis and Taxation, New York.: Mc. Graw-Hill, 1979.