Совершенствование управления арендными отношениями: На примере объектов муниципальной собственности тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Смагин, Денис Вячеславович

• Смагин, Денис Вячеславович
• кандидат экономических наук
• 2000

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Смагин, Денис Вячеславович

Введение.

Глава 1 Муниципальная собственность и арендные отношения

1.1. Сущность и структура муниципальной собственности.

1.2. Арендные отношения как форма проявления муниципальной собственности.

1.3. Совершенствование управления муниципальной собственностью и арендными отношениями.

Глава 2. Методические основы анализа дохода, получаемого от сдачи в аренду муниципальной собственности

2.1. Оценка современного состояния арендой муниципальной собственности.

2.2. Методика оптимизации доходов от сдачи в аренду нежилых помещений.

2.3. Методические положения оценки стоимости сдаваемых в аренду нежилых помещений

Глава 3. Оценка экономического потенциала совершенствования арендных отношений

3.1. Эффект оптимизации арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения.

3.2. Оценка потерь стоимости сдаваемых в аренду нежилых помещений при их приватизации.

3.3. Потенциальные возможности пополнения городского бюджета за счет изменения схемы управления при сдаче в аренду нежилого фонда.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование управления арендными отношениями: На примере объектов муниципальной собственности»

Актуальность темы исследования

Муниципальная собственность играет важную роль в решении социально-экономических проблем территорий. Эффективное распоряжение такой собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов власти, поскольку от этого зависит успешность финансирования социально-экономических программ и развитие территории.

Вместе с тем современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного и характеризуется большим набором отрицательных черт. Муниципальные предприятия в значительной части убыточны, муниципальные организации и учреждения высокозатратны, местные бюджеты, как правило, дефицитны.

Процесс формирования рыночной инфраструктуры объективно опередил степень реформирования муниципальных управленческих структур, а это привело к разрыву между городской экономикой и способностью муниципальной власти решать социальные задачи.

Вопросы формирования городского бюджета, насыщения потребительского рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан становятся все значимее. Решение их связано с поиском оптимальных путей распоряжения муниципальной собственностью, что является, в широком смысле темой данного диссертационного исследования, актуальность которого обусловлена рядом обстоятельств:

- в условиях произошедших рыночных преобразований успешность управления экономическими и социальными процессами зависит от степени смещения экономических методов в сторону от административных, роль которых по-прежнему остаётся значительной; стабильность муниципальных образований и способность к устойчивому развитию во многом зависит от эффективности управления муниципальной собственностью;

- наполняемость городского бюджета, определявшаяся, ранее главным образом, налоговыми поступлениями, становится все более зависимой от доходов, получаемых от рационального использования муниципальной собственности и особенно такой её эффективной формы использования как сдача в аренду.

В этих условиях многие практики, руководители исполнительных и представительных органов муниципальной власти осознают, что адекватный ответ произошедшим переменам стал проблемой и невозможен без опоры на надежный научный фундамент, без использования экономических методов в управлении городским хозяйством, без поиска оптимальных вариантов в использовании муниципальной собственности.

Степень разработанности проблемы. Сегодня ощущается острая нехватка научных разработок по рассматриваемой проблеме. Книга JI.A. Велихова "Основы городского хозяйства", изданная в последний раз в 1928г., до сих пор является уникальной по системности анализа городского управления. В то же время перемены, произошедшие за последнее десятилетие столь значительны, что требуются разработки, учитывающие новые условия и реалии.

Значительное внимание, в последние годы, было уделено аспектам развития городов и территориальных систем в работах А.Н. Алисова, Ю.П. Алексеева, A.M. Бабича, В.И. Бархатова, A.M. Брячихина, Э.С. Демиденко, В.Н. Ивановой, Е.А. Елисеева, М.В. Климовича, В.И. Кошкина, С.Б. Мельникова, П.М. Миронова, Е.Г. Панченко, Ю.А. Тихомирова и др.

Зарубежные ученые, такие как Ф. Векслер, Б. Гладстоун, П. Кармайкл разрабатывали перспективные направления в муниципальном секторе экономики: анализ эффективности городских проектов, теория внешних эффектов, экономика общественного сектора и т.д.

Вместе с тем, некоторые вопросы управления муниципальной собственностью, главным образом из-за того, что они в самое последнее время обозначили себя как значимые для экономики городского хозяйства, почти не рассмотрены в отечественных научных исследованиях. К ним относится управление арендными отношениями муниципальной собственности. В западной литературе этому вопросу уделено значительное внимание в трудах Д. Гулкея, Р. Коула, М Майлса, С. Хадсон-Уилсон, Дж. Хоуга и др. Обширные статистические исследования развитого рынка муниципальной недвижимости в Западных странах интересны для нас с точки зрения качественных выводов, но не пригодны в количественном отношении из-за больших различий в экономических и социальных условиях. Методиками таких исследований воспользоваться нельзя по причине отсутствия необходимой информации. Все сказанное выше предопределило цели и задачи исследования, объект и предмет.

Объектом исследования является, в широком смысле, управление муниципальной собственностью для решения социально-экономических задач территории, а в узком - та её часть, которая используется органами муниципального управления через сдачу в аренду для наполнения городского бюджета неналоговыми поступлениями.

Предметом исследования является совокупность управленческих и экономических проблем, возникающих при использовании муниципальной собственности и, в частности, в связи с отношениями между арендодателем -муниципальной властью и арендаторами по поводу экономически обоснованной арендной платы и стоимости арендуемого имущества.

Целью исследования является изучение механизмов и методов управления муниципальной собственностью, оценка значимости и своевременности перехода к экономическим методам управления, разработка экономико - математических моделей, позволяющих оптимизировать управление муниципальной собственностью (на примере г. Челябинска). Реализация цели потребовала решения ряда конкретных задач.

Задачи исследования: определить значимость и своевременность перехода от административных методов к экономическим в управлении муниципальной собственностью, их содержание;

- оценить масштаб и необходимость неналоговых, как наиболее гибких и ненормированных сверху, поступлений в муниципальный бюджет за счет эффективного использования той части муниципальной собственности, которая сдается в аренду;

- разработать методику оптимизации арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд и оценить отклонения фактической её величины от оптимальной;

- исследовать влияние выбора критериев оптимизации на полученные оптимальные решения и обосновать наиболее рациональный с позиций долгосрочных интересов населения муниципального образования;

- установить влияние размера арендной платы на объем сданного в аренду имущества по отношению к потенциально возможному и оценить долю невостребованного арендаторами имущества при оптимальном размере арендных платежей;

- разработать методические положения по оценке стоимости сдаваемого в аренду имущества и определить размер потерь, возникающих при приватизации имущества, как разницы между экономически обоснованной стоимостью и находимой по федеральной методике;

- изучить основные законы РФ и другие нормативные акты, регулирующие отношения между муниципальными бюджетом и вышестоящими по поводу арендной платы и обложения её налогами, и разграничить области, когда налогообложение допустимо, а когда оно необоснованно снижает доходы местного бюджета.

Теоретическую и методологическую базу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых в области управления экономическими и социальными системами, отечественный и зарубежный опыт использования муниципальной собственности.

Нормативную базу диссертации составили Конституция Российской Федерации, Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", другие законы РФ, местные законодательные акты, данные органов государственной статистики, экспертные оценки ведущих специалистов областной и городской администраций, материалы международных, российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.

В работе использовались методы статистического и системного анализа, экономико-математическое моделирование. Построение моделей заняло особо важное место в связи с тем, что оно позволяет формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде, удобном для исполнения объяснительной и предсказательной функции, исходных теоретических положений, причем не только в качественной, но количественной формах. Последнее играет большую роль при решении практических задач по эффективному управлению сдаваемым в найм муниципальным имуществом.

Новые научные результаты, полученные автором в результате проведенного исследования, заключаются в следующем:

- обоснована необходимость перехода от административных методов управления к экономическим в муниципальном управлении, как средства поднять его эффективность за счёт более полного использования экономического потенциала муниципальной собственности;

- разработана экономико-математическая модель оптимизации арендной платы за сдаваемую в найм муниципальную собственность и доказано существенное отличие получаемых оптимальных решений от имеющих место на практике;

- доказано, что критерием оптимизации арендных платежей должен быть не максимум денежного потока, состоящего из арендной платы, а полный денежный поток, включающий в себя арендную плату вместе с налогами в бюджеты всех уровней. Это более полно отвечает долгосрочным интересам жителей территории и перспективным целям развития;

- установлено, что при оптимальной арендной плате не все подлежащие сдаче в аренду помещения нежилого муниципального фонда должны находить применение - примерно 10-23% их могут остаться невостребованными. Порядок полученного значения соответствуют мировому опыту;

- показано, что оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества муниципальной собственности должна производится по полному денежному потоку, т.е. с учетом и арендных платежей и возросших налоговых доходов бюджетов всех уровней, возникших в связи с ростом деловой активности на территории муниципалитета. Подобная оценка заметно увеличивает стоимость муниципального имущества;

- расчеты, проведенные по "модельным" предприятиям, охватывающим достаточно широкий спектр хозяйственной деятельности на арендуемых площадях муниципального нежилого фонда, показали, что фактическая арендная плата меньше своего экономически обоснованного уровня в 3-4 раза; стоимость арендуемых помещений, оцениваемая по официальным методическим руководствам, ниже экономически обоснованной в 4-6 раз; неоптимальность режима арендных отношений сегодня приводит к недополучению бюджетных доходов всех видов в размере 20-30%. Игнорировать такие потери муниципальные власти не должны;

- показана и внедрена схема управления сдачей в аренду муниципального нежилого фонда, освобождающая от налогового бремени платежи арендной платы, направляемые в местные бюджеты.

Практическая значимость исследования определяется его изначальной ориентацией на решение актуальных задач муниципального управления, реальной возможностью использования полученных результатов в работе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям (КУИЗО) г.Челябинска. Полученные результаты нашли отражение в ряде документов городской администрации, в подготовке которых автор принимал участие. Разработанные методы являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности других муниципальных образований. Основные положения диссертации могут быть применены при проведении научных исследований и в педагогической деятельности в сфере муниципального управления, в деятельности муниципальных органов представительной и исполнительной власти.

Апробация результатов исследования. Автор принимал участие в разработке следующих нормативных актов города Челябинска:

1. Положение "О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью в городе Челябинске" принятое решением Челябинской городской Думы от 25.11.97. № 18/3.

2. Решение Челябинской Городской Думы от 25.11.97. № 18/4 "О программе приватизации муниципального имущества ".

3. Постановление Главы города от 23.11.98. № 1657-п "Положение о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска"

4. Решение Челябинской Городской Думы от 18.08.98. № 27/9 "О муниципальной казне г. Челябинска".

5. Постановления Главы города от 02.02.99. № 125-п "Об арендной плате за нежилые помещения". и др.

Основные положения диссертационной работы докладывались на Межвузовской научно-практической конференции "Деловые игры и методы активного обучения", 1993 г.; на международной научно-практической конференции "Социально-экономические проблемы региона", Курган, 1999г.; Всероссийской научно-практической конференции "Актуальные проблемы экономики и законодательства России", Челябинск 2000г. и ряде практических конференций по управлению муниципальной собственностью в г. Омске (1997г.), Екатеринбурге (1997-1999), Санкт - Петербурге (1998г.) и т.д.

Теоретические положения и практические результаты исследования используются в учебном процессе Южно-Уральского государственного университета (г. Челябинск).

Логика и структура диссертации обусловлена целью и общим замыслом исследования, поставленными задачами. Работа состоит из введения, трёх

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Смагин, Денис Вячеславович

Заключение

По результатам проведенного диссертационного исследования автор считает возможным сформулировать следующие основные положения и выводы:

1. В 90-х годах, в связи с проводимой в стране экономической и политической реформами, значительно усилилась для населения роль территориальной экономики. Возрастающий отход государства от решения региональных и местных проблем развития, достаточно четкое размежевание собственности на федеральную, региональную и муниципальную, построение такого бюджетного устройства России, при котором в консолидированном бюджете на долю центрального бюджета приходится около половины финансовых средств, регионального - около трети, муниципального - примерно пятая часть, и усиливающиеся тенденции дальнейшего сокращения доли муниципального бюджета делают проблематичным появление сколь-нибудь приемлемого решения острых социально-экономических вопросов территорий в ближайшее время.

Преодоление разрыва между усложняющимися и возрастающими по масштабу задачами местных органов власти в социально-экономической сфере и финансовыми возможностями их решения делает для муниципалитетов актуальным поиск средств адаптации управления к складывающимся экономическим условиям и самостоятельному изысканию неналоговых финансовых ресурсов, используемых для развития территории.

2. Необходимо учитывать, что переход в стране от директивного планирования к индикативному, выражающийся в провозглашении органами власти направлений развития, которые получают поддержку, опирается, главным образом, на экономические методы, вместо административных. Основными экономическими методами на муниципальном уровне стали: эффективное управление муниципальной собственностью, местная налогово-бюджетная политика, создание на территории рыночной инфраструктуры и хорошего инвестиционного климата, содействие развитию предпринимательства.

Важнейшей составляющей управления муниципальной собственностью явилось предоставление в аренду для предпринимательской деятельности нежилого муниципального фонда. Аренда позволяет получить значительный доход (по г. Челябинску до 20 % доходной части городского бюджета), размеры которого во многом определяются самостоятельно муниципальной властью, а не жестко регламентируемыми сверху налоговыми поступлениями, позволяет поднять занятость населения и направить развитие предпринимательства в нужное для населения территории русло.

3. Сложившаяся к настоящему времени практика сдачи в аренду нежилых помещений муниципальной собственности опирается, в части определения размера арендной штаты не на экономические, а на административные методы, представляя собой по сути "метод проб и ошибок", выражающийся в ежегодной корректировке предшествующей ставки, исходя из умозрительных оценок возможности поднять сбор арендных платежей. Затем эта базовая ставка применяется к сдаваемым в найм конкретным нежилым помещениям с дифференцирующими коэффициентами, учитывающими материал стен и перекрытий, степень благоустройства помещений, территориальную расположенность по отношению к центрам деловой активности, социальную значимость для города деятельности на арендуемых площадях и т.п.

Не рыночный, внеэкономический характер такого метода очевиден. Более того, сомнительна ориентация на максимизацию размера арендных платежей. Чем выше размер арендной платы, тем менее доступны для потенциальных арендаторов площади нежилых помещений, тем ниже деловая активность и меньше налоговые поступления в бюджет. И наоборот, чем меньше арендная плата, тем выше деловая активность и налоговые поступления, но меньше арендные сборы. Думается, должен существовать размер арендной платы, максимизирующий все поступления в бюджет. Для размера бюджета безразличны названия статей источников доходной части, гораздо значимей, чтобы их суммарная интенсивность была выше. Таким образом, применяемые на практике административные способы установления арендной платы изначально неверны и не могут дать экономически эффективных результатов.

4. В диссертации предложена методика установления экономически обоснованного размера арендной платы. В её основе лежит построенная экономико-математическая модель денежного потока, инициированного предпринимательской деятельностью на сдаваемых в аренду площадях муниципального нежилого фонда. Моделирование позволяет формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде, удобном для исполнения объяснительной и предсказательной функции исходных теоретических положений, причем не только в качественной, но и количественной формах. Последнее особенно важно для решения практических задач по эффективному управлению сдаваемого в найм нежилого муниципального фонда.

В качестве критерия оптимизации арендной платы взят суммарный денежный поток, идущий со сданных в аренду муниципальных площадей в бюджеты всех уровней, как в форме арендной платы, так и налогов.

Недостаточная проработанность правового разделения управленческих функций в трехуровневой системе государственного управления в России (федеральный, региональный, муниципальный) приводит не только к дискуссиям, но и регулярным попыткам каждого уровня решать свои проблемы за счет сопряженных уровней. Аргументом обычно выступает тезис, что "главные социально-экономические задачи решаются именно здесь и именно сейчас". Такой подход, как правило, маскирует групповые, отраслевые, политические и иные подобные названным интересы. А следствием является нарушение динамического равновесия (гомеостазиса) в экономической системе и потеря эффективности целого в результате роста эффективности её части.

Мы считаем правильным максимизировать не арендную плату или арендную плату плюс налог в муниципальный бюджет, а сумму арендной платы с налоговыми платежами в бюджеты всех уровней, т.к. из федерального и регионального бюджетов возвращаются средства на оплату бюджетников, проживающих на территории муниципалитета, финансируются федеральные и региональные программы, решаются социальные задачи жителей муниципального образования. Глобальный подход мы считаем в научном отношении более корректным и более адекватным перспективным целям развития территории, чем локальный подход, ориентированный только на поступления в муниципальный бюджет.

5. Расчеты, выполненные для некоторых типичных или «модельных» предприятий г. Челябинска показали, что локальный оптимум арендной платы (максимум арендных поступлений в местный бюджет) заметно выше глобального (максимум арендных и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней). Это отличие колеблется в интервале от 19 до 28 %. Повышенная арендная плата, разумеется, увеличивает арендные платежи, но существенно ограничивает деловую активность, а вместе с ней снижаются налоговые платежи, причем так, что суммарные поступления в бюджеты органов власти всех уровней становятся меньше от 2,8 до 5,3%. А это уже ощутимый финансовый резерв для решения социальных задач.

6. Сравнение глобального оптимума арендной платы и её фактических значений для "модельных" хозяйств в г. Челябинске показывает, что они заметно отличаются - фактический размер арендной платы меньше оптимального уровня в 2,5 - 4 раза. Недополученные в связи с неоптимальностью размера арендной платы денежные средства в виде суммы арендных платежей и налогов в бюджеты всех уровней меньше потенциально возможного уровня на 21.30%. Это происходит из-за того, что низкая фактическая арендная плата не компенсируется возрастающими налоговыми поступлениями от оживления деловой активности. Полученный разрыв между фактическими и потенциально возможными поступлениями значителен и им не должны пренебрегать органы муниципальной власти.

7. Анализ экономико-математической модели денежного потока, инициированного сдачей в аренду муниципального нежилого фонда, показал. что при оптимальном (по глобальному критерию) размере арендной платы не все сдаваемые в найм нежилые помещения находят своего арендатора.

До 23% площадей могут оказаться невостребованными из-за неприемлемой для арендаторов величины арендной платы. Тем не менее, суммарные денежные поступления в виде суммы аренды и налогов всех видов достигают максимума. Причина в том, что арендные и налоговые платежи являются величинами, меняющимися в противоположных направлениях. Их сумма максимальна при равенстве скоростей сокращающейся и увеличивающейся составляющих общих доходов бюджетов.

Отечественная статистика пока не располагает данными по невостребованности нежилого фонда при оптимальном режиме сдаваемых в найм помещений. Опыт зарубежных стран и расчеты по предложенной в диссертации экономико-математической модели показывают, что естественное состояние развитого рынка недвижимого имущества предполагает наличие 520% свободных (невостребованных) площадей. Эта величина определяется общей экономической обстановкой на территории муниципалитета и размером арендной платы, который оказывается неприемлемым для некоторых потенциальных арендаторов.

Арендная плата в г. Челябинске, оцененная по "модельным" предприятиям, занижена настолько, что доля невостребованности едва достигает 2%.

8. Арендуемые нежилые помещения муниципальной собственности нередко становятся объектом выкупа арендаторами или другими физическими и юридическими лицами. В этом случае возникает задача правильной оценки их стоимости. Сегодня выкуп арендуемых помещений осуществляется не по рыночным ценам, а административным, устанавливаемым на основе не вполне современной, но действующей методики Госкомимущества. Цена недвижимости по этой методике равна удвоенной - для встроенно-пристроенных помещений и утроенной - для отдельностоящих помещений арендной плате за них. Подобная оценка существенно ниже рыночной, неприемлема для муниципалитетов и устраняется путем двух-трехкратного её увеличения разными административными, хотя и не всегда правомерными способами.

В диссертации разработана методика оценки стоимости арендуемых муниципальных нежилых помещений, базирующаяся на одном из основных вариантов используемых мировой практикой подходов, а именно - оценка по интенсивности денежного потока, генерируемого сданным в аренду имуществом. В основе этого подхода лежит принцип наилучшего использования сдаваемого в аренду имущества - принцип максимальной выгоды от него. В работе он реализован с помощью разработанной методики оптимизации арендной политики, максимизирующей денежный поток в бюджеты всех уровней и являющейся суммой арендной платы и налогов.

9. Расчеты, выполненные по "модельным" предприятиям г. Челябинска, показали (см. табл. 18) высокую вариативность результатов. Несмотря на это, общим для них является, существенное превышение оптимальной арендной платы фактического уровня (в 3-4 раза) и, следовательно, такое же занижение стоимости нежилых помещений при их выкупе и оценке стоимости по официальной методике.

Если же оценивать стоимость нежилых помещений в соответствии с принципом максимума приносимого ими дохода, то их стоимость (см. табл.18) выше оцениваемой по официальной методике в 4-6 раз.

Таким образом, использование локального оптимума вместо предлагаемого в диссертации глобального занижает стоимость арендуемых помещений примерно в 1,5 раза и ещё в 3-4 раза занижается стоимость за счет отклонения фактической арендной платы от локального оптимума.

Применение муниципальными властями коэффициентов, повышающих стоимость арендуемых помещений в 2-3 раза, в среднем лишь наполовину компенсируют потерю стоимости, возникающую при использовании федеральной методики. Думается, что методику следует переработать с учетом новых условий, сложившихся при управлении и приватизации муниципального нежилого фонда.

10. Повышение отдачи сдаваемых в аренду объектов муниципальной собственности связанно не только с оптимизацией арендной платы и правильной оценкой их стоимости. Значительный для муниципального бюджета резерв кроется в упорядочении вопросов налогообложения арендной платы.

В условиях интенсивного законотворчества в последнее десятилетилетие нередкой стала ситуация, когда различные законы по разному или недостаточно однозначно определяют поведение хозяйствующих субъектов и органов власти в одних и тех же экономико-правовых положениях.

Так, например, вопросы арендной платы и её налогообложение затронуты в "Госпрограмме приватизации", в Законе "О налоге на добавленную стоимость", в Законе "Об общих принципах организации местного самоуправления", в Бюджетном кодексе РФ" и целом ряде разъясняющих писем Минфина РФ и Госналогслужбы, не прояснивших до конца ситуацию.

В результате арендная плата за муниципальный нежилой фонд, сдаваемый в найм органами муниципального управления, стала по инициативе Госналогслужбы облагаться налогом во всех случаях.

Другие Законы РФ, помимо Закона "О налоге на добавленную стоимость", и содержательная трактовка экономико-правовой ситуации с арендной платой говорят о том, что неверно взимать налоги, если арендная плата не является результатом коммерческой деятельности в форме оборотов по реализации услуг. Муниципальные органы власти, согласно Законам РФ, не имеют права заниматься коммерческой деятельность, и арендная плата за сдаваемое найм имущество является для них неналоговым источником доходной части муниципального бюджета.

В тех случаях, когда не органы муниципальной власти, а унитарные муниципальные предприятия, занимаются коммерческой деятельностью, сдают в аренду или субаренду муниципальное имущество, арендная плата является оборотом по реализации услуг и должна облагаться налогом.

Казалось бы, ясное положение стало источником многолетнего конфликта между КУИЗО г. Челябинска и городской налоговой инспекцией.

Для города вопрос о налогообложении арендной платы не праздный, т.к. это потери свыше 20% арендной платы и около 5% доходной части постоянно дефицитного бюджета.

Муниципальные власти, изменив схему управления муниципальным имуществом, перестали платить налоги с арендной платы с 1996 г. и Арбитражный суд Челябинской области, Федеральный Арбитражный суд Уральского округа и Высший Арбитражный суд РФ неоднократно подтверждали правильность позиции КУИЗО г. Челябинска, в его "тяжбе" с налоговой инспекцией города. Пример стал прецедентом и подтолкнул муниципалитеты многих городов Урала и Сибири к защите своих прав по формированию доходной части городских бюджетов.

Во всех случаях, когда нестыковка правовых норм и неотрегулированность положений разных законов, касающихся тождественных экономико-правовых ситуаций оборачивается потерями и без того малоправных муниципальных бюджетов, надлежит вступать в конфликт с налоговыми органами, разрешать его в Арбитражных судах и накапливать материал для последующей доработки пока несовершенных законов РФ.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Смагин, Денис Вячеславович, 2000 год

1. Абалкин JI. Неиспользованный шанс. М.: Политиздат, 1991.

2. Авакян С.А. Местное самоуправление в России: Концепция и решения нового закона// Вестник МГУ,- 1996,- cep.l 1. № 2.

3. Авеков В. Аренда государственной и муниципальной собственности в Москве// Российский экономический журнал. 1999. - № 7. - с.28-35.

4. Акбашев Б. Управление, собственность и государственное регулирование экономики// Российский экономический журнал. 1993. - №4.

5. Алебастрова И.А. Муниципальные системы в странах Восточной Европы: конституционные аспекты: Научно-аналит. обзор.// РАН. ИНИОН -1994.

6. Алексеев Ю.П. Муниципальный менеджмент М.: РАГС, 1996.

7. Алексеев Ю.П. Федеральная программа государственной поддержки местного самоуправления,- М.: РАГС, 1996.

8. Алисов Н.Н. Муниципалитет и субъект федерации: технология разделения функций, ответственности и ресурсов. М.: РАГС, 1996.

9. Андреев С. Самоуправление трудящихся как экономико-правовой механизм//Лидер.- август 1995. №1.

10. Багурин А. Экономические реформы и российская государственность// Экономист. 1995. - № 5.

11. Байер А. Мы уже никогда не поймем этот мир// Эксперт,- 1999. № 32.

12. Белораменский В.В. Особенности современной концепции МСУ. -Известия ВУЗов, «Правоведение». 1993. - №5.

13. Берр X., Мариверт Э., Исакова С. Муниципальная экономика. М,-1997,- 146с.

14. Борьба с дороговизной квартир. Отчет статистического отделения Московской городской управы. -М.:, 1912.

15. Быков П. Гиперболойд инженера Рубина// Эксперт,- 1999. № 43.

16. Брягихин A.M. Власть в городе. М.: Знание, 1995. - 223с.

17. Бузгалин А. А., Колганов А.И. Трагедия социализма. М.: Экономическая демократия, 1992.

18. Бунич П.Г. Передел собственности состоялся. Его уже не отменить:Обзор экономической ситуации в стране: Беседа с экономистом П.Г. Буничем// Записал И. Островский.// Труд.- 1995,- 24 июня.

19. Бухвельд Е., Гловацкая Н., Лазуренко С. Микроаспекты экономической безопасности: факторы, критерии и показатели.//Вопросы экономики,- 1994. -№ 12.

20. Бюллетень оценщика.- РОО, 1995,- № 4.

21. Велихов JI.A. Основы городского хозяйства. М., 1928. - 160с.

22. Виноградов В.А. Расчеты и просчеты: к итогап приватизационной компании 1992-1994 гг.// Россия и современный мир. 1995. - № 1.

23. Ворожейкин В., Рыбаков Ф. Антимонопольное регулирование: федеральные и региональные аспекты. СПб.: Инвэко-Проект, 1996.

24. Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Приложения 1-8 к Указу Президента Российской Федерации от 28 января 1992. № 66.

25. Гаконенко А.Л. Новые тенденции экономического развития. Уч. пос. -М.: Изд-во РАГС, 1997.-41с.

26. Галкин Л. Источники и перспективы оживления производства. -Челябинск, Регион, 1999. № 4.

27. Гевирц Я. А. Квартирные цены в Петрограде// Архитектурно-художественный еженедельник,-1915. № 34.

28. Гейлер М.Ф. Домовладение и определение его доходности. Сибирь: Типография А.Хомского и К0, 1905.

29. Гильченко Л.В. Из истории становления местного самоуправления в России// Государство и право. 1996. - № 2.

30. Глазырин М.В. Управление социально-экономическими процессами города в условиях перехода к рынку. М.: РАУ, 1992.

31. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г.// Вопросы экономики.- 1992. № 9.

32. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. -М.: Новая волна, 1996.

33. Григорьев В.В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования// Эконномика и жизнь,- 1994. № 35.

34. Гришин А. Сложности процесса приватизации в России.//Экономист,-1993.-№ 1.

35. Гуревич М.П. Применение некоторых методов математической статистики для оценки недвижимого имущества г. Ростова Ярославской губернии. Ярославль: Губернское земство, 1912-1913.

36. Гусева К. Ранжирование субъектов Российской Федерации по степени благоприятности инвестиционного климата// Вопросы экономики,- 1996. № 6.

37. Гутман Г.В., Лапыгин Ю.Н. Собственность и управление. М.: Наука, 1997.

38. Дмитриев Я.В. Приватизация государственного имущества: проблемы и решения// Вестник московского университета.- Сер.6.-, Экономика. 1993. -№ 1.

39. Дмитриева Е.С. О пользе и вреде «равных» стартовых условий О приватизации.//Россия и современный мир. 1995. - № 1.

40. Долан Э.Дж., Линдей Д. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика// Пер. с англ. В.Лукашевича и др.; под общ ред. В.Лукашевича. Л., 1991.

41. Долан Э.Дж., Линдей Д. Рынок: микроэкономическая модель// Пер. с англ. В.Лукашевича и др.; под общ ред. В.Лукашевича. С.-Пб., 1991.

42. Дронова Л., Ягодина В. Исследование рынка недвижимости г. Рязани в 1998 году// Маркетинг. М,- 1999. - № 4. - с.28-39.

43. Дядигенко. А.Н. Методы описания и выработки норм доходности по оценке городских недвижимых имуществ на основании Закона от 8 июля 1993 г. Владимир на Клязьме, 1905.

44. Европейская хартия о местном самоуправлении. Страсбург: Совет Европы, 1990.

45. Елисеев Е.А. Миллионный город «Прорыв» в XXI век. Теория и практика управления социально-экономическим развитием города,- Челябинск, 1999.-352с.

46. Елисеев Е.А. Система управления социальной сферой города (вопросы теории и практики). Челябинск, 1997.

47. Еремин А. Теория и практика собственности в современной экономике// Экономист,- 1994. № 10.

48. Естественные монополии в России./ Г.Авилов, Н.Клейн, О.Павлова, Н.Цуканова // Деловой мир. 1994. - 12-18 дек. (Право и экономика; № 36).

49. Закон Российской Федерации «Об основах налоговой системы в Российской Федерации», от 27.12.91 г. №2118-1.

50. Закон Российской Федерации «О плате за землю», от 11.10.91 г., № 1738-14.

51. Закон Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» Правовой кодекс приватизации в России. Выпуск 1. М.: Брандес, 1992.

52. Закон Российской Федерации «О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации». М., 1997.

53. Закон Российской Федерации «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации»// М.: Издание Государственной Думы, 1995.

54. Замотаев А.Т. МСУ как элемент государственного устройства// Российская юстиция. 1996. - № 6.

55. Зинченко С., Лакач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений// Хозяйство и право. 1994. - № 5.

56. Зубакин В.А. Россия постприватизационная// Общество и экономика. -1995. -№ 1.

57. Иванов Н.П. Российская приватизация и альтернативные модели общественного развития// Мировая экономика и международные отношения. -1995. -№ 2.

58. Иванова В. Социально-экономическое программирование развития района. СПб.: Издательство СпбГУ, 1994.

59. Иванова В.Н. Местное самоуправление: проблемы теории и практики. -СПб.: Изд. СП.ГУ, 1995.

60. Инвестиционный рейтинг Российских регионов. 1998-1999 годы// Эксперт,-1999.-№ 39.

61. Институты самоуправления: историко-правовое исследование./ В.Г. Графский, Н.Н. Ефремова, В.И. Кариец и др. -М.: Наука, 1995.

62. Инструкция для оценки недвижимых имуществ в г. Казани. Утвержденная Городской думой 12 сентября 1895 г., Казань, 1910.

63. Ионов М. Роль государства в экономике// Экономист,- 1995. № 8.

64. Итоги и проблемы приватизации государственных предприятий (Экспертное заключение ИЭ РАН)// Вопросы экономики. 1994. - № 6 - с. 1634.

65. Кабакова С. Российская земля может стать кормилицей// Российская Федерация.- 1995. -№ 14.

66. Калинина Н., Новомлинская Е. Ноздрина Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблема развития и мониторинга//Вопросы экономики. -1994. -№ 10. -с.79-89.

67. Карташева С. «Процедура проста, как грабли»: Игра на собственность: О приватизации в Москве: по материалам беседы с ген. дир. департамента мэра Москвы К.Б. Норкиным.// Столица. 1994. - № 27. - с.20-22.

68. Каширин В.В. Формирование механизма реализации кооперативной собственности (на примере ПК и АО) // Вестник московского университета. Сер. 6. Экономика. 1995. - № 1. - с. 15-26.

69. Кингян Г. Томас, Стройк Р.Дж. Приватизация жилищного фонда в странах Восточной Европы // Вопросы экономики. 1992. - № 11. - с. 135-147.

70. Климович М. Акционирование московских предприятий (деятельность ФОНДА ИМУЩЕСТВА Г. Москвы на чековом и постчековом этапах)// Российский экономический журнал. 1995. - № 1. - с. 13-18.

71. Климович М. Инвестиционные контракты и приватизация объектов социально-культурной инфраструктуры города // Российский экономический журнал. 1994. - № 8. - с. 28-32.

72. Климович М. Столичная приватизационная модель в действии // Российский экономический журнал. 1995. - № 11. - с. 3-8.

73. Ковалев Г., Пешина Э. Применение социальных норм и финансовых нормативов в Свердловской области// Российский экономический журнал. -1999.-№ 7. с.35-43.

74. Коган Э.Э. Законодательство о банкротстве: Консультация.// ЭКО. -1994.-№ 10.-с. 130-144.

75. Колбасников В.П. Концепция формирования муниципальной собственности. М.: РАУ, 1994.

76. Количественные методы финансового анализа /под ред. С.Дж.Брауна и М.П.Крицмена: Пер с англ. -М.: ИНФРА-М., 1996.

77. Комментарий к Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»/ Рук. и отв. ред. Ю.А. Тихомиров. -М.: ИНФРА*М-Норма, 1997.

78. Конлус С.А. Собственность нуждается в экспертизе: Беседа с вице-президентом Российского общества оценщиков С.А. Конлусом/ Записал В.Филин.// Деловой мир. 1993. - № 6. - с. 5-10.

79. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. М.: Центральная избирательная комиссия Российской Федерации, 1993.

80. Коротков Э.М. Концепция менеджмента. М.: ДоКА, 1996.

81. Котов А., Грачев Н., Браумгертен Л., Дудкин В. Сравнительная результативность работы предприятий различных форм собственности// Российский экономический журнал,- 1994. № 1.

82. Кошкин В. К эффективной приватизационно-инвестиционной модели// Российский экономический журнал. 1995. - № 1. - с. 9-12.

83. Кошкин В.К. Эффективно-приватизационно-инвестиционной модели// Российский экономический журнал.- 1995. № 1.

84. Кузьмичев В.Л. В разгосударствлении и приватизации// Финансы. -1993. -№2. -с.40-42.

85. Куликов В. «Особый курс» московской приватизации: информационный вакуум начинает заполняться// Российский экономический журнал. 1997. - № 7. - с. 23-28.

86. Куликов В. Не корректировка, а переход к новой модели реформирования// Российский Экономический журнал,- 1993. № 1.

87. Куличин П.И. Методы оценки имущества в условиях приватизации// Финансы. 1993. - № 9. - с. 12-20.

88. Лапин В. Его величество бюджет// «Российская Федерация»,- 1995.-№13.

89. Лексин В., Швецов А. Региональная политика России: Концепция, проблемы, решения. Статья восьмая. Приоритеты региональной политики. Муниципализация социальных объектов приватизационных предприятий// Российский экономический журнал. -199 5,-№5.-с. 44-49.

90. Лушков Ю. Рынок недвижимости в Москве: состояние и перспективы// Экономика и жизнь. Московский выпуск,- № 3.- ноябрь 1993.

91. Лушков Ю. Эта приватизация губит экономику: Фрагм. выступления мэра на конгрессе «Реальность и перспективы развития экономики России.// Россия. 1994. - 16-22 февр,- (№ 7). - с.1-2.

92. Любимов В. В. Муниципалитеты: экономическая и социально-политическая роль// Мировая экономика и международные отношения. 1993. - № 9.

93. Макконел К.Р., Брю C.JI. Экономикс: Принципы, проблемы, политика. В 2 т. М.: Республика, 1992.

94. Материалы к заседанию совета по местному самоуправлению в Российской Федерации «О финансовых основах местного самоуправления и формирования объектов муниципальных образований в 1998 году».

95. Малле С. Приватизация в России: особенности цели действующие лица (критический взгляд на основе анализа транснациональных издержек)// Вопросы экономики. 1994. - № 3. - с. 49-53.

96. Мартыненко М. Еще раз об акционировании московских предприятий// Российский экономический журнал. 1995. - № 3. - с.3-15.

97. Медведев А. В Антимонопольном комитете России: О работе территориальных управлений.// Экономика и жизнь. 1993. - Янв. (№ 3). -с.13.

98. Межевич М.Н. и др. Крупный город: проблемы и тенденции развития. -Л.: ЛВЭИ, 1988.

99. Мельников С.Б. Формирование корпоративного управления муниципальными образованьями в России в условиях кризиса. М.: АРиНА, 1996. - 192с.

100. Местное самоуправление: технологии, проблемы, перспективы. М.: РАГС, 1996.

101. Муниципальная собственность и сфера общественных услуг. Проблемы приватизации: обзор РАН. ИНИОН. М., 1994.

102. Лушков Ю.М. Приватизация должна быть куплей-продажей в условиях конкуренции и полной информации// Россия и современный мир. 1995. - № 1. -с. 5-16.

103. Методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации. Проект. -М.: ВНИИ труда в строительстве, 1991 г.

104. Методические указания по оценке стоимости объектов городской (государственной и муниципальной) собственности. Приложение 3 к Постановлению правительства Москвы от 4 февраля 1992. № 46.

105. Могилевский Р.С. Проблемы качества жизни крупного города. Л.: ЛФЭИ, 1987.

106. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М.: ИГПАН., 1992. - 176с. Рец.: Ломакина В.Ф.// РЖ Социальные и гуманитарные науки: Отеч. лит. Сер. 4., Государство и право. - 1994. - № 2. - с.55-59.

107. Мольнер Б., Торкановский Е. Приватизация и управление в России.// Вопросы экономики. 1994. - № 3. - С.36-48.

108. Морозова Т.В. Методы оценки имущества предприятий.// Бух. учет. -1995. -№2.-с.50-51.

109. Московское имущество: обретение хозяина и интересы города (условия, итоги, проблемы и перспективы деятельности Фонда имущества г. Москвы)/ Под. ред. М.В. Климовича. М.: «Российский экономический журнал», изд-во «Деловая лига», 1995.

110. Муниципальное право: Вопросы и ответы/ Под. ред. А.И.Коваленко. -М.: Новый юрист, 1998. 160с.

111. Никулыпина Т., Царьков О. Приватизация за деньги: сколько, почем, как? Ст. аналитиков Фин. центра «Грант».// Деловые люди. 1994. - № 1. -с.35-37.

112. Осиненко О., Марголин М. Государственная программа приватизации: внутренние противоречия// Экономика и жизнь. 1994. - Март (№ 10). - Прил.: с.9. - (Ваш партнер).

113. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/ Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1997. - с.320.

114. Постановление Главы города Челябинска от 02.02.99 г. № 125-П «Об арендной плате за нежилые помещения в 1999 г.».

115. Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Челябинска от 25 .11.97 г.

116. Политическая экономия: Учебник для вузов/ Медведев В.А., Абалкин А.И., Ожерельев О.И. и др. М.: Политиздат, 1988. - 735с.

117. Прогноз социально-экономического развития города Челябинска на 2000 г. Приложение к решению Челябинской городской думы от 27.10.99 г.

118. Положение о муниципальной казне города Челябинска. Решение Челябинской городской думы от 18.08.98 г.

119. Павлов К. Выбор оптимальной модели местного управления// Общество и экономика. 1999. - № 5. - с. 121-126.

120. Патокина О.А. Оценка стоимости приватизационных предприятий// Вестн. Санкт-Петербург, ун-та. Сер. 5, Экономика. 1994, Вып.З. - с. 69-74.

121. Пахомов В. Пути реформы: что должен решать центр, что лучше передать регионам// «Российская Федерация»,- 1995. № 13.

122. Петриков А., Узин В. Земельные отношения: проблемы и решения// АПК: экономика, управление. 1999. - № 6. - с.3-12

123. Подвидов А. Оценка тоже стоит денег: До 70 процентов законов в сфере оценки имущества и недвижимости выполняют сегодня негосударственные структуры// Российская газета. 1995. - 30 июня. - с. 14.

124. Положение о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа// Вопросы экономики. 1992. - № 9. - с. 115-126.

125. Положение о закрытой подписке на акции при приватизации государственных и муниципальных предприятий// Вопросы экономики. 1992. -№9. - с. 138-143.

126. Постановление Верховного совета Российской Федерации « О введении в действие государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992// Вопросы экономики. 1992. - № 9. - с.111-113.

127. Радвигин А. К теории приватизации в переходной экономике// Вопросы экономики. -1995.-№12.- с.54-67.

128. Распоряжение Госкомимущества РФ от 16 декабря 1994 г.- № 353-р.

129. Регионы России. Информационный сборник Госкомстата РФ. 1997. -т.1, т.2.

130. Ресин В. Системное регулирование функционально-пространственного развития города// Российский экономический журнал. 1995. - № 4 - с. 55-62.

131. Реформы местного самоуправления в странах Западной Европы: Сб. ст. и обзоров,- РАН. ИНИОН. М., 1993.

132. Ройзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М.: ИНФРА - М., 1996 г.

133. Российская газета,- № 147,- 01.08,97 г.// «Какая нынче власть у нас на местах?»

134. Российская Федерация. Президент (1991-; Б.Н. Ельцин). Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий: Указ Президента РФ от 29 янв. 1992 г. Временные положения и методические указания. М.: Республика, 1992. - 60с.

135. Рубвельтер Д.Л. Формирование рыночной экономики и приватизация торговли/РАН Институт социально-экономических проблем народонаселения. -М„ 1992.- 123с.

136. Рутгайзер В. Приватизация в России: движение на «ощупь»// Вопросы экономики. 1993. - № 12. - с. 106-121.

137. Савченко А.В. Управление собственностью государственных предприятий России./ С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. СПб.: Изд-во С.Петерб. гос. ун-т экономики и финансов, 1998. - 20с.

138. Самуэльсон П., Экономика, т. 1,2. М.: МГП «Алгон», ВНИИСИ, 1992.

139. Ситов И.Н. и др. Управление развитием крупных городов. Л.: ЛФЭИ, 1985 г.

140. Скляров И.П. и др. Муниципальная собственность:проблемы управления. Нижний Новгород, 1996. - 239с.

141. Смит А. Исследования о природе и причинах богатства народов, т. 1.,2.- М.,1962.

142. Создание муниципальных предприятий и контроль за их деятельностью. Сборник материалов и статей. М., 1998. - 44с.

143. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. ~ Санкт-Петербург: МКС, 2000.

144. Тейлор Р., Пельцвергер Б., Христенко В. Оптимальные решения в государственном и общественном управлении. СМА: Фелиста Пресс, 1997.

145. Туманова Н.Д. Диссертация на создание учено степени кандидата экономических наук «Местное самоуправление: проблемы реализации местного права». -М.: РАГС, 1996.

146. Тюренков С.В. Управление собственностью субъекта федерации// Регион: экономика и социал. Новосибирск, 1999. - № 1. - с. 150-160.

147. Управление государственной собственностью: Учебник/ Под. ред. д.э.н., профессора В.И. Кошкина, к.э.н., доцента В.М. Шулыро. М.: ИНФРА-М, 1997.-329с.

148. Управление собственностью в регионе / Под ред. Н.Дорогова -Иваново, 1998. 156с.

149. Федоров В., Цвигичко А., Бойко С. Необходим благоприятный инвестиционный климат// Экономист,- 1996,- №7.

150. Финансовая база местных органов власти Западных стран. Научно-аналит. обзор/РАН. ИНИОН. -М., 1994.

151. Хабиев К. Критерии преобразования собственности// Экономист. -1995.-№8.

152. Хадеон-Уилсон С. Количественные методы анализа недвижимого имущества. В кн.: Количественные методы финансового анализа/ Под. ред. С.Дж. Брауне и М.П. Крицмена: Пер с англ. - М.: ИНФРА-М., 1996.

153. Ходов Л. Экономические интересы и государственное регулирование экономики, прямая и обратная связь// Российский экономический журнал.1995. -№ 1.

154. Хозяйственное право. Курс лекций Т.1./В.С. Мертемъянов. - М.: Век, 1994-298 с.

155. Холодковский К.Г. Российская приватизация. Столкновение интересов// Мировая экономика и международные отношения. 1995. - № 1. -с.72-86.

156. Христенко В.Б. Развитие промышленного региона с учетом реформирования налогово-бюджетной системы: Автореферат на соискание ученой степени Кандидата экономических наук. М., 1995.

157. Чемерицкий Л., Далевская В. О реформе в муниципально-коммунальном хозяйстве// Финансы. 1997. - № 8.

158. Чиркин В.Е. «Современные модели МСУ»// Российский периодический журнал.- 1995. № 3.

159. Чувиляев П. независимая экспертиза: состояние и перспективы// Деловой мир. 1995. - 11-17 сент. - с.5.

160. Штадлер К., Гелен У. Германия: местные органы власти в поисках эффективного управления// Проблемы теории и практики управления. 1995. -№ 5. - С.110-114.

161. Эксперт, 2000 г. - 28 авг.(№ 31).

162. Юркова С.А., Широков А.И, Местное самоуправление: рыночный облик местной власти// Экономист. 1996. - № 3

163. Список используемой иностранной литературы

164. Goilkey D., Cole R., Miles M. The Motivation for Institutional Real Estate Sales. Working Paper, University of North Caroline at Chapel Hill, 1988.

165. Hoaq J.W. Towards Indices of Real Estate Value and Return. "Journal of Finance", May 1980, p-p. 569-80.

166. I.B. Williams. The Theory of Investment Value. Harvard University Press. Cambridge, Mass., 1938.

167. M.I. Gordon and E. Shapiro. Capital Equipment Analysis: The Required Rote of Profit.//Management Science. 3: 102-110, October, 1956.

168. Miles M. Real Estate as an Asset: A25-Year Perspective. "Bond Market Research: Real Estate", Salomon Brothers, Irenary 1989.

169. Wendt P.F., Cerf A.R. Real Estate Investment Analysis and Taxation, New York.: Mc. Graw-Hill, 1979.