Совершенствование системы управления муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления: методы, механизмы и инструменты тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Романович, Василий Алексеевич

• Романович, Василий Алексеевич
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Романович, Василий Алексеевич

Введение.

1. Система управления муниципальным имуществом в условиях функционального и сущностного реформирования местного самоуправления

1.1. Содержание и значение муниципальной собственности в современной России.

1.2. Нормативно-правовая база пользования, владения, распоряжения в контексте управления муниципальным имуществом.

1.3. Задачи системы управления муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления.

2. Решение проблемы выбора направления использования муниципального имущества как метод совершенствования системы управления муниципальным имуществом городского округа.

2.1. Реализация права органов местного самоуправления на управление муниципальным имуществом.

2.2. Анализ социально-экономических последствий аренды и приватизации с целью решения проблемы выбора форм использования муниципальной недвижимости.

2.3. Финансовые и правовые инструменты защиты интересов субъектов малого предпринимательства при приватизации нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

3. Механизмы совершенствования арендных отношений как доминирующей формы использования объектов муниципальной недвижимости.

3.1. Анализ процесса управления муниципальным имуществом в переходный период реформы местного самоуправления.

3.2. Направления совершенствования системы управления недвижимостью в части арендных отношений.

3.3. Совершенствование методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование системы управления муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления: методы, механизмы и инструменты»

Актуальность темы исследования. Проводимая в настоящее время реформа местного самоуправления требует определения новых подходов к организации местного самоуправления на территории Российской Федерации, новых принципов функционирования финансовой системы муниципальных образований, адекватных преобразований бюджетной и налоговой системы государства. Наряду с этим не должно оставаться без изменения и отношение к муниципальной собственности, которая известным образом выступает и как источник доходов муниципального образования, и как инфраструктура для осуществления определенных функций органов местного самоуправления.

В течение ряда лет муниципальная собственность сначала наряду с местными финансами, имуществом, находящимся в государственной собственности и переданным в управление органам местного самоуправления, и иной собственностью, служащей удовлетворению потребностей населения муниципального образования (Федеральный закон от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ), а затем наряду со средствами местных бюджетов и имущественными правами муниципальных образований (Федеральный закон от 6 октября 2003 года №131-Ф3) рассматривалась как экономическая основа местного самоуправления. Однако, ввиду специфики формирования муниципальной собственности в России и, соответственно, конечного состава муниципального имущества, а затем дальнейшего неэффективного управления подавляющей частью муниципальной собственности, ряд авторов1 высказывал сомнения относительно трактовки сущности муниципальной собственности, обладание которой связано только с экономическими затратами муниципальных образований как экономической основы местного самоуправления.

Реформа местного самоуправления в целом изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, и в ближайшие несколько лет государство на всех уровнях власти должно остаться собственником исключительно того имущества, которое необходимо ему для исполнения закрепленных за ним публичных полномочий. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, но не соответствующее назначению, т.е. созданию условий для дея

1 Швецов А.Н. Экономические ресурсы муниципального развития: финансы, имущество, земля. - М.: Едиториал УРСС, 2004. - С. 137. тельности органов местного самоуправления, должно быть до 1 января 2009 года передано в федеральную собственность, приватизировано или перепрофилировано.

В связи с этим основными задачами в сфере управления государственной и муниципальной собственностью становятся сокращение избыточной, не обеспечивающей выполнения функций государства, части государственного и муниципального сектора и переход к новой модели управления собственностью, основанной на принципах строгого соответствия состава государственного имущества функциям государства и обеспечения эффективности использования имущества при оптимальном уровне расходов на управление.

Масштабность и сложность решаемых реформой местного самоуправления вопросов породили множество проблем переходного периода, в том числе и в области муниципальных финансов. С момента официального опубликования Федерального закона от 06.10.2003 года №131-Ф3, т.е. начала действия его переходных положений, по настоящее время в России на разных уровнях власти ведутся дискуссии с участием политиков, финансистов, практиков, ученых, занимающихся исследованием государственных и муниципальных финансов, в центре которых стоит вопрос увеличения доходной базы бюджетов муниципальных образований.

Одним из вопросов, на который нет однозначного ответа, является проблема обладания муниципалитетами недвижимостью, не предназначенной для исполнения закрепленных за органами местной власти публичных полномочий, но используемой в качестве источника неналоговых доходов для местных бюджетов. Должно ли финансовое обеспечение реализации государственных функций происходить исключительно за счет налоговых поступлений или муниципальным образованиям должна быть дана возможность получения неналоговых доходов от использования муниципального имущества?

В ожидании политического решения по данному вопросу в ходе реформы местного самоуправления первоочередной задачей органов местного самоуправления в отношении сохраняемого в муниципальной собственности имущества остается повышение эффективности его использования, в том числе за счет совершенствования системы управления муниципальным имуществом.

Таким образом, актуальность темы исследования, его теоретическая, методологическая и прикладная значимость заключаются в обосновании механизма социально и экономически эффективного управления объектами муниципального ^ имущества в условиях реформы местного самоуправления.

Методологические проблемы исследования теории собственности, ее экономической сущности рассмотрены Абалкиным Л.И., Ереминым Е.А., Тарасовым А.Ф., Черковцом В.Н. и др.

Проблемам управления муниципальной собственностью посвящены труды многих специалистов, в разные годы занимавшихся исследованиями в области экономических основ муниципального развития, региональных и местных финан-% сов: Андреевой Л.Ю., Бабун Р.В., Бабичева И.В., Боровской М.А., Велихова JI.A., Вобленко C.B., Воронина А.Г., Говоренковой Т.М., Еремеевой JI.H., Кобилева А.Г., Лексина В.Н., Модина H.A., Павловой Л.П., Прониной Л.И., Розановой Т.Г., Швецова А.Н., Широкова А.Н., Ягафаровой Д.С. и др.

Проблемам эффективного использования объектов муниципальной недвижимости посвящены работы Авекова В.В., Балацкого Е.В., Веригина И.А., Григорьева В.В., Кодиной Е.А., Черновой И.А. и др.

Обзор и обобщение научных публикаций по теме исследования позволяет щ сделать вывод о высокой степени проработанности методологических проблем теории собственности, ее характера и форм проявления, фундаментальных аспектов проблем генезиса и управления муниципальной собственностью.

С другой стороны, единой точки зрения на задачи и функции муниципального имущества, и, соответственно, перспективные направления его использования в условиях перехода к новой модели распоряжения муниципальной собственностью в связи с реформой местного самоуправления, требующей новых подходов к функционированию системы управления имуществом муниципальных образований, в научных публикациях не прослеживается. Недостаточность теоретической проработки рассмотренных проблем, игнорирование практических аспектов использования муниципального имущества, несовершенство законодательного регулирования имущественных отношений приводят к недоиспользованию экономического потенциала муниципального имущества, а в будущем - к потере самого муниципального имущества как источника доходов муниципальных образований.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заклю-ф чается в выявлении сущности, специфики и методов эффективного использования объектов муниципальной недвижимости в современных экономических условиях, и разработке на этой основе комплекса мероприятий по совершенствованию системы управления муниципальным имуществом, в том числе, механизмов совершенствования арендных отношений.

Реализация поставленной цели определяет необходимость решения системы следующих логически взаимосвязанных задач: «I - определить значение муниципального имущества в качестве экономической основы местного самоуправления в современной России;

- сформулировать задачи управления муниципальным имуществом в контексте реформы местного самоуправления с учетом особенностей формирования муниципальной собственности в современной России;

- проанализировать достоинства и недостатки основных методов управления объектами муниципальной недвижимости и на этой основе предложить механизм выбора их рационального сочетания в системе управления муниципальным имущ ществом;

- выявить направления и предложить механизм развития арендных отношений с целью повышения эффективности данного варианта использования муниципальной недвижимости;

- разработать методику определения стоимости аренды нежилого фонда в условиях сокращения объектов, находящихся в муниципальной собственности;

- адаптировать методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда к современным условиям развития городского округа.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система управления муниципальным имуществом как составная часть собственности муниципальных образований, в отношении которой муниципальное образование формирует отношения по владению, распоряжению, пользованию. В качестве предмета исследования выступают методы, механизмы и инструменты управления муниципальным имуществом, вовлекаемые в систему управления муниципальным имуществом в контексте управления собственностью муниципального образования.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в систематиза-ф ции теоретических взглядов и научной позиции автора, в соответствии с которыми реализуется идея совершенствования системы управления муниципальным имуществом через реализацию методов, механизмов и инструментов, повышающих эффективность использования муниципальной недвижимости в условиях реформы местного самоуправления.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные управлению муниципальной собственностью, экономическим и правовым проблемам управления муниципальным имуществом, в том числе созданию эффективных систем управления объектами муниципальной недвижимости.

Информационно-эмпирическая база исследования. Информационно-эмпирической основой исследования послужили официальные статистические данные, официальная информация Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Министерства финансов, Министерства экономического развития и торговли, материалы субъектов федерации, их муниципальных образований об опыте использования муниципальной недвижимости в условиях реформы местного самоуправления и авторские экономико-статистические исследования ряда муниципальных образований Ростовской области, в том числе г. Таганрога.

В силу специфики задач исследования в работе использовались данные периодической печати, региональные и местные источники информации, данные научных учреждений по проблемам управления муниципальной собственностью, официальные сайты органов государственной власти в сети Интернет, а также нормативные правовые документы, содержащиеся в справочно-правовых систе мах "Консультант" и "Гарант".

Инструментарно-методический аппарат работы составляют общенаучные методы исследований: системный анализ, диалектический метод изучения экономической сущности предмета исследования и форм ее проявления, метод научной абстракции, исторический метод, метод систематизации, метод моделирования, методы обобщения и сравнения, а также логический и статистический анализ.

Основные положения, выносимые на защиту: £ 1. Выявление роли муниципальной собственности в современной России, проведенное на основании сложившейся практики оценки состояния и тенденций изменения вклада муниципальной собственности в формирование базы неналоговых доходов бюджетов всех уровней, показало, что муниципальное имущество в настоящее время не может являться экономической основой местного самоуправления. Однако в тех муниципальных образованиях, где величина доходов от муниципального имущества традиционно высока, имеет смысл говорить не о ликви-# дации муниципального имущества путем приватизации, а о повышении экономической эффективности его использования в результате совершенствования системы управления муниципальным имуществом.

2. Важность решения проблемы определения направления использования имущества городского округа для организации системы управления муниципальным имуществом объясняется ее взаимосвязью с проблемой выбора методов и инструментов, обеспечивающих наиболее рациональное дальнейшее использование муниципального имущества. В результате функционального и сущностного реформирования местного самоуправления при наличии множества различных вариантов использования объектов муниципальной недвижимости органы управления муниципальным имуществом фактически поставлены перед выбором между отчуждением муниципального имущества либо его арендой. Критериями такого выбора являются качественные показатели, имеющие разную значимость для различных муниципальных образований. В связи с этим в основе выбора вариантов использования муниципального имущества должен лежать детальный анализ положительных и отрицательных последствий такого решения для конкретного муниципального образования с учетом сложившихся социально-экономических условий использования имущества.

3. Одним из основных принципов приватизации государственной и муниципальной собственности является признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества. Такая позиция, законодательно закрепленная в условиях альтернативных способов приватизации, опасна для добросовестных арендаторов - субъектов малого бизнеса, в том числе вложивших финансовые ресурсы в улучшение арендуемого имущества. При приватизации малый бизнес нуждается в существенной поддержке, и при соответствующей законодательной базе муниципалитеты могут создавать условия, способствующие нормальному функционированию предпринимательства.

4. Аренда объектов муниципальной недвижимости традиционно является одним из основных вариантов использования муниципального имущества и имеет ряд резервов повышения социальной и экономической эффективности. В условиях реформы местного самоуправления можно выделить следующие резервы: совершенствование нормативно-правового регулирования арендных отношений на местном уровне, оптимизацию методики определения арендной платы и правил передачи имущества в аренду и субаренду, расширение практики страхования арендуемых помещений, совершенствование работы информационных систем муниципального управления.

5. Оптимальным способом определения стоимости аренды является использование методов компьютеризованной массовой оценки. Однако, в сложившихся условиях повсеместного сокращения фонда муниципальной недвижимости вследствие приватизации в муниципальных образованиях с площадью муниципального нежилого фонда, подлежащего сдаче в аренду, до 100 тыс.м целесообразно использовать традиционный подход, основанный на определении размера арендной платы с использованием корректирующих коэффициентов. Обоснованное изменение корректирующих коэффициентов может привести к значительному росту арендных платежей в масштабах муниципального образования, увеличивая таким образом экономическую эффективность использования муниципального имущества. Социальная эффективность может быть достигнута путем использования льгот и уменьшающих коэффициентов для отдельных видов деятельности арендаторов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании теоретико-методического подхода к проблемам использования муниципального имущества в России, а также проблемам развития и совершенствования системы управления муниципальной собственностью в условиях реформы местного самоуправления.

Реальное приращение научного знания выражается следующим:

1. На основе обобщения опыта формирования и использования муниципального имущества для обеспечения деятельности органов местного самоуправления выявлены организационно-экономические особенности, обеспечивающие формирование новых механизмов управления муниципальным имуществом в современной России.

2. Определена социально-экономическая сущность муниципального имущества, сформулированы проблемы и перспективы рационального использования муниципального имущества в качестве экономической основы местного самоуправления.

3. Определены ключевые направления комплексного совершенствования системы методов и инструментов, обеспечивающих процесс управления муниципальным имуществом в контексте реформы местного самоуправления.

4. Разработана и адаптирована к современным условиям развития городского округа методика расчета арендной платы за пользование объектами муниципальной недвижимости, являющаяся основой совершенствования системы управления муниципальным имуществом с учетом сложившейся социальной и экономической ситуации.

О 5. На основе анализа и обобщения опыта различных муниципальных образований предложены механизмы совершенствования арендных отношений, доказавшие свою эффективность в условиях реформы местного самоуправления.

6. Предложена авторская версия формирования системы критериев при выборе наиболее эффективного направления использования муниципальной недвижимости в процессе совершенствования системы управления муниципальной собственностью, учитывающая социальные и экономические последствия для муниципального образования в контексте развития малого предпринимательства.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в определении совокупности эффективных методов управления функционированием и использованием муниципального имущества, прежде всего, недвижимого имущества как наиболее значительного, объемного и ценного объекта управления, а также выработке практических рекомендаций по управлению муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления, которые показали свою эффективность на примере конкретного муниципального образования. Полученные результаты могут использоваться для совершенствования системы управления муниципальным имуществом в муниципальных образованиях, имеющих схожие с исследуемым имущественный комплекс и условия функционирования городского хозяйства.

Апробация результатов исследования определяется его актуальностью и научной новизной и заключается в возможности и целесообразности использования предложенных в работе методологических и методических подходов, положений, рекомендаций и практических предложений в деятельности исполнительных, представительных и общественных органов местного самоуправления. Практические аспекты исследования вызвали интерес и широко обсуждались со специалистами в области муниципального управления. Ряд положений был реализован в практической деятельности муниципальной администрации г.Таганрога Ростовской области, в частности, органов по управлению муниципальным имуществом, а также нашел отражение в решениях Городской Думы г.Таганрога.

Основные положения работы были представлены автором на научно-практических межрегиональных конференциях: "Интеграция экономики в систему мирохозяйственных связей" в 2005г. (г. Санкт-Петербург), "Теоретические проблемы экономической безопасности России в XXI веке" в 2005г. (г.Томск), "Вузовская наука - региону" в 2006г. (г.Вологда) и других.

По теме диссертации автором опубликованы 6 печатных работ общим объемом 1,9 п.л.

Логическая структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования. Диссертация изложена на 187 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 214 наименований, приложений, и включает 27 таблиц и 1 рисунок.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Романович, Василий Алексеевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проделанной работы исследованы теоретические и прикладные вопросы, связанные с совершенствованием системы управления объектами муниципальной недвижимости, а также формированием экономической базы муниципальных образований в современной России. В соответствии с целями и задачами исследования рассмотрение основных групп проблем, связанных с повышением эффективности использования муниципального имущества в условиях реформы местного самоуправления, проводилось по трем основным направлениям:

1. Исследование российского опыта формирования финансовых основ местного самоуправления и связанных с этим особенностей управления муниципальным имуществом, в .том числе в период реформы местного самоуправления.

2. Анализ и решение проблемы выбора направления использования муниципального имущества с целью выявления метода управления муниципальным имуществом, наиболее предпочтительного с точки зрения экономических и социальных последствий для развития муниципального образования.

3. Разработка механизмов и инструментов совершенствования арендных отношений как доминирующего метода управления объектами муниципальной недвижимости.

Обобщение и анализ отечественной теории и практики принятия решений органами местного самоуправления в области управления муниципальным имуществом в современных условиях и их последствий для социально-экономического развития муниципальных образований позволили диссертанту сформулировать следующие выводы:

1. Происходящая в Российской Федерации реформа местного самоуправления вносит существенные изменения в модель муниципального хозяйства, которые заключаются в переходе от управления со стороны органов местного самоуправления объектами муниципальной собственности к управлению процессами в сферах, отнесенных к ведению муниципальных образований. Это влечет изменение состава муниципальной собственности за счет перераспределения ее между уровнями публичной власти в соответствии с их уточненной компетенцией, перепрофилирования и отчуждения объектов, не связанных с прямыми обязанностями органов местного самоуправления.

Традиционный взгляд на муниципальную собственность как на одну из составляющих финансово-экономической базы местного самоуправления в современных условиях претерпел изменения. В результате реформы местного самоуправления, а также взаимосвязанных с нею реформ в налоговой и бюджетной сфере, у государства и муниципальных образований отпадает необходимость в обладании муниципальным имуществом, в частности, недвижимостью как источником неналоговых доходов местных бюджетов. Финансовое обеспечение реализации государственных функций в рыночной экономике должно происходить исключительно за счет налоговых поступлений.

В связи с указанной концепцией в планах реформы местного самоуправления нашла отражение идея о том, что государство на всех уровнях власти должно остаться собственником исключительно того имущества, которое необходимо ему для исполнения закрепленных за ним публичных полномочий. Федеральный Закон от 06.10.2003 № 131-Ф3 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" закрепил непосредственно перечни видов имущества, которое может находиться в собственности муниципальных образований, установив, таким образом, жесткие ограничения на возможности сохранения и, тем более, расширения объема муниципальной собственности.

2. Новый взгляд на муниципальное имущество вызвал неоднозначную реакцию среди представителей органов местного самоуправления. На различных уровнях власти высказывались небезосновательные предложения о пересмотре данного подхода, вплоть до требования "отмены ст.50" Закона. Анализ причин, вызвавших резкую критику регионами нового подхода к определению состава муниципальной собственности, показал, что среди них преобладает невозможность в дальнейшем получать неналоговые доходы, которые состоят в основном из поступлений от аренды земли и нежилых помещений. Также высказывались опасения, что в случае приватизации или перепрофилирования муниципального имущества муниципальные образования будут лишены важных инструментов для решения ряда задач собственного комплексного социально-экономического развития.

3. Незначительная величина доходов от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в российском бюджете объясняет отношение к муниципальному имуществу в контексте реформы местного самоуправления. Однако при анализе значимости доходов от использования муниципального имущества для местных бюджетов обращает на себя внимание высокий удельный вес подобных доходов для отдельных муниципальных образований. Это говорит в пользу того, что отношение к муниципальной собственности в различных типах муниципальных образований не должно быть одинаковым. В тех муниципальных образованиях, где величина доходов от муниципального имущества традиционно высока, имеет смысл говорить не о ликвидации муниципального имущества путем приватизации, а о повышении экономической и социальной эффективности его использования, в том числе за счет совершенствования системы управления имуществом.

4. В условиях реформы местного самоуправления перед системой управления муниципальным имуществом стоят такие задачи, как выбор методов управления муниципальным имуществом, оптимизация количества объектов управления, эффективное взаимодействие системы органов, осуществляющих полномочия собственника в отношении муниципального имущества, определение цели управления по каждому объекту управления и другие задачи. Выбор методов и форм управления муниципальным имуществом определяется рядом факторов, важнейшими из которых являются объем компетенции органов управления, установленный ¡законодательством; объемы и характер имеющейся в распоряжении органов власти и управления собственности; наличие квалифицированных кадров в органах управления.

Задачу выбора рационального варианта использования муниципального имущества достаточно трудно формализовать, прежде всего, из-за качественного характера информации об исследуемой проблеме и большой доли экспертных оценок при описании и структуризации объекта моделирования. При решении вопроса о выборе того или иного варианта использования муниципального имущества необходимо учитывать положительные и отрицательные моменты такого решения.

6. Практика управления объектами муниципального имущества в условиях реформы местного самоуправления показала, что, имея множество различных вариантов использования муниципальной недвижимости, органы управления муниципальным имуществом фактически поставлены перед выбором между арендой и приватизацией муниципального имущества. Имеется много доводов в пользу как аренды, так и приватизации муниципальных нежилых помещений, которые с учетом местной специфики могут быть более или менее значимыми.

При выборе наилучшего варианта использования муниципальной недвижимости в связи с множеством разноплановых задач, стоящих перед системой управления муниципальным имуществом, необходимо использовать системных подход, учитывать положительные и отрицательные моменты такого решения.

7. Приватизация является признанным способом повышения эффективности использования муниципального имущества. Однако доходы бюджета от продажи муниципальной собственности не могут компенсировать отрицательный эффект, возникающий в случае непродуманной политики в области приватизации муниципальной недвижимости, арендуемой субъектами малого бизнеса.

В настоящий момент в законодательстве, регулирующем процессы приватизации, отсутствуют нормы, которые способны обеспечить первоочередной доступ субъектов малого предпринимательства к приватизации арендуемого ими имущества. В соответствии с принципами приватизации государственной и муниципальной собственности в Российской Федерации все потенциальные покупатели, в том числе субъекты малого предпринимательства, являющиеся добросовестными арендаторами приватизируемого имущества, имеют равные условия. В конечном итоге это приводит к тому, что аукцион, чаще других способов приватизации используемый на практике, выигрывает заявитель, предложивший максимальную цену, а не субъекты малого предпринимательства, не имеющие средств, способных конкурировать с финансовыми ресурсами предприятий среднего и крупного бизнеса.

Проблема обеспечения предприятий малого бизнеса помещениями должна быть решена путем законодательного закрепления на федеральном уровне особых условий приватизации нежилого недвижимого имущества для субъектов малого предпринимательства. Это снимет несоответствия между законодательством о поддержке малого предпринимательства, в котором для субъектов малого бизнеса предусмотрены льготные подходы в части приватизации государственного и муниципального имущества, и законодательством в сфере приватизации и в целом будет способствовать развитию малого бизнеса как одного из базовых элементов экономической системы.

8. Аренда нежилых помещений (зданий, сооружений) является важнейшим методом управления муниципальным имуществом, имеющим резервы повышения социальной и экономической эффективности. Для их реализации требуется комплексный подход к осуществлению процессов подготовки, принятия и контроля стратегических и оперативных управленческих решений и поддержанию информационной базы, позволяющей реализовать эффективные методы принятия решений в области аренды, в том числе расчета стоимости аренды муниципальной недвижимости, т.е. расчета арендной платы. Именно в период реформы местного самоуправления особенно остро стала ощущаться необходимость пересмотра стандартных методик расчета арендной платы за нежилые помещения.

Наиболее предпочтительным вариантом определения рыночной цены аренды муниципальной недвижимости являются арендные ставки, рассчитанные на основе рыночной стоимости объектов нежилого фонда с использованием компьютеризованной массовой оценки. Однако в сложившихся условиях повсеместного сокращения фонда муниципальной недвижимости вследствие приватизации в небольших муниципальных образованиях (с площадью муниципального нежилого фонда, подлежащего сдаче в аренду, до 100 тыс.м ) целесообразнее использовать стандартный подход, основанный на определении размера арендной платы с использованием корректирующих коэффициентов. Несмотря на кажущуюся примитивность данного подхода, математически обоснованное изменение корректирующих коэффициентов может привести к значительному росту арендных платежей в масштабах муниципального образования, величина которого зависит от структуры исполь-^ зования объектов нежилого фонда и заключенных долгосрочных договоров аренды, законодательных ограничений, платежеспособного спроса арендаторов, состояния экономики города и региона в целом, социальной политики предоставления льгот по аренде и других факторов.

9. Кроме изменения методики определения арендной платы, к повышению экономической и социальной эффективности аренды может привести совершенствование механизма аренды муниципальной недвижимости. Таким образом, можно выделить следующие направления повышения эффективности использования муниципального имущества в условиях реформы местного самоуправления: совершенствование нормативно-правового регулирования арендных отношений на местном уровне, оптимизацию методики определения арендной платы и правил передачи имущества в аренду и субаренду, расширение практики страхования арендуемых помещений и, наконец, совершенствование работы информационных систем муниципального управления. Реализация указанных механизмов совершенствования арендных отно-V шений в муниципальном образовании г. Таганрог позволила увеличить доходы от аренды как доминирующего метода управления муниципальным имуществом более чем в три раза за последние два года. Данные результаты были достигнуты при одновременном уменьшении площади объектов муниципальной недвижимости, сданных в аренду, и при незначительном росте числа договоров аренды, что само по себе является важным индикатором правильности проводимой политики в области арендных отношений. Приведенные в настоящем диссертационном исследовании предложения и ^ рекомендации по совершенствованию системы управления муниципальным имуществом, основанные на опыте управления имуществом в муниципальном образовании г.Таганрог, позволят улучшить механизм формирования экономической базы в муниципальных образованиях, имеющих схожие с рассматриваемым имущественный комплекс и условия функционирования городского хозяйства.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Романович, Василий Алексеевич, 2006 год

1. Авеков В.В. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности.- М.: Международная Академия маркетинга и менеджмента МАМАРМЕН, 2001,- 164 с.

2. Анализ состояния реформирования местного самоуправления в муниципальных образованиях: результаты заочного семинара. // Городское управление. 2005. - №8. - стр.58-74.

3. Бабичев И. Местное самоуправление в современной России: некоторые итоги и перспективы. // Муниципальная власть. 2004. - №1 - с. 73-80.

4. Бабичев И. Разграничение собственности, регулирование земельных отношений и иные проблемы. // Муниципальная власть. 2004. - №5 - с. 18-22.

5. Бабун Р. Реформа местного самоуправления: первые итоги, дальнейшие шаги, задачи АСДГ. // Городское управление. 2005. - №7. - стр.56-64.

6. Бабун Р. Экономика и финансы российских городов: состояние -2001 и задачи-2002. // Муниципальная экономика. 2002. - №2 - с. 2-13.

7. Бабун Р., Альбах Е., Зыков С. Экономические проблемы муниципальных унитарных предприятий. // Муниципальная экономика. 2003. - №3 - с. 31-41.

8. Бабун Р.В. Организация местного самоуправления. Учебное пособие. -Санкт-Петербург, Питер, 2005.

9. Базилевич А., Федотова Е. Флотилия МУП на волнах рынка. // Муниципальная власть. 2002. - №3 - с. 94-103.

10. Балацкий Е. Критерии и приоритеты приватизации государственной собственности // Общество и экономика. 2002. - №12 - с. 147-166.

11. Балацкий Е. Новые инструменты в технологии принятия решения о приватизации//Проблемы теорий и практики управления. -2004. -№1 -с. 34-40.

12. Белянин С.Е. О расчете арендной плате за пользование федеральным имуществом // Финансы. 2001. - №1 - с. 74-75.

13. Бессонов Д., Михайлов А. Детские болезни местного самоуправления. Город на Неве: "окно" в реформу? // Муниципальная власть. 2004. - №3 -с. 12-14.

14. Блинков O.E. Осуществление права муниципальной собственности: проблемы выбора форм. // Государственная власть и местное самоуправление.16