Управление инвестициями в жилищной сфере на основе программно-целевого подхода тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Манеров, Сергей Низамович

• Манеров, Сергей Низамович
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Манеров, Сергей Низамович

ВВЕДЕНИЕ

Глава I. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВОГО УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

1.1 Основные принципы программно-целевого подхода к инвестиционному планированию в жилищной сфере

1.2 Методические основы ипотечного кредитования

1.3 Градостроительная концепция реализации целевой программы жилищного строительства

Глава II. ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ИННОВАЦИЯМИ В ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Организационно-методические принципы разработки определяющих параметров целевой программы жилищного строительства

2.2 Анализ современного состояния рынка жилья и пути его развития

2.3 Развитие методов привлечения инвестиций в жилищную сферу на условиях ипотеки

Глава III. РЕГИОНАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ЦЕЛЕВЫХ ПРОГРАММ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1 Оценка инвестиционной привлекательности регионов России

3.2 Региональные модификации системы ипотечного жилищного кредитования

3.3 Опыт и эффективность реализации региональных инвестиционных подпрограмм жилищного строительства

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Управление инвестициями в жилищной сфере на основе программно-целевого подхода»

Жилищная политика является важнейшей составляющей социально-экономической стратегии государства в целом. Она позволяет решить комплекс задач по улучшению жизненных условий граждан, социальному оздоровлению и стабилизации общества

Обсуждение жилищной проблемы в условиях новой России началось ещё в конце 1990-х гг., когда началась разработка пакета директивных документов, призванных сформировать пути решения жилищной проблемы в новых рыночных условиях хозяйствования. Органы власти субъектов Федерации внесли более семисот поправок, половина которых была учтена при подготовке текстов обсуждаемых законов. Это свидетельствует об общенациональном консенсусе по поводу значимости проблемы и направлений её решения. В 2005 г. программа строительства доступного жилья была включена в число приоритетных национальных проектов.

Жилищная политика занимает особое положение в общей системе государственной и региональной политики, поскольку - с одной стороны, она затрагивает интересы каждого гражданина в каждом субъекте Федерации, а с другой - находится в тесной связи с общим объёмом инвестиционных ресурсов, с другими направлениями социально-экономической политики государства.

Формируя и развивая стратегию повышения благосостояния граждан, государство обеспечивает платёжеспособный спрос на рынке жилья, а также концентрирует усилия на обеспечении жильём малоимущих граждан. В рамках реализации этой стратегии в 1992 г. был принят Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» [1], редакция которого постоянно, вплоть до 2004 г., уточнялась по мере накопления опыта. Закон определил основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установил общие принципы правового ловиях, установил общие принципы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере.

В соответствии с Законом право граждан на жильё обеспечивается путём предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путём приобретения или строительства жилья .за собственные средства без ограничения площади. Гражданам, не обеспеченным жильём по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему субсидий и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Первым шагом в реализации современной жилищной политики была приватизация государственного жилищного фонда [2].

Органы государственной власти и органы местного самоуправления должны обеспечивать жилищное строительство за счёт бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях социального найма, найма, аренды, купли-продажи, а также право на жильё для отдельных категорий граждан за счёт федерального бюджета в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Анализ данных статистики свидетельствует о том, что последнее десятилетие XX века и начало XXI века характеризуется в целом по России негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. В течение 90-х гг. новое строительство велось более низкими темпами и в меньшем объёме по сравнению с предыдущим периодом, практически не проводились ремонтные работы, что привело к существенному износу многих существующих квартир. В 2001-2005 гг. проявилась тенденция к постепенному росту объёмов жилищного строительства, но интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченности населения жильём.

Основная, ставшая традиционной, причина сложившейся в жилищной сфере ситуация - недостаток финансирования. До последнего времени государство принимало слабое участие в массовом жилищном строительстве, а ввод жилья за счёт средств населения сдерживается низким уровнем его доходов. Рост объёмов строительства новых жилых домов ограничивается также нефункционирующим земельным рынком и непрозрачностью систем выдачи разрешений на строительство.

В 2005 г. общий объем жилищного фонда составлял около 3 млрд. кв. м (19 млн. жилых строений), в т. ч. старше 30 лет - 62,1%, со степенью износа более 1/3 - 61,6%; ветхий и аварийный фонд - 3,1%. Большая часть существующего жилищного фонда (вторичного рынка жилья) в нынешнем состоянии не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям.

Согласно социологическим исследованиям, 61% семей (31 млн. семей) желает улучшить свои жилищные условия, в очереди находится около 4,5 млн. семей. Время нахождения в очереди на улучшение жилищных условий достигает 15-20 лет. Общая потребность в жильё составляет более 1,5 млрд. кв. м, но внутренняя ориентация граждан связана в основном с собственными усилиями и возможностями позиционирования на рынке жилья. Лишь 7% однозначно отдают предпочтение или считают возможным для себя реализацию своих интересов только через социальное жильё.

Анализ сложившейся в последние годы динамики объёмов ввода нового жилья приводит к выводу, что при её сохранении решить жилищную проблему в России в обозримом будущем не удастся. Максимальный объем ввода жилья был достигнут в 1987 г. - 76,4 млн. кв. м. С 2000 г. падение объемов жилищного строительства удалось не только остановить, но даже добиться его относительно устойчивого роста. Объемы жилищного строительства в 2005 г. достигли 50 млн. кв. м, в т.ч. индивидуального - 9,2%, федерального - 5,6%, регионального - 3,6%.

Преодоление отставания жилищного строительства от современных требований определяет необходимость совершенствования методов управления инвестициями, выделяемыми на эти цели. Это подчёркивали в своих работах отечественные и зарубежные учёные А.Ю.Егоров, Н.В.Игошин, Б.А. Колтынюк, М.В. Конотопов, Э.И.Крылов, А.Томпсон, Т.Хидл и другие. Ряд частных вопросов управления инвестициями в жилищном строительстве исследован российскими учёными и специалистами Абызовым М.А., Аверченко В.А., Белоусовым В.М., Гордеевым Д.П., Дроновым A.A., Егоровой Н.Е., Ермишиной A.B., Кирилюк A.M., Киркоровой Н.П., Киселевым В.В., Князевой В.В., Краснянским JI.H., Лочаном С.А., Симио-новым Ю.Ф., Соковой Е.Я., Тишиным В.А., Шагинян Г.А., Щербаковым А.И. и другими.

Большинство авторов указывало на целесообразность использования в управлении инвестициями в условиях рыночной экономики программно-целевых методов, что должно способствовать более полной мобилизации инвестиционных ресурсов, повышению эффективности их использования, сокращению затрат времени на решение поставленных задач. Вместе с тем, применение программно-целевого подхода к управлению инвестициями в жилищном строительстве свидетельствует о том, что ряд узловых методических вопросов решения данной задачи остаётся нерешённым. Это определяет актуальность темы данной диссертации.

Целью исследования, выполненного в данной диссертации, является развитие методов управления инвестициями в жилищном строительстве на основе программно-целевого подхода, включая привлечение новых источников финансирования программ, комплексное решение социально-экономических проблем, учёт особенностей реализации программ жилищного строительства в различных регионах России.

В соответствии с поставленной целью исследования в диссертации предусматривалось комплексное решение следующих задач:

1. Проанализировать сложившиеся методы управления инвестициям в жилищном строительстве и определить пути их совершенствования.

2. Обосновать организационно-методические принципы управления инвестициями при разработке целевой программы развития жилищного строительства.

3. Провести анализ современного состояния рынка жилья и разработать предложения по его активизации на основе повышения доступности жилья для населения.

4. Обобщить опыт мобилизации дополнительных источников финансирования инвестиционных программ жилищного строительства и разработать предложения по развитию системы ипотечного кредитования.

5. Выявить влияние местных экономико-географических условий строительства на инвестиционную привлекательность регионов России и её учёт в региональных целевых программах.

Предметом исследования в диссертации является совокупность экономических отношений между участниками инвестиционного процесса, связанного с решением жилищной проблемы.

Объектом исследования являются методы управления инвестициями при разработке и реализации целевых программ жилищного строительства.

Теоретической и методологической основой исследования послужили законодательные акты и нормативные решения Российской Федерации и региональных администраций, научные труды отечественных и зарубежных учёных в области теории и практики управления инвестициями в жилищной сфере, использования программно-целевого подхода в решении актуальных социально-экономических задач эксплуатации наличного жилищного фонда и развития жилищного строительства. В ходе исследования применялись методы научной абстракции, экономического и финансового анализа, методы сравнения и аналогии, методы экономико-математического моделирования.

Информационно-эмпирической базой исследования явились экономические факты, установленные на основе данных статистических и экономических изданий России и других стран, данные информационной сети Интернет, материалы научных семинаров и конференций, статистические данные Федеральной службы государственной статистики, аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых, статистические материалы и результаты выборочного обследования состояния и развития жилищной сферы в ряде регионов России.

Научная новизна результатов исследования состоит в разработке и обосновании методических принципов управления инвестициями в жилищную сферу на основе использования программно-целевого подхода к решению современных проблем обеспечения граждан России жильём с учётом задач привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов, повышения эффективности инвестиций и улучшения качества жилищного фонда.

Научная новизна подтверждается следующими полученными научными выводами и результатами, выносимыми на защиту:

1. Разработаны и обоснованы методические особенности применения программно-целевого подхода к управлению инвестициями в жилищной сфере. В числе этих особенностей выделены задачи сформирования надёжной информационной основы о сложившейся ситуации в жилищной сфере, о мощностях строительных организаций и их производственной базы; необходимость разработки демографического прогноза; обоснования комплекса расчётных нормативов сбалансированного развития жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры с возможностями его инвестиционного обеспечения.

2. Разработаны рекомендации по возможным формам участия государства и местных органов самоуправления в реализации ипотечной программы жилищного строительства, предполагающие совершенствование правовых основ системы ипотеки, приведение мер по снижению рисков долгосрочного кредитования, оказания материальной помощи в приобретении жилья семьям с низкими доходами, поощрение участия банков в ипотечном кредитовании, поручая им управление средствами безвозмездных субсидий гражданам на строительство и приобретение жилья.

3. Выявлены взаимосвязи нового Градостроительного кодекса РФ с целевыми программами жилищного строительства, основанными на переходе от административных принципов градостроительного зонирования к правовым принципам, в соответствии с которыми местные власти устанавливают только рамки для деятельности частных инвесторов, используя в качестве ограничителей градостроительные регламенты.

4. Получили развитие общеметодические положения по применению программно-целевого подхода к управлению инвестициями в жилищном строительстве, включая выделение основных этапов реализации целевой программы, сформирование определяющих параметров программы по этапам, разработку принципа дифференциации целевой программы на комплекс подпрограмм обеспечения жильём отдельных категорий граждан, обеспечения земельных участков для жилищного строительства коммунальной инфраструктурой. Обоснован алгоритм управления инвестициями из федерального бюджета, передаваемыми в регионы на условиях софинансирования с местными бюджетами и привлечёнными средствами частных инвесторов.

5. Проведён анализ инвестиционной привлекательности жилищного строительства в регионах, по результатам которого обоснованы принципы отражения региональных экономико-географических факторов при разработке территориальной структуры источников инвестиционного обеспечения федеральной целевой программы жилищного строительства.

6. Обоснована система мероприятий по мобилизации дополнительных источников инвестиций в жилищное строительство, направленная на стимулирование активности населения в использовании ипотечных кредитов для приобретения жилья.

7. Разработаны методические принципы экспертной оценки способности заёмщика своевременно погашать полученные в банках ипотечные кредиты.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что разработанные в диссертации положения по совершенствованию управления инвестициями в жилищной сфере на основе программно-целевого подхода доведены до практически реализуемых схем и рекомендаций. Научно-методические положения диссертации могут послужить основой для дальнейших исследований по проблеме применения программно-целевого подхода к управлению инвестициями. Материалы диссертации используются в учебном процессе в системе дополнительного профессионального образования руководящих работников и специалистов жилищно-коммунального хозяйства.

Апробация результатов исследования. Научные результаты работы докладывались на заседаниях кафедры экономики и инвестирования Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы, на научно-практических семинарах работников жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы.

Публикации. По результатам выполненного исследования опубликовано 3 работы. Общий объём публикаций - 4,5 п.л., из которых 2,2 п.л. -автора.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Манеров, Сергей Низамович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В числе важнейших социальных проблем, стоящих перед Российской Федерацией, своей актуальностью выделяется задача обеспечения населения качественным жильём, соответствующим современным стандартам. Проведённые исследования свидетельствуют о том, что переход к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечению граждан доступным и комфортным жильём наиболее рационально может быть осуществлён на основе программно-целевого подхода к управлению выделяемыми на эти цели инвестиционными ресурсами.

Обобщение в диссертации опыта реализации целевых программ решения крупных социально-экономических проблем позволил выделить основные методические принципы разработки этого весьма эффективного инструмента управления инвестиционным процессом.

Одним из основных блоков разработки целевых программ является детальный анализ сложившейся в экономике ситуации в части уровня обеспеченности населения страны жильём и объектами коммунальной инфраструктуры. Важным параметром этого анализа является степень износа наличного жилищного фонда, который позволяет прогнозировать объемы капитального ремонта жилых домов и объёмы выбытия из эксплуатации ветхих, непригодных для проживания зданий. Такой анализ должен быть дополнен демографическим прогнозом.

В качестве второго методического принципа программно-целевого подхода к инвестиционному планированию жилищной сферы выделена разработка системы прогрессивных нормативных показателей, динамика которых должна отражать намечаемый рост величины средней площади жилья, приходящейся на одного человека.

Третий принцип предусматривает сбалансированность намечаемых объёмов строительства и капитального ремонта с их инвестиционным обеспечением. При этом должны учитываться все возможные источники финансирования, включая средства федерального и местного бюджетов, средства корпоративных структур, средства населения и банковские кредиты. Особое внимание необходимо уделять развитию ипотечного жилищного кредитования.

Четвёртый принцип разработки целевой программы предусматривает комплексный подход к планам развития жилищной сферы. В этом принципе следует выделять несколько самостоятельных аспектов. Во-первых, предполагается рассмотрение жилищно-коммунального хозяйства в координации с планами развития всей социальной и транспортной инфраструктуры населённых пунктов и регионов. Во-вторых, принцип комплексности требует учёта в планах жилищного строительства задач развития мощностей строительных организаций и их производственной базы, а также тенденций совершенствования структуры управления ими. Особый интерес представляет опыт Москвы, где на основе трёх компаний - «Глав-мосстроя», «Моспромстройматериалов» и «Мосмонтажспецстроя» - практически завершено формирование вертикально-интегрированного строй-индустриального холдинга. Это единая компания «Главстрой», которая подбирает участки под строительство, получает разрешительную документацию, проектирует, производит строительные материалы, выполняет весь комплекс строительных работ, реализует и эксплуатирует жильё. Не менее важно то, что этот холдинг является составной частью крупной бизнес-группы - компании «Базовый Элемент», имеющей доступ к дешёвому долгосрочному финансированию и к самим современным технологиям.

Пятый принцип предусматривает постоянный мониторинг хода реализации программы в сочетании с возможностью её периодической корректировки в порядке обратной связи по результатам завершённых этапов.

Следующий методический принцип разработки целевых программ управления инвестициями в жилищной сфере связан с многообразием условий строительства в России. Учёт этого фактора требует дифференциации всех программных показателей (целевых, ресурсных, архитектурно-технических) в региональном разрезе.

Использование при разработке целевой программы и управлении процессом её реализации перечисленных методических принципов создаёт предпосылки для получения желаемого социально-экономического эффекта.

Анализ опыта реализации целевых программ свидетельствует о том, что одной из узловых проблем этого процесса является его инвестиционное обеспечение. В условиях рыночной экономики в общем объёме инвестиций, необходимых для достижения намеченных целей развития жилищной сферы, решающее место принадлежит средствам населения. При современном уровне доходов большинства населения инструментом, позволяющим решить эту задачу, является ипотечное жилищное кредитование. В настоящее время в России создана законодательная база и основы нормативного регулирования ипотеки, позволяющие снижать финансовые риски участников и повышающие доступность жилья для граждан.

Созданный механизм жилищной ипотеки требует активной государственной поддержки с целью усиления его мультипликативного экономического эффекта. Государственную поддержку целесообразно развивать по следующим направлениям:

• совершенствование правовой основы;

• предоставление субсидий семьям с низкими доходами на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита;

• поощрение участия банков, например, привлекая их к управлению субсидиями, предоставляемыми гражданам на строительство и покупку жилья.

В связи с курсом на развитие ипотеки в диссертации была изучена московская программа ипотечного кредитования, основанная на организации рефинансирования кредитных институтов на вторичном рынке через его операторов. Эта модель предусматривает, что традиционные инструменты вторичного рынка будут способствовать быстрой оборачиваемости кредитных средств, непрерывному поступлению средств от инвесторов и заёмщиков. При такой схеме обеспечивается рефинансирование ипотечного кредитования с выходом в течение одного-двух лет на полное самофинансирование. Главной предпосылкой становления рассмотренной в диссертации московской модели ипотечного кредитования является принятие стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Эффективность применения этой модели позволяет рекомендовать её в качестве основного ориентира на долговременную перспективу.

Современный подход к целевой программе развития жилищного хозяйства предполагает, что её реализация будет решать не только количественные задачи роста жилищного фонда, но и одновременно будет способствовать улучшению планировочного и архитектурного облика городов и населённых пунктов. Новый Градостроительный кодекс Российской Федерации закладывает научно обоснованные принципы территориального планирования и градостроительного зонирования застраиваемых частей городов. В нем закреплено размежевание полномочий между властными структурами различных уровней в области территориального планирования. При этом исключительное право принимать решения о подготовке проектной документации и о характере архитектурно-планировочных решений принадлежит застройщикам.

Проведённый в рамках диссертации анализ хода реализации федеральной целевой программы «Жилище» позволил выявить методические особенности управления этим процессом. В первую очередь, следует выделить задачу выбора программных целей. К её решению возможны два основных подхода:

• определение конечных целей исходя из ресурсных возможностей;

• постановка целей с последующим поиском и мобилизацией необходимых ресурсов.

Опыт разработки ФЦП «Жилище» показал целесообразность комбинированного использования обоих подходов. При этом в качестве основной цели был принят переход к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающему доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нём. Затем, по мере осуществления программы, уточняются возможные ресурсы и проводится корректировка целевых показателей.

Второй важный аспект методических особенностей ФЦП «Жилище» предусматривает этапность осуществления Программы в рамках принятого горизонта планирования. Это позволяет более чётко вести мониторинг процесса, своевременно вносить необходимые корректировки. В 2004 г. завершился первый этап реализации Программы. Применительно ко второму этапу (2005-2010 гг.) Программа была уточнена в соответствии с требованиями приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России».

В качестве третьей особенности Программы необходимо выделить включение в неё четырёх подпрограмм, а также комплекса мероприятий по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и мероприятий по обеспечению жильём отдельных категорий граждан. В диссертации были изучены схемы реализации подпрограмм, механизм которых основан на едином принципе предоставления субсидий из средств федерального бюджета.

Для обоснования количественных показателей Программы в диссертации был проведён анализ современного состояния рынка жилья, включая сложившийся уровень обеспеченности населения России жилищным фондом и потенциальный спрос на жильё. Результаты анализа свидетельствуют о крайней неравномерности развития рынка жилья по регионам страны. На 10 крупнейших промышленно развитых регионов приходится более половины всего ввода нового жилья. Анализ показал также, что на рынке жилья нет сбалансированного расширяющегося предложения, что вызывает рост цен на жильё. Одной из основных причин такой ситуации является отставание темпов развития стройиндустрии от растущего спроса на жильё.

Федеральная целевая программа «Жилище» разрабатывалась исходя из того, что её бюджетное финансирование без учёта средств населения невозможно. Обеспечение населения жильём за счёт государства возможно лишь для тех категорий граждан, по которым государство в соответствии с законодательством имеет определённые обязательства (военнослужащие, молодые учёные и др.). Для всех остальных ставится задача стимулирования платёжеспособного спроса на жильё через механизм надёжного накопления гражданами средств (с минимальными рисками и защитой от инфляции) и ипотечное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой целевыми субсидиями.

Серьёзным препятствием развитию рыночных механизмов жилищного финансирования являются так называемые долевые схемы, содержащие большие риски для граждан, но в них очень заинтересованы строительные фирмы, т.к. эти схемы предоставляют им практически бесплатные денежные средства.

Проведённые исследования свидетельствуют о том, что на смену долевым схемам должны прийти паевые инвестиционные фонды и строительные сберегательные кассы, регулирование которых осуществляет государство. Характерной особенностью выдачи ипотечных кредитов стало кредитование банками заёмщиков на этапе строительства жилья с последующим переоформлением займов в ипотечные кредиты. В результате в жилищную сферу поступают значительные финансовые ресурсы, и повышается платёжеспособный спрос населения, стимулирующий жилищное строительство. Строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и стимулируют деятельность проектных организаций.

В диссертации показано, что важнейшей особенностью применения программно-целевого подхода к управлению инвестициями в жилищной сфере является учёт региональных факторов при формировании параметров Программы. Одним из основных региональных факторов являются различия в инвестиционной привлекательности регионов. Путём сочетания статистического и экспертного подходов в работе дана оценка инвестиционного климата для всех субъектов Российской Федерации. Анализ показал, что средневзвешенный индекс инвестиционного риска колеблется по регионам от 1,5 для Чукотского АО до 0,6-0,7 для Москвы и Санкт-Петербурга (в среднем по России этот показатель равен 1). При этом доля Москвы и Санкт-Петербурга в общероссийском инвестиционном потенциале составила соответственно 14,8% и 4,9%. Наличие рейтинговых оценок позволяет инвесторам более обоснованно принимать решения по направлению своих капиталов для финансирования жилищного строительства.

Значительный научно-методический и практический интерес представляет анализ опыта регионов по поиску и мобилизации дополнительных источников финансирования развития жилищной сферы. Основные усилия региональных органов власти направлены на стимулирование активности населения в получении банковских ипотечных кредитов для приобретения жилья. Так, например, в Москве поставленные цели достигаются, главным образом, путём снижения выплат по кредиту и облегчения налогового бремени заёмщиков. В целях обеспечения доступности финансирования для трудоспособного населения, не имеющего достаточных накоплений для оплаты первоначального взноса за квартиру, предложено субсидирование этого взноса. Для снижения банковского риска предложены методы оценки платёжеспособности заёмщика, позволяющие учитывать при расчёте максимальной суммы кредита как «белый», так и «чёрный» доходы семьи.

В Ярославской области стратегия развития жилищной ипотеки опирается на поэтапное развитие системы. На первом этапе она ориентирована, в основном, на группы населения, нуждающиеся в небольшом кредите. При этом целесообразно использовать самые дешёвые средства: бюджетные деньги, незавершённое строительство, долги предприятий стройком-плекса и др. Размер кредита, выдаваемого на 10-15 лет под относительно низкую процентную ставку, можно ограничить 20-30% стоимости жилья. Оставшаяся часть необходимых денежных средств должна покрываться за счёт собственных средств граждан (до 10%) и имеющегося в их распоряжении старого жилья. Могут использоваться также субсидии предприятий.

Для развития методов управления инвестициями на уровне региона представляет интерес специализированная система «Эффект», разработанная Международной ипотечной компанией (г. Саров) и Международным институтом строительства (г. Москва) с участием ряда других организаций. Система автоматизирует управление реализацией региональной жилищной программы применительно к сложившейся организационной структуре, в рамках которой предусмотрено создание фонда ипотечного кредитования и необходимой исполнительной структуры.

К числу основных принципов разработки целевой программы развития жилищной сферы относится рациональное сочетание централизованного определения контрольных показателей ввода жилья и объёма инвестиционных ресурсов, выделяемых из федеральных фондов, с выбором в регионах конкретных путей достижения поставленных целей. При этом региональные мероприятия должны отвечать критериям максимизации экономической и социальной эффективности инвестиций.

В диссертации были проанализированы особенности региональных подпрограмм жилищного строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, в Республике Чувашия и в городах Северной зоны страны, изучен и обобщён накопленный положительный опыт управления инвестициями, который целесообразно использовать в других регионах с похожими условиями. В частности, в Москве осуществляются меры, направленные на обеспечение приоритетного права коренных москвичей на приобретение жилья. Одновременно взят курс на инновационное обновление проектов серий домов с соответствующей переориентацией действующих производств индустриального домостроения.

Особенностью жилищной программы в Санкт-Петербурге является большое внимание реконструкции жилых домов первых массовых серий. Создана необходимая нормативно-правовая база и механизм привлечения инвестиций, основанный на оценке инвестиционной привлекательности реконструируемых кварталов. Разработан проект комплексной инженерной подготовки этих площадок. Работы выполняются за счёт отчислений инвесторов, осуществляющих новое строительство в порядке уплотнения.

В Нижегородской области в качестве главной задачи выделено строительство инженерных сетей: газоснабжения, водопровода, канализации, электроснабжения. Для обеспечения работы инвесторов в области создан и эффективно работает инвестсовет при губернаторе.

В Чувашии обращает на себя внимание выделение в общей программе подпрограммы «Доступное жильё для молодых специалистов АПК Чувашской Республики», которая будет реализовываться с участием Мин-сельхоза РФ, Минсельхоза Чувашии, Россельхозбанка и компании «Синтез Девелопмент Регион», входящий в «Группу Синтез». Финансирование строительства жилья будет осуществляться на 30% из федерального бюджета, не менее 40% - из средств хозяйствующих субъектов и около 30% -на средства будущих собственников и возможностью использования схем ипотечного кредитования.

Весьма специфически решается задача обеспечения жильём граждан, проживающих в районах Крайнего Севера. С этой целью разработан Пилотный проект социального реконструирования региона, предусматривающий переселение отдельных категорий населения в более освоенные и удобные для проживания регионы. Финансирование пилотного проекта предусмотрено с участием Международного банка реконструкции и развития.

Проведённый в диссертации анализ региональных особенностей формирования и использования инвестиционных ресурсов свидетельствует о том, что удаётся обеспечить ориентацию региональных подпрограмм на решение узловых задач Федеральной целевой программы, развивая при этом широкую инициативу местных органов власти в выборе методов управления инвестиционной деятельностью.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Манеров, Сергей Низамович, 2007 год

1. Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» от 30.06.04 № 392.

2. Постановление Правительства Москвы «О приоритетных направлениях деятельности па реформированию жилищно-коммунального комплекса» (в ред. Постановлений Правительства Москвы от 29.01.02 г. №76-ПП, от 8.10.02 г. №840-ПП, от 29.04.03 г. №2300-ПП).

3. Закон г. Москвы «О городском государственном заказе» от 15.05.02 г. № 26 (в ред. Закона г. Москвы от 16.06.04 г. № 39).

4. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1, М.: Изд. Группа ИНФРА-М-НОРМА, 1996 г.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Утверждён Законом №190-ФЗ от 29.12.2004.

6. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности. -М.: Стройиздат. 1999.

7. Абызов М.А. Муниципальные предприятия и частный бизнес. // ЖКХ, №1,2004.

8. Анискин Ю. Управление инвестиционной активностью. М.: Омега-Л.

9. Баркер А. Алхимия инноваций. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2004.

10. Басов А. Финансово-кредитное регулирование инвестиционного процесса в России. М.: Омега-Л. 2002.

11. Бланк И.А. Основы инвестиционного менеджмента, 2-ое изд. М., 2004.

12. Бурцев В.В. Перспективы финансовой отчётности по бизнес-сегментам предприятий ЖКХ.//ЖКХ, №21, 2006.

13. Варшавский JI. Исследования инвестиционных стратегий фирм на рынках. М.: ИК Аналитика. 2002.

14. Воронцовский А. Инвестиции и финансирование. Методы оценки и обоснования. -М.: Филин. 2003.

15. Гордеев Д.П. Кто собственник жилищного фонда. // ЖКХ №8, 9, 2004.

16. Гребень М.В. Практика управления жилищным фондом.//ЖКХ, №45,2006.

17. Губина A.C. Риски инвестирования в жилищно-коммунальный ком-плекс.//ЖКХ, №3,2006.

18. Гулькин П. Венчурные и прямые частные инвестиции в России. М.: Инфра,2003.

19. Давиденко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2005.

20. Деньги, кредит, банки: Учебник / Под ред. А.П.Лаврушина. 2-ое изд. -М.: ФиС. 2001.

21. Дронов A.A. Основные проблемы и задачи реконструкции и капитального ремонта жилых зданий. // ЖКХ №1, 2006.

22. Егоров Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. -М., 1998.

23. Ефремов В. Стратегическое планирование в бизнес-системах. М.: Альпина. 2001.

24. Зеленский Е.В. Особенности привлечения сбережений населения в систему жилищно-ипотечного кредитования. // Интеграл, №6, 2006.

25. Зуб А. Системный стратегический менеджмент: методология и практика.-М.: ДелоМ. 2001.

26. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. М.: Экономика. 2002.

27. Кирилюк A.M. Оптимизация систем управления территориальными жилищно-коммунальными комплексами // ЖКХ №4, 2006.

28. Колб В.Р. Финансовый менеджмент. М.: Фин-пресс. 2001.

29. Колтынюк Б.А. Инвестиции. Учебник. М.: Филин, 2003.

30. Колтынюк Б.А. Инвестиционные проекты. СПб.: Изд-во Михайлова В.А. 2002.

31. Красавина JI. Финансовые и кредитные проблемы инвестиционной политики. М.: ФиС. 2004.

32. Краснянский J1.H. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве. М.: Экономика. 2001.

33. Крылов В.И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной стратегии. М.: Омега-JI. 2003.

34. Крылов В.И. Реконструкция жилых домов в Санкт-Петербурге. // ЖКХ, №4,2004.

35. Крылов Э. Анализ эффективности инвестиционной стратегии. М.: Ника-центр. 2003.

36. Кузнецов Б. Управление инвестициями. М.: ФиС. 2004.

37. Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Едиториал УРСС.2003.

38. Материалы Межрегионального отраслевого форума «ЖКХ России: перспективы развития. Партнёрство потребителей, власти и бизнеса», г. Владимир, 2004.

39. Материалы Федеральной целевой программы «Жилище». Утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 г. №675.

40. Медынский В., Скамай Л. Инновационное предпринимательство. -М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002.

41. Москвин В.А. Кредитование инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика. 2001.

42. Москвин В.А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов. -М.: ФиС. 2004.

43. Панкрухин А. Маркетинг. М.: Омега-Л. 2003.

44. Пикфорд Дж. Управление рисками. М.: Вершина. 2004.

45. Портер М.Э. Конкуренция. М.: ИД Вильяме. 2003.

46. Сиваев С.Б. Промежуточные итоги реформы жилищно-коммунального комплекса.//ЖКХ, №3, 2006.

47. Степанов И.С. Экономика строительства. М.: ЮраЙт. 2003.

48. Сулицкий В. Методы статистического анализа в управлении. М.: Дело. 2002.

49. Томпсон А. Стратегический менеджмент: концепции и ситуация для анализа,- М.: Дело М. 2003.

50. Трухина Н.И. Вопросы финансовой стабилизации предприятий ЖКХ.//ЖКХ, №4, 2006.

51. Хидл Т. Рынок услуг. М.: Дело, 2000.

52. Христенко В.Б. О жилищном строительстве в Российской Федерации и мерах по развитию рынка жилья // ЖКХ №8, 2004.

53. Царёв В. Оценка экономической активности инвестиций. М.: ИК Аналитика. 2004.

54. Черняк В. Экономика строительства и коммунального хозяйства. М.: ЮраЙт. 2004.

55. Шиян Д.В. Управление инновационными и инвестиционными процессами в строительстве. // Предпринимательство, №1, 2007.

56. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. Учебное пособие. Под ред. Ю.Ф.Симионова. Ростов-на-Дону, ИКЦ «МарТ» 2004.

57. Яковлев В.А. Время ответственных решений и практических шагов. //ЖКХ, №21, 2004.