Экономические интересы субъектов рынка доступного жилья: финансовый механизм их согласования тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Перькова, Марина Юрьевна

• Перькова, Марина Юрьевна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Перькова, Марина Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

РЫНКА ЖИЛЬЯ В ТРАНСФОРМАЦИОННОЙ ЭКОНОМИКЕ.

1.1. Рынок жилья в процессе трансформационных преобразований России: становление и структура.

1.2. Динамика социально-экономических индикаторов рынка жилья в трансформационной экономике.

2. ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛЬЕ: СОДЕРЖАНИЕ И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ.'.

2.1. Субъектно-объектная структура механизма жилищного финансирования в современных условиях

2.2. Программно-целевые инструменты управления инвестициями в жилье.

2.3. Региональные особенности финансового механизма рынка жилья (на примере Ростовской области).

3. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ЭФФЕКТИВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ СОЗДАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ.

3.1. Генезис системы ипотечного кредитования в РФ: гармонизация экономических интересов на федеральном, региональном и местном уровнях.

3.2. Модель ипотечного кредитования с участием института пенсионного страхования как субъекта с долгосрочными интересами.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Экономические интересы субъектов рынка доступного жилья: финансовый механизм их согласования»

Актуальность темы исследования. Завершение в России фундаментальных социально-экономических и политических преобразований, поворот модели хозяйственного развития к решению социальных проблем объективно выдвинули в качестве национальной идеи создание рынка доступного жилья. В силу того формирование механизма гармонизации экономических интересов субъектов инвестиционно-финансовых процессов рынка жилья является актуальной задачей современной российской экономической теории и практики, выступая основой разработки и реализации социально-экономической программы ипотечного кредитования.

Рынок жилья как совокупность субъектно-объектных отношений в отечественной экономической науке до последнего времени практически не исследовался, хотя специфика функционирования данной рыночной структуры традиционно является предметом исследования экономической теории, статистики, демографии, социологии, финансов, права. Задача создания доступного рынка жилья приобретает особую остроту в современной России в связи с обострением проблемы жилищного обеспечения, замедлением темпов жилищного строительства (относительно до переходного уровня), физическим и моральным износом жилых зданий. Так, уровень благоустройства жилого фонда в г. Ростове-на-Дону не превышает 85,5%, что немного выше среднего уровня по стране (75%), а обеспеченность жильем - 19 кв. м. на человека, в то время как в целом по РФ - 19,7 кв. м (в развитых странах - 35-70 кв. м). В настоящее время в Ростовской области 96 тыс. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, каждая 12-я семья проживает в коммунальной квартире, каждая 40-я - в аварийном жилищном фонде1. В целом по России в очереди на получение жилья стоит 4,5 млн. чел.

Если в условиях плановой экономики жилье в основном распределялось государством, то в настоящее время оно стало объектом купли и продажи. Та

1 Социально-экономическое положение Ростовской области в 2004 г. Ростовский областной комитет статистики. - Ростов н/Д, 2005. - С. 12, 13. ким образом, сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи жилья как социально-экономического блага значительно расширилась, изменились источники финансирования приобретения и строительства жилья, формируется новый инвестиционно-финансовый механизм жилищной сферы. С другой стороны, инвестиционная деятельность в жилищной сфере представляет собой одну из значимых отраслей национальной экономики. Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе национального хозяйства, инвестиции в недвижимость имеют важное макроэкономическое значение по ряду причин: высокий мультиплицирующий эффект, системное влияние на окружающую среду, инфраструктуру и уровень жизни населения.

Высокая социальная значимость инвестиционно-финансовой сферы рынка жилья предопределяет обоснованный интерес российских и зарубежных ученых, тем более что здесь возникает и целый ряд специфических проблем, связанных с выявлением ключевых субъектов в механизме жилищного кредитования и определении роли государства в его стимулировании. Формирование механизмов гармонизации экономических интересов субъектов инвестиционно-финансовых процессов рынка жилья является актуальной задачей современной российской экономической теории и практики, выступая основой разработки и реализации программы ипотечного кредитования. Потенциал ипотечного кредитования в РФ не реализован. Так, в настоящее время в России по ипотечной схеме приобретается всего 1,4% жилья, в то время как 75% граждан нуждаются в улучшении жилищных условий2. Объем выданных ипотечных кредитов на начало 2005 г. составил 1 млрд. руб., что не достигает даже 1% ВВП, в то время как показатель отношения объема ипотечных кредитов к ВВП составляет в западных странах от 34 до З5%3.

В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция механизма инвестирования в жилищной сфере. Проблемы и отдельные аспекты функционирования рынка жилья глубоко изучены в отечественной и зарубеж

2 Велетминский И. 350 тысяч - и квартира ваша // Российская газета. - 23 апреля. - 2005 . - С. 4.

3 Там же. ной научной литературе. Анализ взаимодействия накопительных и инвестиционных процессов осуществлен А. Ефименко, А. Зелтынь, Н. Косаревой, Н. Ор-дуэем, Е. Скрипченко, Р. Страйком Д. Фридманом, Н. Щербаковой. Основы жилищной политики разработаны представителями неолиберализма - В. Ойке-ном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы А.Аксеновым, Е. Гайдаром, Л. Батуриным, О.Белокрыловой, Е.Егоровым, Н.Кетовой, Ю.Колесниковым О.Мамедовым, В.Овчинниковым, Ю.Симионовым, И.Солдатовой, М.Чернышевым; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Белкиной, Н. Калининой, Л.Малейко, Л.Матвеевой, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы изучены Н. Косаревой, П. Пастуховой, М. Потаповой, А. Пузановым, И. Рогожиной; стратегия развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья выработана И. Караваевой, В. Кудрявцевой, Н. Остапенко, С. Печатниковой, Г. Цылиной, С. Ха-чатрян, институциональные основы частного инвестирования на рынке жилья изучены Е.Приваловой.

В современной экономической науке остаются нераскрытыми механизмы формирования моделей ипотечного кредитования на основе активизации инвестиционного потенциала широкого спектра финансовых институтов. Социально-экономическая ситуация в России еще не обеспечивает полноценного участия традиционных для развитых стран субъектов ипотечного механизма - институциональных инвесторов - страховых компаний, пенсионных фондов, в инвестировании процессов жилищного строительства. При этом потенциальная емкость рынка ипотечных кредитов в России оценивается в 50 млрд. долл4.

Таким образом, высокая теоретическая и практическая значимость поставленной проблемы, ее недостаточная научная разработанность определяют актуальность исследования механизма финансирования инвестиций в жилье прежде всего на основе ипотечного кредитования, включающей инвестицион

4 Костюкова О. Нелегкий долг // Российская газета. - 27 апреля. - 2005. - С . 12. ный потенциал институциональных инвесторов на рынке жилья.

Цель и задачи исследования. Цель работы состоит в том, чтобы, опираясь на экономико-теоретический анализ формирования рынка жилья в условиях трансформационной экономики, выявить содержание и структуру инвестиционно-финансового механизма гармонизации экономических интересов его субъектов, разработать предложения по активизации инвестиционного потенциала пенсионных фондов как институциональных инвесторов жилищной сферы и предложить муниципальную модель ипотечного кредитования как приоритетного направления формирования рынка доступного жилья.

Достижение намеченной цели потребовало решения следующих основных задач, вытекающих из логики диссертационного исследования:

- выявить особенности становления рынка жилья в ходе трансформационных преобразований России,

- определить основные социально-экономические индикаторы рынка доступного жилья и выявить их динамику в транзитивной экономике,

- проанализировать субъектно-объектную структуру инвестиционно-финансового механизма рынка жилья;

- оценить эффективность программно-целевого метода как инструмента управления инвестициями в жилье,

- выявить особенности развития инвестиционно-финансового механизма рынка жилья региона на примере Ростовской области,

- смоделировать механизм развития ипотечного кредитования на основе гармонизации экономических интересов на федеральном, региональном и местном уровнях,

- разработать авторские модели ипотечного кредитования с участием муниципалитета и пенсионного фонда как активных субъектов инвестиционно-финансового механизма рынка доступного жилья.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступает рынок жилья трансформационной экономики и модели его модернизации в условиях посткризисного развития, обеспечивающие доступность жилья для семей со средними доходами. Предметом исследования данной работы является финансовый механизм, обеспечивающий рациональное сочетание экономических интересов субъектов рынка доступного жилья на макро- и мезоуровнях хозяйственной системы.

Теоретико-методологическую основу настоящего исследования составляют фундаментальные концепции рынка жилья, эффективных финансовых механизмов его функционирования, развития ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих институциональный, кейнсиан-ский и неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и инвестирования, государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки федеральных и региональных органов власти.

Инструментарно-методический аппарат. В процессе диссертационного исследования использовался системно-функциональный подход к изучению инвестиционных процессов, основанных на ипотечном кредитовании рынка жилья, а также категориальный, историко-генетический и компаративистский, субъектно-объектный анализ, общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, принципы единства исторического и логического, системности, взаимосвязи количественных и качественных изменений. В работе использованы также методы логического, графического, экономико-статистического анализа, социологических и экспертных оценок.

Информационно-эмпирическая база исследования представлена официальными данными Федеральной службы государственного комитета статистики РФ, Министерства финансов, Центрального банка, фактологическими сведениями, содержащимися в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам развития рыночных отношений в инвестиционно-финансовой сфере жилищного сектора, практическими материалами риэлтерских фирм.

Нормативно-правовую основу диссертационного исследования составляют законодательные акты и другие официальные документы государственных органов РФ, региональные и ведомственные нормативные акты, регулирующие механизм функционирования рынка жилья.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в разработке вариативных моделей эффективного финансового механизма рынка жилья, основанного на гармонизации экономических интересов хозяйствующих субъектов жилищной сферы и включении финансового потенциала таких институциональных инвесторов, как пенсионные фонды и муниципалитеты в модель ипотечного кредитования приобретения жилья. Необходимым условием развития ипотечного кредитования как приоритетного национального проекта является системообразующая роль государства в создании вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего превращение краткосрочных кредитов ипотечных банков в долгосрочные вложения инвесторов.

Основные положения, выносимые на защиту:

По специальности 08.00.01- «Экономическая теория»:

1. Транзитивной особенностью российского рынка жилья как совокупности экономико-финансовых отношений по поводу трансакций жилья является его институциональная неэффективность, проявляющаяся в:

- высокой стоимости жилья, обусловленной расширяющимся спросом на дорогостоящее элитное жилье, детерминирующим высокую конъюнктуру и на других его сегментах, прежде всего, доступного жилья;

- необеспеченном платежеспособном спросе на жилье со стороны большинства нуждающихся как следствие низких доходов основных групп населения трансформирующейся экономики;

- значительной региональной дифференциации уровня развития рынка жилья и темпов роста цены жилья на первичном и вторичном рынке;

- неразвитости кредитно-финансовой инфраструктуры строительства и приобретения жилья, дефиците долгосрочных кредитных ресурсов для жилищного финансирования;

- неполноте рынка вследствие выпадения из сферы его действия значительной части населения, не имеющей средств для покупки или аренды жилья, что обусловливает появление бездомных;

- глубокой дифференциации общества по уровню жилищного обеспечения, определяемой рыночным механизмом распределения жилья в зависимости от текущего дохода, приводящим к глубокой поляризации жилищных условий различных социальных групп.

2. Рынок доступного жилья - это формируемая государством система экономических отношений между нуждающимися в приобретении жилья или улучшении жилищных условий, с одной стороны, и инвестиционными, строительными, банковскими, страховыми и др. институтами, осуществляющими финансирование производства, продажи и потребления жилья, а также создаваемыми государством или муниципалитетом системообразующими институтами рефинансирования ипотечных кредитов, с другой. Функционирование этой системы отношений обеспечивает удовлетворение потребности в жилья для большинства населения за счет собственных средств; доступных ипотечных кредитов, рефинансируемых государственными или муниципальными Агентствами; бизнес-структурами для своего персонала, а также создания фонда социального жилья для малоимущих на всех уровнях. Количественным параметром рынка доступного жилья выступает стандартизированный ипотечный кредит, который является долгосрочным (30 лет с правом продления - «вечная» ипотека), рыночным - по процентным ставкам, доступным для средних домохозяйств (10 %), и первоначальным авансовым платежом от 10% стоимости приобретаемого жилья.

3. Финансовый механизм рынка доступного жилья категориально характеризуется как система финансово-экономических отношений между субъектами жилищной сферы по поводу осуществления жилищного инвестирования, аккумуляции, перемещения и использования финансовых ресурсов жилищного строительства, кредитования и страхования жилья как объекта недвижимости. Эффективность финансового механизма рынка жилья обусловливается сочетаемостью следующих субъектных интересов:

- получение прибыли - производители жилья и аффилированные с ними финансовые институты,

- удовлетворение потребности в жилье как социально-экономическом благе - домохозяйства - приобретатели жилья,

- создание положительных экстерналий через формирование фонда социального жилья и жилищной инфраструктуры - муниципалитеты;

- создание институционально-правовых и финансовых условий для покупки, строительства, найма жилья на рынке домохозяйствами со средними доходами - государство.

Реализация экономических интересов субъектов жилищной сферы на всех уровнях экономики обеспечивает формирование рынка доступного жилья как приоритетного национального проекта.

4. Основными функциями государства как активного экономического агента рынка доступного жилья являются: программно-целевое управление жилищной сферой, обеспечение сочетания экономических интересов всех ее субъектов на основе создания институционально-правовых мер, гарантирующих защиту прав частной собственности на жилье и вложенных инвестиций; преодоление дисбаланса рыночных цен на жилье и потребностей населения в нем; постепенный переход от патерналистской политики в сфере жилья к решению проблем обеспечения жильем на основе рыночных механизмов. Создание рынка доступного жилья выступает приоритетом федеральных целевых жилищных программ, носит межотраслевой характер, требует бюджетных расходов капитального характера в среднесрочном периоде, оказывая значительный мультипликационный эффект на социально-экономическое развитие экономики России в целом и ее регионов.

По специальности 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит»:

1. Финансовый механизм рынка доступного жилья как финансовая категория представляет собой совокупность инструментов, технологий и институтов накопления, инвестирования и кредитования строительства или приобретения жилья, страхования жилья, хеджирования ипотечных рисков и включает один или несколько этапов жилищного инвестирования (например, выпуск ипотечных ценных бумаг, рефинансирование ипотечных кредитов), интегрируемых единой целью — создание инвестиционного капитала и последующее инвестирование в реальные жилищные активы. Устойчивое функционирование инвестиционно-финансового механизма жилищной сферы детерминируется формированием полиморфности источников рыночного финансирования — бюджетных средств, кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, средств индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов в рамках одноуровневой системы ипотечного кредитования на основе первичного рынка или двухуровневой модели с использованием вторичного рынка ипотечного кредита.

2. Полисубъектная структура финансового механизма рынка жилья в современных условиях обусловливает противоречивость социально-экономических отношений между его субъектами по поводу реализации экономических интересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторов жилищного инвестиционного рынка, рынке ипотечных кредитов, в сфере жилищного строительства, его финансирования и кредитования. К числу выявленных факторов, сдерживающих развитие ипотеки, относятся:

- недоступность ипотечного кредита для большинства населения,

- несоответствие уровня доходов населения и стоимости жилья,

- отсутствие эффективных организационно-финансовых моделей создания доступного рынка жилья,

- неразработанность финансовых технологий для участников рынка по изменению процентной ставки по ипотечному кредитованию,

- отсутствие переселенческого жилищного фонда (в случае дефолта).

- недостаток «длинных» финансовых ресурсов для формирования инвестиционного фонда ипотеки;

- отсутствие полноценной информации по жилищному кредитованию у населения.

3. Рациональное сочетание интересов субъектов институциональной структуры системы ипотечного кредитования жилья, включающей совокупность институтов первичного и вторичного рынков ипотечного кредита (рынок жилищных ценных бумаг, ипотечные банки, ссудосберегательные и кредитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды), разветвленный блок инвестиционных институтов, частных кредиторов, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке и регистрации недвижимости, различные биржевые посредники, а также блок организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и иные органы) на муниципальном уровне может быть обеспечено на муниципальном уровне (например, в г. Ростове-на-Дону) созданием муниципального Агентства ипотечного кредитования в форме городского Общества взаимного страхования с отчислением 1,5% доходов для создания муниципального фонда страхования ипотечных рисков всех субъектов рынка доступного жилья, Предлагаемый институт завершает на муниципальном уровне сформированную иерархию государственных институтов доступного жилья - федеральных агентств по ипотечному жилищному кредитованию и их региональных операторов.

4. В качестве вариативной модели формирования рынка доступного жилья предлагается ипотечный механизм, включающий потенциал страхового рынка -долгосрочного накопительного пенсионного страхования, поскольку самым масштабным источником инвестиционных средств в настоящее время являются пенсионные накопления граждан, аккумулированные в Пенсионном фонде РФ и негосударственных пенсионных фондах. Совпадение долгосрочных экономических интересов ипотечных банков и Пенсионных фондов является объективной основой превращения ипотечных ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости или гарантиями субъекта Федерации и муниципалитета в высоко эффективный финансовый инструмент ипотечного кредитования в посткризисной экономике.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке авторских моделей финансового механизма согласования экономических интересов субъектов рынка доступного жилья, обеспечивающих, с одной стороны, реализацию интересов инвесторов в обеспечении доходности вложенных средств, а с другой, доступность стандартизированных ипотечных кредитов для среднедоходных групп населения. Это достигается в условиях посткризисного развития активным регулирующим воздействием государства, реализующего свои функции экономического субъекта на федеральном, региональном и местном рынке доступного жилья через институционально-финансовую поддержку формирования новых институциональных инвесторов - пенсионных фондов, Обществ взаимного страхования, муниципальных агентств по ипотечному жилищному кредитованию. Конкретные элементы научной новизны состоят в следующем:

По специальности 08.00.01 «Экономическая теория»:

1. Выделены транзитивные особенности рынка жилья как формы координации деятельности его субъектов - дисбаланс между растущими ценами на жилье и сужающимся платежеспособным спросом; неполнота рынка и глубокая дифференциации общества по уровню обеспеченности жильем, в результате чего из системы рыночных отношений выпадает часть населения, не имеющая средств для покупки или аренды жилья, в то время как слой богатых семей пользуется чрезмерным количеством жилья и жилищно-коммунальных услуг высшего качества; значительная дифференциация развитости региональных рынков жилья, в т.ч. по уровню цен на первичном и вторичном рынке жилья; неразвитость кредитно-финансовой инфраструктуры строительства и приобретения жилья вследствие дефицита долгосрочных кредитных ресурсов и др. Это позволило тестировать наличие ситуации институциональной неэффективности российского рынка жилья и дополнительно обосновать необходимость проведения активной социально ориентированной жилищной политики государства.

2. Категориально охарактеризован рынок доступного жилья как система отношений между домохозяйствами и инвестиционными, строительными, банковскими, страховыми и др. институтами, включая государственные и муниципальные агентства по ипотечному кредитованию, обеспечивающая доступность приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств и жилищных кредитов трети домохозяйств России. Это позволило определить его количественные параметры и обосновать необходимость развития ипотечного кредитования как эффективного инструмента стимулирования внутренних источников жилищного инвестирования и преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, реализуемого при существенном стимулирующем воздействии государства.

3. Выявлена субъектная структура финансового механизма рынка доступного жилья, эффективность которого достигается на основе рационального сочетания субъектных интересов производителей жилья, финансовых институтов, домохозяйств, муниципалитетов и стратегических социально-экономических целей государства. Это позволило систематизировать социально-экономические индикаторы рынка жилья, классифицировать факторы, определяющие индекс доступности жилья (доходы домашних хозяйств и их платежеспособный спрос; объем и структура предложения жилья; эффективность бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и тарифной политики на рынке жилья и жилищно-коммунального обслуживания; характеристики потребителей и инвесторов на рынке жилья), и предложить инструменты жилищной политики, обеспечивающей преодоление ограничений применения индикатора доступности жилья.

4. Обоснована необходимость поиска новых моделей ипотечного кредитования на региональном уровне и предложен алгоритм институционализации муниципального Агентства ипотечного жилищного кредитования, компенсирующего провалы рынка и государства на рынке ипотечных кредитов, что позволило предложить финансовый механизм гармонизации интересов всех субъектов регионального рынка жилья за счет включения организационного потенциала местных администраций как основного гаранта безопасности жилищного кредитования в модели муниципального ипотечного оператора, принимающего на себя те риски, которые пока не готова взять банковская система - обслуживание кредитов на период свыше трех-пяти лет, позволяющее решить проблему дефицита длинных денег.

По специальности 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит»:

1. Выявлены структурно-уровневые элементы финансового механизма рынка доступного жилья, системообразующая роль в формировании которого в условиях посткризисного развития России принадлежит системе ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. Это позволило оценить инвестиционный потенциал отечественных институциональных инвесторов (государственных и негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний, Обществ взаимного кредитования), заинтересованных в надежном и долгосрочном вложении финансовых ресурсов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что в концепции доступного рынка жилья выступает объективной предпосылкой включения данных финансовых институтов в систему ипотечного кредитования через удовлетворение их экономических интересов.

2. Доказано, что эффективным инструментом привлечения средств предприятий и организаций в финансовый механизм ипотечного кредитования, обладающим высоким инвестиционным потенциалом, является участие государственных и негосударственных пенсионных фондов как институциональных инвесторов в предоставлении займов для приобретения жилья. Это позволило предложить новую технологию использования средств накопительного пенсионного страхования как перспективного направления развития ипотечного жилищного кредитования в условиях посткризисного развития, создающего предпосылки решения важных социально-экономических задач - получения доступного долгосрочного ипотечного кредита населением, уменьшения финансовых рисков при кредитовании строительства и приобретения жилья, включая риски невозврата кредитов, отзыва прав собственности и др., а также увеличения платежеспособного спроса населения и активизации рынка жилья.

3. Разработана муниципальная модель ипотечного жилищного кредитования на основе создания муниципального Агентства ипотечного кредитования в форме городского Общества взаимного страхования, способствующего гармонизации финансовых интересов всех субъектов жилищного рынка за счет аккумуляции 1,5% их доходов для создания муниципального фонда рефинансирования ипотечных кредитов. Это позволит в 2005-07 гг. более 10 тыс. домохо-зяйств г. Ростова-на-Дону со средними доходами стать надежными заемщиками по ипотечным кредитам; выдать более 10 млрд. руб. безрисковых ипотечных кредитов по ставке 16-11 %; создать не менее 10 тыс. новых рабочих мест за счет увеличения объемов строительства и капитальной реконструкции жилья до 1 млн. кв. м в год с последующим увеличением по 10 % ежегодно.

Теоретическая значимость работы состоит в экономико-теоретическом обосновании с применением принципов политико-экономического, институционального, кейнсианского, неоклассического направлений экономического анализа эффективной субъектной структуры инвестиционно-финансового механизма рынка жилья посткризисной экономики, системообразующую роль в создании которого играет ипотечное кредитование как перспективный инструмент развития рынка доступного жилья. Теоретические выводы исследования могут применяться в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением инвестиций и инвестиционной политики, государственного регулирования, финансово-кредитной системы, финансово-кредитных институтов, в процессе преподавания экономической теории, экономики жилья, оценки недвижимости, экономической социологии, финансов и кредита.

Практическая значимость работы состоит в том, что авторская модель инвестиционно-финансового механизма регионального рынка жилья с участием муниципального (регионального) ипотечного оператора может быть использована в хозяйственной практике, а также учтена при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья. Предлагаемые социально-экономические индикаторы рынка жилья применяются специалистами риэлтерской фирмы «Титул» г. Ростове для анализа и мониторинга регионального рынка жилья, а также Ростовским региональным Советом по жилищной политике при разработке Проекта развития рынка доступного жилья.

Апробация результатов исследования. Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в г. Ростове-на-Дону и др. и отражены в 4 публикациях общим объемом 1,3 п.л.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы и 5 приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Перькова, Марина Юрьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование финансового механизма рынке доступного жилья и осуществленный анализ роли ипотечного кредитования в системе инвестиционно-финансовых отношений в жилищной сфере позволили получить следующие экономико-теоретические и научно-практические выводы теоретического и прикладного характера:

1. Жилье относится к числу таких немногих материальных благ, которые соединяют в себе экономические и социальные функции. Жилищная проблема остается одной из наиболее острых социально-экономических проблем современной России. Радикальные преобразования в обществе, признание института частной собственности и приватизация жилищного фонда позволили начать формирование рынка жилья, дали возможность осуществлять нововведения в жилищной сфере страны. На первом этапе ее реформирования считалось, что достаточно предоставить свободу выбора и создать рынок жилья для преобразования жилищной сферы в эффективный механизм обеспечения качественным жильем всех слоев населения. Но отсутствие экономически обоснованных механизмов функционирования жилищных отношений в переходный период, а также слабая, постоянно меняющаяся и весьма противоречивая правовая база не способствовали быстрым преобразованиям в жилищной сфере. Негативные социально-экономические последствия трансформации российской экономики, проявляющиеся в общем снижение уровня жизни людей и резкой поляризация населения по уровню доходов, усугубили положение в жилищном хозяйстве. Рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги при одновременном ухудшении их качества, нехватка финансовых ресурсов на всех уровнях, чрезмерная изношенность основных фондов характеризуют жилищную сферу как очаг социальной напряженности.

2. Анализ опыта реформирования жилищной сферы позволяет сделать вывод о том, что российское государство стремиться перейти от патерналистской политики в сфере жилья к решению жилищных проблем с помощью рыночных механизмов, что происходит довольно болезненно для большинства населения. Быстрый уход государства в начале реформ от решения жилищных проблем впоследствии привел к осознанию необходимости государственной поддержки и вмешательства в этой области. Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних намерений по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.

3. Рынок жилья представляет собой сложную многоуровневую систему, в которой переплелись важные социально-экономические взаимосвязи и интересы хозяйствующих субъектов. Специфика этого рынка состоит в двойственном характере, присущем жилью. С одной стороны, жилье выступает как объект потребления. Приобретение жилья порождает широкий спрос на разнообразные строительные материалы и другие предметы полудлительного и длительного пользования и тем самым порождает импульс роста, распространяющийся по целому спектру отраслей материального производства и услуг. С другой стороны, жилье - это капитальный товар длительного пользования, пользующийся устойчивым спросом, к тому же дорогой. Приобретение жилья в нормальной экономике, где есть предложение (т.е. оно доступно для приобретения как любой другой товар), является одним из наиболее важных факторов, стимулирующих трудовую активность населения и их сбережения, способствуя тем самым росту платежеспособного роста на жилье, соответственно и наращиванию инвестиционного потенциала жилищного сектора.

4. Степень обеспеченности населения жильем надлежащего качества выступает показателем уровня социально-экономического развития государства. Потребность в жилье является для людей одной из самых первостепенных, жизненно необходимых потребностей. Жилье — это уникальный в своем роде товар, имеющий ряд отличительных особенностей. Жилье по своей экономической природе является потребительским благом длительного пользования. Специфика его заключается прежде всего в том, что жилье, являясь предметом потребления, выступает на рынке в качестве товара. Жилье — это один из наиболее фундаментальных и основательных товаров, в связи с чем общество заинтересовано в строительстве более перспективных и дорогих домов (квартир), чем это диктует текущий платежеспособный спрос. Долговечность жилья превышает аналогичные показатели практически у всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Жилье сохраняет свою стоимость и ценность в течение очень длительного срока времени использования. Жилищный фонд включается в состав национального богатства страны.

5. Спрос на жилье неэластичен по цене в отличие от большинства товаров длительного пользования; при росте цен на жилье потребитель в развитых странах предпочитает больше платить, чем сокращать в соответствующей пропорции число приобретаемых квартир (домов) или объем потребляемых жилищных услуг. В развитой рыночной экономики жилье является самым дорогим потребительским товаром, важнейшее приобретение и достояние любой семьи. Стоимость жилья при наличии определенных условий даже может возрастать со временем. Расходы на жилье в связи с его высокой стоимостью (и ценой на него) составляют существенную долю в бюджете домохозяйств. Жилье как капитальный товар длительного пользования имеет значительную стоимость, поэтому в нормальной рыночной экономике его покупка становится одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и соответственно формирования инвестиционных ресурсов. С другой стороны, жилье имеет большую залоговую ценность и часто используется его владельцами для расширения своих инвестиционных возможностей.

6. Состояние жилищного фонда, качество жилищно-коммунальных услуг и развитость рынка жилья оказывают существенное влияние на инвестиционный климат в местности, где оно построено. Повышение степени обеспеченности жильем и улучшение его качества способствуют росту потребления других товаров длительного пользования, что в итоге приводит к изменению структуры экономики страны. Жилье несет в себе огромный мультипликационный эффект. Увеличение жилищного строительства влечет за собой подъем производства в различных отраслях строительной индустрии: деревообработке, стек-лопроизводстве, изготовлении металлоконструкций и др. Также оно способствует развитию других многочисленных сфер деятельности, сопряженных с жилищным строительством, таких как: проектирование; возведение объектов инфраструктуры, предприятий торговли, образования; дорожное строительство; городской транспорт. Таким образом, строительство жилья способствует росту занятости.

7. Анализ обеспеченности жильем населения России позволяет сделать вывод о том, что в целом по стране 5,5% домохозяйств проживают в условиях, когда на каждого человека приходится менее 9 кв. м, а свыше 20 кв. м общей площади на человека имеет 44% домохозяйств, но из них лишь 9,8% живут в условиях, когда на человека приходится более 40 кв. м общей площади. При этом, около 5 млн. граждан России живут в общежитиях и более 3,5 млн. — в коммунальных квартирах. Особенно высок процент домохозяйств, проживающих в таких условиях, в таких регионах, как: г. Санкт-Петербург, Тамбовская область, Краснодарский край, Республика Алтай. По данным Госкомстата, то в целом по России отдельную квартиру имеют 73,7% домохозяйств, отдельный дом — 17,7%. В коммунальной квартире проживает 2,4% домохозяйств, в общежитиях — 19%, а в части дома — 4,3%.

8. Осуществленный анализ объективных закономерностей развития рынка жилья в г. Ростове-на-Дону и Ростовской области свидетельствует, что в регионе наблюдается значительная дифференциация населения по степени обеспеченности жильем, по жилищным условиям и возможности их улучшения. Ростовская область всегда являлась одним из крупнейших экономических регионов на Юге России, а изменившиеся геополитические условия, превратившие область из внутреннего региона в приграничный, выдвинули на первый план в инвестиционной программе области жилищное строительство как одно из приоритетных направлений.

9. Мониторинг динамики цен на ростовском рынке жилья демонстрирует повышательные тенденции наблюдался в течение всего периода становления и развития рынка жилья в регионе. Так, средняя стоимость 1 кв. метра жилья 2004 г. выросла на 19 % в долларовом эквиваленте (рост цен на жилье за 2003 г. составил 37 %). В 2005 г. тенденция роста цен продолжает наблюдаться, хотя, вероятно, доля прироста цен 2004 г. ниже 19 % прошлогодней доли. Сокращение темпов роста цен, на наш взгляд, говорит о стабилизации экономической ситуации в России в целом и в Ростове в частности. Однако, благодаря этой стабилизации, в 2005 г. наблюдается рост цен на жилье, годовые темпы роста цен на городскую недвижимость составят, по экономическим прогнозам, около 20-30% ввиду экономического развития города и области и ввода в эксплуатацию новых объектов жилищного строительства.

10. В настоящее время более 60% граждан России не могут купить жилье без использования заемных денег, при этом 3-5% самых богатых россиян уже обеспечены элитными домами и квартирами, а государство сможет помочь улучшить жилищные условия только каждому пятому. Как показал мониторинг цен, рыночные цены на жилье таковы, что основная часть населения страны не может позволить приобрести себе достойный дом или квартиру, и на сегодняшний день в российских условиях экономики переходного периода не существует эффективно работающих финансовых механизмов ипотечного кредитования населения.

11. Институциональная структура включает множество институтов первичного и вторичного рынков ипотечного кредита, в том числе рынок жилищных ценных бумаг: ипотечные банки, ссудосберегательные и кредитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, разветвленный блок инвестиционных институтов, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке и регистрации недвижимости, различные биржевые посредники, а также блок организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита контрольные, страховые, налоговые и иные органы) как на федеральном, так на местном и муниципальном уровне

12. К кредитно-финансовому блоку инвестиционного механизма жилищного строительства относится промежуточный посреднический блок с различными институтами, трансформирующими сбережения населения в жилищные инвестиции, через различные депозиты, страховые, пенсионные и иные полисы. Эмиссионный сектор (операции с ценными бумагами), межбанковские кредиты и ряд других также входит в посреднический блок жилищного сектора.

13. Массовое внедрение ипотеки ограничено трудностями законодательного, финансового и организационного характера. Однако, констатируемые общие проблемы (недостатки законодательной базы, отсутствие «дешевых» инвестиций, дороговизна кредитных средств, низкий уровень платежеспособности и доверия населения к финансовым институтам, инфляция и т.п.) не являются принципиальным препятствием развития ипотеки. Целесообразно выделить четыре ключевых проблемы, решение которых обеспечивает необходимые условия для «запуска» ипотеки и гарантирует ее дальнейшее устойчивое развитие. Такими ключевыми проблемами ипотеки, на наш взгляд, являются: «дороговизна» кредитных средств, т.е. высокий уровень процентной ставки по ним; высокая стоимость жилья по сравнению с доходами населения; отсутствие гарантий защиты прав и законных интересов участников ипотечного процесса; отсутствие надежных источников «дешевых» средств в необходимом объеме для постоянной массовой выдачи ипотечных кредитов и обеспечения «низкой» процентной ставки по ним вплоть до погашения этих ипотечных кредитов гражданами.

14. Выявленные в работе объективные ограничения развития ипотечного кредитования разрешаются при активном участии государства как активного экономического субъекта механизма ипотечного кредитования в рамках действующих федеральных законов и в существующих экономических условиях путем реализации единого комплекса взаимодополняющих конкретных практических финансовых, экономических, правовых, социальных, организационных и агитационно-пропагандистских мер и процедур, т.е. при условии создания целостной системы ипотечного жилищного кредитования в России.

15. Классическая модель ипотечного кредитования основана на базовой ипотечной схеме - банковском кредитовании покупки квартиры. Однако процентная ставка по банковскому кредиту вследствие жесткой привязки к ставке рефинансирования Центрального Банка РФ в среднем составляет 30% годовых в рублях или 15-22% годовых в валюте. Однако, недоступная стоимость ипотечного кредита - не единственная проблема большинства предлагаемых ипотечных кредитных продуктов. К другим ограничениям предложения по ипотечному кредиту относятся, такие как: недостаток ликвидности у банков, выдающих ипотечные кредиты в условиях отсутствия вторичного рынка рефинансирования; практическая невозможность документально подтвердить реальные доходы заемщика и реализовать процедуру выселения из квартиры в случае невыполнения обязательств по взятому кредиту; превалирующее нежелание заемщиков самостоятельно собирать объемный пакет документов для прохождения процедуры андеррайтинга.

16. Функционирующие в настоящее время в Ростовской области ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью и институционализированы в различных экономико-правовых формах. Институциональная структура системы ипотечного кредитования в Ростовской области представлена такими институтами, как: ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (РРИК), региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», МУ « Департамент строительства и перспективного развития города», ГОУ «Агентство жилищных программ», ипотечными банками, коммерческими банками, работающими по программам ипотечного кредитования, жилищностроительным и жилищными кооперативами («Дом плюс», «Свой Дом», «Новосел»), кредитно-потребительскими кооперативами, страховыми компаниями, агентствами недвижимости, ассоциацией «Южная гильдия риэлтеров и оценщиков» (ЮГРО).

17. Перспективной моделью ипотечного кредитования в России выступает схема задействования в инвестиционно-финансовом механизме ипотечного кредитования таких хозяйствующих субъектов как предприятия, при котором продукция и услуги предприятий-должников будут использованы в строительстве жилья с последующей реализацией построенных квартир населению с помощью ипотеки или использованием их в федеральных целевых программах.

18. Анализ регионального опыта развития ипотечного кредитования в России позволил выявить, что в настоящее время в отечественной экономике функционирует около 20 различных схем ипотечного кредитования. Пенсионный фонд РФ готов участвовать в ипотечном кредитовании жилья в силу того, что ипотечное кредитование сегодня можно рассматривать как наиболее современный и интересный инструмент обеспечения жильем жителей России. Пенсионный фонд РФ готов вкладывать в ипотеку часть средств накопительного пенсионного страхования через инвестирование в ценные бумаги. Предлагается, чтобы Пенсионный фонд покупал под 16% годовых облигации специального федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Правительство гарантирует, что 2 млрд. руб. агентство вернет Пенсионному фонду России через 20 лет, когда россияне станут получать накопительные пенсии. Взятые в долг у Пенсионного фонда деньги через ряд промежуточных инстанций попадут к гражданам в виде относительно дешевых кредитов. Средства Пенсионного фонда РФ должны сыграть главную роль в формировании ипотеки и решении жилищного вопроса в стране. Потенциально сумма вложений средств Пенсионного фонда РФ в ипотечное строительство оценивается в 10-15 млрд. руб. Накопительная пенсионная система позволяет получить сверхдлинные деньги и давать кредит гражданам на строительство на 20-25 лет.

19. Важным инструментом привлечения финансовых средств предприятий и организаций в сферу жилищного строительства является задействование в механизм ипотечного кредитования негосударственных пенсионных фондов как активного экономического субъекта, включенного в систему предоставления займов для приобретения жилья. В целях создания стабильных коллективов и привлечения для работы высококвалифицированных специалистов, не имеющих собственного жилья, предприятиями и организациями города предоставляются сотрудникам долгосрочные займы для приобретения или строительства жилья в рамках развития дополнительного пенсионного обеспечения своих сотрудников через негосударственные пенсионные фонды на срок от 2 до 15 лет. Предприятия получают возможность под гарантию средств, накапливаемых на своем солидарном счете в негосударственном пенсионном фонде и инвестируемых им в строительство жилья, предоставлять своим работникам займы на условиях ипотечного кредитования. Сотрудники предприятия получают квартиры и в течении ряда лет погашают займы, пополняя солидарный счет предприятия. Процентная ставка по кредиту будет ориентирована на ежегодную ставку рефинансирования ЦБ РФ и может быть снижена по согласованию с предприятием за счет средств на солидарном счете предприятия. Аналогичные схемы приобретения ипотечного жилья возможны для вкладчиков фонда физических лиц, имеющих на своем именном пенсионном счете или именном пенсионном счете участника, в пользу которого делаются отчисления, не менее 50% стоимости приобретаемого жилья.

20. Разработанные автором модели ипотечного кредитования адаптированы к специфике социально-экономической ситуации в России и представляют собой такой финансовый продукт как механизм (модели) ипотечного кредитования на базе накопительного пенсионного страхования (с использованием средств негосударственных пенсионных фондов). В работе предлагаются следующие модели ипотечного жилищного кредитования: корпоративная модель ипотечного кредитования; модель покупки строящегося жилья; определены размеры ежемесячных погасительных платежей; суммы, наращенной к концу периода заимствования; суммы остатка непогашенной задолженности и разработан план-график погашения кредита; предложены мероприятия по реализации данных моделей ипотечного жилищного кредитования.

21. Важным препятствием для массового развития ипотеки в России выступает сложившийся российский менталитет и недоверие к финасовым структурам. Сегодня далеко не каждый представитель среднего класса может позволить себе взять кредит на квартиру, и причина кроется не столько в условиях предоставления кредитов, сколько в психологии самих заемщиков. Взять кредит в банке на 10 лет под залог самой «крыши» над головой, и еще выплачивать по нему - одно из самых серьезных решений в жизни человека.

22. Задачей развития ипотечного кредитования является в первую очередь преодоление сложившихся стереотипов распределения жилья, улучшение инвестиционного климата в сфере жилищного строительства как в РФ в целом, так и в г. Ростове-на-Дону и Ростовской области; вовлечение средств граждан в жилищный сектор экономики и культивирование отношения к жилью как к товару. В развитой рыночной экономике для населения жилье представляется в первую очередь выгодной инвестицией, и, по статистике, меняют его в среднем по 5-6 раз, что невозможно без рынка ипотечного кредитования. Целью развития ипотечного кредитования выступает не только повышение доступности жилья для большинства населения, но и обеспечение дополнительной социальной защиты.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Перькова, Марина Юрьевна, 2005 год

1. Жилищный кодекс Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. от 30 ноября 1994г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. от 26 января 1996г.

4. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»// Собрание законодательства РФ. 1997. № 1-2.

5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 2.

6. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) //Российская газета. 10 февраля. 2004 г.

7. Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» // Российская газета. 18 ноября. 2003 г.

8. Федеральный закон РФ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Российская газета. 25 августа. 2004 г.

9. Федеральный закон РФ «О рынке ценных бумаг» редакция от 28.01.02. // Собрание законодательства РФ. 2003. № 1-2.

10. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Российская газета. 1996. 3 марта.

11. Указ Президента РФ «О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ». // Экономика строительства. 1995. № 9.

12. Постановление Правительства. "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованию ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" от 08 сентября N 462

13. М.Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 — 2010 гг.// Российская газета. 2001 г. 26 сентября.

14. Федеральная целевая программа «Свой дом». Утверждена постановлением Правительства Российской федерации от 27 июня 1996 г. № 753// Собрание законодательства РФ. 1996. № 1-2.

15. Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты». Утверждена постановлением Правительства РФ № 71 от 20 января 1998 // Собрание законодательства РФ, 1998, №5, ст. 615.

16. Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.) от 10.07.01 № 210-Р // www.gov.ru.

17. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28.// www.iet.ru.

18. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Российская газета. 2004. 26 мая.

19. Жилищное законодательство в России. Сборник нормативных документов с комментариями. М.: Бизнесс-информ, 1997.

20. Инструкция ЦБ. "Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием"

21. Указание ЦБ РФ от 9 января 2004 г. N 1368-У "О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России", (зарегистрировано в Минюсте РФ 2 февраля 2004 г. N 5519)

22. Официальные данные Госкомстата РФ// Internet/htpp: www.gks./statinfo.asp.

23. Информационно-аналитический обзор Банка России // www. cbr. ru.

24. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003.: Стат.сб. ~М., 2003.

25. Россия в цифрах. 2004: Кратк. стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики. М., 2004.

26. Российский статистический ежегодник. М., 2003.

27. Ростовская область. Статистический ежегодник. 2003 / Ростовский областной комитет гос. статистики. Ростов-на-Дону,'2004.

28. Россия в цифрах: Крат. стат. сб. / Госкомстат России. М., 2003.

29. Социальное положение и уровень жизни населения России: Стат. сб. / Госкомстат России. 2002.

30. Абалкин А. В. Экономическая политика и ответственность // Экономист. — 2004. № 5.

31. Абанкина И. Анализ региональных различий формирования жилищного рынка. // Вопросы экономики. 1994, № 10.

32. Абдрахманов Р., Поляченко И., Данилова Е. Потребительские кредиты: рост неизбежен // Прямые инвестиции. — 2005. № 4.

33. Авдеева Г. Г. Проблемы и перспективы формирования рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве // Коммерсантъ. 2003. № 1.

34. Аверченко В. Я главный дворник страны // Российская газета. 2004. 4 июня.

35. Апрелев К. Н. Становление цивилизованного рынка жилья в России // Жилищное право. 2003. № 1.

36. Алексеев И. Энергоресурсы. Почему не используются в производстве возможности для их снижения? // Строительная газета. 1996, № 10.

37. Анисимова И. Архитектурное проектирование малоэтажных жилых домов на одну семью. М.: МархИ. 1987.

38. Амалиев Т. О многомерности подходов и оценке строительного комплекса России. // Экономика строительства. 1997. № 2.

39. Банкиры просят страховку, чтобы свести к минимуму ипотечные риски //Российская газета, август 2004

40. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги // Вопросы экономики. — 2004. № 4.

41. Банковское дело / Под ред. Г. Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой. М., 2003.

42. Басин Е. Новая жилищная политика в Государственной Целевой программе «Жилище». // Вопросы экономики. 1997, № 7.

43. Басин Е. Строительство «вытянет» нашу экономику из кризиса. // Российские вести. 1993, № 5.

44. Басин Е. Рынок недвижимости // Вопросы экономики. 1995. № 9.

45. Баррос П., Страйк Р. Сравнение реформирования жилищного сектора в России и странах Восточной Европы. // Вопросы экономики. 1999, № 10.

46. Батурин Л., Бунтов В. Социальная сфера в рыночной экономике. Рстов-на-Дону.: Северо-Кавказская Академия Государственной Службы. 1997.

47. Белкина Т. Д. Финансово-экономические проблемы развития жилищного сектора. М., 2001.

48. Бессонова О. Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск, 2000.

49. Белкина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. 1994. № 10.

50. Белкина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе // Вопросы экономики. 1993. № 7.

51. Березин М., Малыгин А. Потенциал вторичного рынка жилья в городах России.//Вопросы экономики. 1994, № 10.

52. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. М.: Дело. 1994.

53. Бойко Т. М. Мой дом моя крепость? // ЭКО. Новосибирск, 2001. № 8.

54. Бронер Д. Жилищное строительство и демографические процессы. М.: Статистика. 1980.

55. Булатов А. Россия в мировом инвестиционном процессе // Вопросы экономики. 2004. - № 1.

56. Бумажное решение квартирного вопроса //Российская газета. № 23. — 2003.

57. Бурнашев Н. Формирование стоимости строительства в рыночных условиях. //Экономика строительства. 1995, № 11.

58. Бушмарин И. Аномалии российского рынка труда. // Мировая экономика и международные отношения. 1998, № 2.

59. В ожидании "черных списков"// Финансовые известия- октябрь 2003.61 .Васильчук Ю. Постиндустриальная экономика и развитие человека. // Мировая экономика и международные отношения. 1997, № 9-10.

60. Винислав Ю. Региональные аспекта мобильности трудовых ресурсов. // Российский экономический журнал, 1997, № 10.

61. Виноградова Е., Дюк Е. Российские промышленные предприятия в 1996 году, // Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. 1997, № 2.

62. Вишневская Н. Рынок труда переплетение циклических и структурных факторов. // Мировая экономика и международные отношения. 1993, № 12.

63. Воеводская Н., Пантелеев В. Жилищное кредитование. // Деньги и кредит. 1996, № 11.

64. Воробьев Ю. Залоговое кредитование. // Вопросы экономики. 2001, № 1.

65. Воронкин И. О ценах в строительстве. // Экономист. 2003, № 1.

66. Всемирный банк Макроэкономические факторы послекризисного развития // Вопросы экономики. - 2004. - № 5.

67. Высоковский А. Тенденции функционирования рынков жилья и земли в российских городах. // Вопросы экономики. 1994, № 10.

68. Гайдукова Н. Жилищная проблема: поиск выхода. // Социологические исследования. 2003, № 4.

69. Гарипова З.П. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. - № 6.

70. Гитис Л. X. Проблемы жилья: разнообразие подходов и решений. М., 1994.

71. Глущенко К. Об оценке численности домохозяйств. // Вопросы экономики. 1995, №9.

72. Глущенко К. П., Кибалов Е. Б. Программа «Жилище»: критический взгляд // Профессионал. 2000. № 4.

73. Гнеденко А. Рынок недвижимости. // Экономика и жизнь. 1993, № 16.

74. Гонтомахер Е., Мильнер Г. Жилищная проблема России: социальный аспект. // Право и экономика. 2003, № 5.

75. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М., 1999.

76. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. М., 2003.

77. Горемыкин В. Дифференцированный подход к реформе жилищной сферы // Право и экономика. 2001. № 5.

78. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью. М.: АСВ, 1999.

79. Грицина В., Эльдаров Р. Региональная структура рынков жилья. // Экономист. 1996, № 10.

80. Груздер М., Соловьев М. О единой методике оценки недвижимости. // Вопросы оценки. 1997, № 1.

81. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных российских городах. // Вопросы экономики. 1994, № 10.

82. Гузанова А. Качество жилья в Москве и его связь с ресурсами семей // Вопросы экономики. 1993. № 7

83. Гузев М.М. Юг России в едином экономическом пространстве СНГ // Философия хозяйства. 2004. - № 6.

84. Гумба X. Участие строительных организаций в холдингах и ФПГ. // Экономика строительства. 2002, № 10.

85. Денисова И., Дулич В. Проблемы учета жилищного строительства. // Вопросы статистики. 2002, № 8.

86. Дестрес М. Ипотека и ипотечный кредит. // Деньги и кредит. 1995. № 8.

87. Доничев О. Предпринимательство в строительном комплексе. // Российский экономический журнал. 2000, № 7.

88. Дроздов А. Ростовская область является одной из крупнейших стройплощадок страны // Вечерний Ростов. 2003. 27 декабря.

89. Егоров Е. В., Потапова М. В. Экономика жилищного хозяйства России. М., 2002.

90. Ефименко А. Коммерческая эффективность инвестиционных проектов в жилищном строительстве. // Экономика строительства. 2002, № 7.

91. Жилищная проблема в современной России: Научно-аналитический обзор / Рос. акад. наук. 2003.

92. Жилищный кредит / Под ред. Ю. Ф. Симионова. М.-Ростов-на-Дону, 2004.

93. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России / Под ред. В. В. Авдеева и др. Спб., 1998.

94. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования. // Экономист. 1997, №4.

95. Зурабов М. Средства Пенсионного фонда РФ должны сыграть главную роль в формировании ипотеки и решении жилищного вопроса // ИРН по материалам АЭИ ПРАЙМ ТАСС.

96. Зыкова Т. Урожай дорог, а цены на бензин остановятся // Российская газета. 2004. № 4.

97. Ивасенко А.Г, Соколов В.Н. Ерохин A.A. Ипотека в Новосибирске: проблемы и перспективы развития // Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). Новосибирск: СГГА, 2000.

98. Иншаков О.В. О направлениях модернизации Федеральной целевой программы «Юг России» // Философия хозяйства. 2004. - № 6.

99. Иохин В. Я. Экономическая теория. М., 2003.

100. Ипотека: правительство решает квартирный вопрос// Коммерсант февраль 2004

101. Ипотека стала ближе к народу //Ведомости- ноябрь 2003.

102. Ипотечные Риски // М-2 Квадратный метр-04.06.2004.

103. Ипотекой займутся только правильные кредиторы. Центробанк готовит инструкцию по выпуску ипотечных ценных бумаг // ФК-Новости- февраль 2004

104. Ипотека: план боевых действий// Газета июнь 2003.

105. Каганова О., Катаханов А. Развитие рыночного жилищного строительства. // Вопросы экономики. 1994, № 10.

106. Калинина Н., Новомлинская Е., Ноздрина Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга. // Вопросы экономики. 1994, № 10.

107. Каменецкий М. Строительная деятельность в России: проблемы и прогноз. // Проблемы прогнозирования. 1995, № 5.

108. Камертон для рынка недвижимости IIЭксперт- апрель 2004

109. Караваева И. Роль и перспективы ипотечного кредитования в России. // Деловой мир. 1995, № 34.

110. Карасев В. Формирование системы государственного регулирования хозяйственной деятельности строительных организаций. // Экономика строительства. 1998, №2.

111. Катаханов А. Развитие рыночного жилищного кредитования // Проблемы прогнозирования. 2002. № 5.

112. Келлер-Пфундер А. Индивидуализация экономики персонала. // Проблемы теории и практики управления. 1997, № 2.

113. Кибалов Е. Б. Жилищная проблема Сибири: специфика и стратегия решения. Новосибирск, 1999.

114. Кирсанова С. Современные подходы к классификации рабочей силы. // Российский экономический журнал. 1995, № 11.

115. Кислый В., Щеглов П. Жилище и его площадь: терминологический аспект. // Жилищное строительство. 1997, №11.

116. Кислый В. О системном подходе к региональной жилищной проблеме. // Жилищное строительство. 1996, № 7.

117. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье собственность и сделки. // Закон прил. к газ. Известия. 1996, № 8.

118. Кияненко К. Коммерческая и социальная подсистемы жилищного рынка: сравнительный анализ.//Жилищное строительство. 1995, № 11.

119. Клейнер Г., Петросян Д., Беченов А. Еще раз о роли государства и государственного сектора в экономике // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

120. Ключи от ипотеки пока не найдены //Русский Фокус. Октябрь,2003.

121. Козловский А. В. Программа ипотечного кредитования на базе накопительного страхования жизни. М., 2001.

122. Козловский А. В., Черных Е. В. Будущее сегодня. М., 2001.

123. Колодко Г. Институты, политика и экономический рост // Вопросы экономики. -2004.- №7.

124. Комарова Н. Мотивация труда и повышение эффективности работы. // Человек и труд. 1997, № 10.

125. Кондратьев Н. Основные проблемы экономической статики и динамики. -М.: Наука. 1991.

126. Кононова Е. В. Дифференцированный подход к реформе жилищного хозяйства // Право и экономика. 2003. № 2.

127. Кононов Н. И. Эффективная государственная политика в сфере жилья и недвижимости // Диалог. 2003. № 3.

128. Косарева Н., Пчелинцев О., Ронкин Г. На пути к жилищной реформе: анализ и прогноз // Вопросы экономики. 1990, № 8.

129. Косарева Н. Б., Страйк Р. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. М., 2000.

130. Косарева Н. Ипотечный кредит на покупку жилья // Жилищное строительство. 2000. №11.

131. Косарева Н.Б. Формирование рынка доступного жилья в России / Юбилейный годовой отчет — М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

132. Кочергин В. Социально-экономические проблемы труда в строительстве, -Воронеж.: ВГУ. 1984.

133. Кравченко М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие. // Экономика и жизнь. 1998, № 6.

134. Кудашев Е. Строительный комплекс: проблемы, решения, эффективность. М.: Наука. 1990.

135. Кулаков С. Пенсионный фонд поддержит ипотеку // Гудок. 2003. 2 марта.

136. Кутузов В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М.: ЦНИИЭП Жилища. 1994.

137. Лебединский В. И., Щербакова Н. А. Экономика городских земель в рыночных условиях. Новосибирск, 2001.

138. Лебединский В. И., Щербакова Н. А. Тезисы докладов II Международного конгресса «Ресурсо — и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве». Новосибирск, 2001.

139. Лексин В., Шевцов А. Незаметная реформа. // Российский экономический журнал. 1998, № 1.

140. Лимонов Л. Э. Рынки недвижимости и развитие городов. Спб., 2003.

141. Лисин. В. Инвестиционные процессы в Российской экономике // Вопросы экономики. 2004. - № 6.

142. Льготы для ипотеки. Налог на доходы от ипотечных ценных бумаг могут снизить // Ведомости. Февраль 2004

143. Лыкин Ю. Потенциал строительного комплекса. // Экономист. 1996, № 6.

144. Маддала Г., Тода Я., Ноздрина Н. Анализ аукционных цен на квартиры в Москве. // Вопросы экономики. 1993, № 7.

145. Максимов С. H. Экономика недвижимости. Спб., 2002.

146. Маковская Е. Вместо ипотеки (крупные банки привлекают клиентов жилищным кредитованием) // Коммерсантъ. 2000. № 1.

147. Маслова В. Ипотека земель//Экономист. 2004. - №5.

148. Матюгина Э. Формирование экономического механизма решения жилищной проблемы. // Жилищное строительство. 1994, № 5.

149. May В. Итоги 2003 года и итоги четырехлетия: политика против экономики // Вопросы экономики. — 2004. № 3.

150. Международный семинар «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России». 14-15 мая 1998г. М., 1998.

151. Мильнер Б. Фактор доверия при проведении экономических реформ. // Вопросы экономики. 1998, № 4.

152. Мильчакова Н. Эффективность фондового рынка: институциональный подход // Вопросы экономики. — 2004. № 5.

153. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций. // Рынок ценных бумаг. 1998, №4.

154. Москвин JI. Миграционные процессы в СНГ. // Социально-политический журнал. 1995, № 1.

155. Мурычев A.B. Ипотечное кредитование в регионах России проблемы развития // Материалы Второй Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России». 31 марта. 2004 г., г. Москва. - М., 2004.

156. Мягкова В. Ю. Экономические интересы в системе страховых отношений // Диссертация. Ростов-на-Дону. 2001.

157. Невинная И. Недешево, но по средствам // Российская газета. 12 октября. 2005.

158. Невинная И. Строй, кредитовать будем // Российская газета. 11 октября. 2005.

159. Нестеров JI. Можно ли решить жилищную проблему в современной России. // Вопросы экономики. 1995, № 9.

160. Нестеров JI. Домашнее хозяйство и накопление потребительского богатства. // Вопросы статистики. 1998, № 1.

161. Никитин Г., Стрижкова Л. К вопросу о структурной перестройке отечественной промышленности. // Российский экономический журнал. 2001, № 7.

162. Никитин А. В. Система ипотечного жилищного кредитования в России // Жилищное право. 2002. № 1.

163. Ноздрина Н. Эволюция рынка жилья в Москве. // Проблемы прогнозирования. 1999, № 1.

164. Овсиенко Ю., Петраков Н. Российская трансформация и ее результаты // Вопросы экономики. — 2004. № 5.

165. Овчинников В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России. // Финансы. 1996, № 2.

166. Овчинников В. Организация финансово-строительных комплексов. // Рынок ценных бумаг. 1995, № 11.

167. Олейник А. «Институциональные ловушки» постприватизационного периода в России // Вопросы экономики. 2004. - № 6.

168. Ореховский П. Ключевые параметры региональных рынков труда. // Российский экономический журнал. 1995, № 11.

169. Остапенко В. Финансирование жилищного строительства. // Экономика строительства. 1997, № 6.

170. Оценка объектов недвижимости: теоретический и практический аспект / Под ред. В Григорьева. М.: ИНФРА-М. 2002.

171. Остапенко В. В. Источники финансирования жилищного строительства // Экономика строительства. 1998. № 7.

172. Панкратов Е., Панкратов О. О лизинге и организационно методических аспектах его использования в строительстве. // Экономика строительства. 1998, № 6.

173. Потапова М. В. Развитие программно-целевого подхода в реформировании жилищной сферы. Спб., 2000.

174. Починалин В. Будет местная инициатива, будет и жилье. // Экономика и жизнь. 1998, № 15.

175. Привалова Е. Институциональные основы частного инвестирования на рынке жилья // Диссертация. Ростов-на-Дону. 2001.

176. Проблемы прогнозирования реформирования жилищной сферы: Сб. ст. / Ред. JI. Э. Лимонов. Спб., 2003.

177. Пузанов А. Качество жилья в Москве и его связь с ресурсами семей. // Вопросы экономики. 1993, № 7.

178. Пузанов А., Мартынова Т. Статистика домашних хозяйств основная информационная база для исследования уровня жизни населения. // Вопросы статистики. 1998, № 1.

179. Пузанов А. Лекции по экономике города и муниципальному управлению. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

180. Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений. // Вопросы экономики. 1993, № 7.

181. Пчелинцев О. На пороге жилищной реформы // Вопросы экономики. 1993. №7.

182. Пчелинцев О. С. Жилищная реформа в России // Коммерсантъ, 2000. № 3.

183. Радыгин А. Россия в 200 2004 годах: на пути к государственному капитализму? // Вопросы экономики. - 2004. - № 4.

184. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы практика. М., 2000.

185. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М., 2003.

186. Рено Б. Жилищная ситуация бывшего Советского Союза: почему она нуждается в рыночных реформах. // Вопросы экономики. 1993, № 7.

187. Родионов С. Ипотека кредит - кадры. // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2001, №4-5.

188. Руда JI. Формирование рынка жилья; тенденции и перспективы. -Новосибирск,: НГАЭиУ. 1997.

189. Рынок жилой недвижимости г.Ростова-на-Дону :итоги 2004 года //"Все квартиры города" консалтинговая компания "Тэра-Консалтинг".

190. Рябченко JL Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит. 1997, № 3.

191. Сабуров Е. Жилищное строительство как государственный приоритет. // Вопросы экономики. 1993, № 7.

192. Савин А. Государство с третьей попытки обеспечит военных жильем. // Все о недвижимости. 1998, №4.

193. Саградов А. Демографический фактор формирования механизма устойчивого развития. // Вестник МГУ, серия 6. 1997, № 1

194. Саградов А. Модель развития населения. // Российский экономический журнал. 1992. № 7.

195. Салтыков С. Муниципальный жилищный заем трудно, но возможно. // Рынок ценных бумаг. 1998, № 8.

196. Сафонова Э. Формирование производственной программы строительного предприятия. // Жилищное строительство. 1996, № 7.

197. Семеняка А. Н. Ключевые проблемы ипотечного жилищного кредитования // Право и экономика. 2003. № 1.

198. Сиваев С. Деньги из дырявых труб // Прямые инвестиции. 2005. - № 4.

199. Симионов Ю. Ясько В. Рынок жилья. Ростов-на-Дону, 1998.

200. Симионов Ю. Ф., Скрипченко Е. В. Жилье и экономический рост. Ростов-на-Дону, 1999.

201. Система знаний о народонаселении. Под. ред. Д. Валентая. М.: Высшая школа. 1991.

202. Скрипченко Е. В. Инвестиции в жилищный комплекс и экономический рост // Диссертация. Ростов-на-Дону. 2001.

203. Скочко М. Проблемы ипотечного кредитования. // Финансы и бизнес. 1994, № 8.

204. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества. // Вопросы экономики. 1997, № 7.

205. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.

206. Сосницкий Е. Г. Зачем ипотеке риэлтор? // Титул собственность. Ипотека. 2003. 16. сентября.

207. Социально-экономические нормативы. М.: ЦЭНИИ.1984.

208. Спокойствие кредитора оплачивает заемщик // Финанс август 2004

209. Стародубская И. Логика жилищных реформ. // Экономика и организация промышленного производства. 1996, № 9.

210. Стеценко А. Борьба за качество // Прямые инвестиции. 2005. - № 4.

211. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России. // Вопросы экономики. 1993, № 10.

212. Страйк Р., Косарева Н. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России. // Деньги и кредит. 1995, № 8.

213. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 г. М., 2003.

214. Стребков Д. Основные типы и факторы кредитного поведения населения в современной России // Вопросы экономики. 2004. - № 2.

215. Строительный комплекс от 05.02.2003-Базовая газета Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области.

216. Субботина В. Рынок недвижимости: некоторые теоретические аспекты функционирования // Вестник МГУ. серия 6. 1993. № 3.

217. Сычев Г., Каменецкий М. Строительный комплекс: проблемы выживания. // Проблемы прогнозирования. 1993, № 5.

218. Тамбовцев В. Экономическая теория контрольно-надзорной деятельности государства // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

219. Тапылина В. Кому жилье по карману? //Экономика и организация промышленного производства. 1997, № 5.

220. Тарасевич Е. Методы оценки недвижимости. С-Пб.; Технобалт. 1995.

221. Татыгулов А. Жилищное строительство локомотив экономических реформ. // Жилищное строительство. 1994, №11.

222. Тихомирова М., Дениэлл Дж. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в городах России. // Вопросы экономики. 1994, № 10.

223. Титов К. Пенсионный фонд России готов принять участие в ипотечном кредитовании // Квартира, дача, офис. 2002. 24 июня.

224. Точка зрения. // Экономика и организация промышленного производства. 1995, № 11.

225. Турбин В. Миграция и рынок труда в России. // Общество и экономика. 1995, №2.

226. Устименко В. Региональный аспект развития рынка строительной продукции. // Жилищное строительство. 1996, № 6.

227. Фомин Г. О путях решения жилищной проблемы. // Жилищное строительство. 1996, № 1.

228. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело. 1995.

229. Филлипов Ю. В. Основы развития местного хозяйства. М., 2002.

230. Хачатрян С. Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере./препринт #\\ГР/98/064/-М.:ЦЭМИ РАН, 1998.

231. Хачатрян С. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе // Препринт # \\Ф/98/059/-М.:ЦЭМИ РАН, 1998.

232. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы).

233. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения.

234. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере./препринт #WP/98/064/-M.:ЦЭMИ РАН, 1998.

235. Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход. М.: Наука.1997.

236. Ходжаев Д. Жилищная сфера в России: положение и тенденции развития. // Вопросы экономики. 1993, № 7.

237. Цветков В. Ключевое направление. // Экономка и жизнь. 1998, № 15.

238. Черных А. Жилищный передел. // Социологические исследования. 1995,ю.

239. Черняк И. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. 2000. № 6.

240. Чернышов Л. Н. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: Проблемы. Перспективы. М., 1999.

241. Чудинов А. С. Жилищная политика // Финансы. 2001. № 11.

242. Чудинов А. С. Жилищная политика и реформа оплаты жилья // Жилье и коммунальное хозяйство. 2002. № 7.

243. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. // Рынок ценных бумаг.1998, № 7-8.

244. Шамузафаров А. Жилищная реформа: как она осуществляется. // Жилищное строительство. 1995, № 4.

245. Шипилов М. Жилищный вопрос при капитализме и социализме. -М.: Политиздат. 1964.

246. Шомина Е. Становление жилищного движения в России // Социологические исследования. 2003. № 3.

247. Шуравский Н. Современная жилищная политика: анализ и перспективы // Посев. 2003. № 5.

248. Широков С. Теперь мы идет к вам//Русский полис- сентябрь 2003

249. Шафиров Л. А. Деньги на квартиру даст «Донской народный банк» // Титул собственность. Ипотека. 2003. -3 сентября.

250. Шуравский Н. Современная жилищная политика: анализ и перспективы. //Посев, 1994, №5.

251. Щербакова Е. Демографическое измерение жилищных индикаторов в России. // Вопросы экономики. 1994, № 10.

252. Щербакова Н. А. Особенности инвестирования в недвижимость. Новосибирск, 2002.

253. Щербакова Н. А. Жилищная проблема в современной России // Коммерсантъ. 2003. № 1.

254. Щербаков В. А. Основы финансирования недвижимости. М., 2003.

255. Щербакова Н. А. Анализ особенностей и основных направлений инвестирования в недвижимость на современном этапе // Жилищное право. 2003. № 4.

256. Экспертная оценка объектов недвижимости. // Жилищное строительство. 1997, №4.

257. Энгельс Ф. К жилищному вопросу. М.: Политическая литература. 1986. Т. 2.

258. Юрков Ю. Прогноз численности населения в Российской Федерации //Независимая газета. 2003. № 12.

259. Явлинский Г. Какую экономику и какое общество мы собираемся построить и как этого добиться? (Экономическая политика и долгосрочная стратегия модернизации страны) // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

260. Яковец Ю. Социальная цена экономических преобразований. // Общество и экономика. 1996, № 9.

261. Ясин Е. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ. // Вопросы экономики. 1993, № 7.

262. Ясин Е. Нерыночный сектор: структурные реформы и экономический рост. М., 2004.

263. Ясин Е., Яковлев А. Конкурентоспособность и модернизация российской экономики. М., 2004.

264. Яковлев В. А. Финансирование жилищного сектора. Спб., 2000.

265. Яковец Ю. Социальная цена экономических преобразований // Общество и экономика. 2003. № 3.

266. Aaron Н. J. Rational of a housing Policy // Federal Hosing Policies and Programs / Ed. by J. Paul Mitchell. New Brunswick, N.Y.: Center for Urban Policy Research, 1995.

267. Aaron H., Furstenberg G. The Inefficiency of Transfers in Kind: the Case of Housing Assistance // Western Economic Journal. 1990. - № 9.

268. Alam M. Shahid. Some Economic Costs of Corruption in LDC's. //Journal of Development Studies. 1991. - № 27.

269. Arthur W.B. Increasing Returns and Dependence in the Economy. An Arbor: The University of Michigan Press. 1994.

270. Browning M., Lusardi A. Housenold saving: micro theories and macro facts.// J. of Economic Literature. 1996. Vol. XXXIV.

271. Brueggman William B. An Analysis of the Filtering Process with Special Reference to Housing Subsidies// Housing in the Seventies: Working Papers. Vol.2. Washington, D.C.: U.S. Government Printing Office, 1986.

272. Hendershott P., Smith M. Household Formations. N.Y.: National Bureau of Economic Research. 1976.

273. Gregory Mankiw and David Well, "The Baby Boom, the Baby В and the Housing market", National Bureau of Economic Research Working Paper No. 2794, December 1988.

274. Grisby William. Housing Markets and Public Policy. Philadelphia: University Pennsylvania Press, 1993.

275. Gunnarsson J., Wahlund R. Household financial strategies in Sweden. J. Of Economic Psychology, vol. 18 (1997).

276. Hall R.E., Jorgenson D.W. Tax Policy and Investment Behavior// American Economic Review. 1995. - № 6.

277. Hendershot Patric H., Shilling James. Economic of Tenure Choice, 1955 -1977// Research in Real Ectate. Greenwich, Conn.: JAI Press, 1992.

278. Hendershott P., Smith M. Household Formations N.Y.: National Bureau of Economic Research, 1990.

279. Kain J., Quigly J. Housing Quality// Journal of the American Real Estate. -1994. -№3.

280. Kain John F., Quigley John M. Measuring the Value of Housing Quality // Journal of the American Statistical Association. 1970. № 65.

281. Methods of Estimating Housing Needs UN studies in Methods, Ser. F 1967. № 12.

282. Millington A. An Introduction to Property Valuation, L. 1988.

283. Ohls J. Publik Policy Toward Low Income Housinng and Filtering in Housing Markets // Journal of Urban Ecjnjmics. 1998. - № 27.

284. Oisen Edgar O. A Competitive Theory of the Housing Market // American Economic Review. 1969.

285. Quigley John M. Housing Demand in the Short Run: An Analysis of Polyto-mous Choice // Explorations in Economic Research 3 (1976). P. 76-102.

286. Rosen H. S. Housing Decisions and the U.S. Income Tax: An Econometric Analysis// Journal of Public Economics. 1995. - № 7.

287. Rosen K. Seasonal Cycles in the Housing Market Cambridge: MIT Press, 1979.

288. Struyk R. J. Future U.S. Housing Policy. Washington, D.C: Urban Institute, 1983.

289. Struyk R. Urban Homeownership. Lexington, Mass: D.C. Health, 1980.

290. Struyk R. J., Mayer N., Tuccillo J. A. Federal Housing Policy at President Reagan's Midterm. Washington, D.C.: Urban Institute, 1993.