Совершенствование управления долевым строительством в решении жилищной проблемы РФ тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Душкин, Алексей Александрович

• Душкин, Алексей Александрович
• кандидат экономических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Душкин, Алексей Александрович

ВВЕДЕНИЕ

ОГЛАВЛЕНИЕ

ГЛАВА 1. Анализ системы обеспечения населения жильем и постановка задач исследования

1.1 Состояние и методы системы обеспечения населения жильем в России.

1.2 Подходы и опыт в обеспечении жильем в Евросоюзе. г 1 I

1.3 Система обеспечения жильем в США.

1.4 Постановка задач исследования.

1.5 Выводы.

ГЛАВА 2. Принципы и методы совершенствования управления долевым строительством как системы обеспечения жильем

2.1 Рыночные принципы управления системой долевого строительства.

2.2 Развитие системы управления долевым строительством.

2.3 Методы и механизмы управления процессами приобретения жилья при долевом строительстве.

2.4 Методика оценки эффективности покупки квартиры при долевом строительстве.

2.5 Выводы.

ГЛАВА 3. Исследование региональных рынков жилой недвижимости и расчеты социальных схем приобретения жилья при долевом строительстве

3.1 Анализ и оценка структуры рыночных условий для совершенствования управления долевым строительством

3.2 Модель распределения рыночных цен на жилую недвижимость.

3.3 Экспериментальные результаты исследования региональных рынков жилой недвижимости.

3.4 Анализ возможностей совершенствования управления долевым строительством и социальные следствия.

3.5 Выводы.

ВЫВОДЫ.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование управления долевым строительством в решении жилищной проблемы РФ»

Бедность в нашей стране носит специфический для рыночной экономики характер, а именно, отличается высоким уровнем даже среди образованного и работающего населения, которое при этом является собственником недвижимости, стоимость которой не является малой и при этом непрерывно растет. На сегодня этот огромный ресурс остается вне экономического оборота. Если из 3000 млн. м2 жилья имеющегося в РФ взять только то, которое имеет процент износа менее 30% (а такого - 40%), и его среднюю удельную стоимость по России принять около $500/м2, получим объем реально существующего обеспечения размером $6000 млрд., а это более четырех ВВП РФ за 2007 год. Крупная народнохозяйственная проблема заключается в научном поиске путей вовлечении этого ресурса в экономический оборот долевого строительства для улучшения жилищных условий населения РФ. Методологические и методические аспекты различных инновационно-инвестиционных стратегий и управления долевым строительством исследованы в работах Архипова В.Ф., Асаула А.Н., Абрамова С.И., Болотина А.В., Бузырева В.В., Бусова В.И., Грабового П.Г., Гумбы Х.М., Доничева О.А., Заренкова В.А., Зотова Б.В., Иванченко В.М., Каменецкого М.И., Карданской H.JL, Коробко В.И., Панибратова Ю.П., Панкратова Е.П., Прыкина Б.В., Разу М.Л., Рахмана И.А., Роботова А.С., Серова В.М., Силина В.П., Смирнова Е.В., Черняк В.З., Штейн Е.М. Важное научно-методическое и практическое значение приобретает разработка новых экономических подходов к развитию региональных жилищных рынков, которые могут перераспределять структуру спроса на рынке долевого строительства. Тем же самым определяется и недостаточная разработанность и действенность в вопросах государственной поддержки и управления системой обеспечения доступным жильем социально слабо защищенных групп населения РФ. Выполненное исследование позволит в определенной степени пополнить существующий сегодня набор теоретико-методических и практических подходов в сфере управления формированием региональных жилищных рынков, в том числе и долевого строительства. Предложенные механизмы будут способствовать развитию новых направлений в решении задачи обеспечения жильем социально слабо защищенных слоев общества и гармонизацию региональных процессов социально-экономического развития. Острота и масштабы распространения данных проблем определяют актуальность выполненного исследования, его практическую значимость и социальную востребованность.

Целью исследования является теоретическое обоснование и разработка научно-методических положений по совершенствованию управления долевым строительством для развития социально-экономической системы, улучшения жилищных условий населения России. Цель диссертационного исследования обусловила формулирование следующей гипотезы. Существующие схемы улучшения жилищных условий населения не позволяют решить эту социальную задачу. Следовательно, объективно необходимо разработать такой организационно - экономический механизм, который будет способствовать вовлечению недвижимой собственности граждан в процесс расширения жилого фонда. Одним из элементов этого механизма является развитие управления долевым строительством.

Объектом исследования является система управления обеспечением доступным жильем социально слабо защищенных групп населения РФ.

Предметом исследования является системная совокупность управленческих аспектов, определяющих развитие процесса обеспечения населения РФ жильем на первичном рынке долевого строительства.

Достижение поставленной цели и проверка гипотезы обеспечивается решением следующих задач:

- системный анализ практических подходов к решению проблем в сфере обеспечения доступным жильем социально слабо защищенных групп населения в России и ведущих странах мира;

- комплексное обобщение сущности выявленных базовых положений, которые в условиях динамично меняющихся рынков жилой недвижимости способствуют развитию экономических подходов к управлению обеспечением жильем социально слабо защищенных групп населения;

- анализ современного состояния принципов и методов долевого строительства в РФ, как рыночной экономической системы обеспечения населения жильем;

- выявление вне рыночных ограничителей развития процесса долевого строительства, в том числе в сфере законодательства, а также земельные, залогово-ипотечные аспекты проблемы управления развитием первичного рынка жилья РФ;

- структуризация методов и подходов к управлению процессом приобретения жилья при долевом строительстве, разработка методики оценки экономических составляющих этого процесса;

- анализ ценовых соотношений между первичными и вторичными рынками жилой недвижимости в ведущих по объемам строительства жилья регионах РФ;

- выявление источников, а также количественных соотношений между ними, определяющих формирование финансовых потоков в долевом строительстве;

- построение теоретической модели распределения удельных цен жилой недвижимости на ведущих региональных рынках РФ, развитие и актуализация ее исходных обоснований;

- расчеты характерных параметров и констант для выявленных распределений цен на ведущих региональных рынках жилой недвижимости РФ;

- экономико-математический анализ элементов системы управления обеспечением социально слабо защищенных групп населения РФ на рынке долевого строительства;

- определение необходимых стартовых условий для обеспечения экономической работоспособности системы управления обеспечением социально слабо защищенных групп населения РФ на рынке долевого строительства, выполнение оценок соответствующего социального эффекта.

В качестве теоретических и методических основ исследования использовались основополагающие законы рыночной экономики, экономические подходы к системному управлению, исследования современных российских и зарубежных ученых, международная практика государственной деятельности в жилищной сфере. В исследовании также использовались методы статистического анализа, системного подхода и экономико-математического моделирования, статистические материалы Госкомстата РФ, данные Евростата и Европейского Комитета по Связям в сфере социального жилья (CECODHAS), Бюро национальной статистики США, Федерального департамента развития жилья США (HUD), а так же авторские базы данных по региональным рынкам жилой недвижимости РФ.

Научная новизна диссертационной работы состоит в решении научно-прикладной проблемы в области управления системой обеспечения доступным жильем социально слабо защищенных групп населения РФ. Для региональных рынков жилой недвижимости РФ при их сегментации на рынок нового благоустроенного жилья, создаваемого с помощью экономического механизма долевого строительства и вторичный рынок недвижимости, впервые установлены объективные закономерности для спектров цен каждого выделенного сегмента. Выявлено, что эти закономерности имеют единую экономическую природу, а полученные экспериментально количественные характеристики для региональных рынков жилой недвижимости доказывают возможность осуществления социальной схемы расширения жилой площади, приходящейся на домохозяйство с нулевым итоговым финансовым балансом. Это оказывается возможным при условии, что домохозяйство уже обладает среднестатистическим размером жилой площади в регионе. Для каждого из ведущих регионов РФ: предложены количественные модели; рассчитаны экономические возможности реализации данного механизма; выполнены расчеты его социальной результативности. Научные результаты исследования, полученные лично автором и обладающие новизной, заключаются в следующем:

1. Охарактеризованы социальные системы помощи в обеспечении доступным жильем экономически слабо защищенных групп населения, для условий мировой практики выявлена системная и экономически комбинированная сущность этих методов.

2. Установлено, что в мировой практике государственное и муниципальное участие в управлении процессами обеспечения социально слабо защищенных групп населения является доминирующим, но при этом всегда имеет рыночно-ориентированный регулирующий характер. Управление осуществляется через различные экономические инструменты и механизмы, но что исключительно важно, влияет при этом лишь на небольшую долю свободных рыночных обменных процессов и имеет масштабы, которые не в состоянии принципиально исказить их естественную природу.

3. Показано, что управление динамикой процесса строительства и ввода нового жилья в России сдерживается рядом объективных факторов монополистического, законодательного и экономического характера.

4. Выявлен количественный характер распределения финансовых потоков в экономическом механизме долевого строительства жилья, что позволяет оптимизировать систему управления данным процессом в соответствии с установленными закономерностями.

5. Доказана практическая достоверность используемой теоретической модели распределения цен для первичных и вторичных рынков недвижимости в регионах - лидерах жилищного строительства в РФ.

6. Разработана экономически обоснованная система управления обеспечением жильем социально слабо защищенных групп населения России на рынке долевого строительства.

7. Определены необходимые условия для практической работоспособности системы управления обеспечением жильем социально слабо защищенных групп населения РФ. Для этих условий выполнена расчетная оценка соответствующего социального эффекта.

Достоверность результатов исследования обеспечена большим массивом исходных количественных данных, полученных из различных источников и, поэтому, обладающих объективной ценностью. Методы математического и статистического анализа этих данных дают хорошо совпадающие результаты, подтверждающие достоверность исходных теоретических посылок. Полнота диссертационного исследования подтверждается малыми отклонениями результатов при расширении первичных исходных баз, а также тщательным анализом первичных документов и использованием официальных государственных источников данных.

На защиту выносятся полученные лично автором следующие положения.

Для экономически слабо защищенных слоев населения мировая практика управления социальной помощью в жилищной сфере всегда базируется на системно сбалансированном наборе рыночных методов и подходов.

Факторы, сдерживающие динамику развития долевого строительства и ввода нового жилья в РФ, во многом имеют монополистическую и административно законодательную природу.

Установлены характерные количественные пропорции для источников, которые составляют финансовую базу механизма долевого строительства, что выявило объективные экономические ориентиры для совершенствования системы управления в данной сфере.

Теоретическая модель распределения удельных цен на рынках жилой недвижимости и ее экспериментальное обоснование для ведущих по вводу жилья регионов России.

Экономические основы совершенствования системы управления долевым строительством при обеспечении новым жильем социально слабо защищенных групп населения РФ.

Выявленные экономические условия для практической работоспособности системы управления обеспечением социально слабо защищенных групп населения РФ и соответствующий социальный эффект, обеспечиваемый в рамках совершенствования управления долевым строительством.

В первой главе подробно рассмотрены основные характеристики строительного комплекса РФ, а также различные подходы и опыт, которые наработаны мировым сообществом в вопросах решения жилищной проблемы и реализации права граждан на жилище. Особое внимание уделено тем международным практикам, которые наиболее близки, или в ближайшее время, могут оказаться близкими к российским условиям. Определены актуальные направления и выполнена постановка задач исследования. Решение жилищной проблемы для социально слабо защищенных слоев населения во всех случаях носит комплексный многофакторный административно-экономический характер. Даже в самых развитых странах для определенных социальных слоев существует острая проблема доступности жилья. Во всех случаях к ее решению подключаются государственныё и муниципальные власти, а также неправительственные и благотворительные организации. Экономические механизмы систем управления обеспечением жильем сформированы таким образом, что не входят в противоречия с экономической базой общественного развития - свободными рыночными отношениями и защищенными правами собственности. Для того чтобы сохранить равновесие и стабильность все решения в этой области являются экономически взвешенными и обоснованными. Поиск многомерного компромисса между частными коммерческими и социальными интересами на основе организующего влияния власти дает положительные результаты. Обобщение мирового опыта свидетельствует, что именно это обстоятельство определяет невысокие темпы воплощения взвешенных системных экономических решений в социальную практику, которые почти всегда отстают от желаемых.

Исходя из масштабов реального финансирования, большая часть жилья в РФ будет возводиться за рамками национального проекта, с помощью частных инвестиций. Однако государство не может позволить самоустраниться из жилищной сферы, оно должно активно формировать цивилизованную рыночную среду. Следовательно, требуется найти такие формы государственного участия и конкретные механизмы управления этими процессами, которые помогли бы выйти на сбалансированное развитие различных способов социальной поддержки населения, не нарушая равновесия рыночных механизмов.

Во второй главе разработано несколько принципов и методических подходов к процессу совершенствования управления долевым строительством в рыночных условиях. Исследованы факторы управления приобретением жилой недвижимости на первичном рынке. Подробно рассмотрена законодательная и нормативная база. На основании данного анализа сделаны выводы о целом ряде ограничительных последствий в доступе застройщиков к земельным участкам, в ускорении выпуска разрешительной документации и выхода застройщика на площадку. Предложена методика оценки вариантов участия в долевом строительстве.

Третья глава посвящена исследованию инвестиционных компонентов при совершенствовании управления долевым строительством. Исследованы проблемы системного управления региональными процессами инвестирования долевого строительства частными инвесторами, как базисного условия сохранении основы свободного рыночного экономического развития. Рассмотрены те социальные группы, которые могут использовать объективные свойства рынка недвижимости с целью выхода на первичный рынок долевого строительства и улучшения своих жилищных условий, преимущественно не столько за счет своих доходов, сколько на основе использования залогового потенциала, уже имеющегося у них жилья. Это потребовало исследования экономической возможности перетекания активов в рамках рынка жилой недвижимости двух основных типов, внутри региона и межрегиональное. Наиболее сложным и не очевидным является возможность движение активов внутри региона. Данный аспект исследован особо детально. Выявлены характерные свойства и динамика цен первичных и вторичных секторов рынка жилой недвижимости. Полученные количественные данные о спектрах распределения цен для ведущих региональных рынков жилой недвижимости. Установлены рыночные закономерности, которые могут быть использованы с целью построения системы обеспечением незащищенных слоев населения жильем через совершенствование управления долевым строительством. Для сохранения ведущей роли базовых рыночных регулирующих подходов, определены условия слабого воздействия предлагаемого экономического механизма на локальные рынки недвижимости. Для этих условий выполнены подробные количественные расчеты и оценки возможного социального эффекта. Выявлены необходимые стартовые экономические условия и соответствующий результирующий ввод дополнительной социальной площади в схемах долевого строительства нового благоустроенного жилья.

Результаты диссертационного исследования, при использовании в государственном масштабе, способны оказать существенное влияние на повышение социально-экономической эффективности долевого строительства, развитие рынка недвижимости, что в целом будет способствовать социальному развитию РФ и ускорению выполнения государственных инвестиционных программ в области строительства доступного жилья.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Душкин, Алексей Александрович

Результаты исследования всех компонентов ведущих региональных рынков жилой недвижимости приняты за основу для определения инвестиционного потенциала владельцев жилья с небольшими доходами при долевом строительстве, с целью улучшения их жилищных условий. Предложенный научно-методический подход позволил создать чувствительный инструмент для оценки доступности жилья в заданном диапазоне отклонений от рыночного тренда. Теоретические построения подкреплены практическими оценками в рамках предложенной модели. Приведенные подходы существенно углубляют научно-методические основы выполнения расчетов по оценкам характеристик первичного и вторичного региональных рынков жилья. Для региональных российских рынков разработана и обоснована аналитическая модель распределения цен на жилую недвижимость. Количественно установлены основные параметры распределения рыночных цен. Выявлены основные закономерности, практически подтверждающие возможность использования разработанной методики. Выполнены основные количественные оценки возможностей улучшения жилищных условий с помощью совершенствования системы управления долевым строительством.

Для основных российских рынков жилой недвижимости предложена методика экономического расчета потенциальных возможностей улучшения жилищных условий населения с помощью долевого строительства, на основе установленных объективных свойств рынка жилой недвижимости и механизма краткосрочного кредитования. Дана оценка социальной значимости предложенного экономического подхода по расширению жилищных условий для социально незащищенных категорий домохозяйств с низкими доходами, но обладающие при этом недвижимостью.

Разработана экономически самодостаточная рыночная альтернатива управления обеспечением новым жильем социально слабо защищенных групп через механизм долевого строительства в регионах. Эта альтернатива рассмотрена в дополнение к важному государственному направлению социального развития в жилищной сфере - строить социальное жилье по муниципальному и государственному заказу. Размеры накопленных государством резервов, в виде стартовых кредитов, могут быть в более значительной мере использованы для развития жилищных социальных программ. На основе анализа международного опыта установлено, что задача государства состоит в активном формировании цивилизованной рыночной среды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подробно рассмотрены основные характеристики строительного комплекса РФ, его динамика и потенциал в строительстве жилой недвижимости, а также различные подходы и опыт, которые наработаны мировым сообществом в вопросах решения жилищной проблемы и реализации права граждан на жилище. Анализ международной практики обеспечения жильем социально слабо защищенных слоев населения всегда имеет комплексный многофакторный характер. Даже в самых развитых странах, для определенных социальных слоев общества, существует острая проблема доступности жилья. Во всех случаях к ее решению подключаются государственные и муниципальные власти, а также неправительственные и благотворительные организации. Используемые при этом системы управления и экономические механизмы обеспечения жильем не входят в противоречия с экономической базой общественного развития - свободными рыночными отношениями и защищенными законами правами собственности. Для того, чтобы сохранить равновесие и стабильность, все управленческие решения являются системными, экономически взвешенными и обоснованными. Это обстоятельство, по сути, и определяет объективно невысокие темпы воплощения социально направленных решений в практику, которые почти всегда отстают от желаемых. Мировой опыт показывает, что социальное сближение общественных слоев и нахождение в этом процессе многомерного компромисса между частными коммерческими и социальными интересами на основе организующего влияния институтов власти, дает положительные результаты.

Выполнен подробный анализ законодательной и нормативной базы. На основании выполненного анализа сделаны выводы о целом ряде ограничительных последствий в доступе застройщиков к земельным участкам, ускорения выпуска разрешительной документации и выхода застройщика на площадку. Жилищной рынок в России стремительно развивается, ускоряются темпы строительства жилья, появляются новые финансовые инструменты для приобретения недвижимости. Долевое и индивидуальное строительство жилья становятся важными направлениями решения жилищной проблемы в регионах РФ. Необходима оптимизация и упрощение схем долевого и индивидуального строительства. Возможности и резервы дивелоперов в существенной мере ограничиваются отставанием в развитии рынков материалов и услуг. Организации, обслуживающие жилье все еще-остаются монополистами, с соответствующим негативным влиянием этого фактора* на качество обслуживания и содержания недвижимости и, при этом, растущий уровень цен. При этом основные положения, которые тормозят развитие нового жилищного строительства в РФ можно сформулировать следующим образом:

- в государственных подходах к решению жилищных проблем в полной мере присутствуют административные подходы, тем не менее, все большее место начинают занимать экономические подходы и решения;

- земельные отношения, сдерживая строительные процессы, остаются важным препятствием решения жилищной проблемы в РФ;

- слабое развитие имеет важный инструмент, способствующий решению инфраструктурных вопросов рынка жилой недвижимости - земельная ипотека;

- барьеры вхождения строительных компаний на рынок строительства не сняты;

- постоянно растущая стоимость цемента, стали, других материалов и услуг ограничивает возможности дивелоперов по регулированию цен на жилую недвижимость;

- существует необходимость улучшения условий и схем рассрочки при участии в долевом строительстве жилья.

Разработано несколько принципов и методических подходов к совершенствованию* управления процессом долевого строительства в рыночных условиях и управлению факторами оптимального приобретения жилой недвижимости на первичном рынке. К основным из них можно отнести следующие. Принцип участия в приемке жилья. Принцип прозрачности финансовых потоков. Принцип свободного ценообразования. Принцип ответственности. Принцип легитимной стабильности. Принцип, равного распределения рисков. Принцип ра. венства прав* собственности. Принцип максимальной полезности. Принцип открытости равногр доступа.

Предложена методика оценки вариантов участия в долевом строительстве. Установлено распрёделение финансовых источников долевого строительства, и определено? значение; кредитных средств для инвестирования, долевого строительства, что позволяет: контролировать риски и оптимально управлять финансовыми потоками. .

Выполнено детальное исследование всех компонент ведущих.региональных рынков: жилой недвижимости для определения- инвестиционного потенциала владельцев жилья с небольшими доходами при. до левом строительстве с целью улучшения своих жилищных условий. Предложены теоретические основы, и опробованы практические методы, которые позволяют иметь, чувствительные инструменты для оценки доступности жилья:в; заданном диапазоне отклонений' от рыночного тренда. Теоретические построения подкреплены практическими исследованиями и оценками в рамках предложенной модели. Приведенные подходы существенно углубляют научно-методические основы выполнения' различных расчетов^ по оценкам разнообразных свойств как первичного, так и вторичного региональных рынков недвижимости.

Разработана и обоснована аналитическая модель распределения цен жилой недвижимости на региональных российских рынках. Исследована; основная группа: как первичных, так, и вторичных региональных рынков жилой недвижимости. Количественно установлены основные параметры распределения' рыночных цен. Установлены, основные закономерности, практически подтверждающие возможность использования разработанной методики. Выполнены-основные количественные оценки возможностей улучшения жилищных условий' с помощьюсовершенствованиясистемы управления механизмом долевого строительства.

Предложена методика экономического расчета для основных российских рынков жилой недвижимости потенциальных возможностей улучшения жилищных условий социально слабо защищенных слоев населения - собственников недвижимости с помощью долевого строительства на основе установленных объективных внутренних свойств рынка жилой недвижимости и механизма краткосрочного кредитования.

Выполнена оценка социальной значимости предложенного экономического подхода по расширению жилищных условий для социально незащищенных категорий домохозяйств с низкими доходами, но обладающие при этом недвижимостью.

Государство не может самоустраниться из жилищной сферы, несмотря на рыночные приоритеты. Оно должно активно формировать цивилизованную рыночную среду. В выполненной работе показана одна из возможных рыночных альтернатив, не искажающая суть рыночных подходов в жилищном строительстве, в дополнение к важному государственному направлению социального развития в жилищной сфере - строить социальное жилье по муниципальному и государственному заказу, привлекая, в том числе, средства стабилизационного фонда и золотовалютные резервы. Размеры накопленных государством резервов могут быть в более значительной мере использованы для развития жилищных социальных программ.

Полнота решений поставленных задач обусловлена объемами баз собранных и использованных статистических данных. При перекрестных проверках полученных моделей дополнительное увеличение размера баз исходных данных не влияло на характер и количественное значение полученных закономерностей в распределении сегментарных свойств региональных рынков жилой недвижимости.

Для рассмотренных 11 регионов РФ, лидеров жилищного строительства, можно констатировать, что половина всего ввода нового жилья в РФ происходит именно в них. Для данных регионов суммарный количественный эффект разработанной схемы составит около 18 тыс. квартир в год или около 3 млн. м2. Схема обеспечения жильем может выйти на самоокупаемость за 6 -7 лет. Источник кредитных средств в объеме около 100 млрд. рублей на первый год обеспечит старт и развитие долевого строительство для слабо защищенных социальных слоев населения РФ.

Научный уровень данного исследования характеризуется объективно установленными закономерностями поведения региональных рынков жилой недвижимости РФ. Эти данные подтверждают содержательную ценность предложенных аналитических моделей этих закономерностей. Установлены количественные данные, которые обеспечивают математические модели конкретикой, а их результаты - практической ценностью. Данные обстоятельства позволили выполнить объективно обоснованные расчеты и оценки для механизмов управления, долевым строительством в схемах обеспечения социально слабо защищенных слоев населения. Наиболее экономически важным результатом выполненного исследования следует считать системное сочетание рыночных механизмов хозяйствования с достижением социально значимых целей. Именно данным уровнем научного подхода характеризуется обеспеченность и сбалансированность социально-экономических программ в развитых странах западного мира, особенно, в такой важной сфере какой является жилая недвижимость.

Как рекомендация для оптимального развития системы обеспечения' населения жильем в форме долевого строительства предлагается в качестве базовых использовать выявленные рыночные закономерности. Эти объективные закономерности проявляются при сравнительно малом экономическом вмешательстве в механизмы их поддерживающие. Для важной и объемной социальной группы домохозяйств, единственным достоянием которых является их собственная жилая недвижимость, разработанный в исследовании подход может стать основой для развития целевой программы помощи в улучшении жилищных условий. При этом особое внимание следует уделить стимулированию повышения внутри- или межрегиональной мобильности, которую окажутся способными проявить социальные группы - участники данной схемы, а высокая мобильность населения пока не характерна для России. Однако именно это обстоятельство полностью соответствует мировым экономическим закономерностям, в основе которых лежит возможность для свободной мобильности трудовых ресурсов в экономически более выгодные региональные условия, в том числе и по величине удельной стоимости жилья. Как промежуточный шаг решения жилищной проблемы важное значение имеет социальная аренда. Как показало исследование международных подходов к развитию сектора доступного жилья помощь в кредитовании приобретения или аренды жилья являются наиболее распространенными видами помощи. Это касается и практики внесения первоначальных взносов, и частичной оплаты снижения кредитных ставок, и пр. Во многом это достигается за счет выпуска разного рода бондов. Например, их общая сумма в США не может превосходить $50 на человека в год, что в целом составляет около $150 млрд. по аналогии для покрытия суммы в 100 млрд. рублей для условий России - это составит 710 рублей на человека.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Душкин, Алексей Александрович, 2008 год

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. Спб.: Гуманистика,2003, 406 с.

2. Абрамов С.И. Инвестирование. М.: Центр экономики и маркетинга,2000.

3. Анимиза Е.Г., Тертышный А.Т. Основы местного самоуправления. М.: ИНФРА-М, 2000

4. Басаргин А.Ф., Рахлин А.Е. Система управления социальным жильем. Опыт Великобритании. М. Экономика, 2001

5. Грабовый К.П. Организационно-экономический механизм управления взаимоотношениями основных участников ЖКК. Диссертация к.э.н., МГСУ,2004. -134 с.

6. Грабовый П.Г., Финансы и кредит в недвижимости / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Н. Яськовой. М.:АСВ, 2002

7. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учеб. для ВУЗов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин-Плюс". М.: "АСВ", 1999. 567 с.

8. Греф Г.О. "Об основных направлениях земельной реформы в Российской федерации" Журнал "Управление недвижимостью", №3, , Издательство "Современная экономика и право", Москва 2003, с.2-8.

9. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной собственностью. Учебно-практическое пособие. -М.:Дель. 2001. 704 с.

10. Грязнова А.П., Оценка недвижимости: Учебник. / Под ред. А.П. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика. 2003. 496 с.

11. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление, организация, оценка. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 462 с.

12. Душкин А.А., Кудашев Е.А., Терентьев А.Р. "Методические основы расчета емкости регионального рынка жилищной недвижимости" Сборник научных трудов МАИЭС, изд. ВНИИНТПИ, Москва, 2007г., с. 138 151.

13. Душкин А.А., Терентьев А.Р. "Рынок цемента и возможности покрытия дефицита" Сборник научных трудов МАИЭС, изд. ВНИИНТПИ, Москва, 2007г., с. 107 112.

14. Душкин А.А. "Проблемы снижения цен жилья на его первичном рынке" Вестник Государственного университета управления, Москва, 2008 г., №1(39), с.113-115.

15. Душкин А.А, Воронцов Г.И., Кудашев Е.А., и др., "Проблемы развития народнохозяйственного комплекса региона в условиях дефицита инвестиционных ресурсов" МАИЭС и ВНИИНТПИ, Москва 2008, 146с.

16. Душкин А.А. «Принципы и требования рынка, подлежащие к использованию при разработке системы управления обеспечения населения жильем» Вестник Государственного университета управления, Москва, 2008 г., №4 (42), с. 150- 152.

17. Душкин А.А. Терентьев А.Р. «Исследование региональных рынков жилой недвижимости и экономические перспективы для социально доступных схем приобретения нового жилья в РФ» Сборник научных трудов МАИЭС, МАКС-Пресс, 2008, (в печати).

18. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб.: Стройиздат СПб., 1999. 299 с.

19. Зотов В.Б. Территориальное управление. Методология, теория, практика. М.: ИМ-ИНФРА-М, 1998

20. Крапин А.В. "Обзор земельного рынка" Бюллетень R-way, №149, август 2007, с.5-7. (180с.)

21. Ковалев А.И. Анализ финансового состояния предприятия. М.: Центр экономики и маркетинга. 1998. 190 с.

22. Кириллова А.Н. Жилищная политика в условиях рыночных отношений. М.: Картолитография, 1999

23. Ковешников Е.М. Муниципальное право. М.: Норма-ИНФРА-М, 2000

24. Поршнев А.Г., Управление организацией: Учеб. / Под ред. А.Г. Поршнева, З.П. Румянцевой, Н.А. Соломатина. 2-е изд., доп. и перераб. М.: ИНФРА-М. 1998. 669 с.

25. Радченко И.С. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. Под ред. И.С. Радченко. М.: Грос Медиа, 2004. 320 с.

26. Рахман И.А., А.Р.Терентьев «Первичный рынок жилья в Москве: цены и прогнозы», Экономика строительства №6, Москва 2003, с.39-52.

27. Рахман И.А.,.Терентьев А.Р, «Недвижимость: маркетинг и цены». Сборник «Год Планеты 2003», изд. «Экономика», Москва 2003 г., с. 276 283.

28. Рахман И.А,. Терентьев А.Р., «О естественной природе инфляции в условиях рыночной экономики», «Экономика строительства», Москва, 2004, №1, с.52-57.

29. Семенова И.И. История менеджмента: Учебное пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 222 с.

30. Смирнов А.С. "Таланты и поклонники новых идей градостроительства" Недвижимость и цены 22 мая 2006

31. Стороженко В.П. Куда же нам плыть? "Жилищный национальный приоритет проблемы, решения, эффективность" сборник трудов МАИЭС под редакцией д.э.н. Е.А.Кудашева, Макс-Пресс, Москва, 2006, с.5-18

32. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере, препринт #WP/98/059 ЦЭМИ РАН, 1998

33. Черезова М.А "Промышленные зоны: новая жизнь заводов и фабрик" Недвижимость и цены, Москва 16.10.06

34. Чернышов JI.H. Правовые основы реформы ЖКХ / Госстрой России. Т. 1,2. М.: ГУЛ ЦПП, 1998

35. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. -М.: Проспект, 2000. 416 с.

36. ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия».

37. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.04 г. № 190-ФЗ

38. Жилищный кодекс РФ от 29.12.04 г. № 188-ФЗ

39. Земельный кодекс РФ от 25.11.01 г. № 136-Ф3

40. Закон РФ "О залоге" от 29.05.92 г. № 2872-1

41. Закон РФ от 27.11.92 г. № 4015-1 "Об организации страхового дела в РФ" (в ред. от 20.11.99 г.)

42. Закон РФ от 07.02.92 № 4218-1 «Об основах Федеральной-жилищной политики» (с последующими дополнениями и изменениями)

43. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. Утверждена Госстроем РФ от 29.10.02 г. № 150.

44. Конституция Российской Федерации. М.: Юридическая литература,1997.

45. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ. Одобрена Указом Президента РФ от 28.04.97 г. № 425

46. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Одобрена постановлением правительства РФ от 11.01.2000 г. №26

47. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая (введена Федеральным законом от 31.07.98 № 146-ФЗ, в ред. от 29.12.2001 г.)

48. Методические рекомендации о порядке проведения конкурсов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве в Российской Федерации. МДС 80-17.-1, Госстрой России, ЦНИИЭУС, 2001.

49. Методические рекомендации по составлению договров подряда на строительство в РФ. Утверждены Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ от 05.10.99. М.: Концепт, 1999. 80с.

50. Методические рекомендации по разработке условий договора по разделу «Производство работ». Минстрой России. М.: ГП Ц1111, 1999, Том III, 16 с.

51. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая (введена Федеральным законом от 5.08.2000 № 117-ФЗ, в ред. 31.12.2001 г.)

52. Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации. Утверждены постановлением Правительства РФ от 26.02.04 № 109

53. Основные направления энергетической политики РФ на период до 2010 года. Утверждены указом Президента РФ от 07.05.95

54. Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Утверждены постановлением Правительства РФ от 17.02.04 № 89

55. Постановление Правительства РФ от 25.08.99 г. № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" // СЗ РФ. 1999. № 35

56. Постановление Правительства РФ от 17.11.01 № 797 «О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы «Жилище» в 20022010 годы»

57. Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1 "О классификации основных средств, включенных в амортизационные группы"

58. Положение о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества. Утверждено постановлением Правительства РФ от 12.08.02 № 584

59. Правила организации и проведения торгов по продаже находящейся в государственной и муниципальной собственности земельных участков и права на заключения права аренды таких земельных участков. Утверждены постановлением Правительства РФ от 11.11.02. № 808

60. Примерный устав товарищества собственников жилья. Приложение к распоряжению Премьера Правительства Москвы от 05.01.97 г. № 9-РП

61. Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота. Утверждено постановлением Правительства РФ от 02.10.02 № 830

62. Постановление Правительства РФ от 19.11.02 № 833 «О государственном земельном контроле»

63. Положение о предоставлении и расходовании субсидий из фонда реформирования региональных финансов. Утверждено постановлением Правительства РФ от 08.05.02 г. № 301

64. Постановление Правительства РФ от 02.08.99 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»

65. Постановление Правительства^ РФ от 26.12.03 г. № 787 «О предоставлении государственной гарантии РФ открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

66. Рекомендации по организации экспертного сопровождения процесса разработки градостроительной и проектной документации для строительства объектов, утверждены Главгосэкспертизой России 05.11.94

67. Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.06.01 г. № 519

68. Типовое положение об оплате исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов. Утверждено постановлением Правительства РФ от 4.03.04 №136

69. Указ Президента РФ от 09.03.04 г. "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»

70. Федеральная служба государственной статистики, Россия в цифрах 2008. М.: Росстат, 2008 Ежегодник, http://www.gks.iai/wps/ portal/ 107450, Россия, Москва, Мясницкая, 39 E-mail: [e-mail]

71. Федеральный закон от 08.02.98 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 02.01.2000 г.)

72. Федеральный закон от 30.12.04 г. № 218-ФЗ "О кредитных историях"

73. Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

74. Федеральный закон от 26.10.02 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

75. Федеральный закон от 17.08.95 № 147-ФЗ "О естественных монополиях" (в ред. от 08.08.2001 г.)

76. Федеральный закон от 20.02.95 г. № 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации"

77. Федеральный закон РФ от 27.12.02 г. № 184-ФЗ "О техническом регулировании" // СЗ РФ, 2003. № 52

78. Федеральный закон РФ от 29.10.98 № 164-ФЗ "О лизинге"

79. Федеральный закон РФ от 23.11.95 г. № 174-ФЗ "Об экономической экспертизе"

80. Федеральный закон РФ от 07.08.01 г. № 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан"

81. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. 12.04.2001г.)

82. Федеральный закон РФ от 25.02.99 г. № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 02.01.2000 г.)

83. Федеральный закон РФ от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

84. Федеральный закон РФ от 06.05.99 № 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд"

85. Федеральный закон РФ от 26.03.03 г. № 35-Ф3 «Об электроэнергетике»

86. Федеральный закон РФ от 15.06,96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»

87. Федеральный закон РФ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости) в ред. от 09.11.01

88. Федеральный закон РФ от 14.11.02 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»

89. Федеральный закон РФ от 17.07.99 № 178-ФЗ «О государственной социальной помощи»

90. Федеральный закон РФ от 25.09.97 № 126-ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации»

91. Федеральный закон РФ от 14.04.95 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»

92. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2000-2010 годы. Программа «Реформирование и модернизация ЖКК РФ». Утверждена постановлением Правительства РФ от 17.09.01 № 675

93. Федеральная целевая программа «Энергосбережение России» (19982005 годы) Программа «Энергосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве». Утверждена постановлением Правительства РФ от 24.01.98 г. № 80

94. Федеральный закон РФ от 29.12.04 г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации»

95. Федеральный закон РФ от 30.12.04 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

96. Федеральный закон РФ от 30.12.04 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

97. Федеральный закон РФ от 29.12.04 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

98. Федеральный закон РФ от 29.12.04 г. № 196 «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»

99. Федеральный закон РФ от 29.12.04 г. № 193-Ф3 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"»

100. CECODHAS "Overview Of The Key Housing Statistics And Policies By Country" European Social Housing Obeservatory, Social Housing in the EU 2005.

101. Deborah Phillip "Moving Towards Integration: The Housing of Asylum Seekers and Refugees in Britain" in Housing Studies, London: Routledge 2006 Volume 21, #4, p. 539-553.

102. Edgar Bill "Policy Measures to Ensure Access to Decent Housing for Migrants and Ethnic Minorities". University of Dundee, University of St Andrews: Joint Centre for Scottish housing research, 2004

103. Eurobarometer, 2007 Евробарометр, 2007,

104. European Central Bank, "Structural Factors in the EU Housing Markets, 2003" Frankfurt am Main, Kaiserstrasse 29, Germany, ISBN 92-9181-344-3 (print), March 2003, p.311

105. Forex EuroClub http://newsl003.fxeuroclub.ru/news

106. Gail Schechter "Affordable in Name Only" Reclaiming the concept of affordability for low-income families who need it most. National Housing Institute, Shelterforce Online Issue #133, January/February 2004

107. Goering John, Feins Judith D., Richardson Todd M. "A Cross□ Site Analysis of the Initial Moving to Opportunity Demonstration Results." Journal of Housing Research. 2002, 13 p.

108. Gilbert M., "Cement supplies and prices the facts" British Cement Association - News, Gilbert Mike , Chief Executive of the British Cement Association, 10 July 2007.

109. Hanrahan S., "Global Cement to 2020 Country-by-Country Forecasts of Cement Supply & Demand" Steve Hanrahan, Director, Ocean Shipping Consultants Ltd, Ocean House, 60 Guildford Street, Chertsey, Surrey KT16 9BE, England.

110. Hunter L. Johnson "Building a Better City: Europe's Affordable Housing Standard, National Housing Institute, Shelterforce Online, January/February 2004, Issue #133.

111. Jarrod Gitsham Project Asset Strategy & Finance Unit, Department for Families & Communities [e-mail] p.43-49

112. Kennedy S. "Affordable Homeownership in New York City: Nehemiah Plan Homes and the New York City Housing Partnership (A)." Kennedy Schoolof Government Case Program. Case С16D94D 1252.0

113. Kennedy S. "Learning the LowDIncome Housing Tax Credit (A): Tuscaloosa South." KSG Case С16П94П 1249.0

114. Kruger Andreas "Private household income in the regions of the European Union" Statistics in focus "General and Regional Statistics Economy and Finance 8/2008 Regions

115. Metropolitan Research Institute "Social dimensions of housing in the European Union", European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions, 2006 EF/06/49/EN Wyattville Road, Loughlinstown, Dublin 18, Ireland: www.eurofound.eu.int

116. Milgram Grace "A Chronology of Housing Legislation and Selected Executive Actions, 1892D2003: A Report by the Congressional Research Service: Printed for the use of the Committee on Financial Services, U.S. House of

117. Representatives, One Hundred Eighth Congress, Second Session." Washington: U.S. G.P.O.

118. Palomares Elise, Simon Patrick "Paris: Neighbourhood Identity as a Resource for the Urban Poor" in Musterd, Sako, Alan Murie and Christian Kesteloot (edit) Neighbourhoods of Poverty. Palgrave: Macmillan. 2006

119. Smith, David A. "Rethinking Section 8: A Paper for Living Cities." Recapitalization Advisors Jan 31, 2005. http://www.recapadvisors.com /pdf7RethinkingSection8.pdf

120. Statistical Office of the European Communities, Eurostat yearbook 200607 Евростат.

121. Stretton Hugh, "USA Federal Funding Programs for Affordable Low Income Home Ownership" Version: Final 1.0 2006

122. United Kingdom: 10, Downing Street Migration Country Report 2005. Brussels: Migration Policy Group.

123. U.S. Census Bureau, The 2008 Statistical Abstract, The National Data Book, http://www.census.gov/ compendia/statab/index.html

124. U.S. Department of Housing and Urban Development "Best Practice for Effecting the Rehabilitation of Affordable Housing" Volume 1: Framework and Findings Prepared for: Office of Policy Development and Research, SEPTEMBER 2006

125. U.S. Department of Housing and Urban Development "Housing Choice Vouchers" <http://www.hud.gov/offices/pih/programs/hcv/index.cfm>

126. U.S. Department of Housing and Urban Development. Office of Affordable Housing Preservation, http://www.hud.gov/offices/hsg/omhar

127. Weiss Mark A. "The Origins and Legacy of Urban Renewal." In Federal Housing Policy and Programs: Past and Present. Editor: Mitchell, J. Paul.