Разработка механизма повышения доступности жилья на основе жилищно-строительной кооперации тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Гаврилов, Максим Владиславович

• Гаврилов, Максим Владиславович
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Гаврилов, Максим Владиславович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Тенденции, теоретические подходы и факторы развития рынка жилья.

1.1. Характеристика тенденций развития и методов исследования рынка жилья.

1.2. Теоретические аспекты рыночных взаимоотношений субъектов инвестиционного процесса в строительстве жилья.

1.3. Рыночные факторы долевого строительства жилья.

ГЛАВА 2. Модель рыночных факторов долевого строительства жилья.

2.1. Структура модели рыночных факторов долевого строительства жилья

2.2. Анализ развития долевого строительства жилья на основе модели рыночных факторов.

2.3. Виды модели рыночных факторов долевого строительства жилья.

ГЛАВА 3, Тенденции» факторы и механизм повышения доступности жилья на основе жилищно-строительной кооперации.

3.L Общие и особенные тенденции и закономерности доступности жилья по видам модели рыночных факторов долевого строительства.

3.2. Факторы и условия снижения доступности жилья при долевом строительстве.

3.3. Механизм повышения доступности жилья на основе государственной поддержки жилищно-строительной кооперации.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Разработка механизма повышения доступности жилья на основе жилищно-строительной кооперации»

Актуальность темы диссертации. Обеспеченность граждан жильем и его доступность имеют ключевое значение для развития экономики и инфраструктуры, способствуют развитию личности, повышают демографическую активность населения, улучшают социальный климат в условиях высокой диспропорции доходов. При недостаточности жилищного фонда одним из основных способов приобретения жилья является привлечение денежных средств населения для строительства, в том числе в рамках участия В долевом строительстве.

Развитие жилищного строительства с 1993 г. осуществляется в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» (далее - ФЦП «Жилище» или Программа). В настоящее время можно констатировать, выполнение мероприятий Программы не обеспечило большинству жителей страны возможность улучшить жилищные условия. Более 40% населения России живет в не отвечающих современным требованиям домах. Около 3,1 млн. семей принято на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны. При существующем уровне доходов и цен улучшить жилье могут не более 20% жителей.

В работах последних лет исследованы проблемы доступности жилья в рамках системы мер стимулирования строительства и повышения платежеспособного спроса, в том числе за счет развития ипотеки. Однако остаются вопросы приобретения жилья на основе непосредственного финансирования его создания. Для их решения необходимо уточнить взаимоотношения участников инвестиционного процесса и исследовать рыночные условия долевого строительства как объекта государственного управления. Это позволит определить факторы, понижающие доступность жилья, и разработать механизм, способствующий приобретению жилья за счет вложения средств населения в строительство.

Цель работы состоит в разработке механизма повышения доступности жилья при непосредственном участии населения в финансировании строительства. Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи.

1. Изучить предшествующее и современное состояние рынка жилья с целью выбора и обоснования методов исследования, позволяющих выявлять факторы и тенденции его развития и доступности жилья.

2. Проанализировать работы российских и зарубежных авторов с целью определения взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве жилья и выявления рыночных факторов долевого строительства жилья.

3. На основе выявленных факторов сформировать модель долевого строительства жилья и с ее помощью эконометрическими методами определить тенденции и закономерности доступности жилья.

4. Исследовать установленные тенденции и закономерности с целью разработки и обоснования методов создания условий, устраняющих или уменьшающих влияние факторов, снижающих доступность жилья.

5. На основании полученных методов разработать организационно-экономический механизм и методику их применения в государственном управлении строительством жилья при участии населения в его финансировании.

Объектом исследования является современное состояние, главные тенденции и факторы доступности жилья при участии населения в финансировании его строительства» Предметом исследования выступает механизм повышения доступности жилья, реализуемый в системе государственного управления строительством жилья при участии населения в его финансировании.

Общетеоретическую и методологическую основу исследования составили положения трудов отечественных и зарубежных ученых экономистов в области экономической теории, теории рынка жилья стратегического маркетинга, системного анализа, государственного управления А. Н. Асаула, И. С. Березина, А. Р. Вапота, Б. В. Генералова, В. П. Грахова, А. Б. Гусева, JL А. Журавлевой, А. Н. Кирилловой, Н. Б. Косаревой, Ю. В. Кочеткова, А. П. Панкрухина, В. М. Полтеровича, Ю. С. Попкова, О. С. Пчелинцева, В.И. Ресина, В. М. Серова, В. П. Силина, Г. М. Стерника, О. Ю. Старкова, В. П. Стороженко, Е. И. Тарасевича, Р. А. Фатхутдинова, В. 3. Черняка, Я. В. Щетинина и др. Изучением проблем рынка жилья занимаются также ученые Института социологии РАН, Института экономики РАН, Института макроэкономических исследований, Института экономики переходного периода и др.

Обоснованность и достоверность исследования. Эмпирическую основу работы составили федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка России, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ЗАО «ФБ ММВБ», Фонда «Институт экономики города», Минэкономразвития РФ, а также фактические данные по РПЖ за период 1998-2008 гг. по Российской Федерации и по городам Самара, Ульяновск и Ярославль. Для обоснования положений диссертации применены авторские исследования, основанные на моделировании рынка строительства жилья путем формализации задач на основе поочередного использования методов активизации интуиции специалистов, методов формализованного представления систем и статистического анализа многомерных наблюдений.

Научная новизна исследования состоит в разработке на основе моделирования рыночных факторов долевого строительства механизма повышения доступности жилья, включающего систему государственных мер по развитию жилищно-строительной кооперации и методику установления баланса ввода жилья между кооперативным и долевым строительством.

Основные результаты, составляющие научную новизну исследования:

1. Уточнены теоретические аспекты рыночных взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве, что позволяет выявлять, моделировать и исследовать рыночные факторы долевого строительства жилья.

2. На основании модели рыночных факторов долевого строительства жилья определены тенденции и закономерности доступности жилья в условиях преобладающего влияния застройщиков, финансовых партнеров или дольщиков.

3. Разработаны методы и система государственных мер по их реализации, обеспечивающих повышение доступности жилья на основе развития кооперативного строительства многоквартирных домов.

4. Разработана методика определения объема ввода многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами, обеспечивающего баланс с долевым строительством на основе ценового лидерства кооперативов.

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности:

1. определять тенденции и особенности функционирования рынка жилья в различных городах, опираясь на выявленные в диссертации виды модели рыночных факторов долевого строительства;

2. использовать разработанные автором рекомендации по формированию государственной жилищной политики в целях повышения социально-ориентированных направлений развития строительства жилья;

3. проводить прогнозирование жилищной обеспеченности, доступности жилья и объемов его строительства в условиях развития жилищностроительных кооперативов;

4. использовать разработанную автором модель рыночных факторов долевого строительства и выявленные на ее основе закономерности доступности жилья при оценке коммерческой привлекательности проектов строительства жилья строительными компаниями, банками, застройщиками.

Апробация основных положений диссертационной работы получена на научно-практических конференциях в Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова: XX и XXI Международных Плехановских чтениях (г. Москва, 2007-2008 гг.). Теоретические положения диссертации использованы при подготовке лекций по дисциплине «Функции и подсистемы управления инвестиционным проектом» для студентов 5 курса специализации «Управление проектами» Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова. По теме диссертации автором опубликовано 6 работ общим объемом 3,0 п. л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы и приложений. В первой главе отражены тенденции и методы исследования рынка жилья и доступности жилья, используемые в работе для решения поставленных задач, изложены теоретические аспекты отношений субъектов инвестирования в строительстве жилья и на этой основе определены рыночные факторы долевого строительства жилья. Вторая глава посвящена моделированию рыночных факторов долевого строительства жилья, выявлению и характеристике общих и особенных тенденций и факторов развития рынка жилья в зависимости от вида модели. В третьей главе определены закономерности доступности жилья и факторы, снижающие ее, что позволило разработать механизм повышения доступности жилья на основе развития жилищно-строительной кооперации.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Гаврилов, Максим Владиславович

Основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выполнения диссертационной работы:

1. Изучение состояния рынка жилья показало, что методы системного анализа и стратегического маркетинга позволяют на основании теории, отражающей сущностные свойства объекта управления, решать задачи управления рыночными системами с начальной неопределенностью и невозможностью формализовать объект математическими выражениями,

В современных условиях долевое строительство жилья является рыночной системой, подверженной влиянию внутренних и внешних факторов и обладающей свойствами саморегулирования. Ее изучение с применением методов системного анализа и стратегического маркетинга позволяет выделить факторы и разработать модель целевых показателей, на основании которой можно будет определить тенденции и закономерности его развития и доступности жилья.

2. Уточнены теоретические аспекты рыночных взаимоотношений участников инвестиционного процесса в строительстве жилья, что позволило сформировать модель рыночных факторов долевого строительства, на основании которой с использованием эконометрических методов можно выявлять тенденции и закономерности доступности жилья.

Особенности рыночных взаимоотношений участников инвестиционного процесса в строительстве жилья определяются спецификой жилья, относящегося к основным фондам национального богатства. Сторонами долевого строительства жилья являются застройщики и участники долевого строительства, Застройщики не планирует использовать будущий объект в производственных целях и создают его для последующей продажи. Приобретение жилья путем самостоятельного строительства, участия в долевом строительстве или покупки готового жилья является инвестиционным вложением будущего собственника. Потребители, приобретающие новое жилье в целях последующего проживания в нем, являются инвесторами в макроэкономическом плане, в целях последующей сдачи в аренду — инвесторами в микроэкономическом плане, в целях последующей перепродажи — финансовыми спекулянтами.

Перечисленные положения позволили уточнить теоретические аспекты взаимоотношений участников инвестиционного процесса при долевом строительстве жилья:

1) ДоЛьЩИкй — потребители нового жилья являются инвесторами и используют его для собственных нужд или извлечения прибыли (функция спроса);

2) застройщики — производители нового жилья (функция предложения);

3) строительный комплекс - совокупность отраслей и производств с устойчивыми связями в получении строительной продукции;

4) финансовые спекулянты перепродают права на новое жилье и зарабатывают на особенностях его производства, финансирования и ценообразования; длительный период создания* значительный объем оборотных средств и рост цены по мере готовности объекта (функция спроса и функция предложения);

5) кредитные организации обеспечивают деньгами спрос (потребителей), перепродавцов (финансовых спекулянтов) и предложение (застройщиков);

6) участники рынка — брокеры, риелторы, оценщики, консультанты (функции инфраструктуры).

Приведенные теоретические положения приняты за основу выявления рыночных факторов долевого строительства жилья для формирования его модели.

3. На основании сформированной модели с использованием данных по г.г. Самары, Ульяновска и Ярославля за 1998-2008 гг. методами регрессионного и сравнительного анализов выявлены виды модели рыночных факторов долевого строительства жилья (спекулятивно* строительный, спекулятивно-потребительский и потребительско-строительный) по признаку доминирования застройщиков, финансовых партнеров или дольщиков.

Во второй главе работы разработана модель рыночных факторов целевых показателей, отражающая иерархию факторов целей подсистем и всей системы долевого строительства жилья. Цель существования рынка — в обороте нового жилья на основании обмена на эквивалентное количество денег. Цена отражает эквивалент обмена, поэтому объем реализованного товара и цены на него являются количественными характеристиками цели системы рынка. Модель состоит из трех подсистем; товара, предложения и спроса. Они включают в себя внутренние и внешние факторы, определяющие количественные показатели целей подсистем и связи между ними.

На основе модели рыночных факторов разработана система уравнений, формализующая целевые показатели долевого строительства жилья. Уравнения системы отражают зависимость целевых показателей подсистем (спроса (Dnomp) и предложения (8застр)) от внутрирыночных факторов и целевого показателя — цены нового жилья (Р) от факторов макроэкономики (Pgme), региональной экономики (Plme), рынков товаров-субститутов вторичного жилья (Pmsh) и эквивалентных инвестиционных активов (Pmai), факторов платежеспособного потребительского спроса iPDmmp) и предложения нового жилья застройщиками (РS3 астр). На основе корреляционно-регрессионного анализа определены основные факторы развития рынка строительства жилья. Выявлены виды модели долевого строительства жилья, отличающиеся факторами его развития в условиях преобладающего влияния застройщиков, финансовых спекулянтов или дольщиков.

4. Анализ общих и особенных тенденций и закономерностей доступности жилья видов моделей рыночных факторов долевого строительства позволил установить, что участие финансовых партнеров и развитие ипотеки привели к снижению доступности жилья в условиях роста ввода жилья и покупательской способности населения. Путем проведения сравнительного и графического анализов определены тенденции и закономерности развития долевого строительства жилья и доступности жилья по видам его модели. Общим для видов модели долевого строительства жилья является: виды модели с доминированием финансовых спекулянтов (спекулятивностроительный и спекулятивно-потребительский) отличаются большим уровнем ввода жилья и меньшей его доступностью по сравнению с потребительско-стройтельным видом;

• рост участия финансовых спекулянтов и активизация ипотеки привели к росту ввода жилья при снижении его доступности, при любом виде модели они не позволяют основной массе населения повышать жилищную обеспеченность на рыночных условиях;

• увеличение платежеспособного потребительского спроса в условиях роста объемов строительства (предложения застройщиков) не приводит к снижению цен объектов долевого строительства и повышению доступности жилья.

5. На основании установленного снижения спроса нового жилья в среднесрочной перспективе и условий регулирования элементов его цены разработаны методы и организационно-экономический механизм их применения, позволяющие повысить доступность жилья на основе государственной поддержки кооперативного строительства многоквартирных домов.

В третьей главе с целью установления факторов, снижающих доступность жилья в условиях роста ввода жилья, на основании сопоставления коэффициента доступности нового жилья (Кднж) и отношения разницы между платежеспособным спросом (Dnomp) и предложением жилья застройщиками ($застр) к Dnomp (дефицит/спрос) оценено соотношение изменения ввода жилья и его доступности. Разнонаправленное развитие показателей Кднж и Siacmp объясняется тем* что срок эксплуатации жилья составляет 50-100 лет и время возникновения потребности в новом жилье — 18-25 лет (циклы С; Кузнеца). На основании данных выводов определен предел платежеспособного спроса нового жилья, отражающего его ограничение в периоде 18-25 лет емкостью рынка (Овмк), снижающегося по мере ввода нового жилья. В 18-25 летнем цикле Dnomp увеличивается и стремится к DeMK только при снижении Кднж.

Повышение доступности нового жилья возможно при Бзастр, обеспечивающем удовлетворение Dnomp при снижении его платежеспособности («платежеспособный потребительский спрос»). В случае роста Кднж при развитии ипотеки, увеличении Ssacmp и спроса Dnomp после исчерпания ресурсов «кредитоспособного потребительского спроеа» наступает «кризис отрасли застройщиков», В условиях заданной объективными социально-экономическими условиями дифференциации населения по доходам с учетом снижения ёмкости рынка в среднесрочном периоде основным путем повышения доступности жилья является снижение его цены до уровня, позволяющего удовлетворить «массовый платежеспособный потребительский спрос».

Проведенные исследования и расчеты позволили определить взаимосвязь структуры цены нового жилья и видов спроса на него при существующих условиях развития долевого строительства жилья. Элементы цены сгруппированы в зависимости от условий их регулирования: а) проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (далее - ПИР и СМР), инженерно-коммунальные мощности — регулируются производственно-экономическими условиями и зависят от экономичности производственной деятельности строительной отрасли; б) технические условия, земля» согласования - регулируются статуснотехнологическими условиями и зависят от внедрения технологических инноваций в коммунальной сфере и интересов лиц, обладающих статусом собственника земельных участков или должностным статусом согласующего органа; в) проценты и прибыль застройщиков - регулируются финансово-ипотечными условиями и зависят от схемы финансирования жилищных проектов.

Установлено, что развитие структуры цены нового жилья в 1998-2008 гг. шло за счет роста долей статусно-технологического и финансового-ипотечного регулирования. Им соответствуют виды спроса, которые обеспечивали их оплату.

На основе выявленных тенденций развития долевого строительства жилья, выработаны методы повышения доступности жилья: © дополнение силы мотивов застройщиков получения прибыли силой потребности населения в жилье в качестве фактора роста ввода жилья; о исключение роста цен нового жилья за счет устранения участия спекулятивного спроса на него-в исключение и уменьшение доли элементов цены нового жилья статусно-технологического и финансово-ипотечного регулирования.

Устранение и снижение доли элементов цены нового жилья статуенотехнологического и финансово-ипотечного регулирования возможно путем формирования альтернативного способа приобретения жилья населением с соответствующим ценовым предложением. Появление конкурента будет стимулировать застройщиков к поиску возможностей по снижению этих затрат. В условиях олигопольного характера сосуществования необходимо следовать стратегии лидерства в ценах, формирующихся по принципу «издержки плюс».

Для этого владельцами участков застройки должны быть будущие жильцы, в результате чего устранится возможность формирования цены земельного участка по ценам, определяемым принципами ренты и сверхприбыли застройщиков. Будущие собственники жилья смогут управлять себестоимостью, что исключит из ценообразования факторы постоянного роста и лишит жилье качеств эквивалентного актива спекулятивного спроса. Привлекая средства будущих жильцов На начальных этапах, будут исключены расходы на оборотные средства. Для этого необходимо, чтобы период оплаты нового жилья соответствовал времени его создания, что в среднем составляет 3 года. Установление Кднж со значением

3, по расчетам автора, соответствует покупательской способности 22,5 млн. домохозяйств России с объемом платежеспособного спроса 1 211 млн. кв.м жилья.

Данный спрос может быть обеспечен земельными участками из государственной и муниципальной собственности. Наиболее эффективным считается предоставление государственных и муниципальных земель жилищно-строительным кооперативам (далее — ЖСК) под строительство многоквартирных домов при следующем организационно-экономическом механизме: выделение государственных й муниципальных земель ДЛя строительства ЖСК многоквартирных домов на безвозмездных началах, обеспеченных согласованной проектной документацией, разработанной с местными строительными компаниями с привлечением их для выполнения СМР; в контроль и координацию за формированием земель и осуществления ПИР возложить на федеральный орган и органы на уровне субъектов Российской Федерации, за ЖСК закрепить обязанности по финансированию строительства на основании предоставления им права собственности на земельный участок с начала строительства; ® из федерального бюджета выделить местным бюджетам возвращаемую ЖСК ссуду, равную 4% себестоимости нового жилья в размере задела строительства, исходя из объема и темпов строительства ЖСК.

6. Разработана методика определения объема ввода многоквартирных домов жШшщно-стройтельнымй кооперативами, обеспечивающего баланс с долевым строительством на основе ценового лидерства кооперативов.

Смоделированы последствия развития долевого строительства жилья в результате внедрения ЖСК: в снижение прибыли и отток капитала из сферы жилищного строительства, распродажа земельных участков и снижение цен на них; в аккумуляция финансовых средств у компаний строительного комплекса за счет прибыли от выполнения работ для ЖСК, они станут основными покупателями распродаваемых земельных участков и застройщиками жилья на рыночных условиях; в ввод нового жилья будет определяться возможностью финансирования затрат на приобретение земельных участков, проектирование* согласования и технические условия за счет прибыли от выполнения работ для ЖСК; о активность рынка строительства жилья будет определяться мотивом оборота производственных активов компаний строительного комплекса; в потребительско-строительный вид модели станет базовым для долевого строительства жилья.

ЖСК и долевое строительство жилья будут действовать в режиме дуополии, в которой лидерство в ценах должен удерживать кооперативный сегмент. В соответствии с положениями А. Курно и Г. фон Штакельберга, в равновесии лидер олигополии должен производить в два раза большее количество продукции, чем последователь; Для определения количества жилья, вводимого кооперативами при поддержке государства, обеспечивающего баланс ЖСК и долевого строительства жилья, разработана следующая методика: на основании распределения трудоспособного населения по размеру начисленной заработной платы и вариантов цен нового жилья, отражающих увеличение доли элементов статусно-технологического регулирования, определяется количество домохозяйств, чей доход обеспечивает достижение Кднж значения 3 и менее, и массовый платежеспособный потребительский спрос; в на основании массового платежеспособного потребительского спроса рассчитывается объем жилья, вводимого ЖСК (2/3), и прибыль компаний строительного комплекса* на • основании которой определяется возможность по вводу ими рыночного жилья и общий объем ввода жилья.

В зависимости от соотношения общего объема ввода жилья и массового платежеспособного потребительского спроса возможны четыре варианта развития соотношения долевого строительства жилья и ЖСК:

1) общий объем ввода жилья меньше массового платежеспособного потребительского спроса - зона дефицита долевого строительства жилья;

2) общий объем ввода жилья равен массовому платежеспособному потребительскому спросу - точка равновесия ЖСК, долевого строительства жилья и рынка элементов статусно-технологического регулирования;

3) общий объем ввода жилья больше массового платежеспособного потребительского Gnpoca - зона профицитного спроса элементов статусно-технологического регулирования;

4) общий объем ввода жилья равен объему жилья, водимого ЖСК, - точка исключения рынка элементов статусно-технологического регулирования.

7. Проведена апробация предложенных методов и методики, подтверждающая возможность их применения в системе государственного управления как механизма повышения Доступности жйЛья.

В целях апробации методики на основании данных по Российской Федерации на 01.01.2009 произведен расчет массового платежеспособного потребительского спроса и общего объема ввода жилья при различных вариантах цен первичного жилья и объема жилья, вводимого ЖСК. В соответствии с полученными данными определен требуемый объем жилья, вводимого ЖСК, - 120,2 млн.кв.м, который обеспечит ввод 59,8 млн.кв.м за счет долевого строительства на рыночных условиях, общий ввод — 180,3 млн.кв.м. Приведенный пример показал» что разработанная методика может применяться в государственном управлении как инструмент для определения баланса между кооперативным строительством, долевым строительством жилья и рынком элементов статусно-технологического регулирования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обеспеченность граждан жильем и его доступность имеют ключевое значение для развития экономики и инфраструктуры, способствуют развитию личности, повышают демографическую активность населения, улучшают социальный климат в условиях высокой диспропорции доходов. При недостаточности жилищного фонда одним из основных способов приобретения жилья является привлечение денежных средств населения для строительства, в том числе в рамках участия в долевом строительстве.

Развитие жилищного строительства с 1993 г. осуществляется в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» (далее - ФЦП «Жилище» или Программа). В настоящее время можно констатировать, что выполнение мероприятий Программы не обеспечило большинству жителей страны возможность улучшить жилищные условия.

В работе поставлена цель и соответствующие ей задачи, решение которых позволит повысить доступность жилья населению. Целью работы является разработка механизма повышения доступности жилья при непосредственном участии населения в финансировании строительства. Для ее достижения цели поставлены и решены следующие задачи:

1. Изучить предшествующее и современное состояние рынка жилья с целью выбора и обоснования методов исследования, позволяющих выявлять факторы и тенденции его развития и доступности жилья.

2. Проанализировать работы российских и зарубежных авторов с целью определения взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве жилья и выявления рыночных факторов долевого строительства жилья.

3. На основе выявленных факторов сформировать модель долевого строительства жилья и с ее помощью эконометрическими методами определить тенденции и закономерности доступности жилья.

4. Исследовать установленные тенденции и закономерности с целью разработки и обоснования методов создания условий, устраняющих или уменьшающих влияние факторов, снижающих доступность жилья. 5» На основании полученных методов разработать организационно-экономический механизм и методику их применения в государственном управлении строительством жилья при участии населения в его финансировании.

Научная новизна исследования состоит в разработке на основе моделирования рыночных факторов долевого строительства механизма повышения доступности жилья, включающего систему государственных мер по развитию жилищно-строительной кооперации и методику установления баланса ввода жилья между кооперативным и долевым строительством.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Гаврилов, Максим Владиславович, 2009 год

1. Алрелев К,Н. Методология сбора и обработки информации// URL: www.realtymarket.ru М., 2004 г.

2. Березин И. Маркетинговый анализ. Рынок. Фирма. Товар. Продвижение. М.: Вершина, 2007 г.

3. Бимон М.З. Особенности прогнозирования спроса на жилье в строящихся домах// Доклад на IX Национальном когрессе по недвижимости. Москва, 2006 г.

4. Бусыгин В., Желободько Е„ Коковин С„ Цыплаков А.

5. Микроэкономический анализ несовершенных рынков.

6. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 3, ст. 99.

7. Волкова В,Н. Основы теории систем и системного анализа: учеб. для вузов. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2003.

8. Выбор метода прогнозирования средней цены предложения на рынке жилья города Перми//ХЖЬ: www.realtymarket.ru.

9. Генералов Б.В. Проблемы формирования организационно-экономических механизмов управления инвестиционными процессами в регионе// Стратегия развития строительного комплекса в современной экономике России. Владимир: Русская оценка, 2004 г. С. 25-27.

10. Гусев АД Формирование в России рынка доступного жилья, М„ 20Q7 г, П.Гусев А.Б. Ценовые пузыри на региональных рынках жилья// URL:www.urban-rlanet.ru М.» 2007 г.

11. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояния и перспективы// НЭЖ «Проблемы недвижимости». 1999. - Выпуск 1.

12. Дмитриева Е. Банки предлагают новую схему покупки квартиры// Коммерсант, 2007 г.// URL: www.realprice.ru/SYSTEM/ART PAGE/gdih.htm

13. Дрейпер Н., Смит Г. Прикладной регрессионный анализ. Кн. 1. М.: Мир, 1981.

14. Дьяченко К.П., Дьяченко В.П. Потребительская кооперация в городской социальной сфере, торговле и производстве: законодательство, основы организации, хозяйственные и финансовые механизмы. — М.: ПО «Соцкультбыт», 2007,

15. Жилищное финансирование в период реформ. Москва, 2002 г.

16. Журавлева JI.A. Отраслевые рынки: теория, практика формирования и развития. Новосибирск; НГУ, 2003 г.

17. Индикативное планирование: теория и пути совершенствования. СПб., 2000.

18. Киндеева Е,А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2001. № 1(6).

19. Козлова Н. Сдача в темную// Российская газета, № 160 (4423) от 26,07,2007. С. 1,5,

20. Котлер Ф. Основы маркетинга. Краткий курс. М.: Издательский дом «Вильяме», 2007.

21. Котлер Ф., Ли Н. Маркетинг для государственных и общественных организаций. СПб: Питер, 2008.

22. Кочетков Ю.В. Новостройки российских городов: что управляет ценами?// Доклад на VII Национальном конгрессе по недвижимости. Москва, 2004 г.

23. Кочетков Ю.В. Москва и Санкт-Петербург в последние годы: сравнительный анализ// Доклад на конференции ERRS-2006. Веймар, 2006 Г,

24. Кревенс Д. Стратегический маркетинг. М., СПб., Киев. 2003.

25. Кривошапко Ю, В чужой глазок// Российская газета» № 160 (4423) от 26.07.2007. С.1, 5.

26. Курс экономической теорий; учебник/ Под ред. проф. М.Н. Чепурина, проф. Е.А. Киселевой. Киров: «АСА», 2006 г.

27. Кущенко В.В. Девелопмент новое русское слово//3аконодательство и экономика. 2004. - N 7, 8.

28. Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий А.А. Эконометрика. Начальный курс: Учебник. М.; Дело, 2007.

29. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: Учеб. пособие. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004,

30. Маршалл А. Принципы экономической науки. М.: Издательская группа «Прогресс», 1993.

31. Месарович М. Теория иерархических многоуровневых систем. — М.: Мир, 1973.

32. Минц В.М. Принципы прогнозирования динамики цен на жилую недвижимость// Рынок ценных бумаг. 2007. № 18.

33. Морозова Ж.А. Строительство жилья. Налоги. — М.: Издательско-консультационная компания «Статус-Кво 97», 2004 г,

34. Направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам

35. России». Утв. Президиумом Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов. - Протокол № 2 от 21.12.05.

36. Новиков К.М. Особенности кредитования на рынке строящейся загородной недвижимости// Доклад на Петербургском ипотечном форуме. Санкт-Петербург, 2007 г.

37. Новости рынка недвижимости, № 35 (392) от 27.09.04. С. 16-17.

38. Ноздрина Н.Н. Мигранты на рынке жилья в городах России (по материалам социологических исследований)// Доклад на VII Национальном конгрессе по недвижимости. Москва, 2004 г.

39. Основы экономической теории и практики. Волгоград, 1994.

40. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). Фонд «Институт экономики города». М,, 2004 г.// URL: http://www.urbaneconomics.ru/publications.php

41. Панкрухин А.П. Маркетинг. Учебник. М.: Омега-JI, 2003.

42. Петров М.Н. Индикативное планирование: вопросы теории и методологии. Казань, 2000.

43. Политическая экономия. —М.: Политиздат, 1998. С. 511.

44. Постановление от 20 июня 1993 г. N 595 Совета министров -Правительства РФ «О государственной целевой программе «Жилище».

45. Постановление от 31.12.2005 г. № 865 Правительства РФ «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы

46. Жилище» на 2002-2010 годы»,

47. Построение модели прогноза цен предложения на рынке жилья г. Перми. Пермь, 2007.

48. Сайт Министерства регионального развития РФ// URL: http://www.minregion.ru/WorkIterns/NewsItem.aspx?PageID=340&Ne\vslD= 693

49. Сайт ММВБ// URL: http://www.micex.ru/

50. Сайт ОАО «АИЖК»// URL: http://www.ahml.ru/index.shtml

51. Сайт Фонда содействия развитию жилищного строительства// URL: http://www.fondrgs.ru/auction/index.php

52. Сайт ЦБ РФ//ШЬ: http://www.cbr.ru/

53. Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны. М.: Стройиздат, 1986 г.

54. Системный анализ в экономике и организации производства; учеб, длявузов/ Под ред. С.А. Валуева, В.Н. Волковой. — JL: Политехника, 1991 г.

55. Собрание законодательства РФ. 1997, N 30, ст. 3594.

56. Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. - ст. 1096.

57. Собрание законодательства РФ.2005, N 1 (часть 1), ст. 36.

58. Собрание законодательства РФ. 2005, N 1 (часть 1), ст. 40.

59. Состояние и проблемы ценообразования в строительстве и на рынке жилой недвижимости (22.06.07)// URL: www.irn.ru/articles/11437.html/

60. Старовойтов А. С. Подходы к организации жилищного строительства для семей с невысоким уровнем доходов, Некоммерческие формы жилищного строительства. М.: Фонд «Институт экономики города». 2009.

61. Старовойтов А.С. Сравнительный анализ объемов ввода и цены жилья в Российской Федерации в 2006 г.// Доклад Рострой на II Петербургском ипотечном форуме, Санкт-Петербург, 2007 г.

62. Стерник Г.М. Цены предложения на рынке жилья городов России в 19902007 году: анализ и прогноз// URL: www.realtvmarket.ru Москва, 2008 г.

63. Стерник Г.М. Циклы на рынке недвижимости// URL: www.realtymarket.ru Москва, 2008 г.

64. Стерник Г.М. Анализ и прогноз развития рынка ипотечного кредитования// Доклад на Ипотечном петербургском форуме, 1-2 марта 2007 г;

65. Стерник Г.М. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход// Доклад на Аналитической конференции

66. MAP «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». Москва, 2007 г.

67. Стерник Г.М. Циклы на рынке недвижимости// URL: www.realtymarket.ru. 2006 г.

68. Стерник Г.М. Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости// URL: www.realtymarket.ru Москва, 2003 г.

69. Стерник Г.М. Различия в уровне цен на жилье в регионах России и динамика его изменения//Доклад на конференции «Итоги 10-летнего развития рынка недвижимости. Проблемы регионов». Самара, 2001 г.

70. Стерник Г.М. Москва и регионы: три России три рынка недвижимости// Москва на фоне России и мира; проблемы и противоречия отношений столицы в контексте рыночной трансформации. — М., «ЭПИКОН», 1999. С. 105-141.

71. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье// «Экономика и математические методы», том 34, вып. 1,1998 г.

72. Стеркин Ф., Казьмин Д. Ловля на жильца// Ведомости, от 07.03.2007 г.

73. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы// URL: www.realtymarket.ru/stat.html.

74. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н., Смелова А.В. Исследование предпочтений потребителей на рынке недвижимости новое направление в анализе рынка// Доклад на V Национальном конгрессе по недвижимости, Москва, 2002 г.

75. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости// Национальные проекты, май 2008 г.

76. Структура рынка и равновесие. — Вена, 1934.

77. Теория систем и системный анализ в управлении организациями: Справочник: Учебное пособие/ Под ред. В.Н. Волковой и А.А. Емельянова. — М.: Финансы и статистика, 2006 г. С. 39-40.

78. Тихомиров Н.П., Дорохина Е.Ю. Эконометрика: учебник. М.: Издательство «Экзамен», 2007. С. 16-18.

79. Товары и услуги. М.: Экономика, 1990. С. 263.

80. Федорова М., Сичкарь О., Аминов X. Госстрой рассекретил смету// Коммерсант. № 60 от 10.04.08.

81. Феодосов J1.C. Управление градостроительным развитием региона. Сыктывкар: Сыктывкарский университет, 2002.

82. Центральная база статистических данных Госкомстата РФ/AJRL; http://www.gks.ru/bgd/regl/b07 13/IssWWW.exe/Stg/d02/06-44.htm

83. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. — М.: Альпина Бизнес-Букс, 2005. С. 164-165.

84. Хайек Ф, Индивидуализм и экономический порядок, М,: Изограф, 2000,

85. Шагас Н.А. Долгосрочный аспект. М.: ТЕИС, 2003.

86. Щетинин Я.В., Савиченко В.Е. Доступность жилья в Российской Федерации как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты// Банковское кредитование. № 3 (7). 2006 г.

87. Экономике строительства нужны доступные деньги// Аргументы и факты. № 44.2005 г.

88. Экономическая теория (политэкономия): Учебник/ Под общ. ред. акад. В.И. Видяпина, акад. Г.П. Журавлевой. М.: ИНФРА-М, 2007 г.

89. Яковец Ю. Революция экономики. -М.: Экономика, 1990. С. 122.90f Capozza, D.R, and Li, Y. Real Investment, Capital Intensity and Interest

90. Rates. Working paper, University of Michigan. 1996.

91. Green* Richard and Patric Hendershott. Age, Housing Demand, and Real House Price// Regional Science and Urban Economics. — 1996.

92. Grinblatt, Mark, and Sheridan Titman. Financial Markets and Corporate Strategy. Irwin McGraw-Hill, Boston, MA, 1998.

93. S. Kuznets. Century movements in manufacture and the prices. 1930.

94. URL: http://www.svstemfond.ru/law.phtml?p=182