Условия формирования и эффективного функционирования производственно-строительных компаний на рынке жилья: На примере Астраханской области тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Синев, Анатолий Петрович

• Синев, Анатолий Петрович
• кандидат экономических наук
• 2000

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Синев, Анатолий Петрович

Введение

Глава I. Научные основы и объективные предпосылки формирования территориального строительного комплекса

1.1 Территориально-отраслевой аспект организации общественного производства. Территориальный строительный комплекс (ТСК)

1.2 Эволюция экономических условий финансово-хозяйственной деятельности предприятий и организаций территориального строительного комплекса в переходном периоде

1.3 Структура и источники реальных инвестиций в жилищное исоциально-культурное строительство. Реструктуризация ТСК

Выводы

Глава И. Региональный рынок жилья: условия формирования и развития

2.1 Общий случай: рынок недвижимости

2.2 Рынок жилой недвижимости (жилья)

2.2.1 Формирование спроса

2.2.2 Формирование предложения

2.3 Предложение жилья производственно-строительными комплексами: коммерческий аспект оценки работы

2.4 Исследование условий д^ановдёния -и,развития рынка жилья в г.Астрахани

Выводы

Глава III. Пути устойчивого развития производственной базы регионального рынка жилья ^ 3.1 Разработка основных принципов, задач и моделей региональной жилищной политики

3.2 Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство

3.3 Реструктуризация строительной отрасли как фактор формирования рыночных отношений в сфере жилищных услуг. 133 Эффект реструктуризации

3.4 Создание финансового механизма регулирования работы ПСК в условиях рынка

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Условия формирования и эффективного функционирования производственно-строительных компаний на рынке жилья: На примере Астраханской области»

Строительство - ведущая отрасль народного хозяйства России, где решаются жизненно важные задачи структурной перестройки материальной базы всего производственного потенциала страны и развития непроизводственной сферы. От эффективности функционирования строительного комплекса во многом зависят как темпы выхода из кризиса, так и конкурентоспособность отечественной экономики. Отсюда и повышенный общественный интерес к возможности и деятельности строительного комплекса России.

Переход к рыночным условиям и структурная перестройка экономики России привели к коренным изменениям в строительном комплексе. Прежде всего, в результате приватизации резко изменилась структура строительных организаций по формам собственности. Одновременно шло быстрое формирование предприятий малого бизнеса, на долю которых сейчас приходится почти 86% предприятий с численностью занятых до 50 чел. Из общего числа строительных фирм (128 тыс.) на долю частных приходится 85%, смешанных (частно-государственных) - 10%, государственных - около 5%. Аналогичные тенденции прослеживаются в сфере проектирования, но здесь выше доля государственных организаций - примерно 33% (6 тыс. из 19,2 тыс.), однако доля малых предприятий здесь достигла 94%.

Общая численность занятых в строительной индустрии сократилась за годы реформ на 1,6 млн. чел. и составляет 6,7 млн. чел. [80].

По оценкам специалистов строительство пока еще сохраняет ядро производственного и кадрового потенциала. В то же время отрасли, материально-технической базы строительства - производство машин, оборудования, строительных конструкций и материалов характеризуются высокой степенью изношенности оборудования и низким использованием производственных мощностей. Так, производство сборного железобетона за 1991-1996 гг. в стране сократилось на 73%, цемента - на 56%, кирпича - на

49% и т.д. [80]. Капитальные вложения в промышленность строительных материалов уменьшились за этот период на 80%.

Глубокий инвестиционный спад привел, как известно, к значительному сокращению инвестиций в экономику России. При этом доля производственной сферы за указанный период снизилась, а непроизводственной - выросла. Переход к рыночным методам в условиях острого дефицита финансовых средств обусловил сокращение доли государственного сектора в инвестициях. К 1998 г. доля государственных инвестиций приблизилась к 27%), непроизводственная сфера достигла 44%, а производственная - снизилась до 56%. [70, с. 17-18].

Все приведенные данные отражают результаты глубокого инвестиционного кризиса в стране, обусловленного как методами проведения рыночных реформ, так и характером развития и состояния самого строительного комплекса. Его научный, технический потенциал ' и. эффективность перед началом реформ были далеки от мировых достижений. Это находит обобщенное выражение в низком уровне производительности труда в строительстве (даже по оптимальным оценкам он составляет 30-35% от уровня США при большей в 1,3 раза численности занятых) [70, с. 19].

Строительный комплекс сегодня - это, пишет известный экономист Амалиев Т.Г., - достаточно раздробленное, не управляемое из единого или-нескольких центров множество самостоятельно хозяйствующих субъектов, обладающих своими специфическими особенностями и не связанных системными целями [14, с. 18].

В рамках недостаточно развитого строительного рынка, при отсутствии нормальной конкуренции, когда подавляющая часть строительных подрядов получается, минуя тендеры, не происходит никакого естественного при-современной конкуренции выравнивания условий функционирования и общественных требований к подрядчикам.

Многими специалистами возлагались надежды на то, что жилищное строительство станет локомотивом инвестиционного и экономического роста. О такой возможности убедительно свидетельствует зарубежный опыт. Острота и нерешенность жилищной проблемы в стране могли стать веским побудительным мотивом такого подъема. Однако низкая платежеспособность большинства населения, дорогие кредиты и отсутствие надежных систем долгосрочного кредитования привели к спаду жилищного строительства.

С отказом государства от роли монопольного инвестора в 'жилищное строительство стали возникать проблемы, последствия которых выразились в снижении темпов вводимого жилья. Так, результаты осуществления жилищного строительства в России в 1998 году свидетельствуют о том, что в течение этого года на территории Российской Федерации предприятиями и у организациями всех форм собственности было введено 34000 тыс. м~, жилья что составляет 42% от уровня 1992 г. Изучение ситуации показывает, что. причиной такого положения дел является значительное сокращение инвестиций в строительство со стороны государства и предприятий.

Госстрой РФ на своей коллегии, состоявшейся в январе 1998 г., подчеркнул, что «главным приоритетом в деятельности строительного комплекса страны должно являться жилищное строительство» [35, с.2].

В целях повышения загрузки мощностей строительного комплекса-Госстроем и субъектами Федерации принимались меры по широкому использованию внебюджетных источников финансирования жилищного строительства, по созданию в этих целях региональных фондов, выпуску жилищных сертификатов и облигаций, предоставлению субсидий, привлечению банковских кредитов, иностранных инвестиций.

Стратегия развития строительного комплекса России на переходный-период и дальнейшую перспективу неразрывно связана со стабилизацией и ростом экономики и инвестиций. Вместе с тем существующие правовые и экономические условия далеко не достаточны для эффективной инвестиционной деятельности даже в условиях политической и экономической стабильности. Проблема роста инвестиций это прежде всего региональная проблема, тем более если это касается жилищного строительства. Мировой опыт рыночной экономики убеждает, что рынок сам по себе не в состоянии обеспечить устойчивые и взаимовыгодные связи между предприятиями и организациями строительного комплекса, выполняющими различные функции в едином технико-технологическом процессе, каковым и является строительный комплекс.

Необходимыми становятся долгосрочные экономические договорные связи, а во многих случаях и имущественное совладение.

Изучение опыта зарубежных стран подсказывает пути решения проблемы, которая безусловно носит организационный характер, это' — институциональное изменение в строительном комплексе. Отдельный положительный опыт таких изменений есть и в регионах РФ. На упомянутой выше коллегии Госстроя РФ отмечалось: «Госстрой поддерживает развивающиеся в последнее время процессы создания финансово-промышленных групп, объединений, лизинговых компаний. Заслуживает внимания положительный опыт работы Уральского ДСК и других участников картельного соглашения по строительству жилья в Свердловской области» [35, с.2]. Следует отметить, что опыт этот как и теоретический аспект проблемы институциональных изменений в строительном комплексе адекватных рыночной форме хозяйствования, требуют своего обобщения, практического и теоретического осмысливания, что и определило выбор направления и темы диссертационного исследования.

Актуальность темы исследования. Экономические реформы в России на протяжении длительного периода предусматривали четко выраженное стремление к упрощению организационно-хозяйственной структуры и управления экономикой за счет разрушения на всех уровнях сложившейся централизованно-плановой системы хозяйствования. Отход от отраслевых методов управления народным хозяйством показал, что значительная часть предприятий, получивших столь долгожданную независимость, не в состоянии самостоятельно обеспечить свою деятельность, поддерживать' сложившиеся хозяйственные связи, не говоря уже о создании новых, что связано со слабостью управления, отжившим менталитетом администрации, пассивностью персонала.

В условиях децентрализации государственного регулирования экономики и ее регионализации для центра стало целесообразным передать полномочия принятия решений по формированию региональной рыночной инфраструктуры, формированию структурной и инвестиционной .политики на региональный уровень. Однако процесс этот в юридическом плане идет очень медленно: только в конце 1996г. был принят Закон о местном самоуправлении, не принят до сих пор в полном объеме налоговый Кодекс, ряд других нормативных документов.

Смена внутриполитических ориентиров, представление • регионам значительной самостоятельности на местах, поставило решение задачи подъема и развития. экономики в стране по принципу «от частного к общему», практической реализацией которого выступают интеграционные факторы развития производительных сил. Отражением этого процесса является формирование на базе ранее существовавших, . и вновь организуемых хозяйственных структур, межотраслевых территориальных хозяйственных комплексов, решающих социально-экономические, экологические региональные задачи. Местные администрации связывают формирование таких комплексов с крупными региональными программами, обеспечивающими структурную перестройку технологически взаимосвязанных предприятий с учетом приоритетных задач сохранения занятости населения и решения экологических проблем. ' Одно из направлений структурной перестройки экономики регионов - формирование производственно-строительных компаний (ПСК), объединяющих предприятия единой технологической цепочки: промышленности' строительных материалов, стройиндустрии и строительства.

Положительный опыт создания таких компаний (групп), в частности по строительству жилья, имеется как в Астраханском регионе, так и в других субъектах Федерации. Однако процесс образования новых ПСК идет чрезвычайно медленно, скован множеством ограничений существующей нормативно-правовой базы, кредитно-денежной и налоговой систем.

Одной из причин, сдерживающих создание ПСК, является уровень научной разработки проблемы. Недостаточно четко определены приоритеты формирования территориальных комплексов, остаются на уровне общих постановок проблемы финансовых отношений между их участниками. Объединению участников должна соответствовать убедительная аргументация экономической эффективности функционирования ПСК, реалистические оценки возможностей их формирования.

Экономическая наука оказалась не готовой объяснить методы слияний и внутренней организации объединения предприятий, представляющей различные сферы общественного производства, в комплексы.

Исследование условий формирования и эффективного функционирования производственно-строительных компаний й фирм, в частности, на рынке жилья и обусловило актуальность выбранной темы исследования.

Научная разработанность проблемы. Многоплановость выбранной темы исследования делает логически обоснованным и неоднозначность оценок степени научной разработанности отдельных ее частей. Наиболее разработанной следует считать отправную часть исследования, а именно «инвестиции и инвестиционный процесс». Это целое научное направление, многие положения которого «привязаны» и к экономике регионального уровня.

В отношении изыскания финансовых средств за счет внутренних источников учеными-экономистами разработан ряд направлений по наиболее полному их использованию. Особо следует отметить монографию авторского коллектива в составе В.Ф.Воля, В.В. Голосова, А.Г. Куликова, Б.Е. Пенькова, в которой отражены все возможные направления использования региональных факторов социально-экономической политики (Бюджетные резервы региона - М.: Финансы, 1997).

Наращивание объема инвестиций и повышение их эффективности подавляющее большинство экономистов называют необходимым условием структурной перестройки народного хозяйства и экономического роста. Тенденция зависимости экономического роста от величины инвестиций очевидна и это всегда отмечалось исследованиями теории экономического роста и подтверждается практикой хозяйствования.

Проблему формирования и управления инвестиционным потенциалом региона исследовали в диссертационных работах на материалах Астраханской области сравнительно недавно А.А. Жилкин, Т.Г. Ковалева, Р.А Набиев [43, 54]. Выводы и положения этих исследований использовались автором при написании диссертации. В периодической специальной литературе весьма заметный след оказали статьи Белкина В. «Банковские инвестиции как механизм формирования жилищного строительства» [17], Булгакова С.Н. «Инвестиционное обеспечение экономического развития: капитальные вложения в строительный комплекс» [21], Воронова К.Н. и Хаита И.А. «Инвестиции в реальные активы» [22] и др.

С выходом в свет Указов Президента Российской Федерации «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» (1993 г.) и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования (1996 г.) в периодической специальной литературе оживленно обсуждается вопрос об организации и формах ипотечного кредитования, изучается опыт решения проблемы на федеральном и региональном уровнях [20, 24, 31, 32, 36], в том числе и иностранный. Появляются диссертационные исследования по проблеме [42]. Однако механизм ипотечного кредитования изучен пока очень слабо, предлагаемый федеральным центром проект не учитывает многочисленные местные особенности, требования и условия развития регионов [45, 53, 62]. На уровне текущей периодики рассматриваются и вопросы организации рынка жилья. Вместе с тем реалии сегодняшнего дня таковы, что хоть и медленно, но региональные рынки жилья создаются, а государственная политика обеспечения бесплатным жильем социально-незащищенных слоев населения заставляет финансировать из местного бюджета жилищное строительство, что поддерживает "на плаву" строительные жилищные организации, заставляет их искать новые организационные формы взаимодействия- по всей технологической цепочке от изготовления строительного материала до сдачи "под ключ" с наименьшими затратами. Среди строительных фирм уже заметна достаточно активная конкуренция. На практике процесс "выживания" обеспечивается созданием финансово-промышленных (строительных) фирм (компаний, групп), опыт создания которых описывается в литературе [15, 19, 30, 33, 36, 37, 53]. Безусловно процесс этот требует своего теоретического осмысления, научно-практических и методических рекомендаций, разработки и оценки различных альтернативных вариантов. Вся вышеизложенная совокупность теоретических, методических, практических вопросов, многие из которых могут рассматриваться пока еще на уровне постановочных, и определяют ценность настоящего исследования, заставляют сделать вывод о его научной, и практической значимости. Актуальность, экономическая значимость вышеназванной проблемы, при недостаточной ее теоретической и практической разработки, определили основную цель диссертации и круг' рассматриваемых в ней вопросов.

Цель работы состоит в том, чтобы на основе изучения существующей теории и практики формирования рынка жилья и исследования тенденций его развития под влиянием объективных экономических процессов, показать адекватные этому процессу организационно-экономические формы производства, обеспечивающие эффективное развитие рыночных структур.

Реализация поставленной цели предполагает решение ряда задач теоретического и научно-практического характера, а именно: разработку территориально-отраслевого аспекта организации общественного производства и одной из ее форм - территориального строительного комплекса;

- раскрытие современных научно-методических основ взаимодействия инвестиций и трансформации экономики;

- разработку экономико-правовых вопросов формирования рынка недвижимости в Российской Федерации;

- исследование условий становления и развития рынка жилья в г.Астрахани;

- исследование коммерческого аспекта работы производственно-строительных комплексов на рынке жилья;

- разработку концептуальных положений и моделей региональной политики на рынке жилья;

- исследование возможностей использования ипотечного кредитования в качестве инструмента управления инвестициями в жилищное строительство;

- создание финансового механизма регулирования работы ПСК . в условиях рынка;

- исследование возможностей реструктуризации строительной'отрасли в качестве фактора формирования рыночных отношений в сфере жилищных услуг.

Научная новизна выполненного исследования, имеющего прикладной характер, состоит в следующем:

- обоснована точка зрения на роль рыночной доминанты в формировании на территории региона отраслевых и межотраслевых хозяйственных единиц;

- определены условия и сформулированы необходимые предпосылки появления интеграционных структур типа «производственно-строительные хозяйственные единицы», предложены их классификационные признаки;

- обоснована определяющая роль в формировании предложений на рынке жилья производственно-строительных компаний, функционирующих в рамках региональной жилищной политики, концептуальные положения и модель управления которой предложены автором;

- определены методические подходы к решению задач реструктуризации строительной отрасли и разработана ее структурная модель;

- разработана региональная модель управления процессом кредитования сферы жилищного строительства на основе принципов ипотеки; разработана система оценочных показателей эффективности финансовой деятельности производственно-строительных фирм и предложен алгоритм расчета интегрального показателя на ЭВМ.

Предметом исследования являются связи и отношения формирующиеся на рынке жилья по поводу спроса и предложения жилой недвижимости, финансово-экономический аспект деятельности по строительству жилой недвижимости.

В качестве объекта исследования выбраны производственно-строительные фирмы и объединения Астраханской области различных форм собственности.

Теоретической и методологической основой исследования явились положения теории рыночного хозяйства; труды отечественных и иностранных ученых по региональной экономике, размещению и развитию производительных сил, прогнозированию социально-экономических процессов. В качестве методов научных исследований в диссертации использованы системный анализ с моделированием территориальных экономических процессов, балансовый метод, методы статистики. При написании работы использовались теоретические и методические положения,, нашедшие отражение в трудах ученых отраслевой строительной науки.

Практическое значение диссертации заключается в возможности использования ее выводов и положений, предложенного методического аппарата для решения финансово-экономических проблем формирования и развития территориальных производственно-строительных корпоративных структур адекватных требованиям рынка.

Разработанный методический материал, выполненный в процессе диссертационного исследования, может быть использован при проведении стратегического прогнозирования деятельности строительных комплексов на некоторой локальной территории.

Апробация результатов исследования. Материалы диссертации докладывались и обсуждались на конференциях профессорско-преподавательского состава Астраханского государственного технического университета (1992-1998 гг.), региональной НПК «Проблемы и опыт разгосударствления и приватизации предприятий Астраханской области» (1992г.), Региональном совещании-семинаре "Реструктуризация предприятий как путь к рынку" (ноябрь, 1999 г.), совещаниях областной администрации.

Выводы и положения диссертации использовались при разработке учебно-методических пособий по курсу «Экономическая география и региональная экономика» в АГТУ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 работ общим объемом 1,8 печатных листа.

Объем и структура работы Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения, содержит 27 таблиц, 17 рисунков, 4-х приложений и списка использованной литературы на 8 листах, включающего 89 наименований публикаций. Работа изложена на 191 листах машинописного текста.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Синев, Анатолий Петрович

Выводы и положения второй главы настоящего исследования показали, что в основе поиска и определения путей устойчивого развития производственной базы жилищного строительства на ближайший период и перспективу должна лежать концепция региональной политики на рынке' жилья. При этом ее положения могут меняться с изменением природно-климатических факторов - условий, социально-экономической политики государства, уровня и перспектив развития и размещения производительных сил региона, динамики доходов населения и т.д., т.е. обуславливаться объективными и субъективными причинами кратковременного и долговременного действия, вследствие чего жилищная политика должна носить во времени поэтапный характер с корректировкой каждого последующего этапа с учетом реализации установок предыдущего. Названный подход не только не исключает, а наоборот, предполагает выработку основных положений - принципов жилищной политики, к которым в диссертации отнесены:

- социальной политики обеспечения жильем всех нуждающихся по действующим государственным нормам;

- системного подхода к формированию целей и задач жилищной политики, предполагающего сочетание решений социальных проблем обеспеченности жильем малоимущих слоев населения с удовлетворением рыночного спроса на жилье; единства стратегических и тактических планов реализации поставленных целей жилищной политики;

- единства федеральных и региональных задач социально-жилищной политики;

- охраны окружающей среды и создания благоприятных условий обитания человека;

- изучения спроса на жилье, структуры предпочтений и управления спросом и предложением.

Под углом зрения вышеназванных принципов следует рассматривать и задачи (концептуальные положения) региональной жилищной политики. Какой должна быть жилищная политика в условиях неудовлетворенного' спроса на жилье вообще и, благоустроенного в частности, при значительном разрыве между потребностью в жилье и денежным спросом на него?

Систематизируя взгляды на проблему, изложенные как в периодической литературе, так и в специальных исследованиях, можно отметить следующее. Классическим показателем доступности жилья является отношение его рыночной цены к среднегодовому доходу семьи. Согласно статистических данных и расчетов, выполненных в главе II настоящего исследования, оно составляет около 16 лет, что выше чем в других странах, где по данным [35] срок этот колеблется от 5 до 12 лет.

Произошедшее з последние 10 лет двадцатикратное суммарное повышение всех видов жилищных платежей привело к заметному сокращению спроса и росту предложения на рынке существующего жилья. Учитывая, что российские города обладают пока незначительной инвестиционной привлекательностью, необходимо, на наш взгляд, приложить усилия к тому, чтобы компенсировать растущий риск инвесторов: упростить порядок передачи собственности застройщикам и выдачи строительных разрешений, смягчить градостроительные ограничения, сократить разовые платежи застройщиков при передаче собственности, однозначно зафиксировать условия повышения арендных ставок, наконец, обеспечить своевременную подготовку территорий под застройку.

Формирование эффективного спроса на жилье с помощью "щадящих" моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления их к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий - важнейшая задача жилищной политики.

Необходима специальная стратегия жилищного строительства для среднего класса (3/4 всех семей). Это предполагает создание соответствующей финансовой системы, в которой государство участвовало бы не только в качестве гаранта жилищных займов, но и как прямой инвестор (путем погашения части стоимости жилья в переделах социальной нормы). В принципе средний потребитель должен расплачиваться не за новое жилье целиком, а только за улучшение жилищных условий. Формирование эффективного спроса на жилье является координация планов строительства нового жилья с политикой расселения, повышения доли смешанной малоэтажной застройки.

Один из главных вопросов жилищной политики: что строить? Если в реализации жилищно-строительной политики опираться только на структуру предпочтений, то явно приоритетным выглядят коттежное и индивидуальное строительство. На рис.3 Л приведены структуры, предпочтений по типам домов, опубликованные в статье [14] по материалам специальных обследований в городах Ростов-на-Дону (юг России) и Твери (Центральная полоса) в 1998 г. Однако эти "идеалы" должны быть соотнесены с оценкой собственного материального достояния, уровнем дохода респондентов. Пока их достижение является проблематичным предпочтение должно отдаваться многоквартирным домам, но улучшенной планировки. При этом возникают два вопроса связанные с политикой долевого участия. Первый: расширение круга интересов инвесторов, привлекаемых к строительству нового жилья, в частности привлечение средств финансово- кредитных институтов и промышленных предприятий, финансовых ресурсов, других регионов, средств зарубежных инвесторов.

РОСТОВ-НА-ДОНУ

5% 5%

El Собственный дом на одну семью - 30

Коттедж- 14

Квартира с удобствами в доме на 2-4 семьи - 5

Другой тип жилья - 5

Квартира в хорошем крпичном доме -15 ® Малогоборитная квартира - 5

Стандартная квартира улучшеннной планировки - 26

ТВЕРЬ

0 Собственный дом на одну семью -12 В Коттедж - 17

Квартира с удобствами в доме на 2-4 семьи - 5

Другой тип жилья - 7

Квартира в хорошем крпичном доме -14 ЕЮ Малогоборитная квартира -11

Стандартная квартира улучшеннной планировки - 32

Рис.3.1 Структура предпочтений по типам домов (в %)

При этом безусловным является дифференциация стоимости жилья по степени комфортности и району застройки. Применительно к жилью, строящемуся в г.Астрахани, можно согласиться с предлагаемой городским управлением архитектуры схемой деления жилья по степени комфортности-на: дешевое, среднее, дорогое, элитное, а по месту застройки: на отдаленную, сложившуюся, престижную и центральную зоны.

И второй вопрос: долевое участие застройщиков в инвестирование инфраструктуры.

Нынешние градостроительные решения в значительной степени детерминированы сложившимися в социалистический период принципами' инфраструктурного обеспечения городской застройки.

За улучшение инфраструктуры должен платить тот, кто от этого выигрывает. Это могут быть застройщики - ведь практически при любом строительстве коммерческих и промышленных объектов возникает дополнительная нагрузка на объекты инфраструктуры, но это могут быть и просто пользователи. Так, стоимость инфраструктурных . объектов, заложенных в генеральном плане или транспортной схеме города, должна делиться между всеми фирмами-пользователями их услуг пропорционально ожидаемому выигрышу. При этом целесообразно применять "сертификаты участия" - облигации, дающие частным инвесторам право на получение процента по вкладам в инфраструктуру. Предприятия-вкладчики должны участвовать и в управлении ими.

Другим инструментом решения поставленной задачи является рыночная организация землепользования.

Наверное правильно будет сделать вывод, что сейчас самой безотлагательной и главной задачей развития жилищного рынка является разработка рыночно-ориентированной муниципальной земельной, политики. Под последней мы имеем в виду политику, которая если и не предполагает введения массового рынка прав на земельные участки (а власти многих городов видимо, не готовы к этому), то хотя бы переориентирует концепцию территориального развития не более "ценростремительную" • и введет механизмы учета реального территориального спроса со . стороны застройщиков и покупателей недвижимости всех типов, в том числе жилья.

Систематизацию вышеизложенного произведем в табличной форме 3.1 "Элементы жилищной политики на рынке первичного жилья1'.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выполненное на примере Астраханской области исследование условий формирования и эффективного функционирования производственно-строительных компаний на рынке жилья, полученные в результате выполненной работы выводы и положения, показали актуальность выбранной темы как в теоретическом, так и в практическом аспектах.

Теоретическая часть выполненной работы представляет собой исследование территориально-отраслевого аспекта организации общественного производства и его конкретной формы - строительного комплекса региона, предприятия которого объединяют признаки общности территории, единства предмета и продукта труда. Оценивая приоритеты научных экономических исследований, автор пришел к заключению, что' исследование проблемы формирования и устойчивого . развития территориальных комплексов как региональных экономических систем в условиях их рыночной трансформации, обладает всеми признаками приоритетности.

С теоретических позиций в работе раскрыты:

1) современные научно-методические основы взаимодействия инвестиций и трансформации экономики региона;

2) уточнена экономическая категория "территориальный производственно-строительный комплекс" и предложена классификация его признаков;

3) определены методические подходы к решению задач реструктуризации строительной отрасли.

Исследованию условий формирования и развития совокупного регионального рынка жилья посвящена вторая глава диссертации. Результаты исследований этой главы позволили сделать следующие выводы:

1) повсеместное развитие рыночного жилищного строительства протекает в отсутствие рынка земли и, следовательно, рыночно ориентированной муниципальной земельной политики;

2) на развитие рынка недвижимости оказывают влияние совокупность социально-политических, экономических, организационных, правовых и др. факторов, а ситуацию, связанную с возможностями решения жилищной-проблемы оценить как переходную от бесплатного предоставления государством к рыночному распределению;

3) основная причина неудовлетворенности жильем - недостаточный размер жилой площади, решение которого видится на путях развития делового участия в финансировании жилищного строительства застройщиками различных форм собственности;

4) основным направлением внебюджетного жилищного инвестирования должно стать развитие жилищного инвестирования на основе ипотечного кредитования.

В условиях развития предпринимательства важным направлением внебюджетного инвестирования должно стать инвестирование на основе коммерческого интереса финансово-строительных организаций.

5) Потенциал спроса и предложения на вторичном рынке, жилья в постсоветских городах далеко не равнозначны, что делает необходимым финансовую оценку при выборе объекта для предоставления жилищных займов, либо прогнозирования эффективности посреднической деятельности на вторичном рынке жилья.

В качестве путей устойчивого развития производственной базы регионального рынка жилья в диссертации обоснованы и предложены:

- концепция региональной политики на рынке жилья, положения которой должны меняться с изменением природно-климатических факторов - условий, социально-экономической политики государства, уровня и перспектив развития и размещения производительных сил региона, динамики доходов населения и т.д. По времени, жилищная политика должна носить поэтапный характер с корректировкой каждого последующего этапа с учетом реализации установок предыдущего.

В качестве принципов жилищной политики в диссертации обоснованы и предложены:

- социальной политики обеспечения жильем всех нуждающихся по действующим государственным нормам;

- системного подхода к формированию целей и задач жилищной политики, предполагающего сочетание решений социальных проблем обеспеченности жильем малоимущих слоев населения с удовлетворением, рыночного спроса на жилье; единства стратегических и тактических планов реализации поставленных целей жилищной политики;

- единства федеральных и региональных задач социально-жилищной политики;

- охраны окружающей среды и создания благоприятных условий обитания человека;

- изучения спроса на жилье, структуры предпочтений и управление спросом и предложением.

В диссертации сделан вывод, что под углом зрения вышеназванных принципов следует рассматривать задачи (концептуальные положения) региональной жилищной политики, предложено их основное содержание.

Одной из важнейших задач жилищной политики является формирование научно-обоснованного спроса на жилье. В работе обоснованы элементы жилищной политики на рынке первичного жилья.

В диссертации предложены различные инструменты реализации задач жилищной политики наиболее важные из них: 1) разработка и реализация, целевых инвестиционных программ и 2) создание системы регионального ипотечного кредитования.

При этом доказательно показано, что разработка целевых инвестиционных программ должна базироваться на целевых функциях задач системы управления обеспечением жильем и технологий экспертных оценок условий, сроков и возможностей реализации целевых инвестиционных программ. В работе предложена иерархия целей системы обеспечения жильем, методология формирования инвестиционных программ.

В качестве инструмента управления инвестициями в жилищное' строительство предложено ипотечное кредитование, точнее, региональный его вариант: одноуравневая региональная модель, которой соответствует организационно-правовая схема одноуровневого ипотечного рынка, предложен проект регионального закона "Об ипотеке", реализующей эту схему. Автором разработаны и предложены два варианта алгоритма ипотечного кредитаамортизации, реализуемые на ЭВМ: простой и сложный.

Использование механизма ипотечного кредитования связывается в диссертации с реструктуризацией строительной отрасли, которая рассматривается в качество фактора формирования рыночных отношений в сфере жилищных услуг.

В диссертации исследуется опыт институциональных преобразований в строительном комплексе, основу которых составляют интеграционные процессы в строительстве, когда между его участниками устанавливаются связи, содержательной основой которых является вся совокупность производственных отношений по поводу создания конечной продукции "реструктуризация снизу-вверх". Корпоративные объединения отдельных строительных предприятий на единой технологической основе получили в диссертации название производственно- строительных компанйй региона (ПСКР).

Сам факт объединения различных как по форме собственности, так и по масштабам и характеру деятельности структур в единую группу свидетельствует о том, что на современном этапе развития регионального производственно-строительного комплекса идет интенсивная внутренняя структурная перестройка строительной отрасли в направлении создания в строительном бизнесе принципиально новых организационных форм адекватных условиям рыночного хозяйствования, а именно: строительство перестает быть подрядным строительством и становится, как и во всем мире, проектной деятельностью на маркетинговой основе.

Поскольку в случаях образования корпоративных объединений в строительстве происходит слияние, для использования в конечных целях, не только материальных, но и финансовых ресурсов, то в большинстве случаев корпорации такого типа в литературе да и на практике называют финансово-строительными группами (ФСГ), а еще чаще региональными финансово-строительными группами.

Применительно к современному состоянию институциональных преобразований в строительном комплексе объединение банковского и строительного капитала в форме создания региональных финансово-строительных компаний (групп) возможно только в сфере жилищного строительства при внедрении ипотечного кредитования.

Можно предположить возникновение различно структурированных финансово-строительных компаний. Организационно-экономическая структура каждой конкретной РФСГ будет определяться, по-видимому, генезисом ее возникновения. В диссертации рассмотрены варианты.

В силу пространственной закрепленности конечной продукции строительства и регионального характера источников финансирования строительных проектов эти строительные объединения носят региональный характер и являются, по существу, региональными финансово-строительными группами (РФСГ). Таким образом, РФСГ - это экономически и организационно самостоятельная структура, создаваемая • с целью аккумулирования финансовых ресурсов для осуществления строительных проектов и их реализации на территории региона. Годовой экономический эффект институциональных преобразований, только одного ОАО "КПД", оценивается в 315 тыс. руб.

Специфичность работы строительных организаций в условиях рынка делает необходимым получение текущей информации о финансовом состоянии предприятия и необходимость оперативного регулирования этого состояния.

Результаты исследований, проведенных во второй главе работы, их критический анализ, учет требований организаций финансово-кредитной системы области показали, что в целом, применительно к строительной отрасли, финансовое положение предприятия можно оценить с. помощью системы 8 частных коэффициентов. Предложены и обоснованы конкретные коэффициенты, а для расчета результирующего (интегрального) показателя предложена методика аналитического расчета, реализуемая обычным путем и с использованием ЭВМ.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Синев, Анатолий Петрович, 2000 год

1. Закон РФ от 24 декабря 1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики (с изменениями и дополнениями от 12 января 1996, 21 апреля 1997 г.)

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1), с изменениями и дополнениями от 20 февраля, 12 августа 1996)

3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июля 1983 (в ред. от 22 августа 1995)

4. Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 №2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»

5. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 №1180 «О жилищных кредитах»

6. Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»

7. Указ Президента Российской Федерации от 23 марта 1996 №420 «О разработке федеральной целевой программы «Свой дом»

8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залога недвижимости)»

9. Инструкция ЦБ РФ от 30 июня 1997 г. №62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам»

10. Приказ ЦБ РФ от 30 марта 1996 г. №02-77 «Об утверждении Положения «Об обязательных резервах кредитных организаций, депонируемых в Центральном Банке Российской Федерации»

11. Научно-экономическая литература, статьи, справочники

12. П.Алексеев М.Ю. Рынок ценных бумаг.-М.: Финансы и статистика, 1992.352 С.

13. Абанкина И. А. Анализ региональных различий формирования жилищного рынка // Вопросы экономики.-1994, №10, С.111-120

14. Абанкина Т., Зуев С. Жилищные стратегии социальных групп городского населения в рыночных условиях // Вопросы экономики, 1994, №10 -С.57-68

15. Амалиев Т.Г. О многомерности подходов к оценке состояния строительного комплекса России // Вопросы экономики С. 18-36

16. Асаул А.Н., Батрак А.В. Финансово-строительные группы основа региональных строительных комплексов //

17. Батырин Д. Я хочу купить новую квартиру. «Волга» от 30 марта 1999 г.

18. Белкин В. Банковские инвестиции как механизм формирования жилищного строительства // Банковское дело.-1995.-№6.-С.5-8

19. Берестов В. Приживется ли ипотека в нашем регионе? // "Волга" от 14 февраля 2000 г.

20. Богомолов Н.Д. Становление рынка жилья: исследование экономических процессов и формирование структуры управления: Автор, диссер. . канд. экон. наук.-Иркутск: Гос. экон. акад., 1995

21. Бубновская Н.В. Жилищное строительство с привлечением финансовых и трудовых ресурсов населения. М., 1990.-254 С.

22. Булгаков С.Н. Инвестиционное обеспечение экономического развития: капитальные вложения в строительный комплекс, проектирование. -Новосибирск: Наука, 1993.-160 С.

23. Воронов К.Н., Хаит И.А. Инвестиции в реальные активы // Финансы. -1995.-№ 1-С. 19-21

24. Воропаев В.И. Управление проектами как фактор повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. 1996.-№10.-С37-52

25. Дроздовский Э.Е., Скоробогатов В.Д. Концепция механизма' регионального хозяйствования. Ульяновск: Филиал МГУ, 1989. - 60 С.

26. Донцова JI.B. Инвестиционно-строительный сектор российской экономики: проблемы формирования и инвестиционного обновления. -М.: Диалог МГУ, 1999.-269 С.

27. Донцова JI.B. Эволюция экономических условий финансово-хозяйственной деятельности предприятий и организаций строительного комплекса в переходном периоде // С.23-33

28. Жилищная экономика. Пер. с англ. М.: Дело, 1996

29. Жилищное строительство в условиях перехода к рыночной экономике // Вопросы экономики, 1997, №7

30. Евтух А.Т. О повышении эффективности внебюджетного жилищного инвестирования // Жилищное строительство, 1994, №5. С. 11-15

31. Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное агентство по ипотечному жилищному законодательству // Строительная газета. 1996, №14. - С.З

32. Иванов А.П., Казаков Е.А., Угаева М.В. Организация рынка жилья // Экономика строительства, 1993, №1. С. 18-24

33. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. Учебник для вузов. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999. - 414 С.

34. Итоги и задачи строительного комплекса. Материалы совещания в Гострое РФ // Москва, март 1999 г.

35. Каганова О., Мальгин А. Что происходит на жилищном рынке С.Петербурга // Вопросы экономики, 1994, №10

36. Каганова О., Катханова А. Развитие рыночного троительства: опыт С.Петербурга и других городов // Вопросы экономики, 1994, №10

37. Калинина Н., Новомлинская Е., Ноздрина Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга // Впросы экономики, 1994, №10

38. Каменский М.И. Состояние и перспективы развития строительного комплекса // Строительная газета. 1995, №11. - 24 марта. - С. 10

39. Квагадзе Р.Т. Состояние и проблемы развития рынка нового жилья // Архитектура и строительство, 1999, №1

40. Кредитование и расчеты в строительстве: Учебник / Под ред. Н.И. Валенцевой. М.: Финансы и статистика, 1993. - 270 С.

41. Коптева Е.П. Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство // Автор, диссер. на соиск. ученой степени канд. экон. наук. Ульяновск: Ульяновский гос. университет, 1997. - 22 С.

42. Ковалева Т.Г. Инвестиционный капитал в условиях рыночной трансформации (на примере Астраханской области) / Автор, диссер. на соиск. ученой степени канд. экон. наук. Астрахань: Из-во АГТУ, 1999. -27С.

43. Ковалев В.В. Финансовый анализ.-М.: Финансы и статистика, 1995-365С.

44. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Под общей ред. И.Д. Грачева. М.: Издательская группа ЮРМА-ИНФРА. - М., 199. - 348С.

45. Кочович Е. Финансовая математика: Теория и практика финансово-банковских расчетов. Пер. с серб,- М.: Финансы и статистика, 1994.-268С.

46. Львов Ю.А. Основы экономики и организации бизнеса. М.: Из-во «Формика», 1992.-383 С.

47. Макконел К.Р., Брю С. Экономикс: принципы, проблемы, политика: Т.1, Т.2. М.: Республика, 1993. - 399 С., 400 С.

48. Макар С.В. Некоторые методические аспекты комплексной оценки территории в современных условиях развития производительных сил. В кн.: Проблемы размещения производительных сил и территориальной организации хозяйства. М., 1996.-С.83-92

49. Макарьян Э.А., Герасименко Г.П. Финансовый анализ. М.: «ПРНОР», 1997.-160 С.

50. Маркс К. Капитал. Т. 1. -Кп.1. -М.: Политиздат, 1980.-540 С.

51. Маркусенко М.В. Экономические методы управления стрит.ельством /' Под ред. И.А. Михайловой. Минск: Наука и техника, 1992.-230С.

52. Матюшин Э.Г. Формирование экономического механизма решения жилищной проблехМЫ // Жилищное строительство, 1994, №7.-С.89

53. Методика реструкутризации предприятий промышленности // Комитет экономики и инвестиционной политики Администрации Астраханской области- 1999.-44С.

54. Набиев Р.А. Вопросы комплексной оценки эффективности совместных инвестиций в промышленность строительных материалов (на примере предприятий Астраханского региона) // Атореф. диссер. . канд. экон. наук: Астрахань, АГТУ, 1999. 26С.

55. Новиков В.Ф., Манюшис А.Ю. Территориальное управление: проблемы и пути перестройки. М.: Экономика, 1990.-287С.

56. Новый вид кредитов от московского Сбербанка // Коммерсант-Daily, 1996, №138

57. Овчинников В. Европейский и отечественный опыт организации финансово-строительных комплексов // Бизнес и банки. 1995, №18. -С.52-54

58. Панкратов Е.П. Инвестиционное проектирование развития организационных форм управления в строительстве // Экономика строительства. 1994, №12,- С.24-26

59. Парамошкин В.Б. Интегральная оценка социально-экономического развития региона. Труды Вольного экономич. общества России. - ВЭО, 1998.-С.165-173

60. Печерин Е.М., Юхачев А.В. Влияние региональных факторов на формирование и функционирование рынков различного типа. Труды Вольного экономического общества России, М.: ВЭО, 1998, С.247-258

61. Плотников В., Свирин Ф. Ипотека: московская классическая или региональная оригинальная? / «Финансовая Россия», №40, октябрь, 1999

62. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема.-М.: Статус, 1999.-256 С.

63. Проблемы размещения производительных сил и территориальной организации хозяйства. Сб. науч. статей. М.: Из-во ФА при Правительстве РФ, 1996.-86С.

64. Прыкин Б.В. и др. Основы управления. Производственно-строительная система. -М.: Стройиздат, 1991. -400С.

65. Пискунов Д.А. Маркетинг в управлении жилищным строительством в условиях развития рынка // Автор, диссер. . канд. экон. наук. М.: Российская Академия управления, 1993. - 24С.

66. Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений // Вопросы экономики, 1994, №10

67. Размещение производительных сил: Учебник для вузов / В.В. Кистанов, Н.В. Копылов, А.Т. Хрущев и др. / 3-е изд., перераб. и дополн. - М.: Экономика, 1994.-588С.

68. Региональная экономика: Учебн. пособие для вузов / Т.Г. Морозова, М.П. Победина, Г.Б. Поляк и др.; Под ред. проф. Т.Г. Морозовой. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995.-304 С.

69. Рекитар Я.А., Сидорова Н.А. Долговременные тенденции развития строительного комплекса (опыт ведущих зарубежных стран и некоторые выводы для России //

70. Сажин А.Ф., Смирнова Е.Е. Институты рынка. М.: Из-во БЕК, 1998. -310С.

71. Сикачев А.В. Сущность понятия «Жилищная политика» // Жилищное строительство. 1994, №2. - С. 18-22

72. Синев А.П. Производственно-строительный комплекс в условиях рынка // Информационный листок №8-99. Из-во Астраханского ЦНТИ, 1999.-2С.

73. Синев А.П. Основные пути повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве / Астрахан. гос. техн. ун-т. Астрахань, 1999. -6С.Библиогр. 4 назв. - Рус.- Деп. в ВИНИТИ

74. Синев А.П., Суюнбаева Г.Г., Баканева Е.В. Экономические показатели оценки состояния и уровня развития территориально-производственных комплексов (ТПК) / Астрахан. гос. техн. ун-т. Астрахань, 1999. -12С.Библиогр. 7 назв. - Рус.- Деп. в ВИНИТИ

75. Стиньков В. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит, 1994, №8

76. Стоянова Е. Финансовый менеджмент. М.: «Перспектива», 1995.-214 С.

77. Толковый экономический и финансоый словарь, Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология. / Пер. с фр. М.: Международные отношения, 1994.

78. Умихаев J1. Особенности и организационно-экономические . проблемы развития жилищного хозяйства в условиях переходной экономики: Автореф. дисс. . канд. экон. наук. М.: Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, 1996

79. Управление экономикой переходного периода. Наука Физматлит, М., 1998

80. Усихаев Л. Особенности и организационно-экономические • проблемы развития жилищного хозяйства в условиях переходной экономики: Автореф. дисс. канд. экон. наук. М.: Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, 1996

81. Финансовое управление компанией / Под общей ред. Е.В. Кузнецовой. -М.: «Правовая культура», 1996. 384 С.

82. Экономика Астраханской области в 1992-96 гг. / Областной Комитет статистики.-Астрахань: ОблЦСУ, 1997.-301 С.

83. Эльдаров Р. (в соавторстве) Региональная структура рынка жилья // Экономист, 1996, №10

84. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Дело, 1999. - 328С.

85. Эткинд Ю.Л. Организация и управление строительством / Учебное пособие. Свердловск: Из-во Уральского ун-та, 1999. - 390С.

86. Amott Richard. Economic Theory and Housing // Handbook of Regional and Urban Economics. Vol. 2/Ed. by Edwin S. Mills. N. Y.: Elsevier-North Holland Publishing, 1995

87. Bacow, Lawrence S. 1990. «Foreng Ivestment, Vertical Integration and the Structure of the US Real Estate Industry» Real Etate Issues (Fall-Winter), pp-1-8

88. Crammer, Chrles N. 1990. «Commercial Bank: Real Estate Real Truble» Issuesin Bank Regilation (Summer), pp. 26-32