Совершенствование гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Кудухов, Аслан Викторович

• Кудухов, Аслан Викторович
• кандидат юридических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Кудухов, Аслан Викторович

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОНЯТИЯ И ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

§1.1. Ретроспективный обзор становления понятия «недвижимость» и. правового регулирования соответствующих отношений.

§1.2. Понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», недвижимость».28^

§1.3. Виды и классификация недвижимых объектов.46*

Глава 2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОНЯТИЯ И ПРОЦЕДУРЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

§2.1. Ретроспективный обзор становления системы учета (регистрации) прав на недвижимое имущество.

§2.2. Проблемы характеристики государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним.

§2.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в системе учета и регистрации недвижимых объектов.

Глава 3. ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

§3.1. Проблемы соотношения правомочий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и судов в судебной практике.

§3.2. Проблемы защиты от органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество в судебной практике.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Актуальность темы исследования. В последние годы совершается значительное число действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Московской области за 1 полугодие 2009 г. работниками Управления Федеральной регистрационной службы проведено свыше 649 тыс. регистрационных действий, что на 15,6% больше, чем за аналогичный период 2008 г. (в 2009 г. было зарегистрировано: 542 тыс. прав; 32 тыс. ограничений; 75 тыс. сделок)1. Сравнительный анализ статистических показателей деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показал, что количество регистрационных действий за 1 полугодие 2009 г. увеличилось на 10% по сравнению с показателями 1 полугодия 2008 г. (222 110 и: 201 282 регистрационных действия соответственно)2.

Все это происходит в условиях противоречивости и пробельности правового регулирования.

Понятие «недвижимого имущества» возвращено в оборот в конце XX в. При этом его раскрытие является одним из дискуссионных в законодательстве, правоприменительной практике и научной литературе.

В законодательстве понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость» то даются как синонимы, то употребляются порознь без видимой логики. Размыты квалифицирующие признаки этого объекта гражданских прав. Отсутствуют единые классификационные основания, в связи с чем «размывается» само понятие недвижимого имущества.

1 <http://www.шosoblreg.ru/ru/about/news/newsdetail.php?ID=670>

2 <http://just.siberia.net/uniwersalm.php?urIa= 1ро1и§09.Ыт>

Несовершенна по ряду ключевых моментов действующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В правовых актах и доктрине отсутствует единое понятие государственной регистрации. Декларированные в законе значение и роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество не находят подтверждения в иных актах и отрицательно сказываются на практике. В настоящее время в России действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества, подчас — с разными целями, принципами, субъектами и даже объектами. Системы учета слабо связаны между собой и не позволяют оперативно получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории государства, а также эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета является среди прочего наличие большого количества неучтенных объектов, в т.ч. объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель. Происходит смешение объектов регистрации. Существует противоречивое регулирование регистрационных отношений. Права и обязанности органов государственной регистрации сформулированы в ряде случаев без соотнесения с некоторыми правовыми актами и компетенцией других органов. Нет единообразия в решении вопроса о последствиях нарушения требования о государственной регистрации. В ряде случаев практика нуждается в эффективных способах защиты от самих органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства3 и Исследовательским

3 Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства образован на основании указа Президента РФ от 5 октября 1999 г. №1338 «О Совете при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства» по представлению председателей Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. См.: С3 РФ. 1999. №41. Ст.4904 (с изм.). центром частного права при Президенте РФ4 и одобренной на заседании Совета 7 октября 2009 г.5, указано: «По существу должны быть заново созданы и помещены в ГК . общие нормы о государственной регистрации имущественных прав» (Введение. П.7). ч

Все это обуславливает актуальность темы исследования.

Степень разработанности темы. Отдельные проблемы понятия, состава и правового режима недвижимого имущества, прав на него, в первую очередь,, вещных, сделок с ним, а также учета недвижимых объектов и прав на них активно исследуются в научной литературе - с XIX в. по настоящее время. За последнее десятилетие в этой области защищено около 100 диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук и 5 — доктора юридических наук.

Однако постоянно меняющееся правовое регулирование, «перестройка» организационной структуры регистрации, задачи, поставленные Президентом РФ и Концепцией развития гражданского законодательства, одобренной в 2009 г., требуют продолжения исследований, придания им комплексного характера и конкретных предложений по реструктуризации правовых институтов объектов гражданских прав и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель и задачи исследования. Выявленные потребности обусловили выбор цели диссертации — дальнейшее развитие учения о недвижимом имуществе, правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, системная перестройка законодательства в этой сфере.

Достижение поставленной^ цели потребовало постановки и решения следующих задач:

4 Концепция разработана на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». См.: СЗ РФ. 2008. № 9 (часть I). Ст.3482.

5 См. об этом подробнее: Цивилист. 2009. №4.

- выявить тенденции становления понятия «недвижимость» и развития правового регулирования соответствующих отношений,

- унифицировать терминологию в отношении недвижимости,

- выработать четкие критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу,

- устранить противоречия в классификации недвижимых объектов,

- выявить тенденции становления системы учета (регистрации) прав на недвижимое имущество и развития правового регулирования соответствующих отношений,

- конкретизировать роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

- исключить смешение объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

- повысить эффективность организационного механизма учета недвижимых объектов и прав на них,

- выработать принципы взаимодействия органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и судов, соответствующие правовому государству,

- усовершенствовать защиту субъективных прав и законных интересов от неправомерных действий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Теоретическую основу исследования составили работы отечественных ученых дореволюционного, советского и современного периодов по вопросам недвижимых объектов и их видов, укрепления (учета, регистрации) прав на них, прав на недвижимое имущество, таких как: В.А. Алексеев, А.П. Анисимов, С.А. Бабкин, И.А. Базанов, М.И. Брагинский, И.Л. Брауде, Л.Ю. Василевская, A.B. Венедиктов, И.Е. Герман, С.П. Гришаев, В.Б. Ельяшевич, Ю.Г. Жариков, А.Б. Карлин, JI.A. Кассо, В.И. Курдиновский, О.М. Козырь, JI.T. Кокоева, П.В. Крашенинников,

К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, О.Ю. Скворцов, С.А. Степанов, Н.А. Сыродоев, Ю.К. Толстой, Е.М. Тужилова-Орданская, В.В. Чубаров.

Информационная база исследования: правовые акты РФ, бывшего СССР и дореволюционной России, устанавливающие правовой режим недвижимых объектов и статус органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулирующие отношения по такой регистрации, судебные акты.

Методы исследования; Методологическую основу исследования составляет диалектический метод познания и основанные на нем общенаучные методы (исторический,, логический, системный), а также частные научные методы (историко-юридический, сравнительно-правовой; метод правового моделирования)-и др.

Результатами исследования явились следующие положения, выносимые на защиту:

1. В целях унификации правовой терминологии и адекватного; отражения сущности явлений в правовых актах и доктрине предлагается использовать в отношении недвижимых объектов термины «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» (последний — в отношении имущественных комплексов), а термин «недвижимость» использовать как режим имущества, а не его естественную характеристику.

2. На основе сравнительного анализа правовых актов и правоприменительной практики выделены 3 группы критериев- отнесения объектов к недвижимому имуществу, наиболее ярко проявляющиеся в отношении физически недвижимых искусственных объектов: 1) сущностные (прочная связь с землей); 2) оценочные (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению); 3) юридико-технические (сопутствующей документации, подтверждающие факт и законность существования объекта).

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»и иных правовых актах предлагается раскрыть каждую из этих групп критериев.

В сущностные критерии предлагается включать: а) наличие фундамента, б) характер фундамента, в) наличие подведенных коммуникаций, г) характер искусственно возведенного объекта, д) срок, на который объект возведен.

Они должны оцениваться в совокупности. Критерии б)-д) являются позитивными, т.е. их наличие служит основанием для признания объекта недвижимым, а их отсутствие не может выступать основанием для того, чтобы не признавать такой объект недвижимым. По критерию д) категория «временные» в отношении недвижимых объектов требует легального уточнения срока.

В оценочных критериях предложено различать физическую невозможность перемещения объекта и неэффективность такого перемещения. В первом случае исследуются: а) изначальная предназначенность объекта для перемещения, б) отнесение объектов к капитальным. Критерий б) является позитивным. Во втором случае производится оценка: а) ущерба назначению (через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения и через расходы на перемещение), б) возможности функционирования объекта по прежнему назначению после перемещения.

Предлагается конкретизировать в законодательстве вид стоимости объекта для сравнения и процент уменьшения стоимости объекта при котором перемещение признается неэффективным.

Для оценки возможности функционирования объекта по прежнему назначению после перемещения предложено проверять соответствие объекта после перемещения СНиПам, применяемым к данному виду объектов.

С точки зрения гражданско-правового определения убытков производить оценку следует по обоим критериям одновременно.

Юридико-технические критерии требуют документального оформления, для чего необходимо определить государственный орган и его функции.

3. В отношении объектов частного (гражданского) права предлагается по примеру Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» исключить в правовых актах использование термина «земля (земли)» и применять термин «земельный участок».

4. Предложено и обосновано исключение так называемых юридически недвижимых вещей из числа недвижимых объектов.

5. В целях повышения эффективности учета, информационного обмена и удовлетворения прав заинтересованных лиц следует объединить системы кадастрового учета и государственной- регистрации прав на недвижимое имущество, которые решают единые задачи, близки« по объекту учета, осуществляются одним федеральным органом государственной власти, охватывают однотипные отношения.

6. Предложено и обосновано ограничение государственной регистрации недвижимыми объектами и правами на них, а также отмена регистрации сделок.

7. Обоснована правоподтверждающая роль государственной регистрации, в связи с чем предложено исключить из Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указание на правоустанавливающую роль государственной регистрации и квалификацию ее в качестве единственного доказательства существования права.

8. Во взаимоотношениях судов и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество должен соблюдаться принципы баланса интересов и законности, в частности, права на основании судебных актов должны регистрироваться на общих условиях, суды обязаны включать в свои акты всю необходимую для государственной регистрации информацию, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество должны-быть наделены правом требовать, а на суды должна быть возложена встречная обязанность давать разъяснения информационно-технических пробелов в судебных актах.

9. В целях унификации юридической терминологии и однозначного правового регулирования обжалования действий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество предложено распространить на защиту прав в этой сфере общие принципы и терминологию. Защита прав в сфере государственной' регистрации недвижимых объектов и прав на недвижимое имущество осуществляется4 в юрисдикционной форме в судебном (общем) порядке,- а в случаях, установленных законом, - в, административном (специальном). Стадия досудебного урегулирования конфликта не является обязательной. В . связи с вышеизложенным необходимо- пересмотреть, унифицировать в Федеральном законе от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной, регистрации прав на, недвижимое имущество и сделок с ним» и иных правовых актах (в первую очередь,-в Административном регламенте исполнения государственной функции по государственной регистрации пpaв^ на недвижимое имущество, и сделок с ним) основания обжалования действий органов государственной регистрации прав, на недвижимое имущество. Неюрисдикционная форма защиты в связи с наличием элементов публичных отношений не применима.

10. В целях обеспечения наилучших условий для правильного и своевременного рассмотрения дел, специфические особенности которых затрудняют их рассмотрение в другом месте, предлагается установить исключительную подсудность всех споров, связанных с недвижимостью - по месту нахождения недвижимого имущества.

Научную новизну исследования составляют поставленные цель и задачи, полученные результаты. Целенаправленно проведено комплексное исследование понятия и видов недвижимых объектов, систем их учета и учета прав на них с использованием различных элементов сравнительного правоведения: в историческом аспекте; сравнение теоретических, легальных позиций и позиций, выработанных судами; сравнение различных систем учета объектов и прав на них. Предложены системные изменения гражданского права и законодательства в контексте реализации Концепции развития гражданского законодательства РФ.

Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы: при преподавании гражданского и предпринимательского, права; при разработке нормативных актов по вопросам объектов гражданских прав, их учета, государственной регистрации прав на недвижимое имущество; в конкретной правоприменительной деятельности, в т.ч. в организации деятельности регистрирующих органов в Российской Федерации и при защите прав на недвижимое имущество в судах; в научно-исследовательской работе по другим проблемам объектов гражданских прав, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, взаимодействия различных государственных органов.

Апробация результатов исследования. Основные выводы и положения работы доложены на межвузовской конференции аспирантов «Сравнительное право и проблемы частноправового регулирования» в Российском университете дружбы народов 20 января 2006 года, тема доклада: «Защита гражданских прав на недвижимое имущество, путем признания недействительным акта государственной регистрации права»6; на Международном конкурсе на лучшую публикацию «Цивилист-2009», победителем которого признан автор настоящей работы .

Результаты исследования нашли отражение в следующих печатных изданиях: Право: Теория и практика8; Российская юстиция9; Цивилист10;

6 Кудухов A.B. Защита гражданских прав на недвижимое имущество, путем признания недействительным акта государственной регистрации права // Материалы научной конференции аспирантов кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов. Выпуск VI. М., 2006. С. 107111.

7 Кудухов A.B. О государственной регистрации права собственности на памятники // Цивилист. №1, М., 2010. С. 107-109.

11 12

Право и государство: теория и практика ; Законы России ; в работах общим объемом 3,41 п.л.

Основные положения диссертации изложены и обсуждены на заседании кафедры .

Структура диссертации определяется её целями и задачами. Работа состоит из Введения, 3 глав общим объемом в 8 параграфов, Списка использованных источников.