Особенности совершения сделок с недвижимостью тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Прокопьева, Надежда Викторовна

• Прокопьева, Надежда Викторовна
• кандидат юридических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Прокопьева, Надежда Викторовна

ВВЕДЕНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ

Глава 1. Понятие и правовое регулирование недвижимости и сделок с ней

1.1. Понятие недвижимости, виды и форма сделок с недвижимым имуществом.

1.2. Правовое регулирование оборота недвижимости и органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом и переход прав по ним.

Глава 2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом

2.1. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации.

2.2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, не подлежащих государственной регистрации.

Глава 3. Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав по ним

3.1. Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав по ним.

3.2. Приостановление, прекращение и отказ в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом или перехода прав по ним.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Особенности совершения сделок с недвижимостью»

Актуальность темы исследования. С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI веков Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости.

Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождался существенным реформированием отношений собственности. Юридическое признание различных форм собственности, отмена государственной монополии на землю, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот.

Как отметили известные правоведы В.В.Витрянский, А.Л.Маковский, Е.А.Суханов, недвижимость, наконец, превратилась из физического понятия в юридическое1.

Возрождение рыночной экономики поставило принципиально важные задачи - учитывать не только недвижимость, как физический объект, но и права на неё, а главное — обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом.

Итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики, свидетельствовали о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства.

См.: Кравчинский М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие // Экономика и жизнь. - 1998. - №6. - С.8.

С увеличением числа собственников увеличилось и количество объектов недвижимости, которые могут не только находиться в собственности, но и отчуждаться, и приобретаться в результате совершения с ними сделок.

Смена собственников в результате распоряжения недвижимым имуществом влекла определенные особенности в правовом регулировании совершаемых сделок. Некоторые из них касались субъектов, выступающих в правоотношениях по купле-продаже, другие были связаны с отчуждаемыми объектами. Часть особенностей сделок, имеющих публичный характер, заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации сделки и права.

Основополагающие принципы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней установил Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). Однако он содержал положения, которые подлежали конкретизации в специальном законе. Таким законом стал Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1, главная идея которого заключалась в создании единой системы регистрации. До этого такая система отсутствовала. С принятием указанного акта на смену множественности регистрирующих органов пришел единый орган, решающий вопросы регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, и перехода прав по сделкам.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним затрагивает не только сделки купли-продажи, мены, дарения, с ней связаны и договоры аренды, ипотеки, ренты,

Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №30. - Ст.3594. доверительного управления, ряд иных сделок, предметом которых выступает недвижимость.

Для эффективного развития оборота недвижимого имущества, в том числе совершения сделок с ним, требуется хорошо развитая законодательная и научно-теоретическая база. Однако, как отмечает

B.В.Меркулов «в России по-прежнему часто игнорируется цивилизованный подход к обеспечению интересов собственника»1. Такая ситуация, прежде всего, обусловлена тем, что акта, подобного принятому Закону о государственной регистрации, ранее не было, соответственно, законодательная база ещё только формируется. При этом отдельные положения принимаемых сегодня законов, по сути регулирующие одни и те же вопросы, довольно часто противоречат друг другу. На законодательную неурегулированность данного вопроса указывает и незначительное количество научных работ по исследуемой теме, а также их противоречивость.

Поэтому при выборе темы учитывалась её недостаточная научная разработанность, противоречивость и необходимость совершенствования законодательства, регулирующего совершение сделок с недвижимостью.

Тема диссертационного исследования представляет не только теоретический, но и практический интерес.

Её практическая значимость и своевременность вызваны такими факторами, как переход страны к рыночной экономике, проведение правовой реформы, а также тем, что рынок недвижимости затрагивает все слои общества. Следовательно, для того, чтобы правильно оформить свои права на недвижимость, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на неё, надо знать ключевые положения законодательства. Это поможет избежать

Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. - Монография. - Рязань: РВШ МВД РФ, 1994.

C.4-5. возможных последствий признания сделок недействительными, не стать жертвами обмана при исполнении договора, в результате чего одна сторона сделки после вручения денежной суммы не получит товар, либо другая сторона после передачи объекта недвижимости в собственность контрагента не получит от него денежной суммы в счет оплаты.

Обилие и сложность гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимости, также определяют актуальность выбранной темы.

Тем не менее выбор данной темы диссертации в большей степени обусловлен именно тем, что эта тема нова и, соответственно, мало исследована.

Степень научной разработанности темы. Теоретические и методологические основы исследования. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых её аспектах исследовалась в работах российских ученых — юристов.

Однако законодательство в сфере недвижимости за последние годы существенно изменилось, и отчасти некоторые исследования уже устарели. Другие научные работы рассматривали лишь отдельные аспекты сделок с недвижимым имуществом: либо понятие и правовое регулирование сделок с недвижимостью, либо определенные виды сделок, такие как рента, ипотека, купля-продажа жилых помещений, либо только особенности государственной регистрации прав и сделок.

Научная новизна диссертации определяется тем, что в ней осуществлен комплексный подход к рассмотрению особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом. Результаты исследования послужили основанием для выработки ряда рекомендаций по совершенствованию законодательства в части правового регулирования сделок с различными видами недвижимого имущества и предложений по многим спорным и нерешенным законодательством вопросам.

1. Рабочей группой, образованной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, разработана Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1.

Авторами Концепции являются авторитетные специалисты Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, регистрирующих и нотариальных органов, известные ученые, в том числе П.В.Крашенинников, В.В.Витрянский, А.А.Завьялов, О.М.Козырь, А.А.Маковская, А.Л.Маковский, Е.А.Суханов, В.В.Чубаров и другие.

В настоящее время идет широкое обсуждение данной Концепции. Однако далеко не со всеми её положениями можно согласиться.

Так, авторы Концепции предлагают внесение поправок, регулирующих форму договоров с недвижимым имуществом. Заключение сделок предлагается осуществлять с обязательным нотариальным удостоверением. В последнее время такую точку зрения высказывают и другие сторонники только нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом.

Тщательное изучение и подробный анализ действующего законодательства и правоприменительной практики показывают, что целесообразно оставить закрепленное законом право выбора субъектов гражданских правоотношений формы заключения сделок: нотариальной или простой письменной. Изменение этой нормы повлечет за собой явное ущемление прав граждан и юридических лиц. Тем более, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью (например, количество сделок, совершаемых в простой письменной форме, в

Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003.

Чувашской Республике составляет 94,5%, в Тверской области - 80%, в Приморском крае по итогам 2002-2003г.г. - 78%) не привело к увеличению количества нарушений прав граждан и юридических лиц, и, соответственно, не увеличилось количество судебных споров о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом. Так, всего с начала деятельности, с 1 июня 1998 года по 1 июня 2004 года Регистрационная палата Чувашской Республики привлекалась к участию в судах 1029 раз, из них по делам о признании недействительными сделок с недвижимостью 190 раз. Лишь в 33 случаях сделки были признаны недействительными и только в одном случае - по вине учреждения.

2. Согласно п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью есть акт государственного органа, что подтверждает и ГК РФ, в частности, ст. 165 Кодекса. Вместе с тем п.2 ст.558 ГК РФ признает государственную регистрацию формой сделки, тогда как момент заключения договора должен быть определен правилами п.1 ст.432 ГК РФ, то есть договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В то же время, если требуется контроль за такой сделкой, то он может осуществляться, когда сделка облечена в установленную законом форму (простую письменную в виде составления одного документа, подписанного сторонами). Следовательно, необходимо признать момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации разделенными во времени. А значит, целесообразно внести изменения в действующую редакцию п.2 ст.558 ГК РФ, изложив его следующим образом: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».

3. Распространение действия п.2 ст.165 ГК РФ на сделки, совершенные в простой письменной форме, позволит усовершенствовать отдельные законодательные положения о сделках с недвижимостью.

Пункт 2 ст.165 ГК РФ предоставляет возможность стороне, в случае уклонения её контрагента от нотариального оформления сделки, требовать признания такой сделки действительной в судебном порядке.

Что же касается договора купли-продажи недвижимого имущества, то он должен быть заключен в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет его ничтожность. В случае уклонения контрагента от надлежащего оформления сделки, другой стороне не предоставлено право в судебном порядке требовать признания данной сделки действительной. Тем не менее, вопрос о реанимации сделки, не облеченной в требуемую законом простую письменную форму, должен быть разрешен положительно. Стороне в законодательном порядке должна быть предоставлена возможность беспрепятственно предъявить иск о признании договора действительным в случае, если её контрагент уклоняется от заключения сделки в простой письменной форме при прямом указании закона на обязательность такой формы.

4. Пункт 3 ст.165 ГК РФ и п.З ст.551 ГК РФ устанавливает право стороны, чей контрагент уклонился от государственной регистрации сделки и/или перехода права собственности требовать в судебном порядке признания такой регистрации. Поскольку требования о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закрепленные в ГК РФ и в Законе о государственной регистрации, дают возможность контролировать содержание сделки, как в интересах оборота, так и в интересах третьих лиц, последние должны иметь право не только на получение информации о совершении сделок с недвижимым имуществом, но и своими действиями требовать внесения исправлений в случае, если записи сделки не отражают сложившейся ситуации. Нормы п.З ст.165 и п.З ст.551 ГК РФ нуждаются в изменении. Требовать регистрации сделки и регистрации права в судебном порядке должны не только стороны, совершившие сделку, но и любое третье лицо, юридически заинтересованное в совершении такой сделки.

5. В целях единообразного подхода к заключению сделок с недвижимым имуществом, представляется целесообразным внести в ст.550 ГК РФ изменения и дополнения о необходимости обязательной государственной регистрации всех сделок по продаже недвижимого имущества, в том числе сделок с нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, земельными участками.

Большая часть юридических фактов — это сделки, то есть действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

В настоящее время одним из самых спорных является вопрос: что же подлежит регистрации, если в результате совершения сделки возникает вещное право на недвижимое имущество — само вещное право на недвижимость или повлекшая его возникновение сделка? Как разграничить объекты регистрации и решить: когда регистрировать право, а когда - сделку, когда - и то, и другое? Единого мнения по данному вопросу нет. Так, например, некоторые авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе считают, что государственная регистрация сделок дублирует систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество1. Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский, считающий, что

См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003. - С.52. регистрации подлежат все договоры без исключения, равно как и возникающие на их основе вещные права1.

Необходимо отметить, что государственная регистрация сделок никоим образом не дублирует государственную регистрацию прав. Государственная регистрация сделки является самостоятельным и немаловажным правовым звеном, так как до государственной регистрации сделки договор считается незаключенным и, следовательно, не порождающим никаких прав и обязанностей. Особенно наглядно это видно при регистрации сделок с жилыми помещениями. Часто встречаются случаи, когда продавец и покупатель для получения дополнительных гарантий сначала проводят государственную регистрацию сделки, и только после этого приступают к её исполнению: расчетам между собой и передаче имущества.

6. К договору купли-продажи недвижимости из-за специфики предмета не могут применяться правила об обязании продавца передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, а также о замене товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим предмету договора (п.2 ст.475, ст.557 ГК РФ). Замена товара невозможна и потому, что такой товар представляет для собственника «вещь, единственную в своем роде». Применительно к сделкам с недвижимостью это означает, что, в случае замены товара, предыдущий договор купли-продажи недвижимого имущества расторгается, и заключается новый договор, возможно, и с другим собственником объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, качество предмета сделки следует отнести к существенным условиям договора наряду с предметом и ценой.

7. Необходимо ввести на уровне закона условие, позволяющее покупателю защитить право собственности в случае, когда ни он, ни

1См.: Брагинский М.И. Комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М., 1998. - СЛ. продавец не знали и не могли знать о притязаниях третьих лиц на недвижимое имущество.

На практике подобные ситуации встречаются, когда продавец осуществляет продажу жилого помещения, перешедшего к нему в порядке наследования, и в то же время на это жилое помещение признано в судебном порядке право пользования за другим лицом, например, совместно проживавшим с умершим и ведшим с ним общее хозяйство. В данном случае защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п.1 ст.558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

8. Следует пересмотреть взгляд на отдельные положения Концепции, отрицающие факт существования в качестве недвижимости самовольно возведенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений до момента государственной регистрации этих объектов, потому что то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не может повлечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, а являются движимым имуществом.

9. В интересах имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать его как объект недвижимости.

Гражданским законодательством предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

Однако, ст. 130 ГК РФ определены совсем иные критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Предприятие же признано недвижимостью условно. Законодатель относится к нему как к особому объекту прав: во-первых, предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а «вводится» в ст. 132 ГК РФ; во-вторых, по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к недвижимости может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не на основании природы составляющих предприятие элементов, многие из которых, такие, как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся1.

Не случайно в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечено отсутствие четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы его от иных имущественных комплексов2. Диспозитивный характер нормы о составе имущества предприятия, позволяющей собственнику предприятия самостоятельно формировать его состав, лишь усугубляет положение.

10. Правовой режим нежилых помещений, включая и вопросы распоряжения ими, надлежит привести к единообразию путем принятия прямых норм на уровне федерального закона.

К сожалению, на сегодняшний день процесс отчуждения нежилых помещений в здании так, как это определено в отношении жилых помещений, законодательно не урегулирован. Применение же в случае отчуждения нежилых помещений в здании по аналогии соответствующих норм, регулирующих оборот жилых помещений, недопустимо3.

См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. A. JI. Маковского. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С.280.

См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003. - С.30.

3См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.2002г. №3673/02 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №12.

Получается, что можно продать индивидуальное нежилое помещение и оставить в собственности, например, коридор, даже рассматривая их как главную вещь и принадлежность.

Подобная законодательная конструкция оборот нежилых помещений только затрудняет, поскольку стороны сделки не представляют с чем они реально имеют дело.

11. В целях однозначного понимания законодательного регулирования отношений супругов по распоряжению общим имуществом следует дополнить ст.36 Семейного кодекса РФ нормой, допускающей возможность приобретения недвижимого имущества одним из супругов в личную собственность при наличии нотариально удостоверенного согласия на это другого супруга.

В силу ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации на совершение одним из супругов сделки с общим имуществом требуется согласие другого супруга. На практике же возможны случаи, когда покупатель представляет нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение недвижимости в личную собственность покупателя, что не запрещено законом.

В этом случае супруг, не являющийся титульным собственником недвижимости, будет не вправе ограничивать в дальнейшем право другого супруга по распоряжению такой недвижимостью.

12. С вступлением в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации процедура оформления сделок купли-продажи отдельно стоящих зданий, находящихся на земельных участках, усложнилась, так как императивные нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в противоречие с диспозитивными нормами ГК РФ. Если ГК РФ допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте объектов недвижимости без земельных участков, на которых они расположены, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Несмотря на требования земельного законодательства, довольно часто предметом договора купли-продажи являются только расположенные на земельном участке здание, сооружение или иной объект недвижимости без самого участка. Но здание, сооружение и земельный участок, необходимые для их использования в физическом смысле, представляют единое целое, поскольку разделить земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости без нанесения значительного ущерба последнему нельзя. Извлекая полезные свойства из здания, его собственник извлекает полезные свойства и из земельного участка. Если же здание будет оторвано от земли, то и его полезные свойства будут иного рода. По сути, здание или сооружение лишено своего назначения, если оно оторвано от земли, в связи с чем положения ст.552 ГК РФ необходимо привести в соответствие с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, закрепив в ГК РФ одновременное отчуждение объекта и находящегося под ним земельного участка.

13. Во избежание различного толкования норм законодательства, регулирующих момент передачи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество, следует конкретизировать статьи 223, 551, 564 ГК РФ в части возникновения права собственности с момента государственной регистрации, а не с момента передачи.

Вопрос о передаче недвижимого имущества при его отчуждении в настоящее время является наиболее дискуссионным, так как, в отличие от ГК РФ, Закон о государственной регистрации момент перехода права собственности связывает не с моментом передачи вещи, а с моментом государственной регистрации. Аналогичное мнение выражено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации1.

См.: Постановление Пленума ВАС РФ №8 от 25.02.1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - №10.

Однако существует и другая точка зрения: до факта государственной регистрации покупателю уже принадлежит право собственности на объект недвижимости, потому что с момента передачи (подписания акта приема-передачи) вещи покупатель фактически становится её собственником.

Разумеется, в отсутствие государственной регистрации стороны наделяются определенными правомочиями и принимают на себя ряд обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи. Тем не менее, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации покупатель станет собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

14. Поскольку заключение сделок с недвижимостью сопряжено с государственной регистрацией, в диссертации изложены предложения по закреплению в ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" положений о том, что государственная регистрация есть процесс, осуществляемый органами по государственной регистрации прав в соответствии с законом.

Это обосновано тем, что учреждение юстиции в силу возложенных на него полномочий осуществляет прием документов, их правовую экспертизу, проставление специальных штампов и регистрационных надписей на правоустанавливающих документах, внесение данных о зарегистрированных правах и сделках, иных ограничениях в Единый государственный реестр прав. Таким образом, все действия учреждения юстиции есть элементы государственной регистрации как процесса.

15. Анализ отдельных оснований отказа в регистрации в совокупности с иными положениями Закона о государственной регистрации позволяет сделать выводы о необходимости внесения изменений в действующую редакцию ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Во-первых, необходимо изменить первое основание отказа в регистрации, в котором говорится лишь о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество1. Тогда как ничего не говорится о не подлежащих регистрации сделках, хотя в действующем законодательстве их немало, и о том, что заявленный к регистрации объект не является недвижимостью вовсе или находится на неподведомственной конкретному учреждению юстиции территории.

Более правильной была бы следующая формулировка основания ,Ф отказа: «право или сделка, о государственной регистрации которых просит заявитель, не подлежат государственной регистрации данным регистрирующим органом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом».

Во-вторых, нуждается в изменении такое основание отказа, как акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с ф законодательством, действовавшим в месте и на момент его издания2.

Налицо коллизия приведенной нормы с положениями статьи 17 Закона о государственной регистрации, указывающими в качестве одного из оснований для регистрации акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Ь

См.: ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. -№30. - Ст.3594. 2См.: там же.

В связи с тем, что не все незаконные акты признаются недействительными, в качестве правоустанавливающего документа может быть представлен незаконный, с точки зрения вышеуказанной статьи, но не признанный недействительным акт. В этом случае учреждение юстиции не сможет провести регистрацию, ввиду того, что к его компетенции относятся проверка наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы документов.

Наиболее приемлемой могла бы быть следующая формулировка основания для отказа: «акт о предоставлении прав на недвижимое ,0 имущество издан государственным органом власти или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания». При этом можно ввести общее основание отказа для любых документов: «документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке».

Еще одно основание отказа в государственной регистрации, требующее, на мой взгляд, изменений - это правоустанавливающий ф документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества1.

Полагаю, что правильнее было бы сформулировать такое основание следующим образом: «правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии права, заявленного к регистрации».

Теоретической основой диссертации послужили исследования М.М.Агаркова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, С.П.Гришаева, Б.М.Гонгало, О.С.Иоффе, О.М.Козыря, П.В.Крашенинникова,

См.: ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. -№30. - Ст.3594.

А.Л.Маковского, В.В.Меркулова, И.Б.Новицкого, О.Н.Садикова, Е.А.Суханова, Н.А.Сыроедова, Ю.К.Толстого, З.И.Цыбуленко, Г.А.Цукермана, Р.О.Халфиной, Ф.С.Хейфец, С.А.Хохловой, Г.Ф.Шершеневича, А.М.Эр дел евского, В.Ф.Яковлева. В трудах перечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся правового обеспечения сделок с недвижимым имуществом и возникающих по данным сделкам прав.

Помимо этого, в ходе работы были изучены труды и публикации других практических научных работников, посвященные проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности: Е.А.Киндеевой, А.Р.Кирсанова, А.А.Маковской, Л.А.Новоселовой, В.В.Чубарова, М.Г.Пискуновой, К.И.Скловского и многих других.

Нормативно-правовую основу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные акты Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Министерства юстиции Российской Федерации, нормативно-правовые материалы субъектов Российской Федерации, в том числе Чувашской Республики, зарубежное законодательство, регулирующее регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом, а также судебная и арбитражная практика, практика деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теоретические выводы обосновывались путем анализа правоприменительной практики, архивных источников, материалов социологических исследований, периодической печати.

Методологической основой исследования послужили современные методы познания, общенаучный диалектический метод исследования правовых процессов и явлений, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии.

Кроме того, в работе применены частнонаучные и специальные методы познания - системный, комплексный, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический, конкретно-исторический, системно-структурный и функциональный.

Работа построена на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.

Целью исследования является анализ норм действующего законодательства и формирование предложений по совершенствованию законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом, анализ и обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования регистрации сделок с недвижимостью.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

- проанализировать исторический аспект регулирования оборота недвижимости;

- изучить практику регистрации сделок с недвижимым имуществом зарубежных стран;

- исследовать сущность и содержание правового регулирования сделок с недвижимым имуществом;

- изучить виды и формы сделок с недвижимым имуществом в свете изменившегося законодательства;

- проанализировать нормы законодательства, регулирующие совершение сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации и не подлежащих государственной регистрации;

- проанализировать государственную регистрацию отдельных видов сделок с недвижимым имуществом и правоприменительную практику совершения сделок с ним; раскрыть содержание основных понятий, используемых в законодательстве, регулирующем регистрацию сделок с недвижимым имуществом;

- определить основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей сделки с недвижимым имуществом.

Предметом исследования являются сделки с недвижимым имуществом (их форма, виды, особенности совершения) в виду их особой значимости, в частности наиболее важные из них сделки с жилыми и нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, предприятиями как имущественными комплексами.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что положения и выводы данной работы могут быть применены в правотворческой, научно-исследовательской, практической деятельности, а также в учебном процессе.

Правотворческий аспект этого научного исследования может быть использован в законотворческой деятельности по дальнейшему совершенствованию правовых норм, регулирующих жилищное, семейное и гражданское законодательство, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Научный аспект диссертации предполагает использование её теоретических выводов и предложений в ходе дальнейших научных исследований существующих проблем в исследуемой и смежных областях, связанных с оборотом недвижимости.

Учебный аспект значимости данного исследования состоит в том, что эта работа может быть использована при разработке и чтении курса «Гражданское право», её часть — при чтении курса «Жилищное право», а также спецкурса «Сделки с недвижимостью» в высших учебных заведениях.

Практическая значимость диссертации состоит в применении выводов, предложений и рекомендаций в практической деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, хозяйствующих субъектов, иных субъектов соответствующих правовых отношений.

Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждалась на заседании кафедры гражданского права гражданско-правовых дисциплин Чебоксарского кооперативного института Московского университета потребительской кооперации. Материалы исследования являлись предметом выступлений автора на научно-практических конференциях в г.г.Нижний Новгород, Казань, Оренбург, Чебоксары.

Результаты диссертационного исследования апробированы и внедрены в практическую деятельность учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палаты Чувашской Республики и её 23 структурных подразделений.

Основные положения и тезисы диссертации опубликованы в статьях и иных публикациях.

Структуру диссертации и логику её построения определили цели и задачи исследования.

Настоящая работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка изученной и использованной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Прокопьева, Надежда Викторовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом — недвижимостью, для которой характерны высокая стоимость и многообразие свойств. Недвижимое имущество сегодня функционирует и обращается в, условиях нестабильности российского законодательства, противоречивости государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности1, невозможности в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.

Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном этапе существования российского государства.

Нормативно-правовая база должна обеспечивать регулирование оборота недвижимости независимо от деятельности и организационно-правовой формы различных субъектов имущественных правоотношений, а также от видов совершаемых ими сделок с недвижимым имуществом.

Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом прав, является принятая в стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Уровень и качество её постановки в значительной мере определяют степень защиты

Новая Конституция Российской Федерации (1993г.) провозгласила многообразие форм собственности, поставив на первое место частную собственность. прав и законных интересов граждан и организаций, являющихся владельцами или пользователями недвижимого имущества.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это один из существенных элементов реализации особенностей правового регулирования сделок с недвижимостью. Она является не целью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществлять его на принципах гласности и публичности1.

Вместе с тем, она дает возможность осуществлять государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством л обеспечения государственной охраны этих прав . Обеспечение учреждениями юстиции юридической чистоты и государственной гарантированности зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, влечет уверенность лиц, участвующих в правоотношениях по поводу недвижимости, в стабильности и законности оборота последней.

Однако, критический анализ нормативно-правовых актов, регулирующих сделки с недвижимостью, обобщение теоретического материала по выбранной теме позволяют выделить ряд проблем и причин, тормозящих развитие рынка недвижимости, препятствующих нормальному правовому регулированию сделок с недвижимым имуществом.

1. Отсутствие комплексного подхода на законодательном уровне к регулированию правового режима оборота недвижимости.

Так, сделки с землей регулируются гражданским, земельным, водным, лесным, экологическим законодательством, законодательством о

См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 2-е изд. - М.: «Дело», 1999.-С.51.

Создание именно такой системы, призванной обеспечить государственные гарантии зарегистрированных прав, предусматривала Федеральная программа поэтапного развития системы регистрации от 09.04.2001г. №273. недрах и о природопользовании; сделки с жилыми и нежилыми помещениями - гражданским, жилищным законодательством, законодательством о приватизации, о градостроительстве, об архитектуре и др.; сделки со зданиями, сооружениями и иными объектами недвижимости производственного назначения - гражданским и приватизационным законодательством.

Безусловно, невозможно создание единого кодифицированного законодательного акта, содержащего нормы, регулирующие оборот недвижимости. Тем не менее правовое регулирование сделок с недвижимостью не должно находиться в противоречии друг с другом.

2. Противоречия1 в гражданском и земельном законодательстве в части регулирования земельных правоотношений, приводящие к трудноразрешимым спорам между собственниками земельных участков и собственниками объектов недвижимости, находящихся на данных земельных участках, что, естественно, затрудняет оборот земельных участков и расположенной на них недвижимости как единого объекта. То есть, провозглашенный в земельном законодательстве принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка под ним находится в противоречии с реальными, возникающими по поводу данных объектов отношениями.

3. Законодательная нерешенность проблемы гарантий и защиты прав собственности и иных прав на недвижимость, в том числе защиты прав добросовестных приобретателей. Отсутствие четкого разграничения отношений собственности между органами власти различных уровней.

4. Отсутствие рычагов правового контроля за деятельностью

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003. - С. 13. профессиональных участников рынка недвижимости, препятствующее формированию у граждан и организаций представления о цивилизованности и безопасности рынка недвижимости.

5. Небесспорность имеющегося в ГК РФ определения понятия недвижимости. Все дело в том, что данное в ст. 130 ГК РФ определение недвижимости не позволяет четко определить круг объектов, относящихся к недвижимому имуществу. Более того, ГК РФ относит к недвижимому имуществу ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости1, в частности, предприятие как имущественный комплекс.

6. Непоследовательность норм, содержащихся в гражданском законодательстве и в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части регистрации сделок с недвижимостью. Указанные нормы не отвечают на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, а в каких в проведении таковой нет необходимости. Законодатель не обосновывает, почему в одних случаях государственная регистрация сделок прямо предусмотрена законом, а в других нет. Статья 131 ГК РФ, как и закон о государственной регистрации, не определяет случаи регистрации сделок.

Подобные неопределенность и несогласованность связаны, видимо, с тем, что в ГК РФ, а вслед за ним и в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необычным образом соединяются две исторически сложившиеся мировые системы регистрации: система регистрации документов или сделок и система регистрации прав.

На практике отсутствие исчерпывающего перечня сделок с недвижимостью, подлежащих обязательной государственной

Согласно ст. 130 ГК РФ это прочная связь с землей, не позволяющая перемещать такие объекты без несоразмерного ущерба их назначению. регистрации, приводит к различному, иногда расширительному толкованию норм гражданского законодательства отдельными учреждениями юстиции по регистрации прав. Так, одни учреждения юстиции регистрируют все сделки с земельными участками, в том числе договоры купли-продажи, мены. В то время как другие регистрирующие органы осуществляют регистрацию только тех сделок, требования о регистрации которых устанавливает ГК РФ, - это дарение, рента, ипотека и др. Некоторую ясность по изложенному вопросу вносит Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Однако рассматриваемая проблема должна быть разрешена на законодательном уровне. При этом нельзя ставить необходимость регистрации сделки в зависимость от вида недвижимого имущества: сделка с недвижимостью, будь то жилое или нежилое помещение, здание, сооружение либо земельный участок, должна подлежать обязательной государственной регистрации.

7. Следует пересмотреть взгляд на Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, согласно которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенных жилых домов, зданий, сооружений до момента государственной регистрации прав на них. Довод о том, что на такие вещи не возникает право собственности, не должен влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, а являются движимым имуществом.

8. Следует установить последствия отсутствия регистрации сделок, требующих государственной регистрации, аналогичные тем, которые

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - №4. предусмотрены законодательством в отношении сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, но не облеченных в нотариальную форму, путем внесения соответствующих изменений в ст.165 ГК РФ и некоторые иные нормативные акты. В настоящее время в соответствии с п.З ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации. Следовательно, в силу положений ст.165 ГК РФ при отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным, если иное не установлено законом. Иное, в частности, предусмотрено законом в отношении ипотеки: отсутствие государственной регистрации договора ипотеки влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным1.

Анализ действующего законодательства и практики совершения сделок с недвижимостью позволяет сделать и другие выводы, направленные на унификацию, обеспечение единообразного подхода к заключению сделок с недвижимостью, например, вывод о целесообразности отнесения качества предмета сделки с недвижимым имуществом к существенным условиям договора, а также вывод о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее гражданское, семейное законодательство и законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе в п.п.2,3 ст. 132, ст.165, ст.223, ст.550, п.З ст.551, ст.552, п.п.1, 2 ст.558, ст.564 ГК РФ, ст.36 СК РФ, ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др.

Подводя итог, можно выделить некоторые основные направления совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая такие как:

См.: ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - №28. - Ст.3400.

- устранение противоречий в гражданском законодательстве в части регулирования сделок с земельными участками;

- снятие запретов и ограничений, тормозящих оборот земли для обеспечения свободного оборота недвижимости в целом;

- уточнение понятия «объект недвижимости»;

- введение принципа защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества;

- установление четкого и единообразного порядка регистрации сделок с недвижимым имуществом;

- устранение противоречий в законе в части регистрации сделок или отсутствия таковой;

- введение четких, единых на территории Российской Федерации процедур регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Таким образом, проводимая в Российской Федерации государственная политика в области развития рынка недвижимости должна быть направлена на совершенствование действующего законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом и возникающих на основании данных сделок прав.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Прокопьева, Надежда Викторовна, 2004 год

1. Нормативные акты Российской Федерации

2. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Рос.газ. — 1993. — 25 дек.

3. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964г. (с изм. от 26.11.2001г.) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. - №24. - Ст.406.

4. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983г. (с изм. от 31.12.2002г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. - №26. - Ст.883.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994г. №51-ФЗ (с изм. от 23.12.2003г.). Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. - Ст.3301.

6. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995г. №223-Ф3 (с изм. от 02.01.2000г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №1. - Ст. 16.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (с изм. от 11.11.2003 г.). Часть вторая // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №5. - Ст.410.

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. №136-Ф3 (с изм. от 30.06.2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - №44. - Ст.4147.

9. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002г. №95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - №30. - Ст.3012.

10. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. №138-Ф3 (с изм. от 18.07.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - №46. - Ст.4532.

11. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991г. (с изм. от 26.11.2001г.) // Ведомости Верховного Совета СССР. -1991. №26. - Ст.733.

12. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993г. №4462-1 (с изм. от 23.12.2003г.) // Рос.газ. 1993.- 13 марта.

13. Российская Федерация. Законы. О собственности в РСФСР; Закон РСФСР от 24.12.1990г. №443-1 (с изм. от 01.07.1994г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР. 1990. - №30. - Ст.416.

14. Российская Федерация. Законы. О недрах; Закон Российской Федерации от 21.02.1992г. №2395-1 (с изм. от 06.06.2003г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. - №16. -Ст.834.

15. Российская Федерация. Законы. О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

16. Закон Российской Федерации от 23.12.1992г. №4196-1 // Рос.газ. 1993.6 янв.

17. Российская Федерация. Законы. Об основах федеральной жилищной политики; Закон Российской Федерации от 24.12.1992г. №4218-1 (с изм. от 06.05.2003г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. - №3. - Ст.99.

18. Российская Федерация. Законы. О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации; Федеральный закон от 30.11.1994г. №52-ФЗ (с изм. от 26.11.2001г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. - Ст.3302.

19. Российская Федерация. Законы. Об акционерных обществах^ Федеральный закон от 26.12.1995г. №208-ФЗ (с изм. от 27.02.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №1. - Ст.1.

20. Российская Федерация. Законы. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации; Федеральный закон от 26.01.1996г. №15-ФЗ (с изм. от 26.11.2001г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №5. - Ст.411.

21. Российская Федерация. Законы. О товариществах собственников жилья; Федеральный закон от 15.06.1996г. №72-ФЗ (с изм. от 21.03.2002г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. -1996. №25. - Ст.2863.

22. Российская Федерация. Законы. Об исполнительном производстве; Федеральный закон от 21.07.1997г. №119-ФЗ (с изм. от 23.12.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - №30. -Ст.3591.

23. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; Федеральный закон от 21.07.1997г. №122-ФЗ (с изм. от 09.06.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - №30. - Ст.3594.

24. Российская Федерация. Законы. Об обществах с ограниченной ответственностью; Федеральный закон от 08.02.1998г. №14-ФЗ (с изм. от 21.03.2002г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. -1998. №7. - Ст.785.

25. Российская Федерация. Законы. О садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединениях; Федеральный закон от 15.04.1998г. №66-ФЗ (с изм. от 08.12.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - №16. - Ст. 1801.

26. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости); Федеральный закон от 16.07.1998г. №102-ФЗ (с изм. от 24.12.2002г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - №28. -Ст.3400.

27. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации; Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-Ф3 (с изм. от 27.02.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - №31. - Ст.3813.

28. Российская Федерация. Законы. О разграничении государственной собственности на землю; Федеральный закон от 17.07.2001г. №101-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - №30. -Ст.3060.

29. Российская Федерация. Законы. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации; Федеральный закон от 25.10.2001г. №137-Ф3 (с изм. от 08.12.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - №44. - Ст.4148.

30. Российская Федерация. Законы. О приватизации государственного и муниципального имущества; Федеральный закон от 21.12.2001г. №178-ФЗ (с изм. от 27.02.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - №4. - Ст.251.

31. Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения; Федеральный закон от 24.07.2002г. №101-ФЗ (с изм. от 07.07.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - №30. - Ст.3018.

32. Российская Федерация. Законы. О несостоятельности (банкротстве); Федеральный закон от 26.10.2002г. №127-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - №43. - Ст.4190.

33. Российская Федерация. Законы. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях; Федеральный закон от 14.11.2002г. №161-ФЗ (с изм. от 08.12.2003г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - №48. - Ст.4746.

34. Российская Федерация. Правительство. О создании открытого акционерного общества «Российские железные дороги: (Постановление Правительства Рос.Федерации) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. - №39. - Ст.3766.

35. Российская Федерация. Министерство юстиции. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество: (Приказ

36. Министерства юстиции Российской Федерации) // Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. — 2003. июль.

37. Нормативные акты Чувашской Республики

38. Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности: (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1992. - №1.

39. Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ) // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. -№4.

40. Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.09.2002г. №3673/02. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. -№12.

41. Российская Федерация. Конституционный Суд. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003г. №6-П. // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2003. - №3.

42. Монографические исследования и учебники

43. Агарков М.М. Ценные бумаги на представителя. М., 1926.

44. Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву. Ученые труды ВИОН НЮО СССР. Выпуск №3. М., 1940.

45. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: «Проспект», 2001.-144с.

46. Аргунов В.Н. Вступительная статья / Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Юридическое бюро «Городец», 1997.

47. Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. М., 1978.

48. Брагинский М.И. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: «Юстицинформ», 1998. - 56с.

49. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. -М.: «Статут», 2000. 841с.

50. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1954. -93с.

51. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: «Статут», 1999.-284с.

52. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: «Инфра-М», 1996. - 669с.

53. Германское право. Часть 1 / Под ред. проф. В.В. Залесского. М., 1996. -342с.

54. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М., 1996.

55. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. редактор Кирсанов А.Р. М.: «Ось-89», 2003.-528с.

56. Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: «ТЕИС», 1996. - 552с.

57. Гражданское право. Часть 2. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: «ПРОСПЕКТ», 1997. - 784с.

58. Гражданское право: в 2т. Том II. Полутом 1 / Отв. редактор Е.А. Суханов. М.: Издательство «БЕК», 1998.

59. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилых помещений, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство «БЕК», 2000. — 225с.

60. Дмитриев А.В. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности регистрации прав на земельные участки в г.Москве. М.: ЗАО «АНДА», 2001.

61. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: «Юридическая литература», 1975,- 180с.

62. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: Издательство «ПРИОР», 1997.-176с.

63. Киндеева Е.А., Левицкая В.А. и др. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. 3-е изд., испр. и доп. М.: «Юрайт-Издат», 2003. - 495с.

64. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. 2-е изд. перераб. и доп. М.: Издательство «Ось-89», 2003. - 736с.

65. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. редактор А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. -480с.

66. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Отв. ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садиков. М., 1982.

67. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Расширенный, с использованием судебно-арбитражной практики / Под ред. Садикова О.Н. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, «ИНФРА-М», 1997. - 448с.

68. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Ин-т государства и права РАН. М.: «Юрайт-Издат», 2002. - 880с.

69. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Ин-т государства и права РАН. М.: «Юрайт-Издат», 2002. - 976с.

70. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М.: «Юрайт-Издат», 2002. - 615с.93 .Контрактное право. Составитель Розенберг М.Г. М.: Книжный мир, 1998.-237с.

71. Красавчиков О.А. Гражданское право. М.: «БЕК», 1995. - 54с.

72. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: «Статут», 2001. - 256с.

73. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 4-е перераб. и доп. М.: «Статут», 2002. - 288с.

74. Кузнецов А.В., Германн Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Изд-во «Эко-Нива», 1998. -232с.

75. Лейст О.Э. Санкции в советском праве. М., 1962. ЮО.Маковский А.Л. Дарение // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

76. Ю4.Мейер Д.И. Русское гражданское право: в двух частях, (изд., 1902 года). Серия классика русской цивилистики. М.: «Статут», 1997. - 342с. 105.Новицкий И.Б., Лунц JI.A. Общие учения об обязательстве. - М.: Госюриздат., 1950.

77. Юб.Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность и её последствия. М., 1954.

78. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Под общ.ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: «Спарк», 2001.-266с.

79. Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Выпуск №1 / Под ред. З.И. Цыбуленко. Саратов: СГАП, 1998. - 192с.

80. Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Выпуск №2 / Под ред. З.И. Цыбуленко. Саратов: СГАП, 1998. - 104с.

81. Ю.Рабинович Н.В. Недействительность сделок и её последствия. JI. Изд-во ЛГУ, 1960. - 178с.

82. Регистрация прав на недвижимость: Сборник / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации, 2003. Выпуск №8. - 280с.

83. Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. - 57с. ПЗ.Самощенко И.С. Понятие правонарушения по советскому законодательству. - М., 1963.

84. Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М.: Фонд «Институт экономики города», 2000. - 234с.

85. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 2-е изд. М.: «Дело», 1999.-512с.

86. Пб.Советское гражданское право: Учебник. В двух томах. Том 1. М., 1985.

87. П.Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: Издательство «НОРМА», 2002. - 203с.

88. Тихомиров А.В. Режим имущества государственных и муниципальных учреждений. Общая часть. Научно-практическое пособие. М.: РИГР, ЦНИИОИЗ, 2002. - 84с.

89. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. - 207с.

90. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: «Дело», 1997.

91. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М.: Изд.АН СССР, 1954. - 240с.

92. Халфина P.O. Недействительность сделок и её последствия. -Изд. ЛГУ, 1960.

93. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: «Юрайт», 1999. - 143с.

94. Чмыхало Е.Ю. Проблемы применения законодательства при совершении сделок с земельными участками // Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Выпуск №2 / Под ред. З.И. Цыбуленко. Саратов: СГАП, 1998. - 280с.

95. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. М., 1997. — 225с.

96. Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск, 1967. - 164с.

97. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание бр. Башмаковых, 1911. - 158с.

98. Яковлев В.Ф. Гражданский кодекс и государство. В сб.: Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика / Под ред. A.JI. Маковского. М., 1998.-476с.1. Статьи

99. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву // Советское государство и право. 1946. - №3/4. - С.47-50.

100. Белов Р. Закон изменен // ЭЖ-Юрист. 2003. - окт. - №44. - С. 10.

101. Бережная О. Недвижимость: регистрация сделок // Научный парк. -1998. №3. -С.20.

102. Бех О.В. Отдельные вопросы применения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебной практике // Нотариус. 1999. - №3. - С.36-38.

103. Брагинский М.И. Сделки. Представительство. Сроки // Хозяйство и право. 1995. - №6. - С.41-44.

104. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 1997. - №19-20. - С.37-47.

105. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2003. - №3. - С. 18-19.

106. Булгаков А. Отчуждение строений и запродажные записи на строения // Еженедельник советская юстиция. 1926. - №27. — С.46.

107. Булгаков А. Договоры купли-продажи строений и установления права застройки // Еженедельник советская юстиция. 1928. - №3. - С.78-79.

108. Васильева Н.В. Становление рыночных отношений в сфере управления жилищным фондом: опыт и проблемы // Проблемы недвижимости. 1999. - №2. - С.23-24.

109. Витрянский В.В. Часть вторая ГК о договорных обязательствах // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. - №6. — С. 16-18.

110. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. - №7. - С.11-12.

111. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. - №8. — С.110.

112. Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. - №3. — С.149-155.

113. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. - №6. - С.3-19.

114. Вишневская И.С. Особенности договора найма жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности // Правоведение. 1970. - №5. - С.96.

115. Галиновская Е. Как стать собственником // ЭЖ-Юрист. 2002. - нояб. - №44. - С.4.

116. Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2004. -янв. - №3. — С.З.

117. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. - №3. - С. 1-2.

118. Государственная регистрация прав: итоги и перспективы // Экономика и жизнь. 2000. - №11 — С.29.

119. Гусева А., Кукулиев П. Кому помешал нотариус? // Российская Федерация сегодня. 2001. - №2.

120. Гуськова Н.В. Сделки с недвижимостью: требования к форме и содержанию // Правовые вопросы недвижимости. — 2003. №1. — С.З.

121. Дашковская В. Истребование имущества от добросовестного приобретателя // ЭЖ-Юрист. 2004. - май. - №19. - С. 10.

122. Карамышева О.В., Герасимова E.JI. Некоторые правовые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. 1998. - №3. - С.28-37.

123. Киндеева Е.А. Грамотная регистрация — итог предсказуем // Бизнес-адвокат. 2000. - №1.

124. Киндеева Е.А. Процессуальные проблемы отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество // Бизнес-адвокат. 2001. -С.14-17.

125. Киндеева Е.А. «Покупая здание, позаботься о земле» // Экономика и жизнь.-2003.-№17.

126. Киндеева Е., Пискунова М. Земельные «гадания»: на чем сердце успокоится? // ЭЖ-Юрист. 2004. - 21 мая. - С.З 1.

127. Князева Г.А. Применение Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Экономические споры. 2003. - №1. - С. 19-20.

128. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации // Юридический мир. 1997. - №9. - С.46-49. 163 .Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. - 1999. - №4.

129. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. - №2. - С.95-114.

130. Коновалов В., Завьялов А. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. - №6. — С. 15-17.

131. Кравчинский М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие // Экономика и жизнь. 1998. - №6. - С.8.

132. Крашенинников П.В. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью // Дело и право. 1996. - №5. - С.47-48.

133. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. - №10. - С.31-32.

134. Лазаревский А.А. О концепции развития рынка недвижимости в РФ // Жилищное право. 2000. - №4. - С.4-7.

135. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. - №5 - С.117-122; - №6. - С.115-119.

136. Маковская А. А. Крупные сделки и порядок их одобрения акционерным обществом // Хозяйство и право. 2003. - №5. - С.46-59.

137. Михайлова Е.Л. Проверка законности сделок с недвижимым имуществом // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2000. - №8. - С.39-41.

138. Некоторые вопросы права собственности в период перехода к рыночной экономике // Адвокатская практика. — 2000. №1. — С. 14.

139. Никитюк Н.С. О моменте перехода права собственности по договорам отчуждения строений // Социалистическая законность. 1963. -№1.-С.60.

140. Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2003. - окт. - №10.

141. Новоселова Л. Об оценке арбитражными судами наличия договорных отношений // Хозяйство и право. 1994. - №9. — С. 15.

142. Панченко Г. Чия земля? Калитчина! // Украинские инвестиции. -1999. №34. -С.З.

143. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. - №1. - С.40-49.

144. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на жилые помещения // Жилищное право. 2000. - №4. - С.24.

145. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Хозяйство и право. 2001. - №3. - С.21-29.

146. Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. -№4.-С. 15.

147. Пискунова М.Г. О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. - №1(6). - С. 18.

148. Пискунова М.Г. Имущественные права несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями (маленький человек или право имеет?) // ЭЖ-Юрист. 2001. - №34. - С.2-4.

149. Пискунова М.Г. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? // ЭЖ-Юрист. 2003. - июнь. - №26. - С.4.

150. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. - №2. - С.36.

151. Проскурдин С. Будет ли задушен малый бизнес при применении федерального закона о государственной регистрации недвижимости // Деловой круг. 1999. - 24 нояб.

152. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. - №7-8.

153. Скловский К.И. Защита владения при признании договора недействительным // Российская юстиция. 1998. - №6. - С. 14-16.

154. Скловский К.И. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. 1998. - №10. - С.25-27.

155. Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. -№9. - С.85-86.

156. Солнышкова О.В. Специальная правоспособность субъектов частной детективной и охранной деятельности // Журнал российского права. -2001. -№5.-С.11.

157. Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. 1996. - №8.

158. Сучкова Н. Нужна ли сделкам регистрация? // ЭЖ-Юрист. 2003. -февраль. - №5. - С.З.

159. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и иное недвижимое имущество // Государство и право. 1998. - №8. - С.95.

160. Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. - №2. - С.52-62.

161. Чубаров В. По пути к совершенству // ЭЖ-Юрист. 2003. - февраль. - №5. - С.2.

162. Эрделевский A.M. Недействительность сделок // Российская юстиция. 1999.-№11.-С.12-13.

163. Эрделевский A.M. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1998.-№11.-С. 16-24.