Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Лукьянова, Наталия Германовна

• Лукьянова, Наталия Германовна
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Лукьянова, Наталия Германовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1 .Особенности недвижимости как объекта управления.

1.2.Сущность и товарные границы рынка недвижимости.

1.3. Особенности рынков недвижимости и закономерности их развития.

ГЛАВА 2. ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА

И МЕТОДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ.

2.1. Значение рынка недвижимости в экономическом развитии региона

2.2. Значение рынка недвижимости в социальном развитии региона.

2.3. Оценка эффективности регионального рынка недвижимости.

2.4. Условия и направления повышения эффективности развития российского рынка недвижимости.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития»

АКТУАЛЬНОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ

Актуальность диссертационного исследования определяется потребностью в оценке эффективности функционирования рынка недвижимости, как одной из базовых подсистем в системе управления экономикой региона, особая роль которой обусловлена тем, что недвижимость — это фундаментальная основа экономических и правовых взаимоотношений в рыночной системе хозяйствования, базовый элемент в организации финансово-кредитной системы страны.

Рынок недвижимости занимает особое место в переходной экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является наиболее предпочтительным и стабильным с инвестиционной точки зрения рынком в известных условиях России. Во-вторых, недвижимость как предмет рынка недвижимости имеет прямое отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. В-третьих, рынок недвижимости России является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками является недостаточно развитым и изученным. В-четвертых, рынок недвижимости в силу социальных причин и значительной доли государственной собственности требует использования особых методов государственного регулирования. В-пятых, рынок недвижимости имеет мультипликативное воздействие как на развитие региона, так и на экономику страны в целом; он может стать мощным средством как макро- и микроэкономического регулирования на общенациональном уровне, так и на уровне экономики региона.

Опыт функционирования рынка недвижимости в России за последнее десятилетие свидетельствует о необходимости:

- с одной стороны, всестороннего изучения внутренних закономерностей функционирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности работы его механизмов;

- с другой стороны, выявления закономерностей развития рынка недвижимости и его влияния на темпы и качество регионального развития, которое позволит придать целенаправленный характер процессам, происходящим на региональных рынках недвижимости, обеспечить наиболее полное использование возможностей региона, решить комплекс экономических, социальных и других задач, стоящих перед регионом.1 Кроме того, необходимо иметь в виду, что развитие рынка недвижимости требует поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке, что актуально для финансовой системы регионов.

В современной экономической литературе преобладает несколько односторонний подход, основанный на обособленном рассмотрении проблематики развития рынка недвижимости, вне связи с экономикой региона. В настоящем исследовании автор развивает положения, состоящие в том, что экономический механизм развития региона во многом должен опираться на механизм рынка недвижимости, как базовую подсистему. Только полное и всестороннее рассмотрение того, как рынок недвижимости должен быть включен в экономический механизм развития региона, позволит решить задачи, стоящие перед регионами.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретического изучения процессов формирования рынка недвижимости, выявить концептуальные основы создания и функционирования рынка недвижимости как базисного фактора функционирования региональной экономики, ведущего звена системы регионального развития и предложить конкретные пути и методы повышения эффективности его функционирования.

В соответствии с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:

- систематизировать понятийный аппарат, связанный с трактовками термина «недвижимость» - как с точки зрения ее материально-вещественной сущности, так и с экономических позиций;

- выявить наиболее важные особенности и товарные границы рынка недвижимости, предложить классификацию сегментов рынка недвижимости;

- обобщить основные макроэкономические закономерности его развития во взаимосвязи с другими рынками и экономикой в целом;

- определить значение рынка недвижимости в социально-экономическом развитии региона и провести факторный анализ влияния рынка недвижимости на механизм регионального развития;

- выработать систему показателей, характеризующих развитие региональных рынков недвижимости, в том числе оценки их состояния применительно к российским условиям;

- разработать систему показателей оценки влияния рынка недвижимости на региональное развитие;

- выработать предложения по более эффективному использованию потенциала рынка недвижимости в целях регионального развития.

ПРЕДМЕТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с взаимным влиянием процессов, происходящих на рынке недвижимости и на уровне экономики региона.

1 Под регионом в дальнейшем понимается часть государства, в соответствии с его административно-территориальным делением; при рассмотрении российских особенностей та одну региональную единицу условно принимается субъект

ОБЪЕКТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является российский рынок недвижимости. ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ Степень разработанности проблемы

В российской экономической литературе, особенно в последнее время, стало уделяться значительное внимание анализу процессов, происходящих на рынке недвижимости. Различные аспекты развития рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: И.Т. Балабанов, Л.П. Белых, М.П. Березин, Э.Р. Бугулов, Т.В. Власова, С.Н. Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Р. Гровер, Л.М. Каплан, Н.В. Комарова, Л.Э. Лимонов, С.Н. Максимов, В.Н. Мягков, Н.Ю. Одинг, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Л.И. Савулькин, Э.М. Соколовская, М. Соловьев, Е.И. Тарасевич, А.Ю. Цыцырева, В.З. Черняк, Е.Н. Четвергова.

Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, А.А. Горбунова, С.В. Грибовского, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасевича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (JackP. Friedman), Генри С. Харрисона (Henry S. Harrison).

Наиболее активно развивающимся, с научно-практической точки зрения, является направление, связанное с методологией рыночной оценки недвижимости. Это, в частности, труды: С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой. Перечисленные авторы, в основном, базируются на классической теории оценки недвижимости в соответствии с международными стандартами, предназначенной для использования ее на активных, развитых рынках. Рядом специалистов сделан существенный вклад в деле адаптации мировой теории оценки к современным российским условиям (отчасти закрепленный соответствующими

Российской Федерации. нормативно-правовыми документами регионального и федерального уровней). Это, прежде всего, относится к работам С.В. Грибовского и Е.И. Тарасевича.

Отдельного внимания заслуживают работы С.В. Грибовского, посвященные развитию методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности метода капитализации дохода. Наибольший практический интерес представляют предлагаемые ими подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.

Необходимость применения методов моделирования, математической статистики, теории вероятностей, регрессионного анализа к изучению процессов на рынке недвижимости сегодня не вызывает сомнений. Как отмечает профессор В.М. Рутгайзер в предисловии к изданному в 1995 году учебнику Джека Фридмана {Jack Р. Friedman) и Николаса Ордуэя {Nicholas Ordway), "американские учебные пособия по оценке недвижимости исходят из детерминированных условий, тогда как взаимодействие между ними носит вероятностный характер. Насколько мне известно, один из авторов этой книги - Дж. Фридман проявил исключительный интерес к . предложению . обогатить методы оценки недвижимости аппаратом вероятностных измерений. Но это, конечно, можно сделать, приспосабливая методы оценки недвижимости, разработанные американскими специалистами, к реальной российской действительности и обобщая опыт достаточно массовых оценок недвижимости".1

Помимо Дж. Фридмана и Н. Ордуэя к "американской школе" в области оценки недвижимости можно также отнести Генри Харрисона и Джефри Д. Фишера (Jeffrey D. Fisher), отдельные работы которых переведены на русский язык.

1 Дж. Фридман, II. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело Лтд . 1995 С. 1

Исследования других американских специалистов - Нейла Кэрна (Neil Cam), Джозефа Рабиански (Joseph Rabianski), Роналда Рэкетера (Ronald Racster) и Маури Селдин (Maury Seldiri) - раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка недвижимости. Джером Б. Эленик (Jerome В. Alenick) исследует сферу девелопмента - проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.

Сьюзан Хадсон-Вилсон (Susan Hudson-Wilson), Марк П. Шнайдерман (MarkР. Shnyderman), Марк Коулман (Mark Coleman) и Джеймс Р. Уэбб (James R. Webb), Дэвид Джелтнер (David Geltner) и Норман Миллер (Norman G. Miller), Остин Иоффе (Austin J. Jaffe) и К. Ширманс (С. F. Sirmans) рассматривают недвижимость, как составляющую инвестиционного портфеля, анализируют инструменты инвестирования в коммерческую и многосемейную недвижимость. С. Майкл Джильберто (S. Michael Giliberto) и Сэндон Дж. Голдберг (Sandon J. Goldberg), Джералд Р. Браун (Gerald R. Brown), Джордж Э. Мэтисяк (George A. Matysiak) исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Чарльз X. Вюртзебах (Charles Н. Wurtzebach) анализирует современные теории управления портфелем недвижимости. Стефен Е. Роулак (Stephen Е. Roylac) занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Чарльз X. Вюртзебах и Эндрю Е. Баум (Andrew Е. Ваит) также исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы.

Таким образом, диссертационная работа в значительной степени опирается на исследования зарубежных специалистов, в основном, американских, а также на современные отечественные разработки.

Теоретическая база

Методической, теоретической и эмпирической базой исследования являются системный подход к изучению экономических отношений, складывающихся по поводу роли недвижимости в экономике региона, основы экономической теории.

На разных этапах работы, в зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистики, маркетинговых исследований, графических изображений, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.

Нормативно-правовой базой исследования по теме диссертации являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации, другие нормативно-правовые акты.

Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных и Интернет источниках.

НАУЧНАЯ НОВИЗНА

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании методологии комплексной оценки рынка недвижимости в составе региональной экономики на основе качественного и количественного анализа взаимоотношений участников данного рынка.

В качестве отдельных элементов, раскрывающих научную новизну, можно выделить следующие:

Sсистематизирован понятийный аппарат, связанный с определением сущности терминов «недвижимость» и «рынок недвижимости»; выделены особенности недвижимости, как объекта управления, связанные с (1) базовыми особенностями недвижимости, обусловленными спецификой ее материально-вещественной сущности, (2) особенностями недвижимости как товара, (3) особенностями организационно-правового характера и (4) особенностями инвестиционно-финансового характера;

•S определены товарные границы рынка недвижимости исходя из его социально-экономической природы и взаимосвязей с другими рынками; предложена классификация сегментов рынка недвижимости, позволяющая проводить анализ функционирования основных структурных составляющих этого рынка;

Sобобщены основные макроэкономические закономерности развития рынка недвижимости во взаимосвязи со смежными и связанными рынками и экономикой в целом, в основе которых лежит стимулирующая роль рынка недвижимости по отношению к развитию смежных рынков (отраслей) и экономики в целом, а также меньшая информационная эффективность рынка недвижимости по сравнению с рынками других инвестиционных активов; выделены специфические функции рынка недвижимости в экономическом и социальном развитии региона (страны), связанные с ролью рынка недвижимости как сферы сбережений и инвестиций, источника доходов региональных и местных бюджетов, как механизма распределения земли, жилого и нежилого фонда;

Sпредложена концепция эффективности рынка недвижимости в системе региональной экономики, базирующаяся на системе показателей эффективности функционирования регионального рынка недвижимости;

Sвыделены условия и направления повышения эффективности рынков недвижимости применительно к текущему этапу развития российской экономики.

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что предлагаемые автором научные подходы и разработанные на их основе рекомендации развивают методологическую базу оценки эффективности функционирования регионального рынка недвижимости.

Использование в учебных целях.

Основные теоретические выводы, сделанные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в процессе преподавания курсов "Экономика и управление недвижимостью", "Оценка недвижимости", "Управление государственным и муниципальным имуществом", «Региональная экономика», «Государственное регулирование социально-экономических процессов», «Местное самоуправление», "Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости".

Практическая значимость работы заключается в том, что обобщения, выводы и рекомендации диссертанта могут быть использованы в хозяйственной практике, при разработке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, федеральных и региональных программ, направленных на повышение эффективности развития экономики регионов посредством повышения эффективности функционирования рынков недвижимости. В частности:

- при дальнейшей разработке и совершенствовании концепций и стратегических планов социально-экономического развития регионов;

- в практике применения антимонопольного законодательства (в части анализа конкуренции на рынках товарных и финансовых услуг) и защиты прав потребителей;

- при разработке и внедрении региональных программ развития рынков недв ижимости;

- при разработке программ внутреннего и внешнего финансирования региональных бюджетов;

- в целях построения целостной системы управления государственной и муниципальной собственностью.

Предложенные методы анализа рынка недвижимости в контексте регионального развития также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Лукьянова, Наталия Германовна

Выводы

Основное условие повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости - это разрэботаз » прояедетт микроэкономической политики, суть которой - создание долгосрочных факторов роста рынка недвижимости посредством повышения его инвестиционно привлекательности, развития конкурентной среды, развития предпринимательства, науки и технологий, роста уровня квалификации рабочей силы.

Отправной точкой этих реформ должна стать оценка того, где региотешьньда рынок недвижимости, как объект государственного управления, должен подучить дальнейшее развитие, а где необходим» компенсация тгроязлот? обусловленных т^тщищеяностью прав собственности, функционированием естественных монополий и монояовдай местных, отсутствием либо» accmferpw^fsocT&FO' информация на рынке, забюрократизиро»анност*>!0 процедур.

Для роста капитализации рынка недвижимости необходимо выполнение следующих условий:

- формирование эффективной системы регистрации прав собственности на объекты недвижимости, обеспечивающей основу для функционировали» системы налогообложения и гарантии орав на недвижимое имущество;

- развитие и укрепление финансово-банковской системы страны,

- развитие конкуренции, снятие барьеров по входу на рынок;

- поощрение инвестиций, в том числе иностранных;

- поддержка предпринимательства, в том числе малого.

Полноценная система охраны прав на недвижимое имущество должна состоять из охраны как характера прав (системы регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастра недвижимости). На наш взгляд, обе эти системы в организационном смысле должны представлять единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией.

На основе информации постоянно обновляемых фискального и юридического кадастров недвижимости, основанных на земельных единицах, можно создать новую многофункциональную информационную систему, используемую в картографировании территорий регионов, градостроительном регулировании, управлении государственным и муниципальным имуществом, управлении региональным рынком недвижимости и т.д.

Другим важным направлением повышения эффективности регионального рынка недвижимости является разработка комплексного подхода к управлению государственным и муниципальным недвижимым имуществом, как единым ресурсом, призванным обеспечить разнообразные государственные нужды -экономические, социальные, бюджетные и другие.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Сущность недвижимости, как объекта управления, может быть раскрыта с трех основных позиций: с материально-вещественной точки зрения, исходя т норм гражданского права и с экономических позиций.

С материально-вещественной точки зрения недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов. С позиций гражданского права следует использовать понятие «недвижимая собственность». Недвижимая собственность - это совокупность недвижимости, как физического тела, и права собственности на него. Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то недвижимость относится к категории материальных, реальных, недвижимых активов. При этом в экономике недвижимость может одновременно выступать в разных качествах и выполнять разные функции. Как товар, недвижимость выполняет функции либо средства производства (служит для производственного использования), либо предмета потребления (служит для конечного потребления), либо объекта инвестирования (служит для извлечения прибыли).

Для характеристики недвижимости как объекта управления, основные особенности недвижимости следует сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока: (1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности, (2) особенности недвижимости как товара, (3) особенности организационно-правового характера и (4) особенности инвестиционно-финансового характера.

Под рынком недвижимости автор понимает взаимосвязанную систему экономических и организационно-правовых механизмов, обеспечивающих оборот прав на объекты недвижимости, а также их строительство, эксплуатацию и финансирование.

Рынок недвижимости обладает характерными чертами, присущими и рывку товаров (ресурсов), и финансовому рынку. Однако связь рынка недвижимости с другими рынками не означает, что недвижимость является их сегментом. Недвижимость формирует самостоятельный рынок, который следует относить к категории товарных рынков инвестиционного значения.

Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна. Для исследования и раскрытия его особенностей функционирования автором предложена классификация основных сегментов рынка недвижимости, а именно: по продуктовым (товарным) границам; по географическому фактору; по стадии вовлечения в рыночный оборот; по уровню цены; по уровню качества; по инвестиционной мотивации; по форме собственности; по типу прав на недвижимую собственность; по типам сделок; по целевому использованию. Предложенная классификация позволяет проводить многоцелевой анализ функционирования основных сегментов рынка недвижимости, структура которого практически всегда имеет неоднородный характер.

Базовым сегментом рынка недвижимости выступает непосредственно «рынок недвижимой собственности». Его эффективность впрямую зависит от функционирования «смежных рынков» и «связанных рынков». В совокупности они образуют глобальный (общий) рынок недвижимости.

Через ставку арендной платы объект недвижимости кошд/рнруег одновременно и на рынке недвижимости (рынке товаров), так и на рынке финансовом. Основной измеритель - коэффициент капитализации или ставка дисконтирования: первый показатель — мера текущей доходности (отдачи), второй — мера конечной доходности (отдачи). Снижение коэффициента капитализации в долгосрочном периоде для недвижимости означает увеличение количества строящейся недвижимости, так как ее стоимость превышает стоимость строительства. Таким образом, рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а сарос на недвижимость - общеэкономическая конъюнктура.

Рынок недвижимости является рынком с несовершенной конкуренцией и имманентно является менее эффективным (в информационном смысле), чем рынки других инвестиционных активов.

Развитие рынка недвижимости «опережает» развитие экономики в целом, поэтому его правомерно рассматривать как своеобразный «локомотив», способный увеличить объемы ВВП, обеспечить экономический рост и развитие смежных рынков и отраслей. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике.

Экономическое значение рынка недвижимости определяется тем, что недвижимость - это важнейшая часть мирового и национального богатства, выполняющая функции инвестиционного актива, способа сбережений и источника формирования доходной части региональных и местных бюджетов.

В качестве обобщенной характеристики экономического значения рынка недвижимости региона автор предлагает использовать показатель вклада рынка недвижимости в экономический рост, рассчитываемый с помощью с помощью данных об основных макроэкономических показателях развития региона, с одной стороны, и данных, характеризующих состояние рынка недвижимости, с другой стороны.

Социальное значение рынка недвижимости связано с тем, что недвижимость имеет отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. Кроме того, развитие первичного рынка недвижимости, связанного со строительной отраслью, существенным образом влияет на сокращение безработицы, повышение занятости, увеличение поступлений в бюджет, а значит, в конечном итоге, повышает уровень социального обеспечения.

Оценка социального значения рынка недвижимости России на базе официальной статистики может быть осуществлена, в основном, через абсолютные и относительные показатели жилищного строительства (объемы строительства и ввод в действие жилых домов, жилищные условия населения), а также строительства объектов социально-культурного назначения.

Концепция оценки эффективности функционирования рынка недвижимости в системе регионального развития, разработанная автором, рассматривается в качестве элемента системы управления экономикой региона и базируется на системе показателей, характеризующих развитие рынков недвижимости.

По мнению автора, эффективность рынка недвижимости регион» это результат функционирования рынка недвижимости в сопоставлении с соответствующими производственными и иными ресурсами либо общественными потребностями региона, характеризуемый группой показателей.

Система показателей, характеризующих эффективность рынка недвижимости региона, предложенная автором, включает пять основных групп частных показателей, а именно: о показатели влияния объема (размеров) рынка недвижимости на экономический рост в регионе; о показатели структуры рынка и развития конкурентной среды; о ценовые индикаторы; о показатели эффективности функционирования рыночной инфраструктуры; о показатели социальной эффективности рынка недвижимости. При этом под социальной эффективностью рынка неднн.ж-илтстп региона понимается степень влияния процессов, происходящих на рынке недвижимости, на качество жизни населения региона.

Поскольку повышение уровня и качества жизни обеспечивается во многом экономическим ростом, то влияние рынка недвижимости на качество жизни населения региона по мнению автора можно выразить через индекс развития человеческого потенциала (ИРЧП), в основе которого лежит индекс среднедушевого валового внутреннего (регионального) продукта, при расчете которого учитывается динамика объемов строительства и операций с недвижимым имуществом в конкретном регионе.

Показатели обеспеченности населения площадями жилого, торгового, офисного и иного назначения и доступности жилья целесообразно применять в качестве дополнительных критериев, отражающих социальную эффективность регионального рынка недвижимости.

Таким образом, эффективность рынка недвижимости рассматривается в качестве комплексной характеристики, показывающей, в какой степени рынок недвижимости региона обеспечивает стабильный экономический рост и развитие и способствует повышению качества жизни населения.

Методологию оценки эффективности рынка недвижимости автор предлагает использовать в качестве аналитического инструмента государственной социально-экономической политики по отношению к рынку недвижимости, позволяющего: устанавливать ориентиры социально-экономической политики государства и регионов на перспективу; осуществлять анализ текущего уровня социально-экономического развития; проводить межрегиональные сопоставления.

В качестве основного условия повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости автор определяет разработку и проведение микроэкономической политики, нацеленной на создание долгосрочных факторов роста рынка недвижимости посредством повышения его инвестиционной привлекательности, развития конкурентной среды, развития предпринимательства, науки и технологий, роста уровня квалификации рабочей силы. Для повышения эффективности и роста капитализации рынка недвижимости необходимо выполнение следующих условий: формирование эффективной системы регистрации прав собственности на объекты недвижимости, обеспечивающей основу для функционирования системы налогообложения и гарантии прав на недвижимое имущество; развитие и укрепление финансово-банковской системы страны; развитие конкуренции, снятие барьеров по входу на рынок; поощрение инвестиций, в том числе иностранных; поддержка предпринимательства, в том числе малого.

Другим важным направлением повышения эффективности регионального рынка недвижимости, по мнению автора, является разработка комплексного подхода к управлению государственным и муниципальным недвижимым имуществом, как единым ресурсом, призванным обеспечить разнообразные государственные нужды - экономические, социальные, бюджетные и другие. Значительная доля государственной и муниципальной недвижимости в структуре российского рынка недвижимости и признание за государством роли «неэффективного собственника», обуславливает необходимость выработки для данного сегмента рынка недвижимости особых управленческих решений, а также методов оценки эффективности их реализации.

По всем направлениям региональной политики в области повышения эффективности функционирования рынка недвижимости предлагается использовать предложенную автором систему показателей оценки эффективности регионального рынка недвижимости.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Лукьянова, Наталия Германовна, 2004 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова. А.Ю. Кабалкин. В.П. Мозолин. М.: Издательство БЕК, 1996. - 714 с.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3. Российская газета. - 2001. - № 211 (30 октября).

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. -М.: Юрайт-Издат; Право и закон. 2003. 976 с.

4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема - М.: Статут, 1999. - 256 с.

5. О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках: Федеральный закон от 22 марта 1991 г. № 948-1.

6. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ. М.: ТК Велби, 2002. - 16 с.

7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3. Российская газета. - 1998. - № 148-149 (6 августа).

8. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3. Российская газета. - 2001. - № 211 (30 октября).

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. М.: Интел-Синтез, 1997.100 системе и структуре федеральных органов исполнительной власти: Указ

10. Международные стандарты оценки (МСО 1-4). М.: РОО, 1995. - Т. 1-2.

11. Международные стандарты оценки: В 2 т /Г И Микерин. М.И. Недужим. Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. М.: ОАО Типография «Новости», 2000.

12. Т. 1: 264 с. Т. 2: - 360 с.

13. Международные стандарты финансовой отчетности. 1999: Издание на русском языке. -М.: Аскери-АССА. 1999.

14. Методические рекомендации по анализу и прогнозированию товарных рынков. -М.: «Издательский дом «НОВЫЙ ВЕК», Институт микроэкономики, 2001. 96 с.

15. Опыт рыночной оценки: Сборник документов и методических разработок в 2-х т. -СПб.: Изд-во ГУИОН, 1997.

16. Порядок проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарных рынках. Утвержден Приказом МАП РФ от 20.12.96 № 169 (в редакции Приказа МАП РФ от 11.03.99 № 71).

17. Чампиис Питер. Утвержденные европейские стандарты оценки недвижимости. Перевод и редакция Е.И. Тарасевича. М.: Российское общество оценщиков, 1998. - 159 с.1. Статистические материалы

18. Доклад о мировом развитии 2004 года. Как повысить эффективность услуг для бедного населения. / Пер. с англ. М.: Издательство «Весь мир», 2004. - 352 с.

19. Доклад о мировом развитии 2003 года. Устойчивое развитие в меняющемся мире. Преобразование институтов, рост и качество жизни. / Пер. с англ. М.: Издательство «Весь мир», 2003. - 280 с.

20. Доклад о мировом развитии 2000/2001 года. Наступление на бедность. / Пер. с англ. М.: Издательство «Весь мир», Всемирный банк, 2001. — 376 с.

21. Инвестиции в России. 2003: Стат. сб. /Госкомстат России. — М : 2003.

22. Промышленность России. 1996: Стат. сб. /Госкомстат России. М.: 1996.

23. Российский статистический ежегодник. 2001: Стат. сб. /Госкомстат России. М., 2001.-679 с.

24. Российский статистический ежегодник. 2003: Стат. сб. /Госкомстат России. М., 2003. - 705 с.

25. Россия в цифрах. 2004: Крат. стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики. М., 2004. - 431 с.

26. Социально-экономическое положение России в январе-ноябре 2003 г.: Стат. сб. /Госкомстат России. М.: 2003. - 380 с.1. Словари и справочники

27. Большой экономический словарь /Под ред. А.Н. Азрилияна. 4-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 1999. - 1248 с.

28. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра, 1996

29. Как инвестировать в Санкт-Петербурге: Справочник /Комитет экономики и промышленной политики Администрации Санкт-Петербурга; Международный центр социально-экономических исследований «Леонтьевский центр» СПб.: «Павел», 1999.

30. Недвижимость Петербурга: Информационно-аналитический ежегодник. Вып. 3. 1998. СПб.: ИМЦ "Недвижимость Петербурга", 1998.

31. Недвижим ость Петербурга: Справочник /Ежегодный бюллетень информационно-издательского центра «Недвижимость Петербурга». Вып. 4. 2000. СПб.: ИМЦ «Недвижимость Петербурга», 2000.

32. Справочное пособие застройщика в Санкт-Петербурге. Вып. 1. СПб.: Международный центр социально-экономических исследований «Леонтьевский центр», 2000. - 188 с.

33. Книжная научная литература

34. Айвазян С.А. Интегральные показатели качества жизни населения: их построение и использование в социально-экономическом управлении и межрегиональных сопоставлениях. М.: ЦЭМИ РАН, 2000. - 118 с.

35. З&.Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. А А. Горбунова СПб.: 1997. - 132 с.

36. Баденко В.Л., Гарманов В.В., Осипов Г.К. Государственный земельный кадастр. -СПб.: Питер, 2003. 320 с.

37. АО.Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М : Финансы и статистика, 1996. - 192 с.41 .Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. М.: Экзамен, 2000. - 384 с.

38. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс теория и практика в условиях реформирования российской экономики М. : Финансы и статистика, 1998. - 304 с.

39. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999. - 264 с.44 .Березин М.Ю. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2003. - 368 с.

40. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. М.: Книжный мир, 1999. - 895 с.

41. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. второе. -М.: 1998.

42. М.Бочаров В.В. Инвестиции. СПб.: Питер, 2002. - 288 с.

43. Вехи экономической мысли. Теория отраслевых рынков. Т. 5. /Под общ. ред. А.Г. Слуцкого. СПб.: Экономическая школа, 2003. - 669 с.

44. А9.Гитман Л. Дж., Джоик М. Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М: Дело, 1999. - 1008 с.

45. ЗО.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник 3-е изд. перераб. и доп. -М.: ТК Велби. Изд-во «Проспект», 2004. - 848 с.

46. Горемыкии В.А., Бугу нов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. - 592 с.

47. Грибовский С.В. Массовая оценка недвижимое™. Конспект лекций. СПб. Изд-во ГУИОН, 1997.

48. Грибовский С.В. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации: Авторе ф. дисс. на соиск. ученой степени докт. экон. наук. — СПб.: СпбГУЭиФ, 1999. 34 с.

49. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 174 с.

50. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.

51. Доклад о развитии человеческого потенциала в Российской Федерации. 1998. /Под общ. ред. проф. Ю.Е. Федорова,- М.: Права человека, 1998. 140 с.

52. Жилищная экономика. Пер. с англ. под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996. -224 с.

53. Инвестиции: Учебник / Под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В. А. Лялина. -М.: ООО ТК Велби. 2003. 440 с.

54. Каплан Л.М. Переход к рынку в инвестиционной деятельности в строительном комплексе. СПб.: 1992.

55. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1999.-768 с.

56. Ковалев В. В., Ковалев Вит. В. Финансы предприятий: Учебное пособие. М.: ООО «ВИТРЭМ», 2002 - 352 с.

57. Коломийченко О.В., Лукьянова Н.Г. О правовых аспектах становления рынка недвижимости // Экономические проблемы развития рыночных отношений в России: Сб. научн. трудов / Под ред. А.Е. Карлика. СПб.: Издательство СпбУЭиФ, 1996. - 64 с.

58. Коломийченко О.В., Рохчин В.Е. Стратегическое планирование развития регионов России: методология, организация. СПб.: Нагука, 2003. - 235 с.

59. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент. Анализ. Планирование. Внедрение. Контроль. Изд. 2-е, испр. СПб.: Питер Ком, 1999. - 896 с.

60. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. М.: Высшая школа, 1998.

61. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынкенедвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 272 с. 1Ъ .Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие — СПб.; Изд-во С-Петерб. ун-та, 1999. - 138 с.

62. А.Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 2.

63. Опыт эффективного управления недвижимостью в регионе. Материалы расширенного совещания Мингосимущества РФ С.-Петербург, 13-15 мая 1998 г. 79.Основы бизнеса на рынке недвижимости /Под ред. С.Н. Максимова. - СПб.: ДЕАН, 1997.

64. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/Под ред. В В. Григорьева М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.

65. Песоцкая F.B. Моделирование социально-экономического развития малых и средних городов России. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1994. - 160 с.

66. Политика доходов и заработной платы: Учебник /А.Н. Ананьев, J1.H. Лыкова, И.В. Ильин и др.; Под ред. П.В. Савченко, Ю.П. Кокина. 2-е изд., перераб. и доп. -М.: Экономиста, 2004. - 525 с.

67. Политика доходов и качество жизни населения /Под ред. Н.А. Горелова. СПб.: Питер, 2003. - 653 с.

68. Ы.Прореич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия "Оценочная деятельность". Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998.

69. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. /Под ред. B.C. Ема. -М.: Статут, 1999.

70. Предпосылки иностранных инвестиций: мысли финско-русской рабочей группы юристов. Working Papers 8/1997. Ministry of Trade and Industry, Finland. СПб. : МЦСЭИ "Леонтьевский центр", 1997.

71. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости /Под ред. Л.Э. Лимонова СПб: НАУКА, 1997. - 216 с.

72. Ш.Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. Научное изд. / Международная академия инвестиций и экономики строительства -М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000. 294 с.

73. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика /Под ред. Л.Э. Лимонова СПб.: ООО "Лимбус Пресс", 1994.

74. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. - 422 с.9Ъ.Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1996. - 235 с.

75. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие /Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.

76. Управление инвестициями: В 2-х т. /В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. М.: Высшая школа, 1998.1. Т. 1-416 с. Т.2-512 с.

77. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий /Под общ. ред. Л.Э. Лимонова, Т. В. Власовой; ГП Международный центр социально-экономических исследований «Леонтьевский центр». СПб.: ГП МЦСЭИ «Леонтьевский центр», 2002. - 256 с.

78. Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов. Пер. с англ. Под ред. проф. С.Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.

79. Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2000. -XXVIII, 932 с.

80. Финансы: Учебник. Под ред. проф. В.В. Ковалева. М.: ПБОЮЛ М.А. Захаров, 2001.-640 с.

81. Финансы и кредит субъектов Российской Федерации: Учебник /Л.И. Сергеев, А Н. Соколов, В.П. Жданов, А.Г. Мнацаканян и др.; Под ред. проф. Л И. Сергеева Калининград, Балтийский институт экономики и финансов, 1999. - 1036 с.

82. Фридман Джек П., Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.- М.: Дело Лтд., 1995. 480 с.

83. Харвей Дж. Экономика городской собственности. Макмиллан, 1993.

84. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Уч. пособие. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

85. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Под ред. В.И. Ресина М.: Дело, 1999. - 328 с.

86. Экономика и финансы недвижимости /Д.Л. Волков, Ю.Б. Ильина, Н.В. Комарова, Ю.В. Пашкус, Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та. 1999. -186 с.

87. Экономика Северо-Запада, проблемы и перспективы развития. Тезисы докладов.- Материалы научно-практической конференции 17-18 июня 1999 г.

88. Экономическая статистика: Учебник /Под ред. Ю.Н. Иванова. — М.: ИНФРА-М,1998. 480 с.

89. Эффективность государственного управления: Пер. с англ. /Общ. ред. С.А. Батчикова и С.Ю. Глазьева. — М.: Фонд «За экономическую грамотность», Российский экономический журнал, Издательство АО «Консалтбанкир», 1998. -848 с.1. Периодическая литература

90. Ведомости. С.-Петербургский выпуск. 2004. - № 55 (1 апреля).

91. Грозовский Б. Лучше, чем ничего, в ближайшие шесть лет россияне получат не доступное жилье, а лишь надежду на него // Ведомости. Санкт-Петербургский выпуск. 2004. - № 99 (10 июня).

92. Грозовский Б. Лучше, чем ничего: в ближайшие шесть лет россияне получат не доступное жилье, а лишь надежду на него // Ведомости. С.-Петербургский выпуск.- 2004. -№ 99 (10 июня).

93. Грозовский Б. Как распознать пузырь, придумали экономисты «Тройки Диалог» // Ведомости. С.-Петербургский выпуск. 2004. - № 102 (16 июня).

94. Ведомости. С.-Петербургский выпуск. 2004. - № 102 (16 июня).

95. Ведомости. С.-Петербургский выпуск. 2004. - № 119 (9 июля).

96. Каплаи JI.M. Проблемы перестройки экономики строительства при переходе к регулируемому рынку // Экономика строительства. 1991. № 2-5.

97. Катан Л.М. Роль и значение бизнес-сообществ в развитии инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга // Промышленное и гражданское строительство. 2003. - № 5.

98. Каплан Л.М, Стабильность строительного рынка в консолидации всех его участников // Строительный еженедельник. - 2001. - № 1.

99. Коломийченко О.В., Лукьянова Н.Г. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. 1997. - № 2 (февраль).

100. Кудашкина Е. У России растет человеческий потенциал // Ведомости. С.-Петербургский выпуск. 2004. - № 125 (19 июля).

101. Ремчуков К. Микроэкономика и регионы // Ведомости. С.-Петербургский выпуск. 2004. - № 165 (13 сентября).

102. Максимов С.Н. Рынок недвижимости в современной экономике // Вестник СпбГУ. 1997. Сер. 5. Экономика. Вып. 4 (№26).

103. Максимов С.Н. Особенности формирования рынка недвижимости в современной России // Вестник СПбГУ. 1998. Сер. 5. Экономика. Вып. 1 (№5).

104. Максимов С.Н,, Заворовский М.И. Сегментирование рынка недвижимости — основа построения модели рынка // Вестник СПбГУ. 1999. Сер. 5. Экономика. Вып. 2 (№ 12).

105. С.Н. Максимов. Рынок недвижимости как зеркало переходной экономики // Вестник СПбГУ. 2002. Сер. 5. Экономика. Вып. 3 (№21).

106. Лимонов Л.Э. Рынок недвижимости и развитие городов: российский и международный опыт // Вестник СПбГУ. 2004. Сер. 5. Экономика. Вып. 2 (№ 13).

107. Кузнецова Е.В. Дмитриева Е.Д. Индекс развития человеческого потенциала и. другие показатели социально-экономического развития России и отдельных зарубежных стран // Вопросы статистики.» 2000. № 3.

108. Вопросы статистики. 2000. - № 8.

109. Деловой Петербург. 1996. - № 36.

110. Деловой Петербург. 2004 г. - 11 июня.

111. Шевцова С. Фонды недвижимости привлекают инвесторов. Деловой Петербург. - 2004. - № 106.

112. Деловой Петербург. 2004. 14 июля.

113. Деловой Петербург. 2004. - 30 июля.

114. Инвестиции в России. 2004. - № 6.

115. В. Аров. С чего начинается собственность? //Недвижимость Петербурга 1995. -№ 23 (15 июня).

116. Эксперт. 1996. -№ 39 (октябрь). 140.Эксперт. - 1997. -№47.

117. Эксперт. 1999. - № 39 (октябрь).

118. Эксперт Северо-Запад. 2003. № 29-30 (август).

119. Агеев С. Ипотечный тупик: решить проблему развития ипотеки в России путем простого закачивания денег не получится // Эксперт Северо-Запад. 2003. - № 32 (сентябрь).

120. Шохина Е. Много денег мало идей // Эксперт. - 2004. - № 7 (февраль).

121. Справочная и научная литература на иностранных языках

122. Encyclopedia of Business Information Sources: 1993-94. James Way, Editor. 9th ed. 146 Alenick Jerome B. Real Estate Development Manual - Warren, Gorham and f amont. Inc. 1990.

123. A1 .Allen John В. How to profit in commercial real estate investing. Real Estate Education Company, a division of Dearborn Financial Publishing, Inc. 1993.

124. Brown Gerald R., Matysiak George A. Real Estate Investment: A Capital Market Approach. Pearson Education. Prentice Hall, 2000.

125. Вrue.gge.man William В., Ph.D., Fisher Jeffrey D., Ph.D. Real Estate Finance and Investments. 9th ed. - IRWIN. 1993.

126. Cam Neil, Rabianski Joseph, Racster Ronald, Seldin Maury. Real Estate Market Analysis: Techniques and Applications. Prentice Hall, Inc. A division of Simon and Schuster Englewood Cliffs, 1988.

127. Clayton Jim. Further Evidence on Real Estate Market Efficiency. Journal of Real Estate Research. 1998. Vol. 15.

128. Elebash Clarence C., Christiansen William A. State Pension Funds: What is Their Future in Real Estate? Journal of Real Estate Research. 1989. Vol. 4.

129. Friedman Jack P., Ph. Д, C.P.A., ASA, Ordway Nicholas J. D., Ph.D., ASA. Income Property Appraisal and Analysis. Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, 1989.

130. Galaty Fillmore W., Allaway Wellington J., Kyle Robert C. Modem Real Estate Practice. 13th ed. - Real Estate Education Company, a division of Dearborn Financial Publishing, Inc. 1994.

131. Garton-Good Julie, DREI. Real Estate Licensing Super Course. • 2nd ed. -MACMILLAN General Reference, A Prentice Hall Macmillan Company, 1995

132. Geltner David, Miller Norman G. Commercial Real Estate Analysis and Investment. Thomson Learning, 2001.161 .Harris Jack C., Ph.D., Friedman Jack P., Ph.D., CPA, M.A.I. Barron's Real Estate Handbook. 3rd ed. - BARRON'S. 1993.

133. Pyhrr Stephen E., Roulac Stephen E., Born Waldo L. Real Estate Cycles and Their Strategic Implications for Investors and Portfolio Managers in the Global Economy. -Journal of Real Estate Research. 1999. Vol. 18.

134. Acavn А.Н. Феномен строительного комплекса в современных экономических условиях. www.finansy.ru/publ/mix/00l.html