Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в России тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Титова, Наталья Григорьевна

• Титова, Наталья Григорьевна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Титова, Наталья Григорьевна

Введение.

Глава 1. Теоретические основы исследования рынка недвижимости. 1.1. Сущность и место недвижимости в системе рыночных отношений.

1.2 Экономическая природа недвижимости.

1.3. Особенности и структура рынка недвижимости.

Глава 2. Основные направления развития рынка недвижимости в современной России.

2.1. Развитие эффективной инфраструктуры рынка недвижимости.

2.2. Современные тенденции и основные пути совершенствования рынка недвижимости в России.

2.3. Социально-экономическая эффективность функционирования рынка недвижимости.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в России»

Актуальность темы исследовании.

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики — рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

В современной научной литературе исследования, посвященные данной теме, в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем и решение практических задач функционирования рынка недвижимости. Такое положение продиктовано стремительными темпами экономических перемен в России и необходимостью обеспечения быстрой адаптации экономических субъектов к рынку. В результате его формирование шло болезненно, со многими ошибками. Возникли перекосы, обнаружились просчеты при приватизации объектов недвижимости, оформлении сделок. Рынок развивался весьма неравномерно.

Выбор темы диссертационного исследования продиктован необходимостью глубокого политэкономического (теоретического) анализа сущности экономической категории недвижимость, а также системы отношений, которые формируются между субъектами рынка. Теоретические исследования в этой области явно недостаточны и востребованы экономической наукой и практикой хозяйствования. Только на базе комплексных, фундаментальных научных разработок возможна экономически обоснованная стратегия развития рынка недвижимости.

Актуальность нсследопання диктуется также особенностями переходного периода в России: геофафическим положением, историческими традициями, техническим уровнем развития производства, значительным социальным расслоением населения по размерам собственности и доходам, низкой платежеспособностью его широких слоев. Это делает невозможным копирование западных стандартов функционирования рынка недвижимости, и диктует необходимость разработки специфических механизмов реализации экономических отношений.

Результативность этих процессов во многом зависит от развитости институциональной инфраструктуры рынка. Теоретические исследования сущности и закономерностей ее формирования имеют большую значимость и актуальность.

Практический интерес представляет обоснование методологических подходов к определению социально - экономической эффективности использования недвижимости, что, в конечном irrore, должно способствовать экономическому росту.

Все это подтверждает необходимость экономико-теоретического исследования рынка недвижимости в настоящее время, и свидетельствует об актуальности выбранной диссертантом темы.

Состояние изученности проблемы. Многогранная сущность недвижимости и ее значение для общества побуждает исследователей изучать различные ее стороны. В историко-философском аспекте она рассматривалась в трудах Платона, Аристотеля, В.И. Вернадского, Т. де Шардена, С. Кара-Мурзы, С. Леви-Страусса. Истории эволюционного развития ее юридических вопросов посвящены работы И.А. Покровского, В.В. Витрянского, C.B. Киселева, И. Пухана, O.E. Блинкова, Д.И. Мейера, JI.A. Кассо, И.А. Исаева и др.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования явились труды ученых по общим проблемам экономической теории: А. Смита., Ж.Б. Сэя, Ф.Кенэ, К.Маркса, Й. Шумпетера, О. Бем-Баверка, У.С. Джевонса, Ф.И. Эджуорта, JI. Вальраса, Дж.М. Кейнса, и др.

Отдельно необходимо отмстить работы теоретиков ниституционализма, ибо они, по нашему мнению, внесли большой вклад в изучение и развитие современной экономики (Дж. Ролза, Дж. Коммонса, О. Уильямсона, Д. Норта, Л. Болтянски, Л. Эсташе, Ж. Тироля и др.), а также их российских коллег (С.Г. Кирдину, О.Э. Бессонову, И.В. Розмаинского, О.С. Белокрылову, А.Е. Шаститко, М.Г. Завельского, С. Малахова, В. Кокорева, A.M. Нестеренко, A.B. Халилеева и др.).

Формирование рынка недвижимости в России происходило в условиях переходной экономики. В этой связи представляют интерес исследования по становлению рыночных отношений, выполненные как зарубежными, так и российскими учеными: Ф. Хайеком, Дж. Греем, Е.Т. Гайдаром, А.Н. Илларионовым, Е.Г. Ясиным, А.Д. Некипеловым, Л.И. Абалкиным, В.В. Ивантером, А.Я. Лившицем, Д.С. Львовым и др.

Практические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались В.Дж. Аллавеем, Дж. С. Гроссом, Р. Бен-Натаном, А. Крюгером, С.И. Сайем, Д. Фридманом, Н. Ордуэй, Д. Сиротой, P.A., Стангером и др. Среди российских ученых, внесших вклад в его изучение, необходимо отметить С. Вобленко, A.A. Айгинина, А.Н. Асаула, А.Г.Грязнову, A.B. Халилеева, А.Е. Федорова, Г.М. Стерника, М.Г. Нефедова, В.А. Щеглова, Р.Т. Нагаева, Б.Д. Новикова, В.А. Горемыкина, М.А. Федотову, И.В. Гранову, C.B. Грибовского, Е.И. Тарасевича, С.Н. Максимова, С.А. Бабкина, И.А. Рахмана, П.Г. Грабова, P.P. Гумерова, В.И.Ресина, Н. Синяка, Н.С. Пастухову, Ю.А. Крюкова и др.

Анализируя работы, посвященные исследованию современного рынка недвижимости, мы пришли к выводу, что они в большинстве своем носят прикладной характер, где недвижимость и ее рынок практически не рассматриваются как экономические категории, что оправдано на начальных этапах разработки теории. Но в современных условиях этого явно недостаточно. Необходимо исследование политэкономических основ анализируемых явлений с опорой на классическую экономическую науку и институциональную теорию.

Обозначенные выше актуальные вопросы развития рынка недвижимости и недостаточно глубокий их анализ современной наукой определили цель и задачи нашего исследования.

Цели н задачи исследования. Целью диссертационной работы является теоретический анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России и определение основных направлений его развития.

Поставленная цель определяет основные задачи исследования:

- Обосновать недвижимость, как экономическую категорию, определить ее сущность и экономическую природу.

- Определить место данной категории в системе производительных сил и производственных отношений в условиях рынка.

- Дать определение рынка недвижимости, обосновать теоретические и методологические подходы к его структурированию.

- Проанализировать особенности формирования рассматриваемого рынка и его институтов в условиях рыночных преобразований в России.

- Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости.

- Обосновать сущность, роль и значение его инфраструктуры, как неотъемлемого условия динамичного развития.

Разработать предложения по развитию эффективной институциональной инфраструктуры рынка недвижимости.

- Обосновать методологические и теоретические подходы к определению социально-экономической эффективности его функционирования.

Выбор целей и задач исследования предопределил его объект и предмет.

Объект исследования. Объект диссертационного исследования - рынок недвижимости.

Предмет исследования. Предметом исследований является система экономических отношений^действующих на нем в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

Теоретическая и информационная основы исследования. Теоретической и методологической основой настоящей диссертации послужили труды отечественных и зарубежных специалистов, материалы научных конференций, периодических изданий, электронные публикации глобальной сети Интернет. В информационную базу вошли законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы федеральных и отраслевых органов управления, статистические материалы, публикуемые органами государственной статистики и независимыми исследователями, отчетные материалы о деятельности хозяйствующих субъектов, действующих на рынке недвижимости.

Методологическую базу исследования составили системный анализ, сравнительно-аналитические, экономико-статистические и экспертные методы, а также методы моделирования экономических процессов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обобщении особенностей функционирования рынка недвижимости и выяснении его сущности в условиях экономических преобразований в России.

1. На основе комплексного теоретического анализа экономических отношений, формирующихся на рынке недвижимости, обоснована сущность недвижимости как экономической категории, показан двойственный характер ее функционирования (как предмета потребления и фактора производства), что расширяет сферу исследования и подчеркивает ее значимость.

2. Проведен анализ товарной формы недвижимости и на этой основе раскрыты содержание и особенности ее потребительной стоимости (способность удовлетворять потребности домохозяйств в жилье и бизнеса в получении дохода, приоритетность фактора местоположения при формировании спроса на недвижимость, обладание полезностью на протяжении всего жизненного цикла объекта, многообразие экономических форм реализации потребительной стоимости) и дано теоретическое обоснование разграничения категорий рыночной стоимости и цены недвижимости.

3. Разработана система критериев для классификации объектов недвижимости в трех аспектах: материально-вещественном (по типам объектов), юридическом (по возможностям правовой реализации) и политэкономическом (по их содержанию, формам собственности, функциональному назначению, возможностям инвестиционного использования), что позволяет более полно раскрыть экономическую природу недвижимости.

4. Анализ тесно интегрированных экономических, исторических, правовых и социальных аспектов исследования позволил сформулировать авторский подход к определению рынка недвижимости как экономической категории, формирующей систему экономических отношений на всех фазах воспроизводственного цикла недвижимости.

5. В соответствии с предложенным автором системным подходом к структурированию рынка недвижимости, который предполагает объектную, воспроизводственную и институциональную структуру, проведен анализ современного его состояния в России, что дало возможность выявить причины неравномерности развития отдельных сегментов и региональных рынков, обосновать необходимость и показать перспективные направления его государственного регулирования и совершенствования инфраструктуры.

6. Сделана попытка разработки субъектно-ориентированной модели взаимодействия участников российского рынка недвижимости, где названы основные институты, определены их роль и функциональные задачи, а также предложены пути совершенствования их деятельности на современном этапе развития.

7. В работе обоснована необходимость и предложены оригинальные методологические подходы к определению социально-экономической эффективности функционирования рынка недвижимости, сложная структура которого предопределяет необходимость многоуровневого исследования и многофункциональной системы обобщающих показателей.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в разработке теоретических аспектов функционирования и обосновании необходимости и возможности развития новой системы экономических отношений на рынке недвижимости. Показана сущность недвижимости как экономической категории, разработаны методологические подходы к структурированию и анализу рынка недвижимости, а также совершенствованию его инфраструктуры. Обоснована необходимость и предложены критерии определения социально - экономической эффективности его функционирования.

Теоретические положения диссертации могут быть использованы в преподавании таких учебных курсов, как экономическая теория, экономика недвижимости, история экономики и других.

Методологические подходы, результаты анализа могут быть применены в работе органов государственной власти, в частности комитетами по управлению имуществом, при разработке нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости, а также риэлтерскими и ипотечными компаниями.

Апробация результатов исследования. Основные положения и наиболее актуальные выводы докладывались автором на научно-практических конференциях: «Совершенствование хозяйственного механизма и его эффективность в условиях рыночных преобразований» в 2000 году, «Социально-экономические проблемы рыночной экономики» в 2001 году, «Совершенствование системы хозяйствования рыночной экономики» в 2002 году, «Повышение благосостояния населения России: проблемы и пути решения» в 2004 году, «Государственное регулирование экономики.

Региональный аспект» в г. Нижнем Новгороде в 2001 и в 2005 годах. По теме диссертации опубликовано 8 статей, объемом 2,6 печатных листа.

Ряд теоретических выводов и аналитических результатов диссертационного исследования использованы в работе департамента жилья и инженерной инфраструктуры администрации города Нижнего Новгорода, а также в работе агентства недвижимости «Выбор».

Автором диссертации разработан специальный курс «Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости», который включен в учебный план экономического факультета ННГУ им. Н.И.Лобачевского и апробирован в 2004-2005 учебном году.

Структура и объем диссертации определены целью и задачами исследования, соответствующей логикой изложения.

Работа построена по проблемно-тематическому принципу и включает в себя введение, две главы, заключение, список использованной литературы, приложения. Диссертация содержит 16 аналитических таблиц, проиллюстрирована 12 рисунками, где представлены схемы, графики, диаграммы.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Титова, Наталья Григорьевна

Выводы, сделанные в ходе исследования были доложены на научно-практических конференциях, использовались при подготовке спецкурса для студентов экономического факультета, разработанные методические материалы и рекомендации нашли практическое применение в работе органов государственной службы и коммерческих оценочных и риэлтерских компаний нижегородского рынка недвижимости.

Заключение

Недвижимость играет многогранную и все возрастающую роль в жизни общества. Это обуславливает необходимость ее комплексного изучения. В рамках системного подхода автором исследуются исторический и правовой аспекты обоснования недвижимости как экономической категории.

В течение длительного времени в условиях монополии государственной собственности на факторы производства понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» не употреблялись ни в советской экономической науке, ни в практике хозяйствования.

В результате проведенного анализа правовых аспектов недвижимости автором предпринята попытка уточнить терминологию и разграничить понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Последнее (недвижимая вещь) - это «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.». Такое определение, данное в юридическом документе (Гражданский Кодекс РФ), подчеркивает вещественное содержание и определяет объекты как недвижимые.

Недвижимость предстает как их совокупность, являющаяся объектом гражданских прав и зарегистрированная в соответствии с действующим законодательством.

Авторский подход к классификации объектов недвижимости по нескольким критериям дает возможность более глубоко охарактеризовать именно экономические аспекты отношений, возникающих по поводу недвижимости.

При рассмотрении ее с материально-вещественной стороны она предстает как совокупность следующих агрегированных элементов: земельные участки, недра, леса, водные объекты, здания и сооружения, строения. Все они включаются в состав вещественных факторов производства. Одна их часть (земельные участки, месторождения, леса, водные ресурсы) относится к первичным элементам фактора «земля», другая (здания, сооружения, постройки) рассматривается автором как вещественные условия труда и относится к фактору «капитал».

Особая роль недвижимости в системе рыночных отношений определяется тем, что она может выступать в качестве и средств производства (земля, производственные здания и т.п.), и предметов потребления (жилье, объекты непроизводственного назначения, например, сферы культуры, спорта и т.д.). Такая двойственность расширяет сферу исследования и подчеркивает значимость социального аспекта и первичность именно социально-экономических отношений.

Проведенный анализ недвижимости как категории, выражающей систему экономических отношений, позволяет определить ее место в рыночной системе как одно из центральных, формирующих базовые, структурообразующие отношения.

Многообразие объектов, которые относятся к категории недвижимость, делает весьма сложной ее характеристику как товара.

Анализируя способность недвижимости, как товара, удовлетворять общественные потребности, в диссертационной работе выделены следующие отличительные особенности ее потребительной стоимости: двойственная сущность полезности недвижимости (как потребительского блага и как фактора производства); продолжительный период использования; значительная роль фактора местоположения в определении ее полезности; возможности удовлетворения потребностей не приобретая объекты в собственность, а арендуя их.

Представленные в диссертации теоретические подходы к определению стоимости недвижимости с позиций трудовой теории стоимости, (через определение совокупных затрат труда на создание объекта недвижимости); с теории предельной полезности (через сравнительный анализ предельных полезностей аналогичных объектов недвижимости); и теории ренты (через определение уровня доходности объекта), по мнению автора, послужили методологической основой для разработки основных подходов к определению стоимости недвижимости {затратного, рыночного и доходного).

В работе проведено разграничение понятий рыночная стоимость объекта недвижимости и его рыночная цена.

Первая - это наиболее вероятная величина денежного эквивалента стоимости объекта, гипотетическая категория, та субстанция, которая определяет основу рыночной цены. Рыночная цена - денежный эквивалент стоимости объекта недвижимости, который формируется конкретной ситуацией на рынке в данное время, в данном месте, в условиях конкретной сделки. Рыночная цена - как цена равновесия, определяется соотношением спроса и предложения на рынке и представляет собой сумму, уплаченную покупателем продавцу. Совпадение стоимости и цены возможно, если ситуация на рынке близка к совершенно конкурентной.

Обоснованная в диссертации двойственность экономической природы недвижимости делает необходимым анализировать ее как разновидность экономического ресурса — капитала, что, по нашему мнению, позволяет рассматривать ее как инвестиционную (разновидность финансовых активов) и производственную, если она используется не для личного потребления (тогда она является товаром), а для создания новых товаров и увеличения стоимости.

По нашему мнению, рынок недвижимости - это система правовых, социально-экономических и организационно-экономических отношений между субъектами рынка по поводу создания объектов, их распределения и обмена, а также потребления полезных свойств недвижимости.

Он составляет часть рыночной системы, и отвечает всем необходимым условиям ее существования. Однако, экономическая природа недвижимости обусловливает ряд особенностей, отличающих его от других рынков.

Анализ рынка недвижимости позволяет сформулировать его главную специфическую черту - принадлежность к разряду рынков несовершенной конкуренции, что сдерживает механизм рыночного ценообразования. Неравновесие спроса и предложения на рынке и недостаточность ценового ^ механизма выступают причинами появления на нем профессиональной деятельности.

Анализ структуры рынка недвижимости, позволил выявить три методологических подхода к ней: объектный, воспроизводственный и институциональный.

Согласно первому, рынок недвижимости структурируется с точки зрения объектов гражданских правоотношений. Соответственно в нем можно выделить следующие сегменты (рынки): земельных участков; жилья (городского и загородного); нежилых помещений (недвижимость для бизнеса)

Согласно второму подходу структурная организация рынка недвижимости складывается из трех основных компонентов деятельности его участников по созданию, обращению и управлению объектами недвижимости.

Институциональный подход к структурированию рынка недвижимости основывается на описании видов деятельности на нем с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов их осуществления и регулирования.

Для выполнения функций формальных институтов необходимы специально созданные организации, системный анализ которых, проведенный на основе синтеза воспроизводственного и институционального подходов представлен в диссертационной работе в виде субъектно-ориентированной модели. В ней обозначены профессиональные участники и основные процессы рынка недвижимости (как производственные, так и трансакционные).

В результате анализа современной ситуации нами выявлено, что в России развиваются некоторые элементы инфраструктуры рынка недвижимости.

В диссертации обозначены четыре основных подхода к рекомендациям по ее совершенствованию: инженерный, трансакционный, макроэкономический и социальный. Только комплексное, системное исследование ее формирования и развития может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.

В ходе диссертационного исследования проведен анализ и сформулированы основные закономерности формирования и функционирования рынка недвижимости в России в соответствии с объектным подходом к его структуризации. Это позволило выявить проблемы, позитивные и негативные характеристики рынка.

Первоначальным импульсом для развития рынка недвижимости стала приватизация государственной собственности. Различная законодательная база, регулирующая приватизацию земли, жилых и нежилых объектов недвижимости, а также ограниченные на том этапе инвестиционные возможности экономических субъектов послужили причиной неравномерного формирования сегментов рынка.

Наиболее активно развивался рынок жилья. Анализ изменяющейся ситуации на нем позволил дать характеристику его закономерностей, проблем и особенностей функционирования на современном этапе. Перспективными направлениями его развития являются: совершенствование законодательной базы и широкое внедрение системы ипотечного кредитования.

Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формироваться одновременно с началом приватизации. Однако значительно медленнее, чем рынок жилья и не в таких масштабах. Этот сегмент к концу XX века получил заметное развигие только в крупных городах.

Наиболее сложно и болезненно идет процесс формирования такого сегмента как рынок земельных участков. Как показывает практика, основным видом сделок па нем является аренда государственных земель гражданами и их объединениями для жилищного строительства, подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Относительное развитие получил пока только рынок земельных участков под индивидуальными жилыми домами и для ведения дачного хозяйства, садоводства. Однако первичный и соответственно вторичный рынки земельных участков всех других видов пользования, включая предпринимательскую деятельность, находятся в начале стадии становления.

Необходимость развития рынка недвижимости в России ставит задачи обоснования теоретических и методологических подходов к определению эффективности его функционирования.

По нашему мнению, рассматривая его эффективность необходимо определять ее как социально-экономическую. Она проявляется как результативность социально-экономических процессов, что выражается в социальных эффектах, таких как рост уровня жизни, более высокая степень удовлетворения потребностей населения и другие. Причем социально-экономические эффекты можно наблюдать как на макро-, так и на микроуровне. Сложная структура рынка недвижимости требует уровневого подхода в исследовании социально-экономической эффективности.

Таким образом, в диссертационной работе сделана попытка комплексного теоретического анализа недвижимости как экономической категории. Показаны сущность и особенности рынка недвижимости, сформулированы методологические подходы к изучению его структуры и инфраструктуры.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Титова, Наталья Григорьевна, 2005 год

1. Абалкин Л.И. Качественные изменения структуры финансового рынка и бегство капитала из России. Вестник Финансовой Академии. 2000. №1(13)

2. Абалкин Л.И. Стратегия: выбор курса. РАН. Институт экономики. М.: 2003.-210 с.

3. Австрийская школа в политической экономии: К. Менгер, Е. Бем-Баверк, Ф. Визер. M.: 1992. 115 с.

4. Айгинин A.A. Управление недвижимостью. М.: ИВАКО-Аналитик. 1999.-365 с.

5. Алехин С.Ю. Оптимизация имущественных и ресурсных платежей за недвижимость. Проблемы прогнозирования. 2000. №1.

6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер. 2004. - 512 с.

7. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. Учебно-практическое пособие М.: Учебно-консультационный центр «ЮрИнфоР». 2001 -371 с.

8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996. 187 с.

9. Батрасов В.И., Поздеева Т.В. Проблемы экономической теории XXI века. Н.Новгород: Нижегородский гуманитарный центр, 2002. - 195 с.

10. Ю.Белокрылова О.С., Вольчик В.В., Мурадов A.A. Институциональные особенности распределения доходов в переходной экономике. Ростов н/Д: Изд-во Ростовского университета, 2000.

11. П.Бессонова О. Э. Раздаток: Институциональная теория хозяйственного развития России ИЭ и ОПП СО РАН, 1999. 158 с.

12. Бессонова О.Э. Теория раздаточной экономики новый взгляд на хозяйственное развитие России // Общество и экономика, 1999, № 8-9.

13. Блинков О. Е. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (история, современное состояние, частные проблемы). В кн.: Россия-Индия: перспективы развития регионов. М.: Издательство Института востоковедения РАН. 2000. 220 с.

14. Болдырев B.C., Галушка A.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. Второе.- М.: 1998. 330 с.

15. Булатов Л. Какой земельный рынок нам нужен? Российский экономический журнал. 1998. №5.

16. Вернадский В.И. Новое научное знание и переход биосферы в ноосферу. В кн.: Труды по философии естествознания, (Библиотека трудов академика В.И. Вернадского). М.: Наука. 2000. 504 с.

17. Виноградова Е., Рютина Т., Корюкин К. Доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости Москвы. Ведомости №194, (1234), 22 октября 2004.

18. Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости // Вестник высшего арбитражного суда. 1999. №7.

19. Вобленко С. Рынок городской недвижимости: понятие, состояние, задачи регулирования (взгляд с позиций субъекта федерации. ht1p://kums.sakh.ru/documents/em

20. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.,1996. — 642 с.

21. Вольчик В.В. Издержки обмена в переходной экономике// Экономика России на пути к рынку. Ростов-на-Дону 1996.

22. Вольчик В.В. Новая политическая экономия: современный меркантилизм в России // Ломоносов-99. М.: Теис, 1999.

23. Выброшенные миллионы. Санкт-Петербургские ведомости № 75 от 22.04.2004

24. Гарибов В. В. Проблемы современного ипотечного кредитования в России. Вестник СевКавГТУ, Серия «Экономика», №2 (13), 2004

25. Голдман М.А. Приватизация в России: можно ли исправить допущенные ошибки? Проблемы теории и практики управления. 2000. №4

26. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. — 592 с.

27. Горемыкин В.А.Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник.- 2-е издание, переработанное и дополненное.- М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг»,2002.- 612 с.

28. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51195.0.02-98 "Единая система оценки имущества. Термины и определения".

29. Грабов П.Г. Некоторые аспекты управления недвижимостью в России: теория, практика, перспективы развития, http://vvvwv.valnet.ru/m7-19.phtml

30. Градостроительный кодекс Российской Федерации 1998 года. М., 1998.

31. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая, (с изменениями и дополнениями 17 декабря 1999 года), М., 1999.

32. Гранова И.В. Оценка недвижимости. С.-Петербург. Издательский дом Питер. 2001.-208 с.

33. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости, недвижимости. С.Петербург. Издательский дом Питер. 2000. 336 с.

34. Гровер Р. Соловьев М. Введение в управление недвижимостью- М.: Издательство «Паритет», 1997 г. 352 с.

35. Грудзь Т.В., Копейкин Л.Б., Сафарова М.Д., Трутнев Э.Н., Хахалин О.В., Якубов М.О. Рынок недвижимости в России анализ некоторых процессов реформирования. Аналитический доклад (краткая версия). Институт экономики города. М., 2003. - 16 с.

36. Гумеров P.P. Еще раз о коллизиях движения к земельному рынку. Российский экономический журнал. 2001. №2.

37. Джевонс У.С. Об общей математической теории политической экономии. Вехи экономической мысли. Том 1. Теория потребительского поведения и спроса. М.: 1996.

38. Емельянов A.M. Коллизии становления многоукладности аграрного сектора экономики. Российский экономический журнал. 2001. № 5-6.

39. Земельный кодекс РСФСР 1991 года. М., 1991. 14 с.

40. Земельная распродажа в 2000 году. Коммерсант. 2003. № 3.

41. Земельный рынок: способы и тенденции перехода земли от собственника к пользователю. Аналитический центр агропродовольственнойэкономики Института экономики переходного периода. Бюллетень ЛЪ 2 (16) 2003.

42. Ивантер В.В., Ксенофонтов М.Ю., Панфилов B.C., Узяков М.Н. Модернизация экономики России. Аналитический вестник. №2. Март -апрель, 2000.

43. Илларионов А.Н. Выбор «точек роста» негативно отразится на российской экономике. Люди и деньги. 2001, № 9.

44. Ипотечное кредитование. Здесь будет офис заложен. Недвижимость и цены. Деловой мир. М. 2005. Интернет-версия http://www.d-mir.ru/journal/nic/articles/nedbiznes/indexpn~lid~5914.aspx

45. Исаев И. А. История государства и права России. Курс лекций. М., 1993.

46. Кара-Мурза С. Научная картина мира, экономика и экология М.: Аналитический центр по научной и промышленной политике, 1997.

47. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999, 200 с.

48. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Изд-во «Прогресс», 1978, 494 с.

49. Кенэ Ф. Избранные экономические произведения. М., 1960.-496 с.

50. Кильман С., Андрюшин С. Проблемы горной ренты в Современной России. Вопросы экономики. 2004. №2.

51. Кирдина С. Г. Институт земельной собственности в России. Вопросы экономики, 2003, №10.

52. Кирдина С.Г. Об институциональной матрице России. В сб.: Эволюционная экономика и «мэйнстрим» / Под общ. ред. Л. И. Абалкина. М.: Наука, 2000.

53. Кириченко В. Рыночная трансформация экономики: теория и опыт (спецкурс). Российский экономический журнал. 2001. №2.

54. Киселев C.B. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран)// Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. №6.

55. Кокорев В. Институциональные преобразования в современной России: анализ динамики трансакционных издержек // Вопросы экономики. 1996. № 12.

56. Коммерческая недвижимость в регионах. Недвижимость и цены. Деловой мир. М. 2005. Интернет-версия http://www.d-mir.ru/i0urnal/nic/articles/nedhi7nes/index pn~l id~5913.aspx

57. Конституция Российской Федерации. Сборник законов Российской Федерации. М.: Изд-во Эксмо, 2004.

58. Коуз Р. Природа фирмы. Вехи экономической мысли. Том 2. Теория фирмы. СПб., 1999.

59. Крапин A.B. Обзор земельного рынка. Бюллетень рынка недвижимости. М. №111. 2004

60. КресниковаН.И. Структурный анализ оборота земель. Экономист. 2004, №7.

61. Крутик А.Б. и другие. Экономика недвижимости. Учебное пособие для студентов вузов /Крутик А.Б ,Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М.-СПб.: Лань, 2001.-480 с.

62. Крюков Ю.А. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости. Центр анализа рынков недвижимости. http://www.crea.ru/index.htm

63. КудымоваЕ. Российские предприятия редко пользуются ипотечными кредитами для обзаведения офисами, магазинами и складами. Что мешает развитию коммерческой ипотеки? «Свой бизнес», 2004 г., № 3.

64. Лившиц А.Я. Введение в рыночную экономику: Курс лекций. М.: МП ТПО «Квадрат», 1991.-255 с.

65. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Саров Саранск: Тип. «Крас. Okt.», 1999.-180 с.

66. Липски С.М. Изменение земельных отношений. Экономист. 2003, №5.

67. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России. ЭКО. 2002, №9.

68. Львов Д.С. Парадокс бережливости (о стратегии долгосрочного развития экономики России). Журнал-книга «Предпринимательство». 2000. №2.

69. Максимов С.Н. Девелопмент. (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003. - 256 с.

70. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости СПб: Питер, 2000. - 272 с.

71. Максимов С.Н. Развитие рынка недвижимости в условиях финансового кризиса. НЭЖ «Проблемы недвижимости», 1999. Вып. 1. (05.01.1999).

72. Малахов С. Трансакционные издержки и макроэкономическое равновесие // Вопросы экономики. 1998. № 11.

73. Маркс К. Капитал. Том 1.2. 3 (ч.1, ч. П). М.: 1983.

74. Маслова В. Ипотека земель. Экономист. 2004, №5.

75. Мейер Д.И. Древне русское право залога. М., 1910.

76. Менгер К. Основания политической экономии // Австрийская школа в политической экономии. М.: 1992.

77. Милль Дж. С. Основы политической экономии. Том 2. М., 1981. —447 с.

78. Нагаев Р.Т. Недвижимость. Энциклопедический словарь М.: Издательство ГУП ПИК Идеал-Пресс. 2000.

79. Некипелов. А.Д. От квазирынка к рынку (концептуальные вопросы стратегии экономического развития России в начале XXI века). Российский экономический журнал. 2001. №2.

80. Нефедов М.Г. Налогообложение недвижимости по рыночной стоимости с применением компьютерного моделирования. М. 2001.

81. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен», 2000.-512 с.

82. Норт Д. Институты и экономический рост: историческое введение // Тезис. Т.1. Вып.2. М., 1993.

83. Обзор банковского (классического) ипотечного рынка России. Компания "НРБ Финансы", М., 2004. 19 с.

84. Обзор рынка недвижимости. Noble Gibbons. M., 2004. 38 с.

85. Обзор рынка недвижимости Москвы. Конкордия эссст менеджмент. М., 2003. 35 с.

86. Ожегов С.И. и Н.Ю.Шведова. Толковый словарь русского языка. М.: АЗЪ, 1996, 928 с.

87. Отчет о состоянии рынка офисных помещений в 2003 г. GVA Sawyer. M., 2004., 9 с.

88. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. Фонд «Институт экономики города». М., 2003. 93 с.

89. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России (Краткое изложение основных результатов и выводов). Фонд «Институт экономики города», М. 2004.

90. Оценка недвижимости. Под ред. А.Г.Грязновой. М.: «Финансы и статистика», 2002, 496 с.

91. Пастухова Н.С. Система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Модели организации рынка ипотечных кредитов (США, Европа, Россия). М. Изд-во Фонда института экономики города. 2000.

92. Перспективы рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. http://vvvwv.denex.ni/nevvs/2005/l/25/37/7966.html

93. Платон. Политик. Собр. соч., том 3, часть 2, Москва 1972.

94. Ю.Покровский И.Л. Основные проблемы гражданского права ("Классика российской цивилистики"). М., 1998, 195 с.

95. Положение о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре. Постановление Госстроя СССР от 02.02.88 № 16

96. Поляков В.Л. Структурно-организационные проблемы развития инвестиционных процессов в регионах — СПб. — Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов — 2000.

97. Поляченко И., Семско О. Квартирный вопрос. Прямые инвестиции. №6 (26) 2004.

98. Поцыпунова В.Н. Рынок недвижимости: значение и проблемы. Вестник СевКавГТУ. Серия «Экономика». 2003, №3(11).

99. Пресс-релю Министерства промышленности и энергетики РФ от 8 нюня, 2004 г. О жилищном строительстве в Российской Федерации и мерах по развитию рынка жилья.http://www.mte. gov.ru/docs/132/1666.html

100. Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 2004 годы), утвержденна распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-р

101. Процесс земельного реформирования в России Русское экономическое общество http://www.ress.ru/

102. Пухан Иво, Поленак-Акимовская Мирьяна. Римское право (базовый учебник). Перевод с македонского д.ю.н. проф. В. А. Томсинова и Ю. В. Филиппова / Под ред. проф. В. А. Томсинова. М., 1999, 192 с.

103. Пчелинцев О.С. Частная собственность создается не приватизацией, а инвестициями. — Экономическая наука современной России, 2000, №1.

104. Развитие рынка недвижимости и становление системы регистрации прав на недвижимость в российской федерации. В кн. Реформа системы управления городской экономикой в 1998-2000 годах. М.: Институт экономики города. 2000.

105. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет. Всемирный банк. 2003, 39 с.

106. Рахман И.Л. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2000, 293 с.

107. Реформа системы управления городской экономикой в 1998-2000 годах. М.: Институт экономики города. 2001. http ://w\vw. urhaneconomics. ш/work/re form/

108. Рикардо Д. Сочинения. Том 1. Начала политической экономии и налогового обложения. М. 1955.

109. Римское частное право. Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Псретерского. М., 1996.

110. Розмаинский И.В. Инвестиционная теория совокупного предложения и трансформационный спад в российской экономике. Спб. 1999.

111. Российский статистический ежегодник: Стат. сб./ М., Госкомстат России, 2000, 687 с.

112. Рынок недвижимости России. Статьи и материалы, http://market.real-estate.ru/stat.htm

113. Рынок офисных помещений Москвы, 2003 г. 1 квартал 2004 г. Blackwood Real Estate. М. 2004. 13 с.

114. Сакс Дж. Рыночная экономика и Россия. М.: «Экономика». 1995. 331 с.

115. Сведения о сделках и платежах за землю. Федеральная служба земельного кадастра. М. 2002.

116. Сводная таблица пакета федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, http://www.urhaneconomics.ru

117. Семенова Е. Борзунова Т. Экономико-правовое развитие рынка земли в Российской Федерации. Экономист. 2004, №4.

118. Синяк Н. Западные инвесторы предпочитают инвестировать в недвижимость. ЭЖ «WEB Publishing». # 11 (269) 20.03.2001 http://press.agency.by/cgi-bin/demo/article.cgi?date=2001/03/20

119. Ситуация на региональных рынках коммерческой недвижимости. Недвижимость Ульяновска №9(9) от 20 сентября 2004 г.

120. Смит Л. Исследования о природе и причинах богатства народов. М.: ОГИЗ,, 1935 г.-209 с.

121. Стерник Г. М. Рынок жилья России: Тенденции изменения в 2004-2006 гг. (доклад на конференции «Инвестиции в недвижимость» 24 июня 2004 года.

122. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. РГР, М., 1998. - 60 с.

123. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России как сектор рыночной экономики. В сб. «Федеральный Справочник, июль-декабрь 1999 года», вып. 6, изд. «Родина-ПРО». М., 2000.

124. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики. Научно-практический журнал. «Вопросы оценки», 1999, № 3.

125. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. НЭЖ "Проблемы недвижимости" вып. 1, 2000, 17 с.

126. Сэй Ж.Б. Трактат политической экономии. М. 1896.

127. Тамбовцев B.JI. Институциональные изменения в российской экономике // Общественные науки и современность. 1999. №4.

128. Тарасевич Е. Налогообложение и оценка недвижимости в России. Краткий исторический очерк. http://www.appraisers.ru/info/articles/art 1 .htm

129. Тарасевич Е.И. Основы методологии анализа рынка недвижимости. НЭЖ «Проблемы недвижимости» вып. 3, 1999, 17 с.

130. Тейяр де Шарден П. Феномен человека. — М.: Наука, 1987. — 240 с.

131. Теоретические и практические аспекты стоимости земель поселений. Международный аналитический консорциум, http://www.valnet.ru/m7-24.phtml

132. Теория и методы оценки недвижимости. Под ред. Есипова В.Е.,- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. 159 с.

133. Тимоти Стаббс Законодательное регулирование рынка коммерческой недвижимости Москва. Доклад. SALANS. М. 2004 г. 10 с.

134. Тироль Ж. Рынки и рыночная власть: теория организации промышленности. Пер. с англ. Ю.М. Донца под ред. В. М. Гальперина и Н. Л. Зенкевича 2000г. В 2-х т. Т. 1. 368 с. Т.2., 432 с.

135. Толкачев О.М. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в Москве Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 2-3 (7-8) 2001 г .

136. Уильямсон О. Экономические институты капитализма. Рынки, фирмы, «отношенческая» контрактация. СПб., 1996.

137. Федеральная служба земельного кадастра (www,goscomzem.ru.)

138. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, №188-ФЗ Жилищный кодекс Российской федерации.

139. Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: Экмос. 2000. 496 с.

140. Федоров А.Е. Недвижимость в городах. Опыт москвы// Материалы конференции МГИС. 1997. http://www.mgis2001 .openpower.ru/Archi ve/Confl 997/Doc/doc 14.php

141. Фридман Д. и Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М: Дело. 1997.

142. Хайек Ф.А. Конкуренция как процедура открытия // МЭиМО. 1989. №12.

143. Хайек Ф.А. Судьбы либерализма. М.: Экономика. 1999. 342 с.

144. Ха1илеев A.B. Анализ проблемы формирования институциональной инфраструктуры рынка недвижимости. http://crea.ru/newcrea/Articles/nedv/202/202.htm

145. Халилеев A.B. Особенности формирования инфраструктуры рынка недвижимости, http://crea.ru/newcrea/Articles/nedv/20 1 /artcl 1 .htm

146. Халилеев A.B. Экономика недвижимости и моделирование процессов экономического роста рынка недвижимости. http://crea.ru/Articles/nedv/1061 /artcl 1 .htm

147. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М.,1994.

148. Хахалин Л.В. Анализ и оценка реформ в области земельных отношении и приватизации земли в городах (аналитический доклад) Фонд «Институт экономики города». М., 2003. 93 с.

149. Хейне П. Экономический образ мышления. -Пер. с англ. Издание второе, стереотипное. -М.: Изд-во «Дело» при участии Изд-ва «Catallaxy», 1993 704 с.

150. Христенко В.Б., Подходы к решению жилищной проблемы Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 2(19) Июль 2004г

151. Цуканов И.Л. Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы. http://www.va1nct.ru/m7-251 .phtml

152. Черкасов Г.И. Общая теория собственности. Нижний Новгород, 2002. — 175 с.

153. Шагайда Н, Серова Е. Формироваьше рынка земли в сельском хозяйстве России: Обзор экономической политики России за 2003 год. М.: ТЕИС. 2004.

154. Шапошникова А. Купля-продажа земли в системе её оборота http.VAvww.investzem.ni/economy/agrarian/agrarian 36.html

155. Шаститко А. Е. Неоинституциональная экономическая теория. М., 1999.-442 е.

156. Шаститко А. Е. Теорема Коуза: проблемы и недоразумения. Вопросы экономики. 2002, №10.

157. Шаститко А. Трансакционньге издержки (содержание, оценка и взаимосвязь с проблемами трансформации) // Вопросы экономики. 1997. №7.

158. Шершнев И. Рынок коммерческой недвижимости. Итоги и перспективы. Журнал "Недвижимость & Цены" Интерет-версия

159. Щеглов В.А. Кадастровая оценка земель для целей налогообложения. Финансовая газета. Региональный выпуск, № 51-52, декабрь 1998 г.

160. Шумпетер Й. Капитализм, социализм и демократия. М. 1995, 532 с.

161. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г.Грабова. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. 567 с.

162. Экономика недвижимости: Учебное пособие. 2-е издание/Редактор Ресин В.И.:-М.:дело,2000. - 328 с.

163. Эсташе А., Мартиморт Д. Политика, трансакционные издержки и устройство институтов регулирования.http://ie.boom.rii/Referat/Perevod.htm

164. Ясин Е.Г. Поражение или отступление? (российские реформы и финансовый кризис). Вопросы экономики. 1999, №.2,.

165. Allaway, W. J., et al. Modern real estate practice. Real Estate Education Co., Chicago, IL, 1988.

166. Ben-Natan R. CORBA - A guide to the Common Object Request Broker Architecture

167. Boycko M., Shleifer A., Vishny R. Privatizing Russia, Cambridge, MA: MIT Press. 1995.-P. 9.

168. Carvalho F. Mr. Keynes and the Post Keynesians. Principles of Macroeconomics for A Monetary Production Economy. Aldershot. 1992. P. 103.

169. Commons J. Institutional Economics // American Economic Review. 1931. Vol. 21. P. 652.

170. Gray J. False Dawn: The Delusions of Global Capitalism. London: Granta Publications, 1998, 234 p.

171. Gross, J. S. Illustrated Encyclopedic Dictionary of Real Estate. Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, NJ, 1987.

172. Krueger, A. The Political Economy of the Rent-Seeking Society. The American Economic Review, 1974. v.64, N 3, June, 291-303.

173. Levi-Strauss C. Antropologia estructural: Mito, sociedad, humanidades. Mexico: Siglo XXI Eds. 1990.

174. Sirota, D. Essentials of Real Estate Investment. Real Estate Education Co., Chicago, IL, 1988.

175. Stanger, R.A. Evaluating Real Estate Partnership Investments, 1987.