Развитие инфраструктуры реализации ипотечных продуктов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Поляков, Вячеслав Анатольевич

• Поляков, Вячеслав Анатольевич
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Поляков, Вячеслав Анатольевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ПРОДУКТОВ

1.1. Ипотечный продукт в системе ипотечного кредитования.

1.2. Методика разработки ипотечных кредитных продуктов.

2.3. Оценка эффективности реализации ипотечных проектов.

ГЛАВА 2. ИНФРАСТРУКТУРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Современные модели ипотеки.

2.2. Мировой опыт развития ссудно-сберегательных институтов ипотечного кредитования.

2.3. Развитие институтов банковской ипотеки в России.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие инфраструктуры реализации ипотечных продуктов»

Актуальность темы исследования тесно связана с резким распространением ипотечных операций на российском финансовом рынке. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений развития российской экономики. Правительственные программы, направленные на доступность данного вида кредита для всех слоев населения, расширяют разнообразие ипотечных продуктов. Условия конкурентной борьбы заставляют инвесторов в настоящий момент предлагать на рынке ипотечного кредитования наиболее оптимальные условия договора для тех или иных слоев населения, учитывая не только доходы домохозяйств, но и их возможные расходы. Для самих кредитных организаций при этом должна выполняться требуемая доходность данных операций.

Преобладание в течение долгого времени на российском ипотечном рынке примитивных продуктов, традиционное отношение ипотечного кредитования к слабо развитой отрасли финансов, привели к тому, что в настоящее время трудно найти оптимальную методику разработки ипотечного продукта, удовлетворяющего требованиям спроса и предложения на него.

Практика проведения ипотечного кредитования зачастую показывает несостоятельность существующих принципов и методов формирования продуктов ипотеки. Теоретические исследования такого вида проводились отдельными финансовыми институтами для решения собственных маркетинговых задач. Однако для большинства продавцов ипотечного продукта эти исследования не известны и ими используются, как правило, лишь «ценовые» показатели их продуктов в качестве критерия привлекательности. Теоретические исследования подобного плана проводились в финансовой теории относительно некоторых финансовых продуктов, не связанных с ипотекой. Использование указанных теоретических выводов при формировании ипотечных продуктов пока не реализовано, хотя именно они позволяют определить методическую основу для разработки ипотечных продуктов.

Таким образом, актуальность диссертационной проблемы обусловлена, во-первых, возросшей конкуренцией ипотечных продуктов на финансовом рынке; во-вторых, отсутствием в финансовой теории комплексного подхода к исследованию проблем разработки ипотечных продуктов; и, наконец, в-третьих, необходимостью развития в России инфраструктуры развития ипотечного рынка.

Степень разработанности проблемы. Проблемы ипотечного кредитования, формирования и продажи его продуктов всегда рассматривались как составная часть финансовой теории. Наиболее полно эти вопросы рассмотрены в трудах Ахваледиани Ю., Балабанова И., Бондарева О., Бусова В., Ваксман С., Дестресс М., Довдиенко И., Зельднер А., Кудрявцева В., Кудрявцевой Е., Логинова М., Лузина И., Минц В., Никитина А., Рыжковой О., Страйк И., Черных Е., Черняк А., Ясеновец И. и др.

Вопросы разработки ипотечного продукта рассматривали Кудашов Е., Луговцева Н., Рогожина Н., Туманов А., Слекеничс А., хотя непосредственной методики формирования ипотечных продуктов в экономической литературе предложено не было. Теоретические исследования в данном направлении отражены в трудах Вергановой Е., Горбуновой К., Кудрявцева В., Сазоновой Ю., Синельникова А. и др. В тоже время следует отметить, что у каждого из этих авторов проблема разработки ипотечных продуктов не рассматривается в качестве самостоятельной.

Некоторые аспекты исследования финансовых проектов с использованием различных показателей, в том числе показателя чистой дисконтированной стоимости, имеются в трудах Ковалева В., Крушвиц Л., Мелкумова Я., Решецкого В., Федотовой М., Четыркина Е., Уотшем Т., Пардамоу К. и др. Выводы этих исследований могут использоваться для теоретического обоснования принципиальных положений по разработке ипотечных продуктов.

Проблемы трансплантации и эволюции институтов ипотечного кредитования представлены в работах Дяченко О. Пальяновой С., Полтерович В, Старкова О. Юнусовой М. и др.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы развития ипотеки обусловили выбор темы диссертационной работы, предопределили ее цель, задачи и структуру.

Целью исследования является теоретико-методическое обоснование формирования и реализации ипотечных продуктов и определение важнейших направлений развития инфраструктуры ипотеки в России. Задачи исследования: рассмотреть сущность ипотечной системы и ипотечного продукта, являющегося основным элементом ее структуры; разработать методику формирования ипотечного продукта на основе рыночного спроса и предложения; уточнить методику оценки эффективности покупки ипотечных продуктов домохозяйством; проанализировать существующие модели ипотеки и определить приемлемость их использования в современных российских условиях; исследовать современное состояние инфраструктуры ипотечного рынка и выявить необходимые направления его совершенствования в связи с реализацией различных моделей ипотеки в России Объектом исследования является совокупность ипотечных продуктов, методик их формирования и институтов реализации в России.

Предметом исследования стали алгоритмы формирования, оценки и реализации ипотечных продуктов в условиях развивающейся инфраструктуры ипотечной системы.

Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам функционирования кредитного рынка, создания и реализации ипотечных продуктов, функционирования различных моделей ипотеки, трансплантации и эволюции институтов инфраструктуры ипотечного кредитования.

Методологическую базу работы создали методы историко-экономического, логического, сравнительного, статистического анализа, а так же математические методы и метод аналогий.

Эмпирической базой исследования стали рекомендации научно-практических конференций; материалы из периодической печати и Интернета, первичные документы ряда кредитных организаций. Доказательность основных положений диссертационной работы обеспечена статистическими и аналитическими сведениями Федеральной службы государственной статистики в РФ. Материалами для рабочих гипотез послужили программные, законодательные, прогнозные разработки органов государственной власти, управления финансами в РФ и субъектах РФ; директивные и нормативные документы Президента РФ и Правительства РФ.

Положения, выносимые на защиту.

1. Ипотечная система - обособившаяся в результате эволюции часть кредитной системы, системообразующим элементом и ключевым звеном кольцевой структуры которой выступает ипотечный продукт. Ипотечный продукт ~ это документ (отдельный договор), в котором закреплена совокупность прав и взаимных обязательств продавца и покупателя по поводу формирования и использования денежного фонда приобретения (строительства) жилья покупателю. В зависимости от особенностей организации отношений между участниками ипотечной системы и жизненного цикла ипотечных процессов ипотечные продукты подразделяются на примитивные, классические и продукты высоких финансовых технологий.

2. Для формирования ипотечных продуктов необходимо количественно оценить ипотечное поле - максимальное количество потенциальных объектов и участников экономических, организационных, правовых, коммуникативных и др. отношений по поводу создания, спроса и предложения ипотечного продукта в конкретном регионе. На основании данных о величине ипотечного поля определяются факторы спроса на ипотечные продукты (уровень дохода и структура расходов домохозяйств), и предложения на ипотечном рынке (доля жилья, которая может быть реализована в кредит и стоимость жилья), и происходит создание оптимального ипотечного продукта, удовлетворяющего целям, задачам и возможностям его покупателя и продавца.

3. Процесс преобразования элементов ипотечной системы, результатом которого является конкретный ипотечный продукт, может быть ориентирован на два направления: на доход домохозяйства -потенциального покупателя ипотечного продукта (финансовый подход) и на ипотечный рынок (маркетинговый подход). В качестве обобщенного показателя, используемого при финансовом подходе для оценки эффективности покупки домохозяйством того или иного вида ипотечного продукта целесообразно применять показатель чистой дисконтированной стоимости ипотечного' проекта. При этом под ипотечным проектом понимается продажа конкретного ипотечного продукта, представленная в виде комплекса взаимосвязанных мероприятий в условиях установленного бюджета и в течение ограниченного периода времени.

4. Существует две основные модели ипотеки: открытая, вариантами которой является усеченно-открытая и расширенная открытая, и автономная сбалансированная. В открытых моделях ипотеки условия кредитования полностью зависят от состояния финансово-кредитного рынка, а в усеченно-открытой модели может иметь место завышение ставок по кредитам при непродолжительных сроках кредитования. В основе автономной сбалансированной модели ипотеки лежит сберегательно-ссудный принцип функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Данная модель ипотеки доказала свою эффективность в странах с несовершенной институциональной средой.

5. В настоящее время ипотечный рынок в России развивается от усеченно-открытой модели до расширенной открытой. Данная трансформация обусловлена появлением соответствующих институтов вторичного рынка рефинансирования ипотечных кредитов и развитием конкуренции на рынке реализации ипотечных продуктов. Для повсеместного внедрения, более, экономически выгодной автономной сбалансированной модели ипотеки в России необходимо в первую очередь развитие институциональной инфраструктуры - формирования института государственной поддержки: сначала в форме премии на стройсбережения, а по мере развития - в форме субсидирования первого взноса по кредиту.

Элементы научной новизны работы: дополнен понятийный аппарат финансовой теории дефиницией «ипотечный продукт», который является системообразующим элементом системы ипотечного кредитования и ключевым звеном ее кольцевой структуры; разработана методика формирования ипотечных продуктов на основе спроса и предложения путем количественной оценки ипотечного поля; показано, что для оценки сравнительной эффективности покупки домохозяйством того или иного ипотечного продукта может быть использован показатель чистой дисконтированной стоимости ипотечного проекта; доказана необходимость и целесообразность параллельного развития расширенной открытой и автономной сбалансированной модели ипотеки в России; определено, что современное состояние и направление развития инфраструктуры ипотечного кредитования свидетельствует о создании необходимых условий для реализации расширенной открытой модели ипотеки в Росси, а для широкомасштабного внедрения автономной сбалансированной модели требуется, прежде всего, государственная поддержка первоначально в форме премии на стрйсбережения, а в дальнейшем - в форме субсидирования первого взноса по кредиту.

Теоретическая значимость проведенного исследования состоит в приращении научного знания в области теории кредита, содержащегося теоретико-методическом обосновании разработки ипотечных продуктов во взаимосвязи с развитием инфраструктуры их реализации. Понятийный аппарат расширен введенным в оборот автором понятием «ипотечный проект», а также авторскими определениями «ипотечного продукта» и «ипотечного поля».

Практическая значимость исследования заключается в том, что теоретические выводы, предложенные методы, практические рекомендации, терминологические коррективы, содержащиеся в работе, могут быть использованы при создании, оценке, мониторинге и корректировке ипотечных продуктов; решении задач выбора наиболее эффективных методов, форм и средств реализации программ ипотечного жилищного кредитования в отдельных регионах и муниципалитетах

России и в целом по стране; совершенствовании законодательной базы ипотечного кредитования на государственном уровне.

Апробация работы. Основные положения диссертации получили одобрение в процессе обсуждения на кафедре финансов и кредита Волгоградского государственного университета и были представлены на научно-практических конференциях, проходивших в 2003-2005 гг. в г. Волгограде и Пензе.

Публикации. По материалам диссертационного исследования опубликовано 5 работ общим объемом 2,74 п.л.

Структура работы определена целью и задачами исследования. Диссертация включает введение, две главы, заключение и список литературы.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Поляков, Вячеслав Анатольевич

Вывод.

1. Для сравнения эффективности использования ипотечного продукта с альтернативным ипотечным продуктом может быть применен общепринятый в финансовой теории показатель чистой дисконтированной стоимости.

2. При сравнении ипотечных продуктов, предлагаемых Областным фондом жилья и ипотеки и Волгоградским филиалом Банка «Возрождение», было получено следующее. Для всех трех групп домохозяйств, классифицированных нами по уровням доходов и расходов покупка ипотечного продукта более целесообразна у разработчиков второго ипотечного продукта - Областного фонда жилья и ипотеки.

Глава 2. Инфраструктура ипотечного кредитования

2.1. Современные модели ипотеки

Рассмотрим современные модели ипотечного кредитования, действующие на территориях Российской Федерации и зарубежных стран, определим и систематизируем факторы, влияющие на появление и распространение той или иной модели ипотечного кредитования.

Изучение развития зарубежных ипотечных моделей, их адаптация к российским условиям позволит кредитным организациям прогнозировать наиболее оптимальные условия моделирования ипотечных предложений, что для разработчиков ипотечных продуктов обеспечит постановку конкретных целей и задач.

Одним из важнейших инструментов рыночной экономики является ипотечное кредитование, которое в условиях России является наиболее перспективной формой решения жилищной проблемы, естественно, в условиях стабилизации, а затем и роста экономики страны. Следует подчеркнуть, что в мировой практике почти все сделки с недвижимостью совершаются с применением ипотечных кредитов. В этой связи чрезвычайно важно изучение зарубежного опыта для недопущения ошибок в российской практике.

Рассмотрим более подробно наиболее распространенные системы ипотечного кредитования.

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель. Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных и поэтому схематически может иллюстрироваться следующим образом: см. рис.18.

Рис. 18. Схема организации ипотечного кредитования для усеченно-открытой модели

Источник: Кудрявцев В.А. Основы ипотечного кредитования / В.А. Кудрявцев. - М., 1998. - С. 40.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

Второй характерной особенностью усеченно-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.

На практике при применении данной системы редко ориентируются на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и стоимости), обычно они устанавливаются каждым ипотечным банком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Очевидно, что механизм функционирования российской банковской системы в сфере ипотечного кредитования долгое время был близок к усеченно-открытой модели.

Существенно отличается от рассмотренной выше, так называемая, расширенная открытая (американская) или двухуровневая модель (рис. 19, 20). В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Рис. 19. Схема организации ипотечного кредитования для двухуровневой модели

Источник: Источник: Кудрявцев В.А. Основы ипотечного кредитования / В.А. Кудрявцев. - М., 1998. - С. 40.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между ценой эмитированных/обращающихся ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величины кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.

Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также существенно подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США, поэтому часто расширенную открытую модель называют американской моделью ипотеки.

Суть американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет (основные принципы американской модели ипотеки уже применяются в России).

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоко ликвидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как крупным вкладчикам, например пенсионным фондам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент.

О 15-30 Время X (годы)

Рис. 20. Американская модель ипотечного кредитования (Р - цена приобретения жилья на рынке, Р1 - фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки)

Источник: Источник: Кудрявцев В.А. Основы ипотечного кредитования / В.А. Кудрявцев. - М., 1998. - С. 40.

Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В данном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за их обслуживание.

Американская модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ресурсов, привлекаемых на фондовом рынке путем размещения специальных ипотечных облигаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное решение проблем дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги назвали секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки.

Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Третья модель, заслуживающая особого внимания - это сбалансированная автономная модель. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он вправе рассчитывать (некоторые принципы сбалансированной автономной модели применяются и в России, в частности накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков, различные жилищные кооперативы и союзы).

Данное ограничение третьей модели является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы - потенциально данная модель совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, в 3% и объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 10%, и тогда процент по кредиту будет равен 13% (при традиционной банковской марже в 3%)26.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны быть привязаны к курсам СКВ. Плюсом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск не возврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности

26 Источник: Кудрявцев В.А. Основы ипотечного кредитования / В.А. Кудрявцев. - М., 1998. - С. 40. для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Истоки функционирования рассматриваемой модели в различных странах начали складываться еще в XIX в. В дореволюционной России сбалансированная автономная модель, в частности, проявлялась в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита. В настоящее время наиболее впечатляющие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну система стройсбережений, которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы поддержки государством инициатив граждан, связанных с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Гражданин, желающий приобрести жилье, начинает взаимодействовать со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2 - 10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из свои возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру Bausparkasse, Schwabisch Hall и т.п.) и накапливают таким образом до 45% от стоимости будущего жилья, после чего получают право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длиться 10- 15 лет.

Исключительно важное достоинство немецкой системы стройсбережений состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной схемы - ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.

А $ цена

Проценты за кредит под 5-9 % годовых)

Ипотечный кредит (45 - 50 % цены жилья)

Государственная дотация

Целевые вклады и доходы от них (45 - 50 % цены жилья)

-►

О 2-10 лет момент покупки 7-8 лет Время I (годы) жилья

Рис. 21. Немецкая модель стойсбережений (Р - цена приобретения жилья на рынке, Р1 - фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки)

Источник: Поляков В.Г. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Волжском регионе / В.Г. Поляков. - Волгоград, 1999.-С. 31.

Уже при заключении договора вкладчик - участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и весьма низкой - от 4,5 до 8,5%. При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая калькуляция. Накопительный период занимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5 - 4,5% в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды.

Немецкая замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:

• финансирование не зависит от рынка капитала;

• процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебания процентов;

• размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;

• в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках системы стройсбережений содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов вкладчику по силам.

Существует еще одна разновидность системы стройсбережений. В основе этой системы лежит принцип взаимокредитования ее участников. Они, объединяя свои накопления в общем, фонде, по очереди финансируют друг друга. Внеся в фонд половину необходимой ему суммы, участник системы через некоторое время получает назад свои накопления и равный по величине кредит. Погашая кредит, он возвращает средства, полученные из фонда.

В самом начале накопительного периода вкладчик подписывает договор, который с первого взноса регистрируется в департаменте муниципального жилья, и получает собственный код, который содержит информацию об адресе, типе и метраже жилья. При этом клиент может однозначно идентифицировать объект, который он приобретает. Это один из антипирамидальных факторов. Накопив половину стоимости квартиры, вкладчик вступает в права собственности на жилье. Вступив в права собственности, клиент тут же передает квартиру в залог. Закладывая недвижимость, он теряет право распоряжаться ею: не может подарить, продать, перезаложить квартиру, но имеет право владения и пользования.

Несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения, общим для американской и немецкой моделей является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством. Данная поддержка включает в себя систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления ей государственных гарантий и страхования рисков, налоговые льготы и адресные дотации.

Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, не имеют прямой связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки, только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используются коммерческие кредиты обычных банков.

Следует отметить, что за последние годы произошли изменения в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами. Следует сделать ее сбалансированной, а поэтому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций.

В табл. 14 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечного кредитования.

Есть много стран, где различные схемы и варианты организации ипотечного кредитования реализуются одновременно и не исключают друг друга, ориентируясь на свою собственную нишу27.

России сегодня наибольшее развитие получила американская система ипотеки. Результатом этого стала концепция двухуровневой модели ипотеки, которая уже реализовывается. Выглядит она следующим образом.

Банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка специализированным агентством, которое необходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном рынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различными инвесторами - страховыми компаниями, пенсионными фондами, профучастниками рынка ценных бумаг и т.д., агентство обеспечивает возврат денежных средств в систему ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемым облигациям гарантируются Правительством РФ.

По данному алгоритму сегодня в России реализуют отдельные наработки ОАО «Федеральное агентство ипотечного жилищного

28 кредитования» и ОАО КБ «Московское ипотечное агентство» .

27

См.: Логинов М. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике М. Логинов // Маркетинг. -2001. -№ 1. - С. 104.

28

Логинов М. Ипотечное жилищное кредитование в России / М. Логинов //ЭКО. -2004. - № 9. - С. 33.

Заключение

Проведенные исследования существующих теоретико-методических основ формирования ипотечных продуктов позволили сделать следующие выводы и предложения.

Исследование развития отечественной ипотеки выявило зависимость преобладания тех или иных ипотечных моделей от экономических процессов, происходящих в государстве. В итоге динамическое изменение свойств и характеристик ипотечных продуктов, наиболее распространенных на финансовом рынке, определяемых, в свою очередь, типом ипотечной модели зависит от экономических и политических факторов.

Ипотечный продукт - это документ (отдельный договор), в котором закреплена совокупность прав и взаимных обязательств продавца и покупателя по поводу формирования и использования денежного фонда приобретения (строительства) жилья покупателем.

Ипотечный продукт является системообразующим элементом системы ипотечного кредитования, и ключевым звеном ее кольцевой структуры.

Ипотечные продукты могут быть классифицированы по признаку организации отношений между участниками ипотечной системы как примитивные, классические и высокие финансовые технологии.

Системный анализ факторов, влияющих на возникновение и распространение той или иной модели ипотечного кредитования, позволяет выявить наиболее перспективные и оптимальные условия ипотечного кредитования. Данное обстоятельство определяет характеристики ипотечных продуктов, выбираемые их разработчиками.

Проведенные нами исследование показало, что ипотечный продукт является решением комплексной задачи оценки потенциальных возможностей, как покупателей, так и продавцов. Причем само решение данной задачи заключается в строгой последовательности взаимосвязанных процедур в совокупности образующих алгоритм разработки ипотечного продукта.

Предложенная методика разработки ипотечных продуктов на примере Волгоградской области, может быть использована для проведения аналогичной работы по любому региону России, так как основными источниками данных в методике являются результаты выборочного обследования домашних хозяйств, проводимого Госкомстатом России. Данные процедуры позволят региональным властям оценивать потенциальный ассортимент ипотечных продуктов на территории отдельного региона, а также емкость регионального и местного рынков ипотечного жилищного кредитования.

Способы оценки эффективности ипотечных продуктов, включающие группировки интуитивных и объективных способов, могут быть сведены к классификации по указанным признакам. Причем объективные способы возможно разделить на следующие операции:

- выбор обобщенного показателя;

- выбор критериев оценки (свойств);

- определение критериальных оценок;

- преобразовании оценок в обобщенный показатель.

В зависимости от точки зрения, с которой оценивается ипотечный продукт, различны разновидности его ценности - правовая, экономическая, потребительская и совокупная.

Для сравнения эффективности использования ипотечного продукта с альтернативным ипотечным продуктом может быть применен общепринятый в финансовой теории показатель чистой дисконтированной стоимости.

При сравнении ипотечных продуктов, предлагаемых Областным фондом жилья и ипотеки и Волгоградским филиалом Банка «Возрождение», было получено следующее. Для всех трех групп домохозяйств, классифицированных нами по уровням доходов и расходов покупка ипотечного продукта более целесообразна у разработчиков второго ипотечного продукта - Областного фонда жилья и ипотеки.

Особенности реализации конкретных ипотечных проектов зависят то того, в рамках какой модели ипотеки они формируются и продвигаются. В практике ипотечного кредитования используются открытая (варианты: усеченно- открытая и расширенная открытая системы) и сбалансированная автономная (ссудно-сберегательная) система.

Мировой опыт ипотечного кредитования в странах с несовершенной институциональной средой однозначно свидетельствует в пользу развития в России ссудно - сберегательной модели ипотеки. Однако в нашей стране в настоящее время преобладает открытая модель ипотечного кредитования, и более того, позитивным явлением на ипотечном рынке является переход от ее усеченно-открытой модификации к расширенной открытой. Об этом, в частности, свидетельствует, появление и развитие институтов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, а также усиление конкуренции на рынке реализации ипотечных продуктов.

Также история развитых стран показывает, что даже при повсеместном использовании автономной сбалансированной модели ипотеки со временем роль ссудно-сберегательных институтов будет снижаться с увеличением благосостояния, уменьшением дифференциации доходов, ростом склонности ^ к сбережению, укреплением законности, снижением ссудного процента и банковской маржи, что дает дополнительный стимул развитию банковской ипотеки по типу расширенной открытой модели.

Поэтому очевидно, что для успешного развития ипотеки в России необходимо создание условий и институтов для эффективного сосуществования двух принципиально отличающихся друг от друга моделей ^ ипотеки - расширенной открытой и автономно сбалансированной.

Важную роль в развитии банковской ипотеки сыграла деятельность государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию

АИЖК), внедрившего разумные стандарты ипотечного кредитования и осуществляющее рефинансирование выданных по этим стандартам банками-партнерами кредитов. По мере развития рынка ипотечных ценных бумаг неизбежно возникнет необходимость в развитии специализированных институтов - ипотечных агентов и спецдепозитариев, которые будут целенаправленно заниматься эмиссией и обслуживанием ипотечных облигаций.

Дополнительным источником развития системы рефинансирования ипотечных кредитов может стать приход на ипотечный рынок Пенсионного фонда РФ и паевых инвестиционных фондов (ПИФов). Вложение средств Пенсионного фонда в ипотечные ценные бумаги позволило бы заработать на них не 4 - 6% годовых как в настоящий момент, а 7%, что дало бы банкам возможность кредитовать граждан под 8 -9 % годовых и существенно увеличило бы привлекательность и доступность банковской ипотеки. Аналогичным образом источником долгосрочных ресурсов для ипотеки могут стать ипотечные ПИФы, которые уже приходят на ипотечных рынок.

Параллельно с развитием инфраструктуры вторичного рынка рефинансирования ипотечных кредитов происходит усиление конкуренции на рынке реализации ипотечных продуктов. Сегодня более 200 банков в России предлагают клиентам ипотечные кредиты. Крупные банки (Сбербанк, Газпромбанк, Внешторгбанк и др.) реализуют собственные ипотечные продукты, а более мелкие работают с финансовыми институтами, осуществляющими рефинансирование выданных ранее ипотечных кредитов (АИЖК, Дельта Кредит банк).

В условиях конкуренции банков и как следствие - разнообразия ипотечных продуктов потребителю зачастую трудно определиться с выбором оптимального для себя ипотечного кредита, собрать и подготовить все необходимые документы для заключения договора и тем более подобрать подходящий вариант жилья. Для решения этой проблемы существует институт ипотечного брокереджа, который сейчас начал развиваться в России.

Таким образом, налицо позитивные сдвиги в развитии инфраструктуры ипотечного рынка в России по типу расширенно открытой модели. Что касается развития ссудно-сберегательной модели, то необходимым условием ее массового развития является государственная поддержка в форме премии на стройсбережения. Ни о чем подобном в России речь сегодня не идет.

Следовательно, для успешного развития ссудно-сберегательной ипотеки необходимо в первую очередь развитие институциональной инфраструктуры - формирования института государственной поддержки: сначала в форме премии на стройсбережения, а по мере развития - в форме субсидирования первого взноса по кредиту

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Поляков, Вячеслав Анатольевич, 2006 год

1. Нормативные документы:

2. Бюджетный кодекс Российской Федерации Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

3. Государственная целевая программа «Жилище»: одобрена Постановлением Совета Министров Правительства РФ № 595 от 20.06.1993 Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.1 Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.2 Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

6. Закон Волгоградской области № 524-ОД от 27.03.01 г. «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

7. Закон города Москвы №2 от 15.01.2003 г. «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

8. Закон города Москвы №11 от 31.03.1999 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

9. Закон города Москвы № 8-28 от 16.04.1997 «О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектовнежилого фонда в кондоминимуме» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

10. Закон Санк-Петербурга № 568-71 от 16 июля 2001 года «О государственной поддержке Санкт-Петербургом инвестиций в жилищное строительство» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

11. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 1 Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

12. Налоговый кодекс Российской Федерации. 4.2 Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

13. Постановление Главы Администрации Волгоградской области № 243 от 22.3.2004 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

14. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в РФ» (в редакции постановления Правительства РФ от 08.05.2002г. №302) Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

15. Постановление Правительства РФ №48 от 24 января 2002 г. «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

16. Постановление Правительства РФ № 71 от 20 января 1998 г. «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

17. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 599 от 6 июня 1994 г. «Об организации жилищного строительства на основе ипотечного кредитования» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

18. Указ Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994 г. Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

19. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293 Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

20. Федеральный закон РФ № 4218-1-ФЗ от 24.12.1992 «Об основах федеральной жилищной политики» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

21. Федеральный закон РФ №152-ФЗ от 11 ноября 2003г. «Об ипотечных ценных бумагах» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

22. Федеральный закон РФ №72-ФЗ от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».

23. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Электронный ресурс.: справочно-информационная система «Гарант».1. Монографии и учебники:

24. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов. -М.: Финансы и статистика, 1996.

25. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости: учеб. пособие / И.Т. Балабанов. СПб.: Питер, 1999.

26. Бирман, Г. Экономический анализ инвестиционных проектов: пер. с англ. / Г. Бирман, С. Шмидт; под ред. Л.П.Белых. М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997.

27. Бондарев, O.A. Финансовые посредники на ипотечном рынке 2004 г.: дис. канд. экон. наук /.O.A. Бондарев. Волгоград, 2004. - Прил. №3.

28. Бригхем, Ю. Финансовый менеджмент / Ю. Бригхем, Л. Гапенски; под ред. В.В.Ковалева. СПб.: Экон. школа, 1997.

29. Брызгалин, Г.И. Словарь молодого экономиста и предпринимателя / Г.И. Брызгалин. Волгоград : Изд-во Ин-та качеств, 1996. - 256 с.

30. Бурроу, К. Основы страховой статистики / К. Бурроу. М.: Анкил, 1992.

31. Ваксман, С.А. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья в США / С.А. Ваксман. Екатеринбург, 1998. - С. 97.

32. Вишневский, A.A. Залоговое право: учеб.-практ. пособие / A.A. Вишневский. -М.: БЕК, 1995.

33. Довдиенко, И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб. пособие / И.В. Довдиенко, В.З.Черняк. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с.

34. Ем, B.C. Ипотечное кредитование в России / B.C. Ем, A.M. Синельников. М.: МКА «Фора-Банк», 1995.

35. Ефимова, О.В. Финансовый анализ / О.В. Ефимова. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Бух. учет, 1999.

36. Завидов, Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге о недвижимости)»/ Б.Д. Завидов. М.: Приор, 1998.

37. Захарова, H.H. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный)»/ H.H. Захарова. М.: Юрайт, 1999.

38. Ипотека как источник финансирования строительной деятельности // Региональные аспекты инновационной инвестиционной деятельности / под ред. A.A. Румянцева. СПб.: ИРЭ РАНН, 2001.

39. Ковалев, В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры / В.В. Ковалев. -М.: Финансы и статистика, 2002. 560 с.

40. Ковалев, В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности / В.В. Ковалев. М.: Финансы и статистика, 1997.

41. Ковалев, В.В. Финансы предприятий: учеб. пособие / В.В. Ковалев. -М.: Проспект, 2004. С. 36.

42. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под общ. ред. И.Д. Грачева. М.: НОРМА-ИНФРА, 1999.

43. Кочович, Е. Финансовая математика. Теория и практика финансово-банковских расчетов / Е. Кочович. М.: Финансы и статистика, 1994.

44. Кредитные союзы. Теория и практика: учеб. пособие. М.: СПРОС, 2000.49