Механизм реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Русаев, Владимир Иванович

• Русаев, Владимир Иванович
• кандидат экономических наук
• 2001

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Русаев, Владимир Иванович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ ИПОТЕКИ.

1.1. Экономические интересы в системе отношений ипотечного кредитования.

1.2. Реализация интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования в процессе их взаимодействия.

ГЛАВА 2. ИСТОРИЧЕСКОЕ И ЛОГИЧЕСКОЕ В ФОРМИРОВАНИИ СОВРЕМЕННОЙ ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ИПОТЕКИ.

2.1. Исторические корни современной ипотеки в России.

2.2. Адаптация зарубежного опыта ипотечного кредитования.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОГЛАСОВАНИЯ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ ИПОТЕКИ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ РОССИИ.ИЗ

3.1. Современное состояние ипотеки в России.

3.2. Противоречия ипотечного жилищного кредитования и механизм их разрешения.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Механизм реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования»

Актуальность темы исследования. Переход от административно-командной экономики к рыночному хозяйству в России нарушил сложившийся ранее механизм обеспечения населения жильем, основанный на государственном финансировании строительства жилых домов и из фондов предприятий. В настоящее время государственная основа строительства жилья практически отсутствует, а предприятия, которые в большинстве своем стали негосударственными и перешли на полную самоокупаемость и самофинансирование, не в состоянии осуществлять крупные капитальные вложения в социальный сектор.

Но потребность в улучшении жилищных условий, по-прежнему, испытывают различные категории граждан: молодые семьи, граждане, которые проживают в устаревших морально и физически жилых домах, в общежитиях, арендующие жилье.

Мировая практика показывает различные способы решения жилищной проблемы, как путем предоставления в аренду государственных квартир и частных квартир в многоквартирных домах, так и посредством использования ипотечного кредитования, привлекая денежные сбережения населения.

В России ипотечное кредитование стало возможным в результате приватизации жилого фонда и введения института частной собственности.

Организация доступного для населения рыночного механизма обеспечения жильем, является важнейшим направлением реформы жилищного сектора в России, учитывая, что в последние годы инвестиции в жилищное строительство резко сократились, по-прежнему остается низким платежеспособный спрос на жилье, поскольку инфляционная волна обесценила сбережения многих категорий семей, а молодые семьи еще не успели сделать накопления для покупки жилья.

Одним из путей увеличения платежеспособного спроса на жилье и фактором экономического роста является механизм ипотечного жилищного кредитования. Этот процесс многогранен и достаточно сложен, при его развитии необходимо учитывать экономические интересы всех участвующих субъектов, только при условии согласования и реализации экономических интересов кредиторов, заемщиков, инвесторов, государства, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования, можно добиться успеха в решении социально значимой проблемы обеспечения жильем населения.

В процессе исследования фундаментальных основ ипотечного кредитования с точки зрения выявления экономической сущности собственно кредита и непосредственно ипотеки автором были проанализированы работы основоположников экономической теории А. Смита, К. Маркса, Ф. Энгельса, Д. Кейнса.

Теоретическое осмысление экономического интереса, потребностей и стимулов как экономических категорий имеется в работах А.И. Воропаева, Б.Я. Гершковича, Г.В. Голосова, Г.И. Зинченко, В.П. Каманкина, П.А. Канапухина, Ф.П. Кошелева.

Исторический опыт России и зарубежных стран в области ипотечного кредитования освещен в работах П. Барроса, И. Гиндина, В. Кудрявцева, Р. Страйка, Е. Черных, Е. Ширинской и др. В процессе анализа состояния ипотечного кредитования в переходной экономике России были использованы работы С. Ананских, Д. Будакова, Н. Косаревой, А. Ларионова, А. Смолянникова, В. Стюнькова, В. Полякова, В. Усова,

В исследовании также были использованы нормативные и правовые акты Правительства Российской Федерации, инструктивные документы Центрального Банка РФ и материалы некоторых российских коммерческих банков.

Как правило, в научной литературе работы, связанные с ипотечным кредитованием, имеют форму методических практических рекомендаций, либо носят описательный характер исторического российского и зарубежного опыта в этой области, ряд публикаций относятся к разряду нормативных, законодательных документов, содержат анализ правового базиса данного процесса. Поэтому исследование ипотечного кредитования с точки зрения механизма реализации интересов его субъектов, несомненно, актуально и представляет теоретический и практический интерес, поскольку для создания эффективной системы ипотечного кредитования требуется знание интересов всех субъектов, особенностей их взаимодействия и противоречий, возникающих при реализации этих интересов.

Недостаточная изученность способов согласования интересов субъектов, актуальность, теоретическая и практическая значимость выработки механизма реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования определили выбор темы диссертации, цель исследования, его задачи.

Целью исследования является - на основе теоретического анализа ипотечного жилищного кредитования и экономических интересов каждого из его субъектов определить механизм реализации этих интересов с учетом зарубежного и отечественного опыта в этой области.

Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:

-раскрыть социально-экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования на основе анализа интересов его субъектов;

- проанализировать взаимодействие субъектов ипотеки с точки зрения механизма реализации их интересов;

- изучить исторический опыт России в области ипотечного кредитования с целью определения возможности его применения на практике;

-рассмотреть схемы ипотечного жилищного кредитования, используемые в ^ рыночной экономикой, и определить целесообразность их адаптации к отечественной практике;

-охарактеризовать современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России;

-выявить противоречия интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования и разработать методы их разрешения.

Объектом диссертационного исследования выступают интересы субъектов ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является система социально-экономических отношений между покупателем недвижимости (заемщиком и залогодателем в одном лице), продавцом недвижимости, кредитором и инвестором по поводу разрешения противоречий и создания механизмов реализации их социально-экономических интересов в процессе приобретения жилья.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту.

1. Система экономических отношений в процессе ипотечного жилищного кредитования характеризуется спецификой объекта, многосубъектностью (покупатель жилья (заемщик), кредитор, инвестор, государство), разнонаправлен-ностью и противоречивостью их интересов и функций. Заемщик, приобретая жилье в собственность, получает доход в форме ренты за счет экономии уплачиваемой ранее платы за аренду жилья, использования высвободившихся сбережений как капитала, которая становится источником платежей по обслуживанию ипотечного кредита. Макроэкономические функции, реализуемые в процессе ипотечного жилищного кредитования: сберегательная, инвестиционная, стабилизирующая, социальная.

2. Типологическим признаком ипотечного кредита является предоставление в качестве залога объектов недвижимости, в рамках которого их целесообразно классифицировать по цели использования и по мотивации (стимулам) заемщиков. Специфика ипотечных жилищных кредитов характеризуется по критериям: кредитор, наличие государственных субсидий, вид процентной ставки. Ипотечное жилищное кредитование осуществляется многосторонним взаимодействием его субъектов: покупателя недвижимости (заемщика), кредитора, инвестора, государства, - каждый из которых нацелен на реализацию собственного интереса. Наряду с традиционными принципами срочности, платности, возвратности, обеспеченности, целевого использования, мониторинга, ипотечный кредит требует выполнения специфического принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора.

3. Анализ опыта ипотечного кредитования в дореволюционной России показывает ключевую роль государства в организации системы ипотечного кредитования, когда ипотекой занимались государственные банки. В этот период была разработана достаточно эффективная система ипотечного кредитования - «кредит на облигациях», которая в адаптированном виде успешно используется развитыми странами для организации своих систем ипотечного кредитования на современном этапе, чего не наблюдается в отечественной практике.

4. В мировой практике ипотечное жилищное кредитование широко распространено, его типичные модели - усеченная открытая, расширенная открытая, сбалансированная автономная. В чистом виде привнесение данных моделей в российскую экономику может быть затруднено, но при адаптации их рациональных элементов целесообразно учесть отечественный опыт и специфику переходной экономики.

5. Ипотечное жилищное кредитование в современной России уже имеет определенный опыт развития, созданы конкретные схемы ипотеки, постоянно совершенствуется законодательная база, принимаются государственные программы развития ипотеки, но реальные результаты получены только в некоторых крупных городах. Это обусловлено существованием проблем: экономических - финансово-экономическая нестабильность, влияющая на уровень банковского процента и размер реальных доходов населения, слабое использование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг; юридических - отсутствие законодательных основ операций с земельными участками, функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг, выселения жильцов при наступлении залогового случая; а также влиянием недоверия населения, национальных традиций и менталитета.

6. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России тормозится комплексом противоречий между: необходимостью широкого использования ипотеки как важного источника привлечения инвестиций в экономику и недостаточной проработанностью или отсутствием адекватной нормативно правовой базы по рефинансированию ипотечных кредитов и реализации заложенного жилья; необходимостью соблюдения принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора и его нарушением в практической деятельности; стремлением государства снизить социальную напряженность путем решения жилищной проблемы и отсутствием реального стимулирования развития ипотечного кредитования; потребностью потенциальных заемщиков (покупателей жилья) в получении долгосрочных ипотечных кредитов и недостаточным предложением этой услуги со стороны кредиторов; стремлением кредитора в случае невозврата кредита реализовать заложенное жилье и существованием юридической возможности воспрепятствовать в этом.

7. Механизм реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования - это система целенаправленных мер по разрешению противоречий, возникающих между субъектами, включающая концепцию, цели, методы, инструменты, формы, мониторинг и коррекцию. Основными направлениями совершенствования механизма определены: создание систем ипотечного кредитования по типу расширенной открытой модели и сбалансированной автономной; развитие инфраструктуры в сфере ипотечного жилищного кредитования во всех регионах России, формирование государственной социальной политики в области обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения; с использованием методов - правовых (совершенствование юридической базы по институтам, участвующим в процессе предоставления и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, по ипотечным ценным бумагам, используемым для привлечения инвесторов, по процессу реализации заложенного жилья), административных (формирование нормативной базы для функционирования институтов ипотечного кредитования и контроля за ними); налоговых (льготы для ипотечных кредиторов и инвесторов); ценовых (субсидирование процентных ставок и первоначального взноса для социально незащищенных слоев населения, компенсация роста процентной ставки в период высокой инфляции).

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:

- дополнены и систематизированы функции ипотечного жилищного кредитования: социальная, сберегательная, инвестиционная, стабилизирующая, реализация которых оказывает существенное влияние на экономический рост и достижение социальной стабильности в обществе;

-предложена классификация ипотечных кредитов по мотивации (стимулам) заемщиков, на основе которой выделена группа ипотечных жилищных кредитов, используемых в качестве способа реализации интереса субъекта (покупателя) в приобретении жилья;

-доказано, что наряду с традиционными принципами кредита, в качестве специфического основополагающего при предоставлении ипотечных жилищных кредитов действует принцип соответствия срочности ресурсов и активов кредитора, на основе которого реализуется интерес кредитора;

-составлена структурно-логическая схема функционального взаимодействия субъектов и их агентов, участвующих в процессе приобретения жилья на основе ипотечного кредита, позволяющая сформировать механизм и структурировать согласование их интересов;

- выявлены организационные, институциональные, структурные, финансовые, ценовые, нормативные противоречия и определены основные направления механизма их разрешения посредством применения адекватных мер: создание государственной сети ипотечных агентств в регионах, занимающихся рефинансированием ипотечных кредитов, и стандартизация их деятельности в области функционирования и выпуска эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных закладными; проведение целенаправленной политики по стимулированию создания специальных ипотечных институтов посредством налоговых льгот и субсидирования процентных ставок; создание фонда «временного проживания» для возможности отселения жильцов из квартир, подлежащих реализации; формирование системы государственного субсидирования для социально необеспеченных слоев населения.

Эмпирическая и нормативно-правовая база исследования сформировалась из официальных данных ЦСУ СССР и Госкомстата РФ, фактов, опубликованных в научной печати, периодических изданиях, на сайтах в ИНТЕРНЕТе, в частности ИНТЕРФАКС, законодательных и нормативных актов РФ, Президента, Правительства, Субъектов Федерации. Кроме этого, использованы нормативные и инструктивные документы Центрального Банка РФ и некоторых коммерческих банков, в частности Инкомбанк и Альфа-Банк.

При разработке теоретических положений диссертационной работы применялись методы функционального, структурного и генетического анализа в рамках системного подхода и статистического анализа.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования позволяют теоретически обосновать целесообразность применения и развития системы ипотечного жилищного кредитования в качестве способа реализации экономического интереса, в первую очередь, покупателя жилья и других субъектов, а также предложенные рекомендации по дальнейшему её совершенствованию могут быть использованы на практике в работе Департамента инвестиций и целевых программ Администрации Волгоградской области, Фонда ипотеки Волгоградской области с целью повышения эффективности проводимой жилищной политики российского государства.

Отдельные положения работы могут быть включены в учебные и методические материалы курсов «Экономическая теория», «Денежное обращение и кредит» для студентов экономических специальностей вузов, а также для слушателей курсов повышения квалификации работников банков и других небанковских институтов, которые занимаются жилищным кредитованием.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертации на различных этапах представлялись на обсуждение научной общественности в докладах, выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах молодых ученых г. Волгограда, на заседаниях кафедры политической экономии Волгоградского государственного университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 3 работы общим объемом 0,9 п. л.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения. Структура диссертации отражает цели и задачи работы.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Русаев, Владимир Иванович

Заключение

В условиях перехода российской экономики на рыночные рельсы по-новому встает вопрос жилищного строительства и обеспечения жильем населения страны. Прежний механизм бюджетного государственного финансирования жилищного строительства полностью неприемлем в рыночной экономике поэтому необходимо создание нового способа финансирования, полностью отвечающего рыночным реалиям.

Одним из самых прогрессивных способов долгосрочного финансирования приобретения недвижимости, в том числе жилья, является ипотечное кредитование, которое с успехом используется во многих развитых странах, а в США система ипотечного кредитования является предметом национальной гордости.

Ипотечный кредит в широком смысле слова представляет собой любое обязательство, выполнение которого обеспечено залогом недвижимости, в данном широком понимании главное отличие ипотечный кредита от всех других видов ссуд только в том, что залогом по этому кредиту выступает недвижимость. Такая характеристика ипотечного кредита не отражает той роли, которую данный вид обязательств может выполнять в экономике, поэтому в первой главе моего исследования обозначены виды ипотечных кредитов и четко выделено ипотечное кредитование как способ финансирования приобретения жилья.

Как экономический процесс ипотечное кредитование как способ финансирования приобретения жилья представляется системой экономических отношений по поводу купли-продажи жилья, в которых кроме покупателя и продавца жилья участвуют кредитор и инвестор, с помощью которых осуществляется финансирование, при этом сумма и срок ипотечного кредита, при прочих равных условиях, зависят от размера ежемесячных доходов заемщика, а собственно ипотечный кредит представляет собой капитализированную будущую ренту.

В первой главе раскрывается содержание экономических категорий потребностей и экономического интереса, а также исследуются понятия ипотечного кредита и ипотечного кредитования, выявляется экономическая, социальная сущность и функции последнего, анализируются отношения и взаимодействия субъектов ипотечного жилищного кредитования.

С понятием «интереса» неразрывно связано определение «потребности» -интерес возникает, когда человек осознает, что нужно удовлетворить определенную потребность. Классики политической экономии указывали, что интересы являются формой проявления экономических отношений. Ф. Энгельс писал, что «экономические отношения каждого данного общества проявляются прежде всего как интересы» [155, 271]

Экономические отношения, как и экономические интересы, многообразны, специфичны для каждого способа производства и неразрывно связаны друг с другом. Как вне экономических отношений нет экономических интересов, так и вне экономических интересов нет экономических отношений.

Сущность экономических интересов проявляется в возникновении побудительных мотивов трудовой и хозяйственной деятельности, обусловленных потребностями людей, достигнутым уровнем развития производительных сил и экономических отношений. Интересы рождают мотивы, формирующие человеческие поступки, которые можно назвать социальными действиями.

Отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования, несомненно, связаны с экономическими интересами каждого из субъектов, как любые другие экономические отношения.

Каждый кредит, предоставляемый в экономике, предполагает мотивацию получателя на удовлетворение какого-то экономического интереса, например, приобретение товара (финансовое обеспечение сделок с товарами или ценными бумагами), создание новых или реконструкцию действующих предприятий, строительство или приобретение жилья и т.п. Но нельзя забывать, что за каждым кредитом, кроме экономического интереса заемщика, стоит экономический интерес кредитора - извлечение прибыли. При этом кредитор несет определенный риск по невозврату кредита или процентов по нему, и есть вероятность неудовлетворения его экономического интереса. В этом проявляется противоречие экономических интересов, которое присуще всем экономическим отношениям.

Риск неудовлетворения своего экономического интереса вынуждает кредитора требовать от заемщика определенных гарантий по возврату кредита и процентов в виде поручительств других юридических лиц, гарантий банков или страховых компаний, но чаще всего используется залог имущества. Ипотечный жилищный кредит, как правило, долгосрочный, поэтому используется залог именно недвижимости как наиболее долговечного и надежного его вида.

Ипотечный жилищный кредит как способ удовлетворения экономического интереса в приобретении жилья имеет огромное значения для развития экономики, что проявляется в его экономической и социальной сущности, которая определяет функции ипотечного жилищного кредитования: социальную, сберегательную, инвестиционную и стабилизирующую.

Социальная функция способствует снижению социальной напряженности в обществе посредством создания системы обеспечения жильем населения, повышения уровня занятости через стимулирование развития строительной и смежных с ней отраслей, а также улучшение мобильности трудовых ресурсов.

Сберегательная функция реализуется в виде аккумуляции сбережений и стимулировании повышения склонности населения к сбережениям.

Инвестиционная функция проявляется в росте капитальных вложений в экономику. Наращивание платежеспособного спроса на жилье увеличивает предложение жилья со стороны строительных фирм и компаний, которые смогут привлечь значительные инвестиции в свой основной и оборотный капитал. Кроме этого, ипотечное кредитование предполагает развитие вторичного рынка закладных, на котором будут обращаться ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. Покупатель этих бумаг становится инвестором, средства которого идут на финансирование ипотечного кредитования.

Стабилизирующая функция ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на банковскую систему страны в целом, повышая её стабильность посредством создания устойчивого сегмента банковской деятельности, занятого ипотечным кредитованием. Эта функция также укрепляет устойчивость рынка ценных бумаг, который становится более предсказуемым и менее рискованным в силу обращения ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью.

Типология и классификация ипотечных кредитов является теоретической основой создания эффективного механизма реализации интересов его субъектов, поэтому важно правильно выделить основные их группы.

Ипотечный кредит в широком смысле слова представляет собой любое обязательство, выполнение которого обеспечено залогом недвижимости, типологический признак в данном случае - наличие залога недвижимости по кредиту.

В рамках типа ипотечные кредиты классифицируются следующим образом - земельный кредит, кредиты на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, коммерческие кредиты под залог недвижимости, жилищные кредиты.

В качестве основного критерия классификации ипотечных кредитов выделена цель их использования, но при этом характеристики ипотечных кредитов, направляемых на указанные цели, могут различаться, и, наоборот, примерно похожие по срокам, типу заемщика и способу погашения кредиты могут входить в разные классы. Так, например, долгосрочные кредиты могут предоставляться как на покупку земли, так и на покупку жилья или приобретение коммерческой недвижимости. Физические лица выступают заемщиками при покупке земли и жилья, а юридические могут пользоваться кредитами на любые цели, кроме покупки жилья.

Это объясняется тем, что не выделен стимул (мотив) действия заемщика, который, по мнению автора, является определяющим, что отражено в классификации, представленной в Таблице 1.2. В первой группе выделены кредиты, используемые в качестве способа приобретения недвижимости, в частности случае жилья, которые обладают схожими признаками и свойствами, и с их помощью реализуется интерес субъекта - покупателя. Ипотечные жилищные кредиты относятся к этой группе.

Исходя из особенностей ипотечных жилищных кредитов, можно выделить основные принципы предоставления этих кредитов. Для них справедливы классические принципы предоставления обычных банковских кредитов - срочность, платность, возвратность, обеспеченность, целевое использование, регулярный мониторинг кредитов (как правило, ежемесячный).

Но в силу особенностей ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен только при соблюдении еще одного специфического принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора - банк должен иметь собственные или заемные средства соответствующего объема и по срочности примерно такие же, как срок кредита, либо возможность рефинансировать ипотечный кредит (передать его другому кредитору, инвестору). Этот принцип обоснован экономическим интересом кредитора, который заключается в получении прибыли, если ликвидность банка будет нарушена, то вся его деятельность может оказаться безуспешной.

Дальнейшее исследование ипотечного жилищного кредитования как целостного механизма по реализации интересов его субъектов потребовало дать субъектно-объектную характеристику данного процесса. В Схеме 1.3. приведена модель взаимодействия основных субъектов системы ипотечного жилищного кредитования.

Главными участниками процесса ипотечного жилищного кредитования выступают, кредитор, заемщик, инвестор, государство, от характера отношений между которыми зависит нормальное функционирование ипотечных программ.

Остальные субъекты, показанные на схеме 1.З., либо являются агентами основных субъектов, либо выполняют вспомогательную роль в процессе ипотечного кредитования. Эти агенты образуют инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования.

Немаловажным этапом в исследовании систем ипотечного кредитования стал анализ опыта ипотечного кредитования в России и в других странах. Этому процессу посвящена вторая глава диссертации.

До 1859 года «дворянские» банки в России предоставляли поземельный кредит помещикам под залог их имений и крепостных душ на длительный срок, не учитывая принцип соответствия срочности ресурсов и активов. В результате многие из этих банков разорились и их деятельность была прекращена.

Новая система земельных банков, которая была создана во 2-й половине XIX века, кардинально отличалась от старой. Введен новый механизм, который позволил банку как можно прочнее застраховать свои риски и обеспечить ликвидность.

Если раньше источником кредитных ресурсов банка являлись депозиты, которые зачастую были краткосрочными или, во всяком случае, не были равны по срочности с ипотечными ссудами, то теперь источник ресурсов банка - это ипотечные облигации. Причем облигации выпускались всякий раз, когда выдавался ипотечный кредит, по сути кредит выдавался облигациями, которые по сроку были равны кредиту, либо превышали его. Это очень важный момент, так как при выдаче кредита облигациями решается две проблемы:

• автоматически облигации становятся источником ресурсов банка;

• облигации решают проблему ликвидности банка, так как погашаться они будут не раньше, чем закончится срок кредита.

Но следует уделить внимание еще одному субъекту данной системы, без которого невозможно функционирование "кредита на облигациях" - это " инвестор". Он возникает всякий раз, когда заемщику необходимо получить по своим облигациям наличные деньги. Инвестор приобретает облигации, вкладывая в них свои деньги, в надежде получить стабильный доход. Если инвестор не будет иметь интерес покупать эти бумаги, значит механизм " кредита на облигациях" работать не будет.

Если данная система работает, то решаются практически все проблемы, которые стояли перед прежней примитивной схемой ипотечного кредитования. Банк полностью обеспечивает свои активы долгосрочными пассивами, риск невозврата минимален и может быть компенсирован продажей имущества должника, ссудополучатель имеет возможность получить деньги за облигации и использовать свой кредит по назначению.

Таким образом, основная проблема состоит в том, чтобы заставить инвестора вкладывать деньги в долгосрочные ипотечные облигации. Самый распространенный способ решения этой проблемы в развитых странах - государственные гарантии платежа по этим облигациям.

В современных условиях «кредит на облигациях» трансформировался в «американскую» двухуровневую модель ипотечного кредитования, теперь кредит предоставляется не ценными бумагами, а денежными средствами, но первичный кредитор, продавая закладные, полученные в обеспечение ипотечного кредита, рефинансирует ипотечный кредит, имея возможность предоставлять новые ссуды. Приобретаются закладные государственными специализированными агентствами, которые в свою очередь выходят на рынок ценных бумаг со своими ипотечными облигациями, обеспеченными закладными. Фактически получается то же самое, что и при «кредите на облигациях», ипотечные кредиты рефинансируются посредством использования ресурсов сторонних инвесторов, привлекаемых на рынке ценных бумаг.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов и государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам, которые обращаются на рынке. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

Во многих европейских странах успешно работают схемы строительных сбережений, накопительных жилищных проектов, контрактных сбережений {сбалансированная автономная модель ипотечного кредитования), поощряемые государством разного рода премиями и налоговыми льготами по накапливаемым долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. В этой схеме инвесторами, рефинансирующими ипотечные кредиты, выступают будущие заемщики. Привлекаемые таким образом средства относительно дешевы и ставки по ипотечным кредитам гораздо ниже, чем рыночные и не подвержены колебаниям на рынках ссудного капитала. Однако даже в этих странах кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования покупки и строительства жилья поступает через ипотечные банки или специализированные небанковские институты, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные закладными, на фондовом рынке. Двухуровневая система ипотечного кредитования включает в себя банки (как первичных кредиторов) и ипотечное агентство, как правило, государственное, в качестве основного оператора вторичного ипотечного рынка {расширенная открытая модель ипотечного кредитования). Наиболее полное развитие эта модель получила в США, где правительством был создан ряд национальных финансовых институтов, которые регулируют вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, либо покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

Американская программа ипотеки, которую называют расширенной открытой, учитывает интересы всех субъектов - покупатель жилья получает долгосрочный кредит и приобретает необходимую недвижимость, при этом ежемесячные платежи составляют, как правило, 30% дохода; кредитор зарабатывает определенную прибыль, при этом кредитный риск застрахован залогом недвижимости, а риск потери ликвидности компенсируется возможностью рефинансирования ипотеки на вторичном рынке; инвестор имеет возможность вкладывать деньги в ипотечные облигации, а государственные гарантии по ним делают вложения безопасными; государство получает результат в виде снижения социальной напряженности и повышении экономического роста.

Сбалансированная автономная модель также учитывает интересы всех субъектов, но ее возможности ограничены размером вкладов пайщиков, которые сами выступают заемщиками, поэтому её использование актуально для локальных программ, на федеральном уровне необходима двухуровневая расширенная открытая модель.

Следует также заметить, что, в основном, ипотечным кредитованием занимаются не универсальные коммерческие банки, а специальные ипотечные банки либо специализированные небанковские институты (ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества и др.) в связи с тем, что деятельность ипотечных кредиторов достаточно специфична и требует специальной технологии и квалификации.

Третья глава диссертации посвящена современным проблемам и перспективам российской ипотеки.

Проанализировав состояние ипотечного кредитования в России, в работе были выделены основные проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования, среди которых:

• проблемы экономического порядка и

• проблемы юридическо-правового поля.

К экономическим проблемам относятся, во-первых, макроэкономическая нестабильность российской экономики, влияющая на уровень банковского процента и размер реальных доходов населения. Во-вторых, в России до сих пор не используется такой прогрессивный инструмент рефинансирования ипотеки как ипотечные закладные ценные бумаги, вторичный, впрочем как и первичный рынок, которых не функционирует в России.

Основные юридические проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования можно определить следующим образом:

- практически нет законодательных основ для осуществления залоговых операций с земельными участками, в силу того, что данный вид недвижимого имущества значительно ограничен в хозяйственном обороте;

- существует серьезная проблема выселения жильцов из квартир, домов, заложенных по ипотечным кредитам и подлежащих реализации в соответствии с законом в определенных законом случаях, или проблема упорядочения трактовки прав пользования жилым помещением в различных федеральных законах и кодексах;

- практически не создана необходимая нормативно-правовая база для функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг для привлечения на этот рынок потенциальных инвесторов;

При этом существуют противоречия на пути развития ипотеки в России, связанные с несогласованностью интересов субъектов ипотеки, возникающие между: необходимостью широкого использования ипотеки как важного направления привлечения инвестиций в строительную и смежные отрасли и недостаточной проработанностью или отсутствием адекватной нормативно правовой базы по рефинансированию ипотечных кредитов и реализации заложенного жилья (неудовлетворен интерес государства); необходимостью соблюдения принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора и его нарушением в практической деятельности (невозможность реализации интереса кредитора); стремлением государства снизить социальную напряженность путем решения жилищной проблемы и отсутствием реального государственного стимулирования развития ипотечного жилищного кредитования (также государственный интерес); потребностью потенциальных заемщиков (покупателей жилья) в получении долгосрочных ипотечных кредитов и недостаточным предложением этой услуги со стороны кредиторов (столкновение интересов покупателей жилья и кредиторов); стремлением кредитора в случае невозврата кредита реализовать заложенное жилье и существованием юридической возможности воспрепятствовать в этом (невозможность реализации интереса кредитора).

Разрешение этих противоречий осуществляется посредством механизма реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования, который включает: концепцию - создание систем ипотечного кредитования по типу расширенной открытой и сбалансированной автономной модели ипотечного кредитования; цели - создание условий для развития инфраструктуры в сфере ипотечного жилищного кредитования во всех регионах России, формирование государственной социальной политики в области обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения; методы - правовые включают в себя совершенствование юридической базы по институтам, участвующим в процессе предоставления и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, по ипотечным ценным бумагам, используемым для привлечения инвесторов, по процессу реализации заложенного жилья; административные предусматривают меры по формированию нормативной базы для функционирования государственных и негосударственных институтов ипотеки и контроля за их деятельностью; налоговые - льготы для ипотечных кредиторов и инвесторов; ценовые - субсидирование процентных ставок, предоставление средств для первоначального взноса социально незащищенным слоям населения, компенсация роста процентной ставки в период высокой инфляции. инструменты - создание государством сети ипотечных агентств, занимающихся рефинансированием ипотечных кредитов, во всех регионах России и стандартизация их деятельности путем формирования правовой и нормативной базы для их функционирования и выпуска ими эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных закладными; стимулирование учреждения специальных институтов, предоставляющих ипотечные кредиты, посредством налоговых льгот и субсидирования процентных ставок; создание специального жилого фонда «временного проживания» для возможности отселения жильцов из квартир, подлежащих реализации; государственное субсидирование социально необеспеченных слоев населения с целью вовлечения их в систему ипотечного кредитования.

Достижение поставленных целей позволит использовать в России прогрессивные модели ипотечного кредитования, позволяющие сделать этот процесс самодостаточным.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Русаев, Владимир Иванович, 2001 год

1. Абрамов А.Е. Основы анализа финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности предприятий. М.: Финансы и статистика, 1993.

2. Ананских С.В. Инвестиционно-организационные формы предпринимательства в региональном жилищном строительстве: Дис. канд. экон. наук. Волгоград, 1997. - 196 с.

3. Анипкин A.M., Ларионов А.Н. Жилищное строительство и инвестиции. -Волгоград: Комитет по печати, 1997. 62 с.

4. Анистратенко А.И., Ларионов А.Н. Индивидуальное жилищное строительство: вчера, сегодня, завтра. Волгоград: Комитет по печати, 1998. - 71 с.

5. Антонов М.В. Залог и кредитный риск // Банковское дело. 1995. - №5.

6. Аргунов В.Н. Правовые основы нотариальной деятельности. М., 1994.

7. Атлас С.М. С.Ю. Витте о кредитной системе России // Деньги и кредит. -1999. №9.-С. 70-73.

8. Бабак В.Ф., Новгородов А.А. Финансирование и кредитование инвестиций коммерческими банками. // ЭКО. 1995. - № 4.

9. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.

10. Банки и банковские операции: учебник для вузов / под ред. Е.Ф. Жукова. -М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997. 472 с.

11. Банки на развивающихся рынках : В двух томах Т. 1. Укрепление руководства и повышение чувствительности к переменам. / Диана Мак Нотон, Дональд Дж Карлсон, Клайтон Таунсенд и др. : Пер. с англ. М. : Финансы и статистика, 1994.

12. Банковские долги и положение губерний в 1856 году. Спб., 1860.

13. З.Баранов Э., Бессонов В., Ивантер А. Не первая зима на волка // Эксперт. -1996.-№29 (48)-С. 32-36.

14. М.Барнгольц С.Б., Тация Г.М. Экономический анализ хозяйственной деятельности предприятий и объединений. М. : Финансы и статистика, 1993.

15. Баррос П., Страйк Р. Сравнение реформ жилищного сектора в России и странах Восточной Европы // Вопросы экономики. 1993. - № 7.

16. Беленький В. Ипотека проблемы и решения // Финансовый бизнес. 1994. -№8.

17. Беленький В. Ипотечный кредит. Как обеспечить надежность? // Деловой мир. 1995. - 15-21 мая (№18).

18. Будаков Д.Ю. Развитие ипотечного кредитования // Вестник Банка России.1999. -№40 (384). С.6-10.

19. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. М., 1994.

20. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. М. : Финансы и статистика, 1996.

21. Бусов В.И. Ипотека как бизнес // Банкир России 1994. - №5-6.

22. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. 1996. - №2.

23. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право. 1995. -№2.

24. В России опробована американская модель ипотеки // Коммерсант Daily. -1994. -№27. -С.5.

25. Ветрова А.В. Кредитное бюро: проблемы и решения. //Банковское дело.2000. -№11.-С. 36-41.

26. Вишневский А.А. Новый ГК РФ и залоговое право // Бизнес и банки. 1995. -№7.

27. Вместо ипотеки. Крупные банки привлекают клиентов жилищным кредитованием. // Коммерсант. 1995. - №9(120).

28. Володин С. Новорожденная программа «ипотека» заберет из бюджета 6 миллионов. // Новые деловые вести. 2000. - №14(51). - С.З.

29. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность. // Вопросы экономики. 1995. -№11.

30. Воронин С. Макроэкономическое регулирование кредитных рисков. // Банковское дело. 1996. - №9.

31. Воропаев А.И. Экономические интересы работников коллективных сельскохозяйственных предприятий в рыночных условиях: Автореферат диссертации на соискание ученой степени КЭН / Московский государственный университет. Москва: Издательство МГУ, 1995. - 22 с.

32. Галиновская Е.А. и Клюкин Б.Д. Банки и ипотека // Законодательство и экономика. 1994. - №5/6.

33. Гершкович Б.Я., Зинченко Г.И. Материальные интересы и особенности действия экономических законов в сельском хозяйстве. М., «Экономика», 1976. -208 с.

34. Гиндин И.Ф. Банки и экономическая политика в России (XIX начало XX вв.). - М.: Наука, 1997. - 623 с.

35. Глисин Ф.Ф., Воронина Г.П., Малов Н.В. О деловой активности коммерческих банков России // Банковское дело 1999. - №12. - С. 34-38.

36. Голосов Г.В. Экономические интересы и экономическое сознание при социализме. Новосибирск: Изд-во Новосиб. ун-та, 1989. - 148 с.

37. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. М.: Изд. гр. «Норма-Инфра-М», 1998. - 555 с.

38. Демченко К. Местная ипотека должна обзавестись собственной правовой базой. // Новые деловые вести. 2000. - №44(81). - СЛ.

39. Десять лет с правом прописки // Профиль. 1999. - №32. - С. 56-61.

40. Дистресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит 1995. - №8.

41. Дмитриев М.Э., Травин Д.Я. Российские банки: на исходе золотого века. -Сиб.: норма. 1996.

42. Долан Э.Д., Линдсей Д.Е. Макроэкономика. Пер. с англ. - СПб. - АОЗТ «Литера-плюс», 1994.

43. Еврук В.Т. Анализ кредитного риска. // Бухгалтерский учет. 1993. - №10.

44. Ежиков А.В. Что мешает реализации закона об ипотеке? // Приложение к газете «Финансовая Россия». 1998. - №29. - С.6.

45. Жилищная экономика / Под ред. Поляковского Г. М.: Дело, 1997.

46. Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. М.: Бизнес-Информ, 1997.

47. Жуков Е.Ф. Общая теория денег и кредита. М.: ЮНИТИ, 1995.48.3агорулько М.М. и др. Основы экономической теории и практики: Учебно-методическое пособие. Волгоград: Изд-во ВолГУ, 1994. - 342 с.

48. Иванов В.Ф. Банковское дело. Настольная книга по немецкому банковскому делу = Handbuch des Deutshen Bankbetriebs: Двуязычное издание для банковского специалиста. М.: Логос, 1996.

49. Ильина Ю.Б. Ипотечное кредитование и перспективы его развития: Автореф. дис. канд. экон. наук СПб., 1999. - 18 с.

50. Ильина Ю.Б. Ипотечное кредитование и перспективы его развития: Дис. канд. экон. наук. СПб., 1998. - 176 с.

51. Инструкция N 1 Центрального банка Российской федерации О порядке регулирования деятельности кредитных организаций (с изменениями от 28 марта, 30 июля, 20 августа, 10 ноября 1996 г. 31 января 1997 г.).

52. Инструкция по краткосрочному кредитованию юридических лиц. Инкомбанк., 1996.

53. Инструкция по финансированию инвестиционных проектов. Инкомбанк., 1996.

54. Иншаков О.В. Механизм социально-рыночной трансформации и устойчивого развития АПК России. Волгоград: Изд-во ВолГУ, 1995.

55. Ипотека в России: вчера, сегодня и завтра / под ред. А.П. Иванова, В.И. Бу-сова.-М., 1994,- 145 с.

56. Ипотека вне закона? // Экономика и жизнь. 1995. -№11.

57. Ипотека: кабала или сотрудничество? // Экономика и жизнь. 1997. - №7. -С.28.

58. Ипотека. Семь ипостасей. // Новая строительная газета. 1992. - №17 (апр.).

59. Исрафилов И. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. -№11.

60. Калинская Е.И. Ипотека в зарубежном праве. Обзор законодательства Германии, Испании, Италии, Франции, Швейцарии, Великобритании, США, Венгрии, Польши, Хорватии, Чехии, Югославии // Российское право. 1997. -№12.

61. Камаз заложил в банке строящиеся дома сотрудников // Коммерсант Daily. - 1993. -№217.-С.5.

62. Каманкин В.П. Экономические интересы развитого социалистического общества. М., «Мысль», 1978. - 296 с.

63. Канапухин П.А. Экономические интересы и их реализация в современных условиях хозяйствования: Автореферат диссертации на соискание ученой степени КЭН / Воронежский государственный университет. Воронеж: Издательство ВГУ, 1998. - 22 с.

64. Каноков А.Б. К развитию залогового кредитования. // Российский экономический журнал. 1996. - № 5-6.

65. Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. 1995. - № 11-12.

66. Караваева И. Роль и перспективы ипотечного кредитования в России. // Деловой мир. 1995. - 11-17 сентября (№34).

67. Караваева И. Система ипотечного кредитования за рубежом. // Деловой мир -1995.-4-10 сентября (№33).

68. Карташова С.В. Ипотечный бизнес возвращается на российский рынок. // Столица. 1993. -№48.

69. Катасонов В.Ю. Проектное финансирование. // Банковское дело. 1996. -№9.

70. Кейнс Д. Общая теория занятости, процента и денег. Петрозаводск: Петро-ком, 1993.-307 с.

71. Кокорев В., А. Ремизов Модернизация кредитной системы России в условиях кризиса ликвидности : можно ли удешевить деньги без роста инфляции ? // Вопросы экономики. 1996. - №8.

72. Коммерческие банки: Перевод с англ.; Под ред. Усоскина В.М. М.: Прогресс, 1983.

73. Кондратьев В.Б. Экономика строительства в США: (Темпы пропорции, эффективность) / Отв. ред. Я.А. Рекитар; АН СССР, Институт мировой экономики и международных отношений. М.: Наука, 1988.

74. Константинов Н.Н. Эффективны ли долгосрочные вложения: АО "Промышленно-строительный банк''. // Банковское дело. 1995. - №6.

75. Коптева Е.П. Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство: Дис. канд. экон. наук. Ульяновск, 1997. -172 с.

76. Кошелев Ф.П. Экономические интересы при социализме и формы их реализации. М., Изд-во Моск. ун-та, 1978. 134 с.

77. Кудрявцев В.А. Система стройсбережений в Германии. М.: Корпорация «Жилищная инициатива», 1996.

78. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. М.: Высш. шк. 1998. - 64 с.

79. Кук Дж. Развитие ипотечного кредитования на нынешней правовой базе // Бизнес и банки. 1995. -№18.

80. Кэмпбелл Р. Макконнелл, Стэнли Л. Брю Экономикс. 11 изд. - Т.2. - М.: Республика, 1992. - 370 с.

81. Ламперт, Хайнц Социальная рыночная экономика = Die Wirtschafts und Social - ordnung: Германский путь: Перевод с немецкого - М.: Дело, 1994.

82. Лапидус М.Х. Методы кредитования и их применение в строительстве. Л., Стройиздат, Ленинградское отделение, 1974.

83. Ларионов А.Н. Социально-экономический потенциал современного рынка жилья в России: Дис. канд. экон. наук. Волгоград, 1998. - 218 с.

84. Ларионова И.В., Иванова М.Г. Об организации кредитования // Деньги и кредит. 1990. - №1.

85. Лопатников Л.И. Экономический словарь. М.: "ABF", 1996. - 621 с.

86. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования. // Деньги и кредит.- 1998. №6.

87. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. III. Кн. III. Процесс капиталистического производства, взятый в целом. Ч. 1 / Издан под ред. Ф. Энгельса. М.: Политиздат, 1975. - 1 - 508 с.

88. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. III. Кн. III. Процесс капиталистического производства, взятый в целом. Ч. 2./ Издан под ред. Ф. Энгельса. -М.: Политиздат, 1978. 509-1084 с.

89. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. II. Кн. II. Процесс обращения капитала / Издан под ред. Ф. Энгельса. М.: Политиздат, 1984. -650 с.

90. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. I. Кн. I. Процесс производства капитала. / Издан под ред. Ф. Энгельса. М.: Политиздат, 1978.- 907 с.

91. Маршалл А. Принципы политической экономии. Кн. 5. М.: Прогресс, 1983.

92. Медведев В.А., Абалкин А.И. Политическая экономия (учебник для высших учебных заведений). М.: Политиздат, 1988. - 736 с.

93. Милюков А. Изба с джакузи и английским камином // Деловое Поволжье. -2000. -№2.-С.8.

94. Михневич В. Станет ли земля залогом под кредиты. // Деловой мир. 1993. -14 января.

95. Московская ипотека лучше федеральной // Коммерсант Daily. - 1999. -№197.-С. 2.

96. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон. // Приложение к газете Финансовая Россия. 1998. - №27,28,29.

97. Общая теория денег и кредита. / Под ред. Е.Ф. Жукова. М. : Финансы и статистика, 1995.

98. Ю2.0клунд, Андерс Шоковая терапия в Восточной Европе и России: пер. с англ. М.: Республика, 1994.

99. ЮЗ.Омшанова Э.А. Система ипотечного кредитования: теоретический аспект. -Элиста.: Калмыцкий государственный университет, 2000. 103 с.

100. Орлов В.Е. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. 1995. - №8.

101. Основные положения о залоге недвижимого имущества ипотеке. Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров - Правительства РФ от 22 декабря 1993года №96-рз. // Российская газета. - 1994. - 6 января.

102. Пастухов И.С. Экономические интересы, распределение и потребление при социализме. Воронеж, Издательство Воронежского университета, 1987. -144с.

103. Патиньо Х.К. Генезис и особенности субразвития экономически отсталых стран (на примере Мексики и Боливии): Автореферат диссертации на соискание ученой степени КЭН / Ростовский государственный университет. Ростов-на-Дону: Издательство РГУ, 1993.

104. Пессель М.А. Заем, кредит, ссуда // Деньги и кредит 1999. - №4. - С. 27-29.

105. Петров А.Ю. Операции коммерческих банков России конца XIX начала XX вв. // Бухгалтерия и банки. - 2000. - №3. - С. 58-63.

106. Ю.Плеханов Г.В. Избранные философские произведения, т. II. М., 1956.111 .Пляйер К. Современное земельно-залоговое право // Банковское дело №6, 1994.

107. Подшиваленко Г.П., Рыбакова Т.А. Кредитование строительства в новых условиях хозяйствования. М.: Финансы и статистика, 1989.

108. Поляков В.Г., Ларионов А.Н., Усов В.Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Волжском регионе. Волгоград: Изд-во Волгоградского государственного университета, 1999. - 112 с.

109. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние. // Банковское дело 1999. - №12. - С. 16-20.

110. Постановление правительства РФ от 15 апреля 1996г. №475 "Об утверждении положения о структуре и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

111. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1992г. №622 "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра"

112. Потапов С.И. Проблемы российской ипотеки. // Бизнес и банки. 1994. -№8.

113. Работники Явы купят квартиры в кредит. // Коммерсант Daily. - 1994. -№14. - С.5.

114. Роуз Питер С. Банковский менеджмент. Пер. с англ. со 2-го изд. М.: «Дело Лтд», 1995.-768 с.

115. Рубштейн В.И., Поляков В.Б. Инвестиционное проектирование. // Деньги и кредит. 1995. - №1.

116. Русаев В., Хренников В. Реальное кредитование реального сектора. // Деловое Поволжье. 2000. - №27. - С. 6.

117. Русскова Е.Г., Русаев В.И. Инфраструтура рынка жилья и механизм ипотечного кредитования. // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. 1999. - Вып. 4. - С. 60-64.

118. Рябоконов Д. Пусть коттедж, но в центре города. // Новые деловые вести. -2000. №6(43). - С.2.

119. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит. 1997. - №3. - С. 53-57.

120. Семейный кодекс РФ от 8 декабря 1995 года.

121. Скочко М.Ю. Проблемы ипотечного кредитования. // Фин. бизнес. 1994. -№10.

122. Смирнов В., Арцишевский Л. К задействованию внебюджетных источников финансирования инвестиций. // Российский экономический журнал. 1997. -№5-6.-С. 25.

123. Смит А. Исследования о природе и причинах богатства народов (книги I-III). М.: Наука, 1992. - 572 с.

124. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законодательства. // Вопросы экономики. 1997. - №7. - С. 112-123.

125. Согрина И. Совсем скоро можно будет приобретать квартиры в кредит. Лет на 10. // Новые деловые вести. 1999. - №2(2). - С.З.

126. Состояние деловой активности российских коммерческих банков. // Банковское дело. 1997. - №5 - С. 2-5.

127. Социально-экономическое положение России в январе-сентябре 2000 г. // Вестник Банка России. 2000. - № 63-64 (491-492). - С. 5-22.

128. Страйк Р., Косарева Н. Жилье России: где взять деньги: О закладном кредитовании покупки жилья. // Российские вести. 1993. - 26 мая.

129. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России. // Вопросы экономики. 1993. - № 7.

130. Страйк Р. Исследование рынка городского жилья в России. II Вопросы экономики. 1994. - №10. - с. 4-9.

131. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты. // Деньги и кредит. 1994. - № 8. - С. 44-52.

132. США: экономика, дефициты, задолженность / А.З. Астапович, Л.М. Григорьев, Э.В. Кириченко и др. М.: Наука, 1991. - 236 с.

133. Таранков В.И. Ценные бумаги государства российского. Москва-Тольятти: Автовазбанк, 1992.

134. НО.Таранков В.Н. Нестандартные подходы ипотечного Стандартбанка. // Деньги и кредит. 1994. - №4.

135. Телегина Е.А. Об управлении рисками при реализации долгосрочных проектов. // Деньги и кредит. 1995. - № 1.

136. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (желаемое и действительность). // Хозяйство и право. 1997. - №9.

137. Три условия для ипотеки. // Экономика и жизнь. 1994. - № 48.

138. Уайтинг Д.П. Осваиваем банковское дело: Пер. с англ. / Под ред. В.А. Мик-рюкова. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1996.

139. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб: Питер, 2001. -288 с.

140. Указ Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 года. // Собрание законодательства РФ.1996. -№10.

141. Указ Президента РФ "О жилищных кредитах" от 10 июня 1994г. // Собрания законодательства РФ. 1994. - №7.

142. Указ Президента РФ "Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 27 августа 1996г.

143. Указ Президента РФ от II декабря 1993г. №2130 "О регистрации прав на недвижимое имущество".

144. Хорошавина Н. Президент напомнил полузабытое слово. // Эксперт. 1996. - № 10(29).

145. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001. - 358 с.

146. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М.: ЦЭМИ РАН, 1998. - 60 с.

147. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков и зарубежный опыт. М.: Финансы и статистика, 1993. - 144 с.

148. Экономика и банковский сектор регионов России. // Деньги и кредит.1997. -№ 1.

149. Энгельс Ф. Еще раз о Прудоне и жилищном вопросе // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Изд. 2-е, т. 18.

150. Ясин Е.Г. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ. // Вопросы экономики. 1993. - №7. - С. 4-6.

151. Bernard J. Wigner, Ralth R. Frasca Investments: Introdaction to analysis and Plannning : by Prentice Hall, Inc. A Division of Simon & Shuster, Inc. Englewood Cliffs, New Jersey 07632.

152. Lawrence S. Ritter, William L. Silber Principles of Money, Banking, and Financial Markets. 1993, USA.

153. Mueller, P. Henry. 1976. Credit Doctrine for the Lending Officer. / New York: Citicorp.