Становление ипотечного кредита в переходной экономике России тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Урчукова, Жанна Мухарбиевна

• Урчукова, Жанна Мухарбиевна
• кандидат экономических наук
• 2000

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Урчукова, Жанна Мухарбиевна

Введение

Глава 1. Основы ипотечного кредитования

1.1. Ипотечный кредит в системе ссудного капитала

1.2. Содержание ипотечного кредита и его основные виды

1.3. Объекты и субъекты ипотечного кредитования

1.4. Механизм ипотечного кредитования. Первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования

1.5. Зарубежный опыт развития ипотечного кредитования

1.6. Ипотечное кредитование в дореволюционной России

Глава 2. Инвестиционная форма реализации ипотечного кредита

2.1. Особенности условий ипотечного кредитования

2.2. Оценка стоимости предмета ипотеки

2.3. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

2.4. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Глава 3. Процесс становления ипотечного кредита в России

3.1. Роль ипотечного кредита в переходной экономике России

3.2. Экономические факторы и институциональные условия становления ипотечного кредитования

3.3. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях

3.3.1. Локальная банковская инициатива по выдаче ипотечных кредитов

3.3.2. Организация самостоятельной системы ссудосберегательного сервиса по ипотечному жилищному кредитованию

3.3.3. Модель ипотечного рынка с агентством по ипотечному жилищному кредитованию и приближенным к нему банковским сообществом

3.3.4. Инвестиционно-строительная деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки

3.3.5. Реализация потенциала ипотеки через различные региональные и муниципальные модели

3.3.6. Вхождение на отечественный ипотечный рынок зарубежных банков

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Становление ипотечного кредита в переходной экономике России»

Актуальность темы исследования.

Для преодоления глубокого кризиса российской экономики требуются долгосрочные инвестиции. Учитывая общую нехватку источников финансирования, необходимо одновременно искать как пути пополнения этих источников, так и новые возможности финансирования с тем, чтобы обеспечить оживление в инвестиционной сфере. Важную роль в этом процессе может сыграть ипотечный кредит, который является одним из реальных источников инвестиций.

Осуществление за счет ипотечных кредитов инвестиций в среднесрочном и долгосрочном периодах послужит фактором модернизации производства, повышения качества и конкурентоспособности продукции и увеличит экономический потенциал страны.

Основным стимулирующим фактором эффективного использования вложений в аграрный сектор, где особенно остро ощущается дефицит инвестиционных ресурсов, может стать кредит, предоставленный на условиях залога земли.

В потребительском секторе ипотечное кредитование позволит достичь широкомасштабного привлечения средств инвесторов в жилищное строительство. В условиях когда государство по существу сняло с себя обязанность бесплатного обеспечения жильем граждан, только создание эффективных кредитно-залоговых механизмов приобретения жилья позволяет ориентировать этот процесс на достаточно широкий круг населения.

Кроме социальной и экономической роли, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Вышесказанное определяет актуальность теоретического исследования ипотеки и механизма ее регулирования в российской экономической практике.

Степень разработанности проблемы.

Число и качество научных исследований, посвященных проблемам ипотечного кредитования, совершенно неадекватно масштабу, сложности и актуальности имеющихся проблем с его возрождением и становлением. Как следствие, в современной деловой и экономической литературе освещение многочисленных проблем ипотечного кредитования пока занимает незначительное место. Это, в частности, достаточно наглядно видно по тому небольшому перечню книг, изданных по указанной тематике. Имеющиеся публикации, особенно в периодической печати, носят повествовательный или обзорный характер и, как правило, посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования.

В процессе исследования использовались труды российских и зарубежных ученых по теории и практике ипотечного кредитования. Проблемам ипотечного кредитования в дореволюционной России посвящены работы отечественных ученых: Г.В.Бланка, А.И.Гурьева, П.П.Мигулина, Я.А.Сербиновича, С.С.Хрулева и др. В отдельных аспектах проблема становления ипотечных отношений в условиях развивающейся рыночной экономики находит отражение в разработках современных зарубежных исследователей (Э.Дж.Долан, Д.Блевинс, Синки Дж.Ф., Р.Страйк, Фридман Дж.О., Н.Ордуэй и др.), а также в работах современных российских экономистов, юристов, банковских специалистов (В.Бусова, О.И.Лаврушина,

A.А.Смолянникова, Э.Омшановой, В.А.Кудрявцева, В.В.Смирнова, З.П.Лукина,

B.Д.Мехрякова и др.).

Отсутствие достаточного количества и уровня научной информации по ипотечным отношениям, является серьезным сдерживающим началом для возрождения и становления национального ипотечного рынка.

Большая практическая актуальность ипотечного кредитования и ее недостаточная теоретическая разработанность определили выбор темы диссертационного исследования.

Целью и задачами исследования является теоретическое исследование системы ипотечного кредитования в условиях перехода России к рынку; изучение ипотечного кредитования как экономической категории и как функционального элемента рыночной экономики; анализ опыта использования его в развитых странах, а самое главное - раскрытие причин, препятствующих развитию ипотечного кредитования в России и использованию тех огромных потенциальных возможностей, которые заключены в нем.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач: раскрыть экономическое содержание ипотечного кредита, персонифицировать объекты и субъекты ипотечного кредитования; исследовать составные элементы и механизм ипотечного кредитования: первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов; проанализировать опыт передовых промышленных стран в развитии ипотечного кредитования и причины его бурного развития; обобщить опыт ипотечного кредитования в дореволюционной России; определить потенциальные возможности развития ипотечного кредитования в России и раскрыть причины, сдерживающие этот процесс; сформулировать выводы и предложения, направленные на превращение ипотечного кредитования в инструмент реального и эффективного воздействия на развитие экономики России, выведение ее из кризиса и обеспечение устойчивого экономического роста.

Предметом исследования диссертационной работы являются отношения ипотечного кредита и его становление в переходной экономике страны.

Объектом исследования являются хозяйственные структуры, реальные и потенциальные участники ипотеки, механизм функционирования ипотечного кредитования.

Теоретические основы исследования.

Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по теории и практике ипотечного кредитования, теории ссудного капитала и процента. При написании данной работы автором широко использовались материалы отечественной и зарубежной периодической литературы.

Исходной базой практических данных для анализа служили нормативно-правовые акты РФ, а также некоторых зарубежных стран; статистическая информация, содержащаяся в научных публикациях; информационные материалы Ассоциации ипотечных банков России, Государственной Думы ФС РФ, Центрального банка РФ; материлы научных и научно-практических конференций и семинаров.

Методологические основы исследования.

Методологической основой диссертационного исследования послужили исторический и логический методы, метод анализа и синтеза, метод экономико-статистических сравнений, метод группировок, теоретическое обобщение и прогнозирование.

Научная новизна исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

1) осуществлено комплексное исследование ипотечного кредита как конкретной формы движения ссудного капитала и воспроизводящейся системы экономических отношений. Ипотечный кредит рассмотрен не только со стороны движения ссудного капитала как самовозрастающей стоимости, но и со стороны движения производительного капитала как процесс увеличения основного капитала;

2) приведена дополнительная аргументация в пользу трактовки содержания ипотеки, характерной для стран континентального права. Доказывается, что для улучшения правового и экономического положения переходной экономики России соответствуют оборот и спецификация прав собственности, сохраняющие преимущественные права за залогодателем;

3) исследован механизм функционирования ипотечной системы в дореволюционной России; раскрыты условия ее стремительного развития: система институтов ипотечного кредитования, соответствующая разным формам собственности; нормальный и специальный методы оценки недвижимости; развитая система перезалогов, дополнительных ссуд; надежные обязательные резервы в ликвидных государственных ценных бумагах; активное участие и поддержка государства. Впервые изучены и вовлечены в научный оборот малоизвестные источники (Уставы кредитных учреждений России конца XIX начала XX в.в., документы комитета съездов представителей учреждений русского земельного кредита, Положения об устройстве ипотечного порядка в России (конца XIX начала XX в.в.), Директивы Кредитной канцелярии Министерства Финансов России);

4) выявлены и систематизированы недостатки ипотечного кредитования в переходной экономике России и предложены меры по его развитию: совершенствование правового обеспечения; стимулирование через налоговую политику; преодоление спросовых ограничений; отказ от копирования зарубежных моделей; активизация региональных поисков;

5) впервые обобщен и классифицирован опыт ипотечного кредитования в регионах России. Определены следующие схемы ипотечного кредитования, действующие в регионах и муниципальных образованиях: прямое бюджетное финансирование (Удмуртская Республика); создание региональных и муниципальных фондов развития жилищного строительства с задействованием принципа множественности источников финансирования (бюджетных и внебюджетных) (Самарская, Нижегородская области); поддержка индивидуального строительства на селе путем выдачи ипотечного кредита с погашеним его сельхозпродукцией; выдача кредита в виде строительных материалов, изделий и предметов домоустройства под залог недвижимости (Башкортостан, Белгородская область); комбинированное применение на местах различных финансовых схем и инструментов (Москва, Московская, Самарская области).

Практическая значимость исследования состоит в возможности применения основных выводов и предложений при разработке государственной политики в области ипотечного кредитования в России (в процессе совершенствования законодательной базы), в деятельности ипотечных кредитных институтов, ЦБ РФ, Министерства Финансов РФ, Агентства по ипотечному кредитованию, а также при совершенствовании учебных пособий и лекционных курсов по финансовым дисциплинам.

Публикации. Основные идеи и результаты исследования по теме диссертации изложены в трех научных статьях общим объемом 1,1 п.л.

Структура диссертации определялась поставленными целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Урчукова, Жанна Мухарбиевна

Основные выводы и предложения, которые можно сделать на основе проведенного исследования в соответствии с поставленными целями и задачами диссертационной работы, сводятся к следующим.

X. Ипотечный кредит в системе ссудного капитала

В диссертации ипотечный кредит рассмотрен, как разновидность кредита, являющегося формой движения ссудного капитала. Длительное время как формы кредита, так и движение ссудного капитала рассматривались преимущественно с позиций возникновения паразитической формы капитала, что очевидно выражалось в отделении капитала-собственности от капитала-функции. Меньше внимания уделялось противоположной стороне движения капитала в воспроизводственном процессе с участием кредита, а именно -движению производительного капитала.

Ипотечный кредит - это конкретная форма движения ссудного капитала, которая имеет свои особенности.

Во-первых: это форма долгосрочного кредитования и тесным образом связана с инвестиционным процессом. В воспроизводственном процессе он способствует приросту физического объема основного капитала, т.е. росту чистых инвестиций. Поэтому ипотечный кредит следует рассматривать не только со стороны движения ссудного капитала как самовозрастающей стоимости, но и со стороны движения производительного капитала как самовозрастающего основного капитала. Второй момент очень важен для преодоления кризиса в переходной экономике России, поскольку главным условием выхода из кризиса остаются инвестиции, обновление основного капитала.

Во-вторых: ипотечный кредит имеет особую форму возвратности. Он предоставляется в денежной форме, но может быть возвращен как деньгами, так и заложенным имуществом. В экономический оборот вовлекается недвижимое имущество, что оказывает влияние на движение производственного капитала.

В-третьих: ипотечный кредит усложняет сами отношения собственности и оборот прав собственности. Возникновение ссудного капитала приводит к раздвоению капиталистической собственности на капитал-собственность и капитал-функцию. В условиях ипотечного кредита собственность на денежный капитал сохраняется за кредитором. Что же касается капитала-функции (или недвижимости) часть прав собственности уже во время сделки переходит к кредитору. Как показано в работе при разных традициях ипотеки в разных странах объем перераспределенных прав бывает разный.

В работе основное внимание уделено влиянию ипотечного кредита на производительную форму капитала и инвестиционный процесс. Такой акцент в работе обусловлен как особенностями ипотечного кредита, так и исключительной важностью инвестиционного процесса для преодоления глубокого кризиса в реальном секторе переходной экономики России.

2. Способы экономической реализации ипотеки

Исследование сущности ипотечного кредита показало возможность существования различных схем кредитования, видов процентных ставок, режимов погашения кредита. В связи с этим, автором были выделены основные группы ипотечных кредитов:

1) кредиты с фиксированной процентной ставкой в течение всего периода. В этой группе можно выделить:

- амортизационный ипотечный кредит;

- кредит с равномерными взносами;

2) ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой, которые подразделяются на: кредиты с корректируемой нормой процента; кредиты с пересматриваемой нормой процента через определенные интервалы времени, в частности, кредиты с «шаровым» платежом; кредиты с индексируемыми платежами;

3) ипотечные кредиты участия.

В нестабильных экономических условиях более обоснованным, на наш взгляд, является применение ипотечных ссуд с индексируемыми платежами и ипотечных кредитов участия.

Автор рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой системы финансового рынка.

Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным кредитам, т.е. компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Таким образом регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов; расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов.

На основе вышеизложенного делается вывод, что первичный и вторичный рынок закладных - это не изолированные, а, напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременно полноценный жизненный цикл кредитных отношений.

При последовательном рассмотрении содержания и специфики процедуры ипотечного кредитования автором были обозначены основные параметры, требующие обязательного соблюдения (предельный размер кредита, доля платежей в погашение ссуды в совокупном доходе заемщика, расчет процентной ставки с учетом рисков и др.), а также раскрыта необходимость и рассмотрена проблематика управления финансовыми рисками.

3. Отечественный опыт развития ипотечного кредитования

В России в начале XX столетия функционировала и развивалась общенациональная система ипотечного кредитования, в основе успеха которой лежали следующие слагаемые:

1) развитая система кредитных ипотечных институтов различных форм собственности, а именно: государственная, частная и общественная, и организационно-правовых форм соответственно: казенное учреждение, акционерное общество, товарищество. В эту систему входили:

Государственный Дворянский земельный банк; Государственный Крестьянский поземельный банк; Акционерные земельные банки;

Городские кредитные общества и городские общественные банки; Земские банки;

Общества взаимного поземельного кредита; Ссудосберегательные товарищества; Кредитные товарищества и др.;

2) уделение большого внимания проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный. Размер кредита устанавливается ипотечными институтами исходя из оценочной стоимости недвижимости. (В зависимости от вида ипотечного института, типа заемщика, объекта залога и способа его оценки, размер ссуды мог колебаться от 60% до 90% стоимости залога);

3) развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;

4) выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности этого вида ценных бумаг;

5) основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;

6) резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах, в том числе в свидетельствах Крестьянского поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);

7) наибольшее распространение получил земельный ипотечный кредит;

8) активное участие и поддержка государством ипотечного кредитования. В ведении государства находились:

- разработка соответствующей законодательно и нормативной базы;

- инфраструктура системы ипотечного кредитования (система регистрации оборота имущественных прав на недвижимость, регулирование вторичного рынка ипотечных ссуд, организация деятельности судебной системы, нотариата и др.);

- деятельность государственных ипотечных кредитных институтов;

- контроль над деятельностью общественно-частных ипотечных институтов.

Анализ генезиса ипотечного кредитования показал, что возникновение и эволюция ипотечных кредитных отношений неразрывно связаны с развитием государства, права и экономики России.

Впервые изучены и вовлечены в научный оборот малоизвестные источники: Уставы кредитных учреждений России конца XIX начала XX в.в., документы комитета съездов представителей учреждений русского земельного кредита, Положения об устройстве ипотечного порядка в России (конца XIX начала XX в.в.), Директивы Кредитной канцелярии Министерства Финансов России.

Полученные нами результаты свидетельствуют о достаточно высоком уровне развития ипотечных отношений в России в рассматриваемый период. Российский опыт в данной области был востребован в 20-30 годы в процессе развития ипотечного кредитования в мировой практике, его следует активно использовать и при возрождении системы ипотечного кредитования в современных условиях.

4. Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В процессе исследования выявлены принципиальные различия, условия существования, механизм функционирования, а также преимущества и недостатки самых распространенных моделей ипотечного кредитования (а именно, американской и немецкой моделей), с целью обосновать возможность адаптации мирового опыта при организации ипотечного кредитования в России.

1) Расширенная открытая модель ипотечного кредитования или, так называемая, американская модель ипотечного кредитования -модель, в которой основной приток ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно поэтому, что наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель называют «американской моделью ипотеки».

2) Сбалансированная автономная или немецкая модель ипотечного кредитования. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Данное ограничение в сравнении с ранее рассмотренной моделью является существенным недостатком, так как отодвигает во времени момент возможного для конкретного заемщика приобретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и свои достоинства, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользования кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, объявить этот же процент в качестве цены кредита.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны реализовываться в валюте. Достоинством данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитовани населения, общим, на наш взгляд, для американской и немецкой моделей является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации.

Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков.

Общими или очень сходными для американской и немецкой моделей ипотеки являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.

5. Становление ипотечного кредита в переходной экономике России

Автором выделен ряд условий и тенденций развития российской экономики, препятствующих становлению ипотечных кредитных отношений: глубокий кризис реального сектора экономики (ухудшение финансового состояния предприятий, спад промышленного и сельскохозяйственного производства, ухудшение отраслевой структуры экономики); неудовлетворительное состояние государственных финансов (высокий бюджетный дефицит, низкая степень исполнения бюджетов всех уровней); нестабильность банковской системы; неэффективная налоговая политика; инфляционные ожидания; устойчиво низкие уровень доходов и платежеспособность населения.

Объективно не способствует развитию ипотеки и очень низкая культура предпринимательской деятельности в совокупности с высокой криминализацией бизнеса.

Рынок недвижимости последних лет столкнулся и с такой проблемой, как неустойчивость цен на различные по назначению объекты (земля, жилье, магазины, офисы, склады и т.п.) и, как следствие, с кризисом ликвидности отдельных категорий недвижимости. Учитывая то, что процесс переоценки ценностей на рынке недвижимости всерьез еще только начался, нетрудно предсказать, что он также в значительной мере окажет негативное влияние на развитие ипотечного кредитования в силу высоких рисков для кредиторов.

В этой связи возникает вопрос о перспективах ипотечного кредитования.

Исследование показало, что наблюдается интенсивное нарастание в российском обществе конструктивных стимулов и предпосылок для развития ипотеки. Это проявляется прежде всего в появлении огромного числа собственников на объекты недвижимости практически во всех ключевых сегментах рынка недвижимости (земельном, промышленном, коммерческом, жилищном), в развитии банковской системы на принципах достаточно свободной конкуренции, в прекращении гиперинфляции и появлении первых признаков относительной финансовой стабилизации.

Существуют определенные проблемы, влияющие на масштаб, темпы и возможный конструктивный результат развития ипотеки в России, решение которых зависит не столько от окружающих обстоятельств, сколько от воли общества, политики государства и содержания целенаправленной деятельности профессионалов в данной области.

Первой из этих проблем является создание благоприятной для развития ипотеки правовой среды. Минимально необходимым ориентиром для этого является отработка через судебные органы процедур наложения взыскания на имущество недобросовестных заемщиков и отчуждения этого имущества в пользу возмещения обязательств перед кредиторами. Нерешенность одной лишь этой проблемы, безусловно, сразу же отодвигает на неопределенный срок дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России.

Второй проблемой, которая при условии решения первой может оказать существенное влияние на развитие практики ипотечного кредитования, а также на широту и качество реализуемого в ее рамках потребительского сервиса, является профессионально грамотный выбор приоритетов и последовательности во внедрении конкретных систем организации ипотечного кредитования.

При решении этой проблемы в России вряд ли применим подход: «Больше систем хороших и разных». Крайне важно избежать ложных ставок и холостой работы. Создание абсолютной копии (по элементам инфраструктуры и функциям) той или иной уже хорошо зарекомендовавшей себя зарубежной модели организации ипотечного кредитования возможно не приведет в России к аналогичным положительным результатам. В особенности это касается американской модели организации ипотечного кредитования. И дело здесь не в субъективном мнении, а в четкой количественной оценке нагрузок, которые с очень высокой вероятностью будут накладываться каждым элементом инфраструктуры на конечные выходные показатели функционирования системы в целом в виде количества денег, мобилизуемых системой в совокупный кредитный портфель, и реальной ценой этих ссудных денег для потребителей кредита.

Рассматривая перспективы внедрения в России американской модели организации ипотеки, следует указать и на высокую вероятность сильной конкуренции со стороны универсальных банков. В своей деятельности по залоговому кредитованию они будут опираться на усеченную открытую модель, которая в силу относительной простоты, более дешевых исходных ресурсов и меньшего количества «накруток» внутри системы может обеспечить более низкие ставки по кредитам для клиентов.

По нашему мнению, даже будучи внедрена в России, американская модель ипотеки в течение довольно продолжительного времени будет ориентирована на обслуживание потребностей в кредите предпринимательских структур. И в силу высоких ставок ссудного процента она будет оперировать в основном с краткосрочными и среднесрочными кредитами.

Тем не менее вышесказанное не следует трактовать как основу для вывода о нецелесообразности развития американской модели ипотеки в России. Роль этого прогноза — своевременно развеять иллюзии о том, что за счет такой организации ипотеки общество сможет решить накопившиеся проблемы, например в жилищной или аграрной сферах.

Что же касается проблемы использования механизмов ипотечного кредитования в такой жизненно важной сфере, как жилищное строительство или приобретение жилья, то здесь, по нашему мнению, для России с ее неустойчивой экономикой и дорогими заемными средствами следует ориентироваться на развитие автономных и внутренне сбалансированных систем типа немецкой системы стройсбережений (чисто банковская) или российской системы «Комбиинвест» (инвестиционно-ориентированная).

Исследовние показало, что нерешенность на федеральном уровне многих экономических и правовых вопросов обеспечения условий нормального развития ипотечных отношений привела к активизации соответствующих региональных поисков. Создание региональных (на уровне субъектов Федерации) и муниципальных фондов развития жилищного строительства с задействованием принципа множественности источников финансирования (бюджетных и внебюджетных), мобилизация крупных финансовых средств под гарантии территориальных администраций (участие которых делает ипотечные кредиты более дешевыми, а значит, и доступными для населения, а главное, -более надежными), комбинированное применение на местах различных финансовых схем и инструментов. Такого рода поиски активно ведутся, в частности, в Москве, в Московской, Нижегородской, Самарской, Оренбургской, Саратовской и Новосибирской областях, в республиках Башкортостан и Удмуртия. Белгородская область является пионером использования перенятого позже Башкортостаном метода поддержки индивидуального строительства на селе путем выдачи ипотечного кредита с погашением его сельхозпродукцией; кредиты, в том числе товарные (стройматериалами), выдаются сроком до 15-20 лет под низкие проценты. В Москве реализуется не только общегородская ипотечная программа, но и соответствующие программы административных округов (с участием банков, домостроительных комбинатов и строительных подрядчиков), выпускаются жилищные займы, начался процесс образования стройсберкасс.

Становление соответствующей мировым стандартам и поддерживаемой государством системы ипотечного кредитования будет способствовать решению проблем инвестирования промышленности, сельского хозяйства и жилищного сектора в России, социально-экономическому подъему общества.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Урчукова, Жанна Мухарбиевна, 2000 год

1. Абашина А.М., Симонова М.Н. Кредиты и займы: оформление, бух.учет, налогообложение.- М., 1997.

2. Агапкин В.М., Гусева Л.В., Жукова В.П. Ипотечное кредитование жилья в США // Экономика и организация промышленного производства.- 1992.- № 11.

3. Андрюшин С.А. Банки российской империи.- М., 1996.

4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.

5. Барашян М.М. Правовая организация сельскохозяйственного ипотечного кредитования в Германии в 20-90 годы XX века // Государство и право.-1996.-№ 10.

6. Бард В.С. Финансово-инвестиционный комплекс. М., 1998.

7. Басин Е.В., Гонгало Б.М. Залоговые отношения в России. М., 1994.

8. Бахматов С.А. Функции кредита и его основные формы в рыночной экономике.- СПб., 1996.

9. Беленький В. Ипотека: проблемы и решения // Финансовый бизнес.- 1994.-№8.

10. Бланк Г.Б. Ипотека в России. СПб., 1881.

11. Бланк Г.Б. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России.- СПб., 1863.

12. Бланк Г.Б. О введении ипотеки в России.- СПб., 1873.

13. Блинчевский И.Л. Ипотечный кредит за рубежом и в дореволюционной России.-М., 1991.

14. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. М., 1996.

15. Бусов В. Горизонты ипотечного бизнеса // Журнал для акционеров.- 1995.-№3.

16. Бусов В. Ипотека как бизнес // Банкир России.- 1996.- № 5/6.

17. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право.- 1995.-№2.

18. Ван Хорн Дж.К. Основы управления финансами.- М., 1997.

19. Васильчук Е. Строительство утрачивает роль одиночного локомотива экономики // Финансовые известия.- 1999.- № 41.

20. Вессель Н.Х. Значение правильно устроенного государственного земельного кредита для наших финансов и земледелия.- СПб., 1918.

21. Виленский П.Л., Лившиц В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов.-М., 1998.

22. Волков Н. Устав Крестьянского поземельного банка.- СПб., 1914.

23. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики.-1995.-№ 11.

24. Гафурова П.Ф. Формирование рыночного механизма банковского кредитования сельского хозяйства.- СПб., 1994.

25. Герценштейн М.Я. Новейшие течения в учении о поземельном кредите.- М., 1904.

26. Глаголев А.Н. Элементарная теория долгосрочных финансовых операций.1. М., 1891.

27. Глущенко И. Управление инновациями // Консультант директора.- 1998.- № 17.

28. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция.-1996.-№ 11.

29. Гончаров П.М. Долгосрочные финансовые операции.- СПб., 1910.

30. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М., 1999.31. Гражданский кодекс РФ.

31. Гумба Х.М. Участие строительных организаций в холдингах и финансово-промышленных группах // Строительная газета.- 1999.- № 5.

32. Гурьев А.Н. Денежное обращение в России в XIX столетии. СПб., 1903.

33. Гурьев А.Н. К реформе Государственного банка. СПб., 1893.

34. Гурьев А.Н. К реформе Крестьянского банка.- СПб., 1894.

35. Гурьев А.Н. Очерк развития кредитных учреждений в России.- СПб., 1904.

36. Дегай П. Ипотекарные системы и влияние их на финансы и вообще на государственное благосостояние.- СПб., 1849.

37. Дегио В. Русские ценные бумаги.- СПб., 1885.

38. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит.- 1995.

39. Диндаров И. Мэрия ищет, находит, рационально использует инвестиции //

40. Строительная газета.- 1999.- № 45.

41. Долан Э., Кэмпбелл К., Кэмпбелл Р. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. М., 1991.

42. Долан Э.Д. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика.- М., 1996.

43. Доничев O.A., Волков Г.К. Формирование эффективной системы регулирования инвестиций в регионе // Строительная газета.- 1999.- № 7.

44. Брошевский И. К вопросу о поземельном кредите.- Одесса, 1881.

45. Жилищный рынок в России и мировой опыт // БИКИ.- 1996.- №123.

46. Жуков Е.Ф. Менеджмент и маркетинг в банках.- М., 1997.

47. Жуков Е.Ф. Менеджмент и маркетинг.- М., 1997.

48. Зак А.Н. Крестьянский поземельный банк 1883-1910.- М.,1911.

49. Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге».

50. Залог в банковском кредитовании // Бизнес и банки,- 1995.- №21.

51. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право.- 1993.- №1,2.

52. Залоговое законодательство и интересы банков // Хозяйство и право.- 1995.-№ 1.

53. Захарова Н. В Подмосковье пришла ипотека // Строительная газета.- 1999.-№52.

54. Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование.- Минск, 1998.

55. Иванов А., Бусов В. Правовое обеспечение финансовых схем операций с недвижимостью в России // Вестник Ассоциации российских банков.- 1997.-№9.

56. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования // Журнал для акционеров.- 1995.- № 4.

57. Иванов А.П., Казакова В.А., Учаева М.В. Свой дом американца // Экономика строительства.- 1993.- № 1.

58. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование.- Новосибирск, 1996.

59. Измалков П.Н. Земельный кредит как средство улучшения положения государственного землевладения.- СПб., 1898.

60. Ипотека в России на рубеже столетий // Бизнес и банки.- 1997.- № 26, 27, 28.

61. Ипотека и некоторые другие способы финансирования торговли жилья в США //БИКИ.- 1997.- № 36.

62. Ипотека: когда же она станет доступной? // Строительная газета.- 1997.- № 22.

63. Ипотечные облигации // Рынок ценных бумаг.- 1996.- № 23.

64. Калинская Е.И. Ипотека в зарубежном праве: обзор законодательства Германии, Испании, Италии, Франции, Швейцарии, Великобритании, США, Венгрии, Польши, Хорватии, Чехии, Югославии // Российское право.-1997.-№ 12.

65. Калянина JI. Хаты с краю дорожают // Эксперт.- 1998.- № 8.

66. Каноков А. К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал.- 1996.- № 5, 6.

67. Кауфман И.И. Кредит, банки и денежное обращение.- СПб., 1873.

68. Кауфман И.И. Основания расчетов по публичным займам.- СПб., 1891.

69. Кашкаров И. По вопросу о таком кредите, который мог бы увеличить крестьянское землевладение и улучшить сельское хозяйство.- СПб., 1877.

70. Киселев В.В. Управление банковским капиталом. Теория и практика.- М., 1997.

71. Клеман Н.М. Жилищная проблема в современной Великобритании.- М., 1994.

72. Клещев Н.Т. Рынок ценных бумаг. Шаг России в информационное общество.- М., 1997.

73. Климович М. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Российский экономический журнал.- 1996.- № 4.

74. Климович М. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Российский экономический журнал.- 1996.- № 4.

75. Клюкин В.Д., Галиновская В.Д. Банки и ипотека // Законодательство и экономика.- 1994.- № 5/6.

76. Колесников В.И., Кровелецкая Л.П. Банковское дело.- М., 1997.

77. Комитет съездов представителей учреждений русского земельного кредита. Статистика долгосрочного кредита в России за 1894-1917г.г.- СПб., 1900.

78. Коробов Ю.И. Кредитный механизм.- Саратов, 1992.

79. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство: учебное и практическое пособие.- М., 1996.

80. Кручинина Н. Концепция создания института земельной ипотеки // Вестник научной информации.- 1995.- № 5.

81. Крюкин Б.Д., Галиновская Е.А. Банки и ипотека // Законодательство и экономика.- 1994.- Вып. 5/6.

82. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М., 1998.

83. Кукушкин В.М. Ипотечное кредитование и лизинг: проблемы и перспективы // Реминисцентный анализ: экономика, политика, право.- 1998.-№3.

84. Куликов А.Д. Понятие, краткая история происхождения и развития института залога // Юридический мир.- 1998.- №9-10.

85. Ланцов В.М. Ипотека: прогресс или экономическое оружие. Казань, 1996.

86. Ласко А. Указ об ипотеке: благие пожелания для банков и инвесторов // Экономика и жизнь.- 1996.- № 15.

87. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России. -М., 1994.

88. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений.- М., 1997.

89. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа.- М., 1996.

90. Лоуренс Дж.Гитман, Майкл Д.Джонк. Основы инвестирования,- М., 1997.

91. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал.- 1996.- № 7.

92. Медников В.В., Маховикова Г.А. Экономика России: путь реформ (1917-1995г.г.).- СПб., 1997.

93. Мехряков В.Д. Развитие кредитных учреждений в России. М., 1996.

94. Мигулин П.П. Русский государственный кредит. Харьков, 1907.

95. Михайлов Е.Д. Ипотечное финансирование в США // США: экономика, политика.- 1993.-№ 1.

96. Михайлов Е.Д. Ипотечное финансирование в США // США: экономика, политика, идеология.- 1993.- №1.

97. Мицевский Е.С. Земельный кредит акционерных земельных банков.- Киев, 1901.

98. Мороченко Д. Отсутствие методики оценки мешает развитию рынка земли // Финансовые известия.- 1997.- № 50.

99. Москаленко А. Концептуальная модель смешанных каналов инвестирования АПК // АПК: экономика, управление.- 1998.- №9.

100. Нейперт А.Н. Главные основания ипотечной системы.- СПб., 1895.

101. Никифорова В.Д. Формирование механизма долгосрочных инвестиций в народное хозяйство.- СПб., 1997.

102. Овчинников В. Банковские гарантии и снижение рисков инвесторов (на основе ипотечных механизмов взаимодействия коммерческих банков, депозитариев) //Маркетинг.- 1996.- № 5.

103. Ольшанный А.И. Банковское кредитование: предоставление кредита, обеспечение возврата, предупреждение преступлений.- М., 1996.

104. Омшанова Э.А. Рынок ценных бумаг в системе ипотечного кредитования.-Элиста, 1997.

105. Орлов В.В., Клименко В.А. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит.- 1995.- № 8.

106. Остапенко В.В. Источники финансирования жилищного строительства // Экономика строительства.- 1999.- № 6.

107. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере // Закон.- 1995.-№ 1.

108. Павлова JT.H. Финансовый менеджмент.- М., 1997.

109. Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право.- 1997.- № 2.

110. Пастухова Н.С., Рогожина H.H., Гасок В.М. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования.- М., 1999.

111. Петров И. Ипотека: пока одни надежды // Юридический вестник.- 1997.-№7.

112. Печерин Я.И. Исторический обзор правительственных, общественных и частных кредитных установлений.- СПб., 1904.

113. Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения // Экономика строительства.- 1999.- № 10.

114. Полтавцев С. Секрет финансирования московских объектов // Строительная газета.- 1999.- № 46.

115. Поляков В.П., Московкина JT.A. Основы денежного обращения и кредита.- М., 1997.

116. Поляковский Г. Жилищная экономика.- М., 1998.

117. Посников A.C. Начало поземельного кредита.- М., 1871.

118. Постановление Правительства Москвы от 11.08.98г. № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве».

119. Постановление Правительства Москвы от 20.09.94г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога».

120. Постановление Правительства Москвы от 25.04.95г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г.Москве».

121. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

122. Постановление Правительства РФ от 27.06.96г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом».

123. Постановление Правительства РФ от 31.03.97г. № 360 «Структурная перестройка и экономический рост в 1997-2000 годах».

124. Розенберг М. Руководство по предоставлению жилищного ипотечного кредита.- М., 1994.

125. Роуз П.С. Банковский менеджмент.- М., 1997.

126. Садвакасов К., Сагдиев А. Долгосрочные инвестиции банков: анализ, структура, практика. -М., 1998.

127. Сайитбаев Ш.Д. Развитие кредитных отношений агропромышленных предприятий с коммерческими банками.- СПб., 1994.

128. Севрук В.Т. Банковские риски.- М., 1995.

129. Семенкова Е.В. Операции с ценными бумагами: российская практика.-М., 1997.

130. Сербинович Я.А. Поземельный кредит: его прошлое, настоящее и будущее.- СПб., 1887.

131. Синьков В., Черноусов А. Ипотека в сфере промышленности // Экономист.- 1998.- № 8.

132. Сиротина И.А. Получение кредита под залог. М., 1996.

133. Сиротина И.А. Получение кредита под залог.- М., 1996.

134. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М., 1999.

135. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М., 1999.

136. Смолянников А. Ипотека: теория скозь призму законотворчества // Вопросы экономики.- 1997.- № 7.

137. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование. Екатеринбург, 1997.

138. Страйк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит.- 1995.

139. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит.- 1995.- № 8.

140. Субраманиам Р. Пособие по организации и порядку обслуживания ипотечных займов. М., 1994.

141. Сусленков А. Выгодная сфера приложения капитала // Журнал для акционеров.- 1995.- № 2.

142. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — СПб.,1996.

143. Тарасов В., Карпиков Е. Российские долговые ценные бумаги: истоки, проблемы, решения // Рынок ценных бумаг.- 1996.- № 23.

144. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право.1997.-№9.

145. Тосунян Г.А. Государственное управление в области финансов и кредита в России.- М., 1997.

146. Указ Президента № 1180 от 10.06.96г. «О жилищных кредитах» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 7.

147. Указ Президента № 293 от 28.02.96г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

148. Указ Президента РФ № 2281 от24.12.93г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. - № 52.

149. Указ Президента РФ от 29.03.96г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья».

150. Указ Президента РФ от 29.03.96г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище».

151. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. - 30 июля.

152. Федеральный закон от 16.06.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

153. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., 1997.

154. Хрулев С.С. Наш ипотечный кредит. СПб., 1898.

155. Цеймерн М.К. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России.- СПб., 1863.

156. Цукерман Г., Блевинс Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. -М., 1993.

157. Черных A.B. Залог недвижимости в российском праве.- М.,1995.

158. Чиненков A.B. Правовые основы ипотеки и ипотечного кредитования // Бухгалтерия и банки.- 1996.- № 3.

159. Шарп У.Ф., Гордон Д.А., Бейли Д.В. Инвестиции.- М., 1997.

160. Шумилин С.И. Инвестиционное проектирование: практическое руководство по экономическому обоснованию инвестиционных проектов.-М., 1995.

161. Эдварус Б. Руководство по кредитному менеджменту.- М., 1996.

162. Кроме того в работе была использована информация из регионов повопросам развития ипотечного кредитования.