Разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Ильин, Антон Александрович

• Ильин, Антон Александрович
• кандидат экономических наук
• 2012

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Ильин, Антон Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

1. ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1.Введени е.

1.2.Тенденции рынка торговой недвижимости 2009-2011.

1.3.Перспективы развития рынка торговой недвижимости.

1.4.Классификация и оценка объектов торговой недвижимости.

1.5.Совмещение торговых площадей с другой недвижимостью.

1.6.Основные проблемы рынка торговой недвижимости.

1.7.Выводы.

2. ГЛАВА 2. МЕТОДЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1.Введени е.

2.2.Преимущества комплексного подхода к разработке стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

2.3.Сущность стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

2.4.Российский и европейский опыт развития объектов торговой недвижимости.

2.5.Разработка стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

2.6.Основные механизмы планирования стратегии управления развитием.

2.7.Методика разработки стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

2.8.Ассоциации продавцов как механизм управления стратегий управления развитием.

2.9.Методы определения лучшей стратегии.

2.10. Выводы.

3. ГЛАВА 3. МОДЕЛЬ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1.Введени е.

3.2.Структура стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

3.3.Экономическая цель стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.

3.4.Критерии определения эффективности стратегии развития и управления развитием объекта торговой недвижимости.

3.5.Реализация стратегий управления развитием объектов торговой недвижимости.

3.6.Анализ альтернативных стратегий.

3.7.Разработка структуры комплекса управления развитием.

3.8.Формирование бюджета стратегии управления развитием.

3.9.Алгоритм контроля реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости»

Современный этап рынка торговой недвижимости можно разделить на 2 этапа: до финансово-экономического кризиса 2008 и после. Финансово-экономический кризис 2008 года в корне поменял рынок торговой недвижимости в Российской Федерации и поведение всех его участников. Если до кризиса 2008 года благодаря высокой покупательской способности ритейлеры могли не принимать во внимание некоторые недостатки объекта торговой недвижимости, то после 2008 года любые аспекты стали играть весомые роли. Ритейлеры начали брать в расчет дневные и вечерние направления движения на магистралях, планировочные решения объекта торговой недвижимости, аспекты обеспечения инженерными системами, маркетинговые возможности и т.д.

В своей работе мы рассматриваем период стагнации рынка торговой недвижимости Российской Федерации, наступивший после кризиса 2008 года, так как современное видение ритейлеров начало формироваться именно с этого периода. Начиная с середины 2009 года, в тенденциях рынка торговой недвижимости начали проявляться признаки стагнации, что, бесспорно, отразилось на всех остальных секторах экономики.

Актуальность темы исследования обусловлена сложившейся проблемой: высокая конкуренция на рынке торговой недвижимости выявила принципиальные организационно-управленческие ошибки в концепциях многих торговых проектах. Произошла резкая дифференциация объектов: а) на успешные, спрос на которые сохранялся на высоком уровне в течение всего 2009 года, и б) менее успешные, которые без концептуальной коррекции остались невостребованными среди участников рынка торговой недвижимости.

Обращая внимание на тот факт, что рынку торговой недвижимости в России в целом 20 лет, можно отметить, что он динамично развивается, принимая у себя хорошо зарекомендовавшие на Западе модели развития объектов торговой недвижимости.

Зарубежный опыт показывает, что самые успешные методы развития объектов торговой недвижимости основываются на коллегиальном управлении всех заинтересованных сторон, что на данный момент отсутствует на российском рынке.

Общетеоретические аспекты использования инструментов развития в условиях конкурентного рынка недвижимости рассмотрены в научных трудах Urban Land Institute, США (Городской земельный институт). Это некоммерческая исследовательская и образовательная организация, посвященная улучшению политики землепользования.

Несмотря на многообразие трудов таких ученых, как К. Макконнелл, Черняк В.З., Стерник Г.М., Севостьянов A.B., посвященных вопросам функционирования и управления развитием объектов торговой недвижимости, в настоящее время до конца не исследованы некоторые аспекты в управлении операционной деятельностью объектов торговой недвижимости и формированию стратегии по управлению развитием.

На практике собственники объектов торговой недвижимости не всегда уделяют должное внимание формированию четкой и структурированной стратегии управления развитием объекта торговли, отражающей все необходимые механизмы управления, аспекты и инструменты развития, а ограничиваются лишь увеличением арендной ставки для создания бюджета на проведение рекламных кампаний.

Цель исследования состоит в разработке стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, направленной на создание управленческих механизмов и инструментов развития на основе сформированной методики разработки стратегии.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены задачи:

• Исследование практики функционирования объектов торговой недвижимости;

• Исследование теории и практики планирования деятельности в сфере управления развитием объектов торговой недвижимости;

• Исследование современных форм управления развитием объектов торговой недвижимости;

• Классификация объектов торговой недвижимости;

• Формирование методики разработки, состава и структуры стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости на основе исследований теории и практики развития объектов торговли.

Решение поставленных задач основывается на всестороннем анализе теоретических и практических аспектов развития объектов торговой недвижимости в рыночных условиях; изучения отечественных и зарубежных трудов, посвященных проблемам управления развитием объектов торговой недвижимости; проведение авторских исследований по вопросам развития практики использования инструментов развития; участие в разработке программ развития торговой недвижимости г. Москвы. Объектом диссертационного исследования является стратегия управления развитием объектов торговой недвижимости.

Объектом диссертационного исследования является стратегия управления развитием объектов торговой недвижимости.

Предметом исследования является методика формирования решений на основе стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, а также классификация объектов торговой недвижимости.

Теоретические и практические. вопросы управления развитием объектов торговой недвижимости, коммуникационные принципы поведения посетителей, определяющие процесс планирования, показатели принятия управленческих и некоторых стратегических решений в области торговой недвижимости довольно широко отражены в трудах знаменитых западных ученых Е. Дихтля, X. Хансенса, К. Хершгена, Макконнелла, С.Дж.Р. Эванса, , Д. Брю Б. Бермана, Ф. Котлера, а также в официальных документах и материалах российских ученых: В.З. Черняк, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, С.И. Носов, A.B. Севостьянов, И.М. Потравный.

Эмпирическую основу работы составили результаты исследований формирования стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости в Российской Федерации и в зарубежных странах.

Для решения поставленных задач применялся анализ, сравнение, статистические методы и практическое применение механизмов и инструментов развития объектов торговой недвижимости.

Проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство)»: п. 15.15. Развитие теории и методологии управления недвижимостью.

Наиболее существенные результаты диссертации и их научная новизна заключается заключается в комплексном исследовании теоретических аспектов управления развитием объектов торговой недвижимости и разработке методической базы в сфере развития объектов торговой недвижимости. Ключевые результаты работы, определяющие ее новизну, заключаются в следующем:

1. Уточнены понятия терминов «объект торговой недвижимости», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»;

2. Предложена классификация объектов торговой недвижимости, которая позволяет их дифференцировать в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации;

3. Усовершенствована структура форм управления объектами торговой недвижимости, в которой выделен блок по управлению развитием как отдельная форма управления торговой недвижимостью

4. Предложена ассоциация продавцов, как механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, направленный на совокупное развитие данного объекта;

5. Сформирована методика разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для окружных и региональных торговых центров), на основании которой предложена модель функционального зонирования объекта торговой недвижимости окружного значения.

Теоретическая значимость исследования заключается в классификации объектов торговой недвижимости, совершенствовании форм управления объектами торговой недвижимости и в формировании методики разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.

Практическая значимость исследования заключается в возможности изучения и применения полученных результатов инвестиционно-строительными и консалтинговыми компаниями.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Ильин, Антон Александрович

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Тяжелая макроэкономическая ситуация последних нескольких лет, которая заставила многих игроков рынка торговой недвижимости пересмотреть свои приоритеты, показала неэффективности принципов и концепций функционирования объектов торговой недвижимости на рынке Москвы. Актуальность диссертационной работы заключается в том, что в работе представлена ключевая методика стратегии управления развитием. Отдельно стоит обратить внимание, что регрессивная динамика в развитии этой динамики которой существенно затрудняеи реализация намеченных задач. Рациональная стратегия управления развитием объекта торговли на сегодняшний день выступает в роли рыночного и экономически обоснованного инструмента повышения конкурентоспособности объекта торговой недвижимости. Возможность роста эффективности стратегии управления развитием объекта торговли, с учетом текущего состояние сегмента торговой недвижимости, вполне допустима.

Исследование изданий периодической печати и авторский анализ практического использования инструментов развития объекта торговой недвижимости города Москвы выявили крайне низкий уровень эффективности функционирования объектов торговой недвижимости, объясняющийся недостаточным опытом работы в этой сфере, а также, отсутствием комплексного подхода к разработке стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости

Исследование многих трудов российских и западных ученых дало возможность компилировать ключевые задачи разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, которые в диссертационной работе освещены не были. В основном эти хадачи связаны с принятием стратегических решений в сфере управления развитием объектов торговой недвижимости, а также разногласия в применении маркетинговой терминологии и терминологии рынка торговой недвижимости в едином секторе экономики.

В результате комплексного анализа задач в сфере управления торговой недвижимостью сформулирована цель исследования -предложить методику разработки стратегий управления развитием объектов торговой недвижимости, которая позволит реализовать эффективную политику объекта торговой недвижимости по привлечению потенциальных покупателей.

В рамках проведенного диссертационного исследования и решения поставленных целей были сформулированы следующие решения:

1. Выявлена необходимость в уточнении понятия для терминов «торговый центр», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»;

2. Европейская классификация объектов торговой недвижимости потребовала адаптации к российскому рынку торговой недвижимости, что позволило дифференцировать объекты торговой недвижимости в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации;

3. Существующая структура форм управления объектами торговой недвижимости дополнена блоком управления развитием, т.к. после кризиса 2008 года управление развитием объектов торговой недвижимости стало особенно востребовано наряду с управлением эксплуатацией и финансовым управлением;

4. Исследования практики функционирования объектов торговой недвижимости позволили предложить механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, способствующего сокращению затрат на функционирование объекта;

5. Сформирована методика установления стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для концертуальных торговых центров);

6. Предложена модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения, на основании которой рассчитан экономический эффект применения стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.

В рамках решения поставленных целей диссертационной работы были решены следующие задачи: исследование теории и практики развития рынка торговой недвижимости, изучение трудов российских и западных ученых, посвященных проблемам торговой недвижимости и маркетингу, стратегического управления, организации взаимодействия между всеми участниками рынка; анализ практики использования инструментов и механизмов управления развитием объектов торговой недвижимости; участия в разработке программ управления развитием ряда объектов торговой недвижимости г. Москвы.

Результатом исследования стала разработка модели стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

Научная новизна представленной работы заключается в комплексном анализе ключевых аспектов управления развитием объектов торговой недвижимости.

Основные научные положения диссертационной работы и результаты исследования применялись при разработке концепции функционирования 2-х объектов торговой недвижимости в г. Москве.

Основные теоретические и методические положения работы и результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы компании Carter Management Group.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Ильин, Антон Александрович, 2012 год

1. Асаул А Н., Х.С. Абаев, Ю.А. Молчанов. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов // СПб.: «Гуманистика», 2006;

2. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости. Учеб. пособие // СПб.: «Питер», 2000;

3. Бардовский В.П., Рудакова О.В., Самородова Е.М. Экономика // М.: «Инфра-М», 2011;

4. Баринов А.Э. Проджект файненсинг // М.: «Ось-89», 2007;

5. Бачурина С.С., Ресин В.И. Стратегия корпоративного менеджмента в градостроительстве // М.: «Дашков и К», 2010;

6. Булах П.В. «Методы, процедуры и технологии управления инвестиционными проектами на предынвестиционной стадии // М.: РЭА им. Г.В. Плеханова, 2008;

7. Васильев Л.В., диссертация «Управление продвижением товара на конкурентном рынке», 2000

8. Ефименко И.Б. Экономика строительства. // М.: «Российский бухгалтер», 2008; «

9. Галерея недвижимости // 2011.- №2;

10. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью // МГИУ, 2007;

11. Градостроительный кодекс Российской Федерации, 2004;

12. Гровер Р., Соловьев М., Управление недвижимостью // М.: ВШПП, 2007;

13. Дайждест недвижимости // 2011.- №2 (№58);

14. Дихтль Е., Хершген X. Практический маркетинг \\ Перевод с немемцого М.: «Высшая школа», 1995;

15. Зимин А.И. Инвестиции // М.: «Юриспруденция». 2008;

16. Инвестиции в строительство // М.: «Медиа Базис», 2008.-№3;

17. Инвестиции в строительство // М.: «Медиа Базис», 2008.-№4;

18. Инвестиции в строительство // М.: «Медиа Базис», 2008.-№5;

19. Инвестиции в строительство // М.: «Медиа Базис», 2008.-№6;

20. Инвестиции в строительство // М.: «Медиа Базис», 2009.№11;

21. Катасонов В.Ю. Проектное финансирование. Мировой опыт и перспективы для России // М.: «Анкил», 2001;

22. Котлер Ф. Основы маркетинга // Перевод с английского М.: «Бизнес-книга», 1995;

23. Лахметкина Н.И. Инвестиционная стратегия предприятия1. М.: «Кнорус». 2008;

24. Макконнелл К., С. Брю, Экономикс // М.: «Инфра-м», 2007;

25. Максимов С.Н. Управление недвижимостью // М.: «Дело», 2008;

26. Максимов С.Н. Экономика недвижимости // М.: «Академия», 2010;

27. Марченко A.B. Экономика и управление недвижимостью // М.: «Феникс», 2010;

28. Менеджмент в России и за рубежом // 2007, №2;

29. Мескон М. Основы менеджмента // Перевод с английского -М.: «Дело», 1992;

30. Молл, торговая недвижимость и ретейл // 2012. -№1;

31. Молл, торговая недвижимость и ретейл //2012. -№2;

32. Молл, торговая недвижимость и ретейл // 2012. -№3;

33. Молл, торговая недвижимость и ретейл // 2012. -№4;

34. Молл, торговая недвижимость и ретейл //2012. -№5;

35. Нанасов П.С. Управление проектно-строительным процессом // М.: «Ассоциации строительных вузов», 2008;

36. Ресин В.И. Экономика недвижимости // Учебное пособие -М.: «Дело», 2000 .;

37. Севостьянов A.B. Экономика недвижимости // М.: «Колосс», 2007;

38. Севостьянов A.B. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции // М.: «Академия», 2008;

39. Смагин В.Н., Киселева В.А Экономика недвижимости // М.: «Эксмо», 200?;

40. Сорос Дж. Новая парадигма финансовых рынков // М.: «Манн, Иванов и Фербер», 2008;

41. Стерник Г.С., Стерник С.Г., Анализ рынка недвижимости для профессионалов // М.: «Экономика», 2009;

42. Усман Е.В. диссертация «Разработка механизма стратегического привлечения инвестиций на предприятия угольной промышленности», 2003;

43. Финансовый менеджер // М.: «Панорама», 2009.- №1-2;

44. Финансовый менеджер // М.: «Панорама», 2009.- №3;

45. Финансовый менеджер // М.: «Панорама», 2009.- №4;

46. Хан O.K., Иванов В.В. Управление недвижимостью // М,: «Инфра-м», 2009;

47. Цыганенко B.C. Экономика рынка недвижимости // СПб.: ГУИТМО, 2008;

48. Чернов В.А. Инвестиционная стратегия // М.: «Юнити-Дана», 2004;

49. Черняк В.З. Бизнес-план: Теория и практика // М.: «Альфа-Пресс», 2007;

50. Черняк В.З. Бизнес планирование // М.: «Кнорус», 2010;

51. Черняк В.З. Теория управления // М.: «Академия», 2008;

52. Черняк В.З. Черняк A.B., Довдиенко И.В. Бизнес планирование // М.: «РДЛ», 2008;

53. Черняк В.З. Управление недвижимостью // М.: «Экзамен», 2008;

54. Черняк В.З. Финансовый анализ // М.: «Экзамен», 2009;

55. Черняк В.З. Экономика и управление на предприятии (строительство) // М.: «Кнорус», 2009;

56. Чиненов М.В. Инвестиции // М.: «Кнорус», 2009;

57. Шеер А.-В. Бизнес-процессы, основные понятия, теория, методы // 1999;

58. Эванс Дж., Берман Б. Маркетинг // Перевод с английского. -М.: «Экономика», 1993;

59. Южелевский В.К. диссертация «Управление процессом привлечения инвестиций в жилищное строительство», 2003;

60. Commercial Real Estate // 2011,- №1;

61. Commercial Real Estate // 2011,- №5;

62. Commercial Real Estate // 2011.- №6;

63. Commercial Real Estate // 2011.- №10;

64. Commercial Real Estate // 2011.- №12;

65. Commercial Real Estate // 2012,- №2;

66. Commercial Real Estate //2012.- №3;

67. Jones Lang LaSalle // Shopping centre planning and design, 2009;

68. Jones Lang LaSalle // National classification system of shopping centers, 2011;

69. Lester A., Project planning And Control // 2003;

70. Professional Real Estate Development // Urban Land Institute, second edition, 2003;

71. Project Management Body Of Knowledge // Project management Institute, fourth edition, 2010;