Разработка механизма реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Малышев, Павел Александрович

• Малышев, Павел Александрович
• кандидат экономических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Малышев, Павел Александрович

Введение

Глава 1. Практические и теоретические проблемы комплексной жилой застройки новых городских территорий

1.1. Социально-экономическая значимость комплексной жилой застройки городских территорий

1.2. Тенденции развития и организационно-экономические факторы реализации проектов комплексной жилой застройки городских территорий

1.3. Основные проблемы организации процесса реализации проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий в современных условиях

Глава 2. Разработка механизма реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий

2.1. Разработка механизма реализации проектов комплексной жилой застройки территорий в современных условиях

2.2. Формирование механизма управления проектом комплексной жилой застройки новых территорий в формате частно-государственного партнерства '

2.3. Построение альтернативной организационно-экономической структуры организации- застройщика проекта комплексной жилой застройки новых территорий Ю

Глава 3. Внедрение механизма реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий в формате частно-государственного партнерства

3.1. Разработка рекомендаций по реализации проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий на примере района «Академический» г. Екатеринбурга)

3.2. Выработка рекомендаций по управлению проектом комплексной жилой застройки территорий в формате частно-государственного партнерства

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Разработка механизма реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий»

Актуальность темы исследования. Сложившийся подход к жилой застройке уже не отвечает требованиям рынка и потребителей в части комфортности среды проживания. Сохранение тенденций, связанных с ведением лишь точечной застройки и застройки микрорайонами, встраиваемыми в существующую городскую среду, не позволит реализовать социально-экономические цели, поставленные в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам Росси», а так же обеспечить ежегодный объем ввода жилья на уровне 120 млн. кв. м к 2012 году и 150 млн. кв. м к 2020 году.

В целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», на весь период, на строительство и приобретение жилья было предусмотрено бюджетное финансирование в размере более 315 млрд. руб., в том числе на 2007 год была запланирована сумма свыше 65 млрд. руб., в том числе из федерального бюджета - более 47 млрд. руб.

Однако для масштабного развития жилищного строительства, создания инженерной и социальной инфраструктур выделенных бюджетных средств явно недостаточно [65].

Более того, современные подходы к застройке территорий усугубляют и без того сложную ситуацию с жилищным строительством, связанную со спекулятивным ростом цен на жилье; завышением плотности застройки относительно нормативной и снижением уровня комфортности «дворового» пространства; высоким уровнем энергозатрат на эксплуатацию жилья, вызванным изношенностью инженерных коммуникаций, к которым подключаются новые жилые объекты.

По этим причинам необходимо переходить от точечной и микрорайонной застройки, на территориях подготовленных в инженерном плане более 10-15 лет назад, к масштабной комплексной застройке новых городских территорий, с учетом опыта советского времени и созданию продукта, действительно отвечающего современным требованиям рынка.

Современный этап развития российской экономики позволил ряду бизнес-структур сформировать достаточный финансовый капитал и при участии государственной и муниципальной власти направить эти средства в инвестиционные проекты комплексной жилой застройки новых городских территорий с длительным сроком окупаемости.

В таких условиях стало возможным комплексное решение проблемы обеспечения населения жильем в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам Росси» и с учетом современных стандартов комфортности городской среды и запросов потребителей жилья.

Для успешной реализации указанной проблемы требуется разработка механизма реализации проектов комплексной жилой застройки новых территорий, который позволил бы обеспечить эффективное развитие таких проектов, на основе объединения на партнерских началах бизнес-структур и органов государственной власти и местного самоуправления; Не менее актуальным в этих условиях является так же совершенствование организационно-экономических структур организаций - застройщиков, для реализации проектов комплексной жилой застройки новых территорий.

Несмотря на ведущуюся повсеместно полемику в отношении жилищных проблем, вопросы анализа и мотивации предприятий инвестиционно-строительного комплекса как основы развития комплексной жилой застройки новых территорий в современных условиях не получили должного отражения в современной экономической литературе. Вместе с тем существующая степень проработки вопросов, связанных с темой настоящего исследования создает основу для решения поставленных задач.

Большую значимость в понимании методологии развития жилищного строительства имеют труды российских авторов, среди них работы А.Н. Асаула, С.С.Бачуриной, В.И. Бузырева, Н.В. Булановой, В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, А.Н. Егорова, A.M. Платонова, B.C. Чекалина.

Российские авторы начинают задаваться вопросами девелопмента недвижимости, среди них, Е.П. Дудин, И.И. Мазур, С.Н. Максимов, А.К. Щукин. Среди зарубежных исследователей необходимо отметить труды Р.Б. Пейзера, А.Б. Фрей, Р. Бернса, Д. Шванке и др. Такие авторы как А.В. Карасев, Н.А. Половникова, И.А. Рахман, Р. Страйк, Е.М. Штейн ведут свои исследования в русле изучения особенностей развития инвестиционно-строительного комплекса.

Большой вклад в понимание структуры управления строительной отраслью внесли ученые советского периода, среди них М. П. Педан, Б. В. Заремба, Н. П. Сугробов, А.К. Шрейбер, Л.И. Абрамов, А.Е. Лейбман и др.

Возникновение активного интереса наблюдается в сфере государственного регулирования жилищного строительства и инструментов государственной поддержки, в частности, труды таких авторов как E.JI. Андреева, К.В. Екимова, Н.А. Кричевский, Л.Э. Лимонов, С.В. Придвижкин, Н.Н. Рогожина и др. Однако в этих работах методики государственной поддержки сводятся к изложению иностранного опыта и формулированию отдельных узких вопросов, не дающих решения проблем взаимодействия частных компаний и государственной власти, что существенно осложняет их привязку к застройщикам, реализующим проекты комплексной жилой застройки новых городских территорий.

Вопросы эффективного взаимодействия застройщиков проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий, государственной и муниципальной власти и иных профессиональных участников рынка жилья на уровне частно-государственного партнерства не нашли отражения в современной литературе в полной мере. Появляющиеся в периодической прессе публикации имеют разрозненный характер, а, следовательно, не позволяют сделать по данной проблеме однозначного и определенного вывода.

Обозначенные выше проблемы, связанные с недостаточной глубиной методических наработок в части перехода к комплексной жилой застройке новых территорий, обуславливают актуальность данного научного исследования.

Цель и задачи исследования. Отсутствие целостной концепции, обеспечивающей эффективную реализацию проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий в современных условиях, недостаточная разработанность ее отдельных аспектов, определили цель диссертационного исследования, состоящую в том, чтобы системно, используя наработанные разрозненные теоретико-методологические и методические подходы к анализу и развитию инвестиционно-строительного комплекса, выработать и апробировать механизм реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий в современных условиях и сформировать эффективную организационно-экономическую структуру компании-застройщика.

Таким образом, выполненная работа позволит в определенной степени восполнить сложившийся на сегодня недостаток теоретико-методических и практических разработок по вопросам реализации масштабных проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий и принципов партнерского взаимодействия бизнес-структур и органов государственной и муниципальной власти при реализации таких проектов.

Для достижения цели диссертационного исследования автором были поставлены и последовательно решены следующие задачи:

- исследовать социально-экономическую значимость проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий, тенденции их развития и организационно-экономические факторы реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий;

-провести анализ существующих механизмов государственного участия в проектах комплексной жилой застройки новых городских территорий и условий, обеспечивающих развитие частно-государственного партнерства в сфере комплексной жилой застройки новых городских территорий;

-разработать эффективный механизм реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий в современных условиях;

- предложить механизм управления проектом комплексной жилой застройки новых городских территорий в формате частно-государственного партнерства;

-разработать организационно-экономическую структуру организации-застройщика проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий для эффективной его реализации.

Предметом диссертационного исследования выступает процесс взаимодействия участников проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий при его реализации в рамках частно-государственного партнерства.

Объектом диссертационного исследования выступает проект комплексной жилой застройки новых городских территорий, реализуемый застройщиком в рамках частно-государственного партнерства.

Теоретической и методологической основой исследования послужили современные экономические теории и труды ведущих отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию актуальных проблем экономики и управления строительной отрасти, рынку недвижимости, стратегическому планированию, девелопменту недвижимости.

Информационная база исследования. Информационную базу диссертационной работы составили данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации, Государственного комитета по статистике Свердловской области, материалы Министерства строительства и ЖКХ Свердловской области, данные проекта «Академический», реализуемого в г. Екатеринбурге ЗАО «РЕНОВА-СтройГруп», а также собственные исследования.

Основой исследования послужили системный подход к обработке информации на основе выборки материалов относящихся к теме диссертационного исследования.

В ходе исследования применялись системный подход, методы дедукции и индукции, логического, экономико-статистического и сравнительного анализа и моделирования.

Научная новизна^ диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании механизма реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий.

Основные результаты* исследования, обладающие научной новизной и предлагаемые к защите, состоят в следующем:

1. Уточнены функции застройщика проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий, органов государственной власти и местного самоуправления при реализации данных проектов с позиций теории управления проектами, отличающиеся объединенной структурой управления, регулирования и координации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий на основе частно-государственного партнерства, что позволяет перераспределить зоны ответственности между участниками проекта и добиться эффективного использования административных, финансовых, материальных ресурсов, наибольшей согласованности и продуктивности их действий (соответствует пунктам 15.55,15.63 Паспорта специальностей-ВАК).

2. Разработанный механизм реализации проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий, основанный на взаимодействии застройщика проекта и его партнеров (государства и инвесторов, специализированных на определенных видах девелопмента) в рамках проекта, состоящего из набора взаимосвязанных подпроектов - подготовка земельного участка, подготовка инженерной инфраструктуры, строительство жилья и социальных объектов, строительство коммерческих объектов, позволяет привлекать специализированных инвесторов вподпроекты, попадающие в зону их профессиональной деятельности, в качестве партнеров, по* реализации подпроекта. Инициатору-застройщику проекта такая структура проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий позволяет определить, в каких направлениях диверсифицировать собственные инвестиции. Для специализированных инвесторов, такая структура взаимодействия является эффективной за счет снижения рисков вхождения в подпроект посредством обеспечения со стороны инициатора-застройщика поддержки во взаимодействиях с органами государственной власти и местного самоуправления, ресурсного обеспечения, проектирования и строительства (соответствует пунктам 15.54, 15.56, 15.65 Паспорта специальностей ВАК).

3. Впервые выделено «ядро» проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий, включающее два основных подпроекта -подготовку земельного участка и подготовку инженерной инфраструктуры, что позволяет сконцентрировать усилия участников частно-государственного партнерства на выполнении этих подпроектов (соответствует пунктам 15.55 Паспорта специальностей ВАК).

4. Разработанный механизм управления проектом комплексной жилой застройки новых городских территорий в формате частно-государственного партнерства, основанный на обобщении международного опыта концессионных договоров и его адаптации к проектам комплексной жилой застройки новых городских территорий, и отличающийся использованием механизма концессии в комплексе с применяемыми мерами государственной поддержки инвестиционно-строительных проектов (субсидии, гарантии, Инвестиционный фонд РФ, ФПГ, проектное планирование федерального, областного и муниципального бюджетов и пр.), обеспечивает организационно-экономическое и финансовое участие государственной и муниципальной власти в отдельном проекте совместно с бизнес-структурами, вовлекает частный бизнес в развитие и последующее управление инфраструктурной составляющей проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий, сохраняет права собственности на создаваемые инфраструктурные объекты за государством или муниципалитетом (соответствует пунктам 15.55, 15.63,15.74 Паспорта специальностей ВАК).

5. Предложенная организационно-экономическая структура организации - застройщика проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий, разработанная по принципу совмещения общих функций менеджмента и использования проектного управления и включающая создание корпоративного центра и проектного офиса для отдельного проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий, обеспечивает необходимое разделение ответственности структурных подразделений застройщика, как на верхнем уровне взаимодействия (в формате частно-государственного партнерства), так и на нижнем уровне взаимодействия (реализация проекта комплексной жилой застройки новых городских территорий) и позволяет повысить эффективность процесса управления реализацией проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий для инвесторов и партнеров и повышает уровень функциональности подразделений застройщика (соответствует пунктам 15.55, 15.63,15.66 Паспорта специальностей ВАК).

Практическая значимость работы состоит в выработке теоретических и методических подходов, позволяющих реализовать проекты комплексной жилой застройки новых городских территорий в формате частно-государственного партнерства.

Научные результаты исследования используются при реализации проекта «Академический» в г. Екатеринбурге компанией ЗАО «РЕНОВА-СтройГруп», нашли свое отражение при выполнении в 2006 году Договора ГОУ ВПО «УГТУ-УПИ» с ООО «СМУ-6» на проведение научно-исследовательских работ по теме: «Анализ конкурентоспособности предприятий жилищной сферы города Екатеринбурга», в организационно-управленческой и практической деятельности застройщиков, реализующих такие проекты, а так же для разработки государственной и местной политики в целях поддержки проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий.

Внедрение результатов диссертационной работы подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.

Цель, сформулированные задачи, предмет и объект исследования определили следующую структуру диссертации.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации; формулируется цель исследования, обуславливающая содержание предмета, задач и объекта исследования; излагается научная новизна.

В первой главе «Практические и теоретические проблемы комплексной жилой застройки новых городских территорий» исследована социально-экономическая значимость КЖЗТ, тенденции и факторы изменения подходов к КЖЗТ; проанализирована степень государственного участия в проектах КЖЗТ, тенденции и факторы, обеспечивающих развитие 4111 в сфере КЖЗТ; сформулированы основные проблемы организации процесса КЖЗТ.

Во второй главе «Разработка механизма реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий» проанализированы и уточнены функции и зоны ответственности ключевых участников проектов КЖЗТ; предложен метод реализации проектов КЖЗТ в современных условиях; сформулированы принципы ЧГП при реализации проектов КЖЗТ; предложена альтернативная организационно-экономическая структура застройщика проекта КЖЗТ.

В третьей главе «Внедрение механизма реализации проектов комплексной жилой застройки новых городских территорий» проведена оценка значимости и эффективности предложенных научных наработок применительно к проекту КЖЗТ район «Академический» в г. Екатеринбурге.

В заключении подведены основные итоги проведенного исследования, сделаны основные выводы и рекомендации.

Апробация и внедрение результатов исследования. Апробация наработок исследования осуществлялась в ходе участия автора в научных семинарах кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости факультета экономики и управления ГОУ ВПО УГТУ-УПИ (Екатеринбург, 2005, 2006, 2007 гг.); посредством публикаций статей и тезисов по теме исследования.

Теоретические результаты диссертационного исследования используются в преподавании дисциплин: «Стратегическое управление городским хозяйством», «Актуальные проблемы экономики отрасли», «Территориальная организация городского хозяйства», а также могут быть использованы в учебном процессе по дисциплине «Управление проектами» по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)».

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 8 научных работ с общим объемом текста 4,74 печ. листа (авторских — 3,7 п.л.), в т.ч. 1 публикация в журнале, рецензируемом ВАК РФ для публикации основных научных результатов кандидатских диссертаций.

Структура и объем диссертации. Диссертация объемом 173 страницы основного текста состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 136 источников, и 7 приложений, содержит 38 рисунков, 22 таблицы.