Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат наук Денисова, Екатерина Сергеевна

• Денисова, Екатерина Сергеевна
• кандидат наук
• 2014

Оглавление диссертации кандидат наук Денисова, Екатерина Сергеевна

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРИЯ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКЕ ТЕРРИТОРИИ ЖИЛЬЕМ ЭКОНОМ-КЛАССА

1.1 Развитие жилищного строительства в РФ и особенности возведения жилья эконом-класса в условиях комплексной жилой застройки территории

1.2 Содержание и использование инвестиционной стоимости в строительстве, специфика ее применения к земельным участкам и понятийные уточнения

1.3 Проблемные вопросы научно-исследовательской и практической деятельности в области управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную застройку жильем эконом-класса

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ И ОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПОД ЖИЛЬЕ ЭКОНОМ-КЛАССА

2.1 Основные тенденции развития рынка жилой недвижимости эконом-класса в РФ

2.2 Особенности рынка земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса в Пензенской области

2.3 Основные тенденции формирования рынка жилья эконом-класса в Пензенской области

ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ЖИЛЬЕ ЭКОНОМ-КЛАССА И ИХ ЭФФЕКТИВНОСТЬ

3.1 Моделирование организационно-экономического механизма управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса

3.2 Прогнозирование инвестиционной стоимости проекта комплексной жилой застройки территории на примере микрорайона №8 III очереди района Арбеково г. Пензы под жилье эконом-класса на стадии земельного девелопмента

т гш I » нннинн шмвтт 'г'г™'ттгп ■ гг ■■>-!

3.3 Эффективность управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственного частного

партнерства при комплексной жилой застройке эконом-класса

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ПРИЛОЖЕНИЕ В

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

ПРИЛОЖЕНИЕ Д

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Важнейшим современным направлением развития жилищной проблемы для среднего класса населения России является строительство жилья эконом-класса. Этот приоритет подтвержден государственной программой РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Она предусматривает, начиная с 2016 года, увеличение доли жилья эконом-класса до 60 и более процентов от общего объема ввода в жилищном строительстве. Для этих целей Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства в РФ совместно с государственными и муниципальными органами исполнительной власти проводится формирование и реализация на аукционах земельных участков под строительство жилья экономического класса с ограничением стоимости продаваемого жилья у застройщиков. При этом эффективным инструментом данного вида строительства является комплексная жилая застройка территории.

Сегмент жилищного рынка эконом-класса является, инвестиционно-привлекательным, социально-ориентированным, имеет устойчивый спрос и сопутствующие высокие риски. Это связано с отсутствием на земельных участках инженерных коммуникаций (объектов инженерной и транспортной инфраструктуры), с большими затратами на возведение социальной инфраструктуры (школы, детсады, спортивные комплексы и т.д.), с низким уровнем государственной и муниципальной поддержки, а также с длительным сроком реализации проектов подобного типа. В связи с этим, как правило, создаются отрицательные финансовые результаты у девелоперов, возникают проблемы привлечения инвесторов-застройщиков на ранних прединвестиционных стадиях строительства, либо проекты комплексной жилой застройки эконом-класса реализуются с большими рисками и завышением стоимости квадратного метра, что делает жилье недоступным для среднего класса населения страны.

Проведенные исследования подтверждают, что в настоящее время особое значение приобретает решение проблем эффективного управления реализацией инвестиционных проектов комплексного освоения территориями в целях строительства жилья экономического класса на всех стадиях жизненного цикла воспроизводства. При этом основным экономическим инструментом принятия инвесторами-застройщиками результативных управленческих решений на всех стадиях земельного девелопмента являются процессы управления инвестиционной стоимостью. Именно здесь определяются возможная стоимость приобретения, прогнозный уровень доходности инвестиций и целесообразность применения государственно-частного партнерства. Данное партнерство, несомненно, позволит повысить инвестиционную привлекательность и экономическую надежность данных типов высоко рискованных инвестиционных проектов. Инструментом решения выше перечисленных проблем является разработка организационно-экономического механизма управления инвестиционной стоимостью проектов по освоению земельных участков при комплексном жилищном строительстве эконом-класса с определением оптимальных параметров участия государства и бизнеса в реализации проектов данного типа. Именно это обусловило выбор темы исследования, ее высокую актуальность и предопределило потребность в углубленном изучении поставленной проблемы.

Степень разработанности проблемы. Авторские исследования показали, что в российской теории профессионального девелопмента недвижимости на стадии приобретения земельных участков в недостаточной степени учитываются как аспекты развития рынка жилья экономического класса при комплексной застройке территории, так и вопросы управления инвестиционной стоимостью. Существенное влияние на развитие теории и методологии оценки инвестиционной стоимости оказали работы таких известных российских ученых и специалистов, как С. Базоев1, И. Бланк2, Г. Булычева3, С. Грибовский4, С.

'Базоев С. Управление акционерной стоимостью. М.: Оникс, 2002. -224с.

2 Бланк И. Финансовый менеджмент. Учебный курс - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Ника-Центр, 2004. - 656 с.

5

ТГХГИ !1 [И ! 1ЛЛИТ!Ж 1ПГ Т1ГГТТТ1ЯГТ1Г!П11?!1ШГ~Г31П* "Г ':ПТП I I Г Л№

ШИН

Валдайцев5, А. Грязнова6, В. Демшин7, В. Григорьев8, В. Есипов9, Л. Игонина10, В. Ковалев11, Ю. Козырь12, Г. Микерин13 и др. Однако указанные исследования уделяли наибольшее внимание проблемам оценки рыночной стоимости, а не инвестиционной, имеющей свои специфические особенности. Работы зарубежных специалистов, таких как Д. Бишоп14, Ф. Блек, Р. Брэйли15, Т. Коллер16, Т. Коупленд, С. Майерс, М. Миллер, М. Модильяни17, С. Пратт18, Р. Рейли, У. Петти19, В. Парето, Д. Риккардо, А. Смитт, и т.д., несмотря на большую научную значимость, нуждаются в адаптации к современным российским условиям. Наиболее весомый вклад в разработку проблематики эффективности экономических механизмов управления проектами профессионального девелопмента недвижимости внесли А.Л. Бабинцев , С.А. Баронин, Г.М. Загидуллина21, В.Н. Кабанов22, Н.В. Комов23, С.П. Коростелев24, Н.Ф. Костецкий25,

3Булычева Г.В. руковод. Экспертно-консультативного Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России по разработке Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса» (ФСО №5) -2007.

4 Грибовский C.B., Иванова E.H., Львов Д.С. и др. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2003. - 704 с.

5 Валдайцев C.B. Оценка бизнеса. M.: ТК Велби, Проспект, 2004. - 355 с.

6 Грязнова А.Г., Маркина Е.В., Седова М.Л. и др. Финансы / Под общ. ред. А.Г. Грязновой. М.: Финансы и Статистика, 2012. - 498 с.

7 Демшин В.В., Овечкина Е.И. Безрисковая норма доходности. Вопросы оценки. - 2001. - №2 - с. 31-39.

8 Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: имущественный подход. М: Дело, 1998. - 254 с.

9 Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - 2-е. изд. М.: Питер, 2006. - 464 с.

10 Игонина Л.Л. Инвестиции. М.: Экономисть, 2005. -478 с.

11 Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. M.: Финансы и статистика, 2000. -243 с.

12 Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. М.: Альфа-Пресс, 2004. - 200 с.

13Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества. М.: Интерреклама, 2003. - 688 с.

14 Бишоп Д., Эванс Ф. Оценка компаний при слияниях и поглощениях. M.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 332 с.

15 Брейли Р. Принципы корпоративных финансов. М.: Олимп-Бизнес, 1997. -485 с.

16 Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компаний: оценка и управление. М.: Олимп-Бизнес, 2005. -569 с.

17 Модильяни М., Миллер Ф. Сколько стоит фирма. М.: Дело, 2001. - 137 с.

18 Pratt S., Reily R., Schweihs R. Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies, NY, US, McGraw Hill, 2000. - 1129p.

19 Петти В., Смит А., Рикардо Д. Антология экономической классики. М.: Эконов, Ключ, 1993.

20 Бабинцев А.Л. Экономические аспекты формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов: дис ... канд. экон. наук: 08.00.05. - М., 2004.

21 Загидуллина Г.М. Профессиональный девелопмент недвижимости как новая концепция организации инвестиционного процесса / Г.М. Загидуллина, В.Я. Орлов, P.M. Серазетдинов и др. // Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: профессиональные аспекты экономики, организации и управления в строительстве: моногр. Под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. - Пенза: РИО ПГСХА, 2010.

22 Кабанов В.Н. Технология управления финансами на основе модели точки безубыточности. Финансовый менеджмент. 2008.- №2,-с. 14-21.

23 Комов Н.В. Роль земельного фактора в создании социально ориентированной рыночной экономики России. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2008. - № 4. - с. 5 - 11.

К.Ю. Кулаков26, П.Ф. Лойко27, А.Н. Плотников28, П.Г. Грабовый29, Н.Ю. Яськова30 и другие авторы. Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы развития системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории в целях жилищного строительства эконом-класса в научно-практической литературе недостаточно освещены и не было проведено целостное исследование данной проблемы. Это препятствует результативному развитию инвестиционно-девелоперских проектов данного типа.

Затрагиваемая тематика исследования относится к области высокопроблемных, неоднозначных вопросов и требует своего исследовательского и научно-практического развития.

Целью диссертационного исследования является разработка методических положений и практических рекомендаций по ситуационному моделированию процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства.

Для достижения поставленной цели в исследовании последовательно поставлены и решены следующие задачи:

> Выполнена актуализация проблемной ситуации развития процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексное жилищное строительство эконом-класса с анализом теоретических и научно-практических аспектов современного применения с понятийными уточнениями.

24 Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. М.: Маросейка, 2009. - 416 с.

25 Костецкий Н.Ф. Роль и место инвестиционного потенциала в системе воспроизводства городской недвижимости. Недвижимость: экономика, управление. - 2009. — № 1. - с. 62 — 64.

26 Кулаков К.Ю. Методология формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости: автореф. дис.... д-ра экон. наук: 08.00.05. М.: 2009. - 30 е..

27 Лойко П.Ф. Проблемы земельной политики и государственного управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2008. - № 2. - с. 5 - 20.

28 Полковников A.B., Дубовик М.Ф. Управление стоимостью проекта: действия менеджера и команды: глава из книги «Управление проектами. Полный курс MB А». М.: Олимп-Бизнес, (публикация в интернете) http://www.cfin.ru/management/finance/capital/valman.shtml.

29 Грабовой П.Г. Организация, планирование и управление строительством. М.: Проспект, 2012. - 528 с.

30 Яськова Н.Ю. Формирование организационно-экономического механизма инвестиционно-строительной деятельности переходного периода: дис... д-ра экон. наук: 08.00.05. ГУУ - М., 1999. - 301 с.

7

ш mi trimme шт тяж мяштшшш шямияттшяшш.

У Проанализированы особенности и основные тенденции развития строительства жилья эконом-класса в РФ, по Федеральным округам и Пензенской области с анализом особенностей рынка земельных участков.

> Проведено методическое моделирование ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной застройке территории жильем экономического класса.

> Разработаны методические основы и алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса.

^ Предложены практические рекомендации и выполнена оценка эффективности управления по многошаговому моделированию коридора управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства при комплексной жилой застройке на примере микрорайона №8 III очереди строительства района Арбеково г. Пензы под жилье экономического класса на стадии земельного девелопмента с помощью специализированного авторского программного продукта.

Предметом исследования являются экономико-организационные отношения и процессы, связанные с управлением инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной застройке территории жильем эконом-класса как особо приоритетного сегмента жилищного рынка.

Объектом исследования являются жилищная сфера, связанная с подготовкой и строительством жилья эконом-класса на основе комплексной застройки территории.

Проведенные соискателем исследования в этой области позволили

сформулировать рабочую гипотезу, предполагающую, что развитие

организационно-экономических процессов управления инвестиционной

стоимостью земельных участков для целей строительства жилья экономического

класса при комплексном их освоении целесообразно осуществлять на основе

ситуационного подхода с многошаговым регулированием оптимальных

параметров государственно-частного партнерства.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.

Методологической базой исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования, посвященные методическим положениям управления инвестиционной стоимостью земельных участков с использованием методов математического, структурного, технико-экономического, логического анализа в рамках системного подхода.

Теоретической основой исследования являются фундаментальные труды классиков экономических теорий, работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития инвестиционно-строительных комплексов в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и теории управления инвестиционно-строительными проектами, в том числе по инвестиционным проектам комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства, отечественные и зарубежные разработки в области проблем управления инвестиционной стоимостью земельных участков, как современной модели развития строительства жилья эконом-класса в РФ.

Эмпирической базой исследования послужили законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти, официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, собранные и обработанные автором за период 2005 - 2013 гг. на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и города Пензы, печатные и электронные публикации, материалы исследований и научных конференций по исследуемой проблеме, а также результаты научного исследования автора диссертации.

Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы математическая статистика, методы оценки инвестиционной стоимости, экономико-математического моделирования, логического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа строительной отрасли и др.

Научная новизна результатов диссертационного исследования

заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по ситуационному управлению инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке территории эконом-класса с многошаговым моделированием коридора управления инвестиционной привлекательностью по оптимальным параметрам государственно-частного партнерства. Научная новизна раскрывается совокупностью следующих положений:

• Предложены и уточнены на основе анализа теории и практики управления в строительстве понятийные категории «комплексная жилая застройка эконом-класса», «инвестиционная стоимость земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса» и «управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса» как специализированного вида профессионального девелопмента недвижимости в РФ с анализом и актуализацией проблемного поля исследования.

• Выявлены и проанализированы основные организационно-управленческие процессы, закономерности и тенденции развития жилищного рынка с анализом особенностей сегмента комплексной застройки территорий жильем эконом-класса на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и г. Пензы.

• Проведено методическое моделирование процессов ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельных участков для целей комплексной жилой застройки с зонированием инвестиционной привлекательности с учетом основных факторов влияния.

• Разработаны методические рекомендации и алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков, как основа воспроизводства жилищной недвижимости эконом-класса при комплексной застройке территории.

• Разработаны предложения и рекомендации по развитию системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков в жилищных корпорациях при комплексной застройке территории жильем эконом-класса, с помощью авторского программного продукта «Manager of the investment value (MIV)», для многовариантного моделирования коридора допустимой инвестиционной стоимости земельных участков, определения области оптимальных параметров государственно-частного партнерства и оценке ее эффективности.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов исследования подтверждена использованием основных положений системного подхода, теории инвестиционного менеджмента, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается обсуждением результатов исследования на международных и всероссийских научных конференциях; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях, в том числе в журналах, включенных в перечень ВАК.

Достоверность результатов исследования обусловлена применением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, функционального, функционально-структурного анализа, а также использованием массива статистической информации по исследуемой проблеме. Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности инвестиционно-строительных, государственно-муниципальных органов, а также в учебный процесс ПГУАС.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость исследования заключается в развитии

положений экономической науки в области моделирования ситуационного

управления инвестиционной стоимостью земельных участков в жилищных

проектах и программах комплексной жилой застройки территорий эконом-

11

класса на основе методических рекомендаций и алгоритма многошагового управления, программного продукта «MIV». Это позволяет творчески модернизировать профессиональные системы девелопмента недвижимости применительно к проектам комплексной застройки территорий жильем эконом-класса по областям экономической рентабельности и инвестиционной привлекательности. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения разработанного алгоритма многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков и анализа ее изменения на протяжении всего жизненного цикла воспроизводства комплексной жилой застройки эконом-класса с помощью авторского программного продукта «Manager of the investment value» и определения оптимальных параметров государственно-частного партнерства в реализации проектов данного типа. Это позволяет повышать инвестиционную привлекательность и реализуемость высокорискованных проектов комплексной жилой застройки эконом-класса, формировать высокий уровень предложения жилья от крупных девелоперов и увеличивать его доступность для населения. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке студентов по направлениям «Землеустройство и кадастры», «Строительство» и другим, а также в программах повышения квалификации строителей различных специализаций.

Предложения и рекомендации соискателя могут быть использованы в деятельности различных предприятий как Пензенского, так и других регионов, с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и

управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и

управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»:

пункту 1.66. Организационно-экономические аспекты формирования

систем управления строительным комплексом; исследования современных

тенденций развития строительства и его организационных форм как

самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции

регулирования рыночных отношений в строительстве - предложена

методическая модель ситуационного управления и оптимизации

инвестиционной стоимости земельного участка при комплексной жилой

застройке эконом-класса; разработан алгоритм многошагового управления

инвестиционной стоимостью земельного участка в проектах комплексного

освоения территории для целей строительства жилья экономического класса с

определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства;

пункту 1.67. Анализ современного состояния и главных тенденций

развития строительного рынка и его отдельных сегментов - проанализированы

особенности и основные тенденции развития рынка жилья эконом-класса на

уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и г. Пензы.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические и

практические положения диссертационного исследования докладывались на

семинарах и конференциях всероссийского и международного уровня:

«Управление земельно-имущественными отношениями» (Пенза, 2009 - 2012

гг.), «Менеджмент: управление в социальных и экономических системах»

(Пенза, 2012 г.), «Актуальные экономические проблемы современного

состояния и прогнозирование развития строительного комплекса» (г. Пенза,

2012 г.), «Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка» (Чехия, г.

Прага, 2012 г.), «Наука и инновации - 2013» (Польша, г. Перемышль, 2013 г.),

«Актуальные научные разработки - 2014» (Болгария, г. София, 2014 г.).

Реализация результатов исследования. Теоретические и практические

выводы исследования использовались в практической деятельности

Пензенской городской администрации, ведущего регионального застройщика

13

по строительству жилья эконом-класса - ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» (АИК), ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), г. Москва, Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), г. Москва, а также в учебном процессе для обучения студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 18 печатных работ общим объемом 55,87 п.л., (лично автором 11,23 п.л.), в том числе 5 работ в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК для публикации результатов диссертации, объемом 1,56 п.л. (в т.ч. автора - 1,06 п.л.).

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 163 страниц, из них 17 таблиц, 48 рисунков, библиография содержит 169 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Основное содержание работы. Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа, раскрыта научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теория управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной застройке территории жильем эконом-класса» осуществлен анализ основных проблемных тенденций инвестиционного развития рынка жилищной недвижимости в РФ в современных условиях строительства жилья экономического класса; выявлены особенности и специфика применения инвестиционной стоимости к земельным участкам в России, как современного экономического механизма управления инвестиционным развитием жилищной сферы; проанализирована проблемная ситуация управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса.

Во второй главе «Анализ особенностей и основных тенденций развития рынка недвижимости под жилье эконом-класса»

проанализированы особенности и основные тенденции развития строительства жилья эконом-класса в России, по Федеральным округам, Пензенской области и г. Пензе с анализом особенностей рынка земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса; произведен анализ основных показателей и общих проблемных тенденций инвестиционного жилищного развития территорий в Пензенской области и перспективных программно-целевых направлений развития жилищно-строительного комплекса, а также анализ степени реализации процедур и мероприятий перспективной градостроительной подготовки территорий к инвестиционному развитию в Пензенской области.

В третьей главе «Методические и практические рекомендации по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков под жилье эконом-класса и их эффективность» разработаны методические основы и многошаговый механизм управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса, а также программный продукт «Manager of the investment value (MIV)», позволяющий в автоматизированном режиме выполнять множественные экономико-математические расчеты инвестиционной стоимости; выполнено прогнозирование инвестиционной стоимости проекта комплексной жилой застройки территории на примере микрорайона №8 III очереди района Арбеково г. Пензы под жилье экономического класса на стадии земельного девелопмента; определен коридор управления инвестиционной стоимостью земельных участков с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства при комплексной жилой застройке эконом-класса.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Денисова, Екатерина Сергеевна, 2014 год

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЭ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001г.), действующая ред. от 06.09.2013 г.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004г.), действующая ред. от 01.11.2013 г.

3. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» с изм. и доп. от: 31 декабря 1997 г., 20 ноября 1999 г., 21 марта, 25 апреля 2002 г., 8, 10 декабря 2003 г., 21 июня, 20 июля 2004 г., 7 марта, 18, 21 июля 2005 г., 17 мая, 8, 29 ноября 2007 г., 30 октября 2009 г., 22 апреля, 27 июля, 29 ноября 2010 г., 18 июля, 30 ноября 2011 г., 25 декабря 2012 г., 28 июня, 23 июля 2013 г.

4. Федеральный закон от 9 июля 1999 г. №160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», с изм. и доп. от: 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г., 26 июня 2007 г., 29 апреля 2008 г., 19 июля, 16 ноября, 6 декабря 2011 г.

5. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», с изм. и доп. от: 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г., 2 февраля, 18 декабря 2006 г., 24 июля 2007 г., 17 июня, 23 июля 2010 г., 18, 19 июля, 6, 12 декабря 2011 г.

6. Федеральный закон Российской Федерации от 10 июля 2012 г. №118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

7. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. №290-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

8. Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм., внесенными Федеральным законом от 21.11.2011г. № Э27-ФЗ).

9. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 г. «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 годы».

10. Постановление Правительства РФ от 10.08.2007г. № 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» // Российская газета. 21.08.2007 г. №4445.

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 г. «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы».

12. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2009 г. № 256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. № 509).

13. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255 «Цель оценки и виды стоимости», с изм. и доп. от: 22 октября 2010 г.

14. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года №256 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

15. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года №255 Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)».

16. Приказ Минэкономразвития РФ от 6 марта 2008 г. № 64 «Об утверждении Типового задания на проведение оценки рыночной стоимости права заключения инвестиционных договоров в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества».

17. Приказ Минстроя России от 4 апреля 1992 года №87 Об утверждении «Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности».

18. Приказ Госстроя от 27.12.2012 г. № 117/ГС «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации на первое полугодие 2013 года и показателях средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на I квартал 2013 года».

19. Приказ Министерства регионального развития РФ от 27 февраля 2010 г. № 79 «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета».

20. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

21. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года №256.

22. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года №255.

23. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года №257.

24. Международные стандарты оценки: стандарт 1 «Рыночная стоимость как база оценки», вступил в силу 24 марта 1994 года (МКСОИ1).

25. Международные стандарты оценки: стандарт 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», вступил в силу 24 марта 1994 года (МКСОИ2).

26. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», утвержден президиумом Совета при Президенте Российской

Федерации по реализации приоритетных национальных проектов, протокол №2 от 21 декабря 2005 г.

27. Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения России», утверждена Распоряжением Правительства РФ от 30 ноября 2012 г. № 2227-р.

28. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011 - 2015 годы, утверждена постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050.

29. Афанасьева А.Н. Организационно-экономический механизм повышения доступности жилищного фонда для населения: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05.-Казань, 2013.- 198 с.

30. Акимова М.С., Улицкая Н.Ю., Денисова Е.С. Государственно-муниципально-частное партнерство при формировании жилищного фонда муниципального образования. Экономика и предпринимательство. - 2014. -№2, - с. 227 - 230.

31. Антология экономической классики. / В. Петти, А. Смит, Д. Рикардо / М.: Эконов, Ключ, 1993.

32. Анчихров Е.А. Экономический механизм инвестиционного развития комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. - Пенза, 2013. -167 с.

33. Бабинцев A.JI. Экономические аспекты формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. - М. - 2004.

34. Базоев С. Управление акционерной стоимостью. М.: Оникс, 2002. - 224 с.

35. Бакрунов Ю.О. Развитие методов управления портфелем инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании. Известия Иркутской государственной экономической академии. - 2007. - №3, - с. 71 - 74.

36. Бакрунов Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере: дис. ... д-ра экон. наук: 08.00.05. - М., 2010.-297 с.

37. Баронин С.А., Сегаев И.Н. Функционально-надежностное моделирование девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях. Недвижимость: экономика, управление. - 2009. - № 1. - с. 58 - 62.

38. Баронин С.А., Сегаев И.Н. Функционально-стоимостное моделирование девелопмента земельных участков под жилищное строительство в инвестиционно-строительных компаниях / Сборник материалов YI Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития экономического и управленческого потенциала России в XXI веке» ПГПУ им. В.Г. Белинского. - Пенза, 2008. - с. 46 - 52.

39. Баронин С.А., Сегаев И.Н., Столяров C.B. Проблемы совершенствования внутрифирменного менеджмента при реализации функций девелопмента земельных участков в жилищном строительстве. Известия Пензенского государственного педагогического университета имени В.Г. Белинского. Общественные науки. - Пенза, 2008. - № 7(11) - с. 112-117.

40. Бишоп Д., Эванс Ф. Оценка компаний при слияниях и поглощениях. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 332 с.

41. Бланк И. Финансовый менеджмент. Учебный курс - 2-е изд., перераб. и доп. -M.: Ника-Центр, 2004. - 656 с.

42. Брейли Р. Принципы корпоративных финансов. М.: Олимп-Бизнес, 1997. -485 с.

43. Валдайцев C.B. Оценка бизнеса. M.: ТК Велби, Проспект, 2004. - 355 с.

44. Васина JI.JI. Нобелевские лауреаты XX века. Экономика. Энциклопедический словарь. М.: Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2001.-336 с.

45. Выступление Министра регионального развития Российской Федерации И.Н. Слюняева на Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства в Российской Федерации (публикация в интернете) URL: http://minregion.ru/press_office/terms/3042.html.

46. «Голландские аукционы» могут снизить цену жилья эконом-класса в РФ на 20% // Недвижимость. Доступное жилье. URL:

137

http://riarealty.ru/affordabletrends_analisis/20121003/398471731.html (дата

обращения: 30.10.2013).

47. Грабовой П.Г. Организация, планирование и управление строительством. М.: Проспект, 2012. - 528 с.

48. Грабовой К.П. Методология управления энерго- и ресурсосберегающими инновациями в жилищном и коммунальном комплексах, обеспечивающих устойчивое развитие города и территории: автореф. дис. ... д-ра экон. наук. 08.00.05, М.: 2010.-38 с.

49. Грибовский C.B., Иванова E.H., Львов Д.С. и др. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2003. - 704 с.

50. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: имущественный подход. М.: Дело, 1998. - 254 с.

51. Грязнова А.Г., Маркина Е.В., Седова М.Л. и др. Финансы. / Под общ. ред. А.Г. Грязновой. М.: Финансы и Статистика, 2012. - 498 с.

52. Девелопмент недвижимости: справ, для профессионалов / под ред. И.И. Мазура, В.Д. Шапиро. - М.: ЕЛИМА: Омега-Л, 2009. - 928 с.

53. Демшин В.В., Овечкина Е.И. Безрисковая норма доходности. Вопросы оценки. М. -2001.-№2. -с. 31-39.

54. Денисова Е.С. Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории. Известия Пензенского Государственного педагогического университета имени В.Г. Белинского. -Пенза, 2012.-№28.-с. 335 -338.

55. Дойль П. Маркетинг, ориентированный на стоимость. М.: Питер, 2001. — 480 с.

56. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости. СПб.: СПбГУЭФ, 2009.-100 с.

57. Долгосрочная Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан // Общероссийский отраслевой журнал «Строительная орбита» URL: http://www.stroyorbita.ru/arhiv/0707/0707-07.htm (дата обращения: 15.10.2013).

58. Ежегодный сборник «Россия в цифрах - 2013» / Э.Ф. Баранов, Н.С. Бугакова, М.И. Гельвановский и др. М.: Росстат, 2013.-573 с.

59. Есипов В.Е, Маховикова Г.А, Терехова В.В. Оценка бизнеса. - 2-е. издание. М.: Питер, 2006.-464 с.

60. Ефимов И.В. Доля собственника земельного участка в инвестиционном контракте и проблемы ее определения в Московском регионе (публикация в интернете) URL: http://appraiser.ru/default.aspx?SectionID=35&Id=2869.

61. Жаркая Г.Ф. Развитие регионального рынка доступного жилья с высокой долей застройки эконом - класса: автореф. дис. ... кан. экон. наук: 08.00.05: -Улан-Удэ,-2013.-24 с.

62. Загидуллина Г.М. Профессиональный девелопмент недвижимости как новая концепция организации инвестиционного процесса. Г.М. Загидуллина, В.Я. Орлов, P.M. Серазетдинов и др. // Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: профессиональные аспекты экономики, организации и управления в строительстве: моногр. // под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. - Пенза: РИО ПГСХА, 2010.

63. Околелова Э.Ю. Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости: автореф. дис. ... д-ра экон. наук: 08.00.05, 08.00.13 - Воронеж, 2008.

64. Загидуллина Г.М., Файзуллин И.Э., Файзуллина Л.И. и др. Проблемы инвестирования в жилищное строительство: моногр. - Казань: КазГАСУ, 2010. -230 с.

65. Иванова И.Г. Особенности оценки инвестиционной стоимости предприятий в условиях непредельности: дис. ... кан. экон. наук: 08.00.05. -Краснодар, 2006. -197 с.

66. Игонина Л.Л. Инвестиции. М.: Экономисть, 2005. -478 с.

67. Кабанов В.Н. Технология управления финансами на основе модели точки безубыточности. Финансовый менеджмент. - М.: — 2008. - №2. - с. 14-21.

68. Кабанов В.Н. Экономические измерения в управлении (на примере

использования бухгалтерской модели точки безубыточности). Бизнес.

139

Образование. Право. Вестник волгоградского института бизнеса. - Волгоград. -2012.-№2.-с. 28-38.

69. Казейкин B.C., Баронин С.А. и др. Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России: моногр. / B.C. Казейкин, С.А. Баронин, А.Г. Черных, А.Н. Андросов / М.: Инфра-М; 2011. - 278 с.

70. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика. 2000. - 243 с.

71. Козырь Ю. В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. М.: Альфа-Пресс, 2004. - 200 с.

72. Козлов В.Н. Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. - Новосибирск, 2002. - 155 с.

73. Комов Н.В. Роль земельного фактора в создании социально ориентированной рыночной экономики России. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - М. - 2008. - № 4, - с. 5 - 11.

74. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. М.: Маросейка, 2009. - 416 с.

75. Коростелев С.П. «Новый вклад в теорию оценки недвижимости» (публикация в интернете) URL: http://appraiser.ru/default.aspx?SectionID=41 &Id=2876.

76. Косарева Н.Б. Возможные формы государственно-частного партнерства в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России». Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. М.: - 2006. - №1 - 2(26 - 27). - с. 24 - 26.

77. Костецкий Н.Ф. Роль и место инвестиционного потенциала в системе воспроизводства городской недвижимости. Недвижимость: экономика, управление. - М.: - 2009. - № 1. - с. 62 - 64.

78. Костецкий Н.Ф., Черемисин В.Т. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства. Экономика строительства. - М.: — 2002. - № 12, -с. 33-44.

79. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компаний: оценка и управление. М.: Олимп-бизнес, 2005. - 575 с.

80. Кошман Н. П. Проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (качественный анализ) / Н. П. Кошман, В. Н. Пономарев, К. К. Глинский // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. М.: - 2006. - №1 - 2(26 - 27). - с. 71 - 83.

81. Круглик С.И. О концепции национального проекта "Доступное, комфортное жилье - гражданам России" и федеральной целевой программы «Жилище». Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - М.: - 2005. - №4 (25). -с. 57-61.

82. Кулаков К.Ю. Методология формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости: автореф. дис. ... д-ра. экон. наук: 08.00.05. М.: 2009.-30 с.

83. Кулаков К.Ю., Денисова Е.С. Анализ содержания и развитие теории инвестиционной оценки земельных участков под комплексную жилую застройку. Научное обозрение. - М.: - 2013. - №1. - с. 314 - 318.

84. Кулаков К.Ю., Кулаков Ю.Н. Стандарты оценки: анализ и проблемы практического использования / Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб. тр. / Моск. гос. строит, ун-т. - М.: МГСУ, -2003.

85. Куликова М.М. О мерах, направленных на увеличение объемов жилищного строительства, включая обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Имущественные отношения в Российской Федерации. М.: — 2006.-№4.-с. 3-11.

86. Лойко П.Ф. Проблемы земельной политики и государственного управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - М.: - 2008. - № 2, - с. 5 - 20.

87. Мазур И. И., Шапиро В. Д. и др. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход. М.: Омега-Л, 2009.

88. Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н. Г. Управление проектами. - 4 изд. М.: Омега-Л, 2008. - 664 с.

89. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. М.: Питер, 2000. - 272 с.

90. Малкина М.Ю., Щулепникова Е.А. Анализ состояния и тенденций рынка жилой недвижимости в Российской Федерации. Экономический анализ: теория и практика. - М.: - 2012. - №20. - с. 2 - 12.

91. Мальцев К.В. Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития.: автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. Мальцев K.B. - М.: Полиграфический центр ФГОУ ВПО «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации», 2008. - 24 с.

92. Малышев O.A. Оценка инвестиционной стоимости российских предприятий: дис... канд.экон.наук: 08.00.05. М.: 2003. -174 с.

93. Манухина Л.А. Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных слоев населения: автореф. дис. ... кан. экон. наук: 08.00.05. М.: 2014. - 24 с.

94. Материалы интернет конференции Руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству С.И. Круглика на тему: Актуальные вопросы реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" публикация от 03.11.2006 г. (публикация в интернете) www.garant.ru.

95. Материалы Всероссийского совещания «Комплексное освоение территорий - приоритетное направление развития жилищного строительства России. Прямой диалог бизнеса и власти» 25-26 июня 2013 года в г. Москве // Национальное объединение строителей "Нострой" URL: http://www.nostroy.ru/sitePage.do?name=announcement&id=720 (дата обращения: 10.11.2013.).

96. Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости

земельных участков: разработаны ЗАО «Квинто-Консалдинг» в рамках проекта

142

по разработке, изданию и распространению методических материалов по различным аспектам оценки земель по заказу Центра ЛАРИС (публикация в интернете) URL: http://ocenchik.ru/docs/419.htm.

97. Микерин Г.И. , Гребенников В.Г., Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества. М.: Интерреклама, 2003. - 688 с.

98. Модильяни М., Миллер Ф. Сколько стоит фирма. М.: Дело, 2001. - 137 с.

99. Морковкина М.А. Статистический анализ доступности жилья в Российской Федерации: автореф. дис. ... кан. экон. наук: 08.00.12. М.: 2008. -24 с.

100. Орлова С. В. Национальные проекты и регулирование гражданско-правовых отношений в России. Имущественные отношения в Российской Федерации. М: - 2006. - №6. - с. 3 - 13.

101. О краткой классификации недвижимости (публикация в интернете) URL: http://berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup.

102. Определение инвестиционной стоимости (публикация в интернете) URL: http://bestreferat.ru/referat-174614.html.

103. Палий Н.В., Мусатова М.Ю. и др. О методологии определения долей в объектах инвестирования. Имущественные отношения. - М.: - 2007. - №8. - с. 92 - 98.

104. Парахин С. А. Экономический анализ деятельности строительного предприятия. Иркутск: ИГЭА, 2008. - 179 с.

105. Плотников А.Н. Экономика строительства / Сарат. гос. тех. ун-т. -Саратов, 2009. - 227 с.

106. Попова И.В. Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья: дис. .. канд. экон. наук: 08.00.05. Пенза, 2005.-182 с.

107. Поршакова А.Н. Экономический механизм управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий: дис. .. канд. экон. наук: 08.00.05. Пенза, 2011. -149 с.

108. Послание Президента РФ Федеральному Собранию 12 декабря 2012 года (публикация в интернете) URL: http://kremlin.ru/transcripts/17118.

109. Полковников A.B., Дубовик М.Ф. Управление стоимостью проекта: действия менеджера и команды: глава из книги «Управление проектами. Полный курс МВА» // Издательство: Олимп-Бизнес, (публикация в интернете) http://www.cfin.ru/management/finance/capital/valman.shtml.

110. Розова C.B. Существующее состояние жилищного строительства в Российской Федерации // Международный экономический форум URL: http://conference.be5.biz/r2011/2198.htm (дата обращения: 30.09.2013.).

111. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Инфра-М, 2006. - 495 с.

112. Россия в цифрах - 2013: Краткий статистический сборник / Ред. колл.: Э. Ф. Баранов, Н.С. Бугакова, М.И. Гельвановский и др. - М.: Росстат, 2013. - 573 с.

113. Романова А.И., Добросердова Е.А. Инвестиционное развитие строительного комплекса региона на основе проектного финансирования. Известия КГАСУ. - Казань. - 2012. - №4(22), - с. 459-464.

114. Романцов A.C. Управление инвестиционной стоимостью многофункциональных комплексов недвижимости: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05.-М., 2012.- 172 с.

115. Румянцев Р.В. Формирование и оценка инвестиционной стоимости предприятий химической промышленности: дис. ... кан. экон. наук: 08.00.05. — М., 2006.- 184 с.

116. Сегаев И.Н. Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. -Пенза, 2010.- 167 с.

117. Сидоров В.А. Организация инвестиционного обеспечения девелоперских проектов: дис. ...канд. экон. наук: 08.00.05. -М., 2006. - 169 с.

118. Сиразетдинов P.M. Девелопмент как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности. Российское предпринимательство. - М.: - 2011. - № 8 вып. 2 (190), - с. 80 - 84.

119. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости (публикация в интернете) URL: http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/SISTEMNII-PODHOD-K-ANALIZU-RINKA-NEDVIJIMOSTI-Sternik-G.M..html.

120. Стерник Г.М. Новый взгляд на прогнозирование рынка недвижимости: доклад на Аналитической конференции MAP 28.08.2006г. (публикация в интернете) URL: http ://realtymarket.ru/konferencii/Doklad-G.M. Sternika-na-Analiti-eskoi-konferencii-MAR.html.

121. Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? (публикация в интернете) URL: http://realtymarket.ru/ Doklad-G.M.Sternika.html.

122. Темичев А.Е. Управление проектами комплексного освоения земельных участков: дис.... кан. экон. наук: 08.00.05. М., 2009. - 166 с.

123. Финансы. Толковый словарь. - 2-е изд. / Брайен Батлер, Брайен Джонсон, Грэм Сидуэл и др. // Общая редакция: д.э.н. И.М. Осадчая. - М.: ИНФРА-М, Весь Мир, 2000. - 427 с.

124. Фоменко О.О. Оптимизация управления инвестиционными проектами в строительстве в условиях риска: дис. ... кан. экон. наук: 08.00.13. - Воронеж, -2006. - 158с.

125. Фонд РЖС объявил о первых «голландских» аукционах // Ведомости. Недвижимость. URL: http ://www. vedomosti.ru/realty/news/6562081/fond_rzhs_obyavil_o_pervyh_golland skih_aukcionah (дата обращения: 30.10.2013).

126. Щербаков В. Доступное жилье - новый рыночный продукт // Русипотека (публикация в интернете). URL: http:real.nn. ru/articles/?news=40129.

127. Экономика и управление недвижимостью: учебник / под общей редакцией д.э.н., проф. П.Г. Грабового. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект (ТК Велби), 2012. - 848 с.

128. Яковлев В.А. Национальный проект «Доступное, комфортное жилье -гражданам России» и Федеральная целевая программа «Жилище». Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — М., — 2005. - № 4 (25).-с. 54- 56.

129. Яресь О.Б. Оценка эффективности управления промышленным предприятием в современных условиях: дис. ... канд. экон. наук. 08.00.05. Владимир, - 2000. - 140 с.

130. Яськова Н.Ю. Формирование организационно-экономического механизма инвестиционно-строительной деятельности переходного периода: дис... д-ра экон. наук: 08.00.05. - М., 1999.-301 с.

131. www.kremlin.ru Официальный сайт Правительства Российской Федерации (дата обращения 15.052013 г.).

132. www.minregion.ru Официальный сайт Министерства регионального развития (дата обращения 30.09.2013 г.).

133. www.fondrgs.ru Официальный сайт Федерального фонда содействия жилищному строительству (дата обращения 30.09.2013 г.).

134. www.rosim.ru Официальный сайт Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) (дата обращения 01.05.2013 г.).

135. www.rosreestr.ru Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) (дата обращения 01.05.2013 г.).

136. www.rost.ru Приоритетные национальные проекты (дата обращения 01.05.2013 г.).

137. www.penza.ru Официальный сайт Правительства Пензенской области (дата обращения 01.05.2013 г.).

138. www.penzaim.ru Официальный сайт Министерства государственного имущества Пензенской области (дата обращения 01.05.2013 г.).

139. www.depgrad.pnzreg.ru Официальный сайт Министерства строительства, транспорта и дорожного хозяйства Пензенской области (дата обращения 5.12.2013 г.).

140. www.aikpenza.ru Официальный сайт ОАО «Агентство ипотечного кредитования по Пензенской области» (дата обращения 01.05.2013 г.).

141. www.gks.rul Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики (дата обращения 14.09.2013 г.).

142. www.sockart.ru Официальный сайт Общероссийского информационного портала «Социальная карта Российской Федерации» (дата обращения 14.09.2013 г.).

143. www.poccийcкий-coюз-инжeнepoв.pф Официальный сайт Российского союза строителей (дата обращения 14.09.2013 г.).

144. www.termodom-pnz.ru Официальный сайт строительного холдинга «Термодом» (дата обращения 11.12.2013г.).

145. www.ocenhik.ru Официальный сайт оценщик (дата обращения 12.04.2013 г.).

146. www.macon-realty.ru Официальный сайт стратегический консалтинговой фирмы на рынке недвижимости России MACON Realty Group (дата обращения 30.09.2013 г.).

147. www.evans.ru официальный сайт Международная компания Evans (дата обращения 30.09.2013 г.).

148. www.marcusevans.com официальный сайт Международная компания Evans (дата обращения 30.09.2013 г.).

149. www.knightfrank.ru Официальный сайс Международной консалтинговой компании Knight Frank (дата обращения 30.09.2013 г.).

150. www.ng.ru Официальный сайт Независимой Газеты (выпуск от 29.07.2009г.) (дата обращения 30.09.2013 г.).

151. www.rg.ru Официальный сайт Российская бизнес-газета (дата обращения 12.04.2013 г.).

152. www.meto.ru Официальный сайт ООО "Экструзионные машины" (дата обращения 12.04.2013 г.).

153. www.infox.ru Официальный сайт «Новые новости» (дата обращения 30.09.2013 г.).

154. www.ocenka-66.ru Словарь оценщика (дата обращения 30.09.2013 г.).

155. www.slovarus.ru Экономический онлайн словарь(дата обращения 30.09.2013 г.).

156. www.wikipedia.org ВикипедиЯ свободная энциклопедия (дата обращения 30.09.2013 г.).

157. www.dic.academic.ru Словари и энциклопедии на Академике (дата обращения 30.09.2013 г.).

158. www.coolreferat.com Банк рефератов (дата обращения 20.09.2013 г.).

159. www.bsn.ru/news Большой сервер недвижимости (новости) (дата обращения 30.09.2013 г.).

160. www.vitki.org Аналитические обзоры (дата обращения 30.09.2013 г.).

161. Hammer M., Champy J. Reengineering the Corporation: A Manifesto for Business Revolution. - N. Y.: Harper Collins, 1994.

162. Kerzner H. Project Management: System Approach to planning, Scheduling and Controlling. -N. Y.: 1995.

163. Kenzbom D- Business Process Reengineering: Project Management Trimd of Foe? PMI, 27 the annual Seminary. Boston: Oct. 7-9, 1996.

164. Kliem R.L., Ludin I.S. Project management practitioner's book. N.Y.: American Management Association, 1998.

165. Mintzberg H. The Rise and Fall of Strategic Planning. - N.Y/ The Free Preff, 1994.

166. Pratt Sh., Reilly R., Schweihs R., - Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies., NY, US, McGraw Hill, 2000. - p.33.

167. Project Management Institute. Standard for Portfolio Management, The. -PMI, 2006.-p.79.

168. Project Management Institute. Standard for Program Management, 2008.

169. Project management Institute. A guide to the project management body of knowledge. Pennsylvania: Project Management Institute, 2004.

Классификация многовариантных решений приобретения жилья для различных

социальных слоев населения102

102 Манухина Л.А. Выбор эффективных методов обеспечения доступности жилого фонда с учетом его качества и комфортности для различных социальных слоев населения: автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. М.,

2014.-с. 8.

Средняя заработная плата в 2012 г., номинальная и с корректировкой на региональный прожиточный минимум, тыс.

руб. на чел.

103

Е© ООО о ОООООООООООО зк ос 0: ж ^ tx о: ss зх sx tx ж ск ж щ ш Я* НЕ

ав « ай ж: ас дй ML»; ^ эй ш ш з* ш т **

aa ifteij

о *.90«>свКв ож isgooi?

" зг Ь-х

с ж ж « «»-

ф>Ш х да >-_ &> ao э

да а >* £" ос #/? я

О 2

Oisa? vw ^

0 о

г • • w

I* тОЙ

01 ^

О О ОО ¡Ж. Ж ЗСЖ Ж м за; Ж

го f SS

glifgf шсзоггг •sififei^lil^

2к © та ос; So

Ю

103 Афанасьева A.H. Организационно-экономический механизм повышения доступности жилищного фонда для населения: дис. ... канд.экон.наук: 08.00.05. Казань, 2013. -с. 198.

Лучший проект энергоэффективного жилища экономического класса104

104 Лучший проект энергоэффективного жилища экономического класса и эскиз архитектурно-планировочного решения застройки территории // Фонд РЖС URL: http://www.fondrgs.ru/work/contests/.

Эскиз архитектурно-планировочного решения застройки территории

Настоящие методические указания позволяют студентам самостоятельно с помощью программы «Manager of the investment value (MIV)» выполнять расчеты инвестиционной стоимости земельных участков, предназначенных для комплексного жилищного строительства.

Методические указания позволяют осуществлять многовариантное моделирование процесса определения стоимости, с выделением как постоянных, так и изменяемых или управляемых параметров или коридора допустимой стоимости для жилищных компаний.

Данные методические указания предназначены для дополнения и пояснения при работе с программным комплексом «MIV», разработанным в рамках кандидатской диссертации. Программный комплекс был разработан с помощью среды программирования Visual С++, данная среда разработки предоставляет возможность простой и быстрой разработки приложений с графическим интерфейсом пользователя с использованием средств визуального проектирования, обеспечивая высокий уровень производительности приложений. Также программы на Visual С++ могут быть легко связаны с офисными продуктами, такими как MS Word и MS Excel, что позволяет эффективно осуществлять передачу данных из разрабатываемого приложения в указанные продукты.

¡«Шшза лш;

к -j., . а*

Management of the investment value (MIV)

it Щ ■ыШ

¡¡Яр*

* : К ill S Я M ЙщИк53^ fttJb-ШIpirfg ggL: w •• — т. -¿Sagg

Ратабптчик Денисова F. С

Рис. 1П. Общий вид программно-целевого комплекса «Manager of the investment

В начале работы с программно-целевым комплексом необходимо зайти во вкладку «Исходные данные» и нажать пункт «Баланс площадей», в котором имеются следующие параметры, показанные на рис. 2П. После заполнения полей необходимо нажать кнопку «ОК» в нижнем правом углу формы. После ввода данных программа автоматически рассчитает баланс площадей по данному земельному участку.

. Ю) х!

Бизнес ситуации Плошад*.

Количесшо этажей аглаамий т^па 1 ж Количество этажеМ зданий типа 2-*. КоаФФии^ в н т

Уровень а га томсбч пи.1д .1

1218431

112 ¡18

|3.2

¡233)

Расчет баланса площадей

Многоэтажное строи те ль>с тео

14-4.4

шт. шт

чел ./ке «вто/1 £МХ> чел

¡96983.364 к» -М

Объекты торговли .общественного питания —~ « —"*

и бытового обслуживания |1Э221.&2&

Административные и офисные зданиями. 1^,'Г"'^'""

объекты образования зяравоохраненил /.жк*

культуры. искусства, религии

Гаражные секторы и еютоетоянки

Внутриквартальными дорогими с твердым покрытие^?, а так же зонами отлыэса

¡2/654 % ¡5797.78587: кем |22~34 % }48Ж>Э.Э&412 кг м

Рис. 2П. Баланс площадей Далее необходимо заполнить вкладку технико-экономические показатели, нажав на которую, появятся неизменяемые данные об участке, с которым предстоит работа. Для продолжения следует нажать кнопку «Далее». В появившемся окне (рис. ЗП), пустые поля необходимо заполнить, исходя из проектных данных.

Рис. ЗП. Технико-экономические показатели проекта комплексной жилой

застройки территории

Следующим шагом является расчет градостроительного баланса (вкладка «Исходные данные» пункт меню «Градостроительный баланс») (рис. 4П).

ШЫЫ-.ШУА

iBLsl

Номер по генплану

Площадь застройки jteMj

Копичестео этажей

Итого (кем.)

1.1.12 1 3. 1.7.1.8. 1 3

Здания 1 -го типа

1220

1.4.1.5 1 6

813

12

14640

9756

Здания 2то типа

2.1.2.2.2.3.2.4

461

18

8298

Школа

11808

4 1.4.2

1817

Спортивный комплекс

3008

3441

9023

Дворец бракосочетания

2210

4420

Торгово-яеловой центр

|14352

Автостоянка

|5877,41192758Ö2

OK

А

Рис. 4П. Расчет градостроительного баланса

Заполнив исходные данные, необходимо нажать кнопку «OK», для того, чтобы данные сохранились. Заполнив все пункты меню из вкладки «Исходные данные», можно приступить к расчетам стоимости необходимых нам методов оценки.

Первый метод оценки в программном комплексе «MIV» является методом сравнительных продаж. Для этого начнем с пункта «Расчет стоимости земельного участка методом сравнительных продаж» (рис. 5П). В данном меню необходимо заполнить коэффициенты влияющие на стоимость объекта оценки. Для пояснения этих коэффициентов во вкладке «Метод сравнения продаж» есть пункт «Виды поправок и их обоснование».

При необходимости, если данные для оценки показались недостаточно точными, можно задействовать два крайних столбца оценки. Для корректного расчета необходимо заполнять столбцы полностью или не использовать их совсем. После заполнения подстрочных коэффициентов необходимо заполнить весовой коэффициент, после чего программа рассчитает стоимость объекта оценки.

Вторым методом оценки является метод капитализации земельной ренты, в данной программе он представлен в виде расчета 2-мя способами. Первый способ представлен на рис. 6П.

Элемент соаэнвнид

£динша Объект измерения сцен«*»

Объекты сравнения

Цеча продажи

даб

1275 18? 318 1177700ООО

Общая ппоааль

Полеаная плошаяэ

| 218431

200 8И | 145117 Г

ОСъем объекта

руб мЗ

-+

сразнения

1. Цена продажи;

руб.

59061610

275 187318 177 700 903

2- Це«а 1 »2 общей площади 3 11ема 1 м2поя.п8о*цадк Корректировки

руб^2

руб..^2

\ 1 С16.7 } 1 370.4 ] 1 224.5-

Совершенная сделка или предложение

Переданные существенные права собственности Условия рынка (время продажи)

Местоположение

Плошая* объекта

РельеФ объекта

Геометрическая Форма учасжа

Наличие инженерных коммуникаций

Характер использования

Компоненты стоимости не связанные с недвижимость«

Наличие пакета документов на строите/ъствс

Наличие обременения

Экологическое состояние

Скоррекп^роьанная иена йкоэФФнииенг

Средняя стоимость 1 м2

Стоимость объекта сценк*

Г

о

ак

Рис. 5П. Расчет инвестиционной стоимости методом сравнительных

продаж

Расчет годовой платы

П ГЧОЧЛХЖХ&З.

К1а»ЛИаютг|>ов1в» стоимость Тг-^2 5

Ка£иаст?>ова я стоимость земельного участка

Напсягое(ай «хтпшткял

1593£М01 «Ж

емл.емэ Д0Я тельности

датор ж РаетмечР платы

платы

р

§а»»5во2-* т. &

£>у€5 в год {ЗУ& о год

ОК

J

Рис. 6П. Расчет размера годовой арендной платы за земельный участок,

как единого целого

И второй, более полный расчет арендной платы за земельный участок

представлен на рис. 7П.

к аявявящядашвшидй 4 us ^ - -ioi»d

Земельный участок, занятый многоэтажным строительством Объекты торгоали.общвстевнного питания

Кадастровая стоимость» 1rvi2 рув. Кадастровая стоимость 1м2 ] 1276.67 руб

Кадастровая стоимость зег»!«лъного /часта |263334&?3.1©1 руб. Кадастровая стоимость земельного участка (245^0058.813-; руб

Налоговая ставка |о.з Налоговая ставка }1 5

земельного налога земельного налога

Коэффициент диф-ференцамии вида де и тельноети арендатора Коэффициент категории 15 ¡1................... Коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора Коэффициент категории И

Размер арендной платы 1м2 14072.87« руб в год Размер арендной платы 1м 2 |3&Э0.&1 руб. в год

Размер арендной платы ¡ЗЭ50011 18.651 руб. е год Размер арендной платы ¡73620176.45S£ руб. в год

Административные и оФионые зданиями Земельный участок. занятый гаражами и автостоянками

Кадастровая стоимость 1м2 ¡2153.51 руб Кадастровая стоимость 1м2 11 S68.37 руб

Кадастровая стоимость» земельного участка ¡1в255й510.Я2£ руб. Кадастровая стоимость, земельного участка jioaat iso. 1231 руб.

Налоговая ставка земельного налога I Налоговая ставка земельного налога |о.з

Козффиимвн т дифференцаиии вида деятельности аренда тара ¡1.5 Коэффициент диФФеренцации айда деятельности арендатора (э

ИЬэФФицивнт категории арендатора Коэффициент категории арендатора И

Размер арендной платы 1м2 jl615.2075 руб. В ГОД Размер арендной платы 1м2 |&©44.&33 руб в год

Размер арендной платы f 76912882.83« руб. «а год Размер арендной платы 12364918€.332-^ руб е ГОД

Всего Площадь j 1697Ш5.&61 32" ке .м Размер арендной плать! 1м2 ¡ЗбДО.бТЗЭ"?® Размер арендной платы J 5751 83364.33£ руб е год руб в год

OK

-I^g

Рис. 7П. Расчет годовой арендной платы за земельный участок с учетов видов

разрешенного использования Для завершения расчета данного метода необходимо заполнить величины ставки дисконтирования (рис. 8П).

Бвзрчлсковая отгнзхгз доходна

flfs&t^w ет з» рмлсхк; имвестии^й «з Р«Ф*

Псхемми гай» ммгэ^ую ликвидность <"'*>:

Ш 2S.& ^ВвС'П'ИЛ'ЮНМЫЙ »>-1 <~-»>

С-уЧИмatt>»-t>aя ставка дохода на шнввстииим <"'»>: Н«ар«М1«з возврата капитала Станвка к «та-*т.а лмзг«-«.'^

Стоимость np^es« арвнш! эвмвльиого у**йаоттка1 <ру«5>

Стоимость права аренды эвмельного VMac-rvcai <о учетом paspetuetHHHoi-о пользовании) 4jpyC»>:

Ггт"

|2.Э7

F"

(Та^ог

fio-

¡35553Э6в.7266187

| S5®»* а. Ззйээез-

Рмс. &/7. Расчет величины ставки дисконтирования методом капитализаг{ии земельной ренты

Для расчета ставки дисконтирования был выбран второй метод, потому что он, с точки зрения автора, является более точным, за счет применения большего числа характеристик, влияющих на конечную величину. По заполнения каждого пункта также нажимаем кнопку «ОК».

Следующим методом, представленным в программе, является метод предполагаемого использования. Для его применения необходимо заполнить все предыдущие вкладки. Однако в программе «М1У» это не является проблемой и, если имеются незаполненные поля в программе, будет высвечено для пользователя предупреждение о том, что не хватает данных, и форма с недостающими данными будет предложена для заполнения. В случае, если все шаги были произведены правильно, программа выдаст следующее окно, показанное на рис. 9П. В данной форме необходимо указать периоды (очереди) строительства и отметить те объекты, которые планируется построить в рамках микрорайона.