Оценка стоимости жилой недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Шпурова, Полина Сергеевна

• Шпурова, Полина Сергеевна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Шпурова, Полина Сергеевна

Введение

Глава 1. Жилая недвижимость как объект экономических исследований

1.1 .Жилая недвижимость как объект оценки

1.2.Теоретические основы оценки стоимости жилой недвижимости

Глава 2.Методические основы оценки, стоимости жилой недвижимости

2.1. Анализ подходов и методов индивидуальной оценки стоимости жилой недвижимости

2.2. Анализ подходов к массовой оценке стоимости жилой недвижимости

2.3.Методика массовой оценки стоимости жилой недвижимости на основе гедонической модели

Глава 3. Результаты оценки жилой недвижимости в г. Новосибирске

3.1. Факторы, влияющие на оценку жилой недвижимости в г. Новосибирске

3.2.Индивидуальная оценка стоимости жилой недвижимости

3.3. Массовая оценка стоимости жилой недвижимости на основе гедонической модели и ее перспективы

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Оценка стоимости жилой недвижимости»

Актуальность темы исследования. Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки.

Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29 июля 1998 года и Стандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальных объектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч или миллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляет собой целый том объемом 50100 печатных страниц, включая приложения. Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Обычная квартира на 1 - 2 порядка дешевле крупного объекта и потому индивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост цен на квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными. Так, рост цен на квартиры в Новосибирске за период с апреля по ноябрь 2004 года составил 43%.

Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.

Степень разработанности проблемы. Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и жилой недвижимости, в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами.

Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, С.И. Лушина, А.Д. Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки жилой недвижимости.

Практически все вопросы оценки недвижимости охватывают работы зарубежных ученых: Ордуэй Ник., Фридмана Дж., Харрисона Генри С., Дж. К. Эккерта. В работе Харрисона Генри С. на одном уровне детализации рассмотрены все три подхода к оценке. Кроме того, она ориентирована на оценочную практику, анализ накопленного опыта и выдачу практических рекомендаций. Исследования Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. ориентированы в основном на коммерческую недвижимость, поэтому более детально рассмотрены методы доходного подхода, связи с оценочной практикой отражены в меньшей степени, чем у Харрисона Генри С. В исследованиях Дж. К. Эккерта, в отличие от большинства других, процесс оценки недвижимости представлен в виде прикладного экономического анализа. Дается экономическая основа традиционных оценочных моделей как для индивидуальной, так и для массовой оценки, анализ экономической структуры этих моделей (спецификация модели) и описание алгоритмов присваивания весовых коэффициентов компонентам модели (калибровка модели) с использованием компьютеризованных процедур анализа действия факторов спроса и предложения на рынке недвижимости. Однако, эти исследования, ориентированы на оценку в целях налогообложения, а не для совершения сделок.

Аспекты, связанные с особенностями построения гедонической модели ценообразования представлены в работах таких зарубежных исследователей как: Allan Din, Martin Hoesli, Andre Bender, Marc K. Francke, Gerjan A. Vos, Jos E. Janssen. В работах этих авторов рассматриваются вопросы ценообразования на местных рынках жилья, которые имеют свою специфику. И потому неприменимы к другим странам и регионам из - за особенностей их рынка жилья.

В работах отечественных ученых: Л.П. Белых, Н.Г. Волочкова, В.И. Горемыкина, П.Г. Грабового, В. В. Григорьева, JI.JL Игнатова, Ю.Н. Кулакова, И.Г. Лукманового, Б.Д. Новикова, В.И. Ресина, Г.М. Стерника, Е.Т. Тарасевича, М.А. Федотовой рассматриваются особенности функционирования рынка недвижимости, вопросы теории оценки недвижимости. Как и переводные издания, все они содержат изложение трех общепринятых подходов индивидуальной оценки различных видов недвижимости, однако в них недостаточно полно раскрыты вопросы массовой оценки недвижимости, в особенности жилой.

Актуальность и недостаточная проработанность проблемы оценки по большой группе объектов вторичного рынка жилья предопределили цель и задачи данного исследования.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методического подхода к оценке стоимости жилой недвижимости.

Для реализации данной цели были поставлены следующие задачи:

- сформировать системное представление о жилой недвижимости как объекте оценки и рассмотреть теоретические основы оценки;

- проанализировать существующие методические подходы к оценке недвижимости и обосновать авторский методический подход;

- обосновать преимущества и недостатки существующих подходов и методов индивидуальной оценки с целью выявления наиболее приемлемых к использованию в Новосибирске;

- обосновать необходимость использования методов массовой оценки стоимости жилой недвижимости и предложить инструментарий этой оценки;

- апробировать предложенный методический подход на базе данных квартир вторичного рынка жилья Новосибирска;

- обобщить результаты исследований и дать рекомендации к использованию предложенного инструментария оценки жилой недвижимости.

Объектом исследования является стоимость жилой недвижимости вторичного рынка жилья.

Предметом исследования являются методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе реализации индивидуального и массового подходов.

Содержание диссертации соответствует области исследования 7.1. «Концептуальное обоснование формирования рыночной стоимости различных объектов собственности» Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили: теория трудовой стоимости, неоклассическая и маржиналистская теории, а также исследования отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам формирования и развития экономических отношений на рынке жилья и оценки недвижимости.

Исследование проводилось в двух дополняющих друг друга направлениях: в движении от общего к частному - дедукция, и от частного к общему - индукция. В качестве общего дедуктивного начала были приняты характеристики общих подходов к индивидуальной и массовой оценке стоимости объекта. В качестве частного - существующие методы оценки жилой недвижимости.

Кроме того, при выполнении работы использовались такие общенаучные методы исследования как анализ и синтез, а также статистические методы обработки информации, методы экспертных оценок и методы математического моделирования. Обработка данных производилась с использованием специально разработанной программы.

Нормативно-правовую базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.

Информационную базу исследования составили данные Государственного Комитета РФ по статистике, Новосибирского областного комитета по статистике, база данных компании ООО «Жилфонд» г. Новосибирска, включающая информацию по 11 тыс. объектам жилой недвижимости, а также данные Российского Общества Оценщиков.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке методического подхода к оценке стоимости жилой недвижимости с учетом специфики состава жилого фонда. Основными результатами исследования, имеющими научную новизну являются:

• Систематизировано представление о жилой недвижимости как объекте оценки и уточнено содержание понятия рыночная стоимость жилой недвижимости;

• Предложен методический подход к оценке стоимости жилой недвижимости, сочетающий применение подходов индивидуальной и массовой оценки;

• Разработана методика массовой оценки жилой недвижимости на основе гедонической модели, позволяющая проводить оценку как по рынку в целом, так и по его отдельным сегментам;

• Разработан инструментарий массовой оценки жилой недвижимости на базе предложенной модели в форме JAVA - апплета.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в возможности применения предложенного инструментария массовой оценки жилой недвижимости:

- оценочными фирмами и риэлтерскими компаниями для оценки состояния вторичного рынка жилья и прогноза цен на жилье;

- собственниками жилой недвижимости для оценки стоимости квартир, выставляемых на продажу;

- органами государственного регулирования и управления в целях налогообложения жилой недвижимости.

Использование результатов исследования в образовательном процессе при обучении студентов по специальности 060400 «Финансы и кредит» и в преподавании курсов по оценке недвижимости на базе НГУЭУ. Предложенная в диссертационном исследовании методика позволяет:

- проводить оценку различных групп объектов на вторичном рынке жилья Новосибирска;

- определять различного рода статистическую информации по вторичному жилью;

- проводить оценку влияния характеристик жилья на его стоимость.

Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были доложены на Научных сессиях сотрудников и преподавателей НГАЭиУ (ныне НГУЭУ) в 2002, 2003, 2004 годах, Международной научно - практической конференции «Качество и полезность в экономической теории и практике» (Новосибирск, 2004 г.). Предложенные в работе гедоническая модель и программа, выполненная в виде JAVA - апплета (доступного на сайте компании ООО «Жилфонд» jilfond.ru/test), прошли экспертное тестирование в ООО «Жилфонд» и ООО «Центр финансового консалтинга» и используются в работе для оценки объектов вторичного рынка жилья, что подтверждается справками об использовании научных разработок. Программа и методика были так же тестированы и опробованы в Новосибирском отделении Российского общества оценщиков.

По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,97 пл.

Структура диссертации определяется логикой исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Работа содержит 178 страниц текста (без приложений). В списке использованной литературы 155 наименований. В работе приведено 10 таблиц, 24 рисунка, 11 приложений.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Шпурова, Полина Сергеевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационном исследовании предложен методический подход к оценке стоимости жилой недвижимости. С помощью сравнительного анализа теоретических и методических основ индивидуальной и массовой оценки жилой недвижимости получена эффективная система оценки, сочетающая индивидуальный и массовый подходы к оценке.

Основной результат диссертационного исследования - разработка методики массовой оценки стоимости жилой недвижимости на основе гедонической модели для условий вторичного рынка жилой недвижимости России и Новосибирска, обоснование ее работоспособности и ее тестирование на базе данных квартир вторичного рынка жилья Новосибирска, а так же создание компьютерной программы на ее основе.

Проведенное исследование по оценке стоимости жилой недвижимости позволяет сделать следующие выводы.

1. Во-первых, жилая недвижимость является единственным из экономических благ, ценность которого определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристиками местоположения. Во-вторых, в качестве главных отличительных черт жилой недвижимости (недвижимого имущества) закреплены принадлежность к вещам и неразрывная связь с землей. Являясь экономическим благом, жилая недвижимость обладает всеми присущими ему свойствами среди которых важнейшее место принадлежит полезности. В-третьих, в экономике недвижимости стоимостной эквивалент объекта жилой недвижимости рассматривается в динамике — на протяжении всего жизненного цикла объекта.

Именно эти важнейшие признаки жилой недвижимости лежат в основе ее оценки, целью которой является определение стоимостного эквивалента, выражаемого в различных видах стоимости. Причем, важную роль играет вид использования объектов жилой недвижимости, поскольку стоимость каждого из них представляет собой именно стоимость в использовании.

2. Анализируя теоретические основы, являющиеся базой для оценки объектов жилой недвижимости, можно сделать два главных вывода: Во -первых, рассмотренные экономические теории являются исходным основанием для формирования и реализации методических подходов к анализу и оценке жилой недвижимости. Во - вторых, в своей совокупности эти теории объясняют все содержательные аспекты жилой недвижимости — блага, жилой недвижимости — товара и жилой недвижимости — источника дохода, которые получают логичное развитие в базовых подходах к управлению жилой недвижимостью.

3. В теории оценки оцениваемую рыночную стоимость понимают как наиболее вероятную цену сделки, которую стремится определить оценщик. Она является компромиссной между ценами предложения и спроса. Известные подходы к оценке в основном сориентированы либо на цену предложения, либо на цену спроса. Чтобы моделировать этот компромисс, при индивидуальной оценке жилой недвижимости оценщику приходится применять методы разных подходов и путем согласования полученных результатов подходить к вероятной цене сделки, т.е. к рыночной стоимости.

Наиболее часто экспертами-оценщиками применяются следующие методы оценки жилой недвижимости в Новосибирске: метод сравнительной единицы (затратный подход) и метод прямого сравнительного анализа продаж (сравнительный подход), как наиболее простые и достоверные.

Одним из вопросов методики оценки, существенно влияющим как на надежность, так и на скорость оценки, является вопрос о проведении дублирующих расчетов по каждому объекту с последующим сравнением результатов и выведением согласованного итогового результата оценки. Согласование результатов оценки, получаемых от разных подходов, позволяет прийти к следующим выводам. Результат, наиболее близкий к понятию вероятной рыночной цены, получают с помощью методов сравнительного подхода.

Оценка рыночной стоимости на основе затратного или доходного подхода нуждается в проверке сопоставлением с оценкой, полученной с помощью какого-либо другого подхода. Тогда для повышения эффективности и достоверности оценки рекомендуется применять несколько методов, а потом согласовывать полученные результаты, применяя метод среднего взвешенного.

Однако соблюдение этого требования стандартов оценки в полном объеме приводит к повышению трудоемкости оценочных работ как минимум втрое. Избежать недостатков применения индивидуальной оценки помогает использование системы массовой оценки жилой недвижимости.

4.Учитывая недостатки и достоинства трех подходов к массовой оценке: экспертного, статистического и смешанного, автор диссертационного исследования предлагает следующий методический подход к оценке стоимости жилой недвижимости:

- использование методики массовой оценки, базирующейся на использовании статистического анализа, на основе гедонической модели ценообразования для оценки стоимости квартир вторичного рынка жилья с построением моделей массовой оценки для стандартных квартир, комнат и элитных квартир;

- использование методики индивидуальной оценки стоимости жилой недвижимости при оценке жилых домов на одного или нескольких хозяев(здесь также оценивается и земельный участок).

5.Предлагаемая автором методика массовой оценки стоимости жилой недвижимости на основе гедонической модели цены включает шесть основных этапов: проектирование хранилища (базы) данных, сбор информации по жилой недвижимости, выбор математической модели, обработка исходной информации, настройка модели, и промышленная эксплуатация этой модели.

Теория гедонической стоимости представляет собой выражение цены через произведение характеристик модели с их весовыми коэффициентами и может быть разработана для любого предмета, имеющего стоимость. В данном случае она разработана для квартир вторичного рынка жилья. Таким образом в нашем случае гедоническая модель ценообразования показывает функциональную зависимость цены квартиры от ее описательных характеристик. В качестве базовой спецификации гедонической модели цены квартиры была выбрана мультипликативная форма. Методом для моделирования послужил линейный регрессионный анализ.

Регрессионный анализ позволяет приближенно определить форму связи между ценой и характеристиками квартир, а также решить вопрос о том, значима ли эта связь. Вид функции, т.е. количество характеристик, с помощью которой приближенно выражается логарифм цены, выбирают заранее, исходя из содержательных соображений или визуального анализа данных. Математическое решение задачи основано на методе наименьших квадратов.

Использование именно квадратов отклонений, а не просто отклонений, позволяет суммировать отклонения различных знаков без их взаимного погашения (т.е. отсутствия отрицательных отклонений) и дополнительно обеспечивает сравнительно большее внимание, уделяемое большим отклонениям. Именно этот критерий минимизации суммы квадратов отклонений и положен в основу метода наименьших квадратов.

В вычислительном аспекте метод наименьших квадратов сводится к составлению и решению системы этих линейных уравнений, что является достаточно быстрым вычислительным методом и обеспечивает высокую скорость моделирования.

Используя модель можно рассчитать стоимость 1-2-3-4-х комнатной квартиры вторичного рынка в любом районе города Новосибирска. Другим аспектом использования модели является выявление степени влияния характеристик на цену квартиры.

Таким образом, расчет показал предпочтительность использования модели для определения цен, и то, насколько просто можно вычислить эту цену. Тем самым гедоническая модель содержит все предпосылки для ее использования оценщиками и заинтересованными лицами. Следующим направлением исследования в области оценки цен на квартиры должны стать нейронные сети. В настоящее время они уже широко используются в задачах физики, информатики, науках о земле и т.п., где дает достаточно хорошие результаты, несмотря на их недостаточную изученность. б.Конечным результатам диссертационного исследования стало создание программы для вычисления цен на квартиры вторичного рынка жилья Новосибирска. Программа выполнена в виде JAVA апплет и размещена на сайте агенства недвижимости «Жилфонд» в сети Интернет

Оценщик или риэлтер обычно специализируется в довольно узкой области: хорошо оценивает квартиры в определенном районе или определенного типа, а программа обобщает знания многих специалистов и результаты статистического анализа. Она применима ко всем 1-2-3-4-х комнатным квартирам вторичного рынка жилья в любом районе города Новосибирска.

Использование программы не требует практически никаких специальных знаний и позволяет неспециалистам легко и просто получать квалифицированные оценки рыночной стоимости новосибирских квартир. Поэтому эта программа особенно полезна для новых фирм, испытывающих недостаток опытных специалистов. Кроме того, она помогает риэлторам решать, специфические задачи. Предварительная оценка по ограниченному кругу параметров квартиры, содержащихся в поступающих на фирму заявках на продажу, позволяет выбирать перспективные для дальнейшей посреднической работы варианты. Если запрашиваемая цена ниже оценки, квартиру будет достаточно просто продать, и работать с ней перспективно. А если выше - наоборот.

Эта программа может помочь также при контактах с клиентами. Если они предлагают нереальные цены, то переубедить их на словах довольно сложно, поскольку они понимают пристрастность риэлтора, убеждающего их изменить цену с целью облегчения своей работы. А компьютер в этом плане имеет явные преимущества. Если продемонстрировать клиенту на компьютере несколько разумных оценок чужих квартир, с которыми он согласится, а затем оценить его квартиру, это будет убедительным доводом для клиента и позволит согласовать с ним разумную цену.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Шпурова, Полина Сергеевна, 2005 год

1. Абалкин II. Назревшие перемены // Вопросы экономики. 1998. - №6.

2. Австрийская школа в политической экономике/К. Менгер, Л. Бем-Баверк, Ф. Визер. -М., 1992.

3. Адамеску А. Региональные программы: перспективные вопросы // Экономист. 1997. - №3.

4. Аналитика от Г.М. Стерника: Рынок жилья в России в 2001 году -КРИЗИС РОСТА. Новосибирская гильдия риэлтеров. - М., 2001.

5. Аникин А.В. Юность науки. М, 1985.

6. Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом // Вопросы оценки. — 2002. №1.

7. Антология экономической классики. М.: МП «ЭКОНОВ-КЛЮЧ»,1993.-475с.

8. Арсланова 3., Лившиц В. Принципы оценки эффективности инвестиционных проектов // Инвестиции в России. 1995. - №1-4.

9. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000.

10. Барр Р. Политическая экономия. Пер. с фр.: В 2-х Т. М.: Международные отношения, 1994.

11. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 1999.-264с.' 12. Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценки и эффективностиинвестиуций. М.: ИНФРА-М, 1995.

12. Бернар И., Колли Ж.-К. Толковый экономический и финансовый словарь. М.: Международные отношения, 1994. - 657с.

13. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. Пер. с англ., 4-е изд. \ М.: «Дело ЛТД», 1994. 720с.

14. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. Пер. с англ. М.: Инфра-М, 1996.1. Т.управления и стратегия развития. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. - 276с.

15. Виссарионов А., Федорова И. Уроки кризиса // Экономист. 1999. -№2.

16. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. -672с.

17. Выбросы загрязняющих веществ в атмосферу городов и районов новосибирской области в 2002 году: Статистический бюллетень (По каталогу 15.8) / новосибирский областной комитет государственной статистики. Новосибирск, 2003. - 42 с.

18. Гайдар Е. Аномалии экономического роста // Вопросы экономики. —1996.-№12.

19. Гитман Д., Джонк М. Основы инвестирования. Пер с англ. М.: Дело,1997.

20. Глущенко К.П. Жилье для богатых // Недвижимость. 1999. - №45.

21. Глущенко К.П. Динамика цен на вторичном рынке жилья Новосибирска (1994-2001 гг.). Российская гильдия риэлтеров. - М., 2001.

22. Глущенко К.П. О богатстве выбора//Недвижимость. 1999. - №40.

23. Глущенко К.П., Баталева А.В. Что почем в цене квартиры //

24. Недвижимость. — 1999. №42.

25. Горбунов А., Иванов С., Асаул А. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике. СПб.: ИСЭН РАН, 1999.-189с.

26. Горбунов А., Кулибанов В. Экономические аспекты инвестирования региональной экономики. СПб.: ИСЭП РАН, 1996. - 231 с.

27. ГОСТ Р 51.195.0.02-98. Единая система оценки имущества.Термины и определения. — «Российский оценщик» № 9-10 (42) сенябрь-октябрь 1998 г.

28. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин, В.П.Мозолин. М.: Издательство БЕК, 1996. - 714с.

29. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2 М., 2001.

30. Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем // Вопросы оценки. 2002. - №4.

31. Григорьев В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. М.:Инфра-М, 1997.

32. Два года стабильности рынка // Недвижимость. 2000. - №41.N

33. Денежные доходы и расходы населения новосибирской области: Статистический сборник: период 1997-2001 гг.: (По каталогу 1.19) / Новосибирский областной комитет государственной статистики. -Новосибирск, 2003. 28 с.

34. Денисов Г.А., Каменецкий М.И., Остапенки В.В. Прикладная наука и инновационная деятельность. -М.: Диалог, 1998. 386с.

35. Доллан Э., Домненко Б. Экономикс. М., 1994. - 354с.

36. Доничев О.А. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости. Владимир: Посад, 2001. 335с.

37. Доничев О.А. Создание результативной инновационно-воспроизводственной модели регулирования рынка инвестиционных ресурсов. М.: МАИЭС «Nox», 1998. - 388с.

38. Доничев О.А. Экономические проблемы создания и развития рынка жилья. М.: Стройиздат, 1995. - 354с.

39. Дулич В. Инвестиционно-строительная деятельность в России в 1998 году. М.: Сборник МАИЭС, 1999. - 163с.

40. Елисеева Е.И., Юсбашев М.М. Общая теория статистики. М.: Финансы и статистика, 1996. - 366с.

41. Еремин А. Теория и практика собственности в современной экономике // Экономист. 1994. - №10.

42. Ершова С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов. СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 171с.

43. Ефимчук И.В. Муниципальная собственность и ее эффективность в системе рыночных отношений: Автореф. дис. . кан. экон. наук.: 08.00.01 / Нижегород. гос.ун-т. Н.Новгород, 1997.

44. Жилищная политика местных властей: уроки западно-европейского ^ опыта и реформы в России. СПб.: Наука, 1998.

45. Жилищная экономика. Пер. с англ. М.: Дело, 1996.

46. Жилищный кодекс РСФСР. М., 2000.

47. Жилье дорожает спрос не падает. - Российская гильдия риэлтеров. — М., 2001.

48. Зайдель X., Теммен Р. Основы учения об экономике. Пер. с нем. М.: Дело ЛТД, 1994.

49. Зайнуллина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике: Автореф. дис. . кан. эк. Наук: 08.00.01 / Рост, гос. строит. Ун-т. Рн/Д, 1998. - 20с.

50. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики».М.,1993.

51. Иванов Ю. О международных сопоставлениях ВВП // Вопросы экономики. 1993. - №3.

52. Игнатов JI.JI. Экономика недвижимости: Учебно-методическое пособие. М.: Издательство МГТУ им. Н.Э.Баумана, 2003. - 168с.

53. Илларионов Л. Как был организован российский финансовый кризис // Вопросы экономики. 1998. - №12.

54. Квартиры исторического центра // Недвижимость. 2000. - №44.