Оценка стоимости недвижимости при планировании инвестиций в строительство и реконструкцию жилья тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Побегайлов, Олег Анатольевич

• Побегайлов, Олег Анатольевич
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Побегайлов, Олег Анатольевич

Введение

Глава 1. Место недвижимости в рыночной экономике и определение ее стоимости

1.1. Классификация недвижимости и виды ее стоимости

1.2. База ценообразования жилой недвижимости

1.3. Анализ рынка недвижимости

1.3.1. Рынок жилья в свободных экономических условиях

1.3.2. Анализ рынка городской недвижимости

1.3.3. Основные характеристики первичного рынка жилья

1.3.4. Вторичный рынок жилья

1.3.5. Экспертная оценка параметров потребления и предпочтений потребителей

1.3.6. Влияние демографических факторов на стоимость жилья

1.3.7. Аренда городского жилья

1.4. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1.5. Существующие методы оценки недвижимости.

Развитие подходов к оценке в России

1.5.1. Анализ развития методик оценки

1.5.2. Рыночный подход

1.5.3. Затратный подход 47 & 1.5.4. Доходный подход

Глава 2. Стоимостная оценка возводимых и реконструируемых объектов

2.1. Учет особых характеристик зданий при их оценке

2.2. Анализ специальных данных по продажам жилья

2.3. Экспертная оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимости

2.3.1. Адаптированная методика проведения экспертной оценки

2.3.2. Определение прибыли строительных организаций при учете влияния факторов на стоимость недвижимости

2.4. Оценка подготовленного к сдаче объекта недвижимости

2.5. Оценка способности объекта приносить доход

2.6. Программирование оценки стоимости недвижимости

Глава 3. Совершенствование планирования инвестиций в капитальное строительство с применением методов и моделей оценки недвижимости

3.1. Формирование договорной цены на рынке объектов капитального строительства

3.2. Планирование бизнеса капитального строительства жилья

3.3. Оценка и прогнозирование дохода (на примере ростовских строительных организаций)

3.4. Формирование новых резервов повышения прибыли на основе анализа рентабельности строительного производства

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Оценка стоимости недвижимости при планировании инвестиций в строительство и реконструкцию жилья»

Сфера недвижимости представляет собой обширную область предметов недвижимого характера и общественных отношений, связанных с ними. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. [29] Операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности с высокой степенью точности и надежности. Потребность в оценочных услугах возникает при определении эффективности инвестирования при строительстве жилья, купле-продаже квартир и земельных участков, реконструкции зданий (сооружений) и т.д.

Обеспечение граждан жильем и развитие жилищного строительства является одной из важнейших задач нашего государства [1, ст. 40]. Следовательно, вопросы оценки стоимости жилья имеют актуальное значение.

Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобрели в самое последнее время, когда встал вопрос о совершенствовании методики определения рыночной стоимости жилья и другого недвижимого имущества физических лиц для целей налогообложения. Однако для крупных строительных организаций-застройщиков необходимо знать также, какой доход принесёт тот или иной строящийся объект.

Стоимость недвижимости не связана напрямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимая собственность. Следовательно, стоимость недвижимости может соотноситься как со стоимостью строительства, так и (или) с предполагаемой доходностью, а также с рыночной стоимостью аналогичного имущества.

Все сферы деятельности строительной организации требуют соответствующих прогнозных расчетов и оценок. Цель таких оценок и расчетов - оптимизация доходов при реализации продукции строительного производства, при сдаче недвижимости в аренду, обмене и т. д.

0 Для совершенствования методов оценки необходимо изучить и спрогнозировать денежные потоки от реализации строительной продукции, проанализировать инвестируемые средства в строительство.

В рыночных условиях стоимость имущества зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества. Факторы, влияющие на стоимость, являются важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков.

В дальнейшем рынок недвижимости будет всё более усложняться. Пояф вятся новые финансовые инструменты, изменится налогообложение, возникнут новые формы владения. По мере этого сумма, выплачиваемая за собственность, будет иметь всё меньшее значение как показатель стоимости. Инвесторы покупают не только недвижимость, но и определённый набор связанных с ней условий. Следовательно, для оценки рыночной стоимости необходимо вносить значительные поправки в изначальную цену недвижимости. [29,46,159]

Ещё одной важной проблемой в этой сфере является автоматизация оценки и создание программных комплексов определения стоимости недвижимости. Но отсутствие инфраструктуры рынка, несоответствие материального уровня пользователей новым техническим и программным средствам и др. оказывают сдерживающее влияние на становление рынка программных продуктов в строительном производстве. Поэтому основная задача в этот период - комплексное насыщение строительного рынка новейшими программными разработками по оценке недвижимости, рассчитанными Ф на массового пользователя.

Степень разработанности проблемы

В области научного определения стоимости недвижимости работали ведущие учёные России и зарубежья. Теоретическим и методологическим проблемам оценки недвижимости посвящены труды И.Т. Балабанова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой, В.Н. Зарубина, Н.В. Калининой, Г.В. Попова, Е.И. Тарасевича, Дж. Эккерта и других ученых. Широко

0 известны труды В.В. Григорьева, Н.Е. Симионовой, М.А. Федотовой об оценке предприятий как имущественного комплекса, оценке объектов городского хозяйства, муниципальной недвижимости и т.д. Глубокие исследования рынка жилья проведены Г.М. Стерником, Ю.Ф. Симионовым, B.JI. Яськовым. В самые последние годы огромную работу по проблемам оценки доходной недвижимости провёл С.В. Грибовский. Весомый вклад в разработку теории инвестиционного менеджмента внесли А.Н. Асаул, М.И. Ка-менецкий, В.М. Серов. А труды американских ученых Дж. Фридмана и Ник.

Ф Ордуэя, касающиеся вопросов ипотечно-инвестиционного анализа, составления гипотетических финансовых расчетов и других проблем в данной области, получили высокую оценку со стороны отечественных специалистов и неоднократно издавались на русском языке. Большое значение для теории и практики исследуемой темы также имеют работы А.А. Гусакова, Б.Д. Новикова, С.Н. Максимова, Е.П. Ушаковой, В.З. Черняка, Р. Страйка, Г.С. Хар-рисона. Среди диссертаций, защищенных в последние годы по данной тематике, следует отметить следующие.

Демченко А.А. установил объективные предпосылки и закономерности расширения налогооблагаемой базы за счет аренды, продажи земельной недвижимости, рентных платежей за пользование городскими земельными ресурсами; усовершенствовал методику экономической оценки недвижимости, включая методы определения стоимости городских земель, расчета чистого операционного дохода, расчета премии за риск, расчета коэффициента капитализации и т.д. [53]. Ф

Дорожкова Е. Н. предложила метод системного анализ рынка недвижимости, включающий этап оценки стоимости объекта; разработала дифференцированную стратегию для различных социальных групп населения по уровню доходности и степени обеспеченности жильем. [60]

Михайлов С.Г. разработал методику, обеспечивающую определение обобщенного территориально зависимого параметра экологического влияф ния при оценке объектов для управления недвижимостью. Он определил базовый состав моделей обработки информации при оценке объектов для эффективного управления недвижимостью. [102]

Корнилова И.Л. предложила модели, позволяющие учитывать при оценке жилья разнообразные предпочтения покупателей жилья, учитывать изменения структуры спроса и предложения на рынке жилья и оценивать экономическую эффективность инвестиционных проектов на рынке недвижимости. [80]

Румянцев С.И. разработал алгоритм преобразования значений ценооб-разующих факторов в количественную меру сопоставимости объектов; создал математическую модель массовой оценки, интерпретирующую стоимостную функцию объекта недвижимости как функцию полезности. [131]

Анализ общепринятых методов оценки недвижимости показал необходимость формирования комплексного программного обеспечения работ по определению стоимости недвижимости. Новая сметно-нормативная база ценообразования обусловила необходимость привлечения новых идей и научных разработок в вопросах формирования цен на строительную продукцию - недвижимость. Теоретическая и практическая значимость данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является решение научной и практической задачи формирования аппарата оценки денежного потока от реализации деятельности строительных фирм, который учитывал бы особенности оценки объектов недвижимости и был направлен на выполнение прогнозных и оценочных расчетов их стоимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- определить показатели, обеспечивающие достоверный анализ рынка недвижимости, и провести краткий анализ рынка недвижимости в России по основным показателям;

- провести анализ существующих и ранее применявшихся методов оценки недвижимости;

0 - предложить метод определения основных факторов, формирующих стоимость объекта недвижимости, и провести их экспертную оценку;

- разработать алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости;

- рассчитать коэффициенты капитализации для оценки различных жилых зданий в Ростовской области;

- выработать рекомендации по внедрению агрегатного стоимостного индекса при формировании договорной цены строительной продук

Ции;

- сформировать комплексную модель определения стоимости недвижимости и прогнозирования дохода от капитального строительства.

Объект и предмет исследования.

Объектом исследования является процедура определения стоимости недвижимости с позиции максимального получения прибыли при реализации продукции строительного производства ростовскими строительными орга

Ф низациями.

Предметом исследования являются оптимальные методы оценки недвижимости, позволяющие с высокой точностью прогнозировать прибыль от строительства объектов жилья, в том числе на стадии планирования инвестиций.

Теоретический и методологический аппарат исследования.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных и зарубежных ученых в области оценки стоимости недвижимости, планирования инвестиций, а также управления недвижимостью. В своей работе автор опирался на современное законодательство, теории переходной экономики и системного анализа.

Методология исследования основана на теории рыночной экономики, теории организации, системотехнике строительства, теории планирования эксперимента. В работе использованы экономико-математические методы, методы математической статистики, линеиного программирования.

Главным методом исследования служит программно-технологический инструментарий оценки объектов недвижимости.

При разработке прикладного программного обеспечения использовались инструментальные средства электронных таблиц Microsoft Excel, пакет прикладных программ Eureka, язык программирования Visual Basic и FoxPro

2.6. [25, 55,62, 111].

Для выполнения диссертационного исследования автор изучил действующее в России законодательство в области оценки, налогообложения и Ф управления недвижимостью. Были проанализированы научные разработки

Б.Д. Новикова в области оценки факторов, влияющих на стоимость недвижимости [46]. Изучен ряд зарубежных исследований по данному направлению, выполненных в последние годы. В частности, работы американских ученых П. Колвела, Н. Лэша и др., касающихся влияния домов престарелых, хосписов, психиатрических клиник и других медико-социальных учреждений на стоимость соседней недвижимости [172]; работы британских ученых ^ П. Скотта, С. Уоткинса, американцев Р. Адамса, Б. Мэхана о создании различных моделей рынка недвижимости [173,174, 175].

Выносимые на защиту результаты работы, имеющие научную новизну.

Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом совершенствовании методов прогнозных и оценочных расчетов стоимости объекта недвижимости, разработке программно-технологического инструментария оценки недвижимости, формировании комплексной модели оценки недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строиФ тельство.

Научную новизну составляют следующие результаты исследования: 1. Обоснованы ценовые коэффициенты для Ростовской области, на основе чего выработаны обобщенные показатели единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания (фундамент, перекрытия, кровля, системы водоснабжения, теплоснабжения И т.д.). ф

2. Рассчитаны коэффициенты капитализации для некоторых типов жилых зданий исследуемого региона на стадии начальной эксплуатации.

3. Разработан алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости.

4. Предложена схема метода прогнозирования долгосрочного развития фирмы с учетом неустойчивой динамики строительства по объективным причинам.

5. Определены коэффициенты реконструкции, позволяющие рассчитать оптимальную продажную стоимость в условиях рынка с учётом предлагаемых поправочных коэффициентов в зависимости от места, срока и качества строительства при подготовке смет стоимости объекта капитального строительства.

6. Предложена комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство.

Практическая значимость и внедрение результатов исследования.

Практическая значимость полученных результатов заключается в возможности широкого применения усовершенствованных методов формирования договорной цены объекта недвижимости, получения высоких доходов от его реализации при минимальных сроках окупаемости инвестиций.

Рассчитанные коэффициенты капитализации для ряда типов жилых зданий в Ростове-на-Дону могут применяться в практике оценщиков.

Разработанные алгоритм и программы определения стоимости недвижимости могут применяться заказчиками, застройщиками, генеральными подрядчиками, риэлторами и организациями технического учета недвижимости.

Кроме того, результаты исследования используются автором при чтении лекций по дисциплинам «Экономика строительства» и «Основы управления недвижимостью».

• Данный программный комплекс и другие результаты диссертационного исследования внедрены и опробованы в 2003 - 2004 гг. в ООО НПФ «Ин-тербиотех» для оценки стоимости зданий до и после повышения их эксплуатационной надежности, в Филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ростовской области для определения инвентарной стоимости зданий. В 2004 г. этот программный комплекс и поправочные коэффициенты для формирования договорной цены объекта были внедрены в Департаменте строительства администрации г. Ростова-на-Дону для повышения точности расчетов стои-4 мости при реконструкции старого жилищного фонда, строительстве новых жилых и административных зданий.

Апробация результатов исследования

Основные положения диссертации докладывались и обсуждались на международных научных конференциях в Ростовском государственном строительном университете в 2002, 2003 и 2004 гг. Они также излагались в отчёте о научно-исследовательской работе за 2003-2004 гг. по гранту Мини-4f стерства образования РФ Г02-3.3-397 «Моделирование комплексной системы оценки недвижимости».

Публикации. По материалам диссертационной работы опубликовано 6 научных работ общим объемом 19,69 усл. печ. л.

Опубликованная монография позволяет широкой аудитории ознакомиться с идеями диссертационного исследования.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованных источников из 175 наименований, в т. ч. 4 - на английском языке, а также 7 приложений. Общий объём составляет 197 страниц машинописного текста, в том числе 142 страницы основного текста, 36 таблиц, 27 рисунков.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Побегайлов, Олег Анатольевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение диссертационного исследования можно сказать, что выполнены следующие поставленные задачи.

Определены показатели, обеспечивающие достоверный анализ рынка жилой недвижимости:

- уровень цен за м2 жилья;

- обеспеченность населения жилой площадью;

- потенциал покупателей жилой недвижимости;

- распределение семей по типам жилья;

- соотношение потребностей, планов и платежеспособного спроса;

- планируемые способы улучшения жилищных условий;

- количество и общая площадь проданных жилых помещений;

- доля проданного жилья в общей площади построенного;

- распределение жилого фонда по этажности и периодам застройки.

С учетом этих показателей проведен подробный анализ рынка недвижимости в России. Установлено, что в Ростовской области рыночные цены на недвижимость значительно превышают себестоимость строительной продукции. Прибыль от реализации жилья, построенного по типовым проектам, оказывается ниже прибыли от продажи жилья, возведенного по индивидуальным проектам, несмотря на высокую себестоимость последнего.

Систематизированы источники данных о стоимости жилья, которыми могут воспользоваться оценщики. Сделан анализ существующего состояния строительного бизнеса и его конкурентной позиции, дана экспертная оценка предпочтений потребителей дешевого жилья, панельного, монолитного жилья среднего класса, элитного жилья. Сформированы предпочтения совокупного потребителя.

Определены коэффициенты реконструкции стоимости работ улучшаемых (реконструируемых) проектов к типовым проектам жилых зданий. Установлено, что наибольший коэффициент получается по производству и установке окон и дверей (1,3). По земляным работам коэффициент равен единице, также - по монтажным работам нулевого цикла и по возведению стен и перекрытий. Использование этих коэффициентов может оказать существенную помощь для определения стоимости работ при реконструкции указанных зданий.

Ш Предложена адаптированная методика экспертного анализа, позволяющая выявить основные факторы, влияющие на формирование стоимости недвижимости. Установлено, что к таковым относятся: телефонизация, материалы стеновых конструкций, местоположение, озеленение окружающего пространства, вид из окна.

Репрезентативность экспертных данных подтверждена расчетом значений коэффициента конкордации Кендалла и критерия Пирсона. Согласованность

• между привлеченными экспертами достигнута на уровне 76%.

Выполнены расчеты, позволяющие с высокой долей вероятности (индекс корреляции составил 0,94) определить, насколько повысится стоимость объекта недвижимости в результате учета данных факторов при его проектировании. На основании фактических данных, полученных в семи строительных организациях г. Ростова-на-Дону, установлено, что верный учет этих факторов позволил увеличить прибыль в среднем на 15%.

• Систематизирована последовательность выбора подходов к оценке недвижимости, позволяющая снизить затраты на поиск оптимального метода определения стоимости. Рассмотрены вопросы оценки способности объекта приносить доход, расчёта процента дисконтирования, анализа коэффициентов операционных расходов. Обоснована необходимость использования инвестиционных критериев оценки.

Рассчитаны коэффициенты капитализации для оценки некоторых видов зданий в г. Ростове-на-Дону на стадии начальной эксплуатации. Коэффициенты не были рассчитаны для всей Ростовской области ввиду большого объема работы.

Разработан программный комплекс экспресс-метода оценки недвижимости из трёх частей. Его научная новизна и практическая значимость состоит в: а) автоматизации оценки; б) разработке ценовых коэффициентов для Ростовской области (методом сравнительного объекта); в) предложении обобщенных показателей единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания (для метода разбивки); г) определении вышеуказанных коэффициентов капитализации (методом прямой капитализации).

Данные программы позволяют: а) рассчитать стоимость объекта исходя из нескольких вариантов с учетом выбора условий строительства и материалов на основе разработанных ценовых коэффициентов; б) получить восстановительную стоимость объекта и процент износа в разрезе заданных условий строительства; в) определить чистый операционный доход и период окупаемости объекта с применением рассчитанных коэффициентов капитализации.

Программный комплекс и другие результаты диссертационного исследования внедрены и опробованы в Департаменте строительства г. Ростова-на-Дону, ООО НПФ «Интербиотех» и в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ростовской области.

Произведены расчеты для сравнения стоимости работ подрядчиков муниципального заказа г. Ростова-на-Дону с предложениями фирм-конкурентов по основным видам CMP. Построен график, показывающий зависимость отношений тендерной цены конкурента к оценочной стоимости подрядчика.

Выработаны рекомендации по внедрению агрегатного стоимостного индекса при формировании договорной цены. Определены базовые стоимостные индексы элементов затрат для основных видов СМР, степень их агрегирования.

Разработана корреляционная модель увеличения стоимости строительства в зимнее время применительно к местным условиям.

Разработаны поправочные коэффициенты в зависимости от места, срока и качества строительства при подготовке смет стоимости объекта капитального строительства при тендерах.

Сформирована модель прогнозирования долгосрочных стратегических планов развития фирмы с учетом неустойчивой динамики строительства по объективным причинам.

Построены и проверены на практике графики затрат (инвестиций) и доходов во времени, позволяющие определить сроки окупаемости инвестиций в строительство объекта.

Получена комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство жилья.

Внедрённая в ряде организаций методика определения рыночной стоимости объекта позволила выявить и детализировать резервы повышения прибыли.

Результаты диссертационного исследования могут использоваться участниками рынка строительной продукции (заказчиками, подрядчиками и т.д.), профессиональными оценщиками, риэлторами, а также студентами и преподавателями. Кроме того, они могут быть использованы в ведущейся сейчас в РФ работе по созданию комплексной методики оценки стоимости недвижимости (в первую очередь, жилья) в свете стоящих задач по переходу к налогообложению недвижимого имущества по рыночной стоимости.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Побегайлов, Олег Анатольевич, 2004 год

1. Конституция Российской Федерации 12 декабря 1993 г.

2. Абалкин И.И. др. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли. /Абанкин И., Высоковский А., Трутнев Э. // Вопросы экономики. 1994. № 10. С. 90-100.

3. Американская школа управления. Бизнес-план, или как повысить доходность вашего предприятия. М.: СО "Анкил", 1992. - 32 с.

4. Бабаева П.В. Субъекты рыночной экономики: Малый бизнес России 1996, № 1, с. 15-18.

5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистка, 1996.-189 с.

6. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996. -188 с.

7. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости». СПб: Питер, 2002. - 208 е.: ил. - (Серия «Краткий курс»).

8. Беляев Ю.А. Энциклопедия начинающего предпринимателя: (Частный взгляд на предпринимателя и его окружающую среду). М.: Росс, ун-т др. народов, 1992. - 158 с.

9. Бизнес-универсал: Универсальный рекламно-информационный справочник предпринимателя. М.: Информационное агентство "NORMA", 1995. 432 с.

10. Бирман Гарольд, Шмидт Саймур. Экономический анализ инвестиционных проектов / Перевод с английского под редакцией Л.П. Белых. М.: Банки и биржи: Издательское объединение "ЮНИТИ", 1997. - 631 с.

11. Бирман Л.А. Управленческие решения: Учеб. пособие. М.: Дело, 2004. -208с.

12. Блинов А. Государственная политика малого предпринимательства в странах с развитой рыночной экономикой // Маркетинг. 1995. № 3. С. 113-120.

13. Борисович З.А. и др. Большие проблемы малого предпринимательства: К итогам реализации совместного итало-швейцарско-российского проекта / Борисович З.А., Прохоров В.А., Безносиков В.Н. // Малый бизнес России. -1997, № 2, с. 4-8.т