Методические основы управления недвижимостью города в условиях формирования рынка тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 05.13.10, кандидат экономических наук Алиев, Басир Хабибович

• Алиев, Басир Хабибович
• кандидат экономических наук
• 1997

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Алиев, Басир Хабибович

ВВЕДЕНИЕ

1. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА КАК СИСТЕМА

1.1. Понятие субъекта и объекта в системе управления недвижимым имуществом

1.2. Функции управления недвижимостью города

1.3. Проблемы регистрации объектов недвижимости и имущественных прав

2. ИССЛЕДОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА НА

ПРИМЕРЕ Г. МАХАЧКАЛЫ

2.1. Проблемы формирования и регулирования рынка недвижимости г. Махачкалы

2.2. Принципы и методы управления недвижимостью города

2.3. Проблемы регулирования земельных отношений в Российской Федерации

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА

3.1. Основные направления совершенствования системы управления недвижимым имуществом города

3.2. Совершенствование управления объектами недвижимости нежилого фонда

Проблемы налогообложения и основные направления совершенствования налоговой политики в сфере недвижимости

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методические основы управления недвижимостью города в условиях формирования рынка»

Переход к рыночной экономике имеет цель создание развитого рынка недвижимости, рост доходов бюджета, привлечение инвестиций в сферу недвижимости, улучшение обслуживания и реконструкции объектов недвижимости. Анализ существующей системы управления объектами недвижимости показывает, что она не носит системного характера и не эффективна относительно формирования доходов бюджета.

В ближайшее время приватизация земли и недвижимости в России, т.е. передача ее и общественной собственности в частную, должны принять массовый характер. В зависимости от выбранных методов и подходов к решению этой задачи, ее результаты могут иметь совершенно различную эффективность по их влиянию на экономическое развитие, с точки зрения социальной справедливости, а также по их вкладу в федеральный и местный бюджеты. Очевидно, что федеральные и местные органы власти должны иметь четко выраженную политику в этой области и программы действий, а это требует привлечения ученых и специалистов и проведения серьезных исследований.

До сих пор вопросам земельной реформы уделялось недостаточное внимание, но в ближайшее время городам России придется столкнуться с рядом сложных проблем: реконструкция старых промышленных зон, развитие инфраструктуры, осуществление массового жилищного строительства в новых рыночных условиях. Для их преодоления необходимо создать юридические, институциональные и экономические условия, в которых частный сектор и государство смогут выступать в качестве партнеров, интересы которых надежно защищены, а права гарантированы.

Проблемы управления недвижимостью города рассматриваются в трудах таких экономистов, как: Беренберг Б.Я., Бунич П.Г., Григорьев В.В., Иванова В.Н., Косарева Н.Б., Красноглазое Б.М., Лимонов Л.Э., Максимов С.Н., Федотова М.А.

Однако, в настоящее время в экономической литературе недостаточно проработаны вопросы, связанные с управлением, содержанием, оценкой, регистрацией и налогообложением недвижимости в условиях формирования рыночных отношений.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на совершенствование сложившейся ситуации в сфере недвижимости города.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ совершенствования процесса управления объектами недвижимости различного назначения в сфере городского хозяйства в условиях формирования рыночных отношений. Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

• исследование экономического содержания понятий "система управления недвижимостью", "объект" и "субъект" в системе управления недвижимостью;

• исследование и уточнение функций управления недвижимостью города;

• разработка основных направлений развития и совершенствования системы регистрации объектов недвижимости и прав на них;

• исследование принципов и методов управления недвижимостью города;

• разработка основных направлений совершенствования земельных отношений в условиях формирования частной собственности на землю;

• разработка порядка оценки недвижимого имущества на основе определения рыночной стоимости объектов;

• разработка основных направлений совершенствования управления недвижимым имуществом в жилищной сфере и объектов нежилого фонда;

• разработка основных направлений совершенствования налоговой политики в сфере недвижимости.

Предметом исследования является система управления недвижимостью города.

В качестве объекта исследования выступают организационно-экономические отношения в сфере недвижимости города.

Теоретической и методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам регулирования организационно-экономических процессов в сфере недвижимости. Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений по экономике и управлению недвижимостью в условиях перехода к рынку, трудах ведущих зарубежных и отечественных ученых-экономистов.

В процессе проведения диссертационного исследования использованы методы логического и экономического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

• уточнены понятия объекта и субъекта в системе управления недвижимостью, предложена классификация объектов городской недвижимости;

• предложено развернутое содержание функций управления применительно к системе управления недвижимостью;

• предложен методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки;

• предложен методический подход к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе выявления рыночных ставок и поправочных коэффициентов;

• предложен методический подход к определению уровня дотаций со стороны города для привлечения инвесторов к участию в низкорентабельных проектах;

• разработан методический подход, обеспечивающий сохранение бюджетных поступлений города при переходе от налогообложения имущества и земли к единому налогу на недвижимость.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование разработанных рекомендаций будет способствовать:

• формированию рациональной структуры органов управления недвижимостью города;

• пополнению доходной части бюджета города на основе определения стоимости недвижимости с использованием рыночного подхода, а также увеличению поступлений в бюджет за счет рационализации порядка определения арендной платы за объекты нежилого фонда;

• привлечению инвесторов в сферу недвижимости для реализации проектов различного уровня доходности;

• рационализации налоговой политики города.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной политики в сфере инвестирования и налогообложения, в практической деятельности администрации города.

Результаты исследования были использованы при разработке социально-экономического плана развития г. Махачкалы, а также при разработке порядка определения ставок арендной платы за объекты нежилого фонда города.

По теме диссертации опубликовано 2 работы объемом 1 п.л.

Заключение диссертации по теме «Управление в социальных и экономических системах», Алиев, Басир Хабибович

• результаты исследования могут быть использованы при совершенствовании структуры органов управления недвижимостью города;

• ряд положений диссертационного исследования были использованы при разработке плана социально-экономического развития города, а также при определении порядка расчета ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города.

Использование результатов исследования позволит обеспечить единство управления доходами и расходами, связанными с недвижимостью города. Единый орган управления будет определять доход в бюджет города от использования недвижимости, корректировать ставки земельного налога и арендных платежей, начальную цену объектов недвижимости, выставляемых на продажу и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенная работа была направлена на совершенствование системы управления недвижимостью города в условиях формирования рыночных отношений.

В итоге проделанной работы получены следующие результаты.

В области теории:

• уточнена классификация объектов управления в сфере недвижимости города, определено место системы управления недвижимостью в системе управления городским хозяйством в целом;

• систематизированы функции управления недвижимостью по основным функциям управления;

• уточнены методы управления, применяемые в управлении недвижимостью города;

• обоснована необходимость ограниченного распространения частной собственности на землю в переходный период в пользу аренды земельных участков городской территории.

Перечисленные выше теоретические вопросы, связанные с процессом управления недвижимостью города, нам не удалось решить в полной мере, что связано с ограниченностью рамок диссертационного исследования, а также с дискуссионностью и необходимостью соответствующей законодательной проработки многих вопросов.

В методической области:

• предложен методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки;

• предложен методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки;

• предложен методический подход к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе выявления рыночных ставок и поправочных коэффициентов;

• предложен методический подход к определению уровня дотаций со стороны города для привлечения инвесторов к участию в низкорентабельных проектах;

• разработан методический подход, обеспечивающий сохранение бюджетных поступлений города при переходе от налогообложения имущества и земли к единому налогу на недвижимость.

В области практики:

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Алиев, Басир Хабибович, 1997 год

1. Абен X. Об экономической оценке городской территории. М.: ЦНИИПградостроительства, 1971.

2. Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости //Финансовая газета, 1994, № 13-16, 19, 21, 24, 25.

3. Боголюбов B.C. Земельную собственность к общественной пользе. Сб. тезисов и докладов на научно-практической конференции в Санкт-Петербурге 25 апреля 1997 г./ Под ред. д.э.н. Л.М.Чистова и д.э.н. В.Н.Ивановой. - Спб.: Изд. СПбГУ, 1997.

4. Боголюбов B.C. Принципы, методы и функции управления городским хозяйством: Конспект лекций по спец. 07.17 / ЛИЭИ. Л., 1990.

5. Бильчак B.C. Региональное развитие в условиях становления рыночных структур. СПбУЭФ, 1993, 164 с.

6. Беренберг Б.Я. Организация управления народным хозяйством в регионе. Киев: Наукова думка, 1989, 300 с.

7. Бузгалин А.В. Переходная экономика: Курс лекций по политической экономии. М.: Таурус-Просперус, 1994, 472 с.

8. Бунич П. Приватизация: новый порядок. Экономика и жизнь, № 29, 1997.

9. Валдайцев С.В. Организационно-экономические формы международного научно-технического сотрудничества / Уч. пособие. Л.: Изд-во ЛГУ, 1986, 93 с.

10. Валдайцев С В. Риски в экономике и методы их страхования. Спб.: СПбДНТП, 1992, 52 с.

11. Васьков С.Г. Территориальное управление в новых хозяйственных условиях. М.: Экономика, 1990, 191 с.

12. ВиттМ.Б. Экономическая оценка земли при строительстве. М.: Стройиздат, 1972.

13. Волошин К. Больше, лучше и веселее . "Час Пик" № 96,1997.

14. Воротилов В.А. Согласования отраслевого и территориального принципов хозяйствования на различных уровнях экономики. Спб.: Петрополис, 1994, 48 с.

15. Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Приложение 2 к Указу Президента РФ № 66 от 29.01.92. "Об ускоренной приватизации государственных и муниципальных предприятий".

16. Временное методическое положение. Оценка стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже // Экономика и жизнь, № 50, 1990.

17. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: 1994.

18. Глухов А.А. Эйтингон. Управление промышленным производством. Воронеж: Изд-во Воронежского университета, 1973.

19. Горохов Н., Полукеев О. Налоговый кодекс: часть первая и самая главная "Налоговый вестник", № 2, 1996.

20. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Спб.: "Макет", Вып. 1., 1995, 128 с.

21. Григорьев В.В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования // Экономика и жизнь, № 35, 1994.

22. Григорьев В.В. Как определить стоимость предприятий и объектов недвижимости // Экономика и жизнь, № 33, 1994.

23. Дмитриева О.Г. Региональная экономическая диагностика. Спб.: Изд-во СПбУЭФ, 1992, 274 с.

24. Закон РФ от 13.12.91 № 2030-1 (редакция от 22.08.95.) "О налоге на имущество предприятий" //Экономика и жизнь, № 36, 1995.25.

25. Закон РФ от 09.12.91 № 2003-1 (редакция от 27.01.95.) "О налогаг на имущество физических лиц" //Экономика и жизнь, № 10, 1995.

26. Закон РФ от 12.12.91 № 2020-1 (редакция от 27.01.95.) "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" //Экономика и жизнь, № 10, 1995.

27. Закон РСФСФ от 11.10.91 № 1738-1 (редакция от 27.12.95.) "О плате за землю" //Экономика и жизнь, № 6, 1995.

28. Золотов А.В. Самоуправление как способ преодоления кризиса. Н.Новгород: Изд-во Нижегород. ун-та, 1994, 55 с.

29. Иванова В.Н. Местное самоуправление: проблемы теории и практики. Спб.: Изд-во СПбГУ, 1995.

30. Инструкция Госналогслужбы РФ от 30.05.95. № 31 "О порядке исчисления и уплаты налогов на имущество физических лиц" // Экономика и жизнь, № 24, 1995.

31. Инструкция Госналогслужбы РФ от 15.09.95. № 38 (редакция от 29.12.95.) "О порядке исчисления и уплаты налога на имущество иностранных юридических лиц в РФ" // Экономика и жизнь, № 5, 1996.

32. Инструкция Госналогслужбы РФ от 08.06.95. № 33 (редакция от 09.10.95.) "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий" // Экономика и жизнь, № 40, 1995.

33. Инструкция по оценке стоимости имущества государственных предприятий и организаций промышленности строительных материалов, подлежащих выкупу, продаже. М.: ВНИИЭСМ, 1991.

34. Исаксен А., Гамильтон К., Гулфасон Т. Экономика переходного периода. / Пер. с англ. кн.1. М.: Сов-ВИП, 1993, с.218.

35. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1981.

36. Капитальное строительство в Российской Федерации в 1996 г. (данные Госкомстата России). // Экономика строительства, № 5, 1997.

37. Когут А.Е., Афанасьев А.Н., Киниченко О.А. Актуальные проблемы местного самоуправления. Сб. тезисов докладов на конференции ПАМИ на тему: "Социально-экономические проблемы местного самоуправления" / Под ред. д.э.н. Л.М.Чистова, Спб.: 1996.

38. Косарева Н.Б. Жилищное кредитование в России. Сб. статей "Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика" / Под ред. Л.Э.Лимонова, Спб.: 1994.

39. Красноглазов Б.М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: АТПО "Русская инициатива", 1992.

40. Кузнецов Ю.В., подлесных В.И. Основы менеджмента. Изд-во ОЛБИС, 1997, 192 с.

41. Ланге О. Введение в экономическую кибернетику. / Пер. с англ., М.: Прогресс, 1968.

42. Лимонов Л.Э. Кризис крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России. Сб. статей "Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика". -Спб.: 1994.

43. Лимонов Л.Э. Основные особенности развития рынков недвижимости в России: выводы и рекомендации. Сб. статей "Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика". - Спб.: Леонтьевский центр, 1994.

44. Логинов В., Добролюбов С., Павлов С. Защита собственности титульное страхование // Экономика и жизнь, Спб региональный выпуск, № 18-19, 1997.

45. Международные стандарты оценки (МСО 1-4). Т. 1-2. М.: РОО, 1995.

46. Методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации. Проект М.: ВНИИ труда в строительстве, 1991.

47. Методы комплексной оценки эффективности градостроительных решений. ЛенНИИП градостроительства. Л.: Стройиздат, 1987.

48. Методы оценки стоимости имущества приватизируемых предприятий. МЕНАТЭП. М.: 1991.

49. Морлен П. Город. Количественные методы изучения. М.: Прогресс, 1977.

50. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 060815 /Под ред. В.Е.Рохчина, В.С.Чекалина. Спб.: СПбГИЭА, 1996, 137 с.

51. Мягков В.Н., Пахомова О.М. Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Спб.: 1993, 22 с.

52. Мягков В.Н., Петрович М.Л., Платонова Е.А. Современные системы регистрации недвижимости. Спб.: 1993, 46 с.

53. Налоги: Учебное пособие / Под ред. Д.Г.Черника. 2-е изд., перер. и доп. - М.: Финансы и статистика, 1996, 688 с.

54. Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ: Федеральный Закон Российской Федерации // Российская газета, 1 сентября 1995.

55. Овчинникова С.К., Демохин А.С., Трегубов А.И., Яковлев В.А., Семин Е.Г. Технология управления недвижимостью города: Учебное пособие. Спб.: Изд-во СПбГТУ, 1996, 64 с.

56. Оценка городских территорий (методы и модели) // сб. науч. тр. Киев: КиевЗНИИП, 1992.

57. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В.Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997. -320 с.

58. Оценка стоимости недвижимого имущества. Отчет Американского института по оценке недвижимости / Пер. с англ. М.: 1991.

59. Оценка стоимости национальных предприятий при создании СП. Дайджест мирового опыта // Экономическая газета, октябрь, №44, 1993.

60. Пальчиков Н.С., Пахомова О.М., Мягков В.Н., Федоров В.П. Экономическая оценка городских земель и расчет дифференцированных ставок земельного налога. Спб.: 1993, 21 с.

61. Пансков В. Действующая налоговая система России Фундамент экономической стабилизации - "налоговый вестник", № 2, 1996.

62. Пашкус Ю.В. Введение в менеджмент. Вып.2.

63. Письмо Минфина РФ от 14.02.96. № 14 "Изменения и дополнения по применению Закона РФ "О плате за землю" // Экономика и жизнь, № 12, 1996.

64. Письмо Минстроя РФ от 18.09.94 № 15-1/56 "О временной методике и порядке оценки и переоценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, по состоянию на 1 января 1995 г."// Экономика и жизнь, № 40, 1995.

65. Письмо Госналогслужбы РФ от 25.12.95. № ВМ-6-03/659 "О временных методических рекомендациях о порядке учета плательщиков налогов с имущества физических лиц и земельного налога" // Экономика и жизнь, № 8, 1996.

66. Письмо Госналогслужбы РФ от 19.06.95. № НП-6-02/335 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году" // Экономика и жизнь, №28, 1995.

67. Письмо Госналогслужбы РФ от 26.09.95. № НП-6-02-508 "Об утверждении порядка централизации в федеральный бюджет средств, поступающих от взимания платы за землю" // Экономика и жизнь, Ко 41, 1995.

68. Письмо Госналогслужбы РФ от 21.11.95. № ПВ-6-04-609 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий" // Экономика и жизнь, № 47, 1995.

69. Плата за ресурсы при развитии городов: Сб. научн. тр. М.: Стройиздат, 1988.

70. Правила оценки физического износа зданий. ВСН 53-86. Госгражданстрой, 1990.72. "Проблемы собственности в России" : Сб. тезисов и докладов / Под ред. Л.М.Чистова и В.Н.Ивановой. Спб.: Изд-во СПбГУ, 1997.

71. Проект общей части налогового кодекса РФ "Налоговый вестник", весна (спец. выпуск), 1996.

72. Раяцкас P.JL, Плакунов М.К. Экономические догмы и управленческая реальность. М.: Экономика, 1991, 207 с.

73. Ревунова М.Г. Градостроительная оценка территорий и платное землепользование: Учебное пособие по спец. 060815. Спб.: СПбГИЭА, 1995.

74. Ревунова Н.Г., Лепин А.В. Инженерно-экономические основы проектирования населенных мест: Учебное пособие. Л.: ЛИЭИ, 1991.

75. Садыков А.С. Особенности организации управления в отрасли "городское хозяйство" . М.: МИУ, 1985.

76. Сиваев С. Средства экономит конкурс // Экономика и жизнь, № 26, 1997.

77. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества. Проект РОО, 1994.

78. Сумароков В.И. Государственные финансы в системе макроэкономического регулирования. М.: Финансы и статистика, 1996, 224 с.

79. Ткаченко А.А. Территориальные интересы как фактор регионального развития. М.: Изд-во открытого Российского ун-та, 1994, с. 23.

80. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" (проект) // Экономика и жизнь, № 17, 1997.

81. Федеральный закон от 25.04.95. № 62-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в закон РФ "О налоге на имущество предприятий" // Экономика и жизнь, № 20, 1995.

82. Федеральный закон от 21.07.97. № 123-Ф3 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // Экономика и жизнь, №32, 1997.

83. Федотова М.А. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело, № 2, 1994.

84. Финансы. / Под ред. проф. В.Родионовой. М.: Финансы и статистика, 1992.

85. Фридман Д., Орду эй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: "Дело ЛТД", 1995, 480 с.

86. Чистов Л.М. Собственость в системе эффективного управления. Сб. тезисов и докладов "Проблемы собственности в России" / Под. ред. д.э.н., профессора Л.М.Чистова. - Спб.: Изд-во СПбГУ, 1997.

87. Чистякова Т.Н., Харрисон Ф. Земельная рента. Стратегическое оружие России / НИЦ "Экоград". Спб.: 1993.

88. Эклунз К. Эффективная экономика. Шведская модель / Пер. со швед. М.: Экономика, 1991. - с. 79.