Исследование проблемы оценки стоимости предприятий с использованием имущественного подхода тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Островкин, Илья Моисеевич

• Островкин, Илья Моисеевич
• кандидат экономических наук
• 1997

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Островкин, Илья Моисеевич

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЩШСТВЕННОГО ПОДХОДА

К ОЦЕНКЕ швдшшш. . . . ;

I.X. Значение одопцественного подхода к оценке в общей совокупности методов оценки предприятий.

1.2. Анализ методик имущественного подхода к оценке шрдащятий

1.3. Информационное обеспечение имущественного подхода к оценке предприятий.

ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ЩШШН МЕТОДИКИ НАКОПЛЕНИЯ активов предприятия

2.1. Оценка нематериальных активов.

2.2. Оценка зданий и сооружений.

2.3. Оценка машин и оборудования.

2.4. Оценка земельного участка.

2.5. Оценка оборотшх активов . . . . . .НО

ГЛАВА 3. РАСЧЁТНЫЙ ПРИМЕР ОПРВДШНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИЮСТИ ПРЩШШШ С ЖШЛЬЗОВАНИЕМ МЕТОДИКИ НАКОПЛЕНИЯ АКТИВОВ

3.1. Формулировка задания на оценку . . . . . . 1X

3.2. Описание предприятия . . . . . . . . . 1Г

3.3. Опредёление стоимости предприятия.

3.4. Описание подходов к расчёту стоимости и причин, по которш они выбраны.

3.5. Источники информации

3.6. Описание наиболее важных факторов, влияющих

V на стоимость предприятия

3.7. Экономический обзор отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие.

3.8. Местные характеристики сферы функционирования предприятия.

3.9. Финансовое состояние предориятия.

3.10. Описание активов.

3.11. Оценка стоимости предприятия с использованием методики накопления активов

ШЕЖШШ дашдащ

Работа выполнена иа кафедре Оценки собственности Высшей школы приватизации и предпринимательства.

Научный руководитель - доктор экономических наук, заведующий кафедрой Оценки собственности Высшей школы приватизации и предпринимательства Григорьев В.В.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Исследование проблемы оценки стоимости предприятий с использованием имущественного подхода»

В условиях формирования рыночных отношений хозяйствования существует потребность 8 оценке стоимости предприятий,основанной на современных рыночных методологических положениях. Действующая до сих пор методология оценки предприятий, применяемая в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, базирующаяся на скорректированной балансовой стоимости активов, не отвечает современным требованиям, предъявляемым субъектами рынка. В связи с этим имеется необходимость в разработке новых методологических и методических положений по оценке стоимости предприятий, отвечающих рыночным отношениям хозяйствования.

В последние года в России начала развиваться теоретическая и практическая деятельность, связанная с оценкой предприятий. Эта деятельность базируется как на отечественном, так и на зарубежном опыте оценки предприятий. Если отечественный опыт оценки предприятий заключается в использовании лишь метода скорректированной балансовой стоимости активов, то зарубежный опыт оценки оказался более разносторонним. Он включает несколько десятков методов оценки предприятий, объединённых в три основных подхода : имущественный, доходный и сравнительный (или рыночный).

Имущественный подход заключается в анализе балансовых счетов предприятия и их корректировки.

Доходный подход основан на определении текущей стоимости бу-¿зущих доходов предприятия.

Методы сравнительного (рыночного) подхода базируются на использовании фактических рыночных данных о сделках с аналогичными предприятиями.

- б

Выбор для диссертационного исследования методик имущественного подхода, а в рамках имущественного подхода, конкретной методики накопления активов обусловлен её наибольшей потребностью для осуществления практической оценки стоимости предприятий в настоящее время в Российской Федерации - время переходной экономики. В этот период времени нет объективных предпосылок для использования методик сравнительного (рыночного) подхода, так как отсутствует рынок предприятий; ещё недостаточно активен фондовый рынок; отсутствуют так же достоверн а информации о доходах предприятий (тем более их будущих доходах, которые необходимы для оценки стоимости предприятий доходным подходом) и поэтому ограничена возможность использования методик доходного подхода. В связи с этим наиболее актуальными методиками оценки предприятий в период переходаой экономики мы считаем методики имущественного подхода.

Актуальность этих методик обусловлена, с одной стороны, относительной достоверностью исходной информации используемой для оценки; с другой, реализацией традиционных подходов к оценке предприятий, которые уже известны отечественным экономистам.

Необходимо отметить, что в настоящее время в России отсутствуют научные работы, в которых бы было осуществлено теоретический анализ и обобщение или даже описание методик имущественного подхода к оценке предприятий, поэтому выбор нами для диссертационного исследования одной из наиболее распространённой на практике методики оценки предприятий - методики накопления активов, считаем важным и актуальным.

Объектом исследования являются процессы оценки стоимости предприятий с помощью методик имущественного подхода в условиях перехода к рыночным отношениям хозяйствования.

Предметом исследования являются положения методики накопления активов в оценке стоимости предприятий.

Основной целью настоящего диссертационного исследования является анализ, обобщение и формулирование методических положений по реализации методики накопления активов в оценке стоимости предприятий.

В соответствии с основной целью исследования в диссертации решаются следующие задачи: расскрывается сущность и содержание процесса реализации имущественного подхода к оценке предприятий; разрабатывается технология методики накопления активов предприятия ; осуществляется анализ существующих методик оценки предприятий, объединённых в группу имущественного подхода; разработаны методические положения по информационному обеспечению имущественного подхода к оценке предприятий; проанализированы отечественные и международные профессиональные стандарты оценки ; сформулированы научно-методические положения реализации методики накопления активов предприятий, в частности сформулированы положения по оценке основных фондов, нематериальных активов, земельных участков, машин и механизмов и прочих активов предприятий; выполнен практический расчёт стоимости конкретного предприятия.

Цель диссертационного исследования достигается за счёт анализа и обобщения результатов теоретических исследований и практического опыта отечественных и зарубежных учёных и специалистов в области оценки предприятий.

Теоретической и методологической основой исследования являются научные работы отечественных и зарубежных авторов по оценке предприятий, анализу их производственно-хозяйственной деятельности и воспроизводству основных фондов.

Рабочая гипотеза исследования: , научно-методические положения по реализации методики накопления активов могут быть использованы в практике управления предприятием в качестве информационной базы для оценки стоимости конкретного предприятия. Методами данного исследования являются системный анализ, сравнительно-сопоставимый анализ, обобщение, изучение правовых документов и нормативных актов.

Новизна результатов, полученных диссертантом состоит в следующем: разработаны научно-методические положения по реализации методики накопления активов в оценке предприятий; наиболее полно сформулированы понятия имущественного подхода к оценке предприятий, состав, сферы применения, преимущества и недостатки имущественного подохода; дано описание методик имущественного подхода; разработано информационное обеспечение имущественного подхода; разработана технология методики накопления активов предприятия ; предложен ряд методов оценки основных фондов, нематериальных активов, земельного участка под промышленную застройку, машин и оборудования.

Практическая значимость настоящего диссертационного исследования заключается в том, что исследование доведено до конкретного инструментария, способного стать практическим пособием для отечественных экспертов-оценщиков.

Полученные теоретические положения и результаты экспериментальных расчётов использовались в практике управления коннретным предприятием, а также в учебном процессе при подготовке экспертов-оценщиков в Высшей школе приватизации и предпринимательства.

Диссертация состоит из введения, трёх глав, выводов, списка использованной литературы, приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Островкин, Илья Моисеевич

выводы

1. Методы имущественного подхода к оценке стоимости предприятий, включающие метод накопления активов, метод скорректированной балансовой стоимеоти (или метод чистых активов), метод замещения, а также метод расчёта ликвидационной стоимости, кроме метода замещения базируются на одной информационной базе - балансе предприятия и являются наиболее достоверными в современных условиях - условиях нестабильной, кризисной экономики по сравнению с доходными и сравнительным (рыночным) подходом к оценке.

Это обусловлено, в первую очередь, наличием достоверной исходной информацией для расчётов, а также использованием в определённой мере известных традиционных для отечественных экономистов затратных подходов к оценке.

Значимость же двух других подходов к оценке доходного и сравнительного ограничена отсутствием достоверной информации по текущим и будущим чистым доходам, а также отсутствием рыночных данных о фактических продажах аналогичных предприятий (ввиду отсутствия ринка предприятий как такового).

2. В зависимости от источников оценочная информация классифицируется на внешнюю и внутреннюю.

К внешней оценочной информации относятся данные о стадии экономического цикла на котором находится страна, о занятости, о платёжеспособности населения, коммерческих и государственных предприятий, о состоянии инвестиционного климата, о состоянии рынка предприятий, о ставках дохода на собственный и заёмный капитал, о процентной ставке и её динамике, об уровне инфляции, о ставках налогообложения, о состоянии отраслевой и региональной экономики и пр.

К внутренней информации относятся данные об оценочном предприятии, находящиеся в балансе предприятия и отчёте о финансовом состоянии предприятия, а также других отчётно-аналитических документах. Полезной для оценки внутренней информацией является информация, полученная от руководителей и работников предприятия о внутренних возможностях развития предприятия, его настоящих и будущих проблемах, а также об информации о нематериальных активах предприятия.

Далее диссертант осуществляет классификацию оценочной информации и по дугик критериям: по роли оценочной информации о процессе управления, о степени преобразования информации, по содержанию, в зависимости от носителя информации, по возможности продуктивного использования её.

3. В третьем параграфе диссертации диссертантом приведён наиболее полный (типичный) состав имущественного комплекса предприятия, в которых входят объекты нематериальных активов, недвижимости и движимого имущества, вложения, запасы и затраты, денежные средства, прочие финансовые активы и прочие активы не отражённые в балансе. Данный состав значительно облегчает экспертам-оценщикам сбор и обработку информации об имущественном комплексе предприятия и повышает достоверность выводов, полученных в результате оценки предприятия.

4. В диссертации детально разработан один из основных мало-разработанных методов имущественного подхода к оценке - метод накопления активов. По сути это не метод, а сложная методика, включающая в себя ряд методов определения рыночной стоимости различных видов активов предприятия - движимого и недвижимого имуще-щеетва, нематериальных активов, капитальных вложений и оборотных* средств.

Такая детальная проработка данной методики оценки позволяет экспертам-оценщикам России широко использовать её в практической оценочной деятельности.

5. В диссертации проанализированы и обобщены и описаны методы оценки нематериальных активов предприятия: метод калькуляции затрат (затратный подход), метод дисконтируемых денежных потоков (доходный подход), метод прямого сравнительного анализа продаж (сравнительный подход). Данные методы применительно к оценке нематериальных активов имеют свою специфику, отличную от аналогичных методов, используемых для оценки других видов активов.

Кроме методов, относящихся к трём подходам к оценке диссертант рассмотрел смешанные методы оценки нематериальных активов, объединяющие в себе элементы различных подходов к оценке (например, методика определения рыночной стоимости изобретения "Технология безвзрывного разрушения естественных и искусственных твёрдых тел" включает в себя затратный и доходный подходы к оценке).

Диссертант рассмотрел методику оценки гудвила.

6. В диссертации проанализированы и подробно описаны принципы оценки объектов недвижимости, факторы, влияющие на уровень стоимости недвижимооти, особенности применения методов затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке объектов недвижимости.

Диссертант предложил собственную оригинальную методику индексной оценки объектов недвижимости, которая может использоваться в практике оценки.

7. В диссертации проанализированы и детально описаны объекты оценки, информация, методы оценки, особенности определения всех трёх' видов износа применительно к оценке машин и оборудования.

8. В диссертации расмотрено десять методов оценки стоимости земельных участков производственного назначения: метод сравнительного анализа продаж, метод соотнесения (или метод переноса), метод капитализации земельной ренты, техника остатка для земли, метод развития земельного участка, затратный метод, метод единиц сравнения (или метод удельной стоимости), метод базового участка, метод регрессии, метод валового рентного мультипликатора.

9. Обобщая международный опыт оценки диссертант приводит методические положения оценки стоимости оборотню: активов: запасов, дебиторской задолжности, инвестиций, валютных средств.

10. Расчёт стоимости конкретного действующего московского предприятия в соответствии с методическими положениями, предложенными диссертантом показал, что данные положения верны и могут быть использованы в практической оценочной деятельности.

- заключение.

3.1. Формулировка задания на оценку

3.1.1. Объект оценки

Объектом оценки является акционерное общество закрытого типа "Стройсервис", зарегистрированное Московской регистрационной палатой 23 октября 1992 г.

Юридический адрес: 125130, Москва, Кутузовский проспект, д.29.

Фактический адрес; тот же.

Телефон: [phone], факс [phone].

3.1.2. Предает оценки. Необходимо оценить 100% долю участия в собственности АОЗТ "Стройсервис".

3.1.3. Цель оценки. Определить рыночную стоимость 100% доли участия в собственности акционерного общества закрытого типа "Стройсервис" на I июля 1996 года.

3.1.4. Функция оценки. Результаты данной оценки будут использованы для привлечения инвестиций в развитие оцениваемого предприятия.

3.1.5. Метод оценки. В данной работе используется нвхвд одна из методик накопления активов.

3.1.6. Дата оценки. Дата оценки - I июля 1996 г.

3.1.7. Органичительные условия и предложения,

1. Финансовые и технико-экономические иоказатели предприятия, используемые в оценке берутся и рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества предприятия.

2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое предприятие и учредительных документов не проводится.

3. Данная оценка действительна на дату оценки (на I июля 1996 года) и лишь для функции, указанной в п.3.1.4 настоящего задания на оценку.

4. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта, будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.

5. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки предприятия, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

6. Этот отчёт об оценке представляет собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отноешнии условий последующей реализации имущества.

7. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества предприятия.

8. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой документацией для оценки, включая балансовые отчёты и отчёты о результатах деятельности предприятия, текстами договоров с третьими лицами, инвентаризационными ведомостями, учредительными документами, документами, подтверждающими право собственности на имущество предприятия и другими документами, необходимыми для оценки.

Эксперт-оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию о предприятии непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт-оценщик должен отразить это в своём отчёте.

Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов о информации, содержащих недостоверные сведения.

9. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с предприятием и возможность осуществления анкетирования администрации.

3.1.8. Оценка выполняется в течение 2-х месяцев (июль-август

1996 года).

3.1.9. Имя Заказчика - генеральный директор АОЗТ "Стройсервис" Иванов Иван Иванович.

3.1.10. Имя эксперта-оценщика - Петров Пётр Петрович.

3.2. Описание предприятия

Акционерное общество закрытого типа "Стройсервис" зарегистрировано в Московской регистрационной палате 6 января 1992 г. В связи с этим мы опирались на данные о финансовом положении и результатах работы предприятия с 6 января 1992 г. по I июля 1996г. и поскольку настоящий отчёт подготавливается на I сентября 1996 года, то мы предполагаем, что с даты оценки (то есть с I июля 1996 г.) непроизошло никаких событий, которые могли бы существенно повлиять на рыночную стоимость предприятия.

Основной вид деятельности оцениваемого предприятия - выполнение строительно-монтажных работ. Предприятие имеет лицензии:

- на осуществление строительной деятельности (лицензия выдана на основании решения Мосстройлицензия № 128-ПР МС Л от 15 мая 1996 г., дата выдачи 18 мая 1995 г. Лицензия действительная до 15 мая 1998 г.) ;

- на строительство объектов газового хозяйства (выдана Госгор-технадзором РФ Ц Ш № 64020-97/00950. Лицензия действительна до 22.12.97 г.);

- на эксплуатацию объектов газового хозяйства, выданную Гос-гортехнадзором РФ Ц Ш № 64020-97/00960. Лицензия действительна до 21.12.97 г.).

Уставный капитал на I июля 1996 г. составляет I млн.руб. Добавочный капитал на I июля 1996 г. - I 428 762 000 руб. Такая большая разница между величиной Уставного капитала и добавочным капиталом объясняется тем, что результаты нескольких переоценок основных фондов предприятия не вносились в Уставный капитал предприятия.

Основными объектами имущественного комплекса АОЗТ "Стройсер-вис" является отдельно стоящее офисное здание (S = 674,3 кв.м общей площади) и участок земли С S = 2252 кв.м), которые на балансе предприятия не числились (строение самортизированное).Состояние офисного здания удовлетворителвное на 2-ом этаже выполнен ремонт. Кроме этого предприятие имеет закрытые складские помещения (сараи) площадью 120 кв.м, находящиеся на этом же земельном участке, что и офисное здание (также Самортизированные"). Офисное здание и складские помещения ограждены столбчатым забором и образуют внутренний дворик. Предприятие имеет также в долгосрочной аренде земельный участок площадью 300 кв.м. Дочерних предприятий АОЗТ "Стройсервис" не имеет.

3.3. Определение стоимости предприятия

Рыночная стоимость предприятия - это наиболее вероятная его цена, по которой предприятие будет продано на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- мотивы продавца и покупателя являются типичными;

- обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время ;

- цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо особых скидок и уступок с чьей-либо стороны не было;

- платёж осуществляется в денежной форме.

3.4. Описание подходов к расчёту стоимости и причин, по которым они выбраны

Основной причиной выбора методики накопления активов для оценки рассматриваемого предприятия является отсутствие необходимых условий для применения доходного и сравнительного (рыночного) подходов.

Сравнительный подход в настоящее время использовать невозможно, так как: во-первых, отсутствует рынок предприятий (нам неизвестны случаи продажи действующих предприятий, если же речь не идёт о малых предприятиях) и методику сделок в связи с этим мы не можем применить; во-вторых, "слабый" фондовый рынок (на нём отсутствуют акции строительных организаций, аналогичные акциям оцениваемой организации), поэтому мы не можем воспользоваться методикой рынка капитала ; в-третьих, отсутствует рыночная информация о финансово-хозяйственной деятельности предприятий аналогичных оцениваемому предприятию, поэтому для оценки невозможно использовать метод оценочных мультипликаторов. Таким образом, три основных методики оценки сравнительного подхода (методика рынка капитала, методика сделок и мультпликаторы ) мы не можем применить.

Применение методик доходного подхода (методики капитализации и методики дисконтирования денежных потоков) также ограничено ввиду отсутствия необходимой и достаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации и дисконтирования доходов.

В связи с этим мы считаем наиболее обоснованным использование для оценки рассматриваемого действующего предприятия методику накопления активов - одну из основных методик имущественного подхода.

Расчёт стоимости предприятия осуществляется в соответствии с методическими положениями, изложенными наш во второй главе настоящей диссертации. Данный расчёт является опрабацией тех методических положений, которые были изложены нами во второй главе диссертации.

3.5. Источники информации

Источники общих данных: периодические издания и монографии о состояниях рынков (рынков строительных и оценочных услуг, а также рынка недвижимости); в этих общих данных отражаются изменения экономических, социальных, политических, правовых и экологичес№ ких факторов, влияющих на уровень стоимости предприятия.

К общим данным относятся также данные о местоположении оцениваемого предприятия (народонаселение, уровне занятости, степень промышленного развития района с точки зрения выполнения строительно-монтажных работ, жизненный цикл развития района и т.п.).

Источники специальных данных: учредительные документы АОЗТ "Стройсервис", бухгалтерские балансы, отчёты о финансовых результатах деятельности предприятия и пояснительные записки к балансам, полный состав имущественного комплекса (инвентаризационные ведомости), технический паспорт на офисное здание, договор о предоставлении земельного участка в долгосрочную (25 лет) ареццу, планы синтетических счётов, оборотно-сальдовый баланс на период с 1.01.96 г. по 30.06.96 г., аналитические справки по бухгалтерским счетам, результаты опросов администрации, а также другие источники внутренних данных о предприятии.

3.6. Описание наиболее важных факторов, влияющих на стоимость предприятия

3.6.1. Влияние контрольного и неконтрольного участия в предприятии на его стоимость

Степень контроля предприятия влияет на оцениваемую стоимость (величину доли пакета акций) этого предприятия. Степень контроля над предприятием зависит от возможности осуществлять те или иные права, которые связаны с контролем над предприятием. К таким правам можно отнести избрание членов совета директоров и внесение изменений в направление работы предприятия, определение размера вознаграждения и привелегий членов правления, возможности приобретения, продажи и ликвидации активов предприятия, утверждения отчётов о результатах деятельности предприятия и т.д.

Акции неконтрольного пакета акций стоят ниже акций контрольного пакета.

В нашем случае требуется оценить 100 процентную долю акций АОЗТ, то есть стоимость всех прав участия (полных прав собственности) в предприятии. Одной из основных методик по которой определяется стоимость 100 процентной доли участия в предприятии является матодика накопления активов.

3.6.2. Влияние на стоимость предприятия ликвидности его активов

Стоимость предприятий, у которых значительная ликвидность активов, гораздо выше, чем стоимость тех предприятий, у которых низкая ликвидность активов. С этим положением связано правило, что акции открытых акционерных обществ, как правило, стоят выше, чем акции закрытых акционерных обществ: они (акции открытых обществ) постоянно находятся на фондовом рынке и поэтому считаются более ликвидными, чем акции закрытых акционерных обществ.

Более низкая стоимость акций закрытых акционерных обществ связана также с ограничениями на права собственности по ним, которые, как правило, имеются в закрытых акционерных обществах.

В нашем случае основные внеоборотные активы АОЗТ "Стройсервис" (офисное здание и два участка земли) являются ликвидными активами, поэтому скидку на неликвидность активов предприятия (которая обычно производится для закрытых акционерных обществ) мы делать не будем.

3.6.3. Влияние организационно-правовой формы предприятия на его стоимость К "открытым" предприятиям, с точки зрения оценки, относятся акционерные общества открытого типа. Их в России большинство: данная организационно-правовая форма была принята в законодательном порядке в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (для средних и крупных предприятий).

К "закрытым" предприятиям, с точки зрения оценки, относятся предприятия других организационно-правовых форм (в том числе малые предприятия), информацию о деятельности которых трудно обнаружить в открытой печати. В связи с этим оценка Закрытых" предприятий осуществляется, как правило, исходя из информации полученной на открытом фондовом рынке (если речь идёт о сравнительном подходе). Тогда, в этом случае, необходимо учитывать различия между "открытыми" и "закрытыми" организациями. Эти различия состоят в следующем. Во-первых, инвестиции в "закрытые" предприятия обычно вкладываются на более продолжительный срок, чем в "открытые". Во-вторых, в "открытых" обществах легче сформировать диверсифецированный портфель инвестиций, чем в "закрытом" обществе. В-третьих, как было сказано вше, "закрытые" общества имеют ограничения в правах на участие. Вследствие этих и дугих, не упомянутых здесь причин риск, связанный с инвестициями в "открытые" предприятия меньше, чем риск в "закрытых" предприятиях. В связи с вышесказанным, в нашем случае, необходимо сделать скидку на закрытость оцениваемого предприятия.

3.6.4. Влияние квалификации управленческого персонала на стоимость предприятия

Стоимость предприятия в значительной степени зависит от квалификации управленческого персонала. Этот фактор учитывается экспертами-оценщиками и при сравнительном (рыночном) подходе к оценке и при доходном подходе к оценке (например, при подборе коэффициента капитализации методом "суммирования"), и при имущественном подходе к оценке. Однако, в нашем случае мы решили не делать корректировку стоимости предприятия в связи с высокой квалификацией управленческого персонала.

3.6.5. Влияние степени диверсифицированности производства на стоимость предприятия

В большинстве случаев "закрытые" предприятия имеют довольно узкий набор выпускаемой продукции. Это обстоятельство увеличивает их риски, связанные, например, с дефицитом сырья и с реализацией продукции. Малый инвестиционный шииишл потенциал ограничивает их возможности в перепрофилировании производства в сравне-с /открытыми" предприятиями. В связи с этим круг покупателей этих предприятий узок, и эксперту-оценщику необходимо сделать корректировку стоимости такого предприятия.

Наш случай с АОЗТ "Стройсервис" представляет собой исключение из общего правила. Несмотря на то, что это "закрытое" предприятие оно имеет высокую степень диверсификации. На данном предприятии кроме общестроительных работ, осуществляются и специализированные строительные работн (строительство инженерных сетей в основном газового хозяйства и др.). Кроме того оцениваемое предприятие оказывает девелоперские услуги, причём эта юфера деятельности постоянно расширяется.

В связи с вышесказанным мы принимаем решение не вводить скидку со стоимости оцениваемого на диверсифицированность производства предприятия.

3.6.6. Влияние производственной интеграции или иерархии на стоимость предприятия

Отсутствие производственной интеграции (или иерархии) значи-ьельно влияет на стабильность функционирования предприятия. Например, если железобетонный комбинат поставляет фундаментные блоки одной крупной строительной фирме и эта фирма решит производить эти блоки самостоятельно, то железобетонный комбинат рискует лишиться доходов.

В нашем случае оцениваемое предприятие имеет низкую степень интеграции и у него отсутствует иерархия и, на наш взгляд, необ-^ ходимо по данному фактору сделать скидку со стоимости предприятия.

3.6.7. Влияние технического состояния активов на стоимость предприятия

Важным фактором, определяющим уровень стоимости предприятия является техническое состояние активов предприятия: степень изношенности внеоборотных активов, их прогрессивность и качество, а также состояние и качество запасов и других оборотных активов.

В нашем случае анализ технического состояния активов показал, что они имеют среднюю степень изношенности активов, поэтому скидка с оцениваемой стоимости в данном случае не делается.

3.7. Экономический обзор отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие

Как в строительстве, так и в других отраслях экономики России в настоящее время существенным фактором, влияющим на уровень стоимости предприятия является инфляция. Инфляция следующим образом влияет на стоимость предприятия: а) происходит снижение себестоимости продукции вследствие уменьшения стоимости внеоборотных активов и товарно-материальных ценностей и снижения величины амортизационных отчислений, а значит увеличивается прибыль; завышение финансовых результатов при заниженной стоимости активов порождает необоснованное завышение рентабельности; б) занижение себестоимости обуславливает неполное возмещение реальной величины текущих расходов предприятия. Для компенсации резко возрастающих затрат в будущем периоде, в условиях инфляции требуется всё большая сумма денежных средств по сравнению с потребностями в текущем периоде. В связи с этим происходит сокращение производства. Каждый следующий цикл производства требует всё возрастающих вложений оборотных средств, что обостряет потребность в кредитных ресурсах, порождает неплатежи, причём проценты по кредитам в условиях инфляции постоянно растут и ужесто-точаются условия получения новых кредитов ; в) накопление денежных средств для осуществления долгосрочных и среднесрочных капитальных вложений становится невозможным вследствие их обесценивания; г) текущие интересы предприятия превалируют над стратегическими: стремление сохранить реальный уровень оплаты труда, ведёт к "проеданию" оборотных средств, необходимых для нормального производственного процесса; д) следствием уменьшения амортизационных отчислений является нарушение нормального процесса воспроизводства основных фондов, увеличение степени их изношенности и снижение производительности, а это, в свою очередь, уменьшает объёмы выполненных работ и снижает выручку.

Основным фактором, влияющим на стоимость предприятия является соотношение спроса и предложения. В настоящее время рынок насыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, с одной стороны, и имеется значительный недостаток инвестиционных ресурсов, с другой стороны. Превышение предложения активов над платёжеспособным спросом ведёт к снижению стоимости предприятия. В связи с этим в нашем случае необходимо сделать скидку с оцениваемой стоимости предприятия.

Выше были рассмотрены отраслевые факторы, влияющие на стоимость оцениваемого предприятия.

3.8. Местные характеристики сферы функционирования предприятия

Важным фактором, влияющим на стоимость оцениваемого предприятия является инвестиционная активность на рынке строительных услуг. В настоящее время в Москве степень инвестиционной активности в строительной отрасли средняя (выше в жилищной сфере, ниже в сфере нежилых зданий и сооружений и совсем низкая в сфере промышленного строительства). Причём основным заказчиком в оцениваемом предприятии является Правительство г.Москвы, его органы управления и муниципальные организации. Общая программа строительно-монтажных работ в 1997 году в Москве запланирована не ниже, чем в 1996 году. В связи с этим можно предполагать, что объём работ в будущем (1997 г.) останется для оцениваемого предприятия стабильным. В связи с таким положением дел поправку на местное состояние рынка строительно-монтажных услуг мы делать не будем.

3.9. Финансовое состояние предприятия

Анализ структуры активов предприятия показывает, что оно имеет рациональное соотношение между внеоборотными и оборотными активами: доля первых в общей стоимости имущества предприятия составляет 43%, что для производственных предприятий является нормальной величиной; доля текущих активов - соответственно 57%, что также можно оценить удовлетворительно. Однако соотношение отдельных видов текущих активов, следует признать неудовлетворительной; доля запасов в общей величине активов составляет 53%, дебиторской задолжности - 3%, денежных средств - 1%. Таким образом, наиболее ликвидные активы составляют в общей сумме активов всего лишь 4%, что крайне мало для строительной организации.

Структуру капитала можно, на первый взгляд оценить положительно: доля собственного капитала в итоге баланса составляет достаточно высокую долю - 46% (абсолютными стандартами этот параметр предусмотрен на уровне 50.60%).

Ликвидность предприятия характеризуется следующими коэффициентами. Крайне низок коэффициент абсолютной ликвидности - его значение равно 0,01 (хЗЙЙЙх как нормальный уровень 0,2. .0,3), что свидетельствует об отсутствии у оцениваемого предприятия ликвидных активов для покрытия наиболее срочных обязательств. Коэффициент промежуточного покрытия также крайне низок - его значение равно 0,07 (нормальное его значение 0,7.!), что также свидетельствует о неплатёжеспособности предприятия. И, наконец, коэффициент текущей ликвидности, равный 1,06 далёк от установленного Правительством РФ критерия платёжеспособности (его уровень равен 2).

Второй критерий платёжеспособности - показатель обеспеченности предприятия собственными оборотными средствами - также ниже нормативного значения.

Проведённый анализ финансового состояния оцениваемого предприятия показывает, что имеются основания для признания структуры баланса данного предприятия неудовлетворительной.

Расчёт коэффициента восстановления платёжеспособности также подтверждает сделанный вывод - его уровень свидетельствует об отсутствии на предприятии реальной возможности в ближайшее время восстановления платёжеспособности.

Однако, учитывая специфику строительного предприятия, сравнение рассчитанных финансовых коэффициентов следовало бы производить с отраслевыми нормативами, а не с абсолютными общероссийскими стандартами. К сожалению к настоящему времени (октябрь 1996 г.) отраслевые стандарты не разработаны, поэтому было бы целесообразнее скорректировать сделанные выводы в сторону снижения с учётом среднеотраслевых значений анализируемых финансовых показателей, сложившихся к настоящему времени в отрасли строительства.

Вывод. Несмотря на низкие финансовые параметры, следует признать предприятие платёжеспособным, имеющим реальную возможность в ближайшем будущем улучшить евоё финансовое положение.

В связи с вышеизложенным поправку к стоимости предприятия на финансовое положение вводить не будем.

3.10. Описание активов В приложении 3 к настоящей диссертации приведён перечень основных фондов, числящихся на балансе оцениваемого предприятия. В приложении 4 приведён перечень нематериальных активов предприятия.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Островкин, Илья Моисеевич, 1997 год

1. Абен X., Кадри Ю., Хальяк К Применение математического моделирования при определении оптимального генерального плана города "Архитектура СССР", 1966, № I.

2. Абен X. Об экономической оценке городской территории.

3. Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости. "Финансовая газета", 1994, № 31-16, 19, 21, 24, 25.

4. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.; Финансы и етатиети-ка, 1996.

5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

6. Банковские риски. Велисава Т., Севрук М., Дело Д!Щ, 1994*

7. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. М.: К., МП "Итеи" Щ, "Юнайтед Деидон Тре*д Димитед", 1996.

8. Борьба с дороговизной квартир. Отчёт етатиетического отделения Московской городской управы. М.: 1912.

9. Бронштейн И.П. Некоторые вопросы применения математических методов в градостроительстве. В об »"Математические методы в градостроительстве". 1966.

10. Буров А.О. Основы санитарно-гигиенической и экологической экспертизы. Лекции. Академия оценки F00. М.: 1994.

11. Буров А.О., Морошкин В.А., Новиков O.K. Бизнес-план. Методика составления. Реальный пример. Центральный ИПК авиационной промышленности (ЦИПКК АЛ). М.: 1995.

12. Бурус Э.в., Зельдович Р.Н. Оптимальнее программирование в экономике градостроительства и городского дезяйства, М.: Стройиздат, 1975.

13. Вит М.Б. Экономическая оценка земли при строительстве. М.: Стройиздат, 1972.

14. В Москве увеличиваются цены на жильё. Газета коммерсант дейли № 189 от 18 сентября 1993.

15. Вопросы учёта долгосрочных инвестиций. Экспресс-выпуск. Аудиторская фирма Контакт. М.: 1994.

16. Владимирская A.C. Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов и коментарий. М.: Финансы и статистика, 1996.

17. Волчков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфо-М, 1996.

18. Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Приложение к Указу Президента КБ № 66 от 29 января 1992 г. Об ускоренной приватизации государственных и муниципальных предприятий.

19. Временное методическое положение. Оценка стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже. Экономика и жизнь, № 50, 1990.

20. Гевирц Я.А. Квартирные цены в Петрограде. Архитектурно-художественный еженедельник, № 34 за 1915 г.

21. Гейслер М.Ф. Домовладение и определение его доходности. Сибирь, Типография А.Хомского и К0, 1905.

22. Герцберг Л.Я., Мейксин О.С., Ройнкин Г.С. Проблемы оценки городской территории в совершенствовании хозяйственного механизма. В сб. Проблемы статистического анализа и моделирования развития городов. ВНИЙШ, 1983.

23. Гленн Д., Десмонд и Ричард Э.Нелли руководство по оценке бизнеса. Издание подготовлено Р00, М, : 1996.

24. Глухов В.В., Листочкина Т.В., Некрасова Т.П. Экономические основы экологии. Специальная литература. С.-Петербург, 1994.

25. Голуб АД., Струкова Е.Б. Экономика природопользования. Аспект-пресс. М.: 1995. ф

26. Горемыкин В.А., Российский земельный рынок. М.: Инро-М, 1996.

27. Грибалёв Н.П., Игнатьева И.Г. Бизнес-план. Практическое руководство по составлению. -С.-Петербург, 1994.

28. Григорьев В.В. Методические положения по оценке предприятий и объектов недвижимости. Центр экономической реконструкции предприятий. М.: 1995.

29. Григорьев В.В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования. Экономика и жизнь, № 35, 1994.

30. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика. Под ред. Григорьева В.В. М.: Инфсг-М, 199?.31 .Григорьев и др. Оценка объектов недвижимости. М.: Инфа-М, 199*?.

31. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Ив^а-М, 199?.

32. Григорьев B.B. Как определить стоимость предприятий и объектов недвижимости. Экономика и Жизнь, № 33, 1994.

33. Гуревич М.Б. Применение некоторых методов математической статистики оценки недвижимого имущества Ярославской губернии. Ярославское губернское земство, I9X2-I9I3.

34. Люди желают жить в центре. Российские вести, № ИЗ, август, .

35. Дядиченко А. И. Методы описания и выработки норм доходности по оценке городских недвижимых имуществ на основании закона от В июня 1893 г., Владимир на клязьме, 1905.

36. Д.О-Брайен, С.Шривастава. Финансовый анализ и торговля ценными бумагами (курс лекций) и описание торговых сессий. М.: ФАСТ-Центр Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, Дело I99X.

37. Д.Р.Хикс Стоимость и капитал. Экономическая мысль запада. М.: Прогресс Универс, 1993.

38. Д.С.Синг Управление производительностью: планирование, измерение и оценка, контроль и повышение. М.: Прогресс, 1989.

39. Фролова E.H., Мивнкевекий S.A. Учёт и анализ финансовых активов, «npi, облигаций, векселей. Н.: Финансы и статистика, 1995.

40. Захвати М.И. Оэнования и нормы оценки городских недвижимых имуществ г.Екатеринбурга. Екатеринбург, 1912.

41. Инвестиционное проектирование: практическое руководство по экономическому обоснованию инвестиционных проектов. Под ред. С.И.Щушишна. М.: Финетатиы$©рм, 1995.

42. Индексы цен в строительстве. Международный имформационно-аналктииеекий бюллетень, X994-I996.

43. Инструкция для оценки недвижимых имуществ в г.Казани Утверждённая Геродек®! Думой 12 ееитябр« 1896 г. г.Казань.

44. Шетцрщии ие оценке стоимости имущества государственных жреднриитий и организаций промнпленности, етроитблышх материалов, подлежащих вшдгау, продаже. М.; ВНИИЭСМ, I99X.4В. К.Рэдхэд, С.Хыос Управление финанеовыыи рюхами. М.: Инфо-М, 1996.

45. Кабакова С.И. Методика комплексной градостроительной оценки городских земель. Строительств© и архитектура Москвы, » 5, 1969.§0. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1961.

46. Ковалёв А.П. Как ощенить имущество предприятия. М.: Финетатинформ, 1996.§4. К°-инвест, журнал выпусков 1996-1996.

47. Кончин А.Н., Свихов Б.Д. Рмиок недвижимости. Состояние и тенденции развития. М.: 1996.

48. Дуговой В.А. Учёт капитала» ссуд я финансовых ре зуль-татов. Методика и практика. М.: Финансы и статистика, 1996.

49. Луговой В.А. Учёт основных средств» нематериальных активов, долгосрочных инвестиций. Методика и практикум. М.: Финаном и статистика» 1995.

50. Дуровой В.А. Учёт производственных запасов: материалов» топлива, запаснмх частей, малоценных и быстроизнашивающихся предметов. Вып.2, изд.2-е перера б. и дополн. М.: Инконс аудит, 1996.

51. Лужков D.U. К«; Москвы. Рынок недвижимости в Москве: состояние и перепективн. Экономика и жизнь. Московский внпуек, № 3, ноябрь 1993.$3. Мариалл А. Принципы экономической науки. Т.Т.1,2,3.- М.: Прогресс Умер®, 1993 •

52. Материалы семинара "Основы анализа и оценки недвижимости",- С.-Петербург, 25 октября 6 ноября 1993 г. ИЭР Всемирного банка. Агенетво международного развития США. *

53. Международные стандарты оценки. T.T.I и 2. М.: перевод и подготовка к изданию F00, под ред. И.Л.Артеменкова, 1995.

54. Методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации. Проект. М.: ВШИ труда в строительстве, 1991.

55. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбора для финансирования. Официальное издание, утверждено Госстроем РФ, Минфином РФ, Госкомпромом РФ, 31.03.1994.

56. Методические рекомендации для переоценки и определения износа зданий и сооружений на I.0I.72 г. Составлены БТИ Исполкома Моссовета п£и содействии Госстроя СССР и проектных организаций. Печатник Мосгорисполком, 1971.

57. Методические указания по оценке стоимости объектов городской (государственной и муниципальной) собственности. Приложение 3 к постановлению правительства Москвы от 4 февраля 1992, № 46.

58. Методы оценки стоимости ицущества приватизируемых предприятий. М.: МЕНАТЭП, 1991.

59. Михайлов Е.Д. США: Проблема больших городов. М.: Наука, 1973.

60. Морлен П. Город. Количественные методы изучения. М.: Прогресс, 1977.

61. Москвичи могут сами оценить стоимость своей квартиры. Газета "Коммерсант-Дели", № 105 от 5 июля 1993.

62. Начисление амортизации (износа). М.: Приор, 1996.

63. Новый план счётов бухгалтерского учёта. 7-е издание переб. и дополн. М.: Инфо-М, 1996.

64. Об установлении предельных цен на квартиры и другие помещения. Постановление Временного правительства. Уфа, 1917.79. 0 выработке норм для оценки жилых помещений. Отчёт статистического отделения Московской городской управы. М.: 1887.

65. Окончательный отчёт о НИР "Обоснование методических подходов к оценке объектов недвижимости". М.: АО "Агенство Контакт", 1993.

66. Особенности приватизации недвижимости (земли и нежилого фонда). Арбитражно-судебная практика. АО "Центр деловой информации еженедельника Экономика и жизнь. М.: 1995.

67. Организационно-правовые формы коммерческой деятельности в России. Комментарий к гражданскому кодексу КБ. М.: Инфро-М, 1995.

68. Орлов Ю.К. Заключение эксперта и его оценки (по уголовным делам). М.: Инфро-М, 1994.

69. Отчёт о НИР "Обоснование методических подходов к оценке объектов недвижимости. Этап-1. Анализ методов оценки недвижимости". М.: АО "Агенетво Кокгакт", 1993.

70. Оценка земельной собственности. Под ред. Эккерта Д.К. Красногорск, 1993.

71. Оценка имущества. Отчёт., Американского института по оценке недвижимости. Пер. с ант. М.: 1991.

72. Оценка стоимости национальных предприятий при создании СП. Дайджест мирового опыта. Экономическая газета, № 44 октябрь 1993.

73. Павлова Л.Н. Финансовый менеджмент. М,: Барда и бирки, ШИШ, 1996/

74. Ионов Г.В. Основы оценки недвижшоети. М.: Р00, 5-е издание, Ш§.

75. Первозванекнй А.А., Первозванская Т.Н. Финансовый рынок: расчёт рисков. М.: Инфо-М, 1994.

76. Поетановление правительства Москвы от 16 сентября 1993 г. № 668 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, жилыми помещениями) в Москве".

77. Постановление правительства Москвы от 29 июня 1993 г.611 п0 реализации жилой площиди в условиях рыночных отношений".

78. Положение о порядке переоценке основных фондов (средств) предприятий и организаций. Утверждено постановлением Совета Министров Правительства РФ от 25 ноября 1993 г., № 1233.

79. Портфель приватизации и инвестирования. Отв.ред.Ю.Б.Рубин., Солдаткин В.И. М.: Совинтекс, 1992.

80. Проект правил о продаже отдельных помещений в домах Тульского домовладельческого Акционерного общества. Тула, 1908.

81. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (комментарии к новому ГК РФ). М.: АО Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь", 1996.

82. Программа Департамента жилищного и городского развития "Об объявлении моратория на продажу домов, принадлежащих одной семье". Материалы проверки Конгресса. ОНА. 1980.

83. Правила оценки физического износа зданий. ВСН 53-86. Госгражданстрой, 1990.

84. Цубликация выборок из базы данных "Недвижимость" НШ "Мастак" в газете "Партнёр-Газета".

85. Плата за землю. Сборник нормативных актов. Комментарий Б.С.Меламеда, $БК. М.: 1996.

86. Цуетозерова В.Н. Оформление сделок купли-продажи. М.: Приор, 1996.

87. Рисковые решения в системе менеджмента. Консультант днректрра, № 6, 1996.

88. Российский оценщик. Ежемесячный бюллетень Р00, издается с января 1996.105. руководство для приобретения недвижимости правительственными агентами. США. 1986 (англ.язык).

89. Руководство по оценке эффективности инвестиций. В.Беренс, П.Хавранек. Новое переработанное и дополненное издание. Пер. с англ. М.: АОЗТ Интерэксперт, 1996.

90. Рмнок жилья в столице. Газета "Биржевые Ведомости", № 20, май 1993.

91. Роберт Н., Холт, Сет.Б.Барнес Планирование инвестиций.- М.: Дело ВД, 1994.

92. Роман А.П., Резников Н.К. Формирование оценки городской территории на базе модели функционального зонирования. В сб. Научные труды ЦНЙЙП градостроительства. Современные проблемы экономики и управления градостроительством, 1988.

93. Русская философия собственности (вв ХШ-ХХ). Авторы составители К.Исулов и И.Савкин. G.-Петербург, СП Ганза, 1993.

94. Сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений. 1970.

95. Сделки: понятия, виды и формы (комментарии к новому ГК РФ). М.: АО Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь, 1996.

96. Стоун М.А. Экономика и организация строительства: проектирование, производственный процесс и организация. Общий обзор (пер. с анлг. под ред. Меркина P.M., Рекитара Я.А.). М.: Экономика, 1979.

97. Стоянова Б. Финансовый менеджмент в условиях инфляции.- М.: Перспектива, 1994.

98. Сегидинов A.A. Проблемы экономики развития инфраструктуры города. М.: Стройиздат, 1987.

99. Стоимость основных фондов. 20 лет спустя. Экономическая газета № 23, июнь 1993.

100. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимое© имущества. М.: Проект Р00, 1994.

101. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость.- С.-Петербургский гос.технический университет, 1996.

102. Таремяе А.Х., Киппер Э.Я. Об экономической оценке земельв динамических задачах градостроительства. В сб. Применение математических методов в градостроительстве. К&ев, Будивельник, 1972.

103. Теория и практика антикризисного управления/ Под ред. С.Г.Беляева и В.И.Кошкина. М.: Закон и право ЮНИГИ, 1996.

104. Типовой бизнес-план. Утверждённый Федеральным управлением о несостоятельности (банкротстве) 5.12.96 г., и-98-p.

105. Томсен A.A., Витт М,Б. Градостроительство и земля. Экономическая газета, № 37, 1996.

106. Турбина К.Е. Инвестиционный процесс и страхование инвестиций от политических рисков. М. : Центр Анкил, 1996.

107. Укрупнённые показателя комплексной экономической оценки территорий городов на период до 2000 г. НШС Госстроя СССР. М. : 1964 (ДСП).

108. Управление активами. Практическое пособие. Под ред. Дякина Б.Г. М.: РОСБИ, 1996.

109. Федотова М.А. Оценка недвижимости для ипотечного криди-тования. "Банковское дело", № 2, 1994.

110. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. -М.: Перспектива, 1996.

111. Финансовое планирование. 2-е издание. Под ред. М.А.Поу-кова и А.Х.Тейлора. М. : Инфо-М, 1996.

112. Финансовое управление компанией. Под ред. В.В.Кузнецова, М. : Фонд Правовая литература, 1996.

113. Хабарова Л.П. 2чёт основных средств и нематериальных активов. М.: Бухгалтерский бюллетень, 1996.

114. Цукерман Г. А., Блевинс Д.Д. Недвижимость : Зарубежный опыт развития. М. : АО "Тема", "Диамант", "Меркурий-М", 1994.

115. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.

116. Шеннон П., Пратт Оценка бизнеса. М.: Перевод и подготовка к изданию Института экономического развития Мирового банка, под ред. В.НДавреюьва, 1996.

117. Шеремет А.Д., Сайфулин P.C. Методика финансового анализа. М.: Мнфо-М, 1996.

118. Экономика вриродовольаования. Аналитические м норматив-но-мвтодичоекие материалы. М.: Министерство охраны охружащо* среди я природных ресурсов. 1§д. 2-е дополненное, 1994.

119. Экспертная правового положения объекта недвижимости.- К.: Академия оцвпш Р00, 1996.

120. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящий доходнедвижимости. М., Дело ЛТД, 1995.149а