Рынок жилья и формирование социальной защиты населения тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Аксенов, Алексей Александрович

• Аксенов, Алексей Александрович
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Аксенов, Алексей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.1. Природа рыночных отношений в жилищной сфере.

1.2. Состояние и перспективы развития рынка жилья в Российской Федерации.

1.3. Рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг: взаимосвязь и тенденции.

2. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРОЙ.

2.1. Формирование и реализация жилищной политики в переходной экономике: взаимодействие государства и рыночных институтов.

2.2. Социально-экономические индикаторы функционирования рыночных отношений в жилищной сфере и их совершенствование.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Рынок жилья и формирование социальной защиты населения»

Актуальность темы исследования. Переход к новой модели социально-экономического развития ставит перед экономической наукой множество проблем, важнейшей из которых является жилищная. Если в плановой экономике жилье в основном распределялось государством, то в рыночных условиях оно стало объектом свободной купли-продажи. Появление частной собственности значительно расширило сферу товарно-денежных отношений, изменились источники финансирования жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда, что способствовало становлению рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Вместе с тем возник ряд нерешенных вопросов в рассматриваемой области. Цены на жилье высоки относительно низких доходов населения, и проблема обеспеченности жильем остается актуальной. Доступность жилья крайне низка, и решение жилищной проблемы даже с использованием ипотечного жилищного кредитования в настоящее время представляется труднодостижимой задачей.

Развитие рынка жилья тесно связано с реформой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), суть которой фактически заключалась в переходе на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) потребителями с недостаточным учетом динамики реальных доходов населения. Как результат проводимой государством жилищной политики наблюдается рост недовольства населения, что проявляется в многочисленных акциях протеста в последние годы во многих регионах Российской Федерации.

В связи с этим необходима корректировка жилищной политики и тщательная проработка концепции дальнейшего реформирования жилищной сферы, приоритетом которой должны стать социальные аспекты.

Степень разработанности проблемы. В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция функционирования рыночных отношений в жилищной сфере. Однако следует заметить, что отдельные аспекты формирования и развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг рассматривались в отечественной и зарубежной научной литературе.

Рыночный механизм функционирования жилищной сферы исследовали в рамках неоклассической экономической теории К. Анджеличи, Дж. Дэниелл, Г. Поляковский, Р. Страйк. Доходность жилищного инвестирования изучали Д. Фридман, Н. Ордуэй, С. Хадсон-Вильсон. Необходимость функционирования арендного жилищного сектора доказали Э. Дойч и М. Элсинга. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществили Дж. Кейнс, Э. Хансен, Р. Харрод. Социальная значимость жилищной сферы для создания условий расширенного воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу. Основы жилищной политики разработали представители неолиберализма В. Ойкен,

B. Репке, Л. Эрхард.

В отечественной экономической литературе роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучил С. Шаталин. Проблемы институциональной неэффективности жилищной сферы исследовала О. Бессонова; особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализировали Л. Руди, Г. Стерник, В. Ясько; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья изучили Т. Белкина, Н. Калинина, Н. Ноздрина. Проблемам реформирования жилищной сферы и оплаты ЖКУ посвятили свои труды В. Бузырев, А. Карандеев, Н. Косарева, Н. Пастухова, А. Пузанов, А. Ряховская, Ю. Симионов, Ю. Таги-Заде, Л. Чернышов. Вопросами реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилья занимались С. Булгаков, Н. Костецкий. Проблемам развития рыночных отношений в жилищном строительстве посвятил ряд работ И. Воронкин, а моделированию социально-экономических процессов в жилищной сфере —

C. Хачатрян.

Однако недостаточно исследован вопрос о роли государства в развитии рыночных отношений в жилищной сфере, крайне мало работ по проблемам социальной защиты населения в рассматриваемой области.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в выявлении степени развития рыночных отношений в жилищном комплексе, а также, опираясь на теоретический анализ роли государства в рыночной экономике и эмпирические данные, определении направлений, форм и методов государственного регулирования жилищной сферы и разработке предложений по повышению эффективности функционирования рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач:

- осуществить категориальный анализ рынка жилья в России с выявлением его структуры, особенностей и тенденций развития;

- оценить современное состояние рынка жилищно-коммунальных услуг в

РФ;

- выявить объективную необходимость государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере и обосновать его направления;

- определить инвестиционно-финансовый потенциал домашних хозяйств на рынках жилья и жилищно-коммунальных услуг;

- исследовать социальные индикаторы жилищной реформы и разработать предложения по социальной защите населения.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступает рынок жилья в транзитивной экономике, а предметом -рыночные отношения в жилищном комплексе как неотъемлемый элемент новой модели социально-экономического развития.

Теоретико-методологическую основу работы составляют фундаментальные исследования и теоретические положения, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых в рамках изучаемой тематики.

Инструментарно-методический аппарат. В диссертационном исследовании использованы системный подход к рассмотрению социально-экономических процессов в жилищной сфере, диалектический метод, общенаучные методы наблюдения, сравнения, измерения, индукции и дедукции, единство исторического и логического подходов, категориальный, историко-генетический и субъектно-объектный анализ, а также графические и статистические методы и компьютерные технологии.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили статистические данные и аналитические материалы Госкомстата РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, Российской гильдии риэлторов, Госстроя РФ, Минфина РФ, Центрального банка РФ, консалтинговой компании "Тэра-Консалтинг", материалы, опубликованные в монографиях, периодической печати, результаты экономических и социологических исследований, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых, а также информационные ресурсы Internet. Нормативную основу составляют законодательные акты и другие официальные документы государственных органов власти, региональные и ведомственные нормативные акты.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости государственного регулирования рыночных отношений в жилищном комплексе, существенной корректировке жилищной политики, приоритетом которой должны стать социальные аспекты проводимой жилищной реформы.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

По специальности 08.00.01 — "Экономическая теория":

1. Элементы рыночных отношений в жилищном комплексе существовали в дореформенный период, имели свои особенности и выступали в ограниченных масштабах (были, как правило, теневыми). Рынки жилья и жилищно-коммунальных услуг отсутствовали, однако существовали аренда, обмен жилья, что вылилось в противоречие: товарно-денежные отношения использовались и развивались, существовали кредитные отношения, а жилье и ЖКУ не выступали объектом свободной купли-продажи. Реформирование социально-экономической системы явилось импульсом легализации и развития рыночных отношений, что предполагало переход к системе с преобладанием частного предпринимательства, созданию рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

2. Состояние рынка жилья в РФ предопределяет дополнить микроэкономический аспект его исследования (покупатели, продавцы, посредники, цены, спрос, предложение, СМИ, общественные организации и т.д.) макроэкономическим (влияние на политические, социальные, демографические, экологические и другие процессы в государстве). Это обусловлено тем, что строительство жилья и сопряженная с ним сфера ЖКХ во многом определяют основные макроэкономические показатели.

3. Анализ состояния и прогноз развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг дают повод утверждать, что отношения в жилищной сфере на нынешнем этапе приняли необратимый рыночный характер становления, и все более насыщаются рыночными элементами (спрос, предложение, рыночное ценообразование, маркетинг и т.д.). Соотношение рыночных и нерыночных форм развития все больше склоняется к первым.

4. Современный этап развития рыночных отношений в жилищном комплексе характеризуется в целом замедлением темпов, что проявляется в следующих явлениях: снижении объемов продаж на первичном рынке жилья, кризисном состоянии ЖКХ, чрезвычайно медленном росте реальных располагаемых доходов населения, величина которых не позволяет большей части граждан страны улучшить свои жилищные условия, даже с учетом действующей системы ипотечного кредитования. Поэтому дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится недостаточным воздействием на них со стороны государства.

5. Анализ социальных индикаторов жилищной реформы указывает на необходимость усиления социальной защиты населения, которая может и должна предоставляться не только на уровне государства, регионов и муниципалитетов, но и на уровне предприятий и организаций, заинтересованных в закреплении кадров, что требует учесть не только опыт отечественных индустриальных гигантов, но и Западных стран, концепцию "пожизненного найма" в Японии.

По специальности 08.00.05 — "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":

1. Повышенное внимание к воспроизводству жилья в расширенном аспекте определяется его мультипликативным эффектом на смежные отрасли экономики и тесной связью с демографическим поведением населения, что является традиционным для России условием экономического роста. Тенденции суженного воспроизводства населения можно преодолеть в случае корректировки жилищной политики и, в первую очередь, разработки и реализации государственной концепции жилищного строительства.

2. Наряду со строительством важной формой воспроизводства жилья является его реконструкция. Учитывая опыт ряда Западных стран, где структурные сдвиги в сторону увеличения доли инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилищ происходят достаточно длительное время, необходимо устранить ряд сдерживающих факторов: несовершенство жилищного законодательства и нормативно-правовой базы, неэффективность схемы управления жилой недвижимостью и недостаточную роль государства в создании благоприятных условий для привлечения инвестиций.

3. Приоритетным направлением решения жилищной проблемы в стране является развитие системы ипотечного жилищного кредитования, массовый запуск которой возможен при условии активизации усилий государственной власти, регионов, муниципалитетов и крупных предприятий.

4. Существовавший ранее подход предполагал рассмотрение рынка жилья вне связи с рынком жилищно-коммунальных услуг, что не обеспечивало глубокого и всестороннего анализа развития жилищного комплекса. Эффективный путь дальнейшего реформирования отрасли предполагает отдать приоритет структурной перестройке хозяйственных отношений в ЖКХ путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения.

5. Социальные последствия процесса трансформации экономических отношений в жилищной сфере исследуют через такие социальные индикаторы как качество жилья (средняя обеспеченность населения общей и жилой площадью; тип жилья; плотность заселения; уровень благоустроенности жилья) и доступность с точки зрения финансовых возможностей населения как его приобретения, так и содержания. На наш взгляд, именно эти показатели наилучшим образом отражают социальные результаты жилищной реформы.

Научная новизна проведенного исследования состоит в разработке концептуальных направлений дальнейшего реформирования жилищной сферы и разработке мер по формированию социальной защиты населения и определяется следующими элементами приращения научного знания:

По специальности 08.00.01 - "Экономическая теория":

1. Выявлена категориальная определенность рынка жилья, в отличие от традиционной трактовки его как сферы обмена жилья, как системы экономических отношений, связанных с потоком прав владения, пользования, распоряжения и управления жилыми объектами на эквивалентной основе. Обобщены и выделены специфические особенности товаров "жилье" и "жилищно-коммунальные услуги", которые отражаются на характере развивающихся рыночных отношений, а также раскрыта специфика действия законов спроса и предложения, возвышения потребностей, экономии времени, закона стоимости и экономии на масштабах производства в жилищной сфере.

2. В отличие от существующих схем выделено отдельное место рынку недвижимости в целом и рынку жилья как одному из его сегментов в общей структуре рынка и обосновано это тем, что недвижимость обладает рядом свойств, характерных как для товарного рынка, так и для финансового. Предложена сегментация рынка жилья в целях повышения достоверности исследования.

3. Определены специфические особенности рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, раскрыта их взаимосвязь и взаимообусловленность. Жилье - первично и как продукт труда имеет длительный жизненный цикл, в рамках которого способность его выполнять свои функции зависит от деятельности многих обслуживающих жилой фонд отраслей. Взаимообусловленность рынков определяется тем, что, с одной стороны, объем, качество и интенсивность жилищно-коммунальных услуг влияют на стоимость жилого объекта, а с другой — развитие жилого объекта, насыщение его новыми техническими средствами вызывает к жизни появление совершенно новых услуг (охрана жилого объекта, автономные энергетические системы и т.д.), что не может не отразиться на стоимости ЖКУ.

4. На основе применения многообразия экономико-теоретических подходов (неоклассического, кейнсианского, институционального, монетарного) и анализа современного состояния рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг выявлена роль государства в жилищной сфере как возрастающая по мере развития рыночных отношений, выделены направления его воздействия на рыночные отношения в рассматриваемой области:

- совершенствование жилищного законодательства (принятие нового Жилищного кодекса и внесение изменений в ряд Федеральных законов);

- участие в строительстве жилья, государственная поддержка инвестиций в жилищный сектор экономики (льготное налогообложение, государственные субсидии, госзаказ и др.);

- активизация влияния на систему ипотечного жилищного кредитования (увеличение срока действия кредитного договора до 20-25 лет, привлечение отечественных институциональных инвесторов, создание благоприятного налогового режима и др.);

- разработка и внедрение новой методики субсидирования эксплуатации жилья для малоимущих слоев населения и отдельных категорий граждан в целях социальной защиты.

5. Проанализированы социальные индикаторы жилищной реформы и доказана невозможность не только улучшения жилищных условий подавляющего большинства населения, но и содержания имеющегося жилищного фонда в силу постоянного роста тарифов на ЖКУ, а поэтому остается актуальной проблема формирования социальной защиты населения (уровни, способы, адресаты, сроки предоставления).

По специальности 08.00.05 — "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":

1. Обосновывается необходимость разработки целевой программы в рамках ФЦП "Жилище на 2002-2010 гг.", направленной на создание благоприятных условий функционирования жилищной сферы в отдаленных регионах страны, богатых минеральными и топливно-энергетическими ресурсами, что особенно важно в виду наметившегося экономического роста в стране и оттока населения из этих районов.

2. Выявлена тесная связь жилищных условий и демографического поведения населения и предложена разработка долгосрочной государственной концепции жилищного строительства, направленной на снижение стоимости воспроизводства жилищного фонда, налогового бремени для строительных организаций, процентной ставки по кредитам коммерческих банков.

3. Доказано в результате анализа социального положения населения страны, что только ипотечное жилищное кредитование в настоящее время не в состоянии решить жилищную проблему. В связи с этим выдвигается предложение о необходимости использования и развития всех форм улучшения жилищных условий: купли-продажи жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищностроительных кооперативов, аренды муниципального жилья и предоставления жилья государством отдельным категориям граждан, каждая из которых должна занять свою нишу, удовлетворить потребность в жилье определенных социальных групп населения.

4. В соответствии с существующими условиями жилищного кредитования в г. Ростове-на-Дону разработана и предложена к внедрению программа в приложении Microsoft Excel "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и дополнительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива", которая позволит быстро и точно рассчитать ежемесячные платежи и итоговую сумму выплат по четырем вариантам жилищного кредитования и сравнить их любому пользователю и специалисту.

Теоретическая значимость определяется актуальностью рассмотренных в диссертационном исследовании проблем и степенью обоснования содержащихся в нем положений, выводов и рекомендаций. Результаты, полученные в ходе исследования, могут быть использованы при построении общей концепции дальнейшего развития рыночных отношений в жилищной сфере. Теоретические выводы диссертационного исследования можно применять в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, государственного регулирования рыночных отношений, социальной политики государства в жилищной сфере, а также в процессе преподавания курсов "Экономическая теория", "Экономика строительства", "Экономика ЖКХ", "Инфраструктура мегаполиса".

Практическая значимость исследования. Предложения по совершенствованию государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере можно использовать в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ЖКХ, ипотечного кредитования, социальной защиты населения в жилищном комплексе. Отдельные предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в темах курса "Экономическая теория", читаемых в Ростовском государственном строительном университете. Разработанная автором компьютерная программа "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и дополнительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива" может быть использована в банках, выдающих ипотечные кредиты, жилищно-строительных кооперативах, частными лицами, а также в учебно-методическом процессе для студентов, обучающихся на экономических специальностях вузов.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы работы автор докладывал на научных конференциях "Строительство — 2001" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2001 г.), "Студенческая наука - экономике России" (г. Ставрополь, СКГТУ, апрель 2001 г.), "Строительство - 2002" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2002 г.), "Строительство - 2003" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2003 г.). Важной формой апробации результатов исследования явилось представление их для оценки научной общественности в форме публикаций и тезисов в количестве 9 работ общим объемом 5,3 п.л.

Структура диссертационного исследования отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 2 глав, содержащих 5 параграфов, заключения, списка использованных источников из 200 наименований и И приложений. Работа изложена на 194 страницах машинописного текста и включает б схем, б диаграмм и 22 таблицы.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Аксенов, Алексей Александрович

49 Основные результаты работы строительного комплекса и ЖКХ РФ в 2002 г. // Экономика строительства. строительных материалов, в особенности с высокой капиталоемкостью и длительными сроками окупаемости, нуждаются в инвестиционных ресурсах на техническое перевооружение. Технический уровень большинства российских предприятий стройматериалов еще значительно отстает от современных требований. Низкими темпами осуществляется перевооружение предприятий по производству цемента, теплоизоляционных, стеновых и кровельных материалов.

Вторая проблема - это низкий уровень производительности труда в жилищном строительстве, что приводит к росту стоимости нового жилья. Исключительно низкая оплата труда в строительстве, да еще с использованием значительного числа рабочих из стран СНГ, у которых предельные ставки заработной платы находятся на уровне прожиточного минимума, не снижает общих затрат на выполнение строительно-монтажных работ (СМР). При этом качество выполненных работ находится на чрезвычайно низком уровне. Данная проблема тесно связана с внедрением в производство современных средств механизации.

Третья проблема - нехватка и изношенность строительных машин и оборудования. Систематическая нехватка инвестиционных средств привела к образованию в строительном комплексе значительной массы обесцененных кризисом, физически и морально изношенных основных фондов. Значительная доля машин и оборудования многих строительных организаций функционирует за пределами экономически оправданных сроков службы50. Большинство крупных и средних строительных организаций загружены не более чем на 40%.

Долговременное сохранение большого объема обесцененного излишнего оборудования и крайне низкого уровня использования основного капитала оказало отрицательное влияние на строительный комплекс. У строительных организаций возникают дополнительные издержки по обслуживанию и содержанию незагруженной техники, что существенно сдерживает обновление производства, препятствует экономии затрат и снижает инвестиционные

50 Доля машин с истекшим сроком службы выросла до 22-38%. Особенно велик парк таких машин по гусеничным, башенным и пневмокрапам. Доля техники с истекшими сроками амортизации через 2-3 года может приблизиться к 70-80%. возможности. Ограниченные финансовые средства предприятий направляются на нецелесообразный ремонт устаревших машин и оборудования, а не на реализацию инвестиционных программ обновления собственного производства.

Организациям строительного комплекса, по нашему мнению, необходима ликвидация разбалансированности финансовых пропорций, которая произошла, в частности, из-за неадекватных переоценок основных фондов, в результате чего стоимость намного завышена. Требуется определить стоимость основного капитала по его действительной, рыночной цене и постепенно вывести из эксплуатации устаревшие и неиспользуемые производственные мощности.

Важнейшими направлениями механизации строительства на ближайшую перспективу являются:

- подготовка базы для выпуска машин нового класса - так называемой мини-техники, что позволит механизировать ручной труд и перейти в строительстве на широкое применение индивидуальных технологий производства работ;

- внедрение новых прогрессивных технологий и средств механизации в строительное производство, в том числе с помощью лизинга.

В условиях структурной перестройки строительного комплекса особое значение приобретает законодательное регулирование работы отрасли, направленное на:

- усиление контроля за целевым использованием централизованных капитальных вложений, формирование единой инвестиционной программы государства;

- проведение взаимосвязанной бюджетной, налоговой и ценовой политики;

- повышение роли и обеспечение целевого использования амортизационных отчислений как важнейшего источника инвестиций;

- последовательное снижение процентной ставки за банковские кредиты;

- обеспечение государственной поддержки индивидуального жилищного строительства и привлечение сбережений населения на инвестиционные цели;

- развитие системы гарантий и правового обеспечения активной деятельности частных инвесторов, в том числе иностранных;

- создание условий для сокращения незавершенного строительства, включая повышенное его налогообложение; расширение межотраслевой интеграции, создание финансово-промышленных и финансово-строительных групп, лизинговых, холдинговых компаний, развитие малого бизнеса.

Таким образом, достижение эффективности работы строительного комплекса должно осуществляться на основе создания государством экономических, организационных и научных предпосылок для повышения качества продукции, роста производительности труда, сокращения сроков строительства, снижения материалоемкости и удельной стоимости строительства, развития и совершенствования государством системы нормативных документов и стандартов в сфере строительства с целью обеспечения их соответствия новым условиям хозяйствования, сохраняя единство нормативной базы строительства, ее гармонизацию с международными стандартами и нормами.

Одним из главных направлений решения жилищной проблемы в настоящее время должно стать развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Высокие цены на строительство, низкие доходы населения, высокие процентные ставки на финансовых рынках, не достаточно развитый рынок жилья - далеко не полный перечень проблем, которые можно и нужно решать с помощью ипотечного кредитования. По мнению Президента РФ В.В. Путина: ".развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального Правительства, и региональных властей" [33].

Воздействие государства на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, на наш взгляд, может осуществляться по следующим направлениям:

1. Увеличение срока действия кредитного договора. Необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования до 20-25 лет вместо существующих 10-15, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях (БТИ, Комитет по управлению жилищным фондом, ГУЮ и др.).

2. Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 5-7%, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, в сложившихся условиях невозможно (коммерческие банки по условиям собственной доходности кредиты на таких условиях не выдают). Обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов, и определенным законодательно основным видом деятельности - кредитованием граждан для строительства и покупки жилья. В рамках действующего законодательства таким институтом может стать кредитный потребительский кооператив граждан. Однако он имеет существенный недостаток - недостаточная защита финансовых интересов его членов. На наш взгляд, оптимальным решением будет являться развитие сети строительных сберегательных касс (см. ниже).

Отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые можно было бы направить на массовое кредитование, является главным сдерживающим ипотеку фактором на сегодняшний день. На федеральном уровне необходимо разработать и внедрить механизм получения гражданами РФ ипотечных кредитов, приближенный к мировой практике (процентные ставки от 3 до 5% годовых и сроком до 30 лет).

3. Субсидирование из федерального бюджета (за счет профицита) части процентной ставки по инвестиционным ресурсам, привлеченным с вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

4. Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг. В качестве кредитных средств для инвестирования по ипотечным схемам можно было бы использовать средства, являющиеся резервными для коммерческих банков и находящиеся в распоряжении Центрального Банка РФ. Эти средства также будут выполнять свои резервные функции, но не в денежном выражении, а в объектах недвижимости.

5. Привлечение отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.д.), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Отсутствие долгосрочных привлеченных ресурсов при одновременной выдаче долгосрочных ипотечных кредитов ухудшает показатели ликвидности банков и ограничивает их в объемах ипотечного кредитования. На сегодня основным и, наверное, самым масштабным источником таких средств являются пенсионные накопления граждан, аккумулированные в Пенсионном фонде РФ и негосударственных пенсионных фондах. Интересы ипотечных банков и Пенсионного фонда объективно совпадают. Ипотечному банку нужен масштабный источник долгосрочных средств, а Пенсионному фонду - высоконадежный объект для инвестирования пенсионных накоплений. Ипотечные ценные бумаги обеспеченные залогом недвижимости и гарантиями субъекта Российской Федерации как нельзя лучше подходят для этих целей.

6. Предоставление государственных гарантий по заимствованиям "Агентства по ипотечному кредитованию" как на внутреннем, так и на внешнем финансовых рынках. Государство в перспективе должно обеспечить развитие конкуренции в системе ипотечного жилищного кредитования путем предоставления гарантий (поручительств) по обязательствам организаций, способных выполнять функции ипотечных операторов или кредиторов с целью содействия в рефинансировании их ипотечных активов.

Задача государства состоит в создании таких механизмов гарантий взаимоотношений заемщика и кредитора-инвестора, чтобы рынок ипотечного кредитования начал функционировать. Это значит, что инвесторы могли бы размещать свои средства в ипотечные кредиты, кредиторы имели бы средства для выдачи кредитов заемщикам, а заемщики были бы готовы брать на себя обязательства по кредиту с гарантией получения прав собственности на покупаемое жилье. Создание таких механизмов необходимо на законодательном уровне.

7. Создание налогового режима, благоприятствующего развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Существующая в настоящее время система налогообложения не способствует созданию благоприятных условий для развития системы ипотечного жилищного кредитования, поэтому необходимо рассмотреть вопрос о внесении изменений в налоговое законодательство, касающихся уменьшения размеров государственной пошлины за совершение действий в системе ипотечного жилищного кредитования51, увеличения величины имущественных налоговых вычетов, отмены налога на операции с ценными бумагами применительно к ипотечным эмиссионным ценным бумагам, исключения из расчета налоговой базы по налогу на доходы физических лиц доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными средствами.

8. Принятие Закона РФ "О строительных сберегательных кассах", необходимого для формирования системы постоянного сбора средств под выдачу долгосрочных низкопроцентных кредитов. Он позволит ускорить процесс организации массовой ипотеки в РФ, имея в виду, что строительная сберегательная касса должна быть не банком, а кредитным потребительским кооперативом, реализующим ссудно-сберегательные интересы граждан-пайщиков.

Содействие процессу активизации привлечения долгосрочных и относительно дешевых ресурсов от частных и институциональных инвесторов -пенсионных фондов, страховых, инвестиционных компаний в систему ипотечного жилищного кредитования, учитывая принятие Закона РФ "Об ипотечных ценных бумагах" [9].

9. Усиление информационно-разъяснительной работы по вопросам ипотечного кредитования как способа инвестирования жилищного строительства и решения жилищной проблемы населения в средствах массовой информации,

51 Размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров залога недвижимости установлен Федеральным законом ог 31 декабря 1995 г. №226-ФЗ "О государственной пошлине" (с изменениями от 28 июля 2002 г.) и составляет 1,5% от суммы договора, но не менее 50% минимального размера оплаты труда, что является существенной дополнительной нагрузкой для получателя ипотечного кредита. учебных заведениях и т.д. При этом необходимо ведение централизованной информационно-просветительской работы по разъяснению для населения сущности, инструментов и особенностей механизма функционирования ипотеки. В настоящее время население еще не имеет необходимой инвестиционной культуры, в то же время именно накопления населения следует считать важнейшим инвестиционным ресурсом рефинансирования ипотечных заимствований. Необходимо также создать единую информационную систему, включающую соответствующие экономические, социальные и статистические данные, необходимые для реализации программы ипотечного жилищного кредитования, ее обновление на регулярной основе.

10. Оказание государственной поддержки системе ипотечного жилищного кредитования. Мировая практика показывает, что наиболее эффективны кооперативные ипотечные схемы при участии государства, выступающего гарантом их реализации и иногда инвестором по кредитным ресурсам. Так, в США государство начало выходить из структур, занимающихся ипотекой, спустя 50 лет после начала их функционирования. При осуществлении подобных ипотечных схем на каждый рубль, вложенный государством, население направляет от 3 до 5 рублей собственных средств. За счет увеличения объемов строительства жилья, вложенные государством средства через год возвращаются в виде дополнительных налоговых поступлений. Кроме того, эти средства возвращаются государству в виде выплат гражданами по выданным жилищным кредитам, но уже в течение срока, на который выдан кредит. Таким образом, государство более чем в два раза окупает вложенные финансовые средства.

Для развития ипотеки необходима государственная поддержка в виде прямого направления бюджетных средств (по расчетам специалистов по России около 16-22 млрд. руб. ежегодно). Эти средства позволят по ипотечным схемам, реализуемым на принципах кооперативного участия граждан, в течение ближайших 5 лет выйти на самоокупаемость (работа в дальнейшем без государственных инвестиций).

Таким образом, массовый запуск ипотеки возможен при условии направления усилий государственной власти по всем указанным направлениям.

Положительное решение данных вопросов будет способствовать дальнейшему успешному развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации - одного из главных направлений решения жилищной проблемы в целом.

Ипотечное кредитование - приоритетное направление решения жилищной проблемы в нашей стране. Однако, на наш взгляд, не следует делать из него панацею решения жилищной проблемы. Необходимо параллельно развивать жилищно-строительные кооперативы, строительные сберегательные кассы, аренду муниципального жилья. Каждый из перечисленных сегментов рынка должен занять свою нишу, удовлетворить потребность в жилье определенных социальных групп населения.

Важное значение необходимо уделить аренде муниципального жилья. В развитых странах такая форма удовлетворения потребности в жилье существует давно, в России - отсутствует. Интерес к этому сегменту проявляется в том, что аренда муниципального жилья позволит в краткосрочном периоде сдвинуть с мертвой точки жилищную проблему. Положительными ее чертами являются:

- более низкие арендные ставки по сравнению с арендой частного жилья;

- возможность привязать жилье к месту работы (как это делается во многих развитых странах), а не наоборот (как это делается в России).

- не требует первоначальных накоплений, что позволит вовлечь достаточно большие слои населения.

К минусам можно отнести проблему формирования муниципального жилищного фонда и сложности в организации такого мероприятия (отсутствие опыта).

Жилищное строительство представляет собой не единственную форму воспроизводства жилья. Для основных фондов жилищной сферы существуют также реконструкция, модернизация и капитальный ремонт. Каждая из них имеет определенные задачи и область использования. Новое строительство объектов жилищной сферы направлено на полное возмещение физического износа и морального снашивания ветхих и устаревших фондов, а также служит основным средством их расширения. Для обеспечения нормативных техникоэксплуатационных характеристик жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей техническое обслуживание, санитарное содержание, текущий и капитальный ремонт жилых объектов. Для совершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводятся модернизация и реконструкция жилищного фонда.

Актуален в настоящее время вопрос о соотношении реконструкции и нового строительства. Бурный рост городов в послевоенный период определил крупные объемы вновь возводимых зданий и сооружений, и до 90-х годов преобладающей формой воспроизводства было новое строительство. В условиях экономического кризиса, начиная с 1991 г. размеры вводимого нового жилья в России постоянно сокращаются в виду отсутствия необходимых финансовых ресурсов, а потому метод вторичной застройки может стать новым стратегическим (на 15-20 лет) направлением жилищного строительства. Основным содержанием его должно стать совмещение финансовых потоков, обеспечивающих возможность строительства нового жилья и реконструкции существующей жилой застройки 1950-1970-х годов как единого процесса.

Наиболее спорной в области реконструкции жилищного фонда остается степень определения границ ее целесообразности. В силу высокой остаточной стоимости зданий, требующих реконструкции, массовый снос жилой застройки -мероприятие заведомо невыгодное, т.к. помимо затрат на утилизацию отходов и отчистку территории под новое строительство, требуется значительный приток инвестиций в само строительство. Реконструкция и модернизация существующего жилищного фонда позволяют сократить объемы финансирования, одновременно решая еще две проблемы: сохранение и обновление жилищного фонда страны и обеспечение его прироста.

При сравнении стоимости затрат на реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и новое строительство объектов по данным РААСН РФ получены следующие результаты (табл. 2.3).

117

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Переход к новой модели хозяйствования потребовал изменения системы экономических отношений во всех сферах экономики, в том числе и жилищной. Легализации и развитию рыночных отношений в жилищной комплексе во многом способствовала приватизация государственного жилищного фонда, строительных предприятий и организаций, обслуживающих жилье. В целом она достигла одной из поставленных целей: появился реальный собственник жилья и предприятий жилищной сферы, что коренным образом изменило ситуацию в ЖКХ. Но наряду с этим приватизация создала и определенные сложности в обслуживании жилья, внедрении в практику кондоминиумов, способствовала увеличению числа бездомных, росту криминализации, значительному сокращению доли жилья, распределяемого на бесплатной и частично платной (льготной) основе среди нуждающихся в улучшении жилищных условий. К негативным моментам можно также отнести уменьшение резервов повторного использования государством освобождающихся вследствие смерти или выезда нанимателей квартир и комнат, так как подавляющее большинство заранее приватизируется. Итогом всего этого является усиливающаяся дифференциация и поляризация населения по жилищным условиям.

2. Анализ количественных и качественных составляющих спроса и предложения на жилищном рынке, рыночных цен на жилье в десяти городах России позволяет сделать вывод, что рынок жилья в РФ завершил стадию роста и перешел к стадии рецессии и стабилизации. Определяющим фактором его развития являются общее состояние экономики. Основные макроэкономические показатели в РФ стабильны, что не предполагает резких скачков цен на рынке жилья. Жилищный рынок как система может развиваться в том случае, если будут развиваться все его составляющие, для чего необходимо выполнение следующих условий:

- многообразие форм собственности; наличие определенных организационно-экономических форм, обеспечивающих продвижение товара от продавца к покупателю;

- развитие сети банковских и кредитных учреждений, организующих поток денежных средств к производителю и покупателю жилья;

- необходима разветвленная, доступная и понятная всем система информации, обеспечивающая знание покупателям, продавцам и производителям жилья конъюнктуры рынка;

- рынок жилья требует специально подготовленных для этого людей: риэлторов, специалистов по маркетингу и т.д.;

- наличие на рынке конкуренции, под которой подразумевается конкуренция между производителями за потребителя посредством диверсификации предложения;

- развитие сети страховых учреждений, гарантирующих права покупателя и продавца;

- формирование рынка земли и введение его в особые экономико-правовые рамки.

3. Результаты реформирования ЖКХ свидетельствуют, что поставленные цели не достигнуты: улучшения работы жилищных организаций и повышения уровня жилищно-коммунального обслуживания не произошло. Выявились существенные недостатки в разработке и осуществлении реформы, важнейшим из которых является отсутствие комплексности ее проведения. Основное внимание в ней было уделено реформированию жилищного хозяйства, но крайне недостаточны меры по реформированию коммунального сектора. Слабо проработаны вопросы регулирования капитального ремонта жилищного фонда, не определены организационно-экономические основы и возможности проведения реконструкции жилья в новых условиях хозяйствования, в большинстве городов конкурентная среда в сфере ЖКХ фактически не создана, а отрасль находится на грани крупномасштабного инфраструктурного кризиса, связанного с массовыми авариями на объектах ЖКХ.

Обоснованный подход к проведению преобразований в ЖКХ предполагает наличие системы принципов, важнейшими из которых являются: целенаправленность, системность, комплексность, социальная ориентация, эффективность. Все они хорошо известны науке и практике, но, тем не менее, до сих пор их не удавалось последовательно проводить в жизнь в ходе реформ в России, что имело негативные социальные и экономические последствия.

4. Дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится слабым регулированием их со стороны государства, хотя анализ послевоенного развития большинства промышленно развитых стран свидетельствует о том, что существует прямая зависимость между экономической политикой государства и уровнем развития рыночных отношений. Причем эта зависимость носит прямо пропорциональный характер, т.е. чем сильнее развиты рыночные отношения, тем сильнее государственное влияние на формирование и развитие рыночных механизмов и регуляторов. В современном рыночном хозяйстве государство должно быть основным мозговым центром, который регулирует формирование рыночной среды и обеспечивает динамизм и устойчивость экономического роста. При сохранении основных принципов государственного регулирования формы и методы воздействия государства на экономические процессы могут значительно изменяться, модифицироваться в зависимости от условий социально-экономического развития и решаемых задач.

5. Детальное рассмотрение ФЦП "Жилище" на 2002-2010 гг., являющейся основным программным документом проведения долгосрочной государственной жилищной политики, позволяет сделать дуалистичный вывод. С экономической точки зрения она заслуживает внимания, т.к. в целом прослеживается позитивная направленность на обеспечение устойчивого и эффективного развития ЖКХ; развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью; поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий; обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья; повышение качества и эффективности жилищного строительства и т.д. С социальной точки зрения данная программа может стать лишь первым шагом на пути к поставленной цели, т.к. ее расчеты показывают, что даже при 100%-ном финансировании программы бюджетами всех уровней (что является весьма сомнительным ввиду бедственного положения большинства региональных и местных бюджетов) удельный вес граждан, улучшивших жилищные условия, останется крайне мал в общем объеме лиц, нуждающихся в жилье.

6. Исследование социальных последствий влияния процесса трансформации экономических отношений в жилищной сфере указывает на низкое качество жилья и доступность с точки зрения наличия средств у населения на его приобретение и содержание. На наш взгляд, именно эти показатели наилучшим образом отражают социальные результаты жилищной реформы. В связи с чем становится актуальной проблема социальной защиты населения, которая должна предоставляться не только на уровне государства, регионов и муниципалитетов, но и на уровне предприятий и организаций, заинтересованных в долговременном закреплении кадров.

7. Назрела объективная необходимость серьезной проработки концепции дальнейшего реформирования отрасли, приоритетом которой должны стать социальные аспекты. Реформа в ЖКХ может привести к успеху, только если она будет поддержана населением. Для реализации поставленной цели, по нашему мнению, необходимо решение следующих задач:

- обеспечение учета реального потребления ЖКУ населением;

- воздействие на монополию коммунальных служб;

- активизация населения в решении проблем ЖКХ (создание ТСЖ, преломление иждивенческих настроений, привлечение общественности).

Реализация поставленных задач позволит сдвинуть один из самых острых социальных вопросов с мертвой точки.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Аксенов, Алексей Александрович, 2004 год

1. Конституция Российской Федерации // Сборник законов РФ. - М.: Изд-во Эксмо, 2002. - 752 с.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации // Полный сборник кодексов РФ. М.: Изд-во Эксмо, 2002. - С.787-806.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1-3 // Полный сборник кодексов РФ. М.: Изд-во Эксмо, 2002. - С.3-132 .

4. Жилищный кодекс Российской Федерации // Полный сборник кодексов РФ. М.: Изд-во Эксмо, 2002. - С.718-733.

5. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 // СПС КонсультантПлюс

6. Об основах Федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 (с учетом изменений и дополнений, принятых в 1996-1999 гг., в редакции от 8 июля 1999 г. №152-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс

7. О товариществах собственников жилья: Закон РФ от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ // СПС КонсультантПлюс

8. Об ипотеке (залоге недвижимости): Закон РФ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ // СПС КонсультантПлюс

9. Об ипотечных ценных бумагах: Закон РФ от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ // СПС КонсультантПлюс

10. Об адресной социальной помощи малоимущим жителям Ростовской области: Закон Ростовской области от 26.02.1999 г. №23-30 // Социальная защита. 2002. - №4. - С.7.

11. О жилищных кредитах: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. №1180 // СПС КонсультантПлюс

12. О выпуске и обращении жилищных сертификатов: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. №1182 // СПС КонсультантПлюс

13. О разработке федеральной целевой программы "Свой дом": Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. №420 // СПС КонсультантПлюс

14. О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья: Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. №430 // СПС КонсультантПлюс

15. О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов: Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. №432 // СПС КонсультантПлюс

16. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. №425 // СПС КонсультантПлюс

17. О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: Указ Президента РФ от 27 мая 1997 г. №528 // СПС КонсультантПлюс

18. Об увеличении объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, предприятий и организаций: Постановление Правительства РСФСР от 14 декабря 1991 г. №40 // СПС КонсультантПлюс

19. О государственной целевой программе "Жилище": Постановление Совета Министров Правительства РФ от 20 июня 1993 г. №595 // СПС КонсультантПлюс

20. О федеральной целевой программе "Свой дом": Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. №753 // СПС КонсультантПлюс

21. О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 г. №621 // СПС КонсультантПлюс

22. О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения: Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. // СПС КонсультантПлюс

23. О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы: Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. №675 // СПС КонсультантПлюс

24. Областная программа "Свой дом", одобренная постановлением Главы Администрации области от 16 сентября 1996 г. №313 // СПС КонсультантПлюс: Ростовский Выпуск

25. Об утверждении программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области на 1997-2003 гг.: Постановление Главы Администрации (Губернатора) области от 26 ноября 1997 г. №423 // СПС КонсультантПлюс: Ростовский Выпуск

26. Концепция федеральной целевой программы "Свой дом" // Экономика строительства. 1996. - №7. - С.2-24.

27. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Утверждена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. №425 // Российская газета. 1997. - 7 мая.

28. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28.

29. Концепция демографической политики Российской Федерации на период до 2015. Одобрена Правительством РФ от 24 сентября 2001 г. №1270-р

30. Концепция жилищной политики Ростовской области на период с 1999 по 2005 гг. // Строительный комплекс. 1999. -№21-22.

31. Послание Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации // Российская газета. 19 апреля 2002. -№71.

32. Методические рекомендации по организации жилищного строительства с использованием механизма муниципальных заимствований. Министерство строительства Московской обл., ООО "Инвестиционный департамент", 1999. -19 с.

33. Алексеев Ю.В., Страшнова Ю.Г. Реконструкция пятиэтажек всем // Жилищное строительство. 2002. - №10.

34. Андриади Ю.Г. и др. Жилищно-коммунальное хозяйство (проблемы, перспективы реформирования). Азов: ООО "Мирт", 2000. — 156 с.

35. Ахвледиани Ю.Г. Роль страхования жилья в современных социально-экономических условиях // Финансы. 2002. - №3. - С.52.

36. Ахвледиани Ю.Г. Формирование рыночной системы жилищного страхования // Финансы. 2003. -№3. - С.43-45.

37. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192 с.

38. Батурин JI.A., Бутов В.И. Социальная сфера в рыночной экономике. -Ростов н/Д, 1997.-52 с.

39. Бердникова Т.Б., Лямин М.А. Социальные последствия приватизации // Социологические исследования. -2001. -№1.

40. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск: Наука, 1993159 с.

41. Боголюбов B.C., Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере: Учебное пособие. СПб.: СПбГИЭА, 1999.

42. Болотин В.В. Финансовые проблемы реформы ЖКХ // Финансы. 2002. -№2. — С.12.

43. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -2002.-№9.

44. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с. - (Серия "Высшее образование").

45. Булгаков С.Н. Перспективы инвестиционно-строительной деятельности в России на период до 2020 года // Промышленное и гражданское строительство. 2002. - №1. - С.6-8.

46. Важнейший социальный вопрос реформа ЖКХ // Промышленное и гражданское строительство. - 2001. - №6.

47. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996.669 с.

48. Воронкин И.И. Рыночный противозатратный механизм в строительстве // Промышленное и гражданское строительство. 2002. — №2. - С.44-45.

49. Воронков К.А. Жилище будущего: пути развития // Жилищное строительство. -2003. -№6. С. 17-18.

50. Гасанов М., Колыванов В. Экономические аспекты управления строительством в регионе // Экономист. 2003. - №6. - С.55.

51. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. -М.: ИКЦ "Маркетинг", 2002. - 804 с.

52. Горин С.С. Социальный заказ и массовое жилище // Жилищное строительство. 2000. - №12.

53. Государственное регулирование рыночной экономики: Учебник для вузов / Под общ. ред. Кушлина В.И., Волгина H.A. М.: ОАО "НПО "Экономика", 2000. - 735 с.

54. Гутин В.Б. и др. Кредитование клиентов муниципальной жилищной ипотеки // Жилищное строительство. 2001. - №6.

55. Гэлбрейт Дж. К. Экономические теории и цели общества: Пер. с англ. / Под ред. и пред. акад. H.H. Иноземцева. М.: Прогресс, 1979.-406 с.

56. Давлетшин М.Б. и др. Пути развития накопительных схем приобретения жилья // Экономика строительства. 2003. - №4. - С. 13-21.

57. Данилушкин М.К, Московский мегаполис: проблемы строительства жилья // Жилищное строительство. 2002. - №4. - С.2-4.

58. Дмитриев М.Н., Пермичев Н.Ф. Маркетинг рынка жилья // Жилищное строительство. 2001. - №6. - С.2-6.

59. Додатко Т. и др. Реформа жилищно-коммунального комплекса // Экономист. 2002. - №8. - С.59-66.

60. Доничев О., Рейнгольд Е. Инвестирование жилищного строительства // Экономист. 2000. - №4. - С.57-59.

61. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. -2000. -№10.

62. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. М.: ТЕИС, 2002. - 171 с.

63. Егорова Н.Е., Хачатрян С.Р. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. М.: ЦЭМИ РАН, 1998. - 90 с.

64. Жилина В., Старовойтов М. Жилищная политика в Волгоградской области // Вопросы экономики. 2002. - №11. - С. 155.

65. Жилищная экономика / Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 224 с.

66. Жилищно-коммунальная сфера России и Германии на рубеже веков. Под ред. J1.H. Чернышова. 4.1-2. Москва. 2001. - 240 с.

67. ЖКХ требует реформ //Жилищное строительство. 2001. -№7.

68. Жилье хочется иметь уже сегодня! // Жилищное строительство. 2003. -№4.-С.30-31.

69. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. Ред. В.М. Агапкина. М.: А.В.Ч., 2001.-976 с.

70. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2002. - №6. - С.17.

71. Зайнуллина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике // Автореф. дис. к.э.н. Ростов-на-Дону, 1998 г.

72. Зубков Г.С., Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов-на-Дону: РГСУ, 1997.-127 с.

73. Ибрагимов Т.А. Экономический механизм функционирования субъектов регионального первичного рынка жилья // Автореф. дис. . к.э.н. Ростов-на-Дону, 2003 г.

74. Иваненко С. Движем недвижимость? // Строительный комплекс. — 1999. №23-24.

75. Илларионов В.Ф. Реформируя жилищно-коммунальный комплекс // Жилищное строительство. 2001. - №9.

76. Ильин И. Условия осуществления жилищной реформы // Экономист. — 2000. — №5. С.61-66.

77. Карандеев А.А., Симионов Ю.Ф. Оплата жилищно-коммунальных услуг. Проблемы. Особенности. Перспективы. Ростов-на-Дону, ЗАО "Книга", 2001. -96 с.

78. Карандеев А.А. Рынок жилищно-коммунальных услуг и формирование нового хозяйственного механизма жилищно-коммунального комплекса // Автореф. дис. к.э.н. Ростов-на-Дону, 2002 г.

79. Карташова К.К., Бранденбург Б.Ю. О новом типе муниципального жилища для семей очередников // Жилищное строительство. 2001. — №5.

80. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит. 2000. - №9.

81. Киевский Л.В. Жилищные реформы и частный строительный сектор в России // Жилищное строительство. — 2000. №5.

82. Киевский И.Л. Инвестиционно-строительный процесс создания и реализации жилища // Жилищное строительство. — 2003. №1. - С.2-5.

83. Кириллова А.Н., Хачатрян С.Р. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья // Экономика строительства. — 2000. — №9. С.9-21.

84. Колодко Г. Уроки 10 лет постсоциалистической трансформации // Вопросы экономики. 1999. - №9. - С. 19-32.

85. Комаров В. Рынок жилья в России: разочаровывающие результаты // Экономическая газета. -2001. -№15. С. 10.

86. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. - №5. - С.89.

87. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Зарубежный опыт государственного регулирования воспроизводства жилищного фонда, его сохранения и модернизации // Экономика строительства. 2003. - №1. - С. 13-29.

88. Костецкий Н.Ф., Черемисин В.Т. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства // Экономика строительства. 2002. - №12. — С.ЗЗ-44.

89. Костецкий Н., Федотов В. Условия модернизации жилищного фонда // Экономист. 2003. -№4. - С.68-75.

90. Краус В., Игнатова Т., Солодков Г. Социальное рыночное хозяйство. Путь России? Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та, 1997. - 400 с.

91. Кудрявый В. Об альтернативе варианту реформирования отечественной электроэнергетики // Российский экономический журнал. 2002. - №10.

92. Кужелев И.Д., Стаханов В.Н., Чернышов М.А. Управление недвижимостью. Ростов-на-Дону: РГСУ, 1997. - 171 с.

93. Кузнецова Е., Кузнецов С. Процессы дифференциации доходов населения и их государственное регулирование // Экономист. 2002. - №4. — С.46-53.

94. Ламперт X. Социальная рыночная экономика. Германский путь. М.: Изд-во "Дело", 1993.-224 с.

95. Левин Ю.А. Механизм сделок в сфере городской недвижимости на рынках жилья России и США: общие черты и различия // Экономика строительства. 2003. - №4. - С.22-33.

96. Левитская Е.А., Шрейбер А.К. Совершенствование управления жилищно-коммунальным хозяйством на современном этапе // Экономика строительства. 2002. - №1. - С.31-37.

97. Логинов М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. 2002. — №1. - С. 11.

98. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. - №4.

99. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. 2002. - №9. - С.67-73.

100. Лубнев Ю.П. Государственное регулирование экономики: Текст лекций / РГЭА. Ростов н/Д, 1996. - 56 с.

101. Лукманова И.Г., Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н. Некоторые проблемы повышения эффективности управления отраслью // Промышленное и гражданское строительство. — 2001. №6.

102. Лычкин Ю., Костецкий Н. Капитальное строительство: состояние и перспективы развития // Экономист. 2000. - №2. - С.22-29.

103. Макконнелл K.P., Брю СЛ. Экономикс: принципы, проблемы и политика: Пер. с 13-го англ. изд. М: ИНФРА-М, 2001. - XXXIY, 974 с.

104. Максимова Н.С. Реформа жилищно-коммунальной сферы важный резерв сокращения бюджетных расходов // Финансы. — 2000. - №1. - С.З.

105. Мамлеев Р.Ф., Айрапетов В.М. Стратегия маркетинга источников инвестирования жилищного строительства // Промышленное и гражданское строительство. 2001. - №12.

106. Матеюк В.И. О проблемах ЖКХ // Финансы. 2002. - №12. - С.29.

107. Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. 2001. -№6. - С.8.

108. Новая для России программа строительства и приобретения жилья // Жилищное строительство. — 2001. №3.

109. ИЗ. Овсянникова Н.В. Кондоминиумы архитектура соучастия, развития в жилище // Жилищное строительство. - 2001. - №1.

110. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. — 2001. — №5. С. 107.

111. Оленина Е.А., Плущевская Ю.Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. 2000. - №5.

112. Осадчий Г.Б. Об эффективности энергосбережения при эксплуатации жилья // Жилищное строительство. 2002. - №8.

113. Основные результаты работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2001 г. // Экономика строительства. 2002. - №2. - С.2-23.

114. Основные результаты работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2002 г. // Экономика строительства. 2003. - №2. - С.2-21.

115. Павлов К. Общий закон о волнообразном характере соотношения рыночных и государственных методов регулирования экономики // Общество и экономика. 2000. - №7. - С.49-60.

116. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. - №3. - С.57-62.

117. Пагис Я.Н. Некоторые вопросы воспроизводства строительного комплекса в условиях рынка // Экономика строительства. 2003. - №1. - С.2-12.

118. Пансков В. Формирование системы финансового контроля как стратегическая задача государственного строительства // Российский экономический журнал. 2002. - №5-6.

119. Переход к рынку: Концепция и Программа. — М.: "Архангельское", 1990.-240 с.

120. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. 2003. -№4. - С.2-12.

121. Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. I-II. Пер. с англ. -М.: "Прогресс", 1985.

122. Пименова Г.И. Предпроектный анализ основа реконструкции // Жилищное строительство. - 2000. - №6.

123. Пипко Н.Д. Состояние рынка жилья // Жилищное строительство. -2002.-№10.

124. Пиркина И.И. Ипотечное кредитование // Финансы. 2001. - №1. —1. С.75.

125. Полякова М.Б. Модель жилищно-строительного индекса индикатора макроэкономической конъюнктуры // Экономика строительства. - 2003. - №3. -С.39-45.

126. Предприятия ЖКХ: реформирование, бухучет, налогообложение. М.: Современная экономика и право, 2000. - 128 с.

127. Привалова E.B. Институциональные основы частного инвестирования на рынке жилья // Автореф. дис. к.э.н. Ростов-на-Дону, 2002 г.

128. Принципы оценки эффективности кредитов Всемирного банка (на примере Жилищного займа) // Вопросы экономики. 2002. - №3. - С.86.

129. Проект реконструкции "хрущевки" // Жилищное строительство. 2000.-№3.

130. Пчелинцева JI.M., Пчелинцев C.B. Новые правила выпуска и погашения жилищных сертификатов // Жилищное строительство. 2002. - №7.

131. Райзберг В.А., Лозовский Л.М. Современный экономический словарь. -М.: "ИНФРА-М", 1999.-468 с.

132. Рахман И.А. Оценка социальных факторов жилищного строительства // Экономика строительства. 2001. - №10. - С.30-34.

133. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / Международная академия инвестиций и экономики строительства. М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2000. - 294 с.

134. Реформирование жилищно-коммунального комплекса на современном этапе. Колл. авторов. Ростов-на-Дону, ЗАО "Книга", 2002. - 208 с.

135. Российский статистический ежегодник. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2003. - 705 с.

136. Россия в цифрах, 2002: Крат. стат. сб / Госкомстат России. М., 2002.398 с.

137. Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект) / НГАЭиУ. Новосибирск, 1997. - 166 с.

138. Ряховская А.Н., Таги-Заде Ф.Г. Коммунальная реформа: в плену старых идей // Жилищное и коммунальное хозяйство. 2002. - №5. - С.5-8.

139. Ряховская А.Н., Таги-Заде Ф.Г. Почему отменяется перекрестное субсидирование?//Жилищное и коммунальное хозяйство. -2002. -№1. — С. 10-13

140. Сазонов A.A. Формирование инвестиционных жилищных программ капитального ремонта жилищного фонда // Жилищное строительство. 2000. -№11.

141. Сапожников М.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. 2001. - №1.

142. Селиванов В.М. и др. Ресурсо- и энергосбережение реальный путь снижения стоимости строительства // Жилищное строительство. - 2000. - №12.

143. Сергеева И.А. Об ипотечном кредитовании // Жилищное строительство. 2003. - №1. - С.6-8.

144. Симионов Ю.Ф., Шестак И.Н. Недвижимость в экономической системе: теория и практика. Ростов-на-Дону: ВУД, 1999. - 134 с.

145. Симионов Ю.Ф., Шестак И.Н. Экономика и управление недвижимостью. Ростов н/Д: Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета, 2001. — 196 с.

146. Симионов Ю.Ф., Ясько B.JÏ. Рынок жилья. Азов: МИРТ, 1997. - 140 с.

147. Симионов Ю.Ф., Ясько B.JI. Экономика жилья. Азов: МИРТ, 1998.143 с.

148. Скрипко В.Р. Конституционное право граждан РФ на жилище // Государство и право. 2002. -№12. - С.31-39.

149. Скрипко В.Р. Товарищества собственников жилья в Российской Федерации // Государство и право. 2002. - №9.

150. Скрипченко Е.В. Инвестиции в жилищный комплекс и экономический рост // Автореф. диск.э.н. Ростов-на-Дону, 2001 г.

151. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. СПб.: СПбГИЭА, 1997.

152. Соколовский В.В., Шульженко H.A. Формирование программ реконструкции жилищного фонда с учетом его изношенности // Промышленное и гражданское строительство. 2002. — №10.

153. Статистический сборник "Сравнительные показатели социально-экономического положения городов и районов Ростовской области": Стат. сб. / Ростоблкомстат. Ростов н/Д, 2003. - 324 с.

154. Стерник Г. Рынок жилья в России: итоги и перспективы // Строительная газета. 2000. - №7.

155. Стражников A.M. Стратегия капитального ремонта жилищного фонда в современных экономических условиях // Экономика строительства. 2003. - №4. - С.34-40.

156. Страйк Р., Дэниелл Дж. Приватизация жилья в городах России // Вопросы экономики. 1994.-№10.-С. 152-160.

157. Таги-Заде Ф.Г. Затратные цены как антистимулы // Жилищное и коммунальное хозяйство. — 2000. №4. - С.7-8.

158. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансы. 2002. - №1. - С.79.

159. Устименко В.В. Расширение рынка жилищного строительства // Жилищное строительство. 2000. - №3.

160. Февральская реанимация ростовского рынка жилья // Город N. 2000.5.

161. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 1995. - 480 с.

162. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. — М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994.-231 с.

163. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере. М.: ЦЭМИ РАН, 1998. - 88 с.

164. Херрманн-Пиллат К. Социальная рыночная экономика как форма цивилизации // Вопросы экономики. 1999. - №12. - С.48-53.

165. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2000. -№1,2.

166. Цылина Г.А. Институциональная структура современного рынка ипотечного кредитования и ее тенденции // Жилищное строительство. 2000. -№11,12.

167. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2001. - №4,5.

168. Чернышов JI.H. О ходе и перспективах реализации реформы ЖКХ // Промышленное и гражданское строительство. 2001. -№3.

169. Чернышов JI.H. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.-256 с.

170. Чернышов JI.H. Ценовая и тарифная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве. Науч. ред. — акад. Е.В. Басин. М.: Книжный мир,1998.-248 с.

171. Чернышов JI.H. Экономика городского хозяйства. М.: Изд-во "Люберецкая газета", 1999.

172. Чикишева Н.М. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие в России и Тюменской области. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.

173. Чистов Л.М. Экономика строительства. — СПб: Питер, 2002. — 256 е.: ил. (Серия "Ключевые вопросы").

174. Шамузафаров А.Ш. Крепость державы в устойчивом развитии городов // Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2002. - №7. - С.3-10.

175. Шамузафаров А.Ш. Основные направления государственной стратегии развития жилищной реформы // Жилищное и коммунальное хозяйство. 2000. — №5. — С.8-28.

176. Шелищ П. Тень от дома, или "деньги давай!" // Строительство. Архитектура. Недвижимость. 2003. -№3 (13), 1-30 апреля. - СЛ.

177. Шестак И.Н. Недвижимость в системе экономических отношений в переходной экономике // Автореф. дис. к.э.н. Ростов-на-Дону, 2000 г.

178. Штыкова O.A. Инвестиционное кредитование строительства под залог авалированных векселей в период экономического кризиса // Финансы. — 2000. — №1.-С.71.

179. Штыкова O.A. Налог на прибыль глазами строителя // Финансы. 2002. - №7. - С.36.

180. Щанова О.С. Рациональная инвестиционная стратегия в жилищном строительстве // Жилищное строительство. 2001. - №1.

181. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ",1999.-568 с.

182. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Дело, 1999. - 328 с.

183. Экономика строительства: Учебное пособие для вузов / Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. М.: ИКЦ "МарТ", Ростов-н/Д: ИЦ "МарТ", 2003.-352 с. (Серия "Экономика и управление").

184. Экономика строительства / Под ред. И.С. Степанова . -М.: Юрайт, 1997.-416 с.

185. Юрьева Т.В. Социальная рыночная экономика. Учебник для вузов. -М.: Русская Деловая Литература, 1999. 416 с.

186. Ястребова И.М. Проблемы реконструкции пятиэтажного жилищного фонда // Жилищное строительство. 2001. - №7.

187. Яшин А. Ипотека для всех // Строительство. Архитектура. Недвижимость. 2003. - №3 (13), 1-30 апреля. - СЛ.

188. Elsinga М. То Buy or Not to Buy; a Burning Question for Lower Income Groups About Tenure Choice in the Netherlands. Paper prepared for the ENHR conference "Housing Policy in Europe in the 1990!s. Budapest, 1993, 7-10 September.

189. From Plan to Market. World Development Report 1996. Washington, D.C., The World Bank, 1996.

190. Soros G. The Capitalist Threat. The Atlantic Monthly. February 1997.