Жилищное кредитование в Российской Федерации тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Коган, Юлия Иосифовна

• Коган, Юлия Иосифовна
• кандидат экономических наук
• 2003

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Коган, Юлия Иосифовна

Введение

Глава 1. Теоретические основы жилищного кредитования

1.1 Сущность и принципы жилищного кредитования

1.2 Место жилищного кредита в финансировании недвижимости за рубежом

Глава 2. Развитие жилищного кредитования в Российской Федерации

2.1.Необходимость жилищного кредита в России

2.2. Механизм жилищного кредитования в РФ

2.3.Современное состояние жилищного кредитования в РФ

Глава 3. Перспективы развития жилищного кредита в России

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Жилищное кредитование в Российской Федерации»

Проблемы жилищного строительства и вопросы обеспечения жильем населения Российской Федерации, обострившиеся в период перехода экономики страны к рыночным отношениям, потребовали новых научных подходов к их исследованию и решению. Экономические реформы, разрушив действовавший ранее планово-распределительный порядок, породили принципиально иную систему финансирования и кредитования объектов жилищного строительства, трансформировали механизмы приобретения готового и строящегося жилья населением.

Жилищное строительство, лишившись централизованного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате за годы перехода к рыночной системе хозяйствования в России резко сократились объемы капитальных вложений в эту отрасль экономики. В 2,1 раза упали показатели ввода в действие общей площади жилых домов, что вызвано уменьшением объемов финансирования из всех источников. Становится все более сложно привлечь денежные ресурсы населения в качестве инвестиций в данный сектор экономики, поскольку стоимость квартир существенно возросла. В результате возникло несоответствие между возможностями населения приобретать жилье и условиями его предложения на рынке.

В связи с этим назрела необходимость разработки и использования масштабной жилищно-инвестиционной программы, которая позволила бы увеличить объемы возводимого жилья, улучшить жилищные условия основной массы населения, сформировать устойчивый рынок недвижимости.

Становление рыночных отношений в жилищной сфере предполагает по-иному формировать источники ее финансирования. Основным фактором, тормозящим процесс воспроизводства основных фондов, является отсутствие долгосрочных инвестиций. В современных российских условиях основой жилищного финансирования становятся финансово-кредитные механизмы, базирующиеся на комплексном использовании собственных средств юридических и физических лиц, государственных бюджетных источников, а также кредитных ресурсов. Недостаток средств в бюджетах всех уровней вынуждает шире использовать потенциал кредитной системы.

В мировой практике привлечение финансовых ресурсов в жилищное строительство и на рынок недвижимости и решение тем самым проблемы повышения доступности жилья для населения осуществляется через систему долгосрочного ипотечного кредитования. В России, несмотря на значительную потребность многих отраслей экономики, в том числе и жилищной сферы в долгосрочных кредитных ресурсах, на сегодня ипотечное кредитование не приобрело масштабного характера и не играет должной роли в стимулировании экономического развития.

Становление системы ипотечного кредитования в нашей стране происходит на фоне неблагоприятной экономической и социально-политической обстановки, то есть в условиях макроэкономической нестабильности, несовершенства законодательно-правовой базы ипотеки, отсутствия долгосрочных финансовых ресурсов, высоких цен на недвижимость, низких доходов населения. В результате только незначительная доля специализированных финансово-кредитных учреждений рассматривает долгосрочное кредитование под залог жилой недвижимости как приоритетное направление своей деятельности.

В силу дефицита долгосрочных финансовых ресурсов у банков, отсутствия источников рефинансирования выдаваемых кредитов, высоких рисков, сопровождающих процесс долгосрочного кредитования, альтернативой ипотечному кредиту в период переходной экономики в России становится жилищный кредит.

В связи с этим большое значение сегодня приобретает изучение теоретических и практических аспектов деятельности кредитных учреждений и прочих экономических субъектов по предоставлению жилищных кредитов, анализ специфики, основных тенденций и перспектив развития жилищного кредитования, а также исследование условий его трансформации в систему долгосрочного ипотечного кредитования. Это определило выбор темы диссертационного исследования

Проблемы финансирования и кредитования жилищного строительства, участия кредитных механизмов в жилищном финансировании1 в тесной взаимосвязи с вопросами инвестиционно-строительной деятельности, развитием рынка недвижимости, рынка кредитов, банковской системы в нашей стране и за рубежом привлекают внимание ученых и специалистов.

Следует отметить, что проблема использования кредитных ресурсов в жилищном финансировании в отдельных ее аспектах раскрыта. Однако большинство авторов ограничивается описанием зарубежного опыта ипотечного кредитования, историей ипотеки в дореволюционной России, либо исследуют теорию и практику отдельных жилищных программ, связанных с деятельностью конкретного коммерческого банка. Что касается современной России, то изучение вопросов жилищного кредитования чаще всего ограничивается кредитованием жилищного строительства или ипотечным кредитом. Это обусловило цели и задачи диссертационного исследования.

Целью данного диссертационного исследования является разработка и обоснование теоретических и методологических принципов и положений по вопросам формирования и развития жилищного кредитования в условиях переходной экономики, основанных на системном анализе

1 Жилищное финансирование предполагает обеспечение необходимыми финансовыми ресурсами жилищного строительства, в том числе и индивидуального, покупки строящегося и готового жилья, реконструкции, ремонта объектов жилой недвижимости, приобретения и аренды земли под предстоящее жилищное строительство. накопленной отечественной и зарубежной практики использования кредитных ресурсов в жилищном финансировании.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть понятие жилищного кредита, его экономическую сущность;

- выявить особенности и специфику жилищного кредитования; - изучить место и роль жилищного кредита в системе источников жилищного финансирования в отечественной и зарубежной практике;

- проанализировать программы жилищного кредитования, реализуемые в банковском и небанковском секторе российской экономики;

- оценить влияние основных параметров и условий жилищного кредитования на доступность кредитных программ;

- выявить тенденции и перспективы развития жилищного кредитования в РФ.

Предметом исследования является жилищный кредит, его значение в финансировании строительства и приобретения жилой недвижимости на территории РФ.

Объектом исследования выступает система экономических отношений между кредитором и заемщиком, возникающих в процессе предоставления и использования жилищного кредита.

Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области экономики, финансов, кредита, управления недвижимостью и инвестиционно-строительной деятельности. Существенный вклад в исследование этих проблем внесли ученые-экономисты В.И. Букато, Б.С. Бушуев, П.Л. Грабовой, JI.A Дробозина, Е.Ф. Жуков, Н.М. Зеленкова, В.В. Иванов, Н.Б. Косарева, В.И. Лимаренко, Г.И. Цылина. Обобщение и дальнейшее развитие теоретических изысканий, накопленного научного'материала, позволяют произвести определенный анализ и сделать соответствующие выводы.

Информационной базой послужили законодательные акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления, регламентирующие кредитование строительства и приобретение жилой недвижимости, материалы и рекомендации научно-практических конференций и семинаров, материалы периодической печати, статистические материалы Центрального Банка РФ, Госкомстата России, аналитические материалы Госстроя РФ, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы, Департамента муниципального жилья г.Москвы, маркетинговые исследования и результаты анализа деятельности инвестиционно-строительных компаний (ЗАО «НПП «ТЕМА», корпорации «Комбинвест»).

Методологической основой данного диссертационного исследования являются диалектические методы и подходы, предполагающие, что изучение всех явлений и процессов осуществляется во взаимосвязи и: взаимообусловленности, а обоснование теоретических положений работы базируется на важнейших законах экономического развития современного общества. В связи с этим жилищное кредитование и вопросы его развития в РФ рассматриваются в диалектическом единстве с процессами финансирования рынка жилой недвижимости и функционированием строительного комплекса.

В ходе исследования и систематизации полученных данных использовались методы теоретического обобщения и прогнозирования, статистические методы сравнения обобщающих показателей, выборочные обследования, экономико-математические приемы.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном исследовании вопросов становления и развития жилищного кредитования в РФ, а также в разработке принципов формирования инвестиционных, коммерческих, социальных жилищных программ на основе использования кредитных ресурсов в условиях адаптации народного хозяйства России к рыночным отношениям, а именно: Г

- уточнено понятие жилищного кредита, как кредита, предоставляемого банком или другим экономическим субъектом физическим и юридическим лицам в виде денежной суммы или рассрочки (отсрочки) платежа на цели финансирования строительства, приобретения жилья на срок до 5 лет, раскрыта его сущность;

- выявлена специфика жилищного кредита по отношению к потребительскому и ипотечному кредитам; в частности, выделены такие особенности жилищного кредита, как форма предоставления, состав участников, характер обеспечения, сфера функционирования; показана роль кредита в приобретении и строительстве жилья, а также повышение его удельного веса в источниках финансирования;

- определены три этапа эволюции системы жилищного финансирования: самофинансирование рынка жилой недвижимости, переходный этап, становление системы долгосрочного ипотечного кредитования;

- выявлены основные тенденции развития программ жилищного кредитования ^ банковского и небанковского сектора в условиях переходного периода российской экономики, такие как: преимущественное распространение небанковских программ, предоставление коммерческого кредита в виде рассрочки или отсрочки оплаты при покупке жилья, финансирование кредитных технологий за счет строительного сектора и рынка недвижимости;

- разработаны основные принципы оптимизации параметров и условий программ жилищного кредитования на переходном этапе развития российской экономики, в частности: оплата стоимости нового жилья за счет реализации или передачи в зачет старого ликвидного жилья; установление таких объемов кредита, сроков и процентной ставки, которые являются реально выполнимыми для всех участников;

- выявлены проблемы жилищного кредитования в РФ, связанные с экономическими, правовыми и социальными факторами, предложены if' возможные пути решения данных проблем, а именно: активизация финансовых потоков в жилищный сектор за счет соответствия основных условий кредитования платежеспособному спросу населения; возможность использования возникающих при этом дополнительных налоговых доходов бюджета в качестве источников финансирования кредитных программ; учет интересов всех участников программ жилищного кредитования; активное участие государства в формировании экономических и правовых условий развития жилищного кредитования; разработаны основные направления и формы участия всех субъектов жилищного кредитования в становлении и развитии российской системы жилищного финансирования.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования содержащихся в работе аналитических выводов и рекомендаций при разработке кредитных программ и инвестиционно-строительных технологий переходного периода, что в свою очередь позволит ускорить адаптацию кредитной системы и строительной отрасли к условиям функционирования в системе рыночных отношений.

Основные положения данного исследования могут представлять интерес для научных работников, педагогов, практиков, быть использованы для развития соответствующих спецкурсов по вопросам кредитования жилищного строительства, инвестиционной деятельности.

Основные результаты исследования были изложены в докладах, научных статьях. Отдельные положения работы доведены до уровня конкретных методических разработок, которые использованы в деятельности инвестиционно-строительной компании ЗАО «НПП «Тема», инвестиционной компании ООО «Тема-Инвест», программах жилищного кредитования ИКБ «Стройсевзапбанк».

Структура диссертации определена логикой исследования, поставленной целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав,

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Коган, Юлия Иосифовна

Выводы и рекомендации, сделанные в работе, могут способствовать развитию программ жилищного кредитования, формированию системы жилищного финансирования в нашей стране с достижением максимальной эффективности вкладываемых в нее средств. Все это, в свою очередь, позволит активизировать строительный сектор, рынок недвижимости, благотворно скажется на таких экономически и социально значимых показателях, как обеспечение жильем, занятость населения, налоговые поступления в бюджеты разного уровня, степень развития сопутствующих строительству отраслей народного хозяйства.

Заключение

Развитие жилищного кредитования является важным шагом в процессе формирования цивилизованной системы жилищного финансирования в России. Взятый в начале 1990-х годов Россией курс на создание демократического государства, привел к кардинальным изменениям не только политического, но и социально-экономического уклада общества. Массовая приватизация жилья, появление класса частных собственников трансформировали финансово-кредитные отношения, возникающие по поводу создания и реализации объектов недвижимости. Постоянный дефицит государственных бюджетов всех уровней, отсутствие у населения средств, необходимых для единовременной покупки жилья, вынуждают шире использовать потенциал кредитной системы. Кредитная система играет важнейшую роль в поддержании высокой нормы народнохозяйственного накопления, что характерно для большинства промышленно развитых стран, а также в разрешении проблемы реализации товаров и услуг на рынках, предложение на которых превышает спрос.

Основной формой улучшения жилищных условий населения в большинстве экономически развитых стран является ипотечное кредитование. В современных российских условиях система долгосрочного ипотечного кредитования до сих пор не получила широкого распространения. Финансирование строительства и приобретения жилья осуществляется за счет собственных средств населения и хозяйствующих субъектов, а также путем реализации кредитных программ, адаптированных к условиям переходной экономики, то есть к ситуации дефицита финансовых ресурсов, низкому платежеспособному спросу населения, общей макроэкономической нестабильности. Эти кредитные программы в силу их специфики нельзя рассматривать ни как программы долгосрочного ипотечного кредитования, ни как потребительское кредитование населения РФ. Они являются самостоятельным кредитным механизмом экономики переходного периода и могут быть определены как программы жилищного кредитования. В этой связи в работе был исследован ряд проблем, связанных с развитием и перспективами жилищного кредитования в нашей стране. Результатом такого исследования стали следующие выводы и предложения, сделанные автором.

1. Показаны роль и значение кредита в финансировании конечного потребления, в том числе и в приобретении жилой недвижимости. Отмечено, что в условиях переходной экономики осуществляется тесная взаимосвязь между кредитованием жилищного строительства и кредитованием населения на цели приобретения готового и строящегося жилья, в связи с чем, получает развитие жилищный кредит. В ходе сравнительной характеристики потребительского, жилищного и ипотечного кредитов определены основные параметры жилищного кредита, выявлена его специфика. Автор пришел к выводу, что жилищный кредит - - это кредит, предоставляемый банком (кредитной организацией) или другим экономическим субъектом (не кредитной организацией) как физическим, так и юридическим лицам в виде денежной суммы или отсрочки (рассрочки) платежа на цели финансирования строительства, приобретения, реконструкции или благоустройства жилья на срок до 5 лет с возможным залогом строящейся недвижимости.

2.Кредит играет разную роль в финансировании объектов жилой недвижимости в экономически развитых странах и странах с переходной экономикой. Процесс становления системы долгосрочного ипотечного кредитования, существующей сегодня в экономически развитых странах, занял в них несколько десятилетий и потребовал жесткого стандартизированного подхода к выдаче кредитов со стороны кредитной системы и государства. На основе анализа национальных систем жилищного финансирования в ряде зарубежных стран, автором определены три общих этапа в их развитии: этап самофинансирования жилищного рынка, переходный этап с использованием жилищного кредита, этап развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.

3. В современных российских условиях, значительно изменилась структура жилищного рынка по источникам финансирования. В период перехода к рыночным отношениям, когда денежные ресурсы государства ограничены, уровень доходов не позволяет всем группам населения решать жилищные проблемы за счет собственных средств, ипотечное кредитование не получает должного развития, важным источником жилищного финансирования становятся программы жилищного кредитования, реализуемые в банковском и небанковском секторе российской экономики.

4. На основе анализа программ жилищного кредитования выявлено, что в условиях переходного периода российской экономики преимущественное развитие получают программы, реализуемые в небанковском секторе, то есть связанные с предоставлением коммерческого кредита, за счет их наибольшего соответствия макроэкономическим условиям и возможностям населения. Высокая стоимость банковских ресурсов, сложность процедуры оформления кредита, сильная зависимость параметров банковского кредитования от общего состояния финансового рынка в стране, низкая активность кредитных институтов в вопросах жилищного финансирования снижают привлекательность банковских программ жилищного кредитования для строительных организаций и населения. На основании проведенного исследования можно предположить, что программы жилищного кредитования, реализуемые в банковском секторе не получат в ближайшее время существенного развития, а следовательно не дадут ощутимых результатов в решении жилищной проблемы. Основные источники финансирования жилищного рынка лежат в области реального сектора экономики - в строительной отрасли и в сфере недвижимости. В современных российских условиях функция кредитования и инвестирования жилищного сектора смещена от рынка капиталов к рынку строительства и рынку вторичной недвижимости. Среди программ, реализуемых в небанковском секторе, система жилищных стройсбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в государстве социально-экономическим условиям, адаптирована к платежеспособному спросу населения, может сочетаться с элементами других механизмов жилищного финансирования (долевым строительством жилья, продажей в рассрочку). В связи с этим, система жилищных сбережений должна рассматриваться как одно из перспективных направлений в развитии жилищного финансирования в нашей стране.

5. Изучение практики жилищного кредитования в регионах Российской Федерации выявило, что на современном этапе целесообразно формировать такую кредитную политику, развивать те программы жилищного кредитования, которые учитывали бы интересы населения по его группам в зависимости от платежеспособности, интересы органов власти на федеральном или местном уровне с точки зрения решения социальных проблем, вопросов привлечения ресурсов в строительный сектор, а также повышения доходов бюджета. Это требование может быть выполнимо, если по мере своего развития жилищное кредитование приведет к повышению доступности жилья для населения, сыграет роль катализатора в процессе мобилизации сбережений, позволит вовлечь в финансовый оборот приватизированное жилье, приведет к активизации потребительского спроса, что в свою очередь сможет увеличить инвестиции в реальный сектор экономики и пополнит бюджеты всех уровней налоговыми поступлениями.

6. Автором проведено обобщение и анализ факторов, препятствующих развитию программ жилищного кредитования и их трансформации в систему долгосрочного ипотечного кредитования. В качестве проблем, затрудняющих сближение жилищного и ипотечного кредита в России, определено не только несовершенство законодательно-правового обеспечения, но и экономические факторы: спад производства, низкие доходы населения, дефицит долгосрочных ресурсов, отсутствие механизма рефинансирования выданных кредитов.

7. Особое место в работе уделено определению основных параметров жилищного кредита, реально выполнимых как со стороны кредитора, так и со стороны заемщика. Предложены основные принципы оптимизации и повышения доступности кредитных программ в условиях переходной экономики. Автором сделан вывод, что оптимизация условий кредитования в части сроков, нормы процента, появление возможности использования старого жилья в счет оплаты за новое, даже при весьма небольшом объеме кредита, становится сильным стимулом для принятия решения о покупке квартиры, повышает спрос на жилье на 20-30%, активизирует поток финансовых ресурсов в реальный сектор экономики, приводит к эффекту мультипликации налогов. Возникающие при этом дополнительные доходы бюджета могут использоваться в качестве источников финансирования кредитных программ. Следовательно, если условия кредитования будут соответствующим образом приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником рефинансирования станут дополнительные доходы бюджета, то дальнейшее развитие жилищного кредитования возможны и в условиях экономической нестабильности.

8. Для формирования адекватных экономических и правовых условий развития жилищного кредитования в России, автор считает необходимым активное участие государства. В данной связи на государство возлагаются следующие функции: разработка законодательно-правовых актов, контроль за финансовой устойчивостью деятельности кредитных и инвестиционно-строительных учреждений, участвующих в программах жилищного кредитования, принятие стабилизирующих и стимулирующих мер по защите субъектов кредитования с учетом интересов всех участников рынка, законодательная и экономическая государственная поддержка перспективных программ жилищного кредитования на федеральном и региональном уровнях.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Коган, Юлия Иосифовна, 2003 год

1. Конституция РФ, М. 1993

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ

3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996г. № 14-ФЗ

4. Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» 26 июля 1991г. № 1489-1/Российская газета, 1991 № 128

5. Закон РФ «Об основах налоговой системы в РФ» / Финансовая газета, 1992 №12

6. Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

7. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. №102-ФЗ.

8. Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996г. / Деньги и кредит, 1996,№2

9. Постановление Правительства РФ от 20 июня 1993 г. «О государственной целевой программе «Жилище»

10. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993г. № 2281 « О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» / Российская газета, 1993, №287

11. Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 «Положение о жилищных кредитах»

12. Постановление Правительства РФ от 21 марта 1994г. № 220 « Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории РФ»

13. Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1182 « О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (в редакции Указа Президента РФ от 2 апреля 1997г. №77)

14. Письмо Минфина РФ от 15 сентября 1995г. №3-57-0722 «О финансировании из федерального бюджета безвозмездных субсидий дляпредоставления их гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство или приобретение жилья»

15. Постановление Правительства РФ от 17 июня 1996г. №753 «Федеральная целевая программа «Дом для вашей семьи»