Совершенствование механизма финансирования ипотечного жилищного строительства тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Щербакова, Наталья Александровна

• Щербакова, Наталья Александровна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Щербакова, Наталья Александровна

Введение.

Глава 1. Ипотечное жилищное кредитование как финансовый механизм инвестирования жилищно-строительной сферы.

1.1. Сущность финансирования и кредитования жилищной сферы.

1.2. Источники финансирования жилищного строительства Ивановской области.

1.3. Потребительские группы на рынке ипотечного жилищного кредитования.

1.3.1. Определение проблемы и целей исследования кредитного рынка жилья.

1.3.2. Оценка роли экономически активных слоев населения в развитии системы долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы.

Глава 2. Совершенствование долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищно-строительного комплекса.

2.1. Анализ банковской и небанковской схем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах России.

2.1.1. Развитие механизма долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы в регионах России.

2.1.2. Формирование системы ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Ивановской области.

2.1.3. Проблемы и перспективы развития ипотечных ценных бумаг.

2.2. Структурное моделирование программ долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы.

2.2.1. Формирование структуры программ ипотечного кредитования л. жилищной сферы.

2.2.2. Характеристика структуры программ ипотечного жилищного кредитования.

2.3. Формирование стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов).

2.3.1. Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов (займов).

2.3.2. Оценка возможности практической реализации существующих стандартов ипотечного кредитования.

2.3.3. Разработка двухуровневой модели механизма ипотечного кредитования.

Глава 3. Разработка экономико-организационной модели финансового $ обеспечения программ ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.

3.1. Формирование прогнозной функции финансирования ипотечных жилищных программ.

3.1.1. Закономерности, определяющие объем бюджетного финансирования.

3.1.2. Этапы обоснования финансового обеспечения ипотечных программ.

3.2. Разработка методики расчета потребности в финансовых ресурсах для реализации программы ипотечного жилищного кредитования.

3.2.1. Последовательность расчета.

3.2.2. Оптимизация основных параметров системы долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование механизма финансирования ипотечного жилищного строительства»

Актуальность темы исследования. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, поскольку решение жилищной проблемы невозможно без соответствующего развития современных денежно-кредитных механизмов в жилищной сфере.

Внедрение механизмов поддержки населения с использованием бюджетных и внебюджетных средств на возвратной и платной основе, представляется наиболее актуальным и перспективным направлением жилищной политики. Это создает дополнительный платежеспособный спрос на строительном и вторичном рынках жилья, так как возможность оплаты жилья в рассрочку делает его доступнее.

Одним из финансовых механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотечного кредитования жилищной сферы. Ипотека является тем финансовым инструментом в жилищной сфере, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития государства в целом. Программы развития жилищного строительства с использованием механизма ипотечного кредитования разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные преимущества ипотечный денежно-кредитный механизм до настоящего времени в России не приобрел. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с развитием ипотечного жилищного кредитования решаются либо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.

В соответствии с изложенным, целью диссертационной работы является разработка методических основ развития механизма финансирования системы ипотечного жилищного кредитования. Для достижения указанной цели поставлены и решены следующие задачи:

- проанализирован понятийный аппарат, используемый в сфере финансирования и кредитования жилищно-строительной сферы;

- определены источники финансирования жилищного строительства;

- исследован потребительский рынок системы ипотечного кредитования жилищной сферы и усовершенствована методика его изучения;

- проведен анализ опыта реализации банковской и небанковской схем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Российской Федерации;

- сформирована и описана структура программ долгосрочного финансирования жилищной сферы;

- разработана экономико-организационная модель стандартов ипотечного жилищного кредитования, учитывающая сложившиеся условия развития ипотечных программ;

- разработана экономико-организационная модель финансирования программ строительства жилья с использованием ипотечного механизма.

Предметом исследования является формирование ипотечного финансово-кредитного механизма в жилищно - строительной сфере, оказывающего влияние на развитие строительного производства и рынка жилья.

Объектом исследования является финансово-кредитный механизм на рынке жилья в Ивановской области.

Теоретической и методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме: В.М. Агап-кина, В.И. Лимаренко, Е.В. Орешкович, B.C. Казейкина, Г.А. Цылиной, Н.С. Пастуховой и др.; законодательные акты, нормативные и методические материалы федеральных, региональных и муниципальных органов власти.

Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищнокоммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом «Ивановского центра недвижимости», Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иванова и муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», материалы периодической печати, а также результаты, полученные автором в процессе самостоятельно проведенного исследования.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

- выявлены закономерности, определяющие объемы бюджетного финансирования ипотечных программ, учитывающие тенденции изменения спроса и предложения на продукцию рынка жилья;

- предложена методика расчета объемов финансового обеспечения ипотечных программ, отличающаяся учетом динамики изменения структуры жилья по типу, размеру и территориальному расположению, динамики изменения спроса и предложения на жилье;

- разработана экономико-организационная модель обоснования потребности в финансовых ресурсах для реализации программ долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы, предусматривающая их долгосрочность и поэтапную реализацию;

- предложена двухуровневая модель стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов), учитывающая оптимизационный характер расчета основных параметров ипотечных программ;

- уточнены состав, структура и потенциал источников финансирования жилищно-строительного комплекса, отличающиеся условиями развития системы долгосрочного жилищного кредитования;

- уточнена структура региональных программ развития жилищного строительства путем учета условий развития механизма ипотечного жилищного кредитования;

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы как методические основы при формировании концепции государственной жилищной политики, направленной на ускорение решения жилищной проблемы.

Практическая реализация экономико-организационных моделей финансирования ипотечных программ, а также технологии исследования потребительского рынка системы ипотечного жилищного кредитования была выполнена автором на примере Ивановской области и в последствии может использоваться структурными подразделениями администраций Ивановской области, г. Иваново, муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», а также строительными организациями.

Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических и строительных специальностей ВУЗов.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на Межрегиональной конференции «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в РФ» (Москва, 2000 г.), IX, X, XI Международной научно-практической конференции «Информационная среда Вуза» (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), международной научно - практической конференции «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» (Иваново, 2003 г.), всероссийской научной конференции «Молодые женщины в науке» (Иваново, 2004 г.), научно-практической конференции «Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы» (Иваново, 2005 г.). Основные научные достижения размещены на сайте администрации Ивановской области в разделе «Молодая наука в Ивановском регионе», в результате чего получено свидетельство о размещении на сайте информации о научных достижениях (Иваново, 27 апреля 2004 года).

Отдельные результаты применены в практической деятельности Управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново и Муниципального учреждения «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования» при составлении муниципальных программ: «Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново», «Жилище на 2003-2010 г.г.», «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г.», а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 научных трудов, в том числе: 10 статей, 1 тезисы доклада на конференции и 1 монография, общим объемом 17,13 п.л., в том числе вклад диссертанта 8,16 п.л.

Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы из 155 наименований и приложений. Общий объем работы составляет 179 страниц. Работа иллюстрирована 19 таблицами и 34 рисунками.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Щербакова, Наталья Александровна

Выводы и предложения

Выполненные исследования и расчеты позволяют сделать следующие выводы и предложения:

1. Во всех регионах РФ жилищная проблема является исключительно актуальной, но стартовые условия ее решения неодинаковы и специфичны. Опыт реализации банковской и небанковской схем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах показывает, что ипотечный рынок развивается очень медленно и недостаточно эффективно. Цели региональных ипотечных программ одинаковы или несущественно отличаются, но поставленные цели формулируют задачи, которые существенно отличаются в различных регионах. Основные параметры региональных ипотечных программ (размер годовой процентной ставки, объем бюджетного финансирования, размер первоначального взноса, продолжительность рассрочки, перечень льгот, схемы организации и т.п.) имеют существенные различия и отражают региональные особенности социально-экономического, политического развития и неодинаковые приоритеты в жилищном строительстве.

2. По результатам изучения системы финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы автором установлено, что понятийный аппарат в условиях формирующейся новой нормативно-правовой базы в указанной сфере и появлением перспективных систем долгосрочного финансирования и жилищного кредитования в настоящее время лишь формируется. Отдельные его понятия еще не определены окончательно или допускают неоднозначное толкование. К ним относятся понятия, ипотечного кредитования, ипотечной системы, рефинансирования ипотечных кредитов, финансирования жилищной сферы, социальной и коммерческой ипотеки, банковской и небанковской схемы ипотечного кредитования и ряд других.

3. Изменения, происходящие в настоящее время в развитии жилищностроительного комплекса по мнению автора требуют внести соответствующие уточнения в состав, структуру и потенциал новых, нетрадиционных для российской и региональной экономики источников финансирования и кредитования отрасли жилищного строительства. Установлено, что такими источниками являются:

- рефинансирование ипотечных кредитов через систему коммерческих банков или федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (35-40 млн. руб.);

- средства населения, привлекаемые по накопительным схемам финансирования и кредитования жилищного строительства (4830,12 млн. руб.);

- средства от размещения на рынке ценных бумаг муниципальных и корпоративных жилищных облигаций (6479,16 млн. руб.);

- средства населения, участвующего в программах ипотечного жилищного кредитования (10143,26 млн. руб.);

- средства, поступающие от долевого участия в строительстве (7728,19 млн. руб.);

- финансирование целевых бюджетных программ в жилищной сфере (37160,9 млн. руб.);

- средства, замороженные в незавершенном строительстве (83 млн. руб.).

Выполненные автором анализ и расчеты показали, что ипотечное жилищное кредитование является наиболее привлекательным для населения вариантом улучшения жилищных условий и этот финансовый механизм располагает наибольшим инвестиционным ресурсом.

4. Неодинаков статус программ долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в различных регионах: социальный, коммерческий. Региональные ипотечные программы существенно отличаются схемой организации и реализации, уровнем нормативно-правового обеспечения, мониторингом осуществления и ориентацией на развитие жилищного строительства. Неодинаковы организационно-правовые формы региональных операторов на территориальном ипотечном кредитном рынке и состав функций, на них возложенных. Инициатива в развитии ипотечного кредитного механизма в России исходит не от федерального уровня, а от регионов. На федеральном уровне имеет место недооценка значения ипотечного механизма в решении проблемы развития жилищно-строительного производства и социально-экономического развития России и ориентация на коммерческий вариант развития ипотеки, который до настоящего времени не имеет в России значительного положительного опыта.

5. До настоящего времени отсутствуют научно-обоснованные нормативные документы, регламентирующие основные требования к составу, структуре и порядку разработки программ ипотечного кредитования жилья. Их разработка осуществляется, как правило, в произвольной форме, глубина, всесторонность и обоснованность предлагаемых параметров зависит от уровня квалификации, добросовестности и ответственности разработчиков. По результатам анализа региональных программ предложена их структура, которая может быть рекомендована для большинства регионов РФ.

6. Технология исследования потребительского рынка системы долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы, от результатов которого зависят основные параметры программ финансирования строительства и приобретения жилья, осуществляется в регионах с теми же недостатками, как и разработка ипотечных программ в целом. Предлагается усовершенствованная методика исследования потребительского рынка рассматриваемой финансово-кредитной системы, предусматривающая расширенный состав экономически активного слоя населения.

7. Установлено, что существующие стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов в настоящее время неприемлемы для массового применения в российских условиях по следующим причинам:

- стандарты адаптированы к условиям реализации банковской ипотечной модели. Однако лишь в 7 регионах РФ осуществляется указанная схема. 46 регионов не отвечают требованиям Стандарта и не смогут воспользоваться возможностями в дополнительном финансировании своих программ;

- стандарты настолько детализированы и жестко формулируют все условия, что из 7 регионов, реализующих банковский вариант ипотеки, ни один в полной мере не отвечает требованиям, сформулированным в Стандартах и лишь 2 региона приблизительно им соответствуют и способны в относительно короткие сроки адаптироваться к ним;

- текст стандартов составлен односторонне ориентированным на коммерческие интересы инвесторов, противоречит сформулированной социальной цели и слабо отражает интересы других участников ипотечного кредитного рынка;

- ограничения по величине годовой процентной ставки (15%), сроку денежного обязательства (62 месяца), минимальной суммы кредита (100 тыс. руб.), по оценке предмета залога, по условиям договорных отношений со всеми участниками ипотечного жилищного рынка также не способствует развитию ипотечного кредитного механизма в российских условиях.

8. В соответствии со сложившимися реальными условиями развития региональных вариантов ипотечных программ и с целью их интеграции в общефедеральную систему предлагается структура двухуровневой системы стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (федеральный и региональный уровни), применимая как для банковской так и небанковской схемы с учетом разработанной экономико - организационной модели взаимодействия участников ипотечного рынка.

9. Установлено, что основными закономерностями, определяющими объемы бюджетного финансирования ипотечных жилищных программ являются:

- динамика изменения цен на строительство и приобретение жилья по месяцам текущего года;

- динамика изменения структуры приобретаемого участниками программы жилья по его типу, размеру и территориальному расположению;

- динамика изменения спроса и предложения на жилье в течение календарного года, отражающая сезонные колебания объема продаж на жилищном рынке;

- размер несоответствия возможностей заемщиков их желанию в вопросе улучшения жилищных условий.

В соответствии с выявленными закономерностями предложена методика расчета объемов бюджетного финансирования ипотечных жилищных программ.

10. Определено, что оптимизация основных параметров программ ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья согласно ранее выполненным научным разработкам осуществляется лишь на их организационном этапе. При этом неадекватно учитывается последующий этап их реализации. Кроме того, в расчетах не учитывается структура предпочтений ЭАСН на первичном и вторичном рынках жилья в зависимости от типа, качества и его территориального расположения. В соответствии с указанным в методику оптимизации основных параметров программ ипотечного кредитования жилья внесены соответствующие уточнения и корректировки.

И. Предложена методика обоснования финансового обеспечения региональных ипотечных программ, предусматривающая ее реализацию по следующим этапам:

- формирование исходных данных;

- определение долгосрочной инвестиционной емкости регионального жилищного ипотечного рынка;

- определение краткосрочной перспективной инвестиционной емкости регионального жилищного ипотечного рынка для различных категорий граждан;

- определение структуры общего объема финансового обеспечения по бюджетной и внебюджетной составляющей;

- определение потребности в финансировании при поэтапной реализации региональной ипотечной программы с оптимизацией ее параметров.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Щербакова, Наталья Александровна, 2005 год

1. Авраамова Е.К. К проблеме формирования среднего класса в России// Вопросы экономики. 1998, №7.

2. Авраамова Е.М., Овчарова JT.H. Российский средний класс: год после августа// Общественные науки и современность. 2000, №1.

3. Авторский проект «Улица ипотеки». Москва. Гостинный двор, 2004.

4. Агапкин В.М. Переходная модель ипотечного кредитования: решение для регионов и муниципалитетов// Экономика строительства. 1999, №9.

5. Агапкин В.М., Лимаренко В.И., Казейкин B.C. Интегрированная система управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях (система «Эффект»)// Экономика строительства. 2000, № 2.

6. Александрова О.А. Идейный фонд становления российского среднего класса// Общественные науки и современность. 1999, № 1.

7. Аналитические записки. Серия «Ипотечное кредитование». Часть 1. Ипотека: теоретические основы. Мировой опыт/под ред.Е.В.Орешкович. — Киров, 2001.

8. Аналитические записки. Серия «Ипотечное кредитование». Часть 2. Ипотека: опыт российских регионов/ под ред. Е.В. Орешкович. Киров, 2001.

9. Аналитические записки. Серия «Ипотечное кредитование». Часть 3. Оценка перспектив развития рынка жилья в Кировской области в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования/ под ред. Е.В.Орешкович.-Киров, 2001.

10. Андреев АЛ. Социальное ядро нации: Средние слои в современном российском обществе// Общественные науки и современность. — 2000, № 3.

11. Беляева JI.A. «Новые средние» в России// Свободная мысль. 1998, №7.

12. Беляева JI.A. В поисках среднего класса// СОЦИС. 1999, № 3.

13. Боос Г. «Почему ипотека в России до сих пор не стала массовой?» / Аналитический банковский журнал — М.: Изд. Аналитический центр финансовой14