Формы и методы кредитования жилищных ипотечных программ тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Костин, Сергей Юрьевич

• Костин, Сергей Юрьевич
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Костин, Сергей Юрьевич

Введение

Глава 1. Теоретические основы кредитования жилищных ипотечных программ.

1.1. Ипотечное кредитование в системе финансирования жилищных программ

1.2. Условия и факторы функционирования и развития жилищного ипотечного кредитования

1.3. Модели и методы кредитования жилищных ипотечных программ

Глава 2. Анализ систем ипотечного кредитования жилищных программ

2.1. Анализ организации и методов кредитования современных отечественных жилищных программ

2.2. Институциональные особенности систем ипотечного кредитования жилищных программ разных стран

2.3. Основные причины неудач и риски кредитования жилищных ипотечных программ в России

Глава 3. Методические основы формирования и функционирования эффективного кредитования жилищных ипотечных программ

3.1. Основные принципы формирования и функционирования системы кредитования жилищных ипотечных программ в современной России

3.2. Организационные формы и процессы ипотечного кредитования региональных жилищных программ

3.3. Методические вопросы разработки системы кредитования региональных жилищных ипотечных программ

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формы и методы кредитования жилищных ипотечных программ»

Актуальность темы исследования. Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище - важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями. Кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья, его эксплуатации и улучшения жизненных условий населения основными источниками средств становятся сбережения населения и кредиты банков, как это имеет место в большинстве стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья. В этих условиях объективно возникает потребность в доступных для большинства населения долгосрочных кредитах на строительство, эксплуатацию и покупку жилья. Такие кредиты должны иметь доходность не ниже доходности других видов банковской деятельности, высокий уровень обеспечения возвратности кредитных ресурсов. Этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом объектов жилой недвижимости. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики система жилищного ипотечного кредитования постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. За счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики, обуславливающее создание новых рабочих мест и вместе с этим улучшение жизнеобеспечения населения.

Опыт показывает, что наиболее эффективно используется и развивается жилищное ипотечное кредитование (ЖИК) в рамках национальных и региональных жилищных программ, где оно выступает основной формой и методом финансирования строительства, эксплуатации и рыночного обращения жилых объектов недвижимости.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария кредитования жилищных ипотечных программ (ЖИЛ) обусловили выбор темы исследования. Формирование жизнеспособной эффективной системы кредитования ЖИП на современном этапе развития рыночной экономики в России - одна из актуальных задач федерального, субфедерального и муниципального уровней управления.

Степень разработанности темы исследования. Проблемам жилищного ипотечного кредитования и его инфраструктуры посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых. Они рассматриваются в работах С. А. Андрюшина, А. Б. Биммана, В. М. Блеха, В. И. Букато, В. И. Бусова, А. И. Гурьева, А. А. Иголкина, И. И.Кауфмана, В.А. Кудрявцева, В. Д. Мехрякова, П. П. Мигулина, Я. И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я. А. Сербиновича, В. В. Смирнова, С. С. Хрулева, Е.В. Черных, И. Ярошевского и др. отечественных ученых. Среди зарубежных исследователей можно отметить: А. Даймонда, А. О. Салливана, Т. С. Стейнметца, Р. Страйка, Ф. Уитта и др.

Отдельные вопросы жилищного ипотечного кредитования рассмотрены в работах известных отечественных ученых в области финансов, денежного обращения и кредита: А. Г. Грязновой, В. А. Галанова, А. А. Володина, Н. Ф. Самсонова, В. А. Москвина, М. Н. Федотовой, В. А Слепова, А. М. Тавасиева, Е.М. Шабалина и др.

Однако, основная часть опубликованных работ была выполнена в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве и порой не отражает современных реалий. Вопросы развития ипотечного кредитования жилищных программ в его системном представлении, роли, задач и функций в нем государственных и муниципальных органов управления в имеющейся литературе до сих пор не нашли должного отражения. Вышеизложенное определило выбор темы, объекта, предмета, цели и задач данного диссертационного исследования.

Объект диссертационного исследования - системы ипотечного кредитования жилищных ипотечных программ в России и за рубежом.

Предмет исследования - организационно-экономические и управленческие отношения, складывающиеся в рамках этой системы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие теоретических основ и разработка методических положений и практических рекомендаций по формированию современных форм и методов ипотечного кредитования жилищных программ. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

- обобщить теоретические разработки в области ипотечного кредитования и определить его место и роль в финансировании отечественных жилищных программ;

- определить основные условия формирования и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования жилищных программ, факторы ее развития в современных условиях отечественной экономики;

- дать характеристику основных методов и моделей кредитования жилищных ипотечных программ, применяемых в мировой практике, оценить их возможности и условия использования в решении задач улучшения жилищных условий населения;

- выявить возможности, формы и методы привлечения денежных ресурсов населения и институциональных инвесторов в финансирование жилищных ипотечных программ и проблемы реализации этих программ на основе долгосрочного ипотечного кредитования;

- проанализировать основные причины неудач ипотечного кредитования жилищных программ в России, определить риски и предложить условия их минимизации в разработке и реализации жилищных ипотечных программ;

- разработать основные принципы формирования и функционирования систем кредитования жилищных ипотечных программ в современной России, предложить модель региональной системы кредитования жилищных ипотечных программ, обеспечивающую высокую доступность кредитов для населения и эффективность участия в программе кредитных организаций; предложить методы расчета и прогнозирования основных показателей и алгоритм разработки региональных жилищных ипотечных программ.

Методология и методы исследования. Методологическую основу диссертации составили достижения экономической науки, социологии, теории управления, права, отраженные в трудах отечественных и зарубежных ученых в области финансов, денежного обращения и кредитования, организации и управления жилищными ипотечными программами. В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам финансирования жилищных программ и формированию системы жилищного ипотечного кредитования, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и Госкомстата России.

Совокупность используемой методологической базы и методов исследования позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений

Эмпирическая база исследования. В работе представлен значительный фактический материал, собранный в ходе исследований становления и развития жилищного ипотечного кредитования в России и за рубежом. Эмпирическую базу исследования составляют: архивные документы по деятельности органов государственного управления и ипотечных кредитных учреждений и организаций, отчетные документы о деятельности российских учреждений, осуществляющих и обслуживающих ипотечное кредитование жилищных программ; зарубежные и отечественные публикации, освещающие становление и функционирование ипотечных институтов в мировой практике решения проблем улучшения жилищных условий населения.

Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании основных принципов и методов ипотечного кредитования жилищных программ и разработке основных методических положений формирования системы кредитования региональных жилищных программ, обеспечивающих вовлечение денежных средств населения и институциональных инвесторов в их финансирование с учетом имеющихся социально-экономических условий региона.

Наиболее существенные результаты, полученные автором:

1. Обоснованы сущность, содержание и виды жилищных ипотечных программ, место и роль кредитования в процессах их финансирования, что позволяет выбрать наиболее эффективные для конкретных условий формы и методы финансового обеспечения решения задач улучшения жизненных условий населения;

2. Определены состав участников системы жилищного ипотечного кредитования, их функции и мотивы участия в процессах первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, использование которых является необходимым условием построения эффективной системы ипотечного кредитования, побуждающей ее участников к реализации целей финансируемых жилищных ипотечных программ;

3. Выявлены основные условия и факторы формирования и функционирования систем ипотечного кредитования жилищных программ, риски ипотечного жилищного кредитования и методы их минимизации в современных условиях отечественной экономики;

4. Определены формы и методы привлечения денежных ресурсов населения и институциональных инвесторов в жилищное ипотечное кредитование, в наибольшей степени соответствующие действующему законодательству, платежеспособности и менталитету населения конкретного региона России;

5. Разработаны основные принципы и предложены методы и концептуальная схема построения эффективной системы жилищного ипотечного кредитования, которые наиболее полно отвечают требованиям адаптивности и гибкости системы кредитования по отношению к рынку, тенденциям мирового развития экономики и государственным приоритетам в сфере социально-экономической политики;

6. Обоснованы методические положения по формированию системы ипотечного кредитования региональных жилищных программ на основе небанковской кредитной организации и предложены методы определения величин ее основных параметров с учетом конкретных социально-экономических условий региона.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что обобщен отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования жилищных программ; определены его современные условия, формы, методы; выявлены основные факторы и тенденции развития; уточнены некоторые понятия и классификации, что позволяет углубить существующие теоретические представления об экономико-правовом институте кредитования жилищных ипотечных программ России.

Выводы и предложения исследования могут быть использованы в деятельности коммерческих банков и других кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, Государственным комитетом по строительству и архитектуре, Федеральным агентством по управлению имуществом Минэкономразвития РФ, Администрациями субъектов Федерации и муниципалитетов и др. организаций, при:

- подготовке федеральных, субфедеральных и муниципальных жилищных ипотечных программ, разработке форм и методов жилищного ипотечного кредитования;

- совершенствовании нормативно-правовой базы, регулирующей механизм жилищного ипотечного кредитования;

- подготовке учебных программ и учебно-методических материалов, проведении занятий в образовательных учреждениях соответствующего профиля.

Обоснованность и достоверность полученных результатов обеспечивается методологией проведенного исследования, базирующейся на системном и комплексном подходах к предмету исследования, а также использованием официальных, в том числе статистических, архивных источников, федеральных и ведомственных нормативно-правовых документов и результатов научных исследований отечественных и зарубежных ученых по данной проблематике.

Выводы диссертации базируются также на анализе материалов научных и научно-практических конференций и семинаров, финансовой отчетности Центрального банка РФ, фонда «Институт экономики города» и других учреждений, имеющих отношение к сфере жилищного ипотечного кредитования.

Апробация работы и использование результатов исследования.

Основные положения диссертационного исследования были обсуждены на Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство», 20-й Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Москва, ГУУ, 2005). Отдельные положения диссертационного исследования использованы в учебном процессе при подготовке учебных программ и методических документов на кафедре оценки и управления собственностью Государственного университета управления. Предложения по совершенствованию системы жилищного ипотечного кредитования использованы в деятельности ООО Компания «Московские Огни - Мегапир».

Публикации. Основные положения диссертации отражены в четырех публикациях общим объемом 1,87 п.л.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Костин, Сергей Юрьевич

Заключение

Исследование сущности, функций, процессов и методов систем кредитования жилищных ипотечных программ, отечественного и зарубежного опыта их создания, функционирования и развития позволяет сделать следующие основные выводы:

1. Интенсивный процесс приватизации в России создал базу для развития рынка жилья и создал предпосылки для формирования и реализации программ государственного и негосударственного финансирования жилищного строительства и рыночных операций с жилыми объектами недвижимости. Федеральные, субфедеральные и муниципальные программы улучшения жилищных условий населения, определяющие комплексное развитие стройиндустрии, строительства, эксплуатации и рыночного обращения жилых объектов недвижимости при сочетании всех форм финансирования с преимуществом ипотечного кредитования, составляют специфическую группу жилищных ипотечных программ (ЖИП).

2. Главная цель развития кредитования ЖИП - создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан со средними доходами доступным по стоимости приобретения и эксплуатации жильем, основанной на рыночных принципах приобретения и обслуживания жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Проведенные в диссертации исследования показывают, что основной проблемой формирования такой системы является ресурсное обеспечение ипотечного кредитования путем привлечения сбережений населения. Она разворачивается как совокупность субфедеральных и местных ЖИП, включающих ипотечное кредитование рыночных сделок с объектами жилой недвижимости и программ развития жилищного строительства.

3. В широком смысле жилищное ипотечное кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает деятельность многих его участников, которые непосредственно не участвуют в процессе кредитования, но без них оно не возможно. В диссертации определены состав участников, их функции и мотивы участия в этапах и процессах жилищного ипотечного кредитования. Участники часто имеют противоположные цели участия в процессах ЖИП. Согласование этих целей и создание условий эффективной деятельности всех участников системы финансирования - основная задача государственных и муниципальных органов управления в разработке и реализации ЖИП.

4. Система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в России должна эффективно использовать имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, кредитных организаций, инвесторов и в меньшей степени на финансирование из государственного или муниципального бюджета.

5. Для развития системы кредитования ЖИП необходимо выполнять определенные условия ее функционирования, обеспечить выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими сферами финансовой деятельности и его доступность для заемщиков, которые являются критериями ЖИП, определяющими ее функционирование и развитие. Существующая уже достаточно продолжительное время макроэкономическая реальность - низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений заставили искать промежуточные решения для всех субъектов, заинтересованных в развитии рынка жилья, роста емкости рынка ипотеки и повышения покупательной способности населения.

6. Экономические отношения, связанные жилищным ипотечным кредитованием, подразделяются на множество групп в зависимости от объекта и субъекта кредитования, способа финансирования и обеспечения возврата кредитов, механизма выплат кредитных долга и процента и т.д. Проведенный автором данной диссертации анализ отечественной и зарубежной литературы и опыта кредитования жилищных программ показывает, что все разновидности ипотечных кредитов имеют свои недостатки и преимущества, а также круг потенциальных заемщиков и сферу применения. В отечественных системах жилищного ипотечного кредитования из них необходимо выбирать модель, наиболее приемлемую для каждого конкретного договора с учетом реальной социально-экономической обстановки. При этом следует учитывать, что все разновидности ипотечных кредитов имеют определенные общие недостатки, а именно:

- необходимость отвлечения банковских кредитных ресурсов на длительное время;

- неопределенность в прогнозировании возможной прибыли либо убытков банка на долгосрочный период;

- значительный объем материальных затрат, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, необходимость формирования специальных ипотечных банковских подразделений.

7. Проведенный автором диссертации анализ организации и методов кредитования отечественных ЖИП показал, что в современных социального экономических условиях системы жилищного ипотечного кредитования должны строиться в основном по одноуровневым схемам, т.к. для двухуровневых схем необходим высокий уровень развития рынка ценных бумаг. Эти схемы можно в небольших по сравнению с другими схемами объемах использовать в регионах-мегаполисах, таких как Москва, Санкт-Петербург. Имеющиеся в регионах портфели ипотечных кредитных обязательств не могут формировать основу будущего покрытия ценных ипотечных бумаг, ввиду следующих обстоятельств:

- низкая номинальная доходность: требуется слишком большая величина дисконта, для того, чтобы обеспечить требуемую рынком доходность;

- качество андеррайтинга неодинаково (иногда процедура оценки кредитоспособности превращается в простую формальность), поэтому невозможно дать даже приблизительную оценку кредитных рисков;

- кредиты с фиксированными процентными ставками (свыше уровня 16% годовых в рублях) имеют высокий риск досрочного погашения).

Наиболее типичные характеристики региональных программ «ипотечного» кредитования населения:

- разработка и реализация программ под эгидой администраций;

- использование средств региональных и местных бюджетов для субсидирования программ жилищного финансирования;

- финансовая поддержка строительного комплекса путем прямого инвестирования строительства жилья гражданами и бюджетом (строительные материалы по «зачетным» схемам);

- сочетание денежной и товарной форм жилищного кредита при преобладании натурального характера взаимоотношений, строителей и бюджета (денежная составляющая строительства, как правило, средства населения);

- ориентация программ на жителей данного региона;

- преимущественное включение в программы отдельных категорий населения: малоимущих, очередников, работников бюджетной сферы.

8. Мировой практикой накоплен богатый опыт кредитования ЖИП. При большом многообразии схем, механизмов и технологий национальные схемы и методы ипотечного жилищного кредитования имеют много общих черт, определяемых двумя, используемыми практически во всех странах мира, схемами - европейской (ее часто называют немецкой) и американской. Принципиальное отличие этих схем в преимущественных источниках кредитных ресурсов и основах законодательной базы. Общее для развития и функционирования ипотечного рынка всех стран - активная поддержка этих процессов государством путем создания и обеспечения действенного функционирования на рынке ипотечных услуг государственных организаций, использования различного рода субсидий, налогового механизма, создания льготных условий функционирования банков и компаний, предоставляющих ипотечные кредиты, а также фирм, строящих жилые дома.

В странах с наиболее развитой системой жилищного финансирования, рассчитанной в настоящее время в основном на средний класс, разрабатывают такие системы кредитования, которые позволили бы охватить и других потенциальных заемщиков - людей с низкими доходами.

9. Исследование становления и развития систем кредитования ЖИП в современной России показывает, что отечественный исторический опыт организации и развития ипотечного рынка используется недостаточно широко. В его становлении государство в основном ориентируется на зарубежный опыт, наблюдаются попытки внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного рынка, которые не учитывают исторических и экономических особенностей России. На современном этапе и в ближайшей перспективе интерес представляют отдельные элементы этих моделей при формировании субфедеральных ЖИП. Их применимость определяется спецификой социально-экономических условий и перспектив развития каждого конкретного региона страны. Это подтверждает имеющийся в Российской Федерации опыт создания и деятельности региональных систем жилищного ипотечного кредитования.

10. На основе анализа причин неудач формирования и развития отечественных ЖИП в диссертации выявлены основные факторы рисков жилищного ипотечного кредитования и предложена схема и методы их минимизации на различных его стадиях. К ним относятся: определение величины первоначального взноса, выбор механизма погашения кредита, улучшение качества андеррайтинга и обслуживания кредитов, повышение ликвидности предмета залога, упрощение схемы реализации залога при невыполнении заемщиком обязательств по кредитному договору, прием в зачет имеющегося у заемщика жилья, страхование имущества,- жизни заемщика в пользу залогодержателя, «чистоты» титула.

11. На основании существенных различий в уровне социально-экономического развития и дохода бюджетов субъектов Федерации и муниципалитетов России в диссертации предлагается их условно разделить на две группы: с финансово достаточным бюджетом и относительно развитым рынком жилой недвижимости и с дефицитным бюджетом и слабо развитым рынком жилой недвижимости. Основная цель такого разделения -определение эффективной схемы формирования ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования для каждого конкретного территориального образования страны. Если для первой группы за основу целесообразно принять схемы, ориентированные на институциональных инвесторов, то во второй -основное внимание необходимо сосредоточить на привлечении средств населения, в том числе, не заинтересованного в получении ипотечных кредитов. Это положение принято в диссертации в качестве основы предлагаемой автором схемы ипотечного кредитования и расчета ее основных показателей.

12. Несоответствие реальных доходов россиян необходимому уровню является сегодня одним из основных препятствий для увеличения масштабов системы ипотечного жилищного кредитования и повышения ее доходности. Доступность ипотечных кредитов определяется не только доходами населения, но и сроками кредитов и процентными ставками, определяемыми в основном источниками кредитных ресурсов. В современных российских условиях ни один из наиболее интенсивно используемых в зарубежной практике источников не в состоянии в полной мере удовлетворить финансовые потребности российского рынка недвижимости. Вклады населения не отвечают целому ряду требований: по их объему (массовости), срокам (периоду) использования, доступности. Значительная часть финансирования операций на региональных ипотечных рынках осуществляется не через банки, а посредством специально создаваемых региональных ипотечных организаций (агентств, фондов и корпораций), кредитные ставки которых ниже банковских. Это связано со стоимостью кредитных ресурсов и тем, что ипотечные (долгосрочные) ссуды относятся к высокорисковым и банкам, в силу существующего законодательства, необходимо осуществлять значительные по размеру обязательные резервные отчисления. В диссертации предлагается принципиальная схема организации ипотечного кредитования региональных жилищных программ, базирующаяся на деятельности небанковской кредитной организации; обосновывается, что наиболее подходящей для современных отечественных систем кредитования ЖИП организационно-правовой формой ИК является кредитный кооператив. Предлагаемая модель кредитования региональных ЖИП объединяет в себе преимущества классической модели ипотечных банков и модели строительных сберегательных касс. Кроме того, данная схема исключает системные недостатки модели стройсберкасс, которые в настоящее время сильно недооцениваются и в силу специфики российского рынка финансовых услуг могут принять особое звучание.

13. Изучение опыта становления и развития систем ипотечного кредитования жилищных программ в России и за рубежом позволило автору диссертации сформулировать основные принципы и направления совершенствования управления развитием российского жилищного ипотечного кредитования, соответствующие состоянию экономики, законодательной базы, организации государственного управления и менталитета населения, а именно: ипотечный рынок страны должен иметь с одной стороны четко выраженную территориальную структуру, с другой составлять единое целое, построенное на общих принципах и составляющее часть национальной системы жилищного ипотечного кредитования; ипотечное жилищное кредитование следует рассматривать как-систему финансирования строительства, эксплуатации и рыночного обращения объектов жилой недвижимости в неразрывной взаимосвязи; система привлечения кредитных ресурсов должна, учитывая современное состояние и ближайшие перспективы развития экономики страны и её кредитной системы, ориентироваться, прежде всего, на использование депозитов населения; финансирование ипотеки за счет привлеченных средств с рынка капиталов необходимо осуществлять параллельно с депозитной схемой за счет эмиссии ипотечных облигаций, которые по своим срокам и структуре должны соответствовать характеру активов кредитных организаций; широкое использование государственного субсидирования не кредиторов, а заемщиков, не процентной ставки, а первоначального взноса; стандартизация и унификация процедур и документов, как в системе ипотечного кредитования, так и в системах ее обслуживающих и обеспечивающих (инфраструктуре ипотечного рынка). Стандарты призваны, прежде всего, снизить кредитные риски, сделать все операции кредитования и обслуживания кредита надежными и наименее рискованными как для заемщика, так и для кредитора. Вопрос стандартов - это не только вопрос минимизации рисков на первичном рынке, но это вопрос ликвидности ценных бумаг. создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее кредита в рамках действующих и реализуемых в данном регионе ЖИП важнейший принцип создания и развития ипотечного рынка.

14. Решение задач улучшения жилищных условий населения на основе программных методов управления требует организации и проведения в рамках системного мониторинга постоянного отслеживания и анализа показателей доступности жилья и кредитоспособности населения, введения на их основе механизмов регулирования и корректировки строительства жилья, динамики роста платежей за жилищно-коммунальные услуги, изменения условий кредитования, нормативно-правовой базы, регламентирующей правоотношения в жилищной сфере. В диссертации предложены методы определения доступности улучшения жилищных условий и кредитоспособности населения, возможностей участия различных слоев населения в региональной ЖИП, показано применение методов прогнозирования денежных потоков в региональной системе жилищного ипотечного кредитования и определение основных показателей региональной ЖИП.

В заключении следует отметить, что только совместная деятельность государственных органов, кредитных организаций и других участников системы ипотечного кредитования жилищных программ при эффективном использовании вышеуказанных принципов и направлений даст необходимый результат в его становлении и развитии.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Костин, Сергей Юрьевич, 2006 год

1. Федеральный закон от 24 декабря 1992г. № 4218-1 "Об основахфедеральной жилищной политики".

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21 октября1994г. №51-ФЗ.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 22.декабря1995 г.№14-ФЗ.

4. Федеральный закон от 5 июня 1996 г. №72-ФЗ "О товариществахсобственников жилья".

5. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценныхбумагах».

6. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. 1010 "Об агентствепо ипотечному жилищному кредитованию".

7. Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. № 68-ФЗ "О внесении изменений идополнений в закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

9. Федеральный закон от 27 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залогенедвижимости)".

10. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

11. Указ Президента РФ от 22 февраля 1996 г. №293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

12. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. №420 "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом".

13. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. №431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище".

14. Н.Постановление Правительства Москвы от 11 августа 1998 г. № 625 "О концепции развития ипотечного кредитования в г. Москве".

15. Распоряжение Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП "О страховой компании на рынке ипотечного кредитования в г. Москве".

16. Постановление Правительства Москвы от 29 сентября 1998 г. "О создании и обеспечении деятельности Московского ипотечного агентства".

17. Постановление Правительства Москвы от 24 ноября 1998 г. "Об организации эксперимента на территории Западного Административного Округа по внедрению Строительной Сберегательной кассы".

18. Положение о порядке предоставления товарного кредита наиндивидуальное жилищное строительство в Республике Башкортостан (утв. постановлением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 22 января 1999 г. №15).

19. Концепция ипотечного жилищного кредитования Вологодской области (утв. постановлением Губернатора области от 2 августа 1999 г. №.486).

20. Указ Президента Чувашской Республики от 04 октября 1999 г. №70 "О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья".

21. Программа ипотечного кредитования Вологодской области (утв. постановлением Законодательного Собрания области от 25 ноября 1999 г. №652).

22. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28).

23. Программа ипотечного жилищного кредитования Липецкой области (утв. Постановлением Липецкого областного Совета депутатов от 26 октября 2000г. N523-nc).

24. Концепция развития жилищной ипотеки в городе Москве (одобрена Постановлением Правительства Москвы от 16 января 2001 г. № 24-ПП "О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве").

25. Постановление главы администрации Белгородской области от 8 февраля 2001 г. №77 "О некоторых мерах по организации ипотечного кредитования в Белгородской области".

26. Постановление Правительства Москвы от 10 июля 2001 г. № 626-1111 "О порядке реализации не завершенных строительством объектов в рамках московской ипотечной программы".

27. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001 №628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий российской федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию":

28. Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. № 143-Ф3 "О внесении измененийи дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

29. Аганбегян А. Г. У ипотеки в России большое будущее// Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2.

30. Абашина A.M., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. М.: Филинъ, 1998.

31. Алексеев П.В., Панин А.В. Философия: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. — М: Проспект, 1998.

32. Аляудинов М. Р. Отечественный опыт организации и управления формированием и развитием ипотечного рынка. Монография. М.: ГУ У, 2003.

33. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. — М.: Финстатинформ, 1995.

34. Банки. Инвестиции. Недвижимость: Материалы Второго Международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона (Владивосток 1996). Владивосток: Дальнаука, 1996.

35. Банковское дело: управление и технологии. Под ред. A.M. Тавасиева. -М. ЮНИТИ- ДАНА, 2001.

36. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь,- 2000. № 7.- С. 29.

37. Батракова Л.Г. Анализ процентной политики коммерческого банка. Учеб. пособие. — М.: Логос, 2002

38. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2003.

39. Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредитования в системе кредитных отношений. // Банковские услуги. 2001. №5.

40. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. 1994.-№ 8.-С. 10-14.

41. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов / И. Белявский Рос. юстиция. 2000. № 5. С. 31-32.

42. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002.

43. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.

44. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2003.

45. Богатырев Ф.О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества / Ф.О. Богатырев // Журн. рос. права. 2000. № 3. С. 108-120.

46. Болтанова Е. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс. 2002.

47. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэлтер. 1998. № 3. С. 7-9; №4. С. 15-18.

48. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса //Деньги и кредит.1996. №2. 58-60.

49. Бусов В. Горизонты ипотечного бизнеса // Журнал для акционеров. 1995. №3.

50. Бусов В.И., Аскандарян А.О., Бусова Т.П. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. М.:, ГУУ, 2003.

51. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона / С.А. Бабкин // Нотариус. 2002. - № 1.

52. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М: Финансы и статистика, 1996.

53. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. Екатеринбург, 1998.

54. Голицын Ю. Ипотечная система дореволюционной России// Эксперт. 2000. №12.

55. Горюнов В. Н. Мы не сторонники специализированных банков. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

56. Губина И., Рубченко М. Заемные метры // Эксперт. 1999. №42.

57. Гусев А. Ф. Ипотека фишка в политических играх. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

58. Гиндин И.Ф. Банки и экономическая политика в России (XIX-начало XX в.). М., 1997.

59. Голицын Ю. Фондовый рынок дореволюционной России. М., 1998.

60. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. СПб., 1999.

61. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М., 1999.

62. Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования. СПб., 1997.

63. Гурьев А.Н. Очерк развития кредитных учреждений в России. СПб, 1904; М., 1995.

64. Державин Г.Р. Записки Г. Р. Державина 1743-1812. С литературными и историческими примечаниями П. И. Бартенева. М., 1860.

65. Дронова JI. Ипотека и бюджет опыт Рязани. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №11.

66. Дрыганова М. Кубы и метры. // Эксперт. 2001. №9.

67. Ем В. С. Закон хорош потому что он есть! // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

68. Ершов М.В. О механизмах и источниках монетизации российской экономики/Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ. 2002. № 18(174).

69. Жердев Ф., Змеющенко В. Явка с наличными. // Профиль. 2000. №46.

70. Журавлев С. Ипотечный бум на глиняных ногах, или Попытка системного анализа региональных систем ИЖК через поиск способов их унификации в федеральную систему. // Ипотека. Финансирование будущего. 2001. № 1.

71. Жилищная экономика. М.: Дело, 1996.74.3аренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб., Стройиздат СПб, 1999

72. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научной конференции. М., 1999.

73. Ильина Ю.Б. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб., 1998.

74. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра. Под ред. А.П. Иванова, В.И. Бусова. М., 1994.

75. Игнатов JT. Экономика недвижимости. М.: МГТУ им. Баумана. 2003.

76. Карликов Е.И., Тарачев В.А. Ценные бумаги субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. М., 1996.

77. Кауфман И.И. Обзор проектов, вышедших в 1861-1878 гг. по вопросу о преобразовании кредитно-денежной системы России. СПб., 1878.

78. Кауфман И.И. Статистика русских банков. СПб, 1972. Т. 1-Й. СПб., 1972.

79. Кауфман И.И. Кредит, банки и денежное обращение. СПб, 1873.

80. Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования и его механизм. Иркутск, 2000.

81. Краснояров В.А. Развитие ипотечного и коммерческого кредита в России в 1861-1917 годы: Диссертация на соискание ученой степени кандидата исторических наук. Оренбург, 1996.

82. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М., 1998.

83. Кутузов В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М., 1994.

84. Карликов Е. И., Тарачев В. И. Российские долговые ценные бумаги: истоки, проблемы, решения. // Рынок ценных бумаг. 1996. №21-23.

85. Кирьян П. Кредитная история. // Эксперт. 2000. № 14.

86. Кутузов В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М., 1994.

87. Кухтин П. В. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе. М.: ФГНУ РИЦ ГМУ, 2003

88. Клишо Е. Д., Пастухова Н. С. Стройсбережения в России: проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит. 1996. №1.

89. Керт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.: Российское общество оценщиков. 1997.

90. Копейкин А., Стебнев Д., Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России. // Рынок ценных бумаг. 1999. №8.

91. Косарева Н. Б. Рынок жилья и социальные гарантии. // Проблемы прогнозирования. 1992. №1.

92. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина П. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России. // Вопросы экономики. 2001. №5.

93. Коренев Н.Г. Социально-экономическое развитие России. Итоги 2000 г. М.: ООО «Ди Джи Дизайн Групп». 2004

94. Косой М. П. Как развить ипотеку в регионе? (Опыт Пензы). // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №6.

95. Курочкин А. В. Особенности формирования ресурсной базы коммерческих банков в современных условиях. // Финансы и кредит. 2000. №4.

96. Лассен Т. Перспективы развития ипотечных банков России с использованием немецкого опыта. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

97. Латкин А. А. Каждому региону своя ипотека. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №6.

98. Леонов Е. Москва начинает новую ипотеку. // Коммерсант. 7 сентября 2000.

99. Локтионов В. М. Формирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в рамках целевых программ. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2.

100. Лужков Ю. М. Головокружение от ипотеки. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №6.

101. Любомудров Д. В. Безопасность денежных расчетов инвесторов и предприятий в проектах на территории России. // Аналитический Банковский журнал. 2000. №11.

102. Любомудров Д. В. Целительное воздержание. // Эксперт. 1999. №20.

103. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота). М., 1961.

104. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход. М., 1994.

105. Лимаренко. Ипотека: шаг за шагом. Кн.1. Саров, 1999.

106. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Кн. 2: Проблемы внедренияипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров, 1999.

107. Лимаренко В. И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Нижний Новгород, 1999.

108. Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения. Изд. 2. Т. 7. С. 412.

109. Мазур И. Девелопмент. Экономика. Современное бизнес-образование. -М.: Экономика. 2004.

110. Маматов П.Д., Киреев А.В. О финансово-кредитных механизмах решения жилищных проблем в условиях дефицита местных бюджетов // Деньги и кредит. 1998. № 7.

111. Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Эдиториал УРСС. 2003.

112. Москвин В.А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов, М.: Финансы и статистика, 2004.

113. Мигулин П. П. Русский государственный кредит (1769-1906). Опыт историко-критического обзора П.П. Мигулина. Т. I-III. Харьков, 18991904.

114. Мишуров С.С. Стратегическое управление земельно-имущественным комплексом субъекта Федерации. М.: ГУУ, 2004.

115. Наше отечество. Опыт политической истории. М., 1991. Т. 1.

116. Ненашева К. В. Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

117. Орлова Е. Инвестиции. М.: Омега-JI. 2003

118. Основные тенденции развития экономики России: итоги 2000 года и прогноз на 2001 год // Деньги и кредит. 2001. № 1. С.21.

119. Организация рынка жилья. Концептуальный обзор. М., 1991.

120. Пайдиев Л.Е. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики // Деньги и кредит. 1996. - № 2.

121. Парламентские слушания "Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в России". Полная стенограмма. М. 2000.

122. Пенкина И. А. Американская модель ипотечного кредитования и возможность ее использования в России: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

123. Пенкина И. А. Современная система ипотечного кредитования в США. М., 2000.

124. Петражицкий JI. И. Акции и биржевая игра. Новосибирск, 1993.

125. Петров Ю. А. Коммерческие банки Москвы. Конец XIX В.-1914 г. М.,1998.

126. Петров Ю. А., Калмыков С.В. Сберегательное дело в России. М., 1995.

127. Петрухин А.Б., Ларин В. И., Чистякова Ю. А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. Иваново, 2001.

128. Печерин Я. И. Исторический обзор правительственных, общественных и частных кредитных установлений. СПб., 1904.

129. Поляков В. Г., Ларионов А. Н., Усов В. Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Волжском регионе. Волгоград, 1999.

130. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М., 1999.

131. Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. М., 1994.

132. Радченко И. Ипотека в России: Будущее. Настоящее. Прошлое. М.: Гросмедиаферлаг. 2004

133. Райский Ю. Л. Акционерные земельные банки в России во второй половине XIX — начале XX вв.: Диссертация на соискание ученой степени доктора исторических наук. Курск, 1982.

134. Регионы России. Статистический сборник. М., 1999, 2000.

135. Российский статистический ежегодник, 1990, 1999,2000, 2003, 2004 гг

136. Розенберг М. Руководство по предоставлению жилищного ипотечного кредита, разработанное для России. М. 1994.

137. Рябченко Л. И. Развитие системы ипотечного кредитования в России: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 1998.

138. Сивков К. В. Финансовая политика Екатерины II. // Три века. Т.4. М., 1992.

139. Симонов Ю. Жилищный кредит (ипотека). М.: Март. 2004.

140. Смирнов В. В., Лукина 3. П. Ипотечное жилищное кредитование. М.,1999.

141. Сиротина И. А. Кредит под залог: Техника получения. М.: Стрикс, 1995.

142. Смирнов В. В., Лукина 3. П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 1999.

143. Смирнов В. В., Пучкина Е. А. Менеджер по управлению недвижимостью. М., 2000.

144. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям. М., 2000.

145. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России // Вопросы экономики. 1996. № 7.

146. Страйк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 1995. №8

147. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование. Екатеринбург, 1997.

148. Субраманиам Р. Пособие по организации и порядку обслуживания ипотечных займов. Подготовлено для России. М., 1994.

149. Таранков В. И. Ценные бумаги Государства Российского. Москва-Тольятти, 1992.

150. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб. 1996

151. Ужегов А. Н. Ипотечное кредитование в странах с переходной экономикой: на примере Российской Федерации: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб., 2000.

152. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб., 2001.

153. Цылина Г. А. Ипотека: жилью в кредит. М., 2001.

154. Чагай К. А. Механизм государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

155. Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М, 1998.

156. Шабалин В. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: Филинъ. 2004

157. Шиляева И. В. Ипотечные банки: мировая практика и развитие в России: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

158. Шмаков А. С. Городское кредитное общество и "освободители". М., 1907.

159. Экономика недвижимости». Учебное пособие. Под ред. В.И.Ресина. М.: Дело, 1999.165. Эксперт, 2001, №51,

160. Boleat М. Coles A. The mortgage market. London, 1987;

161. Mortgage backed securities guide. Wash., 1973;

162. Deventer D. Financial risk analetics. Chicago, 1996.

163. Source: European Mortgage Fe and national sources/ European Mortgage markets: structures and future development UECD June, 2001.