Управление незавершенным строительством в рыночных условиях тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Гаврилина, Ольга Валериановна

• Гаврилина, Ольга Валериановна
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Гаврилина, Ольга Валериановна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

1.1 Место и роль незавершенного строительства на рынке недвижимости.

1.1.1. Понятия, классификация и особенности объектов незавершенного строительства.

1.1.2. Жизненный цикл объектов недвижимости.

1.2. Незавершенные объекты строительства как объекты экономических и государственных интересов.

1.3. Экономическое содержание собственности незавершенного строительства.

1.4. Анализ незавершенных капитальных вложений.

1.4.1. Затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию.

1.4.2. Консервация строительства.

1.4.3. Прекращение строительства.

ГЛАВА П. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

2.1. Методические основы оценки жилых объектов незавершенных строительством.

2.2. Определение и оценка физического износа и морального старения незавершенного объекта недвижимости.

2.3. Логическая схема оценки рыночной стоимости незавершенного строительства.

2.4. Расчет накопленного износа в объектах незавершенного строительства.

ГЛАВА Ш. РЕШЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКИХ И ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗАДАЧ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

3.1. Решение основных организационных и экономических задач управления объектами незавершенного строительства.

3.2. Схема и условия получения права собственности на объект незавершенного строительства.

3.3. Реализация объектов незавершенного строительства.

3.4. Определение рыночной цены на отдельные блоки (помещения) незавершенного строительства.

3.5. Варианты незавершенного строительства как самостоятельного объекта прав.

3.5.1. Схема участия в конкурсе по продаже объекта незавершенного строительства.

3.5.2. Особенности реализации объектов незавершенного строительства государственной и муниципальной собственности.

ВЫВОДЫ.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Управление незавершенным строительством в рыночных условиях»

Актуальность темы. Становление рынка недвижимости - важного индикатора состояния экономики страны и особой сферы рыночных отношений - является одним из основных направлений формирования в современной России развитой экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах саморегулирования, функционирования, развития народного хозяйства.

В начале 1990-х годов, когда в стране произошло резкое сокращение объема инвестиций из государственного бюджета (централизованных и местных источников финансирования), а также начался процесс удорожания стоимости производства стройматериалов, эксплуатации строительных машин и механизмов, проведения проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, строительные организации оказались в сложной ситуации -не могли закончить начатое строительство, появилось большое количество необеспеченных своевременным вводом строек. Объекты незавершенного строительства вследствие прекращения финансирования строек 90-х гг. и других причин кризисного характера приобрели в настоящее время массовое распространение. Так, уже в течение 1998 г. из-за сложного финансового положения строительство каждого пятого производственного объекта и объекта социальной инфраструктуры, на которые предусматривалось выделение средств из федерального бюджета, не было завершено. В инвестиционно-строительной сфере сложилась ситуация, при которой необеспеченность финансированием привела к резкому затягиванию сроков или прекращению строительства, что, в свою очередь, отразилось на непрогнозируемых объемах роста конечной стоимости строительной продукции. Объекты незавершенного строительства занимают особое место в имущественном комплексе предприятия, отрасли, городского хозяйства и поэтому нуждаются в эффективном управлении и адекватной оценке их стоимости. Статистический анализ показал, что в некоторых субъектах Российской Федерации объемы незавершенного строительства сопоставимы с их бюджетами. Наличие объектов незавершенного строительства вызывает трудности, связанные с развитием рынка недвижимости и привлечением необходимых инвестиций в данный сектор экономики, затрудняет определение планируемых и прогнозных затрат. Таким образом, проблемы управления незавершенным строительством, ориентированные на рыночную экономику, оказались весьма актуальными.

Проблема оказалась настолько важной, что совместным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ и Правительства Москвы от 24.11.2000 г. № 1080-р/1158-РП была создана постоянно действующая Комиссия по вовлечению в хозяйственный оборот объектов, не завершенных строительством, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории г. Москвы. Проблемами повышения эффективности управления недвижимостью, в том числе незавершенной, -строительства, эксплуатации, развития рынка интенсивно занимаются крупные федеральные и региональные администрации, управляющие организации во всех субъектах страны. Эти проблемы рассматривают в фундаментальных работах отечественные экономисты: В. Т. Александров, О.В.Архипов, А. Г. Асаул, В.И. Бабакин, М.А. Баяндин, В. В. Бузырев, М.Д.Бойко, А. А. Горбунов, П. Г. Грабовый, В.В.Григорьев, В.Т. Гроздов, В. Н. Киданов, Н. А. Колесникова, В. С. Кухаренко, И. В. Мжельская, М.Б. Полякова, В.И. Римшин, А.Г. Ройтман, Е. П. Панкратов, М. В. Радзиевский, И. С. Радченко, И.А. Рахман, В. И. Ресин, А. А. Румянцева, В. М. Серов, В.П. Стороженко, И.А.Титова, С.А.Тюрина, В.З. Черняк и др. В современных, и предшествующих им исследованиях (И. Г. Галкин, В.Ф. Гировский, Б. Я. Ионас, Г.Э.Параубэк и др.) сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по технико-экономической оценке различных видов объектов недвижимости, систематизированы современные методы и средства контроля технического состояния конструкций зданий, разработаны нормы продолжительности строительства, нормативные требования и параметры конструкций зданий, подлежащие контролю, а также основы теории ценообразования в строительстве и его практического применения в процедуре оценки недвижимости. В то же время остаются практически не раскрытыми проблемы управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в современных рыночных условиях. Объекты незавершенного строительства не находят эффективного собственника, что является следствием традиционного подхода к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимость затрат), которые не отражают интересы участников современного рынка. Таким образом, разработка новых подходов к методам экономической оценки объектов незавершенного строительства становится актуальной.

Целью диссертационного исследования является разработка методических основ организации управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в условиях рыночной экономики.

Для раскрытия поставленной цели в диссертации сформулированы и решены следующие задачи:

• определение понятий, анализ состояния, правового обеспечения, место и значение объектов незавершенного строительства на современном рынке недвижимости;

• исследование причин, тенденций и факторов, влияющих на формирование незавершенных объектов строительства;

• определение классификационных признаков, выявление особенностей и критериев оценки объектов незавершенного строительства;

• разработка и определение методических основ экономической оценки объектов незавершенного строительства с учетом рыночных условий;

• разработка методических рекомендации по выбору вариантов управления и поэтапного завершения объектов и выхода их на рынок недвижимости;

• разработка номограммы альтернативного выбора вариантов рационального завершения строительных объектов. 5

• Предметом исследования является совокупность теоретических и методических вопросов управления и экономической оценки жилых объектов незавершенного строительства.

Объектом исследования являются жилые объекты незавершенного строительства.

Методология исследования. Теоретическую и методологическую базу диссертации составляют отечественные и зарубежные исследования по общим экономико-строительным и инженерно-экономическим проблемам, в первую очередь, проблемам незавершенного строительства жилого фонда, морального и физического старения здания, социально-правовым, организационно-управленческим, а также результаты маркетинговых исследований рынка недвижимости. В рамках данной работы изучены статистические материалы по состоянию жилищного фонда, осуществлен экономический анализ проектно-сметной документации заказных и конкурсных проектов, проведены натурные обследования в составе групп профессиональных архитекторов, социологов и экономистов. В процессе исследования использованы экономический анализ, классификация, элементы математической статистики и системного подхода. Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ и отдельных субъектов.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

• уточнено понятие «незавершенное строительство» («объект незавершенного строительства») в условиях рыночной экономики;

• определены признаки физического износа и естественного старения объектов незавершенного строительства;

• классифицированы критерии и уточнены методы экономической оценки незавершенного строительства;

• предложен методический подход к оценке и определению стоимости земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства;

• разработан методический подход к реализации основных методов управления и поэтапной оценки завершения объектов незавершенного строительства.

Практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы инвесторами, управленческими организациями, проектными и научно-исследовательскими институтами при принятии решений по выявлению вариантов реализации объектов незавершенного строительства в сфере строительства и на рынке недвижимости с учетом максимальной социально-экономической эффективности этих объектов. Рекомендации и выводы, полученные на основе данного исследования будут способствовать достоверности экономических расчетов, могут быть использованы риэлторскими и девелоперскими службами и строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства, а также при определении и сокращении сроков завершения строительно-монтажных работ. Методы и результаты исследования могут быть также использованы в учебном процессе высших и средних технических учебных заведений строительного профиля.

Апробация работы. Основные результаты диссертационной работы были использованы автором и в практической работе (разработчик МНИИТЭП «привязка» ОАО ЦНИИЭП ГС) при оценке и выборе вариантов строительных проектов жилых домов в городах и поселках Московской области. Результаты работы докладывались на кафедре экономики и управления городского строительства РЭА им. Г.В.Плеханова.

Публикации. По теме диссертации опубликовано четыре статьи общим объемом 2,1 а.л.

Структура и объем диссертации. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, выводов, списка литературы и приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Гаврилина, Ольга Валериановна

выводы

Состояние объектов незавершённого строительства - одно из наиболее важных качественных показателей эффективности инвестиций. Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, что, в свою очередь, говорит об огромном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. В настоящее время рынок объектов незавершенного строительства находится в состоянии стагнации, сделки купли-продажи совершаются крайне редко. Это значит, что объекты незавершенного строительства не находят эффективного собственника. Одной из причин этого является отсутствие соответствующей рыночным условиям методики экономической оценки объектов незавершенного строительства.

В диссертации исследована совокупность теоретических, методических и практических аспектов экономической оценки объектов незавершенного строительства.

1. Объект незавершенного строительства является имуществом, на которое действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на него. Объем незавершенного строительства на протяжении последних лет в физическом выражении практически не уменьшается; незавершенные объекты подвержены интенсивному физическому износу, что приводит к обесцениванию капитальных вложений.

При достаточном законодательном обеспечении объектов незавершенного строительства, как недвижимого имущества, они активно не обращаются на рынке, а, значит, не находят эффективного собственника.

2. Преобладающая практика применения только традиционного затратного подхода (как восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа, но без увеличения на стоимость земли) в оценке объектов незавершенного строительства не соответствует рыночным условиям и требует использования иных подходов, что позволило бы активизировать рынок объектов незавершенного строительства. Для определения суммарного износа целесообразно применять формулу, позволяющую оценивать (согласовывать) в сопоставимом виде различные виды износа (в долях или процентах от восстановительной стоимости). В диссертации проанализированы варианты согласования результатов оценки объектов незавершенного строительства и на их основе даны рекомендации по применению методов назначения весовых коэффициентов, ориентированных на ранжирование результатов.

3. Объекты незавершенного строительства с точки зрения экономической оценки имеют свои существенные особенности; эти особенности весьма значимы и требуют собственной методики оценки объектов незавершенного строительства. Разработанная автором методика экономической оценки объектов незавершенного строительства учитывает требования теории оценки и предусматривает оценку незавершенных объектов, в перспективе как действующего объекта и как объекта доходной недвижимости, тремя подходами; при этом учитывается рыночный аспект и будущая доходность объекта.

4. Исследована возможность применения метода анализа сравниваемых продаж для оценки объектов незавершенного строительства. Отмечено, что необходимым условием для реализации сравнительного подхода в оценке объектов незавершенного строительства является наличие развитой информационной инфраструктуры, которая обеспечивала бы оценщиков сведениями о выставленных на продажу объектов, сделках купли продажи для принятия решения о выборе объекта-аналога и т.п.

5. Сравнительный подход для оценки объектов незавершенного строительства позволяет применить только один из общепринятых методов — метод сделок. Наряду с общепринятыми критериями сопоставимости для объектов незавершенного строительства необходимы дополнительные специфические элементы сравнения, предложенные в диссертации.

6. Применение затратного подхода для оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства имеет ряд особенностей, обусловленных особенностями незавершенных объектов. Объект незавершенного строительства, как- объект оценки, рассматривается не как имущественный комплекс (ИК), хотя и предназначенный в перспективе для коммерческой деятельности или сдачи в аренду с целью получения дохода, а как совокупность материальных затрат.

Эти затраты выступают в виде капитальных вложений, оборудования и других затрат, связанных с незавершенным строительством. Применение затратного подхода к оценке объектов незавершенного строительства состоит в последовательном определении стоимости вышеуказанных составляющих материальных затрат.

7. Объекты незавершенного строительства подвержены более интенсивному физическому износу, чем эксплуатируемые, особенно, если строительство велось больше нормативного срока, и было остановлено без надлежащих мероприятий по консервации объекта. В методике рассмотрены методы учета накопленного износа при оценке рыночной стоимости незавершенных объектов затратными подходом с учетом особенностей объекта оценки.

В доходном подходе в условиях неопределенности, присущей объектам незавершенного строительства, для определения наиболее вероятной величины денежного потока и риска его неполучения как наиболее весомой составляющей ставки дисконтирования, предлагается метод имитационного моделирования.

8. В предложенной в диссертации методике рассмотрены вопросы согласования результатов оценки незавершенного строительства и даны рекомендации по применению экспертных методов назначения весовых коэффициентов с использованием методов анализа иерархий и ранжирования результатов.

9. Впервые разработана номограмма оперативной оценки незавершенного объекта (жилого дома) на любой стадии приостановленного строительства для предложения на рынке недвижимости.

10. Методика апробирована на прймере расчета рыночной стоимости незавершенного строительством конкретного объекта, по 5 вариантам функционального использования объекта при его завершении: а) передача незавершенного объекта в качестве вклада в уставной капитал другой организации; б) продажа незавершенного объекта; в) передача незавершенного объекта другой организации на другие активы; г) ликвидация (полная или частичная) незавершенного объекта; д) достройка незавершенного объекта в первоначальном виде.

Предложенная и апробированная методика позволяет получить более обоснованные показатели рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с учетом интересов будущего инвестора, что будет способствовать повышению достоверности расчетов, активизации инвестиционной деятельности в сегменте рынка объектов незавершенного строительства, вовлечению незавершенного строительства в хозяйственный оборот путем привлечения активного собственника, что приведет к сокращению объемов незавершенного строительства.

Необходимо учитывать возможный риск незавершенного строительства уже на предпроектной стадии. Перед началом строительства участники проекта и инвесторы должны прийти к соглашению относительно гарантий его завершения.

При инвестировании проекта, в котором использован новый технологический процесс или "ноу-хау", инвестор может потребовать безусловных гарантий завершения строительства, поскольку подобные проекты оказываются более дорогостоящими, чем первоначально предусматривалось.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Гаврилина, Ольга Валериановна, 2004 год

1. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. 2-е издание. СПб. «ПИТЕР», 2001

2. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. Ценообразование в строительства. СПб: Изд-во «Питер», 2000.

3. Архипов О.В. Оценка экономической эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства // Тезисы докладов Весенних семинаров молодых ученых-экономистов: В 4-х ч., ч. 1. СПб.: СПбГУ, 1999.

4. Архипов О. В. Проблемы оценки объектов незавершенного строительства // Повышение эффективности функционирования строительного комплекса в рыночных условиях: Сб. научных трудов. СПбГИЭА, 1998

5. Архипов О.В., Закинчак Г.Н. Проблемы незавершенного строительства в России // Ученые записки экономико-архитектурного факультета Ивановской государственной архитектурно-строительной академии / Иваново, 1997, вып. 5.

6. Архипов О.В., Шлыкова М.В. Методические подходы к оценке объектовт незавершенного строительства // научно-практический вестник «Энергия» Воронеж, 1998,№ 4.

7. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости — новая социально-экономическая реальность. Под общ. ред. д. э. н. , проф. А.А.Горбунова. СПб., 1998.

8. Балашов JI.A. Пообъектный анализ незавершенного строительного производства. М.: Стройиздат, 1988.

9. Баяндин М.А. Экономическое обоснование использования объектов незавершенного строительства. Диссертация к.э.н., 1996

10. Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М. ЛОЗТ Интерэксперт, 1995

11. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты / Под ред. AM. Чуйкина, Л.А.Галлютина. 1-е изд.,, стереотип- Калининград: Янтар. Сказ, 1997

12. Болдырев ВС. , Глушко А.С. , Федоров А.Е. Введение в оценку недвижимости. М. 1998

13. Боссерт В.Д. Инвестиционные проблемы реформируемой экономики России. М.: АО «ПСБ Трайдинг», 1994.

14. Варежкин В.А., Гребенкин B.C., Кирюшечкина Л.И., Н.М.Рекитар, В.Н.Стерн. Экономика архитектурного проектирования и строительства. М. Стройиздат, 1990.

15. Ватник П.А. Риск остановки потока доходов // Моделирование рыночных структур и процессов: Сб. научн. тр. / СПбГТЭА. СПб, 1998

16. Введение в рыночную экономику строительства / В.П.Николаев. — К. Будевильник, 1991.

17. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995,1

18. Вимленский П.Л., Лившиц В.Н. и др. Оценка эффективности инвестиционных проектов. ML, 1998.

19. Виллисон Д.Л. К более надежному анализу денежного потока // Вопросы оценки. 1999. - № 4.

20. Виханский О.С. Стратегическое управление. М.: Гардарика, 1998.

21. Воронов К., Хаит И. Коммерческая состоятельность инвестиционных проектов: проблемы оценки // Финансовая газета. № 24-25,1994

22. Временное методическое положение по оценке стоимости предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже: Утв. Госпланом и Минфином СССР в 1990 г.

23. Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства. №ФБ-8, утвержденное протоколом заседания

24. Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.94.

25. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: ИНФРА-М, 1996

26. Грачева М.В. Анализ проектных рисков. — М. 1999

27. Грибовский С. В. Определение ставки дисконтирования для объектов, требующих значительных финансовых вложений // Вопросы оценки, 1997, № 4.

28. Гроздов В.Т. Вопросы строительства зданий после длительного перерыва в производстве строительно-монтажных работ. СПб: Изд-во Дом КН+, 1998

29. Гроздов В.Т. Дефекты каменных зданий и методы их устранения. СПб: СПбВВИСУ, 1994

30. Грюнпггам В.А. Формирование сметной стоимости на реконструкцию и ремонт в условиях перехода к рынку (научно-методические и нормативные материалы). СПб: Изд-во «Ротар», 1998.

31. Дулич В.А. Инвестиции в реальный сектор экономики // Экономика строительства 1999, № 7.

32. Единая система оценки имущества. Госстандарт России. Основные положения. ГОСТ Р 51195.0.01-98 // Российский оценщик. 1998. -№ 9-10

33. Единая система оценки имущества // ГОСТ Р 51195.0.01-98// Российский оценщик.- 1998 № 9-10

34. Европейские стандарты оценки активов. Стандарт № 21. Анализ незавершенного строительства. М.-1997

35. Ежеквартальный справочник по определению стоимости строительства «Бюджет стройки». СПб: Издательство «Норма», 1У квартал 2000 г., 1 квартал 2001 г.

36. Епифанов В.А. Основные направления развития проектно-строительного инвестиционного комплекса в современной градостроительной системе. М.: ЦСЭИ, 1996.

37. Захарьин В. Р. Незавершенное строительство прекращение строительства, оценка стоимости, реализация, учет и налоги.//»Консультант бухгалтера», № 7, 2000.

38. Иванов А.М., Маркин И.В., Перевозчиков А.Г. О согласований физического, функционального и внешнего износа, выраженного в долях или процентах. Российское общество оценщиков // Вопросы оценки, № 3,1997

39. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11.01.95).

40. Информационно-нормативный журнал «БанкЦен». Региональный центр мониторинга цен в строительстве Санкт-Петербурга, ТОО «ИКФ Альфа-С», ТОО «Тренд», 1999, № 9.

41. Киевский JI.B. Организационные методы ускорения строительства (моделирование инвестиционного процесса // Экономика строительства. 1991, №4.)

42. Киндеев Е.А. Государственная регистрация прав не объекты незавершенного строительства.// «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», №1,2001.

43. Козачек В.Г., Нечаев Н.В., Нотенко С.Н., Римшин В.И., Ройтман А.Г. Обследование и испытание зданий и сооружений. Под ред. проф. В. И. Римшина. М. «Высшая школа», 2004.

44. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: проблемы, пути решения СПб, 1996.

45. Коломина М.Е. Сущность и измерение инвестиционных рисков // Финансы.-1994. № 4.

46. Коростылев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М. Русская деловая литература., 1998.

47. Козлова Е. Регистрация прав собственности на объекты незавершенного строительства и недвижимости // Экономика и жизнь. -1998, № 27.

48. Красноглазое Б.П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа.-М.: Финансы и статистика, 1992.

49. Крупнов Ю. Новая модель финансирования и кредитования жилищного строительства// Бизнес и банки. 1995

50. Кузнецов Д.Д. Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реконструкции // Проблемы недвижимости. — 1999 -№ 1.

51. Кузнецов Д.Д. , Озеров Е.С. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости// Вопросы оценки 1998, № 2.

52. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных решений. — М.: ДеКа, 1996.

53. Львов Ю.А. Модели инвестиционных рисков // Моделирование рыночных структур и процессов: Сб. научных тр. СПбГИЭА. СПб., 1998

54. Макконен К., Брю С. Экономика. T.I, М.1993

55. Максимов С. Формирование рынка недвижимости в России и его особенности // Поземельная собственность 1997, № 2.

56. Методические указания по определению стоимости строительства продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-1.99 (Постановление Госстроя России от 26.04.99 № 31).

57. Либерман И.А. Цены и себестоимость строительной продукции. М.: «Финансы и строительство», 1997.

58. Львов Д.С. Экономический механизм развития России. М. Государственный университет управления., М. 2004

59. Люкшин А. Особенности правового положения объектов незавершенного строительства // Петербургский строительный рынок. — 2000. -№6.

60. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования, утвержденные

61. Госстроем России, Министерством экономики РФ, Госкомпромом России № 712/41 от 31.03.94.- М. «НПКВЦ» «Теринвест», 1994.

62. Налоговый кодекс Российской Федерации. М.: Ось-89, 2002.

63. Незавершенка. Как остановить её рост, уменьшить объем? Экономика строительства, 1996, № 46.

64. Николаев В.П. Введение в рыночную экономику.// Экономика строительства, 1994,4.

65. Повышение инвестиционной активности в экономике России и развитие строительного комплекса. Актуальные проблемы и возможные пути их решения. М. АИНЭС, 1997

66. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации. Утверждено приказом Минфина России от 29.07.89 № 34 и введено в действие с 01.01. 1999.

67. Постановление Правительства Российской Федерации № 209 от 21.0394 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов»

68. Постановление Правительства Российской Федерации № 1148 от 25.1195 «О переоценке основных фондов».

69. Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий при проектировании капремонта ВСН 48-86 (р) ГТС.

70. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р). -М.-1988.

71. Положение по техническому обследованию жилых зданий. ВСН 57-88 (р) ГЛА.

72. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р) ГКА

73. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Стройиздат, 1990

74. Правила определения строительного объема зданий (СП 81-01-94)

75. Пратт Ш. Оценивая бизнес: анализ и оценка компаний закрытого типа.-М. 1994.

76. Риис Р. Основы оценки бизнеса. М.- 1994

77. Ройтман А.Г. Предупреждение аварий жилых зданий. М.-1990

78. Ройтман А.Г. Деформации и повреждения зданий.- М.: Стройиздат,1987.

79. Российская архитектурно-строительная энциклопедия. Т. Ш. Экономика строительства и инвестиционный процесс. Гл. ред. Е.В.Басин. ТОО «Альд», Внешторгиздат.М., 1996.

80. Рынки недвижимости в развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб., 1994

81. Сборник материалов пот сметному ценообразованию и договорным отношениям в строительстве и ремонте (к семинару по сметному делу) СПб, 1999

82. Свод правил по определению сметной стоимости строительства в составе проектной и предпроектной продукции (СП 81-0194).

83. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России 19911994. М. Институт экономики города., 1994

84. Стрельбицкая И.Н., Архипов О.В. Фактор времени в процессе разработки инвестиционного проекта // Ученые записки экономико-архитектурного факультета Ивановской государственной архитектурно-строительной академии / Иваново, 1997, вып.4.

85. Стороженко В.П., Бабасов Б.К. Формирование инвестиционных ресурсов для жилищного строительства.//СПб.: Гуманитарные науки, 1996,1.2.

86. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб, 2000

87. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1995

88. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СП6.-1998

89. Тарасевич Е.И. Современные принципы анализа рынка недвижимости // Вопросы оценки. 1999.

90. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред проф. В.Е. Есипова. СПб: Изд-во СПбУЭС, 1998.

91. Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ. Постановление Госстроя РФ от 4.12.95 г. №БЕ-11-260/7.

92. Указ Президенты Российской Федерации от 24 декабря 1993 г., № 2284 «О порядке реализации объектов незавершенного строительства».

93. Управление портфелем недвижимости. С англ. Под ред. проф. С.Г. Беляева М. ЮНИТИ, 1998

94. Федотова М.А., Якубова Д.Н.Оценка недвижимости. Учебное пособие -М. Институт профессиональной оценки, 1996.

95. Федотова М.А. и др. Оценка недвижимости и бизнеса. — М.: Изд-во «ЭКМОС»,2000.

96. Фомин С.Е. Метод оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения. СПб: ГТУ-1994

97. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценки приносящей доход недвижимости, М. 1995

98. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М. 1994.

99. Цукерман Говард JI., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М. АО.»Тема», 1994.

100. Цай Т.Н. и др. Организация, экономика и управление строительством. -М.: Стройиздат, 1984.

101. Шканев А.Н. Аварии в строительстве. М.: Стройиздат, 1984.

102. Чалый И., Момот Т. Проблемы учета незавершенного строительства. //»Баланс», № 4,2003.

103. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: РДЛ, 1996

104. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.: РДЛ, 1998.

105. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства. Профессиональный учебник. М.: ЮНИТИ, 2003

106. Чугунова Г.А. О состоянии незавершенного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. -1998№ 9

107. Экономика и жизнь. 2000, № 34.

108. Экономика недвижимости. Под. Ред. В.И. Ресина. М. Дело, 2000

109. Официальные документы, связанные с проблемами незавершенного строительства:

110. Распоряжение, Министерство имущественных отношений РФ, № 999-Р, от 22.04.02

111. Письмо, Министерство финансов РФ (Минфин России), № 04-03-11, от 01.11.00

112. Письмо, Министерство финансов РФ (Минфин России), № 04-03-11, от 29.12.97

113. Постановление, Президиум Высшего арбитражного суда РФ, № 331/99, от 09.02.99

114. Письмо, Управление Министерства РФ по налогам и сборам по г. Москве, № 06-12/2/12685, от 19.03.01

115. Распоряжение, Министерство имущественных отношений РФ, № 1178-Р, от 04.05.01

116. Постановление, Правительство Москвы, № 816-1И1, от 17.10.00

117. Постановление, Правительство Москвы, № 221-ПП, от 23.03.99 (утратил силу)

118. Постановление, Правительство Москвы, № 766-ПП, от 17.09.02

119. Распоряжение, Мэр Москвы, № 272-РМ, от 15.03.00 00-7

120. Распоряжение, Мэр Москвы, № 141-РМ, от 04.02.00

121. Постановление, Правительство Москвы, № 4/250-ПП, от 23.01.01

122. Распоряжение, Правительство Москвы, № 1409-РЗП, от 08.08.94

123. Распоряжение, Правительство Москвы, № 185-РП, от 27.02.95 95-6

124. Распоряжение, Мэр Москвы, № 191/1-РМ, от 07.08.96

125. Письмо, Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике (Госстрой России), № БЕ-19-42/16, от 27.11.97

126. Постановление, Правительство Москвы, № 72-1111, от 23.01.01

127. Постановление, Правительство Москвы, № 232-1111, от 01.04.97 97-13

128. Решение, Совет Глав Государств СНГ, от 19.09.03

129. Письмо, Министерство финансов РФ (Минфин России), № 04-05-06/44, от 23.06.99

130. Постановление, Правительство Москвы, № 595-1111, от 12.08.97

131. Правительство Москвы, № 2118-РЗП, от 18.11.93

132. Распоряжение, Мэр Москвы, № 379-РМ, от 20.04.99

133. Постановление, Правительство Москвы, № 626-1111, от 10.07.01

134. Распоряжение, Мэр Москвы, № 927-РМ, от 10.09.98

135. Постановление, Президиум Высшего арбитражного суда РФ, № 3470/00, от 16.01.02

136. Письмо, Министерство финансов РФ (Минфин России), № 04-05-06/1, от 11.01.99

137. Письмо, Министерство финансов РФ (Минфин России), № 07-01-11/3, от 02.02.98

138. Распоряжение, Мэр Москвы, № 798-РМ, от 03.08.98

139. Распоряжение, Правительство Москвы, № 546-РЗП, от 07.07.00

140. Распоряжение, Правительство Москвы, № 475-РП, от 30.05.01

141. Постановление, Правительство Москвы, № 1070-ПП, от 04.12.01

142. Распоряжение, Мэр Москвы, № 587-РМ, от 11.06.98

143. Постановление, Правительство Москвы, № 902-ПП, от 12.11.96

144. Письмо, Министерство строительства РФ (Минстрой России), № БЕ-19-6/3, от 17.02.95

145. Распоряжение, Министерство имущественных отношений РФ, № 91-Р, от 18.01.01

146. Распоряжение, Министерство имущественных отношений РФ, № 91-Р, от 18.01.01

147. Письмо, Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике (Госстрой России), № БЕ-19-8/16, от 27.05.93)

148. Распоряжение, Мэр Москвы, № 578/1-РМ, от 09.12.96 97-5 Консервация

149. Распоряжение, Мэр Москвы, № 1192-РМ, от 22.10.99 99-23

150. Письмо, Управление Министерства РФ по налогам и сборам по г. Москве, № 23-10/2/14694, от 17.03.03

151. Письмо, Управление Министерства РФ по налогам и сборам по г. Москве, № 06-12/2/13790, от 26.03.01

152. Решение, Верховный Суд РФ, № ГКПИ 2000-1357, от 21.12.00) Незавершенное строительство. Консервация

153. Письмо, Министерство финансов РФ (Минфин России), № 04-0506/44, от 23.06.99)

154. Постановление, Правительство Москвы, № 595-1111, от 12.08.97

155. Распоряжение, Правительство Москвы, № 2118-РЗП, от 18.11.93

156. Распоряжение, Мэр Москвы, № 379-РМ, от 20.04.99

157. Постановление, Правительство Москвы, № 626-1111, от 10.07.01

158. Распоряжение, Мэр Москвы, № 927-РМ, от 10.09.98

159. Постановление, Президиум Высшего арбитражного суда РФ, № 3470/00, от 16.01.02

160. Постанговление .Правительство Москвы Д»4/250-ПП от 23.01.2001г.

161. Письмо, Министерство финансов РФ (Минфин России), № 04-0506/1, от 11.01.99

162. Письмо, Министерство финансов РФ (Минфин России), № 07-01-11/3, от 02.02.98