Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе реализации инвестиционного потенциала некоммерческих организаций тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Сарваров, Рафаэль Исмагилович

• Сарваров, Рафаэль Исмагилович
• кандидат экономических наук
• 2012

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Сарваров, Рафаэль Исмагилович

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретико-методические основы исследования регионального рынка жилой недвижимости

1.1. Характеристика социально-экономических отношений на рынке жилья

1.2. Анализ тенденций развития рынка недвижимости в Республике Татарстан

1.3. Источники увеличения инвестиционного потенциала рынка недвижимости

2. Формирование и реализация инвестиционного потенциала некоммерческих организаций на региональном рынке недвижимости

2.1. Роль некоммерческих организаций в развитии регионального рынка жилой недвижимости

2.2. Особенности инвестиционной деятельности некоммерческих организаций в Республике Татарстан

2.3. Перспективы развития некоммерческих жилищных объединений в региональной экономике

3. Региональное регулирование инвестиционным потенциалом некоммерческих организаций как фактор развития рынка жилой недвижимости

3.1. Формирование механизма функционирования некоммерческих организаций на рынке жилой недвижимости

3.2. Направления развития рынка жилья в рамках реализации жилищной политики государства 138 Заключение 153 Список использованной литературы

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе реализации инвестиционного потенциала некоммерческих организаций»

Введение

Актуальность темы исследования. Удовлетворение потребностей населения в благоустроенном жилье выступает необходимым условием результативности реализации социальной и экономической составляющих системы мер государственного регулирования, поскольку развитие рынка жилой недвижимости способствует повышению уровня и качества жизни населения, решению демографической проблемы при одновременном стимулировании инвестиционных расходов и занятости в реальном и финансовом секторах экономики.

Данный сегмент российского рынка до кризиса 2009 г. демонстрировал высокие темпы роста, что было обусловлено значительным объемом неудовлетворенного спроса, высокими инфляционными ожиданиями, которые вызывали повышение цен и обеспечивали инвесторам доходность, превосходившую доходность других финансовых вложений в 2-3 раза. В условиях экономического кризиса в 2009 г. активизировались дефляционные ожидания инвесторов, сократились число (в 2,7 раза) и объемы (в 4,3 раза) выданных ипотечных кредитов, при этом по ним значительно возросла средневзвешенная процентная ставка с 12,8% в 2008 г. до 14,7% в 2009 г. В настоящее время средние показатели ввода жилья по стране существенно ниже докризисных значений. Согласно официальным данным, за январь-май 2011 г. в Российской Федерации было введено 15,3 млн. кв.м. жилья (177,3 тыс. новых квартир), что составило 93% от показателей аналогичного периода 2010 г. и 24% от годового плана ввода1. Это подтверждает наличие временного лага между повышательной фазой экономического цикла и трендом развития рынка жилой недвижимости, их взаимосвязь и взаимовлияние, что, в свою очередь, выступает необходимым фактором совершенствования механизма функционирования данного сегмента рыночного пространства.

'По данным Федеральной службы государственной статистики. Электронный ресурс: www.gks.ru. Доступ открытый. Проверено на 1.10.2011.

Концептуальные основы современной жилищной политики были сформированы в период структурной трансформации российской экономики, когда создание эффективного рынка жилой недвижимости было признано одной из актуальных задач, что нашло отражение в разработке и реализации федеральных и региональных целевых программ. В ведение региональных властей был передан значительный объем функций государства в жилищной сфере, среди которых - финансирование региональных целевых программ, разработка региональных нормативно-правовых актов, планирование основных направлений застройки территорий, создание условий для жилищного строительства, порядок распределения жилья и др. Однако, как показала практика, реализуемые меры регионального регулирования не способны в полной мере решить существующую проблему, что, в значительной степени, обусловлено ограниченностью потенциала институциональных и неинституциональных инвесторов рынка. В этой связи ключевой проблемой, от решения которой зависит состояние и перспективы рынка жилой недвижимости на всех фазах экономического цикла, выступает формирование эффективной системы источников финансирования инвестиционных проектов.

Критический анализ деятельности инвесторов на рынке недвижимости и особенностей реализации региональных жилищных программ свидетельствует о наличии высокого инвестиционного потенциала некоммерческих организаций, которые ведут активный поиск путей обеспечения населения жильем в изменяющихся экономических условиях. К настоящему времени в Республике Татарстан (РТ) накоплен богатый опыт функционирования некоммерческих организаций, обеспечивающих аккумулирование сбережений населения, их трансформацию в жилищные инвестиции, что в значительной степени способствовало сохранению устойчивости данного сегмента рынка и поступательной динамике развития мезоэкономических показателей в условиях ухудшения мировой экономической конъюнктуры. Так, некоммерческая организация

«Государственный жилищный фонд при Президенте РТ» (ГЖФ) обеспечила аккумулирование внебюджетных средств и привлечение в качестве заказчика к инвестиционной деятельности значительной части предприятий строительного комплекса региона в рамках реализации программы ликвидации ветхого жилья. Накопленный фондом опыт и успешные итоги ликвидации ветхого жилья подготовили базу для дальнейшего развития жилищного строительства и реализации республиканского проекта социальной ипотеки. Таким образом, эффективность методического инструментария решения проблемы активизации инвестиционной активности некоммерческих организаций в значительной мере определяет масштаб и темпы роста жилищного строительства в регионе, мотивацию потребительского поведения на рынке жилья. Недостаточная разработанность теоретических и методических основ деятельности некоммерческих организаций на рынке жилой недвижимости, а также их роли в реализации эффективной жилищной политики государства на региональном уровне предопределили выбор темы диссертационного исследования, его значимость в теоретическом и практическом аспектах.

Степень изученности проблемы. Концептуальные основы исследования рынка и методов его регулирования заложены в трудах Дж.Гэлбрейта, Дж.М.Кейнса, Р.Коуза, К.Маркса, П.Самуэльсона, А.Смита, М.Фридмена и др. В качестве основы теоретического осмысления характера экономических отношений в квазирыночном секторе, частью которого выступает рынок жилой недвижимости, рассматривается неоклассическая теория благосостояния, положения которой представлены в трудах А.Бергсона, Н.Калдора, А.Маршалла, В.Парето, А.Пигу, Т.Скитовски, Дж.Хикса, Г.Хотеллинга и др.

Методологические подходы к изучению региональных проблем, а также их актуальность в аспекте совершенствования межрегиональных и внутрирегиональных отношений нашли отражение в трудах таких ученых как М.К.Баскова, С.А.Васильев, Б.Я.Гершкович, А.М.Еремин,

A.Г.Здравомыслов, Ю. С. Ко лесников, В.Н.Лексин,В.И.Лившиц, Т.Г.Любимова, В.В.Мау, Б.З.Мильнер, М.А.Портянко, В.В.Радаев, С.С.Слепаков, А.С.Ситников, В.Н.Степанов, А.Н.Швецов, Р.А.Шнипер и др. Проблемы регионального развития представлены в работах зарубежных (У.Айзард, Ж.-Р.Будвиль, Э.Гувер, С.Денисон, Х.Зиберт, Г.Камерон, Х.Ричардсон и др.) и отечественных (А.Д.Арзамасцев, Н.Г.Багаутдинова, Л.П.Гончаренко, А.Г.Гранберг, Г.В.Гутман, Д.А.Кононов, А.А.Куклин, Ю.Н.Лапыгин, Б.З.Мильнер, А.И.Прилепский, А.В.Тарасов, С.А.Хурсевич, С.М.Швец и др.) ученых. Теоретической основой исследований в области региональной экономики послужили труды российских экономистов: П.М.Алампиева, Л.В.Канторовича, С.В.Киселева, Н.Н.Колосовского,

B.В.Леонтьева, А.С.Новоселова, А.Е.Пробста, С.Г.Струмилина, А.И.Татаркина и др.

В ходе исследования использованы работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам формирования и функционирования рынка жилья и государственной жилищной политики, -О.Э.Бессонова, Т.Кингсли, Р.Страйка, В.Ю.Субботина, В.И.Ресина, Ю.А.Яковлева и др. Содержание и направления преобразований на рынке жилой недвижимости раскрываются в работах Е.Б.Жакиянова, С.Г.Крапчана,

C.Б.Сиваева, В.С.Тапилиной и др. Проблемы адаптации населения к рынку в рамках реализации реформы жилищно-коммунальной сферы освещаются в работах П.В.Антипова, Н.Н.Минакова, Е.Н.Сметанина и др. Ряд авторов (В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева, Н.Б.Косарева, М.Равиц, С.Н.Максимов, М.П.Логинов, С.Н.Печатникова, А.Н.Ларионова и др.) посвятили свои работы изучению различных схем ипотечного кредитования и систем рефинансирования долгосрочных кредитов, как неотъемлемых элементов инфраструктуры рынка недвижимости, проблемам их организации и практического применения. Вопросы функционирования территориально-локализованных рынков жилья явились предметом ряда исследований,

результаты которых представлены в трудах И.Ф.Гареева, И.А.Гусаровой, Т.В. Ушаковой и др.

В создание концептуальных основ управления жилищным строительством значительный вклад внесли В.Б.Гутин, М.К.Данилушкин, Е.М.Дарьин, Г.М.Загидуллина, И.А.Рахман, А.С.Роботов, А.И.Романова, В.М.Серов, Г.И.Шимлов, Т.А.Шиндина и др. Вопросам теории и методологии управления жилищным строительством посвящены работы зарубежных ученых, среди которых - Р.Арнот, Х.Браун, У.Бригеман, Р.Грисон, У.Грисби, Г.Инграм, Д.Каин, Т.Кинг, Е.Милис, Р.Мут, Е.Олсен, У.Фарб, Д.Файлан и др. Значительное количество исследований посвящено разнообразным аспектам ипотечного кредитования. Среди них труды В.М.Агапкина, Г.Н.Белоглазовой, Д.З.Вагаповой, Н.И.Валенцевой,

B.Д.Веремейкина, И.В.Жигунова, И.В.Илларионовой, В.С.Козейкина, Н.Б.Косаревой, Ю.С.Крупнова, В.А.Кудрявцева, Е.В.Кудрявцевой, О.И.Лаврушина, А.Н.Ларионовой, И.Д.Мамоновой, В.В.Меркулова,

C.Н.Печатниковой, В.В.Смирнова, А.Н.Ужегова, С.В.Федоровой, М.А.Федотовой, Г.А.Цылиной, Н.А.Щербаковой и др.

Разработке теоретико-прикладных вопросов вовлечения некоммерческих организаций в государственную жилищную политику посвящены труды А.А.Кулькова, В.Л.Рожкова, Р.М.Сиразетдинова, А.Г.Хабибулиной, Г.М.Харисовой и др.

Анализ работ, посвященных вопросам функционирования некоммерческих организаций на рынке недвижимости, показывает, что теоретико-методические положения не в полной мере адаптированы к условиям развития российских регионов, отсутствуют действенные рекомендации применительно к отечественной практике в условиях активизации процессов глобализации и регионализации экономики, что предопределило выбор цели и задач диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертации. Цель диссертации состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методических подходов и практических

рекомендаций, обеспечивающих развитие и эффективное функционирование регионального рынка жилой недвижимости в современной российской экономике на основе реализации инвестиционного потенциала некоммерческих организаций.

Реализация цели исследования предопределяет постановку и решение следующих основных задач:

1. Представить авторскую трактовку инвестиционного потенциала некоммерческих организаций регионального рынка жилой недвижимости.

2. Обосновать систему финансирования инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости.

3. Проанализировать роль негосударственных накопительных систем некоммерческой направленности в качестве источника финансирования инвестиционной активности.

4. Представить модель управления инвестиционным потенциалом некоммерческих организаций на региональном рынке жилой недвижимости.

5. Сформулировать методический подход к организации инвестиционной деятельности некоммерческих организаций на региональном рынке жилой недвижимости.

Объектом исследования являются некоммерческие организации, функционирующие на региональном рынке жилой недвижимости.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в ходе реализации инвестиционного потенциала некоммерческих организаций на региональном рынке жилой недвижимости в условиях современной российской экономики.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования стали концепции и гипотезы, обоснованные и представленные в современной экономической литературе, посвященные принципам стратегического и регионального управления, а также практические результаты внедрения программ социально-экономического развития РФ и ее регионов. Исследование базируется на использовании методов и

принципов системного управления, логического моделирования финансовых ресурсов и их элементов, а также статистических, программно-целевых методов. Постановка и доказательство рабочих гипотез выполнялись на основе методов классифицирования, кластерного анализа и синтеза, экстремальных группировок, структурно-функционального моделирования, балльно-индексных оценок, экономико-математического моделирования. При разработке основных вопросов экономического прогноза в системе стратегического управления осуществлен системный подход к исследуемой проблеме, что позволило обеспечить комплексность исследования и выявить основные пути рационализации и повышения эффективности управления на мезоуровне.

Информационной базой исследования послужили материалы федеральных и региональных статистических органов, Министерства регионального развития РФ, Ассоциации строителей России, Ассоциации ипотечных компаний, Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан (РТ), Государственного жилищного фонда при Президенте РТ, ОАО «Ипотечное агентство РТ», международных и отечественных общественных организаций, монографии и статьи по всему комплексу проблем, данные бухгалтерской отчетности ряда российских производителей, публикации в периодической печати и сети Интернет, а также результаты проведенных автором маркетинговых исследований рынка жилья.

Нормативно-правовую базу представляют законодательные акты и подзаконные документы по вопросам регулирования территориально-производственными комплексами в Российской Федерации и ее регионах, федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 гг., Закон РТ от 21.10.1999 N 2443 (ред. от 10.01.2005, с изм. от 15.12.2009) «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий» и др.

Содержание диссертационного исследования соответствует п.З. Региональная экономика: 3.17. Управление экономикой регионов. Формы и механизмы взаимодействия федеральной, региональной, муниципальной власти, бизнес-структур и структур гражданского общества. Функции и механизмы управления. Методическое обоснование и разработка организационных схем и механизмов управления экономикой регионов, оценка их эффективности; 3.19. Разработка методологии анализа и методики оценки функционирования корпоративных структур, малого и среднего бизнеса, предприятий общественного сектора и некоммерческих организаций в регионах и муниципалитетах. Проблемы рационального использования региональных материальных и нематериальных активов - природных ресурсов, материально-технической базы, человеческого капитала и др. Паспорта ВАК России специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством».

Научная новизна результатов исследования состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методических подходов и практических рекомендаций по совершенствованию системы регионального регулирующего воздействия на механизм формирования и реализации инвестиционного потенциала некоммерческих организаций на региональном рынке жилой недвижимости в целях обеспечения его устойчивого развития, что конкретизируется в следующих положениях:

1. Дана трактовка инвестиционного потенциала некоммерческих организаций регионального рынка жилой недвижимости как совокупности ресурсов, абсолютные и относительные права собственности на которые принадлежат субъектам хозяйствования локального рынка территориальной системы, не ориентированным на получение прибыли, что создает определяемые абсолютными (средневзвешенная обеспеченность балансовыми запасами основных видов природных ресурсов; совокупный региональный доход; совокупная покупательная способность населения; экономико-географическое положение региона и состояние его

инфраструктуры; образовательный уровень населения; состояние институциональной среды и региональной инновационной системы) и относительными (более низкие альтернативные издержки по сравнению с другими регионами) преимуществами региональной экономики, а также содержанием мер регулирующего воздействия со стороны государства действительные и возможные основания для их включения в инвестиционный процесс при наличии благоприятного инвестиционного климата в целях производства чистых общественных (бюджетная жилая недвижимость), смешанных общественных (льготная жилая недвижимость) и частных благ (рыночная жилая недвижимость), обеспечивающих получение социального и (или) экономического эффекта.

2. Представлена система финансирования инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости, которая включает традиционную триаду источников (средства домохозяйств, коммерческих организаций и государства); методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости и стимулирования расходов населения на приобретение жилья (косвенные (изменение ставок налогообложения, норм банковского процента, потребительских ожиданий, цен на недвижимость), прямые (управление стратегическим портфелем развития и целевыми программами развития жилищного фонда, изменение государственных расходов, реструктуризация, или изменение системы прав собственности, реаллокация, или создание новых контрактных форм, институциональное проектирование); инструменты фондового рынка; инструменты информационного обеспечения; при этом обоснован состав и взаимосвязь уровней декомпозиции управления рынком жилой недвижимости региона.

3. Доказано, что использование преимущественно ограниченных по объему бюджетных средств и средств домохозяйств в качестве источников финансирования инвестиционной активности предопределяет необходимость развития негосударственных накопительных систем некоммерческой направленности, институциональной формой которых выступают

потребительские кооперативы, жилищно-строительные и жилищные кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, кредитные потребительские кооперативы граждан, трактуемые как формы реализации частно-государственного партнерства на региональном рынке жилой недвижимости.

4. Представлена модель управления инвестиционным потенциалом некоммерческих организаций на региональном рынке жилой недвижимости, которая основана на кооперировании девелоперской и инвестиционной деятельности, что предполагает организацию жилищно-строительного кооператива (ЖСК) как институциональной формы частно-государственного партнерства, призванного аккумулировать средства будущих участников долевого строительства на его раннем этапе, финансировать деятельность застройщика и подготовку исходно-разрешительной документации в рамках договора простого товарищества, обеспечить получение ипотечного кредита дольщиками для оплаты оставшейся части стоимости жилого помещения, контролировать качество строительных работ.

5. Сформулирован методический подход к организации инвестиционной деятельности некоммерческих организаций на региональном рынке жилой недвижимости, базирующийся на принципах частно-государственного партнерства, что позволяет стимулировать расходы домохозяйств на жилищное строительство, повысить эффективность использования бюджетных средств и установить социальные стандарты государственных услуг на рынке недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость работы. В исследовании получили дальнейшее углубление и развитие существующие в современной экономической науке теоретические и методические основы решения проблемы эффективного функционирования отраслевых рынков в региональной экономической системе. Представленные в диссертации теоретические выводы, методические подходы и практические предложения направлены на совершенствование методов решения проблемы

поступательного развития регионального рынка жилой недвижимости как условия повышения качества жизни населения. Сформулированные автором диссертации положения являются методической основой для выработки практических мер по активизации деятельности некоммерческих организаций на рынке жилой недвижимости, по реализации экономического и социального потенциала данного сегмента регионального хозяйства в субъектах Федерации.

Представленные в диссертации теоретические выводы, методические подходы и практические рекомендации направлены на совершенствование мероприятий региональной жилищной политики как условия повышения деловой активности в отрасли и повышения благосостояния населения.

Предложенные разработки и рекомендации автора могут быть использованы в образовательной деятельности вузов, специализирующихся в области подготовки и переподготовки менеджеров высшего и среднего звеньев при чтении курсов «Региональная экономика», «Экономика недвижимости», отдельных спецкурсов по проблемам государственного регулирования экономики.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на научно-практических и научно-методических конференциях в 2008-2011 гг. Имеется 13 публикаций по теме диссертации общим объемом 17,6 п.л. (авт. - 6,25 пл.), в том числе 9 статей в журналах «Российское предпринимательство», «Региональная экономика: теория и практика», «Финансы и кредит», «Национальные интересы: приоритеты и безопасность», которые входят в реестр журналов, рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям. По теме исследования изданы 2 монографии: «Модернизация региональных жилищных программ: механизмы, институты, инновации» (Казань, 2008), «Источники финансирования инвестиций в жилищное строительство» (Казань, 2010).

Разработанные практические рекомендации внедрены и используются в деятельности Общественной организации «Объединение молодежного строительства РТ», а также в деятельности Министерства по делам молодежи, спорту и туризму РТ при разработке региональной стратегии обеспечения жильем отдельных категорий граждан, а также в учебном процессе ФГОУ ВПО «Казанский государственный архитектурно-строительный университет», что подтверждено справками о внедрении.

Структура и объем работы были определены в соответствии с необходимостью решения поставленной цели и задач. Диссертационная работа состоит из введения, 3 глав, содержащих 8 параграфов, заключения и списка использованной литературы и приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, раскрывается степень разработанности проблемы в отечественной и зарубежной экономической литературе, определяются цель и задачи, предмет и объект исследования, методологическая и теоретическая основы, новизна и научно-практическая значимость диссертационной работы, апробация результатов исследования и его структура.

В первой главе «Теоретико-методические основы исследования регионального рынка жилой недвижимости» дана сущностная характеристика социально-экономических отношений на рынке жилья, представлены результаты анализа тенденции развития рынка недвижимости в РТ, сформулированы источники увеличения инвестиционного потенциала рынка недвижимости, выявлены противоречия на данном сегменте регионального рынка и направления их разрешения.

Во второй главе «Формирование и реализация инвестиционного потенциала некоммерческих организаций на региональном рынке недвижимости» представлена роль некоммерческих организаций в развитии регионального рынка жилой недвижимости, обоснованы институциональные формы частно-государственного партнерства, обеспечивающие аккумулирование и использование средств государства и

предпринимательских организаций для стимулирования инвестиционной активности на данном сегменте регионального рынка.

В третьей главе «Региональное регулирование инвестиционным потенциалом некоммерческих организаций как фактор развития рынка жилой недвижимости» представлен организационный механизм функционирования некоммерческих организаций на рынке жилой недвижимости и обоснованы направления развития рынка жилья в рамках реализации жилищной политики государства.

В заключении сформулированы основные выводы и результаты диссертационной работы.

1. Теоретико-методические основы исследования регионального рынка жилой недвижимости

1.1. Характеристика социально-экономических отношений на рынке жилья

В настоящее время современную практику исследований рынка недвижимости можно охарактеризовать как наиболее системную во всей истории отечественной экономической науки. Наиболее актуальным вопросом в данной области на протяжении последних лет является разработка эффективных условий для увеличения объемов жилищного фонда. Главную роль в этом деле все участника рынка отводят государству. Традиционно, выработанная государством стратегия развития отрасли, ставится в качестве ориентира для разработки профильными экспертами и другими всевозможными специализированными институтами целевых программ развития. В итоге, для определения приоритетов развития жилищной системы в Российской Федерации в настоящее время сформирована достаточно полноценная институциональная инфраструктура.

Повышенное внимание со стороны руководства Российской Федерации, органов исполнительной власти субъектов и органов местного самоуправления муниципальных образований привело к выработке позиции, предусматривающей реализацию комплексной программы действий мероприятий по стимулированию предложения и экономически обоснованного спроса на рынке жилой недвижимости.

Детальной проработкой механизмов реализации и собственно исполнением государственной политики на рынке недвижимости занимаются институты развития. Отечественными исследователями осуществлена инвентаризация существующих институтов развития, в том числе выявлен их организационный потенциал [29].

С целью получения детальной характеристики функционирования рынка недвижимости нами поставлена задача по изучению экономического

содержания сложившейся системы воспроизводства основных фондовых на рынке недвижимости.

За годы реформ произошло беспрецедентное ухудшение основных макроэкономических показателей страны - валового внутреннего продукта, инвестиций в основной капитал, реальных располагаемых доходов населения, объёмов жилищного строительства. Основными причинами этого явились разрушение сложившейся системы хозяйствования и отсутствие действенного механизма развития экономики. Вместе с этим, благодаря улучшению внешнеэкономической конъюнктуры с 1999 года в России отмечается практически непрерывный экономический рост и улучшение социально-экономического благополучия населения.

С началом проведения реформ в стране стало кардинальным образом меняться положение на рынке недвижимости. Переход к рыночным принципам организации жилищного строительства и формированию рынка недвижимости не способствовал улучшению дел. Строительные организации оказались не способны к самостоятельному поиску источников финансирования, а воздействие рыночных факторов привело к непрерывному росту цен, что существенно снизило платежеспособность населения.

Жилищное строительство с точки зрения экономической теории представляет собой сферу материализации трудовых, финансовых и других ресурсов в создании объектов жизнеобеспечения людей как главного социального фактора развития общества [31]. Объекты жилищного строительства (жилые дома) и взаимосвязанные с ними поликлиники, детские сады, магазины, дороги, транспорт составляют социальную инфраструктуру населённого пункта. Рынок недвижимости как составная часть общественного производства является индикатором социального благополучия государства.

Основным показателем, характеризующим уровень и темпы развития рынка недвижимости, является ввод в действие общей площади жилищ. Начальная ступень рыночных отношений не обеспечила улучшение дел на рынке недвижимости, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления.

Например, через десятилетие после начала проведения реформ резко сократились объёмы строительства жилья. Вместе с этим, в 2008 году объемы жилищного строительства составили 64,1 млн.кв.м., 59,9 млн.кв.м. -в 2009 году, 58,4 млн.кв.м. - в 2010 году (табл.1).

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации*

Годы Введено в действие жилых домов, млн. м2 общей площади Удельный вес в общем вводе, процентов

за счет всех источников финансирования в том числе жилых домов населения жилых домов жилищностроительных кооперативов

населением за счет собственных и заемных средств жилищностроительными кооперативами

1990 61,7 6,0 2,9 9,7 4,7

1995 41,0 9,0 1,7 22,0 4,2

2000 30,3 12,6 0,7 41,6 2,4

2001 31,7 13,1 0,6 41,2 2,0

2002 33,8 14,2 0,6 41,9 1,7

2003 36,4 15,2 0,5 41,6 1,4

2004 41,0 16,1 0,5 39,2 1,2

2005 43,6 17,5 0,6 40,2 1,4

2006 50,6 20,0 0,6 39,5 1,2

2007 61,2 26,3 0,9 43,0 1,5

2008 64,1 27,4 0,6 42,7 0,9

2009 59,9 28,5 0,5 47,7 0,8

2010 58,4 25,5 0,3 43,7 0,6

* На основании данных Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (www.gks.ru)

В мировой экономике одним из мерил развитости рынка недвижимости является количество квадратных метров, построенных в расчете на одного жителя страны. В частности, наиболее адекватной потребностям населения, позволяющей обеспечить необходимую доступность приобретения жилья,

является один квадратный метр общей площади жилья, построенного на каждого человека. Сопоставив данный норматив с объемами жилищного строительства в Российской Федерации, получается, что данное значение у нас находится на уровне 0,45 квадратных метра общей площади жилья на человека. Таким образом, среди множества факторов, препятствующих активному решению жилищной проблемы, в Российской Федерации к основным необходимо отнести существенную нехватку объемов вводимого жилья.

На характер развития тенденций на рынке недвижимости в начале 1990-х годов существенное влияние оказало катастрофическое снижение инвестиционной активности во всех сферах экономики. Положительным моментом данной ситуации можно отметить то обстоятельство, что это привело к поиску путей выхода из кризиса в капитальном строительстве, послужило основанием для привлечения в него частного капитала и иностранных инвестиций.

С наступлением 21 века на рынке недвижимости наметились сдвиги, свидетельствующие о преодолении спада. Примечательно, что увеличивается темп прироста вводимых площадей: 4,6% в 2001 г., 6,6% в 2002 г. и 7,4% в 2003 г. Обнадёживающими также выглядели многократные заявления в начале 2000-х годов руководства Госстроя РФ (Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) об удвоении объёмов жилищного строительства к 2010 г. - доведении до 80 млн. кв. м. По итогам строительной деятельности в 2010 году можно утверждать, что предпринятые меры оказались недостаточными для достижения поставленной цели (табл.1).

Анализ динамики развития рынка недвижимости в Республике Татарстан характеризуется достаточно позитивными показателями. Если за годы реформ в целом по России ввод площади с 1987 г. по 2003 г. уменьшился в 2,1 раза, то в Республике Татарстан общее уменьшение ввода составило лишь 1,3 раза. Здесь следует особо отметить весьма высокий

удельный вес инвестиционного потенциала Республики Татарстан в строительном комплексе страны. Также, причины столь очевидного контраста в развитии жилищного строительства кроются в сфере финансовых отношений и в высокой доле финансового капитала, приходящегося на Республику Татарстан, а также в опережающем развитии рыночных отношений в этом сегменте строительного рынка [15]. При этом ключевую роль в сохранении масштабов деятельности на прежних уровнях сыграло наличие государственных целевых программ

Таким образом, итогом деятельности в предыдущие годы стало то, что за счёт принимаемых мер Госстроем России совместно с администрациями субъектов Российской Федерации и снятия всех ограничений на финансирование частными лицами строительства жилья удалось обеспечить ежегодное наращивание объёмов жилищного строительства индивидуальными застройщиками. Однако изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы.

Объективная необходимость увеличения объёмов жилищного строительства и качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся ситуацией, касающейся общего состояния жилищного фонда России.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищный фонд Российской Федерации составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и на начало 2011 г. составил более 3,229 млрд. м2. Свыше 70% жилищного фонда сосредоточено

в городах и приравненных к ним населённых пунктах, что позволяет отнести Россию к странам с высоким уровнем урбанизации.

Процесс прироста и сокращения площади жилищ в экономической статистике объединяются единым понятием - движение жилищного фонда. В период с 1992 по 2010 годы вся площадь жилищ в целом по России выросла примерно на 29,5% (на 11,9% с 2003 по 2010 годы). Среднегодовой темп прироста жилой площади в целом по Российской Федерации составил чуть более 1,4%.

На начало 2011 г. жилищный фонд Республики Татарстан равнялся 86,2 млн м2, среднегодовой темп прироста жилой площади превысил 1,5%. Общий объём прироста жилищного фонда за 8 лет (с 2003 по 2010 годы) составил 15,8%, что на 32,8% больше, чем в России (табл.2).

Наряду с ростом движение жилищного фонда сопровождается постоянным его выбытием. Основные причины этого в Республике

гг\ 1 и

Татарстан: физическии износ, перевод жилых помещении в категорию нежилых, разрушение от стихийных бедствий и пожаров, снос домов в зонах реконструкции, при расширении и строительстве магистралей в соответствии с архитектурно-планировочными решениями застройки населённых пунктов и т.д.

Таблица 2

Жилищный фонд в Республике Татарстан (млн.кв.м.)*

Показатель Годы

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Весь жилищный фонд 74,4 75,86 77,0 78,4 80,3 82,4 83,7 86,2

в среднем на одного жителя 19,7 20,1 20,5 20,9 21,3 21,9 22,1 22,8

Городской жилищный фонд 53,6 55,1 56,0 57,1 58,4 59,9 60,9 62,6

в среднем на одного жителя 19,2 19,6 20,0 20,3 20,8 21,2 21,3 21,9

Сельский жилищный фонд 20,7 20,7 20,9 21,3 21,9 22,5 22,8 23,6

в среднем на одного жителя 21,2 21,6 21,9 22,3 23,1 23,8 24,2 25,3

* На основании данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан (www.tatstat.ru)

Выбытие жилищного фонда идёт очень медленно, хотя потребность в обновлении жилищного фонда достаточно высока, т.к. велика степень износа. Доля жилья построенного в Российской Федерации до 1970 г. по числу жилых зданий составляет 59,5% (в Республике Татарстан - только 43,6%), по общей площади - 38,1% (в Республике Татарстан еще меньше -26,1%) (на основе данных Росстата на начало 2011 года). Если предположить, что ветхий и аварийный жилищный фонд ежегодно выводился бы из эксплуатации, то скорректированная динамика жилищного фонда в целом по Российской Федерации стала бы менее оптимистичной.

Жилищный фонд Российской Федерации на начало 2011 года насчитывал 60,1 млн. квартир, в т.ч. 23,4% однокомнатные, 39,8% двухкомнатные, 29% трехкомнатные, 7,8% четырёхкомнатные и более. Схожая статистика наблюдается и на территории Республики Татарстан. Можно отметить ежегодное увеличение размера квартир, построенных в стране (табл. 3).

Несмотря на то, что существующий жилищный фонд характеризуется огромной цифрой, большая его часть в нынешнем состоянии не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям, особенно в сельской местности. Об этом свидетельствуют и многочисленные опросы населения, согласно которым в Российской Федерации около 10% респондентов не удовлетворены жилищными условиями.

Таблица 3

Количество построенных квартир и их средний размер*

2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010

за счет всех источников финансировании

Число квартир, тыс. 373 515 609 722 768 702 717

Средний размер квартиры, кв.м. 81,1 84,5 83,1 84,7 83,4 85,3 81,5

населением за счет собственных и заёмных средств

Число квартир, тыс. 106 127 144 190 200 210 192

Средний размер квартиры, кв.м. 118,8 138,3 138,7 138,8 136,7 135,9 132,6

* На основании данных Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (www.gks.ru)

Качество жилища - это, прежде всего качество энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, то есть бесперебойная работа инженерных сетей и сооружений. В домах, не оборудованных водоснабжением, канализацией, отоплением и другими видами благоустройства, проживает не менее 40 млн. человек.

Если в большинстве развитых стран жилищную проблему можно соотнести с верхней ступенью, то ситуация в России соответствует самой нижней: значительному абсолютному дефициту жилья. По состоянию на начало 2011 года в Республике Татарстан на 1000 человек населения приходилось 408 квартир (в 2009 г. - 400 квартир), уровень развитых стран -от 412 до 471.

В нашей стране жилищный вопрос всегда являлся и является актуальным. Вечная проблема - доступность жилья. Если раньше были нескончаемые очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, то сейчас для подавляющего большинства населения существуют иные сложности - отсутствие финансовых возможностей для его приобретения. Особенно это касается молодых семей, работников бюджетной сферы [23].

Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жильё все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства.

Сложившаяся тенденция вызывает серьёзную озабоченность, поскольку, несмотря на рост располагаемых доходов населения, покупка жилья для большинства семей ежегодно становится менее доступной.

Средняя цена одного квадратного метра общей площади в Республике Татарстан на начало 2011 года на первичном рынке составила около 35 тыс. рублей, на вторичном рынке - около 38 тыс. рублей. При этом строительная стоимость одного квадратного метра почти в два раза ниже рыночной цены, около 22 тыс. рублей за квадратный метр. В целом, наблюдается постоянный рост стоимости жилых помещений. Безусловно, произошли заметные качественные перемены: улучшена планировка квартир, увеличены площади комнат и подсобных помещений, разнообразнее стали архитектурные решения. Такие улучшения оплачены двойным увеличением стоимости строительства. Но тенденция к улучшению качества квартир и застройки в целом сохраняется и, следовательно, сохраняется тенденция удорожания строительства.

Очевидно, что только при рыночной стоимости жилья не более 25 тыс.р. за кв. м возможны реалистичные целевые программы жилищного строительства, которое бы захватывало всё население страны.

В западных странах для характеристики доступности жилья величину доходов населения сопоставляют со стоимостью жилья. В случае, если они сопоставимы, то это позволяет высоко оценить уровень развития жилищной системы.

Вместе с этим, наиболее признанным в мировой практике показателем, по которому определяют доступность жилья, является коэффициент доступности жилья, получаемого также при сопоставлении доходов населения с ценами, сложившимися на рынке жилья. Он показывает, какое число лет семья из трёх человек должна накапливать средства, чтобы приобрести жильё по социальным нормам (54 м ), направляя на эти цели весь свой совокупный доход. По России на начало 2011 года этот коэффициент составил для средней семьи 4,5 года (расчеты произведены автором

самостоятельно исходя из статистических показателей). По этому показателю мы не намного отстаем от стран с развитой экономикой. Фактически, для приобретения жилого дома или квартиры российской семье в среднем требуется 25-30 лет, американской - 5-8, германской - 5-6, британской - 3,55, японской - 9-10.

Процессы приватизации жилья, продажи новых квартир, роста индивидуального жилищного строительства в последние годы существенно изменили структуру жилищного фонда. Значительно увеличился удельный вес жилья, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц. Если к началу 90-х годов в частной собственности находилась лишь третья часть жилищного фонда, то на начало 2011 г. она составила 90%.

Другой важный аспект жилищной проблемы - стеснённость проживания. По величине площади жилья, приходящейся на одного жителя, Россия отстаёт даже от бывших социалистических стран Восточной Европы. Обеспеченность одного жителя в среднем на начало 2011 г. составила 22,6 м2, что примерно соответствует международному стандарту начала 60-х годов. Однако россиянам ещё далеко до современных нормативов. Например, по разработанному ООН стандарту минимальных жилищных условий, на каждого жителя в настоящее время должно приходиться не менее 30 м общей площади, а число комнат в квартире должно быть на одну больше, чем жильцов в ней.

Обеспеченность жильём населения Республики Татарстан (22,8 кв.м) в среднем соответствует аналогичному показателю по Приволжскому федеральному округу, и чуть выше чем в целом по Российской Федерации.

В итоге, потенциальный спрос на продукцию жилищного строительства весьма высок, его удовлетворение может обеспечить высокую загрузку соответствующей части строительного комплекса на несколько десятилетий. Проблема заключается лишь в том, как потенциальный спрос будет трансформироваться в платежеспособный.

Средняя обеспеченность жильём служит лишь самой общей характеристикой жилищных условий населения и мало говорит о том, в каких условиях реально живут отдельные группы. Несмотря на низкие нормы жилой площади на человека, необходимые для постановки на учёт для получения муниципального жилья, сегодня в очередях на получение жилья стоит 4,9 млн российских семей, или 9,6% от общего числа. При этом третья часть из них состоит на учёте 10 и более лет. Это говорит о том, что, по крайней мере, данная группа населения располагает неудовлетворительным жильём (тесным, ветхим и т.д.).

В Республике Татарстан на начало 2010 г. в очереди на улучшение жилищных условий состояло 9,8% семей (127790 семей). При этом 33,2% из них проживают в коммунальных квартирах и общежитиях, 8% - в ветхом и аварийном фонде. Наибольшее число нуждающихся представлено многодетными и молодыми семьями.

Сокращение численности населения моложе трудоспособного возраста повлечет за собой в перспективе уменьшение численности трудоспособного населения. Например, в Республике Татарстан по итогам 2010 г. по отношению к 2002 г. население моложе трудоспособного возраста сократилось более чем на 128208 чел. (на 17%) - с 753,9 тыс. до 625,7 тыс. Это вызовет опасность обострения проблемы комплектования правоохранительных органов и иных силовых структур. В частности, согласно Концепции демографической политики Российской Федерации на период до 2015 года численность мужского населения РФ в возрасте 17-19 лет по сравнению с 2000 г.сократится к 2016 г. с 3,46 млн чел. до 1,99 млн чел. Возникнут проблемы формирования трудовых ресурсов, способных воспроизводить и развивать материальный и интеллектуальный потенциал Российской Федерации. По прогнозам специалистов, к 2015 г. доля лиц старше 65 лет превысит 20% (на начало 2001 г. - 12,5%). В итоге на четверых взрослых будет приходиться всего 1 ребенок.

Уменьшение населения страны продолжается на фоне низкой рождаемости. Главной причиной этого является ухудшение качества жизни большинства населения, и в первую очередь, жилищно-бытовая неустроенность. Тенденции суженного воспроизводства населения могут быть преодолены в случае изменения демографического поведения молодого поколения. Основная доля рождений приходится на первые брачные годы — большее количество всех родившихся детей у матерей в возрасте до 30 лет. Вынужденное проживание с родителями одного из супругов увеличивает количество разводов среди семей. Установлено, что средний размер семей, занимающих отдельную квартиру или дом, значительно выше, чем семей, которые снимают комнату или проживают в общежитии.

Таким образом, к основным тенденциям развития инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере можно отнести несколько основных аспектов (рис.1).

Монопольная схема государственной поддержки населения

Необходимо вовлечение населения в процесс решения жилищного вопроса

Недостаточные объемы жилищного строительства

Отсутствие организационной поддержки

Аспекты государственной политики

Рынок недвижимости

Высокая

Рыночные *— стоимость

факторы жилья

Отсутствие некоммерческих поставщиков жилья

Необходимы поставщики социального жилья

Низкие доходы большей

части населения

Рис.1. Основные тенденции развития инвестиционных процессов

на рынке недвижимости

Одним из наиболее существенных моментов, определяющих благополучие рынка недвижимости, являются объемы жилищного строительства. Оценка ежегодных объемов вводимого жилья как по Российской Федерации, так и по Республике Татарстан позволяют сделать вывод об их недостаточном уровне. Это негативно влияет на уровень цен на жильё, что в сочетании с невысокими доходами подавляющей части населения существенно ограничивает возможности приобретения жилья, как самостоятельно, так и с привлечением кредитных ресурсов. В результате в настоящее время абсолютное большинство граждан Российской Федерации нуждаются в улучшении жилищных условий. Парадоксальность сложившейся проблемы - недоступности жилья - с нашей точки зрения заключается лишь в отсутствии социальных поставщиков жилья. Благодаря их активному внедрению в процесс обеспечения населения жильем удалось бы значительно снизить стоимость жилья и предоставить широким категориям населения возможность приобрести жильё. Реалистичность подобных предложений нами обстоятельно раскрывается в диссертационной работе.

Основной гипотезой, выдвигаемой в качестве обоснования предлагаемых нами мероприятий, является положение о том, что существенно увеличить объемы жилищного строительства и повысить доступность приобретения жилья возможно благодаря разработке модели организации жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан. Верность выбранного пути решения исследуемого вопроса подтверждается многочисленными опросами населения, результаты которых свидетельствуют о том, что при снижении стоимости жилья существенно возрастает доля населения, способного его приобрести.

Разработка механизма вовлечения денежных средств широких слоев населения в жилищное строительство позволит существенно увеличить инвестиционную активность в регионе и решить ряд социальных задач.

Экспресс-оценка деятельности государства на рынке жилой недвижимости позволила определить его главную роль в определении стратегии развития отрасли. Несмотря на увеличивающуюся организационную и финансовую активность органов власти различных уровней реальная помощь оказывается только отдельным категориям граждан, доля которых не превышает 5-10% от всего населения. В связи с этим нами была поставлена задача по изучению инвестиционной деятельности государства при регулировании процессов на рынке недвижимости (п.2.1).

Таким образом, обеспечение сбалансированности развития регионального рынка недвижимости нами видится в повышении доступности приобретения жилья большей частью населения с одновременным увеличением объемов жилищного строительства. С этой целью первоочередной задачей региональной жилищной политики является создание условий для активного вовлечения населения в процесс принятия решения по вопросу создания достойных и комфортных условий проживания.

1.2. Анализ тенденций развития рынка недвижимости в Республике Татарстан

По итогам 2010 года, общая площадь жилых помещений, построенных в Республике Татарстан, составила 2,01 млн. кв. м. [111]. В пересчете на душу населения получается, что в республике на одного жителя введено около 0,55 кв.м., что в среднем выше общероссийского значения и большинства регионов Российской Федерации. Вместе с тем, данные показатели ниже результатов 2008 года (2,2 млн. кв. м), прежде всего, вследствие позднего восстановления в 2010 году доступности ипотечного кредитования и доходов населения до уровней предкризисного периода. При этом планы Правительства Республики Татарстан на 2011 год составляют 2,39 млн. кв. м, а на 2015 год - уже 2,81 млн. кв. м.

Несмотря на достаточно высокие объемы жилищного строительства, большая часть населения Республики Татарстан нуждается в улучшении жилищных условий. Однако, самостоятельно, или с привлечением кредитов, приобрести собственное жильё может не более 15-20% населения. Основная причина - стоимость жилья, которая при сложившемся уровне доходов, является запредельно высокой.

Одна из причин высокой стоимости жилья - сложившаяся система источников финансирования объектов жилой недвижимости. Из всего многообразия возможных источников финансирования жилищного строительства в России более 80% всех проектов финансировалось за счет средств граждан, вкладывающих деньги в строительство квартир посредством долевого участия в многоэтажном жилищном строительстве [15]. Причиной этого являются недостаточные государственные капитальные вложения. Более того, неразвитость инфраструктуры банковской системы, высокие ставки кредитования застройщиков и покупателей, также привели к тому, что девелоперы для финансирования жилищного строительства вынужденно стали привлекать непосредственно средства граждан, желающих приобрести жильё. Выгоды такого источника финансирования - а это бесплатное использование для реализации проектов - позволили застройщикам снизить активность в поиске и разработке других организационно-правовых схем привлечения ресурсов, так как их устраивала высокая рентабельность девелоперской деятельности. Необходимо отметить, что участие в долевом строительстве для граждан, решивших приобрести жилье, характеризуется рядом рисков, связанных как с общеэкономической ситуацией, так и реализацией конкретного проекта.

В Республике Татарстан к настоящему времени сложилась уникальная ситуация, когда благодаря эффективному сочетанию федеральной и региональной жилищной политики, удается обеспечивать высокие темпы развития инвестиционно-строительного комплекса. В частности, благодаря активному участию в реализации федеральных программ, прежде всего, в

мероприятиях приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», доля жилья возводимого с привлечением средств федерального бюджета, достигает 30%. Основной формой освоения средств федерального бюджета является предоставление участникам программ государственной поддержки на приобретение жилья. Рассматривая особенность использования бюджетных средств отметим, что часть из них используется непосредственно для финансирования на этапе строительства, а средства населения используется для оплаты готового жилья.

Таким образом, к настоящему времени в Республике Татарстан основными источниками финансирования жилищного строительства являются средства населения и бюджетные средства (рис.2).

Использование целевых бюджетных средств в рамках жилищных программ существенно различается. В рамках социальной ипотеки первичное финансирование жилищного строительства осуществляется на целевые средства. Однако для снижения зависимости от целевых средств механизм программы сформирован таким образом, что предоставление жилья осуществляется на конкурсной основе, побуждающий участников к внесению первоначального взноса больших размеров. В рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы финансирования строительства осуществляется аналогичным образом.

Иной подход к финансированию строительства жилья сформирован в рамках Закона Республики Татарстан «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий». В данном случае финансирование строительства изначально осуществляется на привлеченные от участников программы средства.

Единым для всех жилищных программ является то, что доступность приобретения жилья обеспечивается низкой стоимостью жилья (на 30-40% ниже рыночных), а также льготными условиями рассрочки.

Рис.2. Источники финансирования строительства, направленные на повышение доступности жилья в региональной экономике Доля населения, приобретающего жилые помещения на рыночных условиях, ограничено по ряду объективных факторов. Более того, доля этой категории изменчива. В частности, доля платежеспособного населения напрямую зависит от стоимости жилья и доступности ипотечного кредитования.

Безусловно, сами по себе предпринимаемые государством меры высокоэффективны и требуют признания как наиболее верных управленческих решений. Однако, масштабы бюджетного финансирования в общем объеме инвестиционно-строительной деятельности, по нашим оценкам, незначительны и не превышают 20%. Другими словами, государственная жилищная политика предусматривает лишь один формат мероприятий - повсеместную организацию софинансирования проектов

жилищного строительства. Безусловно, с точки зрения реципиентов бюджетной поддержки получение средств из федерального и регионального бюджетов является наиболее действенным инструментом активизации хозяйственной деятельности. Вместе с тем, для опережающего развития жилищного строительства необходимо дальнейшее формирование полноценной институциональной инфраструктуры и инструментария финансирования жилищного строительства.

Необходимость развития системы финансовых инструментов связана с тем, что существующий перечень используемых источников финансирования настолько мал, что до сих пор «не заслужил внимания» и не выделен в приоритетную группу для дальнейшей разработки и внедрения. Поэтому, на первом плане остается схема, которую образно можно охарактеризовать как «возьмите бюджетные деньги и стройте на них сколько сможете». С нашей точки зрения, в современных условиях первоочередной задачей структур, отвечающих за развитие рынка жилищного строительства, должно стать аккумулирование существующих и разработка новых организационно-финансовых схем финансирования жилищного строительства с целью привлечения инвестиционных ресурсов широкого круга заинтересованных лиц.

Рассмотренные выше инструменты финансирования жилищного строительства основаны на привлечении средств конечных покупателей недвижимости, детальная оценка которым будет дана в п. 1.3.

В мировой практике одним из первоочередных задач при реализации инвестиционно-строительных проектов является высокий уровень защиты законных прав и интересов инвесторов. Одним из надежных способов снижения рисков является выстраивание такой финансовой архитектуры проекта, при которой на наиболее рисковых стадиях реализации проекта девелопером используются собственные средства.

Для средних и крупных застройщиков одними из наиболее распространенных инструментов привлечения денежных средств выступают

банковский кредит и выпуск облигаций. Вместе с тем, в период 2005-2007 годов более привлекательным способом привлечения внешнего финансирования стало проведение первичного публичного размещения акций на фондовых биржах (IPO), имеющее значительные преимущества перед остальными инструментами внешнего финансирования.

Со второй половины 2008 года по сегодняшний день, вследствие потрясений на финансовом рынке, возможность размещения акций как источника финансирования операционной деятельности девелоперов резко снизилась. Сокращение деловой активности и снижение доходов потребителей, резко снизили спрос на недвижимость, что привело к замораживанию значительного количества девелоперских проектов. В итоге, это снизило доверие инвесторов и кредиторов к перспективам «безоблачной» финансово-хозяйственной деятельности девелоперов.

Тем не менее, анализ перспектив использования инструментов финансового инжиниринга в условиях отсутствия банковского кредитования и недостаточности государственной поддержки нами рассматривается как необходимое условие для создания предпосылок опережающего выхода отрасли из кризиса.

Источниками собственных средств являются средства от размещения акций и прибыль, полученная от хозяйственной деятельности. Рассмотрим практику их применения в инвестиционно-строительной деятельности.

В настоящее время большая часть девелоперских компаний в Российской Федерации имеет незначительные по величине уставные капиталы. Основная причина такой ситуации - естественное желание ограничить свою ответственность по результатам хозяйственной деятельности перед третьими лицами. Однако данное обстоятельство является существенным препятствием при получении заёмного финансирования. Вследствие этого, на фондовом рынке Российской Федерации строительный сектор представлен всего лишь 5 публичными компаниями. Одними из причин непопулярности публичного размещения

акций являются необходимость раскрытия информации и передача доли компании неизвестному кругу лиц.

Одним из лидеров рынка недвижимости Республики Татарстан является ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» (ИАРТ). Оно занимается выдачей, выкупом и рефинансированием ипотечных кредитов, а также инвестиционно-строительной деятельностью на рынке недвижимости Республики Татарстан [108]. Мажоритарным акционером ИАРТ (51%) является Республика Татарстан в лице Министерства земельных и имущественных отношений. ИАРТ работает на перспективном рынке одного из крупнейших и экономически развитых регионов Российской Федерации с высоким уровнем доходов и покупательной способности населения.

ИАРТ располагает рядом источников инвестиций для развития своего бизнеса. Среди них можно выделить банковские кредиты. Агентство кредитуется у целого ряда банков, таких как ОАО «Ак Барс Банк», ООО «ИнтехБанк», ОАО «Татфондбанк», ОАО «Сбербанк», ОАО «ВТБ».

Большую часть в портфеле кредитов ИАРТ составляют долгосрочные заемные средства. Это, безусловно, положительный факт для строительных компаний, имеющих относительно длинный производственный цикл. Большая часть кредитов ИА РТ получено от банка АК Барс. Львиная доля кредитов в портфеле ИАРТ является обеспеченной. Также в портфеле есть кредиты, выданные по гарантии Правительства Республики Татарстан.

Широкое распространение банковских заимствований объясняется рядом объективных факторов:

- сравнительная простота и привычность процедуры получения кредита;

- есть возможность прямого диалога с основным кредитором;

- возможность открытия кредитной линии, предусматривающей использование средств в случае реальной необходимости.

Вместе с тем наличие отрицательных качеств банковского участия ведет к поиску других источников финансирования:

- угроза потенциальной зависимости от основного кредитора;

- основные условия предоставления кредита устанавливаются банком;

- персонификация требований к заемщику;

- банки редко формируют публичную кредитную историю заемщика.

В 2008 году, до сужения инвестиционного спроса на акции

девелоперов, ИАРТ выход на публичные рынки рассматривался как задача ближайшего будущего. В настоящее время на первый план выходят вопросы корпоративного управления, решение которых, при этом, является одним из условий выхода на фондовый рынок. Вместе с тем, отметим, что объективные предпосылки для выхода ИАРТ на публичный рынок были сформированы несколько лет назад, когда для развития своей деятельности ею был произведен выпуск векселей. Более того, использование данного инструмента продолжалось и в 2008 году.

В августе 2008 года ИАРТ был размещен первый облигационный заем в размере 1 млрд. рублей сроком на 5 лет [108]. Средства, привлеченные путем дебютного облигационного займа, Агентство направило на замещение краткосрочных банковских кредитов, а также на финансирование строительства объектов в рамках собственной инвестиционной программы. Ставка по первому и второму купону равна 15% годовых. Ставки с третьего по десятый определяет эмитент. Облигации обращаются на Московской межбанковской валютной бирже.

Основные преимущества выпуска облигаций:

- открывается возможность привлекать средства от широкого круга инвесторов;

- независимость от отдельно взятого кредитора;

- отсутствие жесткого контроля за использованием привлеченных средств;

- гибкость в формировании основных параметров долгового инструмента;

- формирование публичной кредитной истории заемщика.

Вместе с тем, возможность выхода на публичные рынки заимствований ограничена рядом аспектов:

- сложность процедуры выпуска и размещения облигаций;

- отсутствует возможность прямого диалога с инвесторами в случае необходимости;

- высокая дороговизна выпуска и размещения первых облигационных займов.

На рынке облигаций существует сегмент эмитентов, профиль бизнеса которых аналогичен МАРТ - это региональные ипотечные агентства, принадлежащие правительству региона, которые помимо ипотеки активно занимаются девелопментом. В большинстве своем их выпуски облигаций неликвидны или обладают ограниченной ликвидностью. В тоже время, с учетом того, что темпы роста девелоперского направления у ИАРТ существенно превышают показатели деятельности по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов, то компанию полноправно можно причислить к строительно-девелоперской отрасли.

При этом существует ряд различий между частными строительно-девелоперскими компаниями, облигации которых представлены на рынке и ИАРТ:

- ИАРТ имеет за собой собственника в лице Республики Татарстан со всеми вытекающими отсюда протекциями и привилегиями;

- проекты ИАРТ носят статус национальных и имеют повышенную значимость для региона;

- в отличие от большинства рассматриваемых девелоперских компаний, занимающихся в основном многоэтажным строительством, у ИАРТ выше диверсификация деятельности за счет активного участия в проектах комплексной малоэтажной застройки [108];

- ИАРТ находится стадии быстрого экстенсивного роста.

В отличие от обращающихся выпусков региональных ипотечных агентств, по которым со стороны региона предоставлена, либо полная гарантия, либо гарантия по оферте, по облигациям ИАРТ есть комфортное письмо и письмо о готовности предоставить гарантию по оферте. Тем самым, с точки зрения гарантий со стороны региона выпуск ИАРТ находится в промежуточной стадии, между комфортным письмом и гарантией выплат по оферте.

Дальнейшее развитие ИАРТ предусматривает выпуск акций. В современном мире выход компании на IPO - один из наиболее важных механизмов привлечения капитала. Он открывает совершенно новые возможности для развития бизнеса. Публичное размещение акций является весьма сложным и затратным процессом, в ходе которого компании совместно с партнерами предстоит решить ряд важных задач и иногда полностью перестроить свою структуру. Вместе с тем, грамотно организованное и проведенное IPO, полностью окупит потраченные на него усилия. Ведь помимо большого количества денег, компания получит еще ряд значительных преимуществ. И, что самое важное, существенно повысит свой статус среди участников рынка. В целом, размещение акций:

- открывает возможность привлечения средств на безвозвратной основе;

- повышает статус компании;

- выступает как экономически целесообразный способ привлечения финансирования на долгосрочную перспективу;

- позволяет привлечь стратегического инвестора для долгосрочного сотрудничества;

- помогает приобрести опыт работы с международными инвесторами;

- повышает прозрачность деятельности компании.

Целью размещения ИАРТ является:

- превращение бизнеса в товар, имеющий цену и рынок;

- повышение капитализации;

- изменение системы финансирования растущего бизнеса;

- привлечение инвестиций;

- реструктурирование бизнеса;

Превращение бизнеса в товар, имеющий цену и рынок, предусматривает решение следующих задач:

- компания становится ликвидным товаром, получая публичную оценку стоимости;

- управление стоимостью компании - центральная задача ее владельцев;

- экономические выгоды владельцев не только от текущей деятельности, но и от продажи частей бизнеса.

Повышение капитализации характеризуется следующими аспектами:

- справедливая оценка бизнеса, содействие росту стоимости;

- подготовка компании к крупным сделкам со стратегическими инвесторами на рынке корпоративного контроля;

- создание базы для привлечения заемного капитала в большем объеме и с меньшими издержками.

Изменение системы финансирования растущего бизнеса позволит сократить зависимость от долговых источников финансирования: (банка или иного кредитора) и снизит стоимость привлечения капитала.

В области привлечения инвестиций будут решены следующие задачи:

- покрытие дефицита финансирования на стадии ускоренного роста, замещение венчурного и неформального финансирования регулярным;

- реализация интересов собственников через рынок ценных бумаг (реструктурирование, создание групп связанных предприятий).

Выпуск акций необходим для реструктурирования бизнеса, что обеспечит:

- изменение структуры собственности;

- накопление средств, использование выручки от IPO в качестве инструмента консолидации бизнеса;

- поглощение компаний-конкурентов;

- закрытие неперспективных компаний и их подразделений;

- финансовое реструктурирование.

Факторами инвестиционной привлекательности будущего выпуска акций ИАРТ являются:

- стабильный рост по всем направлениям бизнеса;

- положительный опыт взаимоотношений с инвесторами;

- первыми из девелоперов республики реализовывается проект комплексной застройки малоэтажного строительства;

- положено начало первой в республике реализации строительства города-спутника «Зеленый Дол»;

- организована работа системы ипотечного кредитования в Республики Татарстан (выданы ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, организована работа всех участников рынка ипотечного кредитования, выданы кредиты на финансирование строительства объектов малоэтажного строительства);

- четкая стратегия развития компании.

Рассмотрим положительные и отрицательные стороны размещения акций Агентством. В качестве положительных сторон можно отметить:

- получение значительных денежных ресурсов;

РОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ БИБЛИОТЕКА

- диверсификация источников финансирования;

- снижение зависимости компании от конкретных банков;

- история компании на публичном финансовом рынке;

- IPO не связан с фиксированными обязательствами;

- национальный канал маркетинга компании;

- повышение инвестиционной привлекательности в связи с возникновением внешнего мониторинга, осуществляемого со стороны рынка;

- более высокий уровень финансового менеджмента. К отрицательным сторонам выпуска можно отнести:

- возникает проблема разводнения капитала;

- потенциальный рост конфликтов интересов с миноритарными акционерами;

- необходимость публичного раскрытия информации (неминуемо в связи с выпуском облигационного займа);

- более высокие регулятивные издержки по сравнению с банковскими кредитами;

- затраты компании складываются не только из дивидендов по акциям, но из дополнительных издержек, связанных с обслуживанием выпуска;

- высокие расходы на финансовое посредничество;

- длительный срок на подготовку привлечения капитала (около 2-3

лет);

- возникновение внешнего мониторинга, осуществляемого со стороны рынка.

В целом, основными условиями успешного размещения акций ИАРТ являются:

- формирование и реализация ясной стратегии развития компании;

- внедрение управленческого учета и современной финансовой отчетности;

- создание прозрачной структуры собственности и эффективной структуры управления.

- права и интересы миноритарных акционеров не должны ущемляться;

- акционеры имеют возможность осуществлять контроль за компанией, их права не могут быть ограничены в пользу менеджмента;

- функции управления и владения разделены; не должно быть вмешательства в оперативную деятельность со стороны крупных акционеров, а функции менеджмента должны быть ограничены вопросами оперативного управления компанией;

- компания несет ответственность перед партнерами, работниками, потребителями и обществом в целом.

Одна из актуальных задач в рамках подготовки к IPO, которую необходимо решить ИАРТ - необходимость совершенствования системы корпоративного управления. К области корпоративного управления относятся все вопросы, связанные с обеспечением эффективности деятельности компании и с защитой интересов ее владельцев, в том числе регулирование внутренних и внешних рисков. Реально действующая и эффективная система корпоративного управления может не только способствовать успеху IPO, но и поддерживать высокий уровень доверия и интереса компании в дальнейшем.

Для оптимизации и совершенствования корпоративного управления в ИАРТ необходимо провести аудит системы корпоративного управления, а так же выявить, что необходимо предпринять для улучшения существующей системы корпоративного управления.

Развитие финансового рынка в Российской Федерации, а также затруднения в привлечении банковского кредитования, послужили побудительным мотивом в распространении практики организации облигационных займов. В настоящее время на рынке облигаций в обращении

находятся бумаги около 50 девелоперских компаний. Из Республики Татарстан, последовательно, на облигационный рынок вышли девелоперы и ипотечная компания.

В 2006 году ОАО «Компания Сувар-Казань» произвела выпуск облигаций на предъявителя номинальной стоимостью 900 млн.руб. Срок обращения 3 года, процентная ставка - 13%. Цель эмиссии - привлечение источников финансирования для строительства социально-значимых объектов Казани и Республики Татарстан, в т.ч. объектов жилой и коммерческой недвижимости. В настоящее время облигационный займ погашен.

Таким образом, на рынке жилищного строительства сложилась парадоксальная ситуация. Несмотря на наличие достаточно широкой номенклатуры источников финансирования жилищного строительства, вынужденно, наиболее популярными источниками являются ограниченные по объему бюджетные средства и средства населения (рис.3).

Методы государственной поддержки населения и жилищного строительства

№ Ч В С5 и Л с о о, с

О В

В

Щ

03

н и о. я

К

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Сарваров, Рафаэль Исмагилович

недвижимости. Определено, что наиболее популярными инструментами для решения поставленной задачи, выступают ипотечное жилищное кредитование и целевые жилищные программы. Оценка инвестиционной деятельности финансовых институтов на рынке недвижимости позволила определить, что их активность, в первую очередь, определяется потребностью в увеличении доходности. Достигается это как предоставлением ипотечных кредитов (получение процентов), так и непосредственным участием в инвестировании строительства жилого дома, с целью дальнейшей перепродажи. Оба направления деятельности приводят к увеличению конечной стоимости жилья. Оценка инвестиционной активности государства через участие в софинансировании государственной поддержки населения в рамках жилищных программ позволила сделать следующие выводы. Во-первых, реализация жилищных программ осуществляется исключительно с привлечением бюджетных средств. Данный формат объясняется необходимостью повышения доступности приобретения жилья, когда за счет социальной выплаты (субсидии) осуществляется снижение конечной стоимости жилья для граждан. Во-вторых, вследствие участия бюджетных средств масштабы реализуемых жилищных программ незначительны. В заключение данного этапа анализа автор отмечает, что недоступность ипотечного кредитования и жилищных программ для широких слоев населения предопределяют необходимость разработки альтернативных форм обеспечения населения жильем, которые поспособствовали бы, с одной стороны, активизации привлечения средств населения для развития жилищного строительства и экономики региона, с другой стороны, улучшили бы социально-экономическое благосостояние граждан в приемлемые сроки (п.2.1).

5. С целью дополнения существующих схем обеспечения граждан жильем автор рассматривает инвестиционный потенциал некоммерческих организаций - жилищных кооперативов. Автор указывает, что к настоящему времени в России сформирован значительный опыт реализации разнообразных накопительных схем приобретения жилья, основанных, преимущественно, на деятельности жилищных кооперативов. По результатам анализа разнообразия жилищных кооперативов, автор заключает, что одной из наиболее эффективных форм привлечения средств населения для финансирования жилищного строительства и приобретения жилья являются негосударственные накопительные системы некоммерческой направленности. Указывается, что главным экономическим достижением кооперативной схемы является то, что в хозяйственный оборот включаются средства, которые до этого были выведены из экономики. Изучение практики функционирования жилищных кооперативов в Республике Татарстан привело автора к следующим выводам. Жилищные кооперативы не получили широкого распространения в силу ряда объективных причин, основной из которых является почти полное отсутствие государственной политики по организационно-информационной поддержке кооперативного движения. Государственная жилищная политика, сформированная на федеральном уровне как набор вертикально интегрированных мероприятий, не предполагает использование жилищной кооперации в обеспечении жильем граждан Российской Федерации. Выстроенная федеральным правительством таким образом жилищная политика ориентирована, прежде всего, на поддержку развития ипотечного кредитования (п.2.2).

6. Оценивая перспективы развития некоммерческих жилищных объединений в региональной экономике, автор отмечает, что благоприятная экономическая конъюнктура в последние годы обеспечила повышенный интерес к данному институту и, как результат, на кредитном рынке отмечается всплеск создания кредитных кооперативов. Однако детальная оценка их деятельности позволила автору выявить крайне усеченный набор выполняемых ими функций. В целом, общая картина функционирования кооперативного движения позволяет сделать автору выводы о том, что, несмотря на наличие нормативно-правовой базы, качество их деятельности крайне низкое. Происходит подмена функциональной направленности кооперативов, что в результате приводит к подрыву доверия граждан к данном институту. В результате, для создания и запуска качественного механизма кооперативного движения требуется глубокое осмысление происходящих на рынке жилой недвижимости процессов. Резюмируя анализ практики развития кооперативного движения, автор отмечает, прежде всего, необходимость проведения активной государственной политики организационно-информационного обеспечения данного движения. При этом одним из ключевых условий обеспечения максимальной социально-экономической эффективности является ориентация на новое жилищное строительство. Это позволит сохранить стоимость приобретаемого жилья на приемлемом уровне и обеспечит высокую деловую активность в инвестиционно-строительной сфере, позволит существенно снизить систематические риски жилищной сферы в периоды стагнации (а тем более -кризиса) экономики региона и, кроме классического ипотечного кредитования, населению будет предоставлен еще один инструмент решения жилищной проблемы (п.2.3.).

7. В рамках разработки форм деятельности некоммерческих объединений граждан для увеличения предложения и повышения доступности жилья, автором к основным задачам региональной жилищной политики отнесено формирование условий для создания жилищностроительных кооперативов. ЖСК должен стать социальным (некоммерческим) поставщиком жилья для своих членов. Его ключевое отличие от традиционного застройщика - отсутствие коммерческой маржи в цене реализации потребителям, так как потребители и будут составлять заказчика строительства. При этом автор предлагает два пути функционирования ЖСК. Первый предусматривает функционирование ЖСК в качестве застройщика, второй предполагает выполнение кооперативом функций инвестора. Функционировать в качестве застройщика ЖСК сможет только в случае, когда функции заказчика строительства будут возложены на специализированную организацию (управляющую проектом). Вместе с этим, для разрешения ограничений закона о долевом участии и преодоления недостатков кооперативной схемы автор предлагает внедрить инновационную модель - комбинированную, сочетающую преимущества жилищно-строительных кооперативов и долевого участия. В целом, автор отмечает, что такой формы некоммерческого объединения граждан как ЖСК может осуществляться только в рамках частно-государственного партнерства (п.3.1).

8. С целью формирования кооперативного движения в рамках региональной инвестиционной политики автор предлагает запуска кооперативного движения. Автор считает, что должен быть создан единый методический центр, определяющий правила и стандарты создания и функционирования жилищных кооперативов в муниципальных образованиях. Одним из эффективных инструментов внедрения механизма жилищной кооперации является разработка и реализация целевой программы. Для разделения интересе различных категорий граждан, автор предлагает создать два вида жилищных кооперативов - муниципальный (для очередников) и общественный (для всех желающих). Основные отличия предлагаемых вариантов состоят в том, что жилищные кооперативы будут иметь разных учредителей, ориентироваться на разные группы населения, характеризоваться наличием (отсутствием) системы премирования и разными условиями доступа к земельным участкам. Запуск кооперативного движения обеспечит комплексный кумулятивный эффект. Это будет решением социальных задач, увеличит загрузку строительной индустрии региона, позволит вовлечь в жилищную сферу значительные по объему средства среднедоходных слоев населения (п.3.2.).

Завершая исследование автор отмечает, что создание таких некоммерческих объединений как жилищные кооперативы позволит раскрыть экономическую эффективность от вовлечения граждан в процесс самостоятельного решения жилищного вопроса. В результате, создание организационно-правовых условий для деятельности жилищных кооперативов существенно снизит бремя государства по обеспечению жильем граждан, перед которыми имеются соответствующие обязательства.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Сарваров, Рафаэль Исмагилович, 2012 год

Список использованной литературы

Нормативные документы

1. Жилищный Кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный Закон Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

2. Комментарий к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]: Зюзин В.А., Королев А.Н. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

3. Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса [Электронный ресурс]: Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации №303 от 28.06.2010 г. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]: Федеральный Закон Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

5. О государственной поддержке молодых семей в Республике Татарстан [Электронный ресурс]: Закон Республики Татарстан от 21.10.1999 г. № 2443. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

6. О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан [Электронный ресурс]: Закон Республики Татарстан №69-ЗРТ от 27.12.2004 года. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

7. О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей [Электронный ресурс]: Федеральный закон №256-ФЗ от 29.12.2006 г. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

8. О жилищных накопительных кооперативах [Электронный ресурс]: Федеральный закон №215-ФЗ от 30.12.2004 года. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

9. О кредитных потребительских кооперативах граждан [Электронный ресурс]: Федеральный закон №117-ФЗ от 07.08.2001 года. Доступ из справ,-правовой системы «Консультант-Плюс».

10.0 нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на второе полугодие 2011 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на третий квартал 2011 года [Электронный ресурс]: Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации №299 от 23.06.2011 года. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

11.0 средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на четвертый квартал 2011 года [Электронный ресурс]: Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 26 сентября 2011 г. №462. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

12.Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий [Электронный ресурс]: Постановление Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года №862. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

Книги, монографии, диссертации

13.Бессонова О.Э. Жильё: рынок и раздача. / Под ред. Т.И.Заславской -Новосибирск: Наука, 1993. - 159 с.

14.Бузырёв В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. - М.: Инфра-М, 2001.-256 с.

15.Гареев И.Ф. Оценка социально-экономической эффективности региональных жилищных программ (на примере Республики Татарстан). Рукопись диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук. - Казань, 2005.

16.Гусарова И.А. Формирование и функционирование рынка жилья на уровне региона. Рукопись диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук. - Казань, 2002.

П.Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России. - М.: Теис, 2002. - 171 с.

18.Иванова М.В. Организация финансирования жилищного строительства за счёт внебюджетных источников. Автореф. на соиск. уч. степ. канд. экон. наук. - СПб., 1998.

19.Источники финансирования инвестиций в жилищное строительство. Моногр. / И.Ф. Гареев, Л.Р. Мустафина, В.Л. Рожков, М.А. Белобородова, Г.М. Хуснуллина, Р.И. Сарваров. Федеральное агентство по обр., Казан, гос. арх.-строит. ун-т. - Казань: РЦМИПП, 2010.-106 с.

20.Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья: народ ©хозяйственные и региональные аспекты / М. И. Каменецкий, Л. В. Донцова, С. М. Печатникова. - Москва: Дело и Сервис, 2006. - 271с.

21.Матвеев И.Ю. Воспроизводство жилищного фонда в регионе в условиях современной российской экономики: дисс. ... к.э.н.. 08.00.05.: Акад. упр. "ТИСБИ" -Каз., 2010. - 168с.

22.Модернизация региональных жилищных программ: механизмы, институты, инновации. Моногр. / И.Ф. Гареев, Е.А. Добросердова, И.Р. Калимуллин, Р.И. Сарваров. Федеральное агентство по обр., Казан, гос. арх.-строит. ун-т. - Казань: РЦМИПП, 2008. - 93 с.

23.Молодой семье - доступное жилье. Законодательная база и практические вопросы. Моногр./ И.Ф. Гареев; Федеральное агентство по обр., Казан, гос. арх.-строит. ун-т. - Казань: РЦМИПП, 2010. - 260 с.

24.Смирнов В.Г. Концепция сбалансированного управления жилищным фондом как социально-экономической подсистемой региона: автореферат дис. доктора экономических наук: 08.00.05. Владимир, гос. ун-т. -Вл., 2009. -37с.

25.Стерник С.Г. Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости (монография). - М.: Изд. ВГНА, 2009. - 192.

26.Субботин В.Н. Эффективное управление жилым домом. - М.: Вершина, 2007. - 224с.

27.Управленческие инновации в инвестиционной политике региона: некоммерческие организации и жилищные стандарты. Моногр./ Г.М. Харисова, О.В. Бахарева, Ш.Р. Ахметов, А.Ш. Шакирова, Е.С. Матвеева, А.Г. Хабибулина; Федеральное агентство по обр., Казан, гос. арх.-строит. ун-т. -Казань: РЦМИПП, 2009. - 108 с.

2 8. Финансирование жилищного строительства / А.Б.Копейкин, Н.Н.Рогожина, А.А.Туманов, М.О.Якубов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2007. - 168 с.

29.Хабибуллина А.Г. Формирование инновационных методов инвестирования для сбалансированного развития и восстановления рынка жилья (на примере Республики Татарстан): диссертация ... кандидата экономических наук: 08.00.05. - Казань, 2011. - 163с.

ЗО.Черво A.B. Управление инвестиционными ресурсами социальной сферы региона (на примере реализации национального жилищного приоритета в Республике Татарстан). Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.э.н. Казань, 2009г.

31. Экономика жилищно-коммунального хозяйства: учебное пособие под ред. д.э.н., проф. Ю.Ф. Симионова. - М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д.: Издательский центр «МарТ», 2004. - 208с.

32. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса // Учебник для ВУЗов: в 2 ч. 4.1. /Под ред. Грабового П.Г., Солунского А.И. -М.: АСВ: ИПЦ «Гузель» 2006. -458 с.

Статьи и материалы периодической печати

33.АИЖК рассматривает вариант предоставления жилищным кооперативам многодетных семей кредитов на строительство домов //

Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «РусИпотека». URL:

http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/aizhk_rassmatrivaet_variant/ (дата

обращения: 04.10.2011)

34.Бардасова, Э.В. Исследование базовых принципов жилищной политики субъекта Федерации на примере Республики Татарстан / Э.В.Бардасова // Региональная экономика: теория и практика. 2008 г., №10. -С.95-100.

35.Бахарева О.В., Гареев И.Ф., Набиуллина K.P., Сарваров Р.И. Развитие регионального механизма государственной поддержки молодых семей в улучшении жилищных условий. // Региональная экономика: теория и практика. 2009 г., №37. - С.76-80.

36.Ведущие эксперты в сфере строительства и ЖКХ приглашены к созданию долгосрочной Стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан // Фонд «Институт экономики города». URL: http://urbaneconomics.ru/news/?mat_id=5416 (дата обращения: 16.02.2010)

37.Габор Д. Жилище будущего: пути развития // Жилищное строительство. - 2003. - №6. - с. 17-18.

38.Гареев И.Ф. Некоммерческие жилищные организации - источник социальных инноваций // Российское предпринимательство. 2010. №11, 1 выпуск, С. 148-153.

39.Гареев И.Ф. О необходимости разработки концепции обеспечения жильем молодых семей в Республике Татарстан. // Российское предпринимательство. 2010 г., №12, 1 выпуск. - С. 166-170.

40.Гареев И.Ф. Организация центров жилищного просвещения в Республике Татарстан // Российское предпринимательство. 2010. №11, 2 выпуск. С. 159-164.

41.Гареев И.Ф. Совершенствование механизма федеральной программы обеспечения жильем молодых семей // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. - 2009. - №14 -с.13-17.

42.Гареев И.Ф. Эффективность бюджетных программ воспроизводства жилищного фонда в Республике Татарстан // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2009. - №2. - с.46-50.

43.Готовится закон о страховании участников жилищных кооперативов // Строительство. Недвижимость. Информационный строительный портал Restko.ru. URL: http://www.restko.ru/news/16344 (дата обращения: 23.08.2011)

44. Депутаты намерены ввести обязательное участие в OB С для застройщиков, привлекающих средства дольщиков // Рестко холдинг. URL: www.restko.ru/news/16428 (дата обращения: 06.09.2011).

45.Динамика изменения рыночной стоимости квартир в Самаре. // Самара-гид. URL: http://samara-gid.ru/Monitoring-cen/ (дата обращения: 08.10.2011).

46.Доктрина жизнеобустройства среднего класса России // Институт общественного проектирования. URL: http://www.inop.ru/files/doktrina _27_05_08.doc (дата обращения: 16.02.2010)

47.Жилищные накопительные кооперативы // Федеральная служба по финансовым рынкам. URL: http://www.ffms.ru/ru/contributors/ polled_investment/cooperatives/ (дата обращения: 14.08.2011)

48.3агидуллина Г.М., Романова А.И., Миронова М.Д. Управленческие инновации в системе массового обслуживания (на примере жилищно-коммунального комплекса) // Вестник Казанского технологического университета. -2009. - №5. - С.128-133.

49. Зарубежные системы жилищного финансирования и субсидирования семей с невысокими доходами. Аналитические материалы Фонда «Институт экономики города» [Электронный ресурс] / М., 2005. - CD-ROM. - Загл. с этикетки диска.

50.Кавин Е.В. Жилище для всех // Жилищное строительство. - 2003, №8, С.2-4.

51.Какими накоплениями Вы обладаете? Общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан». URL:

http ://www. oms-rt.ru/index.php/component/poll/3 -kapital (дата обращения: 07.10.2010).

52.Карахотин C.H. Оптимизация государственных инвестиций - новые решения и подходы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2003. -№1-2.-с.23-24.

53.Киевский И.Л. Инвестиционно-строительный процесс создания и реализации жилища // Жилищное строительство. - 2003. - №1. - с.2-4.

54.Кияненко К.В. Жилище в США: актуальные проблемы и национальная жилищная политика // Жилищное строительство. - 2003. - №1. - с.26-28.

55.Кияненко К.В. Жилище в США: современные жилищные программы // Жилищное строительство. - 2003. - №10. - с.21-23.

5 6. Кредиты в рамках приоритетного национального проекта «Жилище» // «Ак Барс» Банк. URL: http://www.akbars.ru/person/ credits/hypothec/young_family/^aTa обращения: 22.06.2009).

57.Кудашов Е.А., Рахман И.И., Романова А.И., Каримов М.А., Юнусов И.И., Богатырева З.А., Кудашов А.Е. Управление инвестиционными ресурсами в системе национального жилищного приоритета // Известия вузов. Строительство. - 2007. — №5. - С.35-41.

58.Кудашов Е.А., Стороженко В.П., Богатырева З.А. Проблемы формирования республиканской программы строительства жилья // Ценообразование в строительстве. №2, 2006. с.59-63.

59.Индекс цен на жильё. // Индикаторы рынка недвижимости. URL: http://www.irn.ru/ (дата обращения: 08.10.2011)

60.Ипотечное агентство Республики Татарстан // Ипотечное агентство Республики Татарстан. URL: http://www.ipotekart.ru/ (дата обращения: 03.11.2009)

61.История организации // Общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан» URL: http://www.oms-rt.ru/index.php/istoria (дата обращения: 15.09.2010).

62.Магай A.A. Городское жилище на современной этапе // Жилищное строительство. - 2003. - №2. - С.2-6.

63.Малоэтажное строительство // Ипотечное агентство Республики Татарстан. http://www.ipotekart.ru/index.php?page=projects&id=86 (дата обращения 21.08.2009).

64.Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса [Электронный ресурс]: Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации №303 от 28.06.2010 г. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

65.Минрегион отстал от рынка // Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». URL: http://www.im.rn/news/23757.html (дата обращения: 03.11.2009).

66.Мустафина JI.P., Гареев И.Ф. Инновационные формы социально-трудового партнерства в решении жилищной проблемы. // Российское предпринимательство. 2010 г., №3, 2 выпуск, - С.70-74.

67.Мустафина Л.Р., Гареев И.Ф., Вирцев М.Ю., Сарваров Р.И. О необходимости изменений в толковании законодательства в жилищной сфере. // Региональная экономика: теория и практика. 2010 г., №12. - С.29-33.

68.Мустафина Л.Р., Сиразетдинов P.M., Гареев И.Ф., Беденко И.В. Стратегия обеспечения жильем молодых семей: необходимость инноваций и расстановки приоритетов. // Региональная экономика: теория и практика. 2010 г., №27. - С.24-28.

69.0 ведомстве // Некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» URL: http://gilfondrt.tatar.ru/rus/index.htm/news/6902.htm (дата обращения: 15.09.2010).

70.Отличия кредитных кооперативов от банков и финансовых структур. // Ульяновский кредитный потребительский кооператив граждан «Строй и живи». URL: http://ulcoop.real-estate.ru/prioritet.shtml (дата обращения 25.05.2009).

71. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). Фонд «Институт экономики города». - М.: 2004.-213 с.

72.Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жильё и объёмов жилищного строительства в России (Краткое изложение основных результатов и выводов). Фонд «Институт экономики города». - М.: 2004. - 48 с.

73.Прогнозные показатели ввода жилья в Республике Татарстан на 2011 - 2015 годы в соответствии с требованиями ФЦП "Жилище" // Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ. URL: http://minstroy.tatarstan.ru/rus/habitation_building.htm (дата обращения 18.08.2011)

74.Программа рассрочки на приобретение жилья // ООО «Жилищная инвестиционная компания». URL: http://www.zhik-chelny.ru/prodazha-kvartir/dostup/ (дата обращения: 14.05.2011).

75.Рахман И. А. Оценка социальных факторов жилищного строительства // Экономика строительства. - 2001. - №10. - с.30-34.

76.Рахман И.А. Экономический механизм развития рынка недвижимости в сфере жилищного строительства // Экономика строительства. - 2000. - №11. - с.36-43.

77.Роль некоммерческого сектора в экономическом развитии России. Аналитические материалы Фонда «Институт экономики города» [Электронный ресурс] / М., 2005. - CD-ROM. - Загл. с этикетки диска.

78.Романова А.И., Боровских О.Н., Монетова Е.М. Стимулирование внебюджетных инвестиций в региональный жилищно-коммунальный комплекс // Вестник ИНЖЭКОНа. - 2010. - №5. - С.81-85.

79.Романова А.И., Егоров В.М, Низамова А.Ш. Управление промышленным предприятием региона // Вестник ИНЖЭКОНа. - 2009. -№2. - С.76-86.

8 О.Романова А.И., Кудашов Е.А., Юнусов И.И. К вопросу регулирования рынка жилой недвижимости и решения социальных проблем общества //Вестник ИНЖЭКОНа. - 2008. -№1. - С.58-63.

81.Романова А.И., Шандра К. А. Пути совершенствования государственного регулирования инвестиционно-строительного комплекса (на примере Республики Татарстан) // Жилищное строительство: новые задачи: Сборник научных трудов - 2008. - Вып.З. - С. 261-271.

82.Романова А.И., Шмагин Ю.А., Кожевникова С.А. Моделирование экономической динамики развития инвестиционно-строительного комплекса (на примере РТ) // Вестник ИНЖЭКОНа. - 2007. -№3. - С.153-159.

83.Рыков Ю.И., Березин В.П., Черников A.B. Основные направления и проблемы реализации государственной жилищной политики и развития жилищного строительства // Строительство и архитектура. Обзорная информация. Серия «Экономика, организация и управление в строительстве». - М.: ВНИИНТПИ - 2002. - Выпуск 3. - с. 1-63.

84.Рыков Ю.И., Березин В.П., Черников A.B. О комплексе мер по развитию жилищной сферы и жилищного строительства на системной основе // Строительство и архитектура. Экспресс-информация. Серия «Экономика, организация, управление, планирование и прогнозирование». - М.: ВНИИНТПИ - 2002. - №5. - с. 12-21.

85.Рыночная стоимость жилья в Уфе. // Информационный портал по недвижимости Уфы и Башкирии. URL: http://www.ufareal.ru/news/ show_one/79 (дата обращения: 08.10.2011).

86.Сарваров Р.И. Источники финансирования жилищного строительства в Республике Татарстан. // Российское предпринимательство.

2010 г., №6, 2 выпуск. - С. 164 - 169.

87.Сарваров Р.И. Перспективные направления привлечения средств населения в жилищное строительство. // Российское предпринимательство.

2011 г., №8, том 1. -С.178 - 182.

88.Сарваров Р.И. Организация жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан. // Экономика, предпринимательство и право. - 2011. - №8. - с. 26-34. -http :// epp .enj ournal .net/article/3 68/

89.Сиразетдинов P.M. Жилищная политика: новые направления // Российское предпринимательство. 2010 г., №9. - С.70 - 74.

90.Сиразетдинов P.M. Необходимость формирования инновационной стратегии развития экономики // Российское предпринимательство. 2010 г., №10. -С.45 -48.

91.Сиразетдинов P.M. Основные направления повышения уровня доступности жилья в рамках инновационной жилищной политики // Российское предпринимательство. 2011 г., №9. - С. 162 - 175.

92.Сиразетдинов P.M. Проблемы спроса и предложения на рынке жилья в Татарстане // Российское предпринимательство. 2011 г., №8. - С. 183 -188.

93.Сиразетдинов P.M. Стратегия развития жилищной сферы (на примере Республики Татарстан) // Региональная экономика: теория и практика. 2011. №36 (219). С.63-69.

94.Сиразетдинов P.M., Гареев И.Ф., Казаков В.И., Сарваров Р.И. Инновационные формы финансирования жилищного строительства. // Региональная экономика: теория и практика. 2010. №10. С.62-65.

95.Сиразетдинов P.M., Зайнуллина Д.Р. Необходимость инновационного становления экономики региона путем активизации инвестиционно-строительной деятельности (на примере Республики Татарстан). // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2010 г., №29 (86).-С. 15-23.

96.Социальная ипотека: виды на будущее // Время и деньги. №81 (3028) от 07.05.2009 года. URL: http://www.e-vid.ru/index-m-192-p-63-article-28111 .htm (дата обращения 28.11.2009).

97.Строительство. // Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/enterprise/ building/ (дата обращения: 08.10.2011).

9 8. Строительство и инвестиции. // Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан. URL: http://www.tatstat.ru/digital/region5/default.aspx (дата обращения: 08.10.2011).

99. Типология регионов, отражающая сложившиеся в регионах тенденции развития рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства и доступности жилья // Фонд «Институт экономики города». URL: http://www.urbaneconomics.ru/news/?mat_id=782 (дата обращения: 09.08.2011) .

100. Устименко В.В. Расширение рынка жилищного строительства // Жилищное строительство. - 2000. - № 3. - С. 6-9.

101. Файзуллин И.Э., Гареев И.Ф. Специфика деятельности жилищных кооперативов в Республике Татарстан // Региональная экономика: теория и практика. 2009. №22. С.36-43.

102. Файзуллин И.Э., Гареев И.Ф., Медведева Ю.А., Сарваров Р.И. Инвестирование жилищного строительства в рамках государственных жилищных программ // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2009 г., №24. - С.80-82.

103. Формирование и развитие городской среды: Учебное пособие / М.Д. Миронова, И.А. Симонова, В.П. Павлов, А.Х. Евстафьева, И.И. Юнусов, A.JI. Рыков, Е.А. Добросердова, И.Ю. Матвеев, А.И. Романова. -Казань: КГАСУ, 2009. - 256с.

104. Харисова Г.М., Сиразетдинов P.M., Белобородова М.А. Инвестиционное развитие некоммерческих жилищных организаций мировой опыт и перспективы в России // Региональная экономика: теория и практика. 2010. №30 (87). С. 15-22.

105. Хрусталев Б.Б. Региональный инвестиционно-строительный комплекс: вопросы формирования рациональных параметров деятельности строительных предприятий. - Пенза: ПГАСА, 2001. - 186с.

106. Хуснуллин М.Ш., Гареев И.Ф., Вирцев М.Ю., Сарваров Р.И. Источники финансирования деятельности участников ипотечного рынка Республики Татарстан // Финансы и кредит. 2009 г. №40. С.80-84.

107. Хуснуллин М.Ш., Гареев И.Ф., Хуснуллина Г.М., Беденко И.В. Инновационный подход к формированию социального жилья в Республике Татарстан. // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2010 г., №5.-С,72-76.

108. Хуснуллин М.Ш., Иванова P.M., Гареев И.Ф., Сарваров Р.И. Особенности девелоперской деятельности участников ипотечного рынка Республики Татарстан. // Российское предпринимательство. 2009 г., №10, СМ 69 173

109. Хуснуллин М.Ш., Кульков A.A., Гареев И.Ф., Сарваров Р.И. Практика применения договоров долевого участия в финансировании жилищного строительства. // Региональная экономика: теория и практика. 2009 г., №35. - С.52-56.

ПО. Хуснуллин М.Ш., Сиразетдинов P.M., Зайнуллина Д.Р. Инновационное развитие региона на основе активизации рынка загородной недвижимости. // Региональная экономика: теория и практика. 2010 г., № 8 (43). - С.32-40.

111. Целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011-2015 годах» // Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства. URL: http://minstroy.tatar.ru/ms/file/pub/pub_60384.rtf (дата обращения: 10.06.2011).