Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Туфлина, Ольга Эдуардовна

• Туфлина, Ольга Эдуардовна
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Туфлина, Ольга Эдуардовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АСПЕКТЫ ПРОЦЕССОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

1.1 Определение понятия редевелопмента и его место в инвестиционно -строительной сфере.

1.2 Классификация видов редевелопмента нежилой недвижимости.

1.3 Участники процесса редевелопмента нежилой недвижимости.

1.4 Аутсорсинг как форма реализации редевелоперских проектов.

ВЫВОДЫ ПО ПЕРВОЙ ГЛАВЕ.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА.

2.1 Анализ зарубежного и отечественного опыта управления развитием объектов недвижимости.

2.2 Методический подход к управлению процессом редевелопмента объектов нежилой недвижимости.

2.3 Методический подход к выбору источников финансирования редевелопмента объектов нежилой недвижимости.

ВЫВОДЫ ПО ВТОРОЙ ГЛАВЕ.

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРОЦЕССОВ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента на основе предложенного методического подхода.

3.2. Расчет эффективности реализации проекта редевелопмента на основе предложенного методического подхода к управлению процессами редевелопмента на примере реконструкции нежилого здания под гостинично-коммерческий комплекс.

ВЫВОДЫ К ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕДЕННОГО ИССЛЕДОВАНИЯМ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента»

Возможность эффективного комплексного развития объектов нежилой недвижимости с применением форм государственно-частного партнерства в РФ обсуждается уже достаточно длительное время, но реальные методы решения данной проблемы начали формироваться сравнительно недавно. В свою очередь в странах Европы и в США организационные механизмы комплексного развития объектов нежилой недвижимости появились несколько десятков лет назад и были успешно реализованы. Благодаря комплексному подходу при развитии городских территорий, основанному на взаимодействии государственного и частного секторов, во многих европейских городах были реализованы проекты по созданию комплексной реконструкции жилых и общественно-деловых районов: Дефанс (Париж), Докленд (Лондон), в отдельных случаях - целых городов - Темзмит Таун (Великобритания).

В противоположность зарубежным странам, в крупнейших российских городах до сих пор остаются не решенными многие вопросы, связанные с реконструкцией промышленных территорий в центральных районах городов (выводом промышленных предприятий), с реновацией старых жилых кварталов и развитием нежилых объектов недвижимости. Проводимые в России реформы привели к созданию технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования, однако они проявили кризисные явления в экономике страны, в частности, в инвестиционно-строительной сфере.

Многолетнее недофинансирование ремонта зданий и коммунальной инфраструктуры привело к их повышенному износу, аварийности, ресурсной неэффективности. Отсутствие необходимых инвестиций не позволяет своевременно и в необходимом объеме проводить модернизацию нежилых зданий, что приводит к экономическим потерям и социальным издержкам. Тенденция точечной застройки, активно реализовавшаяся в последние годы, себя исчерпала. В крупных городах наблюдается дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Строительство объектов преимущественно связано со сносом старых зданий и освобождением территорий, занятых неэффективными производствами. Сложившиеся условия хозяйствования выдвигают требования смены экстенсивного пути развития «больше метров любой ценой», на интенсивный, в целях максимально рационального использования всех резервов и имеющихся территорий.

Актуальность темы исследования.

Переустройству кварталов и комплексов, то есть проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилого и нежилого фонда, построенного 20—30 лет назад и более.

Сложность этих задач, их многокритериальность и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный характер, взаимозависимость и комплексность, большая вычислительная размерность, временная отдаленность принятия решения предопределили потребность в анализе проектов перепрофилирования, реконструкции и модернизации нежилых зданий.

В тоже время проводимые экономические реформы сделали возможным создание условий, обеспечивающих развитие новых, более прогрессивных форм хозяйствования, к числу которых относится редевелопмент.

Суть редевелопмента заключается в изменении функционального назначения зданий, с целью повышения эффективности их использования. В качестве единицы при этом может выступать отдельное здание, комплекс зданий, территория промышленного предприятия земельный участок, микрорайон, район и даже целые поселения, к примеру, малые города.

Характерными чертами редевелопмента являются решение задач по предоставлению его участникам приемлемой доходности и коренные изменения в системе управления по всему инвестиционно - строительному циклу развития объектов недвижимости. Речь идет об организации качественных новых рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости и повышении ответственности всех участников редевелоперских проектов.

Редевелопмент, как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связан с комплексным преобразованием объектов недвижимости, наиболее полно удовлетворяет требованиям развивающейся экономики России. Его основная цель увеличивать стоимость объектов за счет технических и организационных совершенствований, современных маркетинговых исследований, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг, и уровней проявления рисков.

Деятельность редевелоперов отличается от других участников инвестиционно-строительной сферы полнотою их ответственности за проектирование, реконструкцию, реализацию и даже организацию эксплуатации объектов недвижимости.

Объемы работ редевелоперских организаций постоянно растут, и в будущем, по мнению автора, будут занимать центральное место в структуре работ инвестиционно-строительной сферы по перепрофилированию и реконструкции объектов недвижимости.

Решение данного противоречия возможно путем оптимизации технологии принятия управленческих решений за счет разработки методического подхода к управлению процессами редевелопмента.

Следовательно, разработка и исследование эффективности методического подхода к управлению развитием объектов нежилой недвижимости на основании редевелопмента является актуальной научной задачей.

Степень разработанности проблемы.

Несмотря на большой ряд разных публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы реализации редевелоперских проектов по развитию объектов нежилого фонда освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в подходах к использованию этого нового для России бизнеса.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования сферы редевелопмента послужили труды ведущих зарубежных ученых в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, девелопмента, экономического анализа вариантов использования объектов недвижимости, таких как Р. Гровера, Д. Коттса, Р. Пейзера, Д. Рипкема, А. Фрея, А. Шмитца.

В основе диссертации лежат принципы и методы управления недвижимостью, строительства и финансового анализа, основанные на трудах и публикациях отечественных ученых и крупных специалистов: С.И. Абрамова, А.Н. Асаула, JI.C. Васильевой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой С.Н. Максимова, И.И. Мазура, В.В. Кущенко, И.Г. Лукмановой, Н.Г. Ольдерогге, M.JI. Разу, Н.А. Фалькевича, А.В. Талонова, А.А. Чайкина, Х.М. Гумба, В.Д. Шапиро.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-обоснованных методических положений и рекомендаций по редевелопменту объектов нежилой недвижимости для обеспечения принятия эффективных > управленческих решений редевелопером на основе методического подхода к управлению развитием объектов нежилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели в рамках диссертации поставлены следующие задачи:

Сформулировать содержательные характеристики понятия «редевелопмент» и определить его место в современном строительном комплексе;

Конкретизировать цели, задачи, функции и виды редевелопмента; Проанализировать и обобщить зарубежный и отечественный опыт в области редевелопмента объектов нежилой недвижимости; Определить принципы развития объектов редевелопмента; Определить функциональные границы деятельности участников процесса редевелопмента на различных стадиях «жизненного цикла» развития объектов недвижимости;

Исследовать возможности аутсорсинга в реализации проектов редевелопмента недвижимости;

Рассмотреть этапы принятия решений по развитию объектов нежилой недвижимости;

Разработать варианты финансирования проектов преобразования нежилого фонда в зависимости от формы собственности и конечного варианта реализации объекта нежилой недвижимости;

Объектом исследования служат проекты редевелопмента нежилых зданий, направленные на повышение их эффективности и увеличение рыночной стоимости, а также теоретические и методические принципы, методы и способы управления развитием объектов нежилой недвижимости.

Предметом диссертационного исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе развития и финансирования объектов нежилой недвижимости.

Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, политический 7 и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области создания и развития объектов недвижимости. В процессе исследования были использованы следующие методы: отбор показателей по приоритетности, экономическое моделирование, логические заключения на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений, системный, ситуационный, структурный и финансовый анализ, а также методы управления проектами.

Научная новизна диссертации заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций по организации проектов развития объектов недвижимости на основе концепции редевелопмента:

1. Разработаны принципы эффективной организации процесса редевелопмента нежилой недвижимости;

2. Проведена классификация видов редевелопмента на основе принципа охвата территории и функционального назначения;

3. Выявлена и предложена необходимость применения аутсорсинга с целью эффективной реализации проектов редевелопмента;

4. Разработан методический подход к принятию решения по реализации проекта развития объекта нежилой недвижимости

5. Обоснованы и разработаны матрицы вариантов финансирования редевелоперских проектов в зависимости от форм собственности и вариантов реализации объектов недвижимости;

Научное значение диссертационной работы заключается в развитии теории управления в части разработки новых моделей и подходов к управлению развитием нежилой недвижимости.

Практическая значимость полученных результатов состоит в следующем:

1. Предложены алгоритмы управления процессами редевелопмента, которые позволяет формировать эффективное управленческое решение на всех этапах реализации проекта развития объектов нежилой недвижимости.

2. Предложен алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента, который позволяет разработать наиболее эффективную концепцию развития объекта недвижимости.

3. Предложены матрицы выбора источников финансирования редевелоперского проекта, которые позволяет формировать оптимальное сочетание источников финансирования проекта.

Апробация результатов исследования. Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования докладывались автором и были одобрены на конференциях: 22-Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2007», (Москва, ГУУ, февраль, 2007г.) и 12- Международная научно - практическая конференция «Актуальные проблемы управления-2007» (Москва, ГУУ, ноябрь 2007г.).

Внедрение разработанных методических рекомендаций проводилось в рамках реализации проектов реконструкции нежилых зданий в компании «СТРОЙИНЖИНИРИЯ».

Публикации. По теме диссертации в открытой печати автором опубликовано 9 научных статей и тезисов выступлений, общим объемом 2,0 п.л.

Работы посвящены выбору механизмов финансирования, кредитованию, проблемам износа и реконструкции объектов недвижимости.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Туфлина, Ольга Эдуардовна

ВЫВОДЫ К ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ

В третьей главе проводится оценка социально-экономической эффективности предложенных методических подходов к управлению процессами редевелопмента на примере проекта развития нежилого здания, а так же предлагается алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента для практического использования предложенных методических подходов.

Разработка концепции является одним из этапов редевелопмента и позволяет достичь максимальной эффективности в случае профессиональной обоснованности и глубокой проработки. Необходимость методических основ разработки концепции проекта редевелопмента обоснована тем фактом, что сегмент недвижимости, с одной стороны, является инвестиционно привлекательным, а с другой - высокозатратным и рисковым. В этом случае некачественно обоснованная или непроработанная концепция может обернуться большими финансовыми и «имиджевыми» потерями для инвесторов, владельцев и других заинтересованных сторон.

В продолжение оценки эффективности предложенных методических подходов к развитию объектов нежилой недвижимости, на примере рассмотрены практические вопросы применения предложенных алгоритмов и матриц к принятию управленческого решения по развитию объекта нежилой недвижимости.

Автор предлагает решение проблемы неэффективности и морального устаревания пятиэтажного нежилого фонда на основе выработанных принципов редевелопмента.

На основе разработанных критериев и последовательности прохождения этапов развития объекта, продемонстрирован алгоритм действий выбора формы реализации проекта редевелопмента и эффективность принятия решения на основании матрицы выбора источника финансирования проектов развития нежилой недвижимости.

Оценка проекта развития нежилого здания была произведена в соответствии с предложенным методическим подходом. В диссертационном

146 исследовании были рассмотрены варианты комбинированного финансирования проектов редевелопмента и преобразования объекта недвижимости с целью повышения эффективности его использования. В качестве объекта анализа был выбран функционирующей объект нежилой недвижимости - типовое нежилое пятиэтажное здание 1956 г. постройки, не обладающий на момент исследования рыночной привлекательностью, и как следствие низкой эффективностью отдачи от его функционирования. Выбор стратегии и формы развития объекта проводиться на основе предложенных алгоритмов, базируясь на технических характеристиках здания, маркетинговом исследовании внешней среды объекта (района, где расположен объект). Достижение оптимального результата рассматривалось с позиции наиболее эффективного варианта развития объекта с учетом характеристик здания и потребностей рынка недвижимости.

Для выбора механизмов финансирования проведена оценка стоимости собственных и заемных средств, привлекаемых для развития объекта. На основе данных (стоимость собственного капитала 20%, стоимость заемного капитала 16%) выбрана комбинированная схема финансирования, в виде сочетания собственных средств (45%) и привлечение заемных средств (55%) , в виде долгосрочного кредита банка на период 6 лет на различных условиях.

Проведен расчет трех различных схем кредитования: традиционного стандартного кредита с фиксированной процентной ставкой, «пружинного кредита» (в течение первых двух лет (период реализации развития объекта) выплачиваются только проценты, а в последующие четыре года выплачивать проценты и основной долг) и кредита с нарастающими платежами. При сравнительном анализе процентных выплат (традиционный кредит 274 667 тыс. рублей, «пружинный» 312742 тыс. рублей и кредит с нарастающими платежами 225669 тыс. рублей) были учтены так же финансовые потоки по проекту, и произведен расчет планируемой прибыли. В результате проведенного анализа, выбрана комбинированная схема финансирования, с привлечением ипотечного кредита с нарастающими платежами как наиболее

147 соответствующая выбранной форме реализации проекта и конечному варианту реализации объекта: реконструкции с изменением функционального назначения и эксплуатации в виде гостинично - коммерческого комплекса.

Оценка эффективности реализации проекта, проведенная на основе динамических методов оценки инвестиций. NPV при ставке дисконта 16 % составил 2 587 573 тыс. рублей Значение внутренней нормы прибыльности IRR = 59%. Как видно из полученных результатов, инвестиционный проект имеет высокую эффективность, так как внутренняя норма прибыльности намного превышает стоимость капитала. Период окупаемости по данным расчета составил 2,21 года, это меньше, чем продолжительность проекта (6 лет), таким образом, показатели проекта свидетельствуют о целесообразности его реализации.

Результаты оценки эффективности инвестиционного проекта на основе предложенной методики по реконструкции нежилого здания в гостинично - коммерческий комплекс с последующей сдачей его в эксплуатацию свидетельствуют о целесообразности его внедрения. В частности, срок окупаемости позволяет утверждать, что вложенные средства будут возвращены в кратчайшие сроки, которые существенным образом минимизирует риски вложения капитала. Интенсивность финансовых потоков отвечает динамике изменений стоимости денег во времени, которое обеспечивает высокую доходность проекта.

Основные научные результаты проведенного исследования

1. Определено содержание деятельности редевелопера и его взаимодействие с основными участниками рынка недвижимости.

2. Показано, что процесс редевелопмента является важной составной частью жизненного цикла здания, преобразуя его на определенных этапах в качественно новый продукт с большей рыночной стоимостью. Методологические и методические основы данного процесса принципиально схожи, но обладают рядом специфических особенностей в сравнении с процессом девелопмента.

3. Сформулированы принципы деятельности редевелопера по развитию объектов нежилой недвижимости;

4. Исследованы отличительные черты деятельности редевелоперских компаний, обуславливающие специфику управления развитием объектов недвижимости в сложившихся условиях инвестиционно-строительной сферы России.

5. Обобщены и классифицированы виды редевелоперских проектов.

6. На основе анализа зарубежного рынка редевелопмента предлагается аутсорсинг как эффективная форма организации проектов развития объектов недвижимости.

7. В результате анализа отечественного и зарубежного опыта реализации проектов редевелопмента сформулированы этапы реализации проектов редевелопмента, разработаны базовые критерии принятия решений по развитию объектов нежилого фонда и предложен алгоритм действий по развитию объекта недвижимости на основе принципов редевелопмента.

8. Разработаны матрицы и инструментарий выбора источника финансирования редевелоперских проектов для различных видов собственности и вариантов конечной реализации объектов.

9. Выработан алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента на основе предложенных методических подходов.

10.Доказана эффективность использования редевелопмента в качестве инструмента для решения проблем физического и морального износа нежилого фонда.

11. На практическом примере продемонстрирована эффективность предложенных методических подходов к развитию объекта нежилой недвижимости в части выбора формы реализации и источников финансирования проекта редевелопмента. t

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Туфлина, Ольга Эдуардовна, 2009 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. М.: Информэкспо, 2007. — 580 с.

2. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.)

3. Постановление Правительства Москвы от 01.03.2005г. № 114-ПП «Об утверждении положения о порядке организации, проведения и финансирования капитального и текущего ремонта объектов социальной сферы города Москвы».

4. СНиП 12-01-2004 «Организация строительства».

5. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями от 24 июля 2007 г.)

6. Абрамов С.Г. Управление инвестициями в основной капитал. — М.: Экзамен Издательство, 2002, 543 с.

7. Адамов Н., Тилов А. Принципы и методы финансового планирования // Финансовая газета. — 2007. № 9.

8. Андрианов И. И.Жилищное законодательство. -М.:юр.лит., 2008,-112 с.151

9. Ардемасов E. Б., Горбунов А. А., Песоцкая Е. В. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А. А. СПб: ИСЭП РАН, 1997.-418 с.

10. Асаул А.Н., Карасев А.В., Экономика недвижимости СПб.: Питер, 2008. - 624 с.

11. Асаул А. Н., Старинский В. Н. Рынок недвижимости новая социально- экономическая реальность - СПб.: МАИЭС, 1998. - 245 с.

12. Балашов В.Г., Заложнев А.Ю., Иващенко А.А., Новиков Д.А. Механизмы управления организационными проектами // М.: ИПУ РАН, 2006. 73 с.

13. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: Питер, 2000. 208 с.

14. Басин В. В., Гончало Б. М., Крашенников П. В. Современная жилищная политика России // Москва 2008г. 245 с.

15. Белых JI. П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999. - 305 с.

16. Бизнес-планирование, Учебник, для, ВУЗов. // Под ред. Черняк В.З. — М.: Юнити-Дана, 2006. 470 с.

17. Бочаров В.В. Комплексный финансовый анализ. СПб.: Питер, 2005. — 432 с.

18. Большаков А. С. Менеджмент // Учебное пособие. СПб.: Издательство «Питер», 2006. - 160 с.

19. Боровков П. Целевое бюджетирование: первые опыты российского бизнеса // Финансовая газета. 2007. - № 22.

20. Боровкова В.А, Боровкова В.А, Мокин В.,Пирогова О. Экономика недвижимости. СПб.: Питер,2007,- 416 с.

21. Букирь М.Я. Инвестиционное проектирование: теория и практика // Инвестиционный банкинг. 2007. - № 1.

22. Бюллетени Московского Городского центра реализации нежилых помещений "Мосреалстрой". Выпуски 1-5, 17-27. Москва 2007 г.26