Развитие кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Чупова, Кема Владимировна

• Чупова, Кема Владимировна
• кандидат экономических наук
• 2012

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Чупова, Кема Владимировна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ НАУЧНЫХ ВЗГЛЯДОВ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. НАЛОГОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. МИРОВОЙ И РОССИЙСКИЙ ОПЫТ ВЫБОРА

ОБЪЕКТА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ И НАЛОГОВОЙ БАЗЫ.

1.1 История развития научных взглядов на формирование рынка недвижимости, стоимости объектов недвижимости. Налоговое регулирование на рынке недвижимости.

1.2. Виды стоимостей, используемые в качестве налоговой базы по налогу на недвижимое имущество в мировой практике.

1.3. Развитие кадастровой оценки земельных участков в условиях перехода к адвалорному налогообложению единых объектов недвижимости в Российской Федерации.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КРУПНЫХ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.

2.1. Характеристика методического обеспечения кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий в Российской Федерации.

2.2. Сравнительный анализ методического обеспечения кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий в Российской Федерации и наиболее развитых стран, ранее входивших в Союз Советских

Социалистических Республик.

2.3 Анализ практики проведения кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий в Российской Федерации.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КРУПНЫХ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.

3.1. Направления совершенствования методического обеспечения оценки кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий.

3.2. Модификация методов индивидуальной оценки применительно к оценке кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий.

3.3. Проведение индивидуальной оценки кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий (на примере Новолипецкого металлургического комбината).

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий»

Переход к многообразию форм собственности на земельные участки и иные объекты недвижимости в ходе развития рыночных отношений в Российской Федерации определил необходимость формирования новой системы регулирования земельно-имущественных отношений, при которой господствовавшие в советский период административные методы реализации целей государственной политики постепенно заменяются преимущественно экономическими методами. Одну из основных ролей в таком регулировании играет система кадастровой оценки, которая является информационной основой системы налогообложения недвижимого имущества. В настоящее время используются только результаты кадастровой оценки земельных участков, которые непосредственно формируют все формы платы за землю - земельный налог, а также арендные платежи и выкупные цены за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Основной сферой применения результатов кадастровой оценки земельных участков является формирование сведений о величине налоговой базы по земельному налогу, которая определяется как кадастровая стоимость земельного участка.

Возможность использования результатов кадастровой оценки земельных участков для целей установления арендных платежей и выкупных цен за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, является дополнительной сферой их применения, так как нередко является альтернативным вариантом установления арендных платежей и выкупных цен за государственные и муниципальные земельные участки.

За последние годы в Российской Федерации накоплен значительный опыт работ по кадастровой оценке земельных участков. Разработана, внедрена и постоянно совершенствуется нормативно-правовая и информационная база таких работ, в соответствии с которой на основе бюджетного финансирования регулярно проводится кадастровая оценка. Это обеспечило рост поступлений от земельного налога. Кроме того, система кадастровой оценки призвана дать государству информацию о состоянии рынка недвижимости на всей территории страны, о его развитии, его стоимостных характеристиках. При этом и в научной литературе, и в средствах массовой информации признается острота проблем в области кадастровой оценки, ставших серьезным препятствием для развития земельно-имущественных отношений. Стало очевидным, что во многих случаях результаты кадастровой оценки не соответствуют ситуации на рынке недвижимости, а частные собственники, землевладельцы и землепользователи оказались перед фактом, когда определенные для них платежи за земельные участки не соответствуют их экономическим возможностям и, кроме того, несправедливо распределены. Одним из последствий такой ситуации стало снижение инвестиционного потенциала значительной части территории страны.

Для того, чтобы сделать более открытой саму систему принятия решений об установлении кадастровой стоимости, законодательно была закреплена возможность судебного и внесудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Предоставленная через оспаривание результатов определения кадастровой стоимости возможность ее уточнения посредством замены рыночной стоимостью позволяет нивелировать значительную часть накопленных ранее в системе кадастровой оценки ошибок. Практика внесудебного и судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости показала, что отклонение рыночной стоимости земельных участков от их кадастровой стоимости достигает 70 - 80 %%'. В результате, на настоящий момент региональные и местные бюджеты лишены своей стабильной основы.

Существенное несоответствие величин кадастровой и рыночной стоимостей потребовало совершенствования всей системы оценочной деятельности в Российской Федерации, так как открытость принятия решений об установлении кадастровой стоимости существенно повышает требования к качеству результатов ее определения, к их точности. При этом с точки зрения прикладной экономической науки все также дискуссионным остается вопрос

1 Рассчитано с использованием данных, содержащихся на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) / URL: https://rosreestr.rU/wps/portal/p/ccibcadastralestimation/ccibconsiderationdisputescadastralcost (дата обращения 1 августа 2012 года). об экономическом содержании кадастровой стоимости, ее соотношении с рыночной стоимостью, принципиальной возможности их отождествления.

Фактические условия реформы системы налогообложения недвижимости, при которых в силу отсутствия сведений о единых объектах недвижимости принято решение о временно раздельном определении кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, обуславливают в первую очередь необходимость решения вопросов, связанных с совершенствованием кадастровой оценки земельных участков, которое бы позволило по мере накопления сведений о единых объектах недвижимости создать условия для определения их кадастровой стоимости.

В таких условиях требуется проведение серьезного научного анализа в области кадастровой оценки, а, учитывая перспективы реформирования всей системы имущественного налогообложении в Российской Федерации, ее совершенствования в условиях перехода к налогообложению единых объектов недвижимости.

Дальнейшее развитие кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий является одним из самых важных моментов развития всей системы кадастровой оценки. Именно крупные промышленные предприятия традиционно являются основными плательщиками земельного налога, арендной платы за землю, приобретателями крупных земельных участков, а в перспективе, вероятнее всего, будут являться крупнейшими плательщиками налога на недвижимость. При этом сама крупная российская промышленность, сформированная как индустриальная база развития советского общества, сейчас остро нуждается в переходе на инновационный путь своего развития. Вопросы формирования налоговой базы по земельному налогу, а в перспективе - налогу на недвижимость крупных промышленных предприятий, арендной платы и цен выкупа их земельных участков не должны являться сдерживающим фактором такого перехода. Необходимость совершенствования кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий в условиях перехода к налогообложению единых объектов недвижимости определила выбор темы настоящей диссертационной работы, ее задачи и методы решения таких задач.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросам формирования стоимости недвижимого имущества посвящены исследования представителей классических научных школ В. Петти, А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса,

A. Маршалла, Дж. С. Милля, Д. Кларка, Г. Джорджа, Д. Кейнса, А. Вебера, П. Самуэльсона, Ф. Рэмси.

Результаты исследований современных ученых, изучающих вопросы оценки недвижимого имущества для целей имущественного налогообложения, нашли отражение в работах Дж. Эккерта, Р. Весели, JI. Волтерса, Р. Сиетчипинга, С. Хейла, Р. Лоуренс Гайлза.

К российским ученым, работы которых посвящены вопросам кадастровой оценки недвижимого имущества, относятся Н. В. Волович, М.А. Федотова, C.B. Грибовский, E.H. Иванова, O.A. Нестерова, Д.А. Смирнов, В.А. Прорвич,

B.И. Петров, Г.И. Шмелев, С.Г. Стерник, К.С. Лапко, Л.И. Кошкин, Е.С. Озеров, А. Л. Оверчук, П.М. Сапожников, С.П.Коростелев, М.В. Мишустин,

C.Ю. Глазьев, О. Е. Медведева, O.A. Скуфинский. Исследования указанных авторов отражают теоретические и практические вопросы кадастровой оценки различных объектов недвижимости, однако практически не затрагивают особенностей кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий.

Необходимость совершенствования кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий, позволяющего удовлетворить современные требования, связанные со сближением величин их кадастровой и рыночной стоимостей, а также с осуществлением перехода к налогообложению единых объектов недвижимости, определила цель диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является совершенствование кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий в условиях перехода к налогообложению единых объектов недвижимости.

Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующие задачи:

- выделить виды стоимостей, определяемые для целей налогообложения недвижимого имущества в мировой практике, и выявить условия, определяющие выбор того или иного вида стоимости недвижимого имущества в качестве налоговой базы по имущественным налогам;

- сравнить российский и зарубежный опыт оценки земельных участков промышленных предприятий для целей имущественного налогообложения;

- выявить и систематизировать особенности использования земельных участков крупных промышленных предприятий, расположенных в Российской Федерации;

- по результатам анализа специфики использования крупными промышленными предприятиями их земельных участков определить направления совершенствования кадастровой оценки таких земельных участков в Российской Федерации;

- разработать алгоритмы определения кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, которые позволяют сблизить показатели их кадастровой и рыночной стоимостей, учесть особенности их использования и развить методы их кадастровой оценки в условиях перехода к налогообложению единых объектов недвижимости.

Объектом исследования является земельно-имущественный комплекс крупных промышленных предприятий.

Предметом исследования служит кадастровая стоимость земельных участков крупных промышленных предприятий.

Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с п. 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности» Паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили принципы функционального и стоимостного подходов.

Для достижения цели диссертационного исследования использовались методы структурно-функционального, статистического, исторического и сравнительного анализов, моделирования, индукции и дедукции.

Теоретическую базу исследования сформировали научные труды российских и зарубежных ученых в области оценки недвижимого имущества для целей имущественного налогообложения.

Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты, регламентирующие определение кадастровой стоимости в Российской Федерации, а также Латвийской и Литовской Республиках (наиболее продвинутых в этом отношении), аналитические и статистические материалы Министерства экономического развития Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, органов государственной власти Латвийской и Литовской Республик. В ходе диссертационного исследования также использованы информационные ресурсы Международной ассоциации налоговых оценщиков, «ООН - Хабитат», практические материалы по определению кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий в Российской Федерации, а также ресурсы информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Научная новизна диссертационного исследования состоит в развитии базисных теоретико - методологических положений по формированию кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий и методического инструментария их кадастровой оценки в условиях перехода к налогообложению единых объектов недвижимости.

Новыми являются следующие научные результаты:

- раскрыто экономическое содержание кадастровой стоимости, под которой предложено понимать стоимость, определенную согласно установленным принципам и правилам, позволяющим регламентировать процедуры расчета налоговой базы по различным объектам недвижимого имущества;

- доказана необходимость рассмотрения земельных участков крупных промышленных предприятий в качестве земельно-инфраструктурного ресурса, обеспечивающего реализацию промышленного производства, что позволяет отразить в составе кадастровой стоимости таких земельных участков их качественные характеристики, обусловленные наличием их инфраструктурных улучшений;

- установлено, что при определении кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий должна учитываться производственно-технологическая взаимосвязь элементов его имущественного комплекса, что обеспечивает учет принадлежности таких земельных участков к производственной системе крупного промышленного предприятия при определении их кадастровой стоимости;

- доказано, что кадастровая стоимость земельных участков крупных промышленных предприятий, в отличие от их рыночной стоимости, не должна включать стоимости инфраструктурных улучшений таких земельных участков, являющихся объектами имущественного налогообложения, что обеспечивает однократный учет стоимости при определении налоговой базы по имущественным налогам;

- предложены алгоритмы определения кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, основанные на их рассмотрении как земельно-инфраструктурного ресурса крупного промышленного предприятия, что способствует совершенствованию методов их кадастровой оценки в условиях перехода к налогообложению единых объектов недвижимости и сближению их кадастровой и рыночной стоимостей.

Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его результаты развивают теорию формирования кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, методические подходы к определению их кадастровой стоимости в Российской Федерации.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения представленных в нем рекомендаций по совершенствованию системы формирования сведений о недвижимом имуществе для целей проведения кадастровой оценки и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий.

Наиболее значимыми являются следующие положения диссертационного исследования:

- алгоритмы индивидуального определения кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, позволяющие повысить точность их кадастровой оценки, сблизив величины их кадастровой и рыночной стоимостей;

- перечень организационных мероприятий по повышению информационной обеспеченности проведения кадастровой оценки в Российской Федерации;

- систематизация ошибок практики проведения кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий в Российской Федерации.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты научного исследования докладывались и получили одобрение на международном симпозиуме «Устойчивость: фокус на развитии земель городов и иных территорий» (Европейская академия использования земель и их развития, Ливерпуль, 2011 г.), международной научно-практической конференции «Ценообразование на рынке недвижимости» (Белорусский государственный университет УО «Государственный университет управления и социальных технологий», Минск, 2011 г.), круглом столе «Социально-экономические, финансовые и правовые новации в научно-технологическом комплексе России (Финансовый университет, Москва, 2011 г.).

Представленные в диссертационном исследовании рекомендации по совершенствованию системы формирования сведений о недвижимом имуществе для целей проведения кадастровой оценки используются в деятельности

Министерства экономического развития Российской Федерации, поскольку позволяют развить и повысить информационную обеспеченность процедур определения кадастровой стоимости. Алгоритмы индивидуального определения кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, предложенные диссертационном исследовании, используются исполнителями работ по определению кадастровой стоимости, поскольку способствуют повышению точности и обоснованности результатов определения кадастровой стоимости таких земельных участков.

Внедрение результатов исследования подтверждено соответствующими документами.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ объемом 4,5 п.л. (авторский объем - 4,1 п.л.). Три статьи объемом 3,05 п.л. (весь объем авторский) опубликованы в журналах, определенных ВАК Минобрнауки России.

Структура и объем диссертационной работы. Структура диссертационного исследования обусловлена его логикой и состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка использованных источников из 110 наименований. Основной текст диссертации изложен на 167 страницах.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Чупова, Кема Владимировна

Выводы по главе. Объективные изменения, связанные с развитием рынка недвижимости в Российской Федерации, определили новые возможности для исчисления платы за землю с использованием рыночных данных для обеспечения рационализации использования земель. Для этих целей в Российской Федерации около десяти лет назад повсеместно стала проводиться кадастровая оценка земельных участков, проводимая через определенные промежутки времени для актуализации величин кадастровой стоимости земельных участков на основе данных рынка недвижимости. Для проведения кадастровой оценки земельных участков, используемых промышленными предприятиями, было разработано соответствующее методическое обеспечение, которое лишь задает общую концепцию ее проведения. Методика устанавливает порядок проведения кадастровой оценки земель промышленного и иного специального назначения, то есть земель, находящихся вне границ населенных пунктов. Методические указания регламентируют проведение работ по кадастровой оценке земельных участков, в том числе находящихся в промышленном использовании, расположенных в границах населенных пунктов. Специфической особенностью указанного методического обеспечения является его ориентация на применение методов массовой оценки.

Положения Методики предполагают проведение оценки промышленных земель путем оценочного зонирования или путем построения статистической модели оценки кадастровой стоимости. Методические указания предусматривают проведение оценки кадастровой стоимости земельных участков преимущественно на основе построения статистической модели оценки кадастровой стоимости.

В отдельных случаях положения Методики и Методических указаний требуют проведения нормативной оценки. При этом для сбора рыночной информации в рамках применения методов массовой оценки, а также для определения рыночной стоимости, признаваемой в качестве кадастровой, в отдельных случаях предполагается проведение индивидуальной оценки.

Основной методической ошибкой является сам массовый характер работ по определению кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, который заложен в Методике и Методических указаниях. Он привел к обезличиванию каждого отдельно взятого земельного участка и его оценке путем построения статистической модели оценки кадастровой стоимости на основании данных рынка недвижимости тех сегментов, которые имеют иные особенности формирования стоимости.

Кроме того, методическое обеспечение кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий в Российской Федерации имеет ряд явных существенных недостатков, связанных с отсутствием обязательных требований к учету при определении их кадастровой стоимости факторов их экологической загрязненности, инфраструктурного обеспечения земельных участков промышленного использования, отсутствием установленного состава обязательных факторов стоимости, которые оказывают влияние на величину их кадастровой стоимости, как этого требует международная практика. В настоящий момент в Российской Федерации также требуется разработка качественной базы данных о стоимости замещения (воспроизводства) различных объектов капитального строительства, поскольку такая информация является особо важной при проведении оценки стоимости земельных участков промышленного назначения в иных странах.

Наиболее корректными и обязательными к применению являются требования, установленные в ФСО № 4. ФСО№ 4 был принят в 2010 году и допускает использование как методов массовой (модели оценки кадастровой стоимости), так и методов индивидуальной оценки при расчете кадастровой стоимости. Однако методы индивидуальной оценки кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий едва ли могут быть ограничены только тем, которые формализованы в российской научной литературе, в этой связи требуется модификация методов оценки их кадастровой стоимости. При этом положения ФСО К® 4 никак не затрагиваю вопросы нормативной оценки, которая в российских условиях нередко является необходимой мерой.

Перечисленные недостатки методического обеспечения кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий привели к тому, что в отношении основных налогоплательщиков по земельному налогу -крупнейших предприятий черной металлургии - различия между утвержденными удельными показателями кадастровой стоимости занимаемых ими земельных участков, полученные в сопоставимые периоды времени, существенно различаются (до трех раз). Это противоречит необходимости выравнивания между ними условий хозяйствования и сдерживает возможности их качественного перехода на инновационный путь развития, который является одной из приоритетных их задач в условиях все более усложняющейся системы экономических отношений в Российской Федерации.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КРУПНЫХ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

3.1. Направления совершенствования методического обеспечения оценки кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий.

Все из многочисленных земельных участков, которые входят в состав землепользования крупных промышленных предприятий, являются взаимосвязанными. Применение статистической модели расчета кадастровой стоимости, учитывающей различия в составе, размерах и видах разрешенного использования земельных участков, входящих в состав имущественного комплекса таких предприятий, при их оценке с использованием рыночной информации иных сегментов рынка недвижимости определило отсутствие учета их производственно-технологической взаимосвязи.

Многообразие и многочисленность земельных участков, входящих в состав имущественного комплекса промышленного предприятия, и существенные различия в размерах таких земельных участков не требуют их обособления. Это соответствует правам самих собственников земельных участков по их разделу или объединению, а также сложившейся судебной практике рассмотрения этих объектов в их неразрывном единстве как составной части единого имущественного комплекса.

В качестве примера можно привести содержание постановления президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее -Высший арбитражный суд) от 29 мая 2012 года № 13016/11. В своем постановлении от 29 мая 2012 года № 13016/11 при рассмотрении дела о правомерности изменения вида разрешенного использования земельного участка, образованного в результате межевания (спорного), без сохранения вида разрешенного использования преобразованного земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «земли производственной застройки» и предназначенного для строительства теплоэлектроцентрали Высший арбитражный суд указал, что «при разделе исходного земельного участка и образовании в его границах нескольких земельных участков под конкретными зданиями, строениями, сооружениями, в том числе зарегистрированными в качестве отдельных объектов недвижимости, на вновь образованные земельные участки в силу закона автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка», что связано с единым режимом использования образованных земельных участков, на которых расположены взаимосвязанные объекты капитального строительства. Высший арбитражный суда также указал, что «поскольку производственная связь не прервалась и фактическое использование земельного участка осталось неизменным, то и по этой причине нельзя было изменить ранее установленный вид разрешенного использования спорного земельного участка».

Фактические условия приобретения земельных участков крупными промышленными предприятиями чаще всего построены на практике, согласно которой первоначально приобретенные крупные земельные участки промышленного использования в силу отсутствия законодательного запрета дробятся на более мелкие, при этом оставаясь в едином режиме использования. Это приводит к размыванию таких земельных участков и их обособлению с точки зрения кадастрового учета и кадастровой оценки. Положения постановления Высшего арбитражного суда от 29 мая 2012 года № 13016/11 справедливо указывают на то, что существует объективная необходимость рассмотрения земельных участков, находящихся в промышленном использовании, на основе их производственного единства.

В этой связи все более актуальным становится вопрос о необходимости применения методов индивидуальной оценки при определении их кадастровой стоимости. Утверждение о невозможности применения методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости земельных участков, на которых располагаются крупные промышленные предприятия, может быть легко доказано путем проведения анализа требований к назначению земельных участков промышленного использования и к размещению крупных промышленных предприятий.

Понятие предприятия закреплено в положениях Гражданского кодекса Российской Федерации, в статье 132, согласно которой под предприятием как объектом имущественных прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При этом указано, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для предпринимательской деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения. Такие положения имеют расширительную трактовку и свободно могут быть применены при характеристике имущественного комплекса крупного промышленного предприятия, используемого в предпринимательской деятельности.

Земельные участки, входящие в состав имущественного комплекса крупного промышленного предприятия, создают пространственную базу для ведения такой предпринимательской деятельности и непосредственно в ней используются. Это подтверждают и положения статьи 88 Земельного кодекса, согласно которым землями промышленности признаются земли, которые используются для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности. По критерию обеспечения промышленной деятельности к землям промышленности могут быть отнесены и земельные участки, на которых могут размещаться также и «нетипичные» для промышленного производства объекты капитального строительства, обеспечивающие производственную деятельность, что происходит и на практике.

Требование к обязательному учету принадлежности таких земельных участков к единому имущественному комплексу крупного промышленного предприятия предусмотрено только с точки зрения учета прав Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Им установлена норма по государственной регистрации прав на предприятие как единый имущественный комплекс. Однако такая норма не получила практического применения. Одной из причин такой практики стали особенности оборота прав на предприятия, которые заключаются в том, что имущественный комплекс предприятия может быть отчужден иным лицам только в том случае, когда зарегистрированы права на такой единый имущественный комплекс. В ином случае возможна передача только отдельных объектов имущества, входящих в состав имущественного комплекса предприятия. Ввиду того, что реализация крупного промышленного предприятия как имущественного комплекса насчитывает единичные случаи, указанная выше норма не реализована на практике. Экономико-правовым последствием сложившейся практики является отсутствие предпосылок к государственной регистрации «взаимосвязи» недвижимости, используемой в деятельности крупного промышленного предприятия и формирующей единый имущественный комплекс такого предприятия, в форме единства прав на них.

На единство и взаимосвязь объектов недвижимости, входящих в состав имущественного комплекса промышленного предприятия, указывают также требования по размещению и организации планировочной структуры предприятия.

Во-первых, это экологические требования к размещению промышленных предприятий.

Согласно статье 34 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» размещение, проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация, консервация и ликвидация зданий, строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду, осуществляются в соответствии с требованиями в области охраны окружающей среды. Мероприятия по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, обеспечению экологической безопасности, требующие создания санитарно-защитных зон предприятия, должны предусматриваться согласно таким требованиям.

Требования к экологическому размещению промышленных предприятий следует рассматривать во взаимосвязи с санитарно-эпидемиологическими требованиями к размещению промышленных предприятий, установленными санитарно-эпидемиологическими правилами СП 2.2.1.1312-03, утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 30 апреля 2003 года № 88 (далее - санитарно-эпидемиологические правила).

Согласно санитарно-эпидемиологическим правилам для производственных объектов с технологическими процессами, являющимися источниками неблагоприятного воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливаются санитарно-защитные зоны. Санитарно-защитные зоны следует рассматривать как зоны с ограниченным режимом использования земель, формируемые ввиду близости объекта промышленного назначения, обладающего индивидуальным уровнем негативного воздействия на окружающую среду. Их потенциал использования зарезервирован за таким промышленным объектом.

Однако, несмотря на наличие требований по формированию санитарно-защитной зоны далеко не все промышленные предприятия имеют оформленную санитарно-защитную зону. Нередко прилегающая к промышленному предприятию территория занята другими предприятиями или остается в публичных правах, при этом, однако, само требование по наличию санитарно-защитной зоны является действующим и должно быть учтено при размещении промышленных предприятий.

Во-вторых, особенности пространственно планировочной организации территории промышленных предприятий.

Предпринимательская деятельность, реализуемая на базе промышленного предприятия, требует создания производственных объектов в той комбинации, в которой их совместное функционирование целесообразно и позволяет бесперебойно реализовать производственно-технологический процесс. Приказом Минрегиона России № 790 от 27 декабря 2010 года утверждена актуализированная версия свода правил СНИП П-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий» (далее - свод правил «Генеральные планы промышленных предприятий»), которые должны применяться при разработке проектов планировочной организации территории новых, расширяемых и реконструируемых производственных объектов.

Пунктом 5.3 свода правил «Генеральные планы промышленных предприятий» установлено, что в проектах и схемах планировочной организации земельных участков промышленных объектов и их групп следует предусматривать планировочное зонирование территории с учетом технологических связей, санитарно-гигиенических и противопожарных требований, грузооборота и видов транспорта.

На основе анализа положений свода правил «Генеральные планы промышленных предприятий» можно выделить следующие обязательные элементы планировочной организации земельных участков промышленных объектов (функциональные зоны):

- производственная зона (основное, вспомогательное и смежное производство);

- складская зона;

- инфраструктурная зона (транспорт, электро - и газоснабжение, водоснабжение и т.д.);

- зона захоронения промышленных отходов (шлаконакопители, отвалы, хвостохранилища и т.д.);

- резервная зона (зона перспективного освоения);

- зона для размещения очистных сооружений;

- зона для размещения социальных объектов (объектов культурно-бытового назначения и иных обслуживающих объектов);

- санитарно-защитная зона.

Все перечисленное обуславливает наличие и необходимость отражения производственно-технологической и, как следствие, стоимостной взаимосвязи отдельных земельных участков, входящих в состав имущественного комплекса крупных промышленных предприятий, в рамках проведения их кадастровой оценки.

Проведение соответствующего структурно-функционального анализа землепользования крупных промышленных предприятий позволяет для целей определения их кадастровой стоимости сформировать представление о взаимосвязи земельных участков, входящих в состав такого землепользования, при которой отсутствие какого-либо из структурных элементов может привести к невозможности осуществления предпринимательской деятельности или нарушению установленных норм и правил.

Саму оценку при этом целесообразно осуществлять при условии рассмотрения земельных участков крупного промышленного предприятия в качестве единого земельно-инфраструктурного базиса (единого земельного участка с инфраструктурными улучшениями, определяющими его качественные характеристики).

Это связано с тем, что инфраструктурные улучшения земельного участка крупного промышленного предприятия, хотя и нередко являются с точки зрения кадастровой оценки самостоятельными объектами недвижимости, совместно с таким земельным участком формируют единую земельно-инфраструктурную пространственную основу. Инфраструктурные улучшения земельного участка являются одним из определяющих факторов вида деятельности, реализуемой на земельном участке, поскольку для каждого земельного участка они индивидуальны. Они могут быть изменены при соразмерных вложениях в развитие земельного участка, что повышает и саму ценность земельного участка.

Рассмотрение земельного участка и его инфраструктурных улучшений в качестве единого земельно-инфраструктурного ресурса позволяет сделать вывод о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна включать стоимость затрат на создание (замещение) инфраструктурных улучшений земельного участка.

Однако ключевым фактором выбора вида деятельности, реализуемой на земельном участке, является его местоположение. Местоположение земельного участка фактически является собирательной категорией, характеризующей его внешнюю инфраструктуру. Влияние местоположения земельного участка на величину его кадастровой стоимости сводится к внешним по отношению к земельному участку факторам. Под внешней инфраструктурой понимаются, прежде всего, особенности развития территории, которая окружает промышленное предприятие. Внешняя инфраструктура земельного участка может быть количественно оценена с использованием правильно обработанной рыночной информации, что во многом обуславливает необходимость определения кадастровой стоимости земельного участка на основе рыночной информации конкретного сегмента рынка недвижимости.

К инфраструктурным улучшениям земельных участков могут быть отнесены системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения и иные, зависящие от промышленного сегмента, улучшения. Они могут быть разделены на внешние и внутренние по критерию расположения на территории промышленного предприятия и вне его территории. Вопрос кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих крупному промышленному предприятию, но расположенному вне территории его расположения, вызывает много дискуссий, так как такие земельные участки рассматривать обособленно, как это сделано на практике, методологически неверно. Несмотря на их пространственную отдаленность, они также формируют земельно-инфраструктурную основу деятельности промышленного предприятия.

Такие земельные участки неразрывно связаны с единым производственно-технологическим процессом, так как обеспечивают его реализацию, что позволяет сделать вывод о том, что они должны оцениваться в неразрывном единстве с иными земельными участками, находящимися в использовании крупного промышленного предприятия. Инфраструктурные улучшения для земельных участков крупных промышленных предприятий целесообразно классифицировать с точки зрения их разграничения для целей проведения кадастровой оценки по принципу принадлежности к имущественному комплексу крупного промышленного предприятия (вне зависимости от их расположения на территории промышленного предприятия или вне его территории).

На уровне профессионального сообщества необходимо также выработать единую позицию по вопросу принципиального различия кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков крупных промышленных предприятий, которое должно лежать в основе определения их кадастровой стоимости.

Сфера использования результатов определения кадастровой стоимости ограничивается в первую очередь налогообложением. Целесообразно предположить, что для указанных целей кадастровая стоимость должна отразить ту часть его рыночной стоимости, процент от которой может быть изъят в пользу государства и общества в рамках единой системы имущественного налогообложения. В таком случае особенности определения кадастровой стоимости переходят в плоскость системы имущественного налогообложения, которая требует экономической обоснованности определения кадастровой стоимости. Это позволяет выделить принцип исключения двойного учета стоимости при имущественном налогообложении, направленный на привлечение инвестиций в обновление основных фондов. Экономическое содержание указанного принципа основано на том, что при расчете кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий отсутствует необходимость учитывать в составе кадастровой стоимости стоимость тех инфраструктурных улучшений, которые являются объектами налогообложения другими имущественными налогами. Этот принцип позволяет повысить экономическую эффективность и обоснованность имущественного налогообложения.

Кадастровую стоимость земельного участка крупного промышленного предприятия в таком случае можно определить как стоимость, установленную для целей налогообложения исходя из фактического вида его использования независимо от видов прав на такой земельный участок и без учета его улучшений, подлежащих налогообложению другими имущественными налогами, с использованием данных рынка недвижимости.

Такое определение кадастровой стоимости земельного участка наиболее ярко разграничивает кадастровую и рыночную стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, когда для их стоимости характерен высокий удельный вес стоимости объектов инженерно-технического и транспортного обеспечения их деятельности, которые формируют инфраструктурные улучшения таких земельных участков.

Разумеется, такое разделение компонентов стоимости может быть достаточно условным и дискуссионным, но именно для этого правообладатель объекта недвижимости и иные заинтересованные лица должны иметь возможность пересмотреть или оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Механизм оспаривания кадастровой стоимости реализуется путем ее замены рыночной стоимостью, определенной путем индивидуальной оценки и установленной на дату определения кадастровой стоимости, либо ее пересчета на основании достоверных сведений. При этом требуют уточнения нормы законодательства, связанные с понятием рыночной стоимости, установленной для целей оспаривания кадастровой стоимости. Утверждение о том, что такая стоимость должна быть определена по аналогии с кадастровой стоимостью состоятельно, она может быть скорее названа как кадастровая стоимость, определяемая для целей уточнения результатов кадастровой оценки. Ее специфика может быть отражена в специальных допущениях и ограничениях ее расчета.

Сам алгоритм проведения кадастровой оценки как с применением методов массовой оценки, так и путем проведения индивидуального определения кадастровой стоимости, реализуемый на сегодняшний день в рамках работ по кадастровой оценке, представлен в Схеме 1.

Схема 1.

Алгоритм проведения работ по определению кадастровой стоимости а X X а. X н и а Ч X X а X ш £ а Ч к

•X (0 га ю о. о с о х я а.

X о и X а о X ч

X а к

V о и а ь ч X X X и о 3 о. а 2 ч й> 2 и 3 о X и X о

5 О О

I 1 в ■€ м Я

§

В « о £ X

0 я

5 2

1 8 о и о

5 В.

1 о -с

Ох 0 1 I оя

Чз о; а а и 5 .5

II 0

1 I

1 з I с

О/ о а а а к с детализация детализация

Процедуры массовой и индивидуальной кадастровой оценки существенно отличаются от процедур индивидуальной оценки, осуществляемой по инициативе землепользователя. В первую очередь различие связано с требованиями к проведению оценки в указанных случаях.

В целях разграничения процедур массовой и индивидуальной оценки целесообразно выделить особенности, которые следует учитывать как при проведении работ по кадастровой оценке, так и при анализе результатов, полученных с их применением. Эти особенности могут являться причинами различия кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, кадастровой стоимости, определенной индивидуально в процессе кадастровой оценки, и кадастровой стоимости, определенной по инициативе землепользователя индивидуально в отношении того же объекта недвижимости.

Процессуальные различия кадастровой и индивидуальной оценки, которые установлены на настоящий момент, представлены в Таблице 20.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На сегодняшний день необходимость налогообложения недвижимости не ставится под сомнение ни в одной стране с развитым и развивающимся рынком недвижимости. В Российской Федерации выбран путь, направленный на реформу системы имущественного налогообложения, предполагающей переход к налогообложению единых объектов недвижимости. Эволюция системы налогообложения земельных участков с ее переходом на налогообложение единых объектов недвижимости обоснована тем, что по мере усложнения рыночных отношений выделить стоимость земельного участка в составе объекта недвижимости становится все более сложной процедурой. При этом определение стоимости единых объектов недвижимости для их налогообложения является методологически более прозрачным и проверяемым процессом в сравнении с раздельной оценкой земельных участков и объектов капитального строительства, требующей разделения их стоимостей. При этом налогообложение единых объектов недвижимости является более стабильным источником пополнения местных бюджетов.

Тенденции реформы имущественного налогообложения в Российской Федерации определили необходимость проведения ряда важных мероприятий.

Во-первых, такой переход должен быть серьезно продуман, он требует анализа возможных экономических последствий, которые заключаются в том, что условия хозяйствования экономических субъектов при выборе в качестве объектов налогообложения единых объектов недвижимости могут быть несопоставимыми. Это связано, в первую очередь, с тем, что фактические условия приобретения объектов недвижимости в Российской Федерации построены на безвозмездном, льготном и возмездном порядке. В итоге, хозяйствующие субъекты, которые приобрели объекты недвижимого имущества на рыночной основе, несут сопоставимые налоговые обязательства с теми, кто приобрел объекты недвижимости бесплатно или в льготном порядке. Это может привести к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости.

Во-вторых, само понятие единого объекта недвижимости в Российской

Федерации отсутствует, что привело к необходимости его уточнения. Единый объект недвижимости следует рассматривать как комплексную систему взаимосвязанных объектов недвижимости, он, по сути, является частью единого имущественного комплекса, который включает взаимосвязанные земельные участки и расположенные на них объекты капитального строительства, которые могут быть использованы для реализации того или иного вида экономической деятельности.

Важно отметить, что поскольку на настоящий момент в учетных базах данных объектов недвижимости отсутствует информация об объектах капитального строительства, расположенных на земельных участках, для большей части земельных участков сформировать сведения о единых объектах недвижимости представляется весьма затруднительным.

Для качественного перехода к налогообложению единых объектов недвижимости представляется целесообразным, в первую очередь, отразить для земельных участков их взаимосвязь, основанную на принадлежности к единому объекту недвижимости. Это позволит по мере накопления информации об объектах капитального строительства, расположенных на земельном участке, перейти к экономически обоснованному налогообложению единых объектов недвижимости, их корректной кадастровой оценке. Для этого требуется создать условия для возможности отражения в отношении земельных участков их принадлежности к единому объекту недвижимости через повышение прозрачности и качества учетных систем земельных участков.

В-третьих, все также дискуссионным остается вопрос экономического содержания кадастровой стоимости в Российской Федерации, поскольку установленное определение кадастровой стоимости как рыночной стоимости не реализовано на практике. Она показывает, что имеет место существенное расхождение результатов определения кадастровой стоимости и рыночной стоимости. В итоге переход к пониманию кадастровой стоимости как рыночной стоимости в Российской Федерации привел к тому, что кадастровая стоимость фактически отождествляется с рыночной стоимостью, исходя из буквального толкования ее понятия, что не соответствует фактическим условиям развития кадастровой оценки.

Определение вида стоимости, который будет выступать в качестве налоговой базы по налогам на недвижимое имущество, зависит от степени информационной развитости рынка недвижимости и учтенных систем объектов недвижимости. Выбор в качестве налоговой базы по налогу на недвижимое имущество рыночной стоимости требует развитого рынка недвижимости и информационной инфраструктуры сведений об объектах недвижимости, что в целом характерно для развитых стран. Кадастровая стоимость, которая характерна для стран с развивающейся системой кадастровой оценки, таких как Российской Федерация, занимает особенное, промежуточное, положение. Она используется при переходе от нормативных показателей к стоимостным показателям.

Проведенный анализ понятия кадастровой стоимости в странах, в которых сложились идентичные условия развития кадастровой оценки - Латвийской и Литовской Республиках, позволил сделать вывод, что в условиях Российской Федерации под кадастровой стоимостью следует понимать стоимость, определенную согласно установленным принципам и правилам, позволяющим регламентировать процедуры проведения кадастровой оценки различных объектов недвижимого имущества.

Такие принципы должны позволить не только придать прозрачность процедуре установления кадастровой стоимости в Российской Федерации, придать ей регламентацию, но и учесть специфические особенности информационной обеспеченности всей системы кадастровой оценки недвижимого имущества в Российской Федерации. Они также должны позволить корректно определить кадастровую стоимость земельных участков крупных промышленных предприятий, которые формируют отдельный сегмент рынка промышленной недвижимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, безусловно, должно осуществляться с учетом особенностей ее использования, которые связаны с имущественным налогообложением. Система имущественного налогообложения должна быть экономически эффективна и обоснованна. Анализ особенностей землепользования крупных промышленных предприятий позволил выделить специфику формирования их кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий требует их обязательной индивидуализации. Одновременно такие земельные участки следует рассматривать в первую очередь как единый земельно-инфраструктурный ресурс, который обладает специфическими инфраструктурными улучшениями, неразрывно связанными с такими земельными участками. Инфраструктурные улучшения при этом являются обеспечивающим звеном использования объектов капитального строительства, а также самих земельных участков в соответствии с их назначением. Это свидетельствует о том, что кадастровая стоимость земельных участков крупных промышленных предприятий должна включать стоимость их инфраструктурных улучшений. Такой подход к определению кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий позволяет учесть принадлежность указанных земельных участков к единому комплексу недвижимого имущества соответствующего промышленного предприятия, что развивает методический инструментарий их оценки в условиях перехода к налогообложению единых объектов недвижимости.

Стоимостной анализ структуры землепользования земельных участков крупных промышленных предприятий позволил выделить и экономически обосновать принцип расчета их кадастровой стоимости, основанный на отсутствии необходимости включения в состав их кадастровой стоимости тех инфраструктурных улучшений, которые являются объектами имущественного налогообложения. Это придает кадастровой стоимости экономическую обоснованность. Кадастровую стоимость земельных участков крупного промышленного предприятия при этом можно определить как стоимость его земельно-инфраструктурного ресурса, установленную с использованием рыночной информации для целей налогообложения, исходя из фактического вида его использования, независимо от видов прав на такой участок, и не включающую произведенных улучшений такого земельного участка, подлежащих налогообложению другими имущественными налогами.

Такое определение кадастровой стоимости земельного участка наиболее ярко разграничивает кадастровую и рыночную стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, когда высокий удельный вес стоимости объектов, их инженерно-технического и транспортного обеспечения (инфраструктурные улучшения таких земельных участков) при определении их рыночной стоимости для целей рыночного оборота, подлежит полному отражению в ней. При этом при установлении их кадастровой стоимости включение в ее состав стоимости всех таких инфраструктурных улучшений экономически необоснованно.

В-четвертых, необходимо стандартизировать методы определения кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий, которые бы позволили осуществить качественный переход к налогообложению единых объектов недвижимости.

Крупные промышленные предприятия являются наиболее сложным в этом плане объектом кадастровой оценки, поскольку они имеют сложную структуру землепользования. Структура землепользования крупных промышленных предприятий нередко характеризуется многочисленностью формирующих ее земельных участков. Такие земельные участки при этом используются крупным промышленным предприятием в единой системе промышленного производства, формируют пространственную базу для размещения объектов капитального строительства, обеспечивающих поддержание производственной деятельности, включая такие необходимые звенья землепользования крупного промышленного предприятия, как санитарно-защитная зона и зона захоронения промышленных отходов. В этой связи земельные участки, входящие в состав имущественного комплекса крупного промышленного предприятия, необходимо рассматривать как частное от единой сложной взаимосвязанной вещи - имущественного комплекса такого предприятия, а методология определения кадастровой стоимости таких земельных участков должна отражать указанные обстоятельства.

Она также должна учитывать, что исходя из особенностей землепользования крупного промышленного предприятия, земельные участки, используемые им, не являются самостоятельными объектами рыночной сделки, так как они, как правило, реализуются при продаже крупного промышленного предприятия. Это приводит к отсутствию рынка свободной продажи земельных участков, используемых крупными промышленными предприятиями.

Критичность сложившейся системы кадастровой оценки таких земельных участков заключается в том, что на практике земельные участки крупных промышленных предприятий оцениваются методами массовой оценки. Методы массовой оценки приводят к тому, что каждый из земельных участков, входящих в состав имущественного комплекса промышленного предприятия, рассматривается в отрыве от иных земельных участков, вместе с которыми он составляет единый имущественный комплекс промышленного предприятия. Это не соответствует особенностям формирования стоимости на такие земельные участки, что выражается в форме методологических ошибок ее определения, связанных с отсутствием учета производственно-технологической взаимосвязи таких земельных участков, их принадлежности к производственной системе крупного промышленного предприятия, обуславливающей единый режим их использования.

Немаловажным является также вопрос о кадастровой оценке тех земельных участков, которые принадлежат крупному промышленному предприятию, но расположены вне его территории и используются для размещения внешней инфраструктуры, обеспечивающей его деятельность. Сами такие земельные участки на настоящий момент также подлежат раздельной кадастровой оценке, осуществляемой без учета их взаимосвязи с имущественным комплексом крупного промышленного предприятия. Однако, поскольку такие земельные участки используются крупным промышленным предприятием, они обеспечивают его деятельность, то определение их кадастровой стоимости следует проводить на основании их функционального единства с теми земельными участками, которые располагаются на территории промышленного предприятия и также обеспечивают поддержание промышленного производства.

Ошибки практики проведения кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий связаны также с определением кадастровой стоимости каждого отдельно взятого земельного участка крупного промышленного предприятия на основе информации тех сегментов рынка недвижимости, которые имеют иные особенности ценообразования, в условиях отсутствия рынка свободной продажи земельных участков крупных промышленных предприятий.

Перечисленные ошибки кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий привели к существенному различию величин кадастровой стоимости земельных участков сопоставимых крупных промышленных предприятий, которые оказались зависимыми от структуры их землепользования, что определило несопоставимость величины подлежащего уплате ими земельного налога. Такие обстоятельства препятствуют выравниванию условий хозяйствования для таких промышленных предприятий, а также сдерживают потенциал их инновационного развития.

Для проведения кадастровой оценки земельных участков крупных промышленный предприятий следует теоретически выделить два основных метода, которые позволяют учесть их принадлежность к единому имущественному комплексу таких промышленных предприятий, его производственной системе.

Принадлежность земельных участков к имущественному комплексу промышленного предприятия требует их рассмотрения как части стоимости единого имущественного комплекса функционирующего промышленного предприятия на основании определения затрат на их замещение методом освоения земельных участков или методом остатка для земельных участков от стоимости бизнеса.

Метод освоения для земельных участков включает элементы затратного (стоимость создания (замещения) инфраструктурных улучшений) и сравнительного (базовый уровень стоимости земель промышленного и иного специального назначения) подходов. Метод освоения для земельных участков может быть применен в двух модификациях: с учетом экологической загрязненности земельных участков крупного промышленного предприятия и без ее учета. Метод освоения без учета экологической загрязненности земельных участков возможно реализовать в условиях проведения кадастровой оценки, в то время как его применение с учетом экологической загрязненности земельных участков следует осуществлять в рамках уточнения результатов кадастровой оценки, проводимого согласно предусмотренным законодательством Российской Федерации процедурам оспаривания кадастровой стоимости, полученной при проведении кадастровой оценки.

Метод остатка для земельных участков от стоимости бизнеса основан на методологии выделения стоимости земельных участков крупного промышленного предприятия из состава стоимости его бизнеса. В силу того, что его применение требует большого количества информации о деятельности крупного промышленного предприятия, стоимостной оценке его основных фондов, данных финансовых планов и т.д., он может быть применен только при проведении оценки для уточнения результатов кадастровой оценки. И в таком случае он может быть применен в качестве дополнительного (проверочного) метода оценки в силу его высокой погрешности.

Множественность земельных участков, на которых расположено крупное промышленное предприятие, не является препятствием для применения указанных методов их оценки, поскольку кадастровая стоимость каждого из таких земельных участков может быть определена как доля в единой кадастровой стоимости земельно-имущественного комплекса крупного промышленного предприятия. Это соответствует практике приобретения земельных участков крупными промышленными предприятиями, а также свободного дробления таких земельных участков в зависимости от желания правообладателей таких земельных участков.

Такое условие применения перечисленных методов определения кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий позволяет сочетать в себе как элементы рыночного, так и элементы нормативного порядка установления кадастровой стоимости, который в случае оценки множественных земельных участков, входящих в состав имущественного комплекса крупного промышленного предприятия, является возможной и необходимой мерой в Российской Федерации.

Непременным достоинством использования метода освоения для земельных участков и метода остатка от стоимости бизнеса является их принципиальная возможность исключения из состава кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленных предприятий актуальной стоимости их инфраструктурных улучшений, являющихся объектами имущественного налогообложения, что соответствует экономически обоснованному различию их кадастровой и рыночной стоимостей.

Применение указанных методов к определению кадастровой стоимости в имитационных условиях проведения кадастровой оценки проведено на примере земельного участка, занятого Новолипецким металлургическим комбинатом (НЛМК). Этот земельный участок, ввиду отсутствия его разделения на большое количество раздробленных земельных участков (его площадь составляет 2755 га), стал в последние 5 лет самым дорогим с точки зрения величины кадастровой стоимости земельных участков, используемых крупными промышленными предприятиями в Российской Федерации. Его кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2007 года составляла почти 77 миллиардов рублей. Кадастровая оценка такого земельного участка проводилась с применением методов массовой оценки на основе построения экономико-статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Применение метода освоения для земельных участков без учета экологического загрязнения земельного участка НЛМК было практически реализовано в рамках проведенного эксперимента в имитационных условиях проведения кадастровой оценки.

Проведенный в диссертационном исследовании эксперимент подтвердил, что метод остатка для земельных участков от стоимости бизнеса применить при проведении кадастровой оценки невозможно в силу недостатка информации о деятельности промышленного предприятия, которая ограничена в доступе и имеет большую неопределенность в части прогнозирования результатов хозяйственной деятельности.

Использование метода освоения для земельных участков (с учетом экологического состояния земельного участка) не было реализовано в силу отсутствия информации о прогнозируемых затратах на рекультивацию экологически загрязненных территорий и площади неиспользуемых экологически загрязненных территорий.

Кадастровая стоимость земельного участка НЛМК, определенная согласно модификации метода освоения для земельных участков, не предполагающей учет фактора экологической загрязненности земельного участка, более чем в 2 раза меньше его кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения кадастровой оценки. Эксперимент показал, что применение этого метода позволяет дать более прозрачные, обоснованные и точные результаты определения кадастровой стоимости путем индивидуальной кадастровой оценки, чем применяемые сегодня на практике методы массовой оценки.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Чупова, Кема Владимировна, 2012 год

1. Нормативные правовые акты

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 1Э6-ФЗ: в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета. 2012. 30 июля.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ: в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета. 2012. 30 июля.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ: в редакции от 28 ноября 2011 года // Российская газета. 2011. 7 декабря.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ: в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета. 2012. 30 июля.

6. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета, 2012. 1 августа.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета. 2012. 30 июля.

8. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: в редакции от 29 июня 2012 года // Российская газета. 2012. 4 июля.

9. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»: в редакции от 29 июня 2012 года // Российская газета. 2012. 4 июля.

10. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета. 2012. 30 июля.

11. Федеральный закон от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»: в редакции от 25 июня 2012 года // Российская газета. 2012. 27 июня.

12. Приказ Минрегиона России №790 от 27 декабря 2010 года утверждена актуализированная версия свода правил СНИП II-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий» // Бюллетень строительной техники. 2011. №3.

13. Закон от 10 ноября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю»: в редакции от 26 июля 2007 года // Российская газета. 2007. 4 июля.

14. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственнойкадастровой оценки земель»: в редакции от 30 июня 2010 года // Российская газета. 2010. 7 июля.

15. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» // Российская газета. 1999. 2 сентября.

16. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» // документ опубликован не был.

17. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» // Российская газета. 2007. 5 сентября.

18. Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 года № П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения» // документ опубликован не был.

19. Приказ Федеральной службы по тарифам Российской Федерации от 15 февраля 2005 года № 22-э/5 «Об утверждении Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям» // документ опубликован не был.

20. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 мая 1012 года № 13016/11 // СПС «Консультант плюс».

21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 913/11 по делу № А27-4849/2010 // СПС «Консультант плюс».

22. Lietuvos Respublikos Vyriausybes Nutarimas № 1049 2005 m. rugséjo 29 d. «Nekilojamojo turto vertinimo taisykles» (в редакции от 2 октября 2010 года) // http://www3.1rs.lt/pls/inter2/dokpaieska.showdocl?pid=393668 (дата обращения 1 февраля 2012 года).

23. Ministru kabineta noteikumi № 305 RIgä 2006.gada 18.aprlll «Kadasträläs vertesanas noteikumi» (в редакции от 1 января 2012 года) // http://www.likumi.lv/doc.php?id=l34568 (дата обращения 1 февраля 2012 года).

24. Likums «Nekustamä Ipasuma valsts kadastra likums» (в редакции от 1 января 2010 года) http://www.likumi.lv/doc.php?id=124247 (дата обращения 1 февраля 2012 года).

25. Монографии, статьи и источники информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

26. Авдеев В.В. Основные средства и нематериальные активы: земля как основное средство // Налоги. 2010. № 14.

27. Автономов B.C. История экономических учений. М.: Инфра - М, 2008. - 784 с.

28. Анисимов А.П. Понятие земель специального назначения и их правового режима // Право и политика. 2006. № 3.

29. Анисимов А.П., Дзагоев C.B., Кокоева JI.T. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. М.: Новый индекс, 2009. - 232 с.

30. Алекнавициус А. Проблемы налогообложения недвижимости в Литве. 2011. / URL: http://llufb.llu.lv/conference/Baltic-surveying/ BALTIC-SURVEYING-2011 .pdf (дата обращения 1 октября 2011 года).

31. Бабичев И. В. Сильное местное самоуправление вот, что нужно России» // bujet.rmarticle/142115.php (дата обращения 1 сентября 2011 года).

32. Беляева C.B. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Законодательство и экономика. 2005. № 10.

33. Бондарь О.С. Особенности использования санитарно-защитной зоны // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1.

34. Бочаров М.В. Особенности кадастрового учета и регистрации прав на сложные недвижимые вещи // Правовые вопросы строительства. 2009. № 2.

35. Бочаров М.В., Королев Д.В. Оформление земельных отношений под объектами недропользования и линейными объектами: актуальныепроблемы и перспективы законодательного регулирования // Правовые вопросы строительства. 2010. № 1.

36. Бюллетень банковской статистики, № 3(166), 2007 года / URL http://www.cbr.ru/publ/main.asp?Prtid=BBS (дата открытия 1 ноября 2011 года).

37. Волович Н. В. Проблемы оценки застроенных земельных участков промышленных предприятий // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. № 2.

38. Волович Н.В. Система кадастровой оценки земель промышленности. Томск: Изд-во Томского университета, 2001.

39. Горлова Е.В. История правового регулирования отношений по использованию земель промышленности // Экологическое право. 2005. № 5.

40. Грибанов A.B. Обзор исторического развития понятия предприятия -имущественного комплекса // Вестник гражданского права. 2011. № 1.

41. Грибовский C.B. О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 2 (125).

42. Гудочкова Е.Г. От принципа «единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости» к концепции единого объекта недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 9 (108).

43. Доска промышленных объявлений URL: www.industrials.ru (дата обращения 7 ноября 2011 года);

44. Информационный канал URL: www.subscribe.ru (дата обращения 2 ноября 2011 года);

45. Файбисович Д.Л., Карапетян И.Г., Шапиро И.М. Справочник по проектированию электрических сетей. М.: Издательство НЦ ЭНАС, 2006.- 392 с.

46. Эккерт Дж. К. «Организация оценки и налогообложения земли»- М.: Стар Интер. 1997. Т 1. 382 с.

47. Милль Дж. С. Основы политической экономии и некоторые аспекты их приложения в социальной философии: Т. 1-3. М.: Прогресс. 1980 -1981.

48. Милль Дж.С. Основы политической экономии. Т. 1-3. М.: Прогресс, 1980-1981.

49. Кларк Д. Распределение дохода. М.: Экономика. 1992. -232 с.

50. Кривозубов С.П. Индивидуальная оценка в условиях массовой оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 2 (113).

51. Ламаш В.А., Понька В.Ф. Особенности правового статуса земель промышленности // Законодательство и экономика. 2009. №11.

52. Волтерс Л., Сиетчипинг Р., Хейл С. Налогообложение земли и имущества: руководство к созданию системы налогообложения, 2011. С. 50. URL: http://www.unhabitat.org/pmss/(дата обращения 1 октября 2011 года).

53. Маршалл А. Принципы экономической науки: в 3 т. М.: Изд. группа Прогресс, 1993.

54. Материалы тринадцатого Международного конгресса оценщиков «Оценка недвижимости для целей налогообложения», Москва, ноябрь 2011.

55. Медведева О. Е. «Практика налогообложения недвижимого имущества за рубежом» // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2010. № 28, 29.

56. Медведева O.E. Оценка земли и природная рента // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. № 5.

57. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». 2006. № 57.

58. Мишустин М.В. Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. 360 с.

59. Можаровский В., Попов М. Размещение торгового центра на землях промышленности // Корпоративный юрист. 2007. № 1.

60. Петров В.И. Оценка земельных участков // Аудиторские ведомости. 2002. № 11.

61. Петти В. Трактат о налогах и сборах // Антология экономической классики: Петти, Смит, Риккардо. М.: Эконов-Ключ. 1993.

62. Поветкина E.JI., Деменькова E.B. Проблемы пересмотра (оспаривания) кадастровой стоимости // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 2012. № 2.

63. Попов М.В. Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости. М: Статут, 2006. - 106 с.

64. Преснякова Е.В. Плата за негативное воздействие на окружающую среду // Автономные организации: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. №6.

65. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель: учебно-практическое пособие. М.: «Дело», 1998. - 336 с.

66. Ревуцкий Л.Д. Виды стоимости предприятий: методические особенности определения // Аудиторские ведомости. 2009. № 4.

67. Сиетчипинг Р., Хейл С. Налогообложение земли и развитие городских территорий, 2011. / URL: http://www.unhabitat.org/pmss/ (дата обращения 1 октября 2011 года).

68. Романова В.В. Особенности элементов договора на строительство и модернизацию энергетических объектов // Правовые вопросы строительства. 2011. № 2.

69. Романова В.В. Поставка энергетического оборудования как элемент договора на строительство и модернизацию энергетического оборудования // Общество и право. 2011. № 3.

70. Русакова И.Г., Кашин В.А., Толокушкин A.B. Налоги и налогообложение: учебное пособие для вузов / под ред. И.Г. Русаковой, В.А. Кашина. М.: ЮНИТИ, 2000. - 496 с.

71. Самуэльсон П.Э., Норхаус В.Д. Экономика.:Учеб.пособие: пер. с англ. 16-е изд. М.: Изд. дом «Вильяме», 2000. - 668 с.

72. Сейс С., Смит Д., Купер Р., Венмор-Роуланд П. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности. М.: Российское общество оценщиков, 2009. - 501 с.

73. Семенихин В.В. Земля как основное средство // Налоги. 2010. № 40.

74. Стандарт Международной ассоциации налоговых оценщиков «Автоматизированные модели оценки стоимости» URL / http://www.iaao.org/sitePages.cfm?Page=219 (дата обращения 1 марта 2012 года).

75. Стандарт Международной ассоциации налоговых оценщиков «Массовая оценка объектов недвижимости» URL / http://www.iaao.org /sitePages.cfm?Page=219 (дата обращения 1 марта 2012 года).

76. Стандарт Международной ассоциации налоговых оценщиков «Стандарт по оценке объектов недвижимости с учетом их экологического загрязнения» URL / http://www.iaao.org/sitePages.cfm?Page=219 (дата обращения 1 марта 2012 года).

77. Стандарт Международной ассоциации налоговых оценщиков «Политика в области налогообложения недвижимости» URL / http://www.iaao. org/sitePages.cfm?Page=219 (дата обращения 1 марта 2012 года).

78. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.

79. Стерник С.Г., Стерник Г.М. Актуальные проблемы теории массовой оценки недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в РФ. 2010. № 4.

80. Стерник С.Г., Стерник Г.М., Лапко К.С. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения // Финансы и кредит. 2010. №12.

81. Стерник С.Г., Стерник Г.М., Лапко К.С. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения // Финансы и кредит. 2010. № 13.

82. Стерник С.Г., Стерник Г.М. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Национальные проекты. 2008. № 1(1), № 5(24).

83. Трифонов A.C. 16 тезисов по эволюции основ и содержанию нормативного регулирования правового режима земель промышленности в Российской Федерации // Юрист. 2005. № 9.

84. Трифонов A.C. К вопросу об основаниях возникновения вещных прав наземли промышленности // Актуальные проблемы юридических наук: сборник материалов I Всероссийской научно-практической конференции. Пенза: РИО ПГСХА, 2005.

85. Трифонов A.C. Купля-продажа земельных участков из земель промышленности // Акционерный вестник. 2006. № 7.

86. Трифонов A.C. О правовом режиме земель, входящих в категорию земель промышленности // Современное право. 2005. № 8.

87. Трифонов A.C. Понятие «земли промышленности». Их состав. //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 9.

88. Трифонов A.C. Правовой режим земель промышленности. М.: Волтерс Клувер, 2007.- 168 с.

89. Трифонов A.C. Правовой режим земель, входящих в категорию земель промышленности // Право и политика. 2005. № 7.

90. Трифонов A.C. Тезисы по проблематике оборота земельных участков под промышленными предприятиями и правовому режиму земель промышленности как объектов гражданских прав // Правовые вопросы строительства. 2006. № 1.

91. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело. 1997.-480 с.

92. Шестакова Е.В. Расположение офисных и жилых зданий на землях различного назначения // Жилищное право. 2011. № 6.

93. Штейников A.B., Филиппова И.М., Берестянский А.П. АИС Мониторинг рынка недвижимости // Оценочная деятельность. 2011. № 3.

94. Dransfeld Е. Wirtschaftliche Baulandbereitstellung Staedtebauliche Kalkulation - Bonn: Verlag Deutsches Volksheimstaettenwerk GmbH, 2003.

95. Официальный сайт Новолипецкого металлургического комбината Электронный ресурс. /URL: http://nlmk.com/ru/investor-relations (дата обращения 1 сентября 2011 года).

96. Официальный сайт Магнитогорского металлургического комбината Электронный ресурс. / URL: http://mmk.ru/forinvestor/financialstatements / (дата обращения 1 сентября 2011 года).

97. Официальный сайт Челябинского металлургического комбината Электронный ресурс. /URL: http://www.mechel.ru/investors/enclosure /mechel/index.wbp (дата обращения 1 сентября 2011 года).

98. Официальный сайт Нижнетагильского металлургического комбината Электронный ресурс. /URL: http://www.ntmk.ru /ru/finances/emitentustav.php (дата обращения 1 сентября 2011 года).

99. Официальный сайт Западносибирского металлургического комбината Электронный ресурс. /URL: http://www.zsmk.ru/emitent.jsp (дата обращения 1 сентября 2011 года).

100. Официальный сайт Череповецкого металлургического комбината Электронный ресурс. / URL: http://www.severstal.ru/rus/about/index.phtml (дата обращения 1 сентября 2011 года).

101. Официальный сайт Федеральной налоговой службы Электронный ресурс. / URL: http://www.nalog.ru/nalstatistik/formsstat/ (дата обращения 1 сентября 2012 года).

102. Публичная кадастровая карта (официальный сайт Росреестра) / URL: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ (дата обращения 1 октября 2011 года).