Организация инвестиционного обеспечения девелоперских проектов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Сидоров, Вадим Анатольевич

• Сидоров, Вадим Анатольевич
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Сидоров, Вадим Анатольевич

Глава 1. Теоретико-методологические основы инвестирования девелоперских проектов

1.1. Девелоперские проекты как объект инвестирования Ю

1.2, Проблемы инвестирования девелоперских проектов в России 25 1-3. Использование програннно-целееого подхода при организации инвестиционного обеспечения девелоперских проектов

Глава 2. Методы организации инвестиционного обеспечения девелоперских проектов

2.1. Организационный механизм инвестиционного обеспечения девелоперского проекта: стадии формирования и задачи участников

2.2. Анализ методов взаимодействия участников девелоперского проекта при решении вопросов его инвестиционного обеспечения

2.3. Оценка структуры инвестиционного обеспечения девелоперского проекта и учет региональной специфики привлечения инвестиций для его реализации

Глава 3. Организация взаимодействия участников девелоперских проектов и оценка эффективности их инвестиционного обеспечения

3.1- Методика организации инвестиционного обеспечения и взаимодействия участников девелоперского проекта по схеме «ПУЛ

3.2- Оценка эффективности инвестиционного обеспечения девелоперского проекта в современных экономических условиях 110 3,3, Выбор критериев эффективности инвестиционного обеспечения девелоперских проектов 125 Заключение 134 Список литературы 150 Приложение

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Организация инвестиционного обеспечения девелоперских проектов»

Актуальность темы исследования. Первые упоминания о деве-лопменте как бизнес-услуге в России появляются в начале нынешнего века. На рынок недвижимости выходят крупные компанииконсультанты - их деятельность становится востребованной финансовыми группами и инвесторами. Заказчики начинают более пристально следить за качеством исполняемых проектов. Акцент на качество увеличивается при приглашении зарубежных консультантов и архитекторов. В столице начинают появляться коммерческие и жилые проекты более высокого качества, чем раньше, хотя, как говорят эксперты, до сих пор качественный сдвиг в понимании, что такое дееелопмент, в массовом сознании участников рынка пока не произошел.

Современное состояние рынка девелоперских проектов специалисты оценивают как переходное. Он интегрировался в строительный рынок и готов к следующим стадиям своего развития. От экстенсивного развития рынка он должен перейти к интенсивному, т.е. качественному развитию- Его характеризует самодостаточность рынка, позитивный рост, создание четкой правовой базы и сегментация, т.е. выделение различных направлений (например, управления недвижимостью).

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объем но-лланироеочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Как качественное преобразование недвижимости девелоперский проект как объект инвестирования представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностим общества. Эти изменения могут быть кардинальными, например, преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием, могут быть не очень заметными внешне, как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой», но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелоперского проекта, условием для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости.

В этой связи, ключевым направлением совершенствования российского рынка недвижимости является организация своевременного инвестиционного обеспечения девелоперских проектов с позиций про-грэммно-целевого подхода на основе эффективного взаимодействия его участников и учета региональной специфики привлечения инвестиций для его реализации. Изучение данных вопросов обладает необходимой актуальностью.

Многоплановость и актуальность проблем инвестирования в развитие рынка недвижимое™ обусловили в последнее время большое внимание к организации эффективного управления девелоперскими проектами со стороны ученых и практиков. В ряде работ зарубежных и отечественных исследователей получили освещение вопросы развития девелопмента, а также особенности реализации девелоперских проектов. В частности, вопросам организации и управления инвестициями в современной экономике посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений, среди которых: Айдаров Л.А., Аньшин В,М,, Балдин К.В., Бланк И.А., Вахрин Л.А., Дамо-даран А., Есипов В,, Игонина Л.Л,, Колтынюк Б.А.Т Нешитой А.С., Ор-динян B.C., Ример М.И., Четыркин Е.М. и другие. Среди зарубежных ученых, исследовавших данную проблематику можно выделить: Алек-сандера Г, Бейпи Дж„ Беренса В., Ван хорна Д.К., Зви 6., хавране-ка П.м., Шарпа У. и ряд других.

Значительный вклад а разработку теоретических подходов к решению проблем организации и управления недвижимостью внесли такие исследователи как', Асаул А,Н,, Васильев В.М., Горемыкин В, А., Грабовский П.Г., Дикман Л., Иванова М.В., Игнатов Л,, Каплан Ресин В.И., Саижина О.П., Чиаов Л.М., и другие. Особенности управления инвестиционно-строительной деятельностью, организации и развития девелопмента освещены в работах таких ученых и практиков, как: Горбунов А.А., Гумба Х,М., Кулибанов B.C., Панибра-тов Ю-П., Семенов В., Серов В.М., Сетдиков Р. А., Степанов И.С., Ма-зур И., Максимов С.Н„ Тарасевич Е,Н< и ряда других. Отдельные аспекты выбранной темы достаточно широко освещены в академически* учебниках и периодических изданиях. Кроме того, при написании диссертации использовались труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов, инвестиций и инноваций.

Несмотря на наличие работ е области развития рынка недвижимости в экономической литературе недостаточно изучены особенности организации эффективного инвестиционного обеспечения девелоперских проектов, Кроме того, необходима разработка организационного механизма инвестиционного обеспечения девелоперских проектов, построение методики взаимодействия его участников и определение критериев эффективности его инвестиционного обеспечения. Данная область не гюлучила достойного освещения в отечественной экономической литературе и обладает необходимой новизной.

Lfель диссертационной работы заключается в разработке и обосновании методических подходов к совершенствованию организации инвестиционного обеспечения девелоперских проектов. Для достижения цели диссертационного исследования ставились следующие основные задачи:

- рассмотреть теоретические и методологические основы инвестирования девелоперских проектов в современной экономике России;

- определить проблемы инвестирования девелоперских проектов в современной экономике России;

- рассмотреть возможность использования программно-целевого подхода при организации инвестиционного обеспечения девелоперских проектов;

- сформировать организационный механизм инвестиционного обеспечения девелоперского проекта;

- раскрыть механизм взаимодействия участников девелоперского проекта при решении вопросов его инвестиционного обеспечения;

• изучить структуру инвестиционного обеспечения девелоперское го проекта с учетом региональной специфики привлечения инвестиций для его реализации;

- оценить критерии эффективности инвестиционного обеспечения девелоперского проекта о современных экономических условиях;

• предложить методику инвестиционного обеспечения и взаимодействия участников девелоперского проекта по схеме «пул»;

-определить критерии инвестиционного обеспечения девелоперских проектов

Объект исследования - девелоперские проекты в части организации их инвестиционного обеспечения.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе организации инвестиционного обеспечения девелоперских проектов.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили законодательные акты РФ, научные труды отечественных и зарубежных исследователей, посвященных вопросам теории и практики управления инвестиционными процессами на рынке недвижимости и особенностям инвестирования девелоперских проектов в современной экономике. в качестве методологической базы применялись общенаучные методы: абстракция, классификация, сопоставления, моделирование, системный подход, сравнения и прочие. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений,

При проведении исследования использованы принципы; охвата максимально возможного круга вопросов, касающихся особенностей б управления информационными системами, технологиями и процессами предприятия; изучения наиболее важных проблем теории и методологии инвестиционного обеспечения проектов развития рынка недвижимости; комплексного анализа вопросов эффективного управления девелоперскими проектами.

В качестве информационной базы использованы аналитические материалы ведущих предприятий и консалтинговых компаний по внедрению и развитию девелоперских проектов, материалы научных конференций, симпозиумов и семинаров, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические материалы Федеральной Службы Государственной Статистики, Министерства экономического развития и торговли РФ и Министерства финансов РФ. В ходе диссертационного исследования проделана работа по изучению общей и специализированной литературы.

Научная новизна работы заключается в разработке методических подходов к совершенствованию организации инвестиционного обеспечения девелоперских проектов на основе использования программно-целевого подхода, позволяющего координировать деятельность участников инвестиционного процесса и эффективно управлять реализацией девелоперских проектов,

К основным положениям, которые, по мнению автора, обладают научной новизной и выносятся на защиту относятся следующие:

1. Раскрыто понятие девелоперского проекта как особого вида инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, связанного с изменением функциональных качеств и характеристик управления для объектов исследуемого рынка. Доказано, что в основе эффективного управления девелоперским проектом лежит рациональная организация взаимоотношений нежду его участниками и повышение их инвестиционной активности.

2. Обоснована необходимость использования программно-целевого подхода при организации инвестиционного обеспечения девелоперского проекта, практическая реализация которого направлена на повышение эффективности и качества результатов инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

3. Разработан организационный механизм инвестиционного обеспечения девелоперского проекта, способствующий повышению эффективности взаимодействия его участников на основе постадийно-го управления реализацией данного проекта. Определены и обоснованы методы эффективного взаимодействия участников девелоперского проекта, способствующие снижению рисков и максимизации их интересов в проекте.

4. Дана оценка структуры инвестиционного обеспечения девелоперского проекта с учетом региональной специфики привлечения инвестиций для его реализации, позволившая на практическом примере развития ЗАТО «Звездный» сформировать модель распределения интересов участников инвестиционного процесса.

5. Проведена оценка эффективности инвестиционного обеспечения девелоперского проекта по развитию ЗАТО «Звездныйа также предложена методика инвестиционного обеспечения и взаимодействия его участников по схеме «пул», суть которого состоит в управлении стоимостью проекта на основе комплексного бюджетирования затрат девелоперской компании и иных участников его практической реализации.

6. Предложены и обоснованы критерии инвестиционного обеспечения девелоперского проекта, позволяющие оценить его коммерческую, экономическую, бюджетную и социальную эффективность с учетом целей и задач развития территории фактической реализации данного проекта.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью совершенствования механизмов и методов управления инвестиционным обеспечением девелоперских проектов. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определенный вклад в развитие теории управления инвестиционной деятельностью и могут быть использова ны для дальнейшего изучения вопросов, связанных с развитием механизмов инвестиционного обеспечения девелоперских проектов и управлением недвижимостью.

Практическая значимость предлагаемого исследования заключается в разработке форм и методов организации взаимодействия участников девелоперского проекта на различных этапах его реализации. Предложенные методы применимы к любым девелоперским проектам, реализуемым на современном российском рынке недвижимости, К практической ценности исследования можно отнести систему оценки результатов девелоперского проекта, отражающую его эффективность для участников и территории, на которой он осуществлялся. Элементы этой оценки могут лечь в основу формирования конкурсных условий и требований к застройщикам со стороны органов власти, Предложенная схема организации участников с использованием программно - целевого подхода к управлению девелоперскими проектами обеспечивает для его участников потенциальный рост доходности на инвестированные в проект средства, и, как следствие, повышение инвестиционной привлекательности территории, края, региона.

Изложенные в работе теоретические выводы и практические рекомендации по совершенствованию организации инвестиционного обеспечения девелоперских проектов могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Сидоров, Вадим Анатольевич

Заключение

1. Для эффективного управления девелоперскими проектами (ДП) и организации их своевременного инвестиционного обеспечения необходимо четко представлять суть девелопмента.

Практическая реализация ДП связана с осуществлением физических изменений объекта недвижимости с целью повышения его ценности. При этом девелопер отвечает за юридическое оформление произведенных изменений и способствует появлению качественно нового объекта недвижимости. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении ДП.

Смысл осуществления ДП состоит в повышении эффективности инвестиций, добиться которого в современной экономике возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. С этих позиций, именно ДП является синтезом управленческих и инвестиционных решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности для компании-организатора. Иначе говоря, привлекательность реализации ДП в современной экономике для хозяйствующих субъектов обусловлена следующими факторами: максимальная ответственность за экономические результаты ДП; реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах девелоперской компании; реальное влияние на успешность ДП; нацеленность на конечный результат.

Основные черты современного рынка ДП в России - бурный рост, "перегретость", неструктурированность, склонность девелоперских компаний вести бизнес в нескольких сегментах одновременно: и в сегменте загородной недвижимости, и в сегменте жилищного строительства, и в сегменте торговой и арендной недвижимости. При этом слабая структурированность рынка ДП вызвана еще и тем, что участники рынка зачастую недостаточно компетентны - не способны себя четко позиционировать, увлекаются короткими спекулятивными операциями на различных сегментах рынка, принимают участие в технологически разных проектах, не обладая достаточной квалификацией. Все это отрицательно сказывается на рынке ДП.

Сегодня средняя доходность ДП в России составляет 30-35%, что в 3,5 раза выше, чем в Европе. За последние годы в России появились десятки новых объектов недвижимости. По оценкам самих девелопе-ров, ежегодно количество высококлассных офисных площадей увеличивается на 15-20% (на 150-200 тыс. кв. м), объем торговых площадей - на 50-60% в год (на 500-600 тыс. кв. м), рынок жилья тоже растет на миллионы квадратных метров в год. На первый взгляд может даже показаться, что рынок ДП сегодня нуждается не столько в инвестициях, сколько в новых земельных участках и объектах недвижимости, которым можно придать новые функциональные качества.

Проанализируем факторы, оказывающие определяющее значение на возможности инвестирования ДП в России. Первым таким фактором выступает недостаточная урегулированность инвестиционных отношений между основными участниками ДП. Еще одним фактором, значительно снижающим возможности инвестирования ДП, является отсутствие информации, легитимных информационных источников и баз данных, характеризующих предполагаемые к реализации проекты, имеющиеся объекты недвижимости, земельные участки и прочие элементы инвестиционного процесса. Решить эту проблему возможно через проведение маркетинговых исследований с последующей локализацией инвестиционных рисков при реализации ДП. Помимо этого, существуют проблемы «адекватного» налогообложения ДП и чрезмерной усложненностью получения разрешительной документации на их реализацию. Все эти проблемы успешно решаются с помощью программно-целевого подхода к управлению инвестиционным обеспечением ДП.

Суть программно-целевого подхода к организации инвестиционного обеспечения ДП состоит в формулировании целей развития нэродного хозяйства и его отдельных звеньев и последующим согласованием этих целей с распределением ресурсов, которые обеспечивают их достижение в нужные сроки и наиболее эффективным образом. Программно-целевое управление не противостоит отраслевому или территориальному принципам, а дополняет территориально - производственную систему и делает ее эффективнее.

Из предложенной схемы видно, что целеполагание основано на взаимосвязи основных элементов: критериев эффективности, системы целей и производственного потенциала. Оперирование этими элементами, соответствие целей, ресурсов для их достижения и конечного, ожидаемого результата, отличает системное управление реализацией программы в любой сфере деятельности в т.ч. и в девелопменте.

Для успешной реализации масштабного ДП на основе использования программно-целевого подхода, каким является, например проект комплексного развития территории, его инициатор вынужден изучать перспективы развития территории и региона, в котором эта территория располагается. Первым шагом в проведении качественного анализа является четкое определение (выявление, описание) всех возможных инвестиционных рисков проекта. ДП будет тем менее рискованным, чем больше он будет соответствовать целям, задачам и стратегии выбранной для их достижения на заданной территории. Поэтому одной из ключевых проблем, отражающих суть интеграции интересов участников процесса развития территорий, является идентификация целей программ с целями и интересами их исполнителей.

За перспективность девелопмента территорий с применением программно-целевого подхода говорит и то, что ДП действительно сочетают в себе разные уровни планирования, специализации и кооперации, большой круг исполнителей, заинтересованных в результатах сторонах, и множественных эффектов. Положительное или отрицательное значение эффектов как раз и является показателем соответствия целеполагания достигнутому результату.

2. Организационный механизм инвестиционного обеспечения ДП связан с фиксацией основных фаз реализации исследуемого проекта. В связи с этим в наиболее общем виде ДП может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть, что необходимо учитывать при определении условий и возможностей инвестиционного обеспечения ДП. Разделение на указанные составляющие позволяет обеспечить своевременное инвестирование ДП.

При этом наиболее развернутым является подход к организации инвестиционного обеспечения ДП, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости. В соответствии с ним в рамках организационного механизма инвестиционного обеспечения ДП выделяются пять основных этапов его реализации, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих, предъявляющих свои уникальные требования к характеру инвестиционного обеспечения. Как нетрудно заметить, выделенные этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга. Подчас в реальной практике они протекают параллельно, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками ДП. По сути, перечисленные составляющие ДП при фиксации организационного механизма их инвестиционного обеспечения следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации ДП.

С нашей точки зрения, в рамках организационного механизма инвестиционного обеспечения ДП необходимо последовательное, по-стадийное его формирование. Главной, определяющей особенностью стадий является состав его участников, их интересов и возможностей.

Фиксация организационного механизма инвестиционного обеспечения ДП позволяет выделить два аспекта. Первый - способность инвестора или группы соинвесторов финансировать строительство. Факторы, влияющие на этот аспект, по сути, и есть основные критерии выбора инвестора: наличие финансовых ресурсов у инвестора, правильная оценка его возможностей; наличие и умение инвестора управлять инструментарием финансирования; а также возможность оперативно реагировать на изменение экономической ситуации (отлаженная технология взаимодействия с банками, кредитование, наличие предмета залога, сильных партнеров и т.д.). Второй - способность генерального подрядчика осваивать инвестиционные средства в заданные сроки. Факторы, влияющие на этот аспект, по сути, и есть основные критерии выбора генподрядчика.

Фиксация организационного механизма инвестиционного обеспечения ДП позволяет не только провести постадийный анализ его участников, но и определить методы их взаимодействия, способствующие снижению рисков и максимизации их интересов в проекте. В работе описывается семь подобных методов: вертикальный, горизонтальный, дивизиональный, целевой, смешанный, диагональный, матричный и потенциальный. При этом приоритет отдается потенциальному методу. Особенность данного метода заключается в том, что каждый исполнитель в ДП рассматривается не как простой участник рынка недвижимости, строительства и каких либо услуг, а как потенциальный субъект инвестиционного рынка.

В основе потенциального метода взаимодействия участников ДП лежит функционально-стоимостной анализ проблем девелоперской компании. В работе в качестве практической базы исследования использованы фактические данные агентства недвижимости «Император» (г. Пермь). Одна из главных проблем для девелоперских компаний - поиск финансирования на ранней стадии ДП, когда банки кредитов не выдают (слишком высокие риски), а собственного капитала не хватает. На Западе такая проблема решается через привлечение девелоперами прямых инвестиций от компаний, готовых пойти на высокие риски ради высокой доходности. В России такой способ финансировэния пока не развит, причин несколько: высокая скрытность де-велоперов; непонимание девелоперами рынка инвесторов (девелопе-ры не знают профильных инвесторов и их инвестиционных требований); низкий профессиональный уровень девелоперов (не могут «упаковывать» свои проекты надлежащим образом); завышенные ожидания девелоперов (переоценивают свою роль и долю); низкая маркетинговая активность инвесторов (скрытные владельцы площадок до сих пор не знают большинства профильных инвесторов).

Учитывая эту особенность, в рамках взаимодействия участников ДП при решении вопросов его инвестиционного обеспечения в работе предлагается схема соинвестирования в инвестиционно-строительной стадии его основным участникам - поставщикам, генеральному подрядчику, девелоперу. При этом основными мотивами поставщиков и подрядных организаций становится увеличение прибыльности от участия в проекте и диверсификация. Учитывая мотивы этих инвесторов, их можно спозиционировать как инвесторов - диверсификаторов. Тем самым в рамках взаимодействия участников ДП при решении вопросов его инвестиционного обеспечения гарантируется баланс интересов, мотивация и максимальный эффект для субъектов инвестирования.

3. Оценка структуры инвестиционного обеспечения ДП требует учитывать региональную специфику привлечения инвестиций для его реализации. Достичь этого можно только при условии системного подхода к рыночному перераспределению активов на рынке недвижимости и развитию территорий (в нашем случае Пермской области). При этом передача ДП профессиональным управляющим компаниям пойдет на пользу сами территориям, где будет реализован комплекс инвестиционных мероприятий, что существенно улучшит условия для их дальнейшего инвестиционного развития. Для оценки интересов участников ДП в работе изучены показатели реализации комплексного проекта по развитию ЗАТО «Звездный».

Критическая масса социальных, экономических и политических интересов при развитии ЗАТО «Звездный», и ДП с этим связанных, четко соответствует требованиям создания под эти интересы комплексной программы девелопмента. Кроме того, с позиций учета региональной специфики привлечения инвестиций для реализации ДП, необходимо создание центра программного управления.

Основной идеей, предлагаемой нами в рамках оценки структуры инвестиционного обеспечения и учета региональной специфики привлечения инвестиций для реализации ДП, является комплексное управление развитием недвижимости, которые планируется вводить на территории ЗАТО «Звездный» в заданной очередности. Именно этот фактор, фактор очередности, позволит, во-первых, финансировать последующие циклы ДП за счет предыдущих, во-вторых, обеспечивать тем самым коммерческую и физическую завершенность каждой очереди, в-третьих, снизить риски проекта, и тем самым повысить его инвестиционную привлекательность.

ЗАТО «Звездный» находится в Пермской области в небольшой удаленности (2,5 км.) от федеральной трассы Пермь-Екатеринбург. Транспортная удаленность от Перми составляет 35 км. Удаленность по времени около 30 минут. С введением нового участка федеральной трассы доступность к городу по времени будет составлять от 15 до 20 минут, удаленность от федеральной трассы (500 м.). Развитие данной местности можно сравнить с удаленными районами города (Орджони-кидзевский и Кировский); сопоставимы удаленность и инфраструктура. Эти факторы и обособленность территории формируют новый статус ЗАТО «Звездный» - город-спутник мегаполиса.

В настоящее время численность населения ЗАТО составляет около 10 000 человек. Средний возраст 28 лет. Основу семей составляют семьи командного состава, сокращенного из армейских подразделений, пенсионеры сокращенных подразделений, в т.ч. трудоспособного возраста и молодые семьи, которые работают на местных предприятиях и в г. Перми. Часть трудоспособного населения работает на 10 коммерческих и муниципальных промышленных предприятиях, находящихся на территории ЗАТО- Созданная в городе инфраструктура позволяет обеспечить вдвое большее потребление без существенных дополнительных затрат. Возможный дополнительный ресурс - железнодорожная ветка идущая от транссибирской магистрали (расположена в 1,5 кн.). В городе имеются общеобразовательные и дошкольные учреждения, способные удовлетворить вдвое больше существующей потребности. Жилой фонд составляет 2 800 квартир.

В данном ДП в рамках оценки структуры его инвестиционного обеспечения и учета региональной специфики привлечения инвестиций задействованы стороны, которые посредством реализации мероприятий учитывают ряд социально-экономических интересов. В качестве базовых положений, на основе которых были сформированы предложения по организации и реализации ДП, руководство ЗАТО «Звездный» уточнило следующие основные цели: увеличение численности населения в 2 раза; демографический состав населения - без существенных изменений; увеличение количества рабочих мест на территории - адекватно приросту трудоспособного населения.

Программа развития ЗАТО «Звездный* предполагает очередность и поэтапную реализацию ДП, так, чтобы это обеспечивало проведение комплексной оценки структуры инвестиционного обеспечения и учет региональной специфики привлечения инвестиций.

Первая очередь ДП - комплексная застройка жилья. Учитывая сложности финансирования стадии инициации предлагается такой порядок финансирования 1-й очереди, при котором оно может быть осуществлено за счет внутреннего спроса. По предварительной оценке у существующего населения есть потребность в улучшении жилищных условий. Внутренний спрос может поддержать сдачу до 100 квартир в год. Первая очередь комплексной застройки свободной территории ЗАТО позволит построить 8 домов (2 малоэтажных, б многоэтажных) общей площадью 50 000 кв.м. удельный вес а общем объеме инвестиций около 10%. Проектирование и сдача пилотного жилья рассчитаны на 2-3 года, порядка 200 квартир и еще через 2-3 года оставшийся объем. Доходы от реализации пилотного жилья позволят профинансироеать всю концептуальную часть ДПГ объем работы, по которой ложится на 1 очередь. Структура инвестиций по первой очереди проекта: банк-ипотечный оператор - 60%; девелопер - 10%; население -внутренний и внешний спрос по 15%.

Реализация второй очереди (строительство пилотной коммерческой недвижимости, которая позволит обеспечить рабочими нестани жителей города и даст возможность получить дополнительные источники поступления, как по проекту, так и в бюджет города) предполагает срок до 5 лет. Для начала реализации необходимо осуществить подбор инвестора, который обеспечит 15-20 % от требуемых инвестиций. К такому инвестору подбирается пул торговых, гостиничных либо иных операторов, обеспечивающих загрузку коммерческих площадей.

Для реализации третьей очереди ДП на потоки, создаваемые этим пулом привлекаются потребители еще 30 % площадей, так называемые сателлиты. Загрузку оставшихся площадей обеспечат торговые и иные операторы сопутствующих товаров и услуг, а так же предприятия социальной инфраструктуры, обслуживания и обеспечения жизнедеятельности, это еще порядка 20 Функционирование всего комплекса, вероятно, создаст потребность в новом жилье (порядка 20%).

Таким образом, по третьей очереди ДП будет профинансирован инвесторами (около 70% от всех инвестиций), вследствие притяжения на пул, сформированный второй очередью, С точки зрения пользователей недвижимости, она будет представлена компаниями, которые располагаются в месте деловой активности, после реализации 1 и 2 очередей, а так же потребителями жилья.

4. Направления совершенствования организации инвестиционного обеспечения ДП определяются их экономической эффективностью и характером взаимодействия участников проекта по схеме «пул». В работе был использован программно-целевой подход к управлению ДП, особенность которого состоит в эффективной организации и управлении ДП, связанных с изменением функциональных характеристик объектов недвижимости и территорий за счет обеспечения взаимозависимости объена предложения по инициированным проектам и результатов привлеченных инвестиций. С этих же позиций должно происходить совершенствование оценки эффективности ДП в современных экономических условиях.

Показатели эффективности ДП необходимо объединить в две большие группы, раскрывающие результативность и качество инвестиционного процесса девелоперской компании: простые статистические и динамические методы. Это позволит комплексно подходить к процессу выбора критериев инвестиционного обеспечения ДП, Простые оценочные показатели эффективности позволяют ранжировать исследуемые проекты в соответствии с целями и задачами девелопера. Следует также помнить, что инвестиционные ресурсы, основу которых составляют деньги, имеют временную ценность. Поэтому одним из способов, получить представление о ценности ожидаемых финансовых поступлений по ДП при совершенствовании оценки эффективности в будущих периодах является сопоставление нормы прибыли ожидаемой по проекту с величиной ожидаемой инфляции,

Большинство выявленных недостатков простых оценочных методов расчета эффективности ДП устраняется при использовании динамических методов, которые достаточно широко представлены в современной экономической литературе, К основным преимуществам данной группы методов относятся: использование денежного потока вместо потока прибыли; и использование коэффициента дисконтирования, позволяющего привести разновременные денежные потоки к единому моменту времени. Современная оценка эффективности ДП должна комплексно использовать всю совокупность показателей, как простых, традиционных так и динамических методов оценки.

Вопрос разработки методики инвестиционного обеспечения и взаимодействия участников ДП по схеме «пул» является сегодня ключевым для девелоперской компании. Именно здесь находятся условия и критерии эффективности инвестиционной деятельности девелоперской компании, реализации ее целей и задач. Разработка методики организации инвестиционного обеспечения и взаимодействия участников ДП по схеме «пул» находится в сфере управления стоимостью и формирования бюджета проекта, а также в сфере выбора схемы его инвестиционного обеспечения.

Стоимость ДП определяется совокупностью стоимостей его инвестиционных ресурсов, стоимостями и временем выполнения работ. Оценка всех затрат по проекту эквивалентна оценке общей стоимости ДП. Управление стоимостью ДП при разработке методики организации инвестиционного обеспечения и взаимодействия его участников по схеме «пул» включает процессы, необходимые для обеспечения и гарантии того, что проект будет выполнен в рамках утвержденного бюджета. Управление стоимостью и затратами в рамках разработки методики организации инвестиционного обеспечения и взаимодействия участников ДП по схеме «пул» практически являются тождественными понятиями. Таким образом, целями разработки методики организации инвестиционного обеспечения и взаимодействия участников ДП по схеме «пул» является определение политики, процедур и методов, позволяющих осуществлять планирование и своевременный контроль инвестиционных затрат .

Управление стоимостью (затратами) ДП при разработке методики организации инвестиционного обеспечения и взаимодействия его участников по схеме «пул» включает: оценку стоимости проекта; его бюджетирование, т.е. установление целевых показателей затрат на реализацию проекта; а также контроль стоимости (затрат) и выработку мероприятий корректирующего и предупреждающего характера. Основным документом при разработке методики организации инвестиционного обеспечения и взаимодействия участников ДП по схеме «пул», с помощью которого осуществляется управление стоимостью проекта, является бюджет.

Необходимо также остановиться и на отдельных моментах оценки эффективности взаимодействия участников ДП по схеме «пул», так как это позволяет еще более усовершенствовать процедуры оценки стоимости и бюджетирования проекта и улучшить возможности реализации схемы его инвестиционного обеспечения. Главной задачей при оценке эффективности взаимодействия участников ДП по схеме «пул» становится определение зависимости между объемом инвестирования в проект и финансовой оценкой получаемого эффекта по видам эффективности. Сама методика подобной оценки является достаточно масштабным продуктом, в котором заинтересованы стороны по проектам в конкретных взятых территориях. Инициатором ее разработки может стать как профессиональный участник, так и органы власти всех уровней. В работе для более адекватной оценки эффективности взаимодействия участников ДП по схеме «пул» вводится ряд допущений по норме доходности, используемых при анализе проекта по развитию ЗАТО «Звездный». Так, доходность инвестиций для:

- девелопера на начальной стадии - 100% годовых;

- генподрядчика - 15% годовых по основному производству, и 120% рентабельность по проекту с периодом инвестирования 2 года;

- поставщиков и производителей материалов - 20% по основному производству и аналогично генподрядчику по схеме инвестиционного обеспечения ДП;

- агентства недвижимости и управляющей компании - 50%;

- предприятий, образованных и функционирующих на вновь созданном комплексе недвижимости - не менее 20%.

5. Дальнейшее развитие процессов инвестирования ДП невозможно без выбора критериев эффективности инвестиционного обеспечения исследуемых проектов. В практике девелоперской деятельности организаций Пермской области нет системного подхода к оценке результатов инвестирования в недвижимость, причем не зависимо от масштаба и сложности ДП. Выбор критериев эффективности инвестиционного обеспечения ДП осуществляется в ходе оценки проектных показателей внутри девелоперской компании. Т.е. проводится оценка коммерческой эффективности ДП, глубина и качество которой зависит от целей руководства компании и профессиональной подготовленносги команды управления проектами. При этом остаются не затронутыми показатели, описывающие длительную пользу от развития недвижимости, как не существенные для девелопера. Не говоря уже об отсутствии технологии осуществления контроля эффективности, и методики оценки альтернативных сценариев развития территории, проектов предложенных конкурентными девелоперами. Инициатором, идеологом тзкой оценки и заказчиком технологии ее проведения для определения основных критериев инвестиционного обеспечения ДП, должны выступать органы власти края и территорий.

В Пермской области принята и утверждена приказом главного управления м?1б-03 от 01,10.04 «Методика расчета социальной, экономической и бюджетной эффективности инвестиционных проектов». Из анализа этого документа следует, что;

- она применяется на практике только для проектов, «претендующих нэ получение государственной поддержки разработки и реализации». Т.е. такая оценка проводится только по проектам, формально заявленным нэ соискание;

- ни одна из методик расчета, социальной, экономической, бюджетной эффективности не учитывает специфики развития недвижимости, как взаимосвязи целей развития территории, коммерческой привлекательности ДП и длительного эффекта от их реализации;

- методики расчета не учитывают большинства факторов, характеризующих инвестиционные проекты и результаты от их реализации,

Так, в методике говорится, что «.в основе оценки социальной эффективности лежит количество рабочих мест по проекту». Т.е. можно сделать вывод, что если в результате застройки жилого микрорайона девелопер не создает дополнительных рабочих мест, то проект социально не эффективен. Методика расчета экономической эффективности ограничивается показателем внутренней нормы доходности. Тогда как в основе расчета показателей должна лежать «оценка последствий осуществления данного проекта в других отраслях народного хозяйства, а социальной и экологической сферах». Расчет бюджетной эффективности ограничен расчетом приведенной стоимости баланса налоговых поступлений в консолидированный бюджет области от реализации проекта и средств, направляемых на его поддержку.

Критерий эффективности инвестиционного обеспечения ДП - это категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников. Поэтому необходимо определять критерии инвестиционного обеспечения ДП во взаимосвязи с оценкой эффективности проекта в целом, а так же эффективности каждого его участника. В работе выделены следующие критерии эффективности инвестиционного обеспечения ДП:

-экономическая и социальная значимость ДП для области; -расчетный срок окупаемости ДП и объем инвестируемых средств; -число создаваемых рабочих мест;

-наличие договоров (о намерениях, о поставке продукции и закупке сырья, оборудования, соглашений с инвестором и т.д.);

-уровень бюджетной эффективности (определяется как отношение суммы дисконтированной величины налоговых поступлений и обязательных платежей к объему требуемого залога);

-ликвидность предмета обеспечения и наличие источников возврата кредита в срок и в полном объеме с начисленными процентами;

-доля собственных средств девелоперской компании или пула участников в затратах проекта должна составлять не менее 20% от капитальных вложений, предусмотренных по годам его реализации;

-соответствие проекта экологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям, установленным законодательством;

-наличие (отсутствие) альтернативного варианта реализации ДП. По данным критериям необходимо дать ряд замечаний, так как сегодня эффективность ДП может быть оценена с разных точек зрения, что несколько усложняет для нас процесс исследования изучаемой проблематики с точки зрения: девелопера и инвесторов (коммерческая); влияния на экономическое развитие (экономическая); интересов бюджета (бюджетная); влияния на условия жизнедеятельности социальная эффективность).

Коммерческая эффективность ДП определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности. Оценка коммерческой эффективности при выборе критериев инвестиционного обеспечения - неотъемлемая часть анализа проекта в целом.

Экономическая эффективность проявляется в положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы. Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому. Территориальный аспект состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов, но и их окружения. Поэтому определение критериев инвестиционного обеспечения ДП должно одновременно преследовать цель выявить закономерности влияния различных результатов проекта на параметры экономической и бюджетной эффективности.

Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы влияния определяются масштабностью ДП. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение. Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий.

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации ДП. К такого рода доходам могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Косвенный бюджетный эффект — доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Сидоров, Вадим Анатольевич, 2006 год

1. Агаев А,А. Инвестиции основа развития бизнеса. Развитие научных концепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе / А.А. Агеев. - ВятГУ, 2003. - 204 с»

2. Аганбегян А.Г. Управление и эффективность. М.: «Экономика», 1981

3. Агафонов В-А. «Анализ стратегий и разработка комплексных программ». (АН СССР Центральный экономико-математический институт). - М.: «Наука», 1990

4. Александров В,Т, Ценообразование в строительстве: Учеб. пособие / В.Т.Александров, Т.Г, Касьяненко. СПб: Изд. дом «Питер», 2000. с. 112

5. Алексеев А. М., Козлов Л. А., Крючков В. Н. Сетевые модели в перспективном планировании развития производства. Новосибирск, «Наука», 1974.

6. Алексеев A.M., Козлов Л.А., Крючков В.Н,«Моделирование экономических программ». М.: «Статистика», 1980

7. Андреев Л,С., Реэниченко B.C. Определение экономической эффективности инвестиционных проектов и инноваций в строительстве // Экономика стр-ва. — 200l.-N9.-C 14 -27,

8. Ансофф И. Стратегическое управление: Пер, с англ. М,: Экономика 1998 -234с.

9. Аныиин В. М. Инвестиционный анализ М: Дело, 2000. -280с.

10. Асаул А.Н., Старинский В.Н., Рыбнов Ё.И., Клюев А.Ф. Экономика недвижимости: Учеб.пособие. М.: АСВ; СПб,; С.-Петерб. гос. архитектур-строит, ун-т,, 2000. - 186 с,

11. Асаул Н.А. Экономика недвижимости. СПб: Изд-во Питер. 2004 г- 512 с.

12. Ассэль Г. Маркетинг: принципы и стратегия: Учебник для вузов. М.: ИНФРА-М, 1999. - 804 с.13 балабанов И.Т. Риск менеджмент. М: Финансы и статистика,1996. 188с.

13. Балдин К.В. Инвестиции. Системный анализ и управление. М.; Изд-во «Дашков и Ко». 200S г. с. 103

14. Беренс В., Хавранек П.М, Руководство по оценке эффективности инвестиций : Пер. с англ. ■ М.: Интерэксперт, Инфра М,, 1995. ■ 528 с.

15. Бирман Г., Шмидт С, Экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ. М,; Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - 631с.

16. Благоев В. Маркетинг в определениях и примерах: Перевод и предисловие A.M. Немчина. СПб.: Два Три, 1993. - 3 77с,tfi. Бланк И .А. Инвестиционный менеджмент, Киев', Итем ЛТД, Юнайтед Лондон Трейд Лимитед, 1995. - 448с.

17. И). Води Зви. Принципы инвестиций, М,: Издательский дом «Вильяме», 2002 г.

18. Болотин С.А. Управление проектом: Учебное пособие/ СПб., С.-Петерб, гос. архитектур-строит. ун-т., 2000, 96 с.

19. Бочаров В.В. Финансовый инжиниринг. СПб: «Изд-во» Питер. 2004 г. 400 с.

20. Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент: Поли, курс: В 2 т. — СПб.: Экон. шк., 1997. TL 497 с.2,1 Бромвич м. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. М.: Инфра-М, 1996. - 432с.

21. Бузова И. Коммерческая оценка инвестиций. СПб.: Питер. 2003 г.

22. Бугкевич В. Платить! За счет кого? // Экономика и жизнь,— 2001.- №4.- С. 5.

23. Ван Хорн Д.К. Основы управления финансами, -М.; Финансы и статистика, 1996,

24. Варламов Н.В. Организация и проведение подрядных торгов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве. М.: Инфра-М. 2004 г. с. 60

25. Вахрин П. Инвестиции. М, Издательская конпания «Дашков и1. КО*. 2003 г.29, Виленский П.Л. Лившиц В.И Об оценке эффективности инвестиций в строительстве Ц Экономика стр-аа. 2001, - №9. - С. 4 - 14.

26. Волынский B.C. кредит в условиях современного капитализма.- М,: Финансы и статистика, 1991. 17бс.

27. Воркуев Б.л. «Анализ решений экономико-математических моделей*. М.: Издательство МГУ, 1987

28. Воронков А.А. «Методы анализа и оценки государственных программ в США* (АН СССР, Институт США и Канады). М., 1986

29. Воронцов А.В, Инвестиции и финансирование; Методы оценки и обоснования, СПб.: Из-во СПб. университета, 1998, - 528с,

30. Гинзбург А. И, Экономический анализ.- СПб. г Литер, 2003,17бс.35, Глущенко В.В, Управление рисками. Страхование. М,: Крылья, 1999. -451с.

31. Голиков Е.А. Маркетинг и логистика: Учебное пособие. ■ М.: Дашков и Кв, 1999.-412с,

32. Головачев В, Будущее в тумане // Экономика и жизнь,— 2001 — W 5 -С. 32.

33. Гражданский кодекс РФ. 4.1 и 2. М.: Юристь, 2001. - 496 с.

34. Гуслистый А. Управление инвестициями. М.: Изд-во «Интернет-трейдинг». 2005 г. с. 110

35. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов / А. Дамодаран. М.: Альпина, 2004. - 1342с.

36. Демиденко О., Гузикова Л. Особенности инвестиционного анализа в условиях нестабильного экономического развития // Регион: Политика. Экономика. Социология. 2000. - №3. - С.47- 53.

37. Денисова И.А. Индивидуальное жилищное строительство в РФ // Экономика стр-ва. -2001. -№7. С. 50-62.

38. Дикман Л. Организация строительного производства. М.: Издательство АСВ. 2003 г. 512 С.

39. Дмитриев М.Н. , Кошечкин С.А. Методы количественного анализа рисков инвестиционных проектов // Экономика стр-ва. 2001. -№5. - С. 27 - 34.

40. Добров Г.М., Коренной А.А. Наука: информация и управление. М.: Сов. радио, 1974

41. Добров Г.М., Коренной А.А., Молдованов М.М.и др. «Технология программно-целевого управления». Киев: «Техника», 1985

42. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестиционный климат и социальная направленность капитального строительства // Экономика стр-ва. 2000. - №5.— С. 29-35.

43. Дулич В.А. Положительные тенденции развития экономики России сохраняются//Экономика стр-ва. 2002. - №. - С.45- 67.

44. Дулич В.А. Экономика и инвестиции в России в 1998-2000 гг.(экон.-стат. обзор) // Экономика стр-ва.-2001.- № 2.-С. 44-51.

45. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: искусство управления. М., Дело, 2003.

46. Егорова В.Э., Рыкова И.А. Зачет старой квартиры в долевом строительстве// Новая квартира. 1999. - №2. - С. 102-105.

47. Есипов В. Экономическая оценка инвестиций. Теория и практика. М.: Изд-во «Вектор». 2006 г. с. 155

48. Ефимова М.Р., петрова Е.В., Румянцев В.Н, Общая теория статистики: Учебник. -М-: Инфра-М, 1999.- 416 с59, Иванова М.В. Организация финансирования жилищного строительства за счет внебюджетных источников: Дис.канд. эк. наук Ю8.00.05. СПб., 1998. -145с.

49. Игнатов Л. Экономика недвижимости, м.: мгту им. Баумана. 2003 г, с, 3861, Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб.пособие / Л.Л. Игонина. М.; Экономисте», 2004. - 478 С.

50. Игошин Н.В. Инвестиции, Организация управления и финансирования, М.: Изд-во «Юнити», 2005 г. с. 265

51. Инвестиционное проектирование; Практическое руководство по экономическому обоснованию инвестиционных проектов / Под. ред. С.Н. Шумилина. М.: Финстатинформ, 1995, - 240с.

52. Ковалев В. Инвестиции. М.; ООО «ТК Велби». 2003 г,

53. Колтынюк Б, Инвестиции, М.: Иэд-во Михайлова. 2003 г.

54. КолтынЮк Б.А, Инвестиционные проекты; Учебник СИ6,:Изво Михайлова В.А,, 2000-- 422 С.

55. Комплексное экономическое моделирование народного хозяйства страны и регионов (под ред. А. В. Кольцова, АН СССР Центральный экономико-математический институт). М.; «Наука», 1986

56. Кондратенко Ю.Н. Кондратенко Е.Н. Проблемы инвестирования реального сектора экономики в условиях становления рынка // Экономика стр-аэ. 1999.-* W4.- С.2-12.

57. Косолапое Л.А. Особенности технико-экономического обоснования проектных решений при строительстве водохозяйственных комплексов// Экономика стр-ва. 2002. ■ №. - С. 28 - 38.

58. Коспоченко В, Менеджмент строительства, Ростов-на-Дону, Изд-во Феникс. 2002 г. с. 827? Котлер Ф. Основы маркетинга. ■ М.: бизнес книга, 1999. 697с,

59. Кропачев С.В,, Наумов Е,А, Программ но-целевое управление решением научно-технических проблем. {Отв, ред. Г.М, Мкртчан, АН СССР Сибирское отделение института экономики и организации промышленного производства). Новосибирск: «Наука», 1989

60. S1. Кузнецов Б.Т. Управление инвестициями. М,; Благовест-8, 2004 г. с .89

61. Кураков Л.П., Медведь Г.В., Лопухов СИ. Паршагин Д.Ю. Бизнес-план инвестиционного проекта / Под общ, ред, 8.М. Попова. — М,: Финансы и статистика, 1997. —418 с.

62. Лапин Г.Н. Методический подход к расчету показателя риска строительного производства // Экономика стр-ва. 2000. - №5. - С. 36 -43.

63. Леонтьева В.М., Шпитцнер Р. Финансы и бухгалтерский учет в рыночной экономике. СПб.: Общество "Знание" России, 1993. - 144с.

64. Липсиц И.В. Экономический анализ реальных инвестиций. М.: Экономиста. 2003 г. с. 68

65. Мазур И, Девелопнент. Изд-во «Экономика», 2004 г. 521 с.

66. Макконнел К.Р., Брю СЛ. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т. Талин, 1995, Т.1. - 399 с; Т.2. -400 С.ss, Максимов С.Н Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Спб.,2000.

67. Максимов С-Н. Девелопмент: развитие недвижимости. СПб: Питер. 2003 г. 256 с,чо. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости, -СПб.: Питер, 2000.-272С.

68. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Слб.,1999.

69. Масленников Ю.А.«Проблемы многоцелевого развития сложных производственных систем». Л.: Издательство Ленинградского университета, 1986

70. Маховиков Г.А, Инвестиции. М.: Изд-во «Вектор». 2005 г. с.103

71. Моделирование региональных программ (под ред. В.В Кулешова, АН СССР Сибирское отделение института экономики и организации промышленного производства). Новосибирск: «Наука», 1983

72. Myнц В. В, В ожидании третьего пути //Эксперт. 1999. - №16.-CS.

73. Налоговый кодекс РФ.Ч.1, А.2. М.: Дело и Сервис, 2001, -365 с.

74. Нанасов П.С, Управление проектом: Уч.пособие.-М.: А8С-М, 2000. 144 с.

75. Нешитой А.С. Инвестиции. М.; Изд-во «Дашков и Ко». 2005 г. с, 190

76. Новожилов В.В. Проблемы измерении затрат и результатов при оптимальном планировании. М.: Экономика, 1967, - 376 с.

77. ШОрганизация и проведения подрядных торгов на объекты и услуги а строительстве и городском хозяйстве / Под общ. ред. в.А. Яковлева. М.: ABC, 2000. - 27Sc.

78. Оргзнизация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб.-справ, пособие / В,А. Афанасьев, H.B. Варламов, Г .Д. Дроздов, Ю/Л- Паиибрэтов и др. M.J. А6С; СПб., СПБГАСУ. -1998. - 31бе,

79. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины/ Учеб,-справ, пособие, под ред. Васильева В.М., М--СПб., 1998. с. 100

80. Ординян B.C., Айдаров Л,А. Маркетинг в системе государственного регулирования инвестиционно-строительной сферы. -М.: Ком-Тех, 1999. 123с.

81. Юб.Остапенко В.в. Финансирование инвестиций в основной капитал // Экономика стр-ва. -2001. -№7. ■ С. 2-16.

82. Отскочная Ё.В., Матузенко Е.8. Организация капитального строительства: Учеб- пособие.- М.: Информационно-внедренческий центр "Маркетинг", 2000. 136с.

83. ПО.Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика: Сокр. пер. с англ. М.: Экономика, Дело, 1992. - 510с.

84. Постановление Правительства РФ «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, пред-проектной и проектной документации» от 27.12.2000 №1008 // Собрание законодательства РФ. — М., 2001.-№1.

85. Приходько Н. Инвестиции: весна надежды нашей // Экономика и жизнь. 2000.- №Ц. -ел.

86. П5.Рекитар Я.А., Караваев В.П. Условия и факторы эффективного инвестирования // Экономика стр-ва. 2000. - №12. - С. 2 - 19.

87. Пб.Рекитар Я.А., Лебедь А.А. Важнейшие факторы и условия привлечения иностранных инвестиций в экономику России//Экономика стр-ва 2002.-№ . - С.38 - .

88. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Дело. 2000 г. с. 66

89. Ш.Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. СПБ. Изд-во «Питер». 2006 г. с. 210

90. Ромаш В. Финансирование и кредитования инвестиций, м.: Мисанта. 2004 г. 160 с,

91. Руднева Е.В. «Целевые комплексные программы: организационно-экономический механизм» (отв. ред. Н.П, Федоренко, АН СССР Центральный экономико-математический институт). М.: «Наука», 1989

92. Рутковская Е.И. Основные проблемы инвестиционной деятельности в 90— е годы // Экономика стр-ва. -2001. -N? .- С.32-52.

93. Санжина О,П. Управление строительством в регионе: Проблемы и перспективы развития. С.-Петерб, гос. архитектур-строит. ун-т., 2000, - 177C.

94. Сафаргалиев И,М, Управление маркетингом строительной организации (на примере жилищного строительства) // Экономика стр-ва. 2000. ■ №3. - С. 33-43.

95. Семемов В, Финансы строительных организаций. М.: ФиС. 2004 г. с. 384 с.129,Сергеев И.в. Веретенникова И,И. Организация и финансирование инвестиций. -М.: Финансы и статистика, 2000, 272с.

96. Ш.Симонов Ю, Экономика строительства. М,: ИКЦ март. 2003 г,

97. Смирнова С. Новые возможности Северо-запада России // Строй газета. 2001 - №9. -С.З

98. Ш.Смоляк С,А, Учет риска при установлении нормы дисконта

99. Экономика и математические методы, т,29, вып. 5-6, 1992.

100. Стронгина М.Л. Политика инвестиций в региона* России // Проблемы прогнозирования -1995. -N?6, С, 16-24.

101. ПбТарасевич Е.Н. Финансирование инвестиций в недвижимость. СП6ГТУ, 1996- - 235 С.

102. Теоретические основы социального проектирования (научн, ред. Е.м. Бабосов). Минск: «Наука и техника», 1989

103. У правление строительными инвестиционными проектами: Учеб, Пособие / Под общ, ред. в.М. Васильева, Ю,П, Панкратова. -М.:АВС, СПб.; СП6ГАСУ, 1997. 307 С.

104. Федер. закон РФ «об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 №102- ФЗ П Собрание законодательства РФ. М,, 1998- -N?29 . * С. 3400.

105. Федер, закон РФ Ю страховании" от 27.11.1992 // Рос. газ, -1992. 12 янв. - С4 - 5

106. Федер,Закон РФ «О переводной и простом векселе* от 11,03.1997 №48 // Собрание законодательства РФ . М„ 1997,- N97.

107. Черник Д.Г., Починок А.П., Морозов В.П. Основы налоговой Системы. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000- - Silt.15«.Чернов В.А. Инвестиционная стратегия. М,; Юнити. 2004 г. С,

108. Черняк Ю.И. Системный анализ в управлении экономикой, -М,: «Экономика», 197558Четыркин Е.М, Финансовый анализ производственных инвестиций / Е.М, Четыркин. М.: Дело, 2002. - 256 с.

109. Чистов Л, Экономика строительства / Л.Чистое.- СПб.: Питер, 2003.- 637 е.: ил,- (Сер, «Учеб. для вузов»).1бо.шапиро В.Д., шейнберг м.В. Толковый словарь по управлению проектами, СПб.:ДваТри, 1993. - 176с.

110. Шарп У., Алексэндер Г., Бейяи Дж, Инвестиции: Пер. с англ. -М.: Инфра-М, 1997,- 1024с.

111. Щербаков А.Н. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональном уров-НЯХ//И38.Вузов:стр-во- 1977. -N97. -С.88.

112. Щуров 6.В Иванов С,А, Формы инвестирования и организационно- экономическое обеспечение жилой застройки крупных городов// Экономика стр-ва. -2000. . С. 11-23.

113. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под. Общ. ред. Л.Г. Грабовского. Сноленск: Смолин Плюс, М.: ACB, 1999. - 567 С.